Sentencia Civil 140/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 199/2024 de 02 de abril del 2024

PRIMERO.-En la demanda inicial del procedimiento tramitado en la primera instancia la parte actora solicita "se declare haber lugar al DESAHUCIO de D. Fernando, mayor de edad, con domicilio sito en Villena, en la DIRECCION000 por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO, e INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO condenando al demandado al abono de las cantidades de CINCO MIL SEISCIENTOS EUROS (5.600 €) EN CONCEPTO DE NUEVE MENSUALIDADES IMPAGADAS más SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EUROS (656,46€) POR GASTOS DE LUZ, AGUA, COMUNIDAD, IBI Y SEGURO VIVIENDA, que adeuda, además de las que resulten hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con apercibimiento al demandado, de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costa por todo ello.".

El actor solicita el desahucio del demandado por expiración de termino e incumplimiento del contrato de compraventa y arrendamiento. Todo ello con independencia de reclamar una cantidad dineraria correspondiente a rentas y cantidades asimiladas a la renta que sostiene le son debidas.

Dispone el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al regular el ámbito del juicio verbal "1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.".

La juez a Quo dictó sentencia en fecha 26 de julio de 2023 con el siguiente fallo: "ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por D. Victorio, DÑA. Adelina y D. Dionisio, representados por la Procuradora Dña. Elena Hernández Mira, contra D. Fernando, representado por la Procuradora de Dña. Concepción López Lorenzo, y en consecuencia CONDENAR al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de mil ciento treinta y cuatro euros con cincuenta y tres céntimos (1.134,53 €), más los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. ". No acuerda la resolución el contrato de arrendamiento ya que entiende que es un contrato de compraventa siendo además este el motivo por el que no estima la pretensión dineraria del pago de cantidades por renta. Por el contrario, si accede a condenar a la parte demandada al pago de cantidades que el actor solicitaba como asimiladas a la renta que reclamaba.

D. Victorio, Dionisio Y Adelina recurren "la totalidad del fallo judicial y por ende su fallo, de forma resumida: 1.- No acogimiento de la petición formulada por esta parte de DESAHUCIO por expiración del término e incumplimiento del contrato de compraventa y arrendamiento, conforme queda expuesto en el suplico de la demanda. 2.- Error en la valoración de la prueba, por establecer la Sentencia impugnada afirmaciones contrarias a las vertidas por ambas partes demandante y demandado, llegando a conclusiones contrarias al reconocimiento de hechos de ambas partes, en relación con Vicio de la sentencia EXTRA PETITA que se produce al haber concedido el órgano judicial algo no pedido, y además se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes, e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial impugnada y los términos en que las partes fijados en el acto de la vista.". De nuevo se pone de manifiesto en el recurso de apelación interpuesto que el actor indica que su petición era de desahucio por expiración del término e incumplimiento del contrato de compraventa y arrendamiento.

La parte demandada se opone al recurso en los términos que son de ver en su escrito.

El primer motivo alegado por el recurrente es el "No acogimiento de la petición formulada por esta parte de DESAHUCIO por expiración del término e incumplimiento del contrato de compraventa y arrendamiento, conforme queda expuesto en el suplico de la demanda.".

La sentencia recurrida parte de calificar el contrato celebrado entre las partes como un contrato de compraventa y no un contrato de arrendamiento con opción de compra. A juicio de la juez a quo "La parte actora sostiene que, además del contrato de compraventa, el documento en cuestión contiene un contrato de arrendamiento, y ello en base la estipulación sexta del contrato, que establece lo siguiente: "El precio del alquiler se fija en una mensualidad de TRESCIENTOS CINCUENTA EUROS (350€), que serán ingresados por el arrendatario antes del día 25 de cada mes en la cuenta bancaria indicada por los arrendadores. Además, se fija una fianza de dos meses, es decir, SETECIENTOS EUROS (700€)."".La juez sostiene no puede llegarse a dicha calificación "...en ningún momento se pone de manifiesto por las partes que lo que se celebraba era un contrato de arrendamiento con opción de compra...manifestaron en el contrato de forma clara que prestaban su consentimiento a vender y a comprar la vivienda en cuestión... el acta notarial de 22 de marzo de 2022 se requería al demandado para firmar la escritura pública de compraventa y para el pago del precio, lo que evidencia que estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado.".Añade que "... no pudiendo producir efecto alguno el contrato de arrendamiento por confusión, tal como resulta del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .".Otro argumento lo introduce la juez a quo valorando que el pago de 350 euros mensuales como renta lo era "a cuenta del precio de compraventa de la vivienda".Considera que con la citada estipulación "las partes convinieron el pago mensual de parte del precio de la compraventa, toda vez que el comprador ya estaba en posesión del inmueble.".Por lo expuesto concluye la Juez a Quo "...no puede prosperar por esta vía la acción de desahucio, de resolución de contrato de arrendamiento y de reclamación de rentas con fundamento en un contrato de arrendamiento ineficaz, lo que no obsta para que la parte actora pueda ejercitar las acciones que le asisten derivadas del contrato de compraventa en la vía correspondiente...".

La parte demandada en su oposición al recurso pone de manifiesto "... la actora la que presenta erróneamente un procedimiento de desahucio por expiración de término y reclamación de rentas, solicitando la resolución del contrato de compraventa y, aportando el contrato de compraventa suscrito por las partes.".

La parte actora en su escrito de demanda manifiesta que el procedimiento debe tramitarse por las reglas del juicio verbal especial establecido para el desahucio de arrendamientos urbanos en el artículo 250,1 previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dispone dicho artículo que "1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".Ahora bien hemos de reiterar el pedimento de la actora antes reflejado contenido en su escrito de demanda: "sedeclare haber lugar al DESAHUCIO... por EXPIRACIÓN DEL TÉRMINO, e INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO condenando al demandado al abono de las cantidades de CINCO MIL SEISCIENTOS EUROS (5.600 €) EN CONCEPTO DE NUEVE MENSUALIDADES IMPAGADAS más SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EUROS (656,46€) POR GASTOS DE LUZ, AGUA, COMUNIDAD, IBI Y SEGURO VIVIENDA, que adeuda, además de las que resulten hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con apercibimiento al demandado, de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costa por todo ello.". Es decir, solicita la resolución del contrato de arrendamiento no solo por expirar el plazo sino por incumplimiento del contrato de arrendamiento y el contrato de compraventa. Al fijar la cuantía del procedimiento dentro del escrito de demanda en 53.000 euros el actor indica "la acción de mayor valor de las que se acumulan".Es más, en el inicio del escrito de demanda, al contrario que en el suplico, menciona la resolución del contrato de compraventa y de arrendamiento.

En este punto resulta esencial recordar que el Juzgado de Primera Instancia dicta decreto en fecha 23 de diciembre de 2022 en el que se acuerda "1.- ADMITIR A TRÁMITE LA DEMANDA de DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO y de RECLAMACIÓN de rentas y cantidades asimiladas en cuantía de 6.256,46 euros y las devengadas con posterioridad hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca tomándose como base el importe de la última mensualidad, respecto de la finca sita en Villena, DIRECCION000, presentada por la Procuradora Sra. ELENA HERNÁNDEZ MIRA, en nombre y representación de Victorio, Adelina y Dionisio, frente a Fernando, que se tramitará por las reglas previstas para los juicios verbales.". Dicha resolución no ha sido recurrida por ninguna de las partes. En consecuencia, el procedimiento determina claramente el objeto de la litis: desahucio de contrato de arrendamiento de uso de vivienda por expiración de plazo del mismo y por falta de pago del contrato de arrendamiento con reclamación de cantidades correspondientes a las rentas adeudadas y cantidades asimiladas. En modo alguno puede realizarse pronunciamiento alguno sobre el contrato de compraventa referenciado por las partes. Señalamos referenciado por las partes ya que a juicio de esta Sección en base a la interpretación del contrato aportado al procedimiento estaríamos en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

No entramos a valorar en consecuencia que se haya producido la acumulación por el actor de dos acciones de resolución de contrato de compraventa y de arrendamiento ni si dicha acumulación tiene o no encuadre dentro del artículo 73 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por este motivo, en modo alguno puede entenderse fijada la cuantía del procedimiento en la cantidad de 53.000 € fijada por el actor, ya que no se ha tramitado en el procedimiento la resolución del contrato de compraventa.

Del mismo modo, dada la existencia de decreto anteriormente referenciado no recurrido por ninguna de las partes, esta Sección tampoco puede entrar a valorar si ha existido infracción en la tramitación del procedimiento ya que el mismo no es otro que el fijado por el artículo 250,1.1º del texto procesal.

En el escrito de demanda el desahucio del contrato de arrendamiento se solicita por expiración del plazo del contrato. También debe entenderse solicitado por impago de rentas y cantidades asimiladas. Se indica por el actor en su demanda "Mi representado en fecha 22 de marzo de 2022 realizo ACTA DE NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO por el Notario D. CONSTANTINO CASTELLANOS COLLADO... se le deba traslado del contrato de compraventa y arrendamiento al demandado requiriéndole para firmar escritura pública de compraventa, indicándole expresamente que en el caso de no comparecer quedaría resuelto el contrato de compraventa debiendo desalojar la vivienda de forma inmediata. También se notificaba dar por resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de renta y cantidades asimiladas...".Es decir, ya con anterioridad el demandante le notificaba dar por resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas. Así se entiende que en la fundamentación jurídica de su demanda señale "a tenor de lo dispuesto en el art. 250.1.1.º del mismo texto legal, ya que se decidirán en el juicio verbal aquellas reclamaciones que tengan como fundamento el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario y se pretenda la recuperación de la finca arrendada"pero sobre todo cuando alega "El artículo 27.2 causa a) de la LAU 29/1994 y el art. 1569.2 C. Civil , establecen la resolución del contrato por falta de pago"y del mismo modo al reclamar "las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca".

SEGUNDO.-Fijada la cuestión del objeto del procedimiento en el fundamento jurídico anterior hemos de abordar la estimación o no de lo solicitado por la parte demandante.

A juicio de esta Sala en realidad estamos en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

El documento número uno del escrito de demanda aporta, unido al requerimiento notarial practicado por el Ilustre Notario de Villena D. Constantino Castellanos Collado, el contrato suscrito entre las partes en la fecha 31 de marzo de 2021. En el contrato las partes manifiestan que siendo los actores propietarios del inmueble de referencia ambas partes "firman el presente contrato privado de compraventa bajo las siguientes estipulaciones...".En efecto las partes indican que celebran un contrato de compraventa por cuanto la estipulación primera fija el precio de la compraventa y la segunda la posibilidad del comprador, parte demandada en el procedimiento, de realizar ingresos a cuenta de dicho precio. Del mismo modo la estipulación cuarta la que fija el plazo máximo para otorgar la escritura de compraventa, de suerte que fijado dicho plazo se entenderá que la parte demandada habrá "desistido" del contrato de compraventa con la aplicación en este caso de la estipulación quinta que regla lo que las partes llaman "arras penitenciales".Es decir, que en realidad las partes han pactado una opción de compra sobre la finca ya que no otorgar la escritura en el plazo fijado supone el desistimiento y la aplicación de un pacto de arras penitenciales.

En la estipulación sexta pactan "el precio del alquiler se fija en una mensualidad de trescientos cincuenta euros (350€), que serán ingresados por el arrendatario antes del 25 de cada mes en la cuenta bancaria indicada por los arrendadores. Además, se fija una fianza de dos meses, es decir, setecientos euros (700€)".Los términos son claros. La parte demandada disfruta la posesión del inmueble a título de arrendatario de suerte que los actores son arrendadores y pactan el pago de un alquiler mensual y de la pertinente fianza al ser un contrato de arrendamiento de uso de vivienda.

Establece el artículo 1281 del Código Civil "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas".

El artículo 1282 también dispone "Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato".En el requerimiento notarial la parte actora advierte de la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas. En la estipulación tercera las partes fijan que la demandada como arrendataria pague unas cantidades que solo pueden entenderse como cantidades asimiladas a la de dichas rentas de alquiler pactadas. Es más, ante la ausencia de regulación de plazo de duración del contrato de arrendamiento no puede obviarse que las partes han pactado un alquiler mensual y en consecuencia establece el artículo 9 contenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos "2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior".

Esta Sección no comparte la valoración probatoria realizada por la Juez a Quo sobre esta cuestión. La propia Juez a quo en la sentencia dictada en el procedimiento afirma que no existe contrato de arrendamiento. Del mismo modo declara que por dicho motivo no hace ningún pronunciamiento sobre las rentas reclamadas. En último extremo se pronuncia sobre las llamadas cantidades reclamadas como asimiladas a la renta, pero no en dicho concepto sino como cantidades que se reclaman por estar reguladas en el contrato de compraventa.

TERCERO.-En este procedimiento debe discutirse el desahucio del contrato de arrendamiento de uso de vivienda por expirar el plazo o impago de rentas o cantidades asimiladas.

Ya hemos señalado que en la estipulación sexta del contrato objeto de autos las partes pactan "el precio del alquiler se fija en una mensualidad de trescientos cincuenta euros (350€), que serán ingresados por el arrendatario antes del 25 de cada mes en la cuenta bancaria indicada por los arrendadores. Además, se fija una fianza de dos meses, es decir, setecientos euros (700€)".

Las partes fijan el pago de una renta mensual. Las partes celebran el contrato en la fecha 31 de marzo de 2021 y fijan el pago de una renta anual. En consecuencia y tal y como dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9 "Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior."En efecto en dicho apartado se dispone al regular el plazo mínimo del contrato en referencia a la duración que "Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.".

En consecuencia, el plazo del contrato de arrendamiento de uso de vivienda no había expirado.

La parte demandante reclama el pago de una serie de cantidades correspondientes a mensualidades de renta y cantidades asimiladas a renta consistentes en gastos de luz (indica sin determinar), agua, comunidad, Impuesto de Bienes Inmuebles y Tasa de recogida y tratamiento de residuos sólidos y seguro de vivienda. La cantidad total reclamada a fecha de celebración de la vista del juicio alcanza el importe de 9.994'73 €.

En referencia a las rentas reclamadas se corresponden con los meses de desde julio a noviembre de 2021 en el momento de presentación de la demanda si bien en la vista del juicio amplía la cuantía de suerte que reclama la cantidad de desde julio de 2021 hasta junio de 2023 sumando la totalidad de 24 mensualidades de renta con una cantidad total de 8.800 €.

La parte demandada consta declarada en situación procesal de rebeldía. Incumbe la prueba de la existencia de las obligaciones al que reclama su cumplimiento y la de su extinción al que se opone. La carga de la prueba del pago de la renta corresponde a la parte demandada. En este sentido el artículo 1900 contenido en el CÓDIGO CIVIL establece que "La prueba del pago incumbe al que pretende haberlo hecho".Dicha parte no ha acreditado en el procedimiento el pago de dichas rentas y en consecuencia debe sufrir las consecuencias de la falta de prueba del pago. No puede obviarse que la parte demandada consta declarada en situación procesal de rebeldía en virtud de diligencia de ordenación de fecha 15 de marzo de 2023.

En referencia al impuesto de bienes inmuebles reclama la cantidad de 561 €. Dicha cantidad se desglosa en el importe de 280'98 € correspondientes al ejercicio de 2021 y otros 280'98 € correspondientes al ejercicio de 2022. Aporta a tal fin justificantes de pago de la administración tributaria.

Reclama una deuda de 226'96 € correspondientes a los suministros de agua correspondientes a la vivienda. Aporta documentación correspondiente a documento denominado "estado financiero" emitida por el Excelentísimo Ayuntamiento de Villena. En dicho documento consta que la deuda pendiente alcanza la cantidad de 226'96 € ya que se ha efectuado por el actor el pago de la cantidad de 29'39 €. En consecuencia, solo podrá reclamar aquello que haya pagado: 29'39 €.

Reclama el "impuesto de residuos sólidos" por referencia al a tasa del servicio de recogida y tratamiento de residuos sólidos en la cantidad de 101'76 € acreditada documentalmente mediante el pago realizado a través de la entidad financiera CAIXABANK.

Acredita la celebración y pago de seguro sobre la vivienda objeto de autos mediante la aportación de la póliza correspondiente al mismo en la cantidad de 105'34 € en el año 2021 y de 138'51 en el año 2022. El importe total suma la cuantía de 243'85 €.

Hace referencia al suministro de energía eléctrica pero como indicaba la Juez a Quo "los gastos por suministro de luz, del escrito Fenie Energía, S.A. de 14 de marzo de 2022 se desprende que el titular del contrato de suministro eléctrico era el demandado, no los demandantes, y toda vez que no consta acreditado que la parte actora haya abonado cantidad alguna por el consumo de energía eléctrica, no puede prosperar esta reclamación.".

Del mismo modo aporta el actor recibo correspondiente al pago de la cuota de la Comunidad de Propietarios por importe de 140 € correspondiente al año 2023. En efecto en el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra se imponía a la parte demandada la obligación de abonar a la actora los "gastos de comunidad".

En consecuencia, la cantidad total correspondiente a cantidades de renta alcanza el importe de 8.800 € correspondientes a las mensualidades devengadas desde el mes de julio de 2021 hasta junio de 2023.

Del mismo modo la cantidad total que deberá abonar la parte demandada correspondiente al pago de cantidades asimiladas a renta alcanza el importe de 1.076 € (impuesto de bienes inmuebles... 561 €; suministros de agua correspondientes a la vivienda...29'39 €; tasa del servicio de recogida y tratamiento de residuos sólidos...101'76 €; seguro sobre la vivienda...243'85 €; cuota de la Comunidad de Propietarios...140 €).

Del mismo modo procede condenar a la parte demandada al pago de las rentas y de las cantidades asimiladas correspondientes a suministros de luz y agua, gastos de comunidad, contribución (impuesto de bienes inmuebles y tasa de residuos sólidos), y seguro de vivienda hasta que la parte actora recupere la posesión de la vivienda objeto de autos.

No ha lugar a realizar pronunciamiento alguno respecto del pago de intereses moratorios al no haber sido solicitados por la parte demandante de este procedimiento. Todo ello en aplicación del principio dispositivo que rige en materia civil.

CUARTO.-Acreditado el impago de las rentas adeudadas de conformidad con el fundamento jurídico anterior debe declararse resuelto el contrato de arrendamiento de uso de vivienda con opción de compra a instancias del actor en aplicación del artículo 27 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Del mismo modo resuelto el contrato de arrendamiento ha lugar a decretar el desahucio instado por la parte actora de este procedimiento ( artículo 27 de la ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el artículo 1569 del CÓDIGO CIVIL).

QUINTO.-No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 LEC) . Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito efectuado para recurrir Disposición Adicional Decimoquinta nº 8 Ley Orgánica del Poder Judicial.

Del mismo modo no cabe imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes al entender que la estimación de dicha demanda fue parcial ( articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.