Sentencia Civil 688/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 760/2023 de 18 de octubre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

A los efectos de resolver la presente litis, han de tenerse en cuenta los siguientes hechos que han de considerarse acreditados:

1- Con fecha de 12 de febrero de 2020 la Sra. Paulina, actuando en nombre y representación de la mercantil Fresh Estudios SL, firmó con el actor, D. Felipe, la novación de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de un local comercial situado en Málaga, en la planta baja del nº 22 de la C/ Compañía, subrogándose en el contrato respecto a la anterior arrendataria.

-Actuaban como avalistas Dª Petra, D. Eladio, y Dª Agueda.

-Respecto al plazo de vigencia, se fijaba desde el 1 de febrero de 2020 y una duración de cuatro años y cinco meses, renovable.

-En la cláusula segunda del contrato se permite "desistir de forma anticipada de la vigencia de este contrato, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

1º. Que hayan transcurrido al menos 1 año y seis meses de de duración desde la firma del contrato.

2ºQue lo preavise con cuatro meses de antelación (que deberá abonar puntualmente). Desde la fecha del preaviso, la arrrendataria permitirá a la arrendadora el acceso al local arrendado a fin de facilitar su comercialización.

-Se pacta una renta de 2.500 Euros, incrementada con el iva correspondiente.

-La renta debía de actualizarse anualmente, conforme al ipc, el 1 de junio de cada año.

-En la cláusula duodécima, la arrendadora recibía en dicho momento la cantidad de 5.000 Euros, en concepto de fianza, y correspondiente a dos mensualidades de renta.

En dicha cláusula, se establece además, que en lugar de la contratación de un seguro en garantía del pago del precio por la arrendataria, se constituye una garantía adicional, la arrendataria constituye una garantía adicional, abonando al arrendador la cantidad de 10.000 Euros, que debía de abonar en dos plazos, y abonando al momento del contrato, la cantidad de 5.000 Euros. Ello, además de la fianza o aval que asumen Dª Petra, D. Eladio, y Dª Agueda.

Se establece que "Una vez finalizado el contrato y cumplidas todas las obligaciones derivadas del presente contrato, el arrendador reintegrará las cantidades abonadas en concepto de fianza y garantía adicional".

2º- Con fecha de 27 de enero de 2021, las partes novan el contrato, modificando la cuantía de la renta en relación a determinados meses. Se establece como condición, que las modificaciones de renta, quedan supeditadas al cumplimiento del contrato de 12 de febrero de 2020, y de la novación, de modo que lo acordado quedaría sin efecto, si el contrato se resolviese por causa imputable a la arrendataria, antes del 1 de septiembre de 2021.

3º- Con fecha de 27 de mayo de 2.022, la arrendataria remite burofax a la arrendadora, comunicando al arrendador que va a ejercer la rescisión del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula segunda del contrato.

4º El día cinco de agosto de 2.022, el arrendador remite burofax(recibido por la arrendataria el día 8 de agosto),, en el que, en primer lugar le expresa "En primer lugar, les traslado la desazón de mi cliente por el siniestro acaecido en diciembre de 2021, agradeciéndoles su colaboración y paciencia y ofreciéndoles formalmente una compensación económica de 1.000,00 euros por los días que estuvo el local cerrado y por el material que resultó dañado, conforme a los datos facilitados por ustedes y descontados gastos de luz, personal y coste de material, por supuesto siempre atendiendo al beneficio real dejado de obtener y a la buena fe y sin entrar a valorar, en caso de que acepten la cantidad ofrecida, cantidades declaradas a la Agencia Tributaria, precios de coste de productos o márgenes comerciales reales. Dicha cantidad será inmediatamente abonada una vez que ustedes estén al corriente de pago de las cantidades que seguidamente se detallarán".

En segundo lugar, le advierte que le restan por abonar 742 Euros en concepto de actualización de renta, por el periodo comprendido entre el 1 de junio de 2021 a abril de 2022, y que la renta actualizada a 1 de junio de 2021, la renta actualizada ascendía a la cantidad de 2.567,50 Euros, y a fecha de 1 de junio de 2022, la renta actualizada la cifra en 2.829,39 Euros. Le recuerda, también el pago de la garantía adicional a la que se obligaron en contrato, y que quedaba pendiente de pago de 5.000 Euros (De los 10.000 pactados).

Además, les comunica que "En tercer lugar, habiendo dejado de abonar la renta correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2022, mediante la presente les informo que adeudan a mi cliente la cantidad de 11.055,67 euros en concepto de rentas dejadas de abonar, más IVA menos retención.

En cuarto y último lugar, en atención a su burofax de 26 de mayo de 2022 y al contrato suscrito, para accionar el desistimiento anticipado, entre otras, deben estar al corriente de pago y preavisar con 4 meses de antelación que deberán ser puntualmente abonados, y no concurriendo ninguna de dichas circunstancias, toda vez que a 26 de mayo de 2022 adeudaban una mensualidad de renta y la actualización de 11 meses de renta y a fecha de hoy adeudan 4 mensualidades de renta y la actualización de 11 meses de renta, sin que tampoco hayan abonado la garantía adicional a la que se obligaron, mediante la presente les comunico que nos oponemos expresamente al desistimiento unilateral, no dando por resuelto el contrato suscrito que continúa vigente y que deberá ser cumplido en su integridad.

Asimismo, también les recordamos en atención al contrato suscrito, que en todo caso las obras de mejora que se realizaren en el local quedarán en beneficio de la propiedad y que los rótulos o publicidad que se coloquen en fachada deberán ser retirados por ustedes a su costa a la finalización del contrato, debiendo siempre devolverse el local en perfectas condiciones de conservación y uso.

Por todo ello, les comunico que nos oponemos expresamente al desistimiento unilateral y no damos por resuelto el contrato, les insto a cumplirlo en su ntegridad y les requiero para que en el improrrogable plazo de cinco días contados a partir de la recepción de la presente, abonen la cantidad de 5.000,00 euros en concepto de garantía adicional y la cantidad de 11.798,17 euros, mas IVA menos retención, en concepto de rentas y actualizaciones debidas y no pagadas, haciéndole saber que, en caso contrario, me veré obligado a iniciar de inmediato las acciones judiciales oportunas en defensa de los legítimos intereses de mi cliente".

5º Con fecha de 12 de septiembre de 2022, la actora interpone la demanda del presente procedimiento, solicitando: 1.- Declare resueltos el contrato de arrendamiento de 12 de febrero de 2020 y la novación de 27 de enero de 2021. 2.- Se condene a los demandados para que, sin excusa ni pretexto alguno, desaloje el inmueble arrendado y lo ponga a disposición de mi representado en el preciso plazo que fije el Juzgado con apercibimiento de que, si hace caso omiso, el desalojo se hará a su costa. 3.- Se condene a los demandados solidariamente al pago de la suma de 5.000,00 euros en concepto de garantía adicional. 4.- Se condene a los demandados solidariamente al pago de la suma de 14.627,56 euros en concepto de rentas impagadas vencidas y cantidades análogas a la renta igualmente impagadas y vencidas, más los intereses correspondientes. 5.- Se condene a los demandados solidariamente al pago de las cantidades que se devenguen hasta el efectivo desalojo y reintegro posesorio del inmueble arrendado, de acuerdo con las bases de liquidación fijadas en el fundamento de Derecho III de la presente demanda, más los intereses correspondientes. 6.- Se condene a los demandados al pago de las costas del procedimiento.

Mediante escrito posterior presentado el 24 de noviembre de 2022, aclaraba que la cuantía reclamada en el procedimiento ascendía a 14.627,56 euros en concepto de rentas impagadas vencidas y cantidades análogas a la renta impagadas y vencidas, y aclaraba que se tuviera por NO interesado el punto 3º del suplico ("que se condene a los demandados solidariamente al pago de la suma de 5.000,00 en concepto de garantía adicional") dado que se hacia a los únicos efectos de que se declarara el incumplimiento de dicha obligación, como causa de resolución del contrato de arrendamiento, aclaraba que no cabía enervación, y que la demandada había abonado 8.627,56 euros el 30/09/2022.

7º El 13 de septiembre de 2022 se remite por la arrendataria nuevo burofax (entregado al actor con fecha de 20 de septiembre de 2022), "En fecha 26 de mayo de 2022 y, cumpliendo la previsión contenida en la clausula segunda del contrato, se les comunicó a traves de burofax la voluntad de nuestro cliente de no continuar con el contrato de arrendamiento que nos ocupa, en vista de lo cual le comunico que a partir de la recepción de la presente se ponen a su disposición las llaves del local de su propiedad, así como la cantidad de 8.627,56€ que se adeuda hasta la fecha. Al haberse procedido a retirar el material y enseres de la propiedad y a dejar el local libre y en adecuadas condiciones de uso, les ruego que tomen posesión del mismo mediante la recepción de las llaves que obran en mi poder, debiéndome indicar el lugar y hora en que se entregarán"

La arrendataria acredita el pago de 8.627,56€, por rentas debidas, con fecha de 30 de septiembre de 2022. Tiene por pagada la cantidad de 5.000 €, con la cuantía de la fianza que el arrendador tiene en su poder, más con los 1.000 € que el arrendador le había ofrecido, conforme a lo reseñado en el punto 4º.

8º Anta la imposibilidad de entrega de las llaves, la arrendataria, en octubre de 2022, formula demanda de conciliación, para la entrega de las llaves del local y finalización del contrato de arrrendamiento, dem anda que es turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Málaga, y, a cuyo acto, que se celebró el 22 de diciembre de 2022, no compareció el actor en legal forma, pues lo hizo su hijo, en su representación, lo que no fue admitido, y no pudo llevarse a efecto la celebración del mismo.

9º Con fecha de 26 de enero de 2023, la demandada contesta a la demanda, alegando que ha procedido al pago, y que el actor está en posesión del local, al menos, desde agosto de 2022, pues desde dicha fecha ha ofertado el arrendamiento a terceros a través de distintas páginas de internet.

9º La sentencia desestima íntegramente la demanda. Absolviendo a los demandados de todas las pretensiones formuladas en su contra.

SEGUNDO.- Pretensiones de la recurrente.

- Infracción de las normas o garantías procesales, artículos 4.1.3.4, 27, 35 y 36.5 de la LAU, 1091, 1100, 1108, 1124, 1127, 1196, 1254, 1255, 1256, 1258, 1281, 1282, 1286, 1546, 1555, 1569 del CC y 209, 216, 217, 219, 219, 282, 302, 304, 319, 326, 394, 408 440 y 444 de la LEC y error en la valoración de la prueba, en relación a

-En relación al fallo de la sentencia,

-En relación a la ficta admissio,

-En relación a los argumentos de la sentencia, que considera cumplidas las obligaciones por la arrendataria, e incumplidos por la arrendadora.

-A la apreciación del mutuo disenso como causa de resolución del contrato de arrendamiento

-En relación a la cantidad debida.

TERCERO.- Sobre la infracción de normas y garantías procesales y error en la valoración de la prueba en relación al fallo de la sentencia.

Este motivo ha de ser estimado, dado que, conforme a los hechos que han quedado acreditados, a la fecha de la interposición de la demanda, aún se encontraba vigente el contrato de arrendamiento, de manera que la demandada no ejerció la facultad de desistimiento sino un día después, y no fue hasta dos semanas después (el día 30 de septiembre), cuando la demandada procede al pago de la renta.

Por tanto, a la fecha de la interposición de la demanda, ni se había comunicado el desistimiento, y aún se debían mensualidades de renta por la arrendataria, por lo que debe de darse la razón a la parte recurrente de que el fallo, no puede ser desestimatorio de la demanda, en la medida que a la fecha de su interposición se daban los presupuestos necesarios para la estimación de la misma.

Por el propio actor, cuando comienza la exposición del motivo primero de apelación, expresa en su escrito literalmente que "Podríamos debatir si estaríamos ante una carencia sobrevenida, un allanamiento, parcial o total, una enervación del desahucio, una sentencia parcialmente estimatoria o incluso a una inadmisión de la demanda, pero nunca ante una desestimación íntegra de la demanda con condena en costas a la actora"

Y efectivamente, pocos días después de que el actor interpusiera la demanda, el día 12 de septiembre de 2022 (aparece firmada el 9-9-2022), el actor recibe un burofax de la arrendataria comunicándole que deja el local, cuyo desistimiento le había comunicado previamente, en mayo del mismo año, así como poniéndole a disposición las llaves del local, y su disposición de pago de las rentas adeudas, realizándose el pago de las rentas adeudadas con fecha de 30 de septiembre.

Por tanto, efectivamente, debe de considerarse que a fecha de 30 de septiembre de 2.022, se produce la carencia sobrevenida de objeto en relación al procedimiento.

Resulta claro y evidente que si la arrendataria da por terminado el arrendamiento por su desistimiento unilateral, y que el actor, en el suplico de su demanda, solicita como primer pronunciamiento en el fallo, que se den por resueltos, tanto el contrato de arrendamiento como el posterior novado, ello no quiere decir otra cosa, que ambas partes quieren que quede sin efecto el contrato de arrendamiento, siendo estéril e innecesaria la discusión sobre si el contrato ha de darse por resuelto o por desistido. Esta claro que ambas partes quieren la finalización del contrato, y por tanto, resulta claro que a fecha de 30 de septiembre de 2022 (que por la arrendataria se realiza el pago de las rentas que ella considera adeudas), carece de sentido todo el procedimiento planteado, que, a lo más, debería haberse centrado en la determinación de si existen o no cantidades debidas no abonadas por la demandada.

Sea por una causa o por otra, resulta evidente que ambas partes quieren dejar sin efecto el contrato, y por tanto, debió hacerse constar así, siendo evidente la pérdida sobrevenida de objeto en relación a la discusión sobre la vigencia o no del contrato de arrendamiento.

En este sentido, debe de considerarse también, tal como se aduce por el recurrente, que el escrito de oposición al desahucio, es en realidad un allanamiento, aunque venga a oponerse a la demanda, porque se muestra conforme con la finalización del contrato, y expresa haber procedido al pago de la renta.

Por tanto, una vez que la demandada ha desalojado el local, y ha pagado la renta, carece de todo objeto el procedimiento, cuyo sentido, en todo caso, debió centrarse, únicamente, en si existía o no cantidad pendiente de pago.

En cualquier caso, resulta claro, que en lo que se refiere a la pretensión principal relativa a dar por resuelto el contrato de arrendamiento, debe de considerarse que debió apreciarse la carencia sobrevenida de objeto, siendo baladí la discusión sobre si procede la resolución o el desistimiento, pues ningún efecto se deriva de la elección de una u otra causa de terminación del contrato, y que, en definitiva, ambas partes están conformes en dar por terminado el contrato.

CUARTO. - En relación a la fiicta admissio, a los argumentos de la sentencia, y al mutuo disenso

A la vista de lo establecido en el fundamento jurídico anterior, carece de objeto, la resolución de estos motivos, pues en atención a lo expuesto, se hacía innecesario entrar en la causa de extinción del contrato, pues ambas parte están de acuerdo en su finalización, y existiendo una carencia sobrevenida de objeto.

QUINTO.- Respecto a la cantidad debida.

El recurrente recurre considerando que la demandada le adeuda la cantidad de 6.292.55 Euros, pues no admite el pago con la compensación de los 1.000 Euros ofrecidos a la demandada, ni los 5.000 Euros entregados como garantía adicional para el cumplimiento del contrato. Además, reclama la cantidad de mas las cantidades devengadas hasta la entrega de llaves el 20 de abril de 2023, a razón de 2.829,39 euros, desde la presentación de la demanda hasta toma de posesión del local el 20 de abril de 2023.

El recurso ha de ser desestimado en este punto.

Así, en relación a la fecha en la que debe tenerse el contrato por resuelto, lo es a fecha de 30 de septiembre de 2.022, fecha en la que el actor ya tenía interpuesta su demanda solicitando la resolución del contrato, y en que la demandada le comunica que ha desalojado el local, abonando las rentas que considera debidas. Y en consecuencia, no puede el actor reclamar cantidades posteriores a esta fecha.

En relación a la entrega de las llaves del local, si el actor interpone una demanda de desahucio, es porque quiere recuperar la posesión del mismo, y así lo solicitaba en el suplico de su demanda, y en consecuencia, una vez presentada la demanda, no puede negarse a la recepción de las llaves del local. Y ello, estén o no pagadas las rentas en su totalidad. Por tanto, desde ese mismo instante en que interpone la demanda, solicitando la posesión del local, el actor no puede rechazar y obstaculizar la entrega de las llaves por parte de la arrendataria, tal como ha realizado el recurrente, pues no existe correlación entre ambas obligaciones (la de reclamación de las cantidades debidas y la de lanzamiento de la demandada, pues ambas cuestiones pueden resolverse de forma independiente, y de hecho, la consideración de ambas supone el ejercicio de la acumulación de ambas acciones en el mismo procedimiento. Consta acreditado en autos, y así lo reconoce el recurrente en el escrito interponiendo el recurso, que ha obstaculizado la recepción de las llaves del local ( Así, expresa que no se le puede exigir la entrega de las llaves, si no se le han pagado las rentas adeudadas, exponiéndolo claramente en este sentido en el recurso).

Su demanda es una acción de desahucio, y en la misma solicita la entrega de la posesión del local, y por tanto, una vez interpuesta la demanda no puede admitírsele las conductas obstativas para la recepción de las llaves. Tal conducta es contraria a la pretensión que él mismo ejercita ante los Tribunales, y por tanto, es contraria a la buena fe procesal, no siendo admisibles conforme al artículo 7 de nuestro Código Civil, pues "los derechos han de ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe",de manera que "la ley no ampara el abuso del derecho ni el ejercicio antisocial del mismo".En el mismo sentido, el artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

En consecuencia, en ningún caso pueden tenerse en cuenta para la determinación de rentas adeudadas fechas posteriores al 30 de septiembre de 2.022, al resulta claro, por propio reconocimiento del recurrente, que si no tiene las llaves del local ha sido porque él se ha negado a recogerlas.

Por tanto, se consideran improcedentes las rentas reclamadas con posterioridad al 30 de septiembre de 2022 . En tal sentido, debe de rechazarse la reclamación que realiza el recurrente hasta la fecha de 20 de abril de 2023, fecha en la que dice que toma posesión del local, siendo además, hechos nuevos que no se han discutido en la instancia, posteriores incluso a la sentencia que recurre, y por tanto, no pueden ser objeto de este recurso.

Por lo que se refiere a las rentas devengadas hasta el 30 de septiembre de 2022, se consideran pagadas las debidas, pues la arrendataria abonó en dicha fecha la cantidad de 8.627,56€, por rentas y actualizaciones debidas.

El actor presentó escrito en fecha de 24 de noviembre de 2022, aclarando que la cuantía reclamada ascendía a 14.627,56 €, y que la demandada había pagado la cantidad de 8.627,56 euros el 30/09/2022.

Por tanto, la cantidad que resta por abonar es la de 6.000 €, y por tanto, no puede admitirse ahora, que el recurrente considere que la cuantía adeudada es superior ( pues aún considerando el pago con la compensación que se realiza por la arrendataria, aún dice que adeuda la cantidad de 292,55€, lo cual es contrario a lo manifestado por él mismo en el citado escrito).

Por lo que se refiere a los 6.000 Euros restantes,la arrendataria los compensa conforme a lo expresado en la contestación a la demanda, cuando señala que "Se resta la cantidad de 1.000€ en concepto de compensación económica que debía ser abonada a la arrendataria por parte del arrendador por desperfectos varios. Se resta la cantidad de 5.000€, cantidad que se abonó a la firma de la novación de contrato precisamente en concepto de garantía ante la eventualidad de un posible incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendataria".

Tales cantidades son compensables, dado que la compensación se hace a la finalización del contrato (el 30 de septiembre de 2022) , sin que sea preciso que la misma expusiera la compensación de forma expresa, y desde luego, ningún sentido tiene que la arrendataria tenga que abonar tales cantidades, para luego solicitar su devolución al arrendador.

La deuda de los 1.000 Euros del arrendador para con la arrendataria están acreditados por el propio burofax que el arrendador le remitió el 5 de agosto y consta transcrito en el punto 4 del fundamento jurídico primero de esta sentencia, sin ser preciso acudir a la ficta admissio.

Por lo que se refiere a la fianza o de la garantía adicional que puedan pactar las partes, la arrendataria ha hecho uso de la misma una vez finalizado el contrato, y por tanto, claramente compensable.

Por tanto, pese a la fecha de la interposición de la demanda, la demandada debía determinadas mensualidades de renta, a la fecha de finalización del contrato, nada adeuda a la arrendadora, por el abono de las cantidades debidas, más la compensación que realiza respecto a los 1.000 Euros ofrecidos por el arrendador, y los 5.000 de fianza o garantía adicional, siendo evidente que una vez finalizado el contrato, el arrendador no puede retener esta cantidad, por carecer ya de fundamento y objeto.

SEXTO.- Costas.

Considerando que en el presente caso, concurre una carencia sobrevenida de objeto, en la instancia, no procedía la condena en costas a ninguna de las partes, que debían abonar cada una las causadas a su instancia, y las comunes, por mitad.

Respecto al recurso, siendo parcial la estimación, no procede la imposición de condena en costas.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,