Sentencia Civil 375/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 2004/2024 de 22 de mayo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La actora formuló demanda instando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de fecha 1 de diciembre de 2017 por expiración del plazo contractual relativo a la vivienda sita en DIRECCION000 de Málaga solicitando se dicte sentencia por la que finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo se acuerde el desahucio del inmueble citado, apercibiendo a la demandada de lanzamiento en la fecha indicada en el decreto de admisión, sin posibilidad de enervar la acción, y ademas se le conde al abono de la suma de 1.633,87 euros, mas la suma de las rentas y cantidades asimiladas que se vayan devengando desde entonces y hasta la entrega efectiva de la posesión del inmueble y el interés legal desde las fechas de los respectivos impagos hasta la fecha de la sentencia, haciendo expresa condena de las costas causadas. Basa su demanda en la existencia del contrato antes referido, que tiene por objeto el inmueble antes referido, propiedad de la actora, contrato en el que si bien se estableció un plazo de once meses las partes respetaron el plazo mínimo previsto en el art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, vigente a la fecha del contrato así como las prorrogas legales anuales, hasta que con fecha 4 de octubre de 2023, la actora comunicó su voluntad de no renovar el contrato, por haber alcanzado el plazo máximo de duración sin que la demandada haya abandonado el inmueble a pesar de los requerimientos extrajudiciales que se acreditan con el documento nº 4 de la demanda. Siendo que el inquilino ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida.

II La parte demandada se opone afirmando de forma resumida que no ha recibido requerimiento de ningún tipo, y que no debe las cantidades reclamadas, en concepto de rentas de diciembre 2023, enero 2024 y mayo de 2024, actualizando en el acto de la vista otras mensualidades pendientes ya el señalamiento, asi como alegando haber abonado 250 euros de agua. Pone de manifiesto su situación de vulnerabilidad que afirma le ha impedido hacer frente a los distintos pagos.

III. La jueza de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, y, singularmente, la relativa a la notificación de la voluntad de la propiedad de no prolongar la vigencia de dicho arrendamiento, en tanto en cuanto mantiene que el burofax es instrumento idóneo a los pretendidos efectos, pues acredita el contenido literal de la comunicación enviada asi como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige y en este caso, aun cuando no se acredita la entrega, el documento 4 acompaña el justificante de envío al domicilio arrendado, haciendo entendido la jurisprudencia mayoritaria que ello es suficiente a estos efectos y por tanto entiende que procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento respecto de la vivienda descrita condenando a la demandada a dejarla libre y a disposición de su dueño. En cuanto a la acción acumulada de reclamación de cantidad, entiende que con la documental aportada a la demanda no impugnada de contrario: documento nº 2 consistente en el contrato de arrendamiento y documento nº 3 consistente en facturas de suministro de agua y mas documental presentada en el acto del juicio, cuadro resumen de cantidades dejadas de abonar y descontadas las abonadas durante la sustanciación del procedimiento, y entendiendo que la demandada viene aquierarse a la pretensión dineraria formulada, abonando a la parte durante el trámite del procedimiento las rentas de diciembre de 2023, enero y mayo de 2024, así como 250 euros en concepto de agua, adoptando una posición que puede equiparse al allanamiento, condena a la demandada al pago de de 1.633,87 € en concepto de cantidades de rentas y asimiladas, que adeuda a fecha de interposición de la demanda, mas la suma de las rentas y cantidades asimiladas que se vayan devengando desde entonces hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble descontando lo que abone con posterioridad a la interposición de la demanda, mas el interés legal desde las fechas de los respectivos impagos hasta la fecha de la sentencia,

IV La representación de Doña María Teresa interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada, e insiste como motivos en primer lugar:1.- Falta de notificación fehaciente de la intención extde extinguir el contrato, denunciando irregularidades conforme a la LAU. Denuncia error en la valoración probatoria, dado realizada por la juzgadora de instancia dado que si existe contrato de fecha 1 de diciembre de 2017, el mismo se prorroga a partir del 1 de diciembre de 2022, y este año alega la demandante haber notificado su intención de extinguirlo mediante burofax de fecha 4 de octubre, si bien el burofax presentado (único documento aportado sobre el particular) lo es sin aviso de recibo, negando la demandada su recepción o cualquier otro documento que acredite esta intención o la reclamación de los recibos pendientes, afirma no cabe la extinción del contrato por expiración del plazo, al no haberse notificado el mismo, si bien no se impugna su existencia - envio, sino la recepción fehaciente, no ha existido como requiere la jurisprudencia un aviso de envío que el inquilino ha obviado o desatendido, no existió ningún mensaje o llamada telefónica, ni antes ni posterior para informar de esta intención, ni tampoco se considera cumplida la notificacion, al no realizrse en el plazo posterior a la prorroga obligatoria que se cumpliría en diciembre y ello dado la situación excepcional de atraso en dos meses que se abona de forma inmediata tras la ayuda social recibida. En segundo lugar en relación a las deudas de agua, afirma que entre la demandada y el hijo de la actora hubo comunicaciones a través de mensajes telefónicos, ingresando, pese a no recibir facturas de agua la suma de 150 euros en Octubre de forma estimativa y 100 en marzo, siendo en el procedimiento donde se aportan por primera vez las facturas reclamadas, sin que existido incumplimiento por parte de la inquilina, visto los ingresos realizados. Entiende que estas sumas ingresadas deben ser descontadas de las facturas, aportando burofax remitido como documento nº 1 que acreditan que no existe el mas mínimo intento de incumplir. En tercer lugar alega su situación de vulnerabilidad, encontrándose en situación de emergencia que le impide hacer frente al pago puntual de los recibos. Por todo ello interesa se dicte sentencia estimando el recurso deducido, y en consecuencia estimando la oposición a la demanda presentada se revoque la sentencia dictada en la primera instancia y se dicte otra desestimando la demanda deducida por la actora con expresa condena en costas a la parte demandante.

V. La parte actora se opuso al recurso deducido de contrario, negando la concurrencia de ninguna de las motivos de recurso formuladas de contrario, interesando se desestimen, y se dicte resolución confirmando la sentencia dictada en la instancia, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Desestimación del recurso

I. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (1 de diciembre de 2017), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, la predecesora de la actora y el demandado fijaron en su contrato de 1 de diciembre de 2017 una duración inicial del arrendamiento de once meses plazo, si bien tal y como se recoge en la sentencia el citado contrato fue objeto de prorrogas sucesivas , hasta que en octubre de 2023 la parte comunicó su intención de no proceder a una nueva prorroga del contrato en diciembre de 2023 , con lo cual la duración del contrato ha sido de seis años , prorrogándose por imperativo legal y , entrando en periodo de tácita reconducción porque tampoco consta que ninguno de los contratantes hubiera expresado al otro su intención de poner fin al arriendo. Dispone al respecto el artículo 1566 del Código Civil común:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento".

La Sala coincide con el magistrado de instancia en que, independientemente de que el demandado pudiera haber concertado otros contratos de arrendamiento con la anterior propietaria del inmueble, extremo que no ha quedado acreditado, pese a ser carga probatoria que le incumbía, por aplicación del art. 217 LEC, pero en cualquier caso el contrato vigente era el concertado el 20 de septiembre de 2017, en el que se pactó un plazo de duración de cinco años, por lo que vencía en septiembre de 2022, y la demandante acredita el envío de un primer burofax el 2 de febrero de 2022 comunicando al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, que fue recibido por el demandado. Igualmente constan correos

En fecha 4 de octubre de 2023 la propiedad, como se anticipó, remitió un burofax al inquilino para expresarle su voluntad de no prolongar el contrato más allá del 1 de Diciembre de 2023.

Tal comunicación, en consecuencia, puso definitivamente término al contrato de arrendamiento.

. Ninguna de las anteriores consideraciones ha sido combatida por el apelante, quien se ha limitado a objetar que no ha recibido la comunicación, ni había sido notificado personalmente de la voluntad del arrendador de dar por concluido el contrato a fecha e insistiendo en la falta de recepción. Y aduce al respecto que la virtualidad jurídica de tal comunicación se halla decisivamente supeditada al presupuesto de su recepción y por tanto ante la falta de recepción, el envió de un burofax sin aviso de recibo por la actora le priva de eficacia jurídica a la voluntad de la propiedad de dar por concluido el contrato.

No puede compartirse aquella argumentación. Ya se ha expuesto que con la demanda se ha aportado un burofax de fecha 4 de octubre de 2023, remitido al inquilino y dirigido a la vivienda arrendada, en el que se constataba inequívocamente la voluntad de la propiedad de dar por finalizado el arrendamiento en fecha 1 de Diciembre de 2017 y se informaba al destinatario de su obligación de desocupar la vivienda arrendada antes de aquella fecha.

Es cierto que aquella comunicación no consta recibida por el inquilino , ni consta dejado aviso de recibo, pese a que se entregó en la vivienda arrendada, pero la circunstancia de que expresamente no coste la entrega al inquilino , o a persona que en el inmueble se encontrara ,no se configura como óbice para tener por correctamente remitida y recibida la comunicación en la que se plasma la voluntad contraria a la prolongación del arriendo ni, en consecuencia, para atribuir a la repetida comunicación los efectos extintivos pretendidos en la demanda.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

a) El burofax fue correctamente enviado, tal y como consta en la sentencia dictada ,sin que ningún error en cuanto a la valoración de la documental queda apreciar como luego analizaremos , constando el contenido literal de la comunicación enviada , asa como la identidad del remitente , del destinatario , del lugat o domicilio al que se dirige .En el justificante de envío , puede adverarse como la dirección y el destinatario son correctos , y por tanto se trata de un medio idóneo para comunicar al inquilino la voluntad de dar por finalizado el contrato una vez trascurrida las prorrogas .

Debe lógicamente presumirse que si una persona se encuentra presente en una vivienda y además recoge una comunicación dirigida al arrendatario de dicha finca, no es el arrendatario el receptor se encuentra en plena disponibilidad para conocer la identidad del destinatario.

Por otra parte, de no haberse sido entregado dicho burofax constaría algún aviso para su recogida, y en caso de no ser recogido, aparecería rehusado, pero como se aprecia, el resultado fue la entrega del burofax.

En virtud de ello, parece también ajustarse a patrones de lógica exigir al arrendatario, si lo que pretende es defender que el requerimiento no llegó a su conocimiento, la carga probarlo así como demostrar, en su caso, que nunca se le hizo entrega del burofax al propio inquilino o a otra persona que se encontrara en el domicilio y sobre el que hay que presumir autorización para ello , pues si no también correspondería a la arrendataria acreditarlo

Por otro lado, como este Tribunal ha tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, la ley no establece una forma especial para la notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato conforme al art. 10 de la LAU. Así, no requiere la fehacientica, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

En el presente caso, revisadas las actuaciones resulta que la remisión y el resultado del burofax aparece certificado por la empresa Notifica@dos según consta en el documento nº 4 de la demanda. Comunicaciones fehacientes; Burofax Postal Fue enviado a las10: 12 horas del día 4 de octubre de 2.020 con número identificador NUM001 siendo la destinataria la demandada Doña María Teresa DIRECCION000 Malaga ." Documento enviado mediante la plataforma de Burofax Postal Notifica@dos.

Ahora bien, consideramos que dicho certificado resulta plenamente válido y hace prueba del hecho de que se entregó el burofax en la vivienda arrendada, pues de acuerdo con el artículo 326 de la LEC , los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen, es decir, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten y de la fecha en que se produce esa documentación, sin que en el presente caso la demandada haya negado la autenticidad del burofax.

Lo que alega la demandada es que no le fue recibido . No obstante, la Ley no impone como requisito de validez de la notificación que la misma sea entregada personalmente al arrendatario, de manera que, remitido el burofax al domicilio correcto, siendo incontrovertido que la demandada ocupaba la vivienda al momento de la entrega del burofax y ha continuado ocupándola, y certificada la entrega por la empresa prestadora del servicio, es la demandada quien debe probar que la comunicación no llegó a su conocimiento por causa que no le sea imputable, en virtud de la regla de facilidad probatoria que establece el artículo 217 de la LEC .

Por lo tanto, consideramos que no hay razones para dudar de que la comunicación llegó a conocimiento de la demandada, siendo de destacar, asimismo, que los arts. 155.3 y 164 de la LEC recogen normas especiales en el ámbito procesal para la notificación al demandado en los supuestos de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo, dando mayor flexibilidad en la misma, al tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento de vivienda las notificaciones se llevan a cabo en la misma, pues se presume que el arrendatario reside en dicho lugar, más aún cuando este domicilio fue fijado en el contrato de forma expresa a efectos de notificaciones (cláusula duodécima.3).

Para cumplir el requisito de notificación que nos ocupa, al arrendador le basta con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga, por un conducto en el que quede constancia de su fecha, contenido y de la efectiva entrega, como se ha efectuado en el presente caso, no siéndole exigible mayor diligencia en la materia. Es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios postales, incluidos los servicios de una empresa privada de mensajería, cuyos certificados acerca del resultado de la comunicación, con expresión de día y hora de su práctica, constan en las actuaciones. No existe motivo alguno para dudar inicialmente de la veracidad del contenido de los mismos, habiendo sido emitidos por una empresa dedicada profesionalmente a dicha actividad de gestión, y no habiendo planteado en momento alguno la recurrente su falsedad, siendo admitida de forma pacífica la validez de la práctica de comunicaciones por dicha vía ( Sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 16 de mayo de 2020, y de esta Sección 13 ª de 23 de marzo de 2022, entre otras).

Por tanto, acreditada la entrega, hemos de entender, a salvo de mejor prueba, que la comunicación llegó a conocimiento de la demandada, siendo de cargo de esta la aportación de prueba adecuada para acreditar las circunstancias por las que no habría llegado a su conocimiento, lo que no ha verificado. Admitir lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues le bastaría con alegar que la persona que se encontraba en la vivienda arrendada y recibió la comunicación, no se la hizo llegar, para eludir la acción planteada por el arrendador".

. En definitiva, el burofax de 4 de octubre de 2023 surtió los efectos que le son propios como manifestación fehaciente e inequívoca de la voluntad de la propiedad de impedir la prosecución del arrendamiento, por lo que el recurso de apelación no puede tener acogida.

Por lo expuesto acreditándose que con más de treinta días de antelación, en concreto 4 de Octubre de 2023, fue notificada por la actora la negativa a la prórroga del contrato que finalizaba el 1 de diciembre de 2023, el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino extinguido por expiración de plazo, por lo que estimando el recurso de apelación en este punto, debe decretarse la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo condenando al demandado a desalojar el inmueble poniéndolo a disposición del actor.

En tal sentido traemos a colación la sentencia SAP, Civil sección 1 del 26 de julio de 2022 ( ROJ: SAP GI 1028/2022 - ECLI:ES:APGI:2022:1028 ) Sentencia: 564/2022 Recurso: 348/2022, cuyas conclusiones compartimos y dams por reproducidas

"SEGUNDO. - Sobre la comunicación dirigida por la demandante

El apelante no niega la existencia del envío dentro del plazo legal, simplemente considera que no despliega efectos dado que no lo recogió, si bien en este punto, procede recordar que con carácter general ante un burofax remitido a la dirección correcta y no recogido por su destinatario, (como es el caso) puede deducirse la voluntad de no querer ser notificado.

Partiendo de la calificación del burofax como medio idóneo en orden a procurar la comunicación fehaciente que exige la ley ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, de 18 de junio de 2008), en el caso de autos se discute precisamente sobre si el burofax remitido por la parte actora en fecha febrero de 2021 (no recogido) en el que manifestaba su voluntad de no prorrogar el contrato, debe desplegar su efecto o no.

Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, de 30 de marzo de 2006 declara que si bien se acostumbra a predicar la fehaciencia del acto de comunicación lo cierto es que aquella ha de entenderse referida a la acreditación y no al requerimiento mismo, ya que se trata de efectuarlo por medio idóneo y que permita demostrar su efectiva realización. En este sentido, la Jurisprudencia viene declarando que resulta eficaz cualquier medio que evidencie haber intentado la comunicación.

Pues bien, la cuestión que debe solventarse es la de si cabe conceder a la comunicación remitida por la actora todos sus efectos o, por el contrario, negar que esa comunicación deba tener plena virtualidad.

La cuestión ha sido resuelta expresamente por el Tribunal Constitucional y abundante Jurisprudencia menor. En efecto, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, de 14 de diciembre (650/2009 ) haciendo referencia a las Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero , " los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada"

A mayor abundamiento, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18.ª, de 28 de septiembre de 2009, (nº Recurso 407/2009 ) mantiene lo siguiente: "El motivo así esgrimido no puede prosperar ni ser admitido por cuanto obra en autos el requerimiento hecho a la misma y al marido de esta en sendos burofaxes con acuse de recibo. Si la demandada no acudió a recogerlo fue por su propia conveniencia y no por ninguna otra causa y desde luego en ningún caso es preceptivo hacer el requerimiento denegatorio de tácita reconducción por conducto notarial siendo valido el verificado por medio de burofax remitido el día 21 de noviembre de 2007, burofax que no fue entregado en mano, pero dejado un aviso de recibo en el buzón. Desde luego el hecho de que la demandada no haya acudido a recogerlo en modo alguno priva de eficacia al requerimiento así hecho y lo contrario seria dejar el cumplimiento de las normas al arbitrio de uno de los contratantes, lo que no es admisible."

Aplicando lo anteriormente expuesto al caso que nos ocupa debe concluirse sobre la procedencia de otorgar plena validez al burofax remitido por la parte demandante, aun cuando no fuera recogido porque lo contrario supondría dejar en manos del demandado la eficacia del requerimiento y con ello del procedimiento mismo.

TERCERO.- Vulnerabilidad

De ello extrae la demandada Doña María Teresa , que la actora-apelante no puede unilateralmente, sin tomar en consideración la situación de especial vulnerabilidad social de la arrendataria y sin proceder en la forma pactada con ella, a dar por finalizado el contrato de arrendamiento social, pues la duración de dicho contrato ha quedado vinculada a una situación de especial vulnerabilidad social de la arrendataria.

No se comparte la conclusión esta sala , por cuanto la actora, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, de aplicación imperativa, pues como argumenta la sentencia nº 168/2022, de fecha 24 de marzo, rec. 568/2021, de la sección 13ª de la misma audiencia provincial, recogida en la sentencia nº 290/2024, de 2 de mayo, de la misma sección (todas sobre procesos con similar objeto, contrato y arrendadora a los del presente procedimiento) "... no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo. En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito".

Es más, como razona la sentencia de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 382/2024, de 3 de junio, que recoge el criterio de la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero de la misma sala: "... a) El único objeto de litigio, conforme a los términos en los que fue perfilado por las alegaciones de las partes, estribaba en decidir si la propiedad había cumplimentado los requisitos de notificación previa diseñados por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación del contrato de arrendamiento, y cualquier otra consideración, especialmente la concerniente a la eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba extramuros de aquel objeto. b) Si lo que se pretendía por dicho demandado era la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se otorgase carta de naturaleza jurídica a un nuevo contrato de alquiler social a cuya formalización, según se afirma, estaba obligada la propiedad, lo oportuno habría sido encauzar tal petición, en su caso, por vía reconvencional, pero lo cierto es que no se promovió tal iniciativa procesal, por lo que el juzgado de primera instancia no estaba facultado para emitir pronunciamiento alguno al respecto. Tampoco, en consecuencia, esta sala de apelación. c) Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 14 de septiembre 2022 , "todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que [los inquilinos] reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social". d) La norma transcrita hace referencia al "derecho a formalizar un nuevo contrato", esto es, se trata, como advertía la sentencia, también de esta sección, de 9 de mayo de 2023 , "del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado". Y agregaba la misma resolución: "El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito". En análogos términos se desenvolvía la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023 . e) Hasta entonces no se presenta otra alternativa, bajo la premisa de que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, que declarar la extinción, por transcurso del plazo, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de noviembre de 2017 (...)".

En definitiva, como pone de manifiesto, la redacción de los arts. 9 y 10 LAU tenida en cuenta en la sentencia de primera instancia es acertada porque no estaba vigente en la fecha de celebración del contrato, siendo introducida por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 19 de diciembre de 2018, y, lógicamente, no se puede aplicar a una relación jurídica la normativa aprobada con posterioridad a su nacimiento, pues las leyes no tienen efecto retroactivo salvo que lo prevean expresamente ( art. 2.3 CC) .

En cuanto a las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Defiende la parte demandada la subsistencia del contrato por aplicación a este supuesto de lo previsto Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (con entrada en vigor el 4/08/2021):

A tales efectos, el artículo 2 de este Real Decreto-Ley dispone:

"Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de octubre de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Pues bien, no resulta de aplicación este Real Decreto-Ley al presente supuesto, ya que excede del objeto del procedimiento, en el que la primera acción ejercitada en la demanda es la de resolución del contrato de arrendamiento por expiración de su plazo de duración. Y la misma debe ser estimada por los razonamientos expuestos con anterioridad.

Es más, la única solicitud que consta en autos de la arrendataria a la arrendadora para obtener la prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, en aplicación del citado Real Decreto-Ley, o la normativa que le sirve de precedente (Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo), es de fecha 28 de octubre de 2021 (documento nº 4 de la contestación), momento en que ya se había extinguido el contrato (el 28 de febrero de 2021), por lo que no se cumple el presupuesto exigido de que el contrato se halle en vigor al tiempo de formular la solicitud de prórroga extraordinaria.

Finalmente, carece de trascendencia la posible situación de vulnerabilidad del demandado, sin que el tribunal de instancia haya vulnerado garantías procesales de dicha parte por tal motivo, sin perjuicio de las medidas protectoras establecidas por el art. 441,5 LEC si el inmueble es vivienda habitual del demandado, cuestión que es ajena al recurso o por el apartado 4 del art. 150 LEC, introducido por la Ley 5/2018, si fueran de aplicación, cuestión que, insistimos, en nada afecta al resultado del procedimiento.

CUARTO.- Por lo que respecta al segundo motivos relativo a las deudas de agua es preciso hacer consta que nada de lo actuado permite deducir que la actora no proporcionara a la demandada las facturas de luz y agua para que procediera a su abono, es mas de todo lo actuado consta reconocida una dificultad económica y una serie de abonos a cuenta, lo que lógicamente nos lleva a concluir que en todo momento la demandada ha sido conocedora de las deudas que mantenía con la hoy actora, de hecho y así se recoge en la sentencia la propia demandada con su actuación acredita este conocimiento desde el momento que durante el procedimiento realiza pago de rentas, en concreto las correspondientes a diciembre de 2023, enero y mayo de 2024, asi como 250 € en concepto de agua, lo que nos lleva a estimar la reclamación en cuanto al pago de las rentas y cantidades asimiladas a estas que se adeudan devengadas durante la ocupación del inmueble y que lógicamente corresponde su pago a la arrendataria teniendo en cuenta las obligaciones contraídas relativas al pago y demás que se devenguen durante la tramitación y hasta la desocupación de la vivienda y ello sin perjuicio de la liquidación que se haga en su momento, teniendo en cuenta las rentas cantidades que se devengan y en su caso los pagos que con cargo a las mismas haya realizado y/o realice la demandada.

Es por ello que en modo alguno cabe estimar este motivo, máxime teniendo en cuenta que no nos encontramos con ua resolución contractual por impago de rentas o cantidades asimiladas, sino por expiración del termino, sin perjuicio de la acción acumulada de reclamación, que igualmente procede en cuanto han quedado acreditada, la obligación de pago, tal y como se deriva de las obligaciones contraídas en el contrato suscrito (doumento nº 2 de la demanda) asi como del documento nº 3, consistente en facturas de suministro de agua y mas documental presentada en el acto del juicio, consistente en cuadro resumen de cantidades dejadas de abonar y descontadas las abonadas durante la sustanciación, documentos estos que no han sido impugnados, siendo los pagos efectuados con posterioridad a la demanda, elemento a tomar en consideración , pues suponen que eran debios a la fecha de la demanda.

QUINTO.- Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas ocasionadas por el mismo, sin pronunciamiento sobre el depósito para recurrir prevoistro por la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ, al litigar con el beneficio de justicia gratuita.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho