Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.
" ESTIMO TOTALMENTE la demanda formulada por la representación procesal de D. Juan Francisco, D. Gerardo, D.ª Tatiana y D. Pedro Antonio contra Barra y Taburete, Servicios de Hostelería, SL. En consecuencia:
1.- DECLARO resuelto, por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, de fecha 3 de junio de 2019.
2.- CONDENO a la demandada al desalojo del local.
3.- CONDENO a la demandada al pago de las costas procesales.".
PRIMERO.-La parte apelante, demandada en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se desestime la demanda contra ella deducida, con imposición de costas a la parte actora.
Y ello por entender, como se argumenta fáctica y jurídicamente en el escrito de recurso, que el Juzgador de instancia yerra cuando considera que la opción de compra no está ejercitada correctamente:
.- Al imponer unilateralmente al concedente de la opción de una rebaja en el precio, que este no aceptó, por lo que no puede considerarse ejercitada válidamente, por cuanto que tal está en contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que salvo pacto en contrario, no es exigible el precio al tiempo del ejercicio de la opción de compra.
Es más, de la lectura de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 6 de Julio de 2001, en un supuesto como el de autos en el que en el contrato no se exige el requisito del pago del precio para el ejercicio de la opción la entiende bien ejercitada y es como así hizo el Sr. Ángel Daniel, actuando como Administrador de Barra y Taburete Servicios de Hostelería S.L, ejercitó la opción de compra , al remitir un burofax en fecha 17/12/20 a los propietarios ( doc. nº 4 demanda), como igualmente se deduce del contrato de autos ( doc., nº demanda).
.- Por tanto, al haberse ejercitado la opción de compra en plazo, por la voluntad del optante, comunicada a través de notificación fehaciente, desde dicho momento, como efecto de la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, quedando sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1450 Código Civil, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, no siendo determinante el requisito del pago en el momento del ejercicio de la opción, al ser una condición no exigida en el contrato.
Contrato que queda pendiente, desde entonces, de su consumación, y que conlleva que desde su ejercicio el día 17 de diciembre de 2020 que extinguido, simultáneamente, do el contrato de arrendamiento, y en consecuencia, exista en la parte demandada un título para la posesión del local ( art. 438 Cº Civil) , que impide el precario y el desalojo del local, debiendo suscitarse cualquier discrepancia en el marco de la relación contractual de compraventa.
La consecuencia de este marco contractual no es otr que la desestimación de la demanda, ya que en aplicación del art 1.504 CC, en la venta de inmuebles , aun cuando se
haya estipulado que la falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno
derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no se haya requerido judicialmente o por acta notarial, como es el caso, por lo tanto, podrá pagar hasta antes de ser requerido, momento en el que se consumaría la compraventa previamente perfeccionada.
Finalmente, es incierto que esta parte pretendiera imponer una rebaja del precio unilateralmente, pues correos ( emails, doc. nº 8 de la contestación a la demanda) entre los abogados de las partes, interviniendo cada uno en nombre y por mandato representativo de sus respectivos, que evidencian la existencia de negociaciones sobre el precio final de compraventa perfeccionada por la opción de compra, siendo la última comunicación en
fecha 8 de marzo de 2021,
La parte apelada, demandante en la instancia, interesa la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, de conformidad con las razones fácticas y jurídicas expuestas en su escrito de oposición al recurso de apelación.
SEGUNDO.- El contrato de arrendamiento de local con opción de compra
La respuesta a la pretensión revocatoria de la parte apelante implica considerar la naturaleza jurídica de la opción de compra, habiendo declarado esta Sala, entre otras resoluciones, en su sentencia de 10 de octubre de 2019 en un supuesto en el que como en el de autos estamos ante un arrendamiento de un bien inmueble con opción de compra:
" I.- El contrato de opción de compra.
En nuestras sentencias de:
.-14 de marzo de 2007 razonábamos lo siguiente:
" SEGUNDO.- ...
nos exige una primera reflexión acerca del alcance y consecuencias de un contrato de opción de compra, debiendo tener en cuenta al efecto lo declarado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 3 de abril de 2006 , en la que recogiendo la Jurisprudencia anterior se dice:
" Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001, la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre , y 1 y 22 diciembre 1992 ).
Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada.
Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 "
Es más ha declarado la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sec. 3ª en su sentencia de 20 de febrero de 2006 , lo siguiente, y así lo comparte esta Sala,
"Y únicamente se expresará que la opción de compra, que no se encuentra regulada en el C.C. sino solo en su aspecto registral ( art. 14 del Reglamento Hipotecario ) debe concebirse según la jurisprudencia del T.S. como un convenio por el que una parte concede a la otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañada de una prima por parte del optante, siendo sus características esenciales: a) Que a falta de precepto que exija una forma determinada relativa al modo en el que el aceptante debe manifestar su voluntad de ejercicio de la opción, puede esta ejercitarse tanto de forma expresa como tácita
a) Que a falta de precepto que exija una forma determinada relativa al modo en el que el aceptante debe manifestar su voluntad de ejercicio de la opción, puede esta ejercitarse tanto de forma expresa como tácita ( SS.T.S. 22 de septiembre de 1993 y las de 16 de abril de 1979 , 9 octubre de 1987 , 24 de octubre de 1990 y 23 diciembre 1991 ).
b) Que ejercitada válidamente y en tiempo la opción de compra, esta queda plenamente extinguida o consumada, perfeccionándose desde ese mismo momento la compraventa ( STS 14 noviembre de 2002 )
c) Que es preciso que la opción ejercitada llegue a conocimiento del promitente dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad, pues por aplicación del párrafo 2º del artículo 1262 del Código civil , la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) no conoce la aceptación (del optante), debiendo dar por existente tal conocimiento desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media ( sentencia 21 de febrero de 1994 ).
d) Que la opción debe ejercitarse dentro del plazo concedido ( SS.T.S. 26 enero de 1988 , 9 octubre de 1989 y 30 junio de 1994 ) de forma que la misma caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio ( sentencias de 1 de diciembre de 1992 y 8 de octubre de 1993 y 25 abril de 1994 ) siendo carga del optante la de acreditar que empleó los medios adecuados para tal fin ( S.T.S. 24 abril de 1995 )".
Es mas el Tribunal Supremo, Sala Civil, en cuanto a su naturaleza declara que se trata de un derecho de naturaleza personal, independientemente de que cuando su objeto lo constituya un bien inmueble pueda ser objeto de inscripción registral ( art. 14 R.H .)"
.-17 de febrero de 2012 declarábamos lo siguiente: "
Para la resolución de tal debate, como declara, entre otras, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 6 de abril de 2011 " el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción.", a lo pactado entrecomo adecuadamente perfila jurídicamente la Juzgadora de instancia atendiendo para ello, si fuera preciso a las reglas de interpretación de los contratos, en el modo y manera que se recoge en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, que se asume en evitación de inútiles reiteraciones.
Partiendo de estos pactos y considerando el significado que de manera reiterada declara la jurisprudencia sobre la opción de compra, y en concreto el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 1 de diciembre de 2011 que " Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: " Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno. "
La de 23 de abril de 2010 precisa:
" El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso."
Y la de 7 de mayo de 2010 añade:
"Cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.".
En definitiva, como nos recuerda la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de enero de 2019 , no estamos ante un contrato regulado como tal en el Cº Civil, y en el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden -de conformidad con las normas generales que rigen la contratación establecer los pactos que estimen oportunos de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1255 CC ..".
De igual modo, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de nos recuerda lo siguiente
" En el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden -de conformidad con las normas generales que rigen la contratación- establecer los pactos que estimen oportunos de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1255 CC .
...La primera de las sentencias citadas (la de 6 de abril de 2011 ) dice que "el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción".
TERCERO.-Desde esta perspectiva jurídica es de la que se ha de dar respuesta a la pretensión revocatoria de la sentencia de instancia, teniendo en cuenta que la parte actora se aquieta con la sentencia de instancia, por lo que esta Sala ha de partir del hecho de que se considera el ejercicio de la opción de compra, prevista en la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2019 ( doc. nº 1 demanda), como realizada por la parte que a ello tiene derecho la arrendataria, Barra y Taburete Servicios de Hostelería S.L., y en el plazo previsto contractualmente, antes del vencimiento del contrato que lo era el día 31 de diciembre de 2020, en concreto el día 17 de diciembre de 2020 ( doc. nº 4 demanda y doc. nº 5 contestación), como se deduce del párrafo primero de su fundamento de derecho tercero, siendo el motivo por el que desestima la correcta adecuación del ejercicio de la opción de compra el hecho, no porque no se haya pagado el precio en la forma convenida, obviando como entiende la parte apelante toda la doctrina jurisprudencial al respecto que cita en su escrito así como que con ello no se respeta lo pactado al respecto en el contrato, sino que como se colige del tenor del párrafo segundo del citado fundamento de derecho ( " Sin embargo, entiendo que la opción no puede considerarse ejercitada en forma porque, en su ejercicio, el optante no se atemperó a las condiciones que para su ejercicio se fijaron en el contrato, en concreto al precio fijado. De este modo, el optante pretendió imponer unilateralmente al concedente de la opción una rebaja del precio, que este no aceptó, por lo que no puede considerarse ejercida válidamente. Y es que el artículo 1256 CC dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, que es lo que cabalmente pretendía la demandada: que el concedente aceptara incondicionalmente la rebaja del precio que ella misma le proponía."), porque se pretendía una modificación unilateral del precio.
Precio que en la citada cláusula se había fijado en la cantidad de 240.000 euros, del que se descontarían las cantidades abonadas antes del ejercicio de la opción que en la misma se relatan, sin que se establezca una forma de pago especial para el resto del precio, entendiéndose ligada al otorgamiento de la escritura pública para lo que se concedía a la parte arrendadora dos meses en el Notario designado por la parte arrendataria.
Si ello es así, no asiste razón a la parte apelante cuando aduce para argumentar las razones por las que considera que se ha de revocar la sentencia de instancia que el Juzgador ha considerado erróneamente el impago del precio como causa de la incorrecta ejecución de la opción, sino que frente a lo pactado entre las partes al fijar, de mutuo acuerdo, el precio de la opción de compra, en la cantidad de 240.000 euros, se pretende por la parte arrendataria- optante una alteración a la baja, en un 25%, que es rechazada por burofax de 30 de diciembre de 2020 por la parte arrendadora quien le requiere para que en el plazo de un mes designe el Notario al efecto del otorgamiento de la escritura ( doc. nº 5 demanda y doc. nº 6 contestación).
Tal rechazo no cabe ser cuestionado, como tal, por el hecho cierto que mediaron conversaciones entre los Letrados que lo eran entonces de las partes en un lapso temporal, entre enero y principios de marzo de 2021, ( doc. nº 7 y 8 contestación), que no fructificaron ya que no se modifica el precio de la compraventa pactado en su día, tal y como se deduce de la documentación obrante en autos y el interrogatorio de los actores ( Sr. Juan Francisco, minuto y ss Cd nº 1; Sr. Gerardo minuto 9,10 y ss Cd nº1) y Sra. Tatiana ( minuto 14,16 y ss Cd nº1), insistiendo ambos en que ellos delegaron en su hermano, el Sr. Juan Francisco) ni se designó por la parte arrendataria el Notario para el otorgamiento de escritura de compraventa ante el fracaso de las negociaciones.
Por tanto, no ejercitada conforme a lo pactado la opción de compra no cabe otra resolución que no sea la desestimatoria del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida cuando declara extinguido el contrato de arrendamiento del contrato por expiración del plazo contractual, dado que la procedencia de ello como tal no se niega a no ser por entender que es ya titular de un derecho derivado de una relación contractual de compraventa que le permite ocupar el local.
CUARTO.-En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la
desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante ( art. 398 nº 1 LEC) .
QUINTO.-La desestimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la pérdida del depósito constituido al efecto, el cual será transferido por el Sr. Letrado de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.
VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.
