Sentencia Civil 448/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 552/2024 de 24 de junio del 2025

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el recurso presentado, con expresa condena en costas. Alegó error en la valoración de la prueba que determina la indebida aplicación de los artículos 1564 y 1565 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el articulo 250.2 de la vigente LEC. Citó la sentencia del TS número 134/2017, de la Sala de lo Civil, de 28 de febrero, que define el precario, añadiendo que ha quedado acreditado que esta parte viene usando en concepto de inquilino el inmueble en cuestión, abonando renta por ello, renta que es percibida y cobrada de contrario hasta la actualidad. Y se encuentra, por tanto, en la posesión de la vivienda y en uso de esta, abonando renta. El demandado ha ocupado la posición jurídica de su padre en el inmueble, con anterioridad a que la parte actora obtuviese la condición de propietaria del inmueble, tal y como consta acreditado en las actuaciones en virtud de la inscripción registral del inmueble y el contrato de arrendamiento que consta en las actuaciones. Por tanto, esta parte ya residía en el inmueble y abonaba rentas con anterioridad a que las actoras fuesen propietarias del inmueble. Por tanto, no existía ya la obligación de esta parte de comunicar la subrogación en el contrato de arrendamiento a las actuales propietarias, por cuánto cuando éstas asumen la condición de propietarias ya conocían la existencia de arrendatarios en el inmueble y aceptan dicha situación por cuánto perciben las rentas del alquiler del inmueble sin poner en duda la condición de arrendatario del demandado. Es evidente que el procedimiento elegido por las actoras para recuperar la posesión del inmueble no es el adecuado por cuanto tenían que haber denunciado la supuesta subrogación ilegal de esta parte en el contrato de su padre. Habiéndose optado por el desahucio por precario, es evidente que no debe prosperar el mismo, por cuanto no se dan los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente, ya que la posesión del inmueble por esta parte es a título de inquilino, ya que paga renta por el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento. Por tanto, procede desestimar la existencia de precario, por cuanto ello implica ostentar la posesión de un inmueble de propiedad ajena sin disponer de título alguno que legitime la posesión y sin ofrecer contraprestación alguna, elementos que no concurren en el presente caso, ya que se ha demostrado que esta parte abona rentas de alquiler por el inmueble y además ostenta la condición de inquilino, ya que en ningún momento las actoras han instado procedimiento alguno para que se declare la nulidad o improcedencia de la subrogación tácita realizada por esta parte, y decimos tácita ya que las propietarias del inmueble no lo eran en el momento del fallecimiento del padre del demandado. Y es por ello que la sentencia ahora recurrida infringe igualmente e[ artículo 218 de la LEC, ya que se pronuncia sobre algo no pedido por las actoras: la declaración de improcedencia de la subrogación de esta parte en el contrato de arrendamiento, para fundamentar que procede el desahucio por precario instado de contrario, al entender indebidamente que no se ha producido tal subrogación y que además no era procedente, por lo que se entiende en la sentencia que no existe contrato de arrendamiento y por eso estima la demanda y considera que existe un precario. Alegó también la incongruencia de la sentencia, según lo dispuesto en el artículo 218 de la LEC y por lo dicho. Y error en la valoración de la prueba que determina la indebida aplicación de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y demás normas concordantes. El juzgador de instancia no debió aplicar las normas sobre subrogación existentes en el contrato de arrendamiento, pero es que además se aplican indebidamente por cuánto esta parte nunca pudo comunicar la subrogación a las actuales propietarias, ya que no lo eran a la fecha del fallecimiento del padre del demandado. Cuando las actoras adquieren la condición de propietarias dan por válido el contrato de arrendamiento existente al aceptar el pago de las rentas. En definitiva, no son de aplicación en el presente caso las normas sobre subrogación de La Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que no han sido alegadas en la demanda y no se debió resolver sobre éstas como causa de la existencia del precario; esta parte, además, no pudo comunicar a los actuales propietarios la subrogación en los plazos legales, por cuánto no eran propietarios en dicho momento y, en consecuencia, y aceptado el pago de rentas y reconocida la existencia de un contrato de arrendamiento, se debió desestimar la demanda, al no existir precario alguno en el presente caso. En definitiva, y en virtud de las alegaciones que se contienen en el cuerpo del presente escrito, deberá ser estimado íntegramente el recurso de apelación.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y tras los trámites procesales oportunos, con desestimación total del recurso de apelación y con condena en costas a la parte contraria, añadiendo que, sobre la correcta aplicación del tribunal de primera instancia de los artículos 1564 y 1565 de la anterior LEC, en relación con el artículo 250.2 de la vigente LEC, la parte apelante pretende defender la imposibilidad de aplicar el procedimiento de desahucio por precario en el caso que nos ocupa, entendiendo que este no es el cauce oportuno para que las demandantes puedan ejercer sus derechos de recuperación de la posesión de la vivienda. Este argumento debe de ser desestimado. Como bien cita el Juzgado de primera instancia en la resolución recurrida, los requisitos necesarios según jurisprudencia para que se entienda la aplicación de una acción de desahucio son los siguientes: que la persona que acciona tenga la posesión mediata de la finca como propietario, usufructuario o por cualquier otro título que le otorgue derecho a disfrutarla. Que la parte demandada ostente la posesión de la finca sin título legitimador de clase alguna. Sobre el punto primero no arroja la parte apelante ningún tipo de duda en relación a esta litis, por lo que la cuestión controvertida versaría sobre el punto segundo. Es decir, si la parte demandada ostenta algún tipo de título legitimador que le permite poseer la vivienda. A lo largo del presente procedimiento la apelante ha venido defendiendo la existencia de un contrato de arrendamiento, utilizando para ello varias razones que no se sostienen desde un punto de vista fáctico ni jurídico. Expresa la parte contraria que para que exista precario "es fundamental que no se efectúe el pago de un canon o merced", citando a continuación una sentencia del Tribunal Supremo que precisamente desmiente dicha afirmación. Entiende el Alto Tribunal en esa resolución que no basta la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que esta entrega debe de ser "a título de renta o de alquiler del arrendamiento constituido". Este criterio jurisprudencial se ha mantenido a lo largo de varias resoluciones del Tribunal Supremo que se citan. Más concretamente y para el caso que nos ocupa, la contraparte nunca ha podido realizar pago de renta alguna, ya que en ningún caso esta posibilidad ha sido ofrecida por parte de las demandantes. El hecho de que, de forma ilegal y con uso de mala fe, la parte contraria no comunicase el fallecimiento de su padre y pretendiese continuar ilegalmente con el arrendamiento de este no puede resultar en modo alguno en la existencia de un ficticio contrato de arrendamiento. Así, la pretensión de la parte apelante de imponer de modo unilateral una cantidad simbólica a modo de pago y realizar estos pagos para así conseguir inventar de este modo un derecho a arrendamiento sobre un bien con el que no tiene ningún tipo de título debe de ser completamente desestimada. En este sentido, por tanto, debemos de estar de acuerdo con la resolución recurrida por la parte contraria cuando expresa que el consentimiento en los negocios jurídicos, cuando es prestado de forma tácita, debe de realizarse a través de una declaración de la voluntad emitida indirectamente terminante, clara, e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho. Los actos de mera tolerancia, incluso para el caso de que aquí se considerasen que hubiesen existido (lo cual es discutible), tampoco configuran la existencia de ningún contrato de arrendamiento, ya que, como bien dice la ya citada sentencia del TS de 26 de octubre de 2011, "la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que, por el contrario, resulta habitual". En cuanto a la congruencia de la sentencia, según lo dispuesto en el artículo 218 LEC, la parte contraria expresa que se produce una incongruencia "extra-petitum" al resolver el Juzgado de instancia sobre una petición no planteada por la actora, la existencia de subrogación o no sobre el contrato de arrendamiento, para fundamentar la existencia del precario. Es decir, que esta parte debería de haber instado no una acción de desahucio por precario sino otra declarativa por la que se considerase la existencia o no de subrogación sobre el contrato de arrendamiento. Este argumento debe también de ser desestimado. En primer lugar, tanto a lo largo de la demanda como de la vista de juicio verbal, esta parte manifiesta de forma clara y expresa la situación de subrogación y arrendamiento que afectó a los familiares del demandado, por lo que en ningún caso se puede plantear que el tribunal haya sido incongruente a la hora de considerar estos hechos. Los hechos segundo a cuarto de la demanda versan sobre este tema, y el fundamento de derecho primero justifica de modo jurídico la pretendida inexistencia de contrato de arrendamiento. En segundo lugar, desde el momento en el que esta parte reconoce y tiene certeza de la inexistencia de contrato de arrendamiento por el fallecimiento del último inquilino, no tiene sentido de hablar de ninguna acción que exprese "la existencia o no de subrogación sobre el contrato de arrendamiento", pues ni siquiera tiene sentido hablar de contrato de arrendamiento como tal. Es decir, desde el momento en el que el referido contrato de arrendamiento finaliza esta parte únicamente tiene que acreditar dos hechos, como ya se ha comentado: justo título del demandante que le permita recuperar la posesión del inmueble, y falta de título alguno del demandado. Así, dentro de esta acción puede incluirse cualquier situación fáctica en la que se presenten estos requisitos, y el caso que aquí nos ocupa es uno paradigmático en relación a ellos. En tercer lugar, es por tanto la parte demandada y no la demandante quien tiene que acreditar la existencia de justo título del precario, para lo cual en este caso ha pretendido crear ficticiamente un contrato de arrendamiento entre las partes. Aquí es cuando el tribunal, de forma completamente congruente y necesaria, debe en su sentencia motivar las razones por las que considera que esta pretensión carece de sentido jurídico. Y esto es lo que, en opinión de esta parte, el Juzgado de primera instancia realiza de manera ejemplar en la resolución recurrida por la parte apelante. En cuanto a la existencia de error en la valoración de la prueba que determina la indebida aplicación de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y demás normas concordantes, la parte apelante expresa la imposibilidad de comunicar la subrogación a los propietarios en los plazos legales, al no ser estos propietarios en dicho momento. Este argumento, por supuesto, también debe ser desestimado. Como bien es sabido, en caso de que la parte apelante hubiese comunicado la subrogación a los propietarios a la fecha del fallecimiento, podría haber ejercido perfectamente sus derechos en el proceso de primera instancia y haber aportado prueba en este sentido. Sin embargo, no ha sido hasta el recurso de apelación, en segunda instancia y formulando un hecho nuevo, cuando se ha comentado este hecho. Si se hubiera realizado de forma anterior esta parte podría perfectamente haber defendido dicho hecho, instando por ejemplo la testifical de los representantes de los anteriores propietarios (con quien la demandante mantiene relación) y confirmando que la subrogación no se comunicó en ningún caso. Pero es que, además, y este es el punto más importante, la existencia de la comunicación o no de subrogación no es jurídicamente relevante para el caso que nos ocupa. Si efectivamente nos encontrásemos ante uno de los supuestos expresados en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1994, dicha comunicación tendría plenos efectos pues sería necesaria para la llevanza a cabo de las subrogaciones legales. Sin embargo, y esto no puede ser discutido pues se trata de fundamentos claros de derecho, en el caso de litis no existe ninguna subrogación legal aplicable. La falta de comunicación del fallecimiento no se trajo al presente procedimiento por esta parte con la idea de considerar los requisitos de la DT Segunda de la LAU como incumplidos - ya que, como acabamos de decir, esta DT no es aplicable en ningún caso en el procedimiento que nos ocupa -, sino más bien a efectos de demostrar que esta parte en ningún caso toleró o permitió la posesión legítima del inmueble. Es decir, nuestra intención era expresar que, ante la falta de comunicación del fallecimiento por la parte contraria, desde que las demandantes tuvieron conocimiento de dicho hecho (por intermediación de terceros) a mediados de 2022 hasta que se realizó el primer requerimiento a la apelante en junio de 2022, transcurrieron apenas unos meses. O, en otras palabras, que en ningún caso esta parte toleró la posesión de la parte contraria durante más tiempo del mes que necesitó para buscar asesoría legal y preparar un burofax. El reconocimiento de la parte contraria de no haber comunicado la subrogación acredita además este hecho, por lo que ahora con más razón aun no se puede defender, en ningún caso, connivencia o tolerancia de las demandantes con la ilegítima posesión de la parte contraria. Y mucho menos, y es lo que aquí importa, connivencia, tolerancia o consentimiento en relación a ningún contrato de arrendamiento ni ningún otro título que pudiera dar legitimación al precario. Se muestra por último esta parte en disconformidad con el resto de alegaciones de la parte contraria en su escrito de recurso.

TERCERO.- Considerando que, como expone el Juez "a quo", solicita la parte actora que se condene a la parte demandada al desalojo de la vivienda descrita en los antecedentes de la propia sentencia, en la que la parte demandada vendría residiendo, según alega, en precario sin abonar merced o renta de ningún tipo a la parte demandante, careciendo la parte demandada de título, según aduce la parte actora en su demanda. Añade el Juez que la parte demandada se opone a lo anterior alegando que reside en dicha vivienda como subrogado en el arrendamiento tras el fallecimiento de su padre (arrendatario del inmueble) en el año 2021, hecho reconocido por la parte demandante, quien habría venido aceptando el pago de las rentas abonadas por el demandado desde entonces. Con cita de la sentencia de esta Audiencia Provincial de Málaga de 26 de enero de 2017, entiende el juzgador que el objeto de debate está limitado, por tanto, a valorar si la parte demandante tiene la posesión mediata del inmueble por algún título que le otorgue el derecho a disfrutarla, y si la parte demandada ostenta dicha posesión sin título legitimador alguno, debiendo analizar el título invocado por la parte demandada (comodato) a los solos efectos de emitir una decisión sobre la posesión del inmueble. En primer lugar, la parte demandante ha justificado su legitimación activa, por cuanto acredita ser la titular registral del pleno dominio del inmueble litigioso, ostentando por ello la posesión mediata del mismo. Así se desprende de la nota simple registral aportada con la demanda, en la que figura inscrito el pleno dominio de la vivienda a nombre de las dos demandantes. En segundo lugar, procede analizar el título esgrimido por la parte demandada en su oposición; se trata de valorar si el demandado es precarista en el sentido expuesto por la jurisprudencia, o bien tiene algún título que justifique su permanencia en la posesión de la finca. La alegación de la parte demandada consiste en que su posesión deriva de su condición de subrogado en el arrendamiento de su padre, fallecido en fecha 10/03/2021. La documental aportada con la demanda revela que el abuelo del hoy demandado suscribió en fecha 1/01/1978 un contrato de arrendamiento de la vivienda hoy litigiosa, con el entonces propietario de la misma, pactando una duración ilimitada y una renta de 19.800 pesetas anuales, pagaderas por meses anticipados. El inicial arrendatario falleció el día 27/12/2016 y su hijo (padre del ahora demandado) continuó en el uso y posesión de la vivienda y se subrogó en la posición de arrendatario, hecho admitido por la parte demandante, de tal modo que a partir del fallecimiento del inquilino primitivo, continuó éste abonando las rentas del alquiler de la vivienda. Consta probado que el padre del demandado falleció el día 10/03/2021, y que su hijo continuó en la posesión del inmueble, abonando a partir del fallecimiento de su padre las rentas del alquiler, tal y como se acredita documentalmente. Añade el Juez que se alega por la parte demandada que su posición es la de subrogado en la posición de arrendatario que ostentaba su difunto padre, quien a su vez se había subrogado en la posición del arrendatario primitivo (abuelo del demandado). Y entiende el juzgador que, en el caso de litis, tratándose de un arrendamiento celebrado con anterioridad al 9/05/1985, es aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, que el Juez cita textualmente. En el caso de litis, producida la primera subrogación conforme al apartado 4 de la D T Segunda, apartado B) de la LAU, en favor del hijo del arrendatario que convivía con el, se concluye que el contrato de arriendo se extinguió al fallecimiento del subrogado, pues no nos encontramos ante una (primera) subrogación a favor del cónyuge del arrendatario inicial, único supuesto en el que la regulación admite una segunda subrogación a favor de los hijos del arrendatario. Adicionalmente, la parte demandada no ha acreditado la concurrencia de los requisitos del apartado 9 de la DT Segunda letra B) de la LAU, a saber, la convivencia habitual en la vivienda arrendada con el arrendatario fallecido. Por otra parte, tampoco concurren los requisitos del artículo 16 LAU para considerar que el demandado se hubiera subrogado en la posición del segundo subrogado; dicho precepto establece que en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato "(...) c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes", situación de convivencia habitual no acreditada en la litis, por lo que, conforme al artículo 16 de la LAU "in fine", el arrendamiento queda extinguido. La extinción se produce así mismo si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Sigue razonando el Juez que en el caso de autos no se ha producido, pues no se ha acreditado, ninguna comunicación dirigida por el demandado al arrendador en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento de su padre, en que refiriese al arrendador el hecho de la defunción, el grado de parentesco con el finado y ofreciendo un principio de prueba de la concurrencia de los requisitos para subrogarse; luego debe considerarse igualmente producida la extinción del arriendo. Esta conclusión no queda desvirtuada por el hecho de que los actores/arrendadores hayan tolerado la posesión del inmueble, pues la tolerancia en la posesión es precisamente lo que constituye el fundamento de la situación de precario, estando el propietario legitimado para ponerle término a su voluntad. Así refiere el TS en la sentencia de 26/12/2005 que si el precario es el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella "la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño", por largo que sea el tiempo consentido del uso del inmueble el propietario puede ponerle término a su voluntad si no se justifica la existencia de una relación contractual que legitime al demandado a continuar en la posesión del inmueble. Y en el caso de litis, por otro lado, no se ha acreditado la existencia de una relación contractual conforme a la cual los arrendadores hubiesen permitido al demandado el uso de la vivienda a cambio del abono de una renta, ni puede considerarse acto propio de los arrendadores, tendente a considerar constituida una relación arrendaticia con el demandado, el hecho de que el demandado haya efectuado (y los arrendadores recibido) el pago de la suma que en concepto de alquiler se estipulaba en el contrato primitivo. Con respecto a si en el presente caso concurre un consentimiento tácito del arrendador, según doctrina comúnmente admitida, fuera de los casos en que la ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita, pero en todo caso la declaración de la voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara, e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar, o extinguir algún derecho. En el caso que nos ocupa no puede hablarse de un consentimiento tácito de los arrendadores a la situación ocupacional de la parte demandada; como se ha indicado, el subrogado falleció en marzo de 2021, sin que la parte demandada notificara este hecho a los arrendadores; la parte demandante procedió a notificar al demandado en fecha 16/06/2022 su intención de proceder a la venta de la vivienda y manifestando que puede ejercer su derecho de tanteo con indicación del precio a abonar por la compra, o bien a formalizar un contrato de arrendamiento con una renta mensual de 400 euros, burofax recibido por el demandado en fecha 17/06/2022; la demandante procede a interponer la demanda rectora del procedimiento con fecha 13/09/2022. Por tanto, no se aprecia en la conducta de la parte demandante un acto propio concluyente del que se infiera la voluntad de la parte actora de aceptar la existencia de una relación arrendaticia con el demandado, tras el fallecimiento de su padre, pues pocos meses después de producirse dicho deceso, la demandante remitió un burofax al demandado instando la formalización de un contrato de arrendamiento, y ofreciendo incluso la posibilidad de adquirir el inmueble, al ser intención de la parte actora la de venderlo. En consecuencia, solo cabe considerar como de precarista la posición jurídica de la parte demandada, lo que determina la plena estimación de la demanda, ya que es evidente que el uso que de la vivienda disfruta la parte demandada puede finalizar en cualquier momento a petición de su legítimo propietario, al no ostentar el demandado título alguno o causa, aparte de la mera tolerancia, que justifique o ampare dicha posesión. En definitiva, y no constando acreditado que la parte demandada ostente ningún título de posesión sobre la vivienda que justifique su permanencia en la misma, ni que ostente ningún derecho de uso sobre la misma que merezca una tutela preferente al derecho de la parte actora, quien por contra ha acreditado cumplidamente su derecho registral sobre la vivienda, procede calificar la detentación ostentada por la parte demandada de mero precario, debiendo en consecuencia aplicar lo previsto en el artículo 1750 del CC, acogiendo plenamente la demanda formulada. Con respecto a las costas causadas, las impone el Juez a la parte demandada, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, estima la demanda interpuesta y condena al demandado a los siguientes pronunciamientos: declara que la parte demandada ocupa la vivienda sita en DIRECCION000 de Málaga, en concepto de precario; condena a la parte demandada al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de ser lanzada a su costa si no lo hiciere, y condena a la parte demandada al abono de las costas procesales.

CUARTO.- Considerando que, como se ha expresado, frente a dicha resolución se alza la parte demandada alegando básicamente error en la valoración de la prueba, reiterando que el contrato objeto de enjuiciamiento es renovación de otro anterior suscrito por su abuelo y novado por su padre, siendo que este ha fallecido y el demandado, hijo y nieto de los anteriores, ha seguido abonando la renta, siendo una cuestión meramente formal el que no se le haya incluido como titular del contrato, y que las actoras han aceptado el ingreso de la renta contractual del arriendo, satisfecha por el mismo a partir de la defunción de su padre y arrendatario, por lo que se ha producido una subrogación tácita en el contrato de arrendamiento. La parte actora, se opone al recurso de apelación solicitando la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos. Tras un nuevo análisis por esta Sala de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental y, sin perjuicio de aceptar los hechos probados fijados en la sentencia de instancia, este Tribunal comparte la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia en la sentencia recurrida, todo ello con base a los siguientes argumentos: ha de partirse en el tema objeto de autos del artículo 16 de la LAU que, bajo la rúbrica "Muerte del arrendatario", establece que "1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. (...) 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses". Como tiene reiteradamente indicado esta Sección el artículo 16 de la LAU prevé que el contrato de arrendamiento se extingue al fallecimiento del arrendatario sin que existan personas que puedan válidamente subrogarse en su posición; y que para que opere la subrogación "mortis causa" en el contrato de arrendamiento es preciso que concurran en quien pretenda devenir titular arrendaticio por subrogación en el contrato vigente los presupuestos establecidos en el repetido artículo 16 de la LAU. Cabe reproducir aquí los argumentos esgrimidos en la sentencia de instancia a efectos de descartar, por falta de prueba, la indicada residencia previa y mínima de dos años - convivencia con el anterior arrendatario -, la ausencia de notificación del fallecimiento y de la subrogación por el demandado a las demandantes, y la subrogación tácita en el contrato por el pago de la renta contractual, y esto último en tanto argumenta el demandado que como las demandantes han aceptado el ingreso de la renta contractual del arriendo, satisfecha por el mismo a partir de la defunción de su padre y arrendatario, se ha producido una subrogación tácita en el contrato de arrendamiento. Esta última alegación se desestima por cuanto es doctrina jurisprudencial reiterada que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados. Es igualmente es doctrina reiterada en relación con la novación que nunca se presume, pues ha de constar expresamente y crearse una obligación nueva incompatible con la anterior, significando la sustitución de un convenio por otro, constando con toda claridad la voluntad de llevar a cabo la extinción de la primitiva obligación, aunque también pueda deducirse de la incompatibilidad entre ambas obligaciones. En el presente caso, no pudiendo alcanzarse la conclusión probatoria de la novación, confirmación, o acuerdo de continuación del arrendamiento con el demandado a partir de la prueba practicada, tampoco a partir de la prueba practicada sería posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del consentimiento de la parte actora al mencionado acuerdo, por carecer de eficacia en este sentido la simple circunstancia del pago de la renta por el demandado en los meses posteriores al fallecimiento y anteriores a la comunicación de la extinción del arrendamiento, por ser doctrina reiterada que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del ocupante, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que implique necesariamente la aceptación por el propietario de la subrogación del ocupante en la posición del inquilino, estando admitido en los artículos 1158 y concordantes del Código Civil que el pago puede hacerse por un tercero, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, sin que ello signifique aceptación de la subrogación de un tercero en los derechos del arrendatario. Por el contrario, es doctrina uniforme, constante, y reiterada que la tolerancia del arrendador no debe gozar de respeto e inmunidad para el arrendatario, o lo que es lo mismo, que el conocimiento no es sinónimo del consentimiento por cuanto no puede identificarse consentimiento con mero conocimiento, ya que, si bien este último es indispensable para poder actuar, puesto que no se puede reaccionar frente a lo desconocido, el mismo no equivale a consentimiento, pues este es un acto volitivo, que presupone el conocimiento, pero no se identifica con el mismo. En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, fuera de aquellos casos en que la Ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita; pero en todo caso la declaración de voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho. En el mismo sentido ya la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1986 afirmaba que existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna; en definitiva se trata de los hechos concluyentes, y como tales inequívocos, que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia, no pudiendo, por otra parte, identificarse consentimiento y mero conocimiento. En consecuencia, la mera aceptación por las arrendadoras del pago de las rentas contractuales, efectuado por el demandado, no comporta una subrogación tácita en el contrato de arrendamiento, sino un mero pago por tercero del artículo 1158 del CC, que es además consustancial a la ocupación del inmueble que efectúa el demandado, a modo de indemnización por su uso, sin perjuicio de que, además, el artículo 1159 del CC prevé que "El que pague en nombre del deudor, ignorándolo éste, no podrá compeler al acreedor a subrogarle en sus derechos", precepto que puede perfectamente ser aplicado al caso de autos, aún cuando sea de forma analógica. Bajo este prisma, constando acreditado que el padre del demandado - último inquilino - falleció el día 10 de marzo de 2021; y también que su hijo continuó en la posesión del inmueble y abonando, a partir del fallecimiento de su padre, las rentas del alquiler, no cabe admitir, sin más, que su posición es la de subrogado en el lugar de arrendatario que ostentaba su difunto padre - quien, a su vez, se había subrogado en la posición del arrendatario primitivo, es decir, elabuelo del demandado - y ello, como razona acertadamente el juzgador, porque, tratándose de un arrendamiento celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, es aplicable la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994. En definitiva, en el caso ahora enjuiciado, producida la primera subrogación en favor del hijo del primer arrendatario, la conclusión lógica es que el contrato de arrendamiento se extinguió al fallecimiento del primer subrogado, "...pues no nos encontramos ante una (primera) subrogación a favor del cónyuge del arrendatario inicial, único supuesto en el que la regulación admite una segunda subrogación a favor de los hijos del arrendatario", como bien expresa el Juez. Ya se ha dicho que el demandado no ha acreditado la concurrencia de los requisitos exigidos por el apartado 9º de la DT Segunda, letra B), de la LAU, es decir, la convivencia habitual en la vivienda arrendada con el arrendatario fallecido. Y tampoco concurren los requisitos del artículo 16 de la LAU para poder entender que el demandado se subrogó en la posición de segundo subrogado, sin acreditar tampoco, como se ha dicho, la situación de convivencia habitual, por lo que, conforme al artículo 16 de la LAU "in fine", el arrendamiento queda extinguido; ello sin perjuicio de que, como también pone de relieve el juzgador, "la extinción se produce así mismo si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse". Procede, en consecuencia, la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, incluso en el pronunciamiento que contiene sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.