Sentencia Civil 113/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 1002/2022 de 18 de febrero del 2025

PRIMERO.-La juzgadora desestima la demanda interpuesta por Dña. Angustia contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Denia, en impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios de fecha 28 de agosto de 2021, que acordó prohibir la actividad de apartamentos turísticos a partir del 28 de agosto de 2021 e incrementar en un 20% la contribución a los gastos comunes de aquellas viviendas que acreditasen estar registradas y dadas de alta con anterioridad, al considerar, en síntesis, que tales acuerdos afectaban a todos los propietarios y no causaban un grave perjuicio a la actora únicamente, que ambos acuerdos tenían su fundamento en el art. 17 12 LPH, que regulaba esta posibilidad, que no se había acreditado que existieran viviendas en arriendo de temporada estival o viviendas sobre habitadas, y que el porcentaje del 20% no era arbitrario, pues estaba legalmente previsto.

Frente a dicha Sentencia se interpone recurso de apelación por la demandante Dña. Angustia en base a los siguientes motivos:

* Error en la valoración de la prueba respecto a las viviendas de la Comunidad que son objeto de arrendamiento estival.

* Error en la valoración de la prueba al desconocer que todas las viviendas que se arriendan en la época estival son de arrendamiento turístico en virtud de lo dispuesto en el art. 5 e) LAU.

* Error en la valoración jurídica en relación con el carácter residencial o no de la vivienda a pesar de ser de uso turístico, conforme a lo dispuesto en el art. 47 del Decreto 10/21 de 22 de enero y en la Ley 15/18 de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunidad Valenciana.

* Error en la aplicación del Derecho, al no haberse tenido en cuenta la normativa comunitaria en cuanto a la libertad de empresa, en concreto, la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, y el hecho de que el arrendamiento efectuado como vivienda de uso turístico tributaba como arrendamiento de vivienda y no actividad económica, al tratarse de una actividad de gestión patrimonial.

* Error en la valoración del Derecho, pues el legislador no prevé la posibilidad de prohibir la actividad sino tan solo de limitarla o condicionarla, debiendo interpretarse restrictivamente las limitaciones al derecho de propiedad.

* Arbitrariedad en la fijación del 20% en la cuota de comunidad, al no detallarse en base a qué parámetros podían incrementarse estas cuotas, constituyendo esta medida una extralimitación del derecho de propiedad.

Solicita igualmente la recurrente la práctica de prueba para acreditar que la vivienda núm. DIRECCION001 debe estar incluida en la relación de viviendas que no tenían limitada su actividad como vivienda turística.

La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000", por su parte, se opone al recurso alegando que no era objeto del procedimiento determinar si la vivienda núm. DIRECCION001 debiera o no estar incluida en la relación de viviendas que no tenían limitada su actividad; que debería aplicarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 2022, que no consideraba uso residencial los apartamentos turísticos; que no existía error en la valoración de la prueba en relación con el mínimo porcentaje de viviendas alquiladas en la Comunidad, dato que no afectaba al fondo del asunto; que no existía error en la valoración de la prueba en relación con la calificación como arrendamiento turístico de los alquileres en época estival, lo que no anulaba la habilitación de la Comunidad de Propietarios para limitar el uso turístico de la vivienda; que no existía error en la valoración jurídica por parte del juzgador al interpretar que el uso turístico de la vivienda era distinto al del arrendamiento de la misma regulado por la LAU; que el derecho a la libertad de empresa no era un derecho absoluto, sino que estaba sujeto a la regulación normativa en sus distintos aspectos, en concreto, en este caso, por lo dispuesto en el art. 17 12 LEC; que el tratamiento fiscal como actividad económica lucrativa del uso turístico de una vivienda no afectaba al fondo del asunto en esta controversia; que no era necesaria la unanimidad para la adopción de tales acuerdos y que no se prohibía en absoluto la actividad, pues sí se mantenía respecto a aquellas viviendas que ya tenían consolidado el derecho con anterioridad a la fecha del acuerdo; que los arrendamientos turísticos eran una actividad de prestación de servicios propios de la industria hostelera, de hospedaje turístico y servicios conexos; y que el incremento del 20% en los gastos de Comunidad no era en absoluto arbitrario sino conforme con lo dispuesto en el art. 17 12 LPH.

SEGUNDO.-Como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo.".

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, se debe comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias todas ellas que no concurren en el caso enjuiciado, donde el juzgador razona el resultado de las pruebas y aplica presunciones con argumentación suficiente y compatible con las denominadas "normas de la sana crítica", razonamientos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal y a los que nos remitimos. Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

Es decir, no es que este tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

TERCERO.-En relación con la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios establezcan límites, o incluso prohíban el ejercicio de la actividad de arrendamientos turísticos, recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018 que "el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad". Añade dicha sentencia que "La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 )"y que "no empece a que el comunero, en aras a su derecho de propiedad, pueda modificar el uso o destino de su elemento privativo, con la posibilidad de que el destino que elija o el uso que haga, pueda ser dañoso, molesto, insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo ".

Establece el artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal que "el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos ".

El Tribunal Supremo, en Sentencias del Pleno 1232/2024 y 1233/2024 (CAS 8972/2022 y 2617/2023), de 3 de octubre se ha pronunciado por primera vez sobre la interpretación y aplicación del art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Ambas sentencias, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), había de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

La sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico ( sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero). En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución ( SSTC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).

Al respecto, señala que "de la doctrina jurisprudencial expuesta resulta que en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del art. 1255 del CC , sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada ) y art. 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución , veden unas limitaciones de tal clase. En efecto, las prohibiciones de actividad en los elementos privativos fueron declaradas conformes con la Constitución por las SSTC 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo , en las que se proclamó, con respecto al régimen de propiedad horizontal, que: «[...] la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares». En definitiva, impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales. Ello es así, dado que la titularidad dominical de los comuneros no abarca una relación de pertenencia absoluta con facultades inquebrantables de gozar y disponer, puesto que caben legítimas restricciones al agere licere (al actuar permitido) que les corresponde y, específicamente, en el régimen de la propiedad horizontal. 4.- La STC 37/1987, de 26 de marzo , advirtió que: «[...] la fijación del «contenido esencial» de la propiedad privada no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo. Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes».

A continuación, la sala interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

Esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

Considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto. Como razonamiento adicional la sala señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Así, señala la Sentencia que "los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019 , y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE , siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre , y 28/1999, de 8 de marzo ). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH ) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos. 8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo. 9.- Por todo lo expuesto, el recurso de casación debe ser estimado. Lo que supone la anulación de la sentencia recurrida y, por los mismos fundamentos jurídicos, la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de primera instancia".

CUARTO.-Tomando en consideración todo lo expuesto, debe concluirse que la sentencia resulta acertada y resuelve de manera conforme a la doctrina sentada por el Tribunal Supremo con posterioridad. Los acuerdos que se impugnan son conformes a la ley y se adoptaron con las mayorías necesarias, sin que la juzgadora haya incurrido en error de valoración de la prueba o de derecho alguno.

Los acuerdos prohíben el ejercicio de la actividad de arrendamientos turísticos para las viviendas que no tuvieran concedida licencia para dicha actividad con anterioridad, respecto de las cuales establece tan solo un incremento en la contribución a los gastos comunitarios en un 20%, lo que no resulta en absoluto desproporcionado.

No se considera que con tales acuerdos se cause un perjuicio exclusivo a ninguno de los propietarios, pues todos son igualmente afectados. Resulta irrelevante cuál es el volumen de viviendas dedicadas a arrendamientos turístico, pues en modo alguno puede interpretarse que se haya producido un abuso de derecho, y el hecho de que existan viviendas que se arrienden durante el periodo estival no implica que se trate de arrendamiento turístico. El régimen fiscal de la actividad, o la libertad de empresa en modo alguno desvirtúan todas las consideraciones hasta ahora expuestas, en virtud de las consideraciones realizadas por el Tribunal Supremo en las sentencias referidas.

Por otra parte, la concreta situación de las viviendas de la que la demanda es propietaria o copropietaria no constituye objeto del procedimiento, y, por lo tanto, no se hace necesaria prueba alguna para su acreditación.

En consecuencia, con lo expuesto, teniendo por reproducidas el resto de las consideraciones efectuadas por la juzgadora de instancia, procede la desestimación del recurso y confirmación por sus propios fundamentos de la sentencia de instancia.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habiendo sido el recurso de apelación íntegramente desestimado, procede condenar al apelante al pago de las costas causadas, con pérdida del depósito constituido.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.