Sentencia Civil 54/2026 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 11/2025 de 28 de enero del 2026

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda al apreciar la existencia de falta de legitimación pasiva de la entidad demandada MRO Royal SL, en la reclamación dineraria interpuesta por D. Edmundo.

Es un hecho acreditado que D. Samuel, concertó un contrato de arrendamiento respecto de una vivienda sita en la DIRECCION000 del término municipal de Marratxí en fecha 5.02.2019, siendo arrendador el hoy demandante. Prestó una fianza por importe de 2.000 euros y una garantía adicional de 12.000 euros. El Sr Samuel falleció el día 23 de mayo de 2023, con lo cual no ha podido prestar declaración como testigo en esta litis.

Al concertar el contrato de arrendamiento el Sr Samuel suscribió el mismo, tanto como persona física, como apoderado de la entidad hoy demandada, que, a tenor del contrato, y mediante dicho acto del apoderado de la entidad dice que la sociedad asume la posición de avalista solidario de dicho contrato.

Quedaron diversas rentas pendientes de pago, y en procedimiento seguido ante otro Juzgado de desahucio, el nº 629/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, por falta de pago de la renta, el Sr Samuel fue desahuciado de la vivienda el día 17.09.21. Asimismo se alega la existencia de diversos desperfectos o falta de mobiliario, cuyo importe es reclamado en la presente demanda, al igual que el importe de consumo de agua y de tasa de residuos sólidos urbanos. En total reclama la cantidad de 25.637,62 euros, tras reducir de la suma total reclamada 2.000 euros que prestó como fianza del contrato y una garantía adicional de 10.000 euros, la reclamación se reduce a 13.637,62 euros.

La entidad demandada en su contestación niega la existencia del aval; se trataba de la vivienda particular del Sr Samuel; con esta demanda el actor intenta poner el inmueble a su gusto a costa de la entidad demandada; ausencia de denuncia por apropiación indebida en cuento a los muebles que dice faltan; dicha persona no firma como avalista en nombre de la sociedad en el contrato; la demanda se trata de una estafa procesal; se trata de una maquinación del arrendador y del arrendatario en perjuicio de la entidad demandada; debería apreciarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario; MRO no fue demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago y no pudo hacer acto de presencia en el lanzamiento; se presentan facturas de sustitución de enseres cuyo estado en la fecha del lanzamiento no consta; no presenta factura de adquisición de los muebles; el no demandar a MRO en el desahucio por falta de pago constituye un acto propio de la falta de legitimación pasiva de la entidad demandada.

La única prueba practicada en el procedimiento ha sido la documental, al conocerse que el Sr Samuel, propuesto como testigo, había fallecido. En el acto del juicio oral los Abogados de ambas partes emitieron sus conclusiones.

La sentencia de instancia desestima la demanda por falta de legitimación pasiva de la demandada. Destaca que no se ha exhibido documento alguno sobre el apoderamiento; que el demandante no demandó a la demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago; el objeto social de la demandada es la explotación de máquinas de azar, con lo cual no estaba facultado el Sr Samuel para obrar en nombre de la sociedad y representarla, y el poder no está unido al contrato de arrendamiento, y el actor, pudiendo hacerlo, no lo ha solicitado. Asimismo, entra parcialmente en el examen de la cuantía de los daños para considerar que alguno de ellos no está acreditado; desconocimiento de la sociedad demandada de la situación del inmueble, al no haber sido demandado en el procedimiento de desahucio; existencia de una novación modificativa del contrato, a tenor de la cual en atención a la pandemia de coronavirus se rebajó temporalmente la renta, y en el documento nada se dice sobre el aval; y un escaso esfuerzo probatorio desplegado por el demandante.

Contra dicha resolución, la representación del demandante interpone recurso de apelación en petición de que se estime totalmente la demanda, y como motivos más relevantes, refiere:

- Vulneración del artículo 217 de la LEC, por cuanto la carga de la prueba de los límites del apoderamiento corresponde a la entidad demandada, en atención a un principio de facilidad probatoria.

- Se trata de un apoderamiento general inscrito en el Registro Mercantil; la demandada conoce dicho apoderamiento, el cual permite actuar válidamente en relación con terceros.

- La entidad demandada no ha aportado ningún medio probatorio que acredite que el Sr Samuel carecía de facultades para contratar en nombre de la sociedad; la demandada está en posesión del poder.

- En virtud de la inscripción del poder en el Registro Mercantil, la actora pudo conocer que actuaba en representación de la mercantil.

- La demandada no ha acreditado que el Sr Samuel hiciera un uso abusivo del poder. El arrendamiento puede ser una obligación de la empresa al contratar un trabajador no residente, y el demandante es un tercero de buena fe, y la demandada crea o tolera una apariencia de poder; cita doctrina de la denominada jurisprudencia menor; las posibles extralimitaciones del poder no son oponibles a terceros de buena fe, como es el caso del demandante.

- Conforme a los artículos 1137 y 1144 del CC, el acreedor puede dirigirse contra cualquier deudor solidario, en este caso, en virtud del aval frente a dicha entidad avalista demandada.

- Reitera la argumentación de la demanda en cuanto a los daños, y los mismos fueron apreciados por el funcionario judicial que asistió al lanzamiento.

La entidad demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y, como aspectos más relevante, refiere:

- Existencia de mala fe e indefensión para la demandada por no demandarle en el anterior litigio, y no se puede defender en cuanto a la reclamación de cantidad.

- La actora pudo solicitar una nota simple del Registro Mercantil, el cual tenía a su disposición.

- Tendría que haber tres firmas en el contrato para que se entendiera que la entidad hoy demandada fuere avalista del apoderado general, y en el contrato en la antefirma no se hace constar la palabra avalista.

- Se trata de un supuesto de autocontratación respecto de deudas personales del apoderado general de la entidad. El administrador carece de facultades de autocontratación.

- En el contrato de novación no hay firma alguna del avalista.

- La actora, pudiendo hacerlo, no requirió documentación del apoderamiento.

SEGUNDO.-La Sala, valorando en su conjunto la prueba documental practicada en la litis, llega a la conclusión de que la entidad demandada ostenta legitimación pasiva como avalista solidario del Sr Samuel, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

A) En cuanto a la valoración del informe de la entidad Axesor SA incorporado por la actora en el acto de la audiencia previa, la Sala otorga plena validez al mismo, por cuanto, en lo sustancial se basa en los datos de la entidad demandada publicados en el Registro Mercantil. Es de destacar que la parte demandada ostenta mayor facilidad probatoria en cuanto a la prueba de que los datos de dicho Registro recogidos en el informe son falsos o incorrectos.

B) Ciertamente, ninguna de las partes ha aportado una certificación del Registro Mercantil, el cual es público y cualquiera de las partes puede acceder al mismo, pero se olvida que la entidad Axesor se funda en datos publicados en el Registro Mercantil. Discrepamos con la sentencia de instancia respecto de la carga de la prueba de los datos publicados en el Registro Mercantil, y consideramos que la misma corresponde a la parte demandada en atención al principio de facilidad probatoria recogido en el artículo 217.7 de la LEC. La entidad demandada ostenta la facilidad de desacreditar los datos que publica el Registro Mercantil, o que la entidad Axesor refiere datos incorrectos o falsos, y no lo ha hecho, en el contexto de una persona que frente a terceros indicaba que era apoderado de la sociedad hoy demandada, y que la misma avalaba el arrendamiento, o, lo que es lo mismo, que tenía poderes de la misma para avalar.

C) El dictamen de Axesor pone de relieve que el Sr Samuel en la fecha en que se concertó el contrato de arrendamiento era apoderado de la entidad. Ninguna de las partes ha aportado igualmente el poder que ostentaba dicho arrendatario, e igualmente, conforme al principio de facilidad probatoria, cabe señalar que la actora puede no tenerlo, y la entidad demandada debe tenerlo en su poder, y no lo ha aportado a las actuaciones. Ciertamente, la parte actora pudo haberlos solicitado de la entidad demandada en fase de prueba, pero la demandada ostentaba la facilidad probatoria de aportarlo y poder comprobar la extensión concreta de tales poderes, y con qué concretas limitaciones presentaba, y al no haberlo realizado se considerara carente de toda limitación. Es cierto que el poder no se presenta con la demanda, con lo cual es posible que el mismo no fuere exhibido o que al arrendador confiase en las afirmaciones que efectuaba el arrendatario al concertar el contrato, pero, reiteramos correspondía a la demandada la acreditación de posibles restricciones, y debemos considerar que la situación es la misma que correspondería a un administrador de la sociedad.

D) La circunstancia de que en el contrato no exista una doble firma es irrelevante, pues del contenido del contrato de arrendamiento se desprende que el Sr Samuel obraba a la vez en su condición de persona física arrendadora y de apoderado de la entidad MRO Royal Casino. Aportó la dirección y el CIF de la entidad demandada, respecto de los cuales la demandada no ha acreditado sean incorrectos, y la primera coincide con la que consta en el informe de Axesor.

E) Se produjo una novación del contrato de arrendamiento con la única finalidad de rebajar temporalmente la renta atendida la situación de pandemia, y es irrelevante el hecho de que el Sr Samuel no aludiese ni firmase en su condición de avalista de la sociedad. Se trataba de una novación modificativa en beneficio del arrendatario y con carácter temporal (hasta mayo de 2021).

F) También es irrelevante el hecho de que el arrendador hoy demandante al interponer el procedimiento de desahucio por falta de pago no demandada a la entidad avalista, por cuanto en dicho procedimiento el arrendador se limitó a solicitar el lanzamiento y no acumuló ninguna acción de reclamación de rentas. En dicha acción la entidad hoy demandada no ostentaba legitimación pasiva, pues no se reclamaba suma alguna, ni fue llamado al procedimiento de conformidad con el artículo 438.3 de la LEC. No obstante ello, visto el decreto dictado en dicho procedimiento se permite a la parte actora el ejecutar el importe de las rentas, y dicha parte ha iniciado una ejecución, y según el Abogado de la parte actora en la misma ha podido recuperar 2560,85 euros que se han computado como cantidades pagadas a cuenta al realizar el cálculo final del presente pleito. El procedimiento de desahucio no está completo en las actuaciones, pero extraña que se ejecute la suma a la que ascienden las rentas cuando no se pide en el suplico de la demanda. En todo caso, consideramos que la falta de llamamiento no implica un reconocimiento de la nulidad de la fianza.

G) De la foto de una puerta de un establecimiento regentado por la demandada se deduce que anuncia la dirección de siete locales en la isla de Mallorca en la que ejercita la demandada su actividad de sala de juegos y azar.

En conclusión, la entidad demandada es avalista solidaria de este contrato, y al no haberse incorporado el poder, consideramos que es idéntico al menos al que ostentaría un administrador social.

TERCERO.-La demandada, pudiendo hacerlo por un principio de facilidad probatoria, no ha aportado documentación o prueba sobre qué concreta actuación correspondía al Sr Samuel en la sociedad. Conforme al informe de la entidad Axesor, no desvirtuada por prueba en contrario de la demandada, resulta que era accionista de la entidad junto con otra persona cuando se constituyó la misma en el año 2016, sin que conste la composición social en el año 2021, fecha en el que se concertó el arriendo. Dicha persona no consta hubiere sido administrador, pero desde su inicio ha sido apoderado solidario o bien apoderado, tal como consta en el informe. Resulta que esta sociedad tiene vinculación con otras tres sociedades que obran en el informe, dos de las cuales hacen referencia a Madrid y una Murcia. Su domicilio social se ubica en la Calle Foners nº 4 de Palma, tal como consta en el contrato de arrendamiento, y su capital social es de 3.000 euros. De la foto aportada por la actora se desprende que explota en Mallorca siete salas de juego. El objeto social es "la instalación y explotación en su más amplio sentido de todo tipo de máquinas recreativas y azar o aparatos accionados por monedas o sistema equivalente , sea o no electrónico, que, a cambio de un precio, permita el mero pasatiempo o recreo del jugador "

La controversia es determinar si la actuación del apoderado de la sociedad al prestar en nombre de la misma una fianza del pago de la renta, cantidades asimiladas y desperfectos de un contrato de arrendamiento del propio administrador vincula o no a la sociedad. Consideramos que la respuesta es afirmativa.

En cuanto a un administrador social, el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital dispone:

1. La representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos.

Cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros.

2. La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social.

El arrendamiento de una vivienda para domicilio de un apoderado en la isla de Mallorca, en principio no está contenido en el objeto social, pero no se aprecia inconveniente jurídico alguno en la sociedad efectúe una labor de afianzamiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a la vivienda de un apoderado de la misma, quien de algún modo trabaja para la misma. Se desconoce cuál era el domicilio anterior de dicho arrendatario, su actividad como apoderado en la sociedad en esta isla. No se considera contrario al objeto social que una entidad como la demandada avale a quien es socio y accionista frente a un arrendador en un contrato de arrendamiento a quien se supone, - y no se ha acreditado otra cosa- que trabaja para la entidad demandada, si bien la demandada haya considerado oportuno no referir cuáles eran esas actividades y su domicilio y actividad anterior, y si con anterioridad no residía en Mallorca.

Sobre este particular, la SAP Asturias Sec 7 de 7 de marzo de 2011, citada por la demandante, señala: dte.

"En esta materia conviene recordar que, tal como se contiene en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30-04-2000 :"al carecer nuestro ordenamiento jurídico de una regulación propia de la representación y, por tanto, de un concepto legal de la misma, la representación es, a diferencia de otros ordenamientos de nuestro entorno jurídico, un concepto puramente doctrinal. De ahí que la doctrina hable a la hora de delimitar esta figura de los «itinerarios conceptuales de la representación». Gramaticalmente el término representación hace referencia tanto al acto, esto es, a la sustitución de un sujeto por otro en el tráfico, como al efecto, al resultado final que provoca la imputación de la titularidad de todos cuantos efectos se deriven en una persona distinta a la que ha prestado su gestión.

Por lo que a que nuestro C. Civil se refiere, no define qué entiende por representación, ni establece cuáles son los presupuestos y efectos legales de la misma, aunque alude a ella en varias ocasiones a lo largo de su articulado. Así el art. 1.259 CC establece que nadie puede contratar a nombre de otro «...sin estar por éste autorizado...». La doctrina actual coincide a la hora de señalar que la representación atiende a los efectos que provoca una determinada actividad sustitutoria llevada a cabo por quien no pretende sino trasladar la titularidad de tales efectos a otra persona distinta de él mismo. Dicha actividad sustitutoria lleva consigo ineludiblemente el confiar a una persona la facultad de actuar y de decidir dentro de ciertos límites, en interés y por cuenta del representado. En puridad dicha heteroeficacia debe implicar, de una parte, que la declaración de voluntad que se emita por el representante, o sea, emitida frente a él sea considerada, en cualquier caso, como declaración de voluntad hecha o recibida por el representado. Así pues, cuando el acto de gestión consista en un negocio jurídico, «...los derechos nacidos del negocio son inmediatamente derechos del principal y las obligaciones pesan inmediatamente sobre el mismo», ostentando además la condición de parte en la relación o situación jurídica creada por el representante.

A este respecto hemos de indicar que, también la jurisprudencia del Tribunal Supremo en reiterados pronunciamientos se ha manifestado a favor de la comunicabilidad de efectos entre el principal y el tercero, considerando que, en virtud de los principios informadores de todo nuestro derecho patrimonial, y teniendo en cuenta que la representación genera frente a los terceros una apariencia de titularidad del negocio, y por tanto, de responsabilidad y confianza frente a los mismos, no se puede imponer al tercero que, aunque no siéndole, en principio manifiestamente indiferente quien sea realmente la otra parte contratante, como efecto subsiguiente de la representación, concurriendo los presupuestos de poder y actuación «...en concepto de tal», la relación jurídica no se establece entre el intermediario y el tercero con el que contrata, sino que, como consecuencia precisamente de citado efecto-representación y de la llamada heteroeficacia de la representación abierta, directamente el principal es titular de las mismas frente al tercero, y viceversa (por todas STS 23/10/1990 .

Una solución contraria se entiende que lesionaría no sólo la confianza sino también el principio de seguridad en el tráfico jurídico. En nuestro sistema jurídico, en general, y en concreto en el ámbito del Derecho privado, el mandato constitucional de la seguridad jurídica implica necesariamente la certidumbre o conocimiento del sistema normativo aplicable en cada caso concreto. Pero esa seguridad va más allá del propio sistema normativo, alcanzando a la protección de la confianza razonablemente suscitada por una situación jurídica, protegiendo a «...quien de buena fe realiza un negocio fundado en la confianza razonable que objetivamente le suscita una situación aparente (cuál es la apariencia de poder y titularidad en el intermediario), debe ser protegido, aunque de ello resulte un sacrificio para el interés o para el derecho de otro». Dicha seguridad en el tráfico conlleva que los sujetos que en él intervienen no tengan que investigar la validez de los títulos de las personas con la que negocian más allá de lo razonable".

Por lo tanto, cuando el mandatario actúa dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación, estando directamente obligado el mandante.

Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto sucede el mandante ya no queda obligado por la gestión de aquél salvo que expresa o tácitamente lo hubiere ratificado( art. 1.717 código civil )."

En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid, Sec 25, de 7 de septiembre de 2020, en criterio que compartimos:

"La representación orgánica -como tercera categoría o tertius genus diverso de la representación legal y de la voluntaria-, surge ante el hecho indiscutible de que las personas jurídicas tienen que valerse para llevar a cabo actos y negocios jurídicos, de la colaboración de personas naturales o físicas. La representación orgánica se constituye así, en el instrumento a través del cual las personas jurídicas manifiestan externamente su voluntad (la voluntad social) y ejecutan los actos necesarios para el desenvolvimiento de sus actividades; siendo la propia persona jurídica quien actúa "encarnada" -valga esta expresión-, en la persona física que ostenta su representación orgánica. La determinación de la persona (o personas) que han de ostentar esta representación orgánica -que se configura como necesaria en el sentido de que la persona jurídica necesita al representante para actuar- corresponde a los propios interesados, fundadores de la persona jurídica o miembros o integrantes de ella, al igual que la determinación de las facultades del representante y la duración de su representación, configurando al efecto los estatutos o reglas por las que ha de regirse la persona jurídica.

Ahora bien, el hecho de que la persona jurídica haya de poseer unos órganos permanentes, a quienes se les confiere su representación, no excluye, naturalmente, que la persona jurídica pueda tener también representantes a través de una pura representación voluntaria (apoderados). La distinción entre representación legal u orgánica y representación estrictamente voluntaria de las personas jurídicas fue reconocida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1946 , según la cual, quien actúa por una persona jurídica puede hacerlo ya en concepto de representante no vinculado de manera permanente a la misma -supuesto en el que se da la concurrencia de dos voluntades como son la del representante y la de la entidad representada-, ya en concepto de órgano de manifestación de ésta, y entonces la voluntad del órgano vale como voluntad de la persona jurídica.

La representación orgánica es de carácter legal y se extiende -como ha precisado la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)- no sólo a los actos de desarrollo o ejecución del objeto social, sea en forma directa o indirecta, y los complementarios o auxiliares para ello, sino también los neutros o polivalentes (como la constitución de garantías en seguridad de deudas ajenas), y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2009 -con cita de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 2 de octubre de 1981 , 12 de mayo de 1989 , 11 de noviembre de 1991 , 11 de marzo de 1992 , 8 de julio de 1993 , 3 de octubre de 1994 y 10 de mayo de 1999 -puso de relieve, respecto de esta cuestión, que " se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tráfico y la consiguiente protección del tercero de buena fe con el principio de defensa del interés social, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germánico que da primacía a la protección del tercero y a la seguridad del tráfico. Esa tendencia se ha acabado imponiendo también entre nosotros ". Y en la misma línea de protección del tercero de buena fe y la seguridad del tráfico, la jurisprudencia del Alto Tribunal ha indicado que el tercero no puede asumir la carga de interpretar la conexión del acto en cuestión con el objeto social y, por tanto, están dentro del poder de representación no solo los actos de desarrollo o ejecución del objeto y los actos auxiliares o complementarios, sino también los no aparentemente relacionados, quedando excluidos, únicamente, aquellos que resulten claramente contrarios al objeto social, pues aquella conexión no es, a priori, sencilla ya que tiene matices subjetivos, participa en muchas ocasiones del factor riesgo implícito en los negocios mercantiles, y suele precisar el conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociables propios del objeto social.

La carga de la prueba de la mala fe o culpa grave del tercero corresponde, indudablemente, a la sociedad.

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado, en el contexto de un apoderamiento sobre el cual la entidad demandada no ha considerado oportuno acreditar su extensión o límites en su caso, y que, por tal motivo, consideramos equiparado a un administrador social, no apreciamos el menor indicio de que el arrendador de la vivienda pudiera tratarse de una persona que no obrara de buena fe, que supiese que el Sr Samuel se extralimitaba en su poderes ( lo que no consta), aparte de que no es extraño que el arrendador pueda confiar en que alquilara una vivienda en esta isla por motivos laborales, y que la empresa para la que efectuaba su labor de apoderado le afianzaba para cubrir sus necesidades de vivienda, y si bien la actividad social de la demandada no es alquilar viviendas para sus socios y apoderados, no se aprecia inconveniente en que los pudiere avalar para subvenir sus necesidades de vivienda, lo cual reiteramos no es contrario al objeto social.

En conclusión, se declara la legitimación pasiva y la existencia de una vinculación de la sociedad demandada con la actuación de su apoderado, sin perjuicio de las acciones que pudieren corresponderle contra los herederos del mismo.

CUARTO.-En cuanto a la cuantía de los daños, debemos partir de la existencia de una fianza de 2000 euros, y de una garantía adicional de 12.000 euros, percibidos en la fecha del arrendamiento. Al mismo tiempo, y a pesar de no obrar prueba documental, el Abogado de la actora ha reconocido haber percibido la suma de 2560,83 euros en la ejecución del procedimiento de desahucio. Por tanto, sumando dichas tres cantidades, resulta un total a compensar en la suma de 14.560,85 euros.

El arrendatario adeuda las rentas de mayo a septiembre de 2021, de 1800 euros el mes de mayo y 2.000 euros en los meses de junio a septiembre, este último mes computado en 17 días. Su importe, 9.173,71 euros.

En cuanto a la determinación de la cuantía de los daños, es de reseñar que la diligencia de lanzamiento pone de relieve la ausencia de cierto mobiliario o plantas que constaban en el inventario del contrato de arrendamiento y el día de la fecha de lanzamiento en septiembre de 2021 no estaban. Se estiman correctas las facturas correspondientes a los enseres que faltan.

La Sala aprecia la procedencia de las siguientes sumas acreditadas con facturas:

- los del apartado A del fundamento quinto de la demanda, esto es, falta de enseres del comedor y salón, con tres facturas por importe de 1.389 euros, obrantes al acontecimiento 7 del visor documental.

- Los del apartado B) del fundamento quinto, con tres facturas por importe de 1522,93 euros.

- No se acepta la sustitución de la caldera, no se ha aportado prueba pericial que ponga de manifiesto que se debe a un daño provocado por el arrendatario.

- Se estiman correctas las facturas recogidas en el apartado D) del fundamento quinto por un importe de 371 euros.

- En cuanto al apartado de jardín y piscinas se nota en falta un dictamen pericial sobre la apreciación de daños en el jardín, que descarte toda hipótesis de que se pretenda por el arrendador una remodelación del jardín a costa del arrendatario anterior. Por excepción, se acepta del presupuesto el coste de una palmera, pues en acto del lanzamiento se hace constar la ausencia de dos palmeras. En dicho concepto se estima procedente la suma de 3.640 euros.

- Del apartado de zonas comunes y restos de vivienda se acepta únicamente la factura de pintura por 975,90 euros por la existencia de agujeros en la pared. Los demás conceptos se estima no se acreditan sean consecuencia del defectuoso uso de la vivienda por el arrendador, y en cuanto a la factura de fontanería se nota en falta un dictamen pericial que permita descartar se trate de una obra de mejora.

- Se acepta la procedencia de la última factura de agua ( julio a septiembre de 2.021) por importe de 104,75 euros, la tasa municipal de 76,38 euros, y la tasa de residuos sólidos urbanos.

La suma de los daños que se estiman reclamados asciende s.e.u.o a 17.417,67 euros, y descontando la suma de 14.560,85 euros resta un saldo pendiente de 2.856,52 euros, cantidad en la que se estima parcialmente la demanda.

QUINTO.-En aplicación del artículo 394.1 de la LEC, al estimarse parcialmente la demanda, no se efectúa expresa imposición de costas, al no apreciarse temeridad ni mala fe en ninguna de las partes.

No procede efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal, al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda al apreciar la existencia de falta de legitimación pasiva de la entidad demandada MRO Royal SL, en la reclamación dineraria interpuesta por D. Edmundo.

Es un hecho acreditado que D. Samuel, concertó un contrato de arrendamiento respecto de una vivienda sita en la DIRECCION000 del término municipal de Marratxí en fecha 5.02.2019, siendo arrendador el hoy demandante. Prestó una fianza por importe de 2.000 euros y una garantía adicional de 12.000 euros. El Sr Samuel falleció el día 23 de mayo de 2023, con lo cual no ha podido prestar declaración como testigo en esta litis.

Al concertar el contrato de arrendamiento el Sr Samuel suscribió el mismo, tanto como persona física, como apoderado de la entidad hoy demandada, que, a tenor del contrato, y mediante dicho acto del apoderado de la entidad dice que la sociedad asume la posición de avalista solidario de dicho contrato.

Quedaron diversas rentas pendientes de pago, y en procedimiento seguido ante otro Juzgado de desahucio, el nº 629/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, por falta de pago de la renta, el Sr Samuel fue desahuciado de la vivienda el día 17.09.21. Asimismo se alega la existencia de diversos desperfectos o falta de mobiliario, cuyo importe es reclamado en la presente demanda, al igual que el importe de consumo de agua y de tasa de residuos sólidos urbanos. En total reclama la cantidad de 25.637,62 euros, tras reducir de la suma total reclamada 2.000 euros que prestó como fianza del contrato y una garantía adicional de 10.000 euros, la reclamación se reduce a 13.637,62 euros.

La entidad demandada en su contestación niega la existencia del aval; se trataba de la vivienda particular del Sr Samuel; con esta demanda el actor intenta poner el inmueble a su gusto a costa de la entidad demandada; ausencia de denuncia por apropiación indebida en cuento a los muebles que dice faltan; dicha persona no firma como avalista en nombre de la sociedad en el contrato; la demanda se trata de una estafa procesal; se trata de una maquinación del arrendador y del arrendatario en perjuicio de la entidad demandada; debería apreciarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario; MRO no fue demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago y no pudo hacer acto de presencia en el lanzamiento; se presentan facturas de sustitución de enseres cuyo estado en la fecha del lanzamiento no consta; no presenta factura de adquisición de los muebles; el no demandar a MRO en el desahucio por falta de pago constituye un acto propio de la falta de legitimación pasiva de la entidad demandada.

La única prueba practicada en el procedimiento ha sido la documental, al conocerse que el Sr Samuel, propuesto como testigo, había fallecido. En el acto del juicio oral los Abogados de ambas partes emitieron sus conclusiones.

La sentencia de instancia desestima la demanda por falta de legitimación pasiva de la demandada. Destaca que no se ha exhibido documento alguno sobre el apoderamiento; que el demandante no demandó a la demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago; el objeto social de la demandada es la explotación de máquinas de azar, con lo cual no estaba facultado el Sr Samuel para obrar en nombre de la sociedad y representarla, y el poder no está unido al contrato de arrendamiento, y el actor, pudiendo hacerlo, no lo ha solicitado. Asimismo, entra parcialmente en el examen de la cuantía de los daños para considerar que alguno de ellos no está acreditado; desconocimiento de la sociedad demandada de la situación del inmueble, al no haber sido demandado en el procedimiento de desahucio; existencia de una novación modificativa del contrato, a tenor de la cual en atención a la pandemia de coronavirus se rebajó temporalmente la renta, y en el documento nada se dice sobre el aval; y un escaso esfuerzo probatorio desplegado por el demandante.

Contra dicha resolución, la representación del demandante interpone recurso de apelación en petición de que se estime totalmente la demanda, y como motivos más relevantes, refiere:

- Vulneración del artículo 217 de la LEC, por cuanto la carga de la prueba de los límites del apoderamiento corresponde a la entidad demandada, en atención a un principio de facilidad probatoria.

- Se trata de un apoderamiento general inscrito en el Registro Mercantil; la demandada conoce dicho apoderamiento, el cual permite actuar válidamente en relación con terceros.

- La entidad demandada no ha aportado ningún medio probatorio que acredite que el Sr Samuel carecía de facultades para contratar en nombre de la sociedad; la demandada está en posesión del poder.

- En virtud de la inscripción del poder en el Registro Mercantil, la actora pudo conocer que actuaba en representación de la mercantil.

- La demandada no ha acreditado que el Sr Samuel hiciera un uso abusivo del poder. El arrendamiento puede ser una obligación de la empresa al contratar un trabajador no residente, y el demandante es un tercero de buena fe, y la demandada crea o tolera una apariencia de poder; cita doctrina de la denominada jurisprudencia menor; las posibles extralimitaciones del poder no son oponibles a terceros de buena fe, como es el caso del demandante.

- Conforme a los artículos 1137 y 1144 del CC, el acreedor puede dirigirse contra cualquier deudor solidario, en este caso, en virtud del aval frente a dicha entidad avalista demandada.

- Reitera la argumentación de la demanda en cuanto a los daños, y los mismos fueron apreciados por el funcionario judicial que asistió al lanzamiento.

La entidad demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y, como aspectos más relevante, refiere:

- Existencia de mala fe e indefensión para la demandada por no demandarle en el anterior litigio, y no se puede defender en cuanto a la reclamación de cantidad.

- La actora pudo solicitar una nota simple del Registro Mercantil, el cual tenía a su disposición.

- Tendría que haber tres firmas en el contrato para que se entendiera que la entidad hoy demandada fuere avalista del apoderado general, y en el contrato en la antefirma no se hace constar la palabra avalista.

- Se trata de un supuesto de autocontratación respecto de deudas personales del apoderado general de la entidad. El administrador carece de facultades de autocontratación.

- En el contrato de novación no hay firma alguna del avalista.

- La actora, pudiendo hacerlo, no requirió documentación del apoderamiento.

SEGUNDO.-La Sala, valorando en su conjunto la prueba documental practicada en la litis, llega a la conclusión de que la entidad demandada ostenta legitimación pasiva como avalista solidario del Sr Samuel, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

A) En cuanto a la valoración del informe de la entidad Axesor SA incorporado por la actora en el acto de la audiencia previa, la Sala otorga plena validez al mismo, por cuanto, en lo sustancial se basa en los datos de la entidad demandada publicados en el Registro Mercantil. Es de destacar que la parte demandada ostenta mayor facilidad probatoria en cuanto a la prueba de que los datos de dicho Registro recogidos en el informe son falsos o incorrectos.

B) Ciertamente, ninguna de las partes ha aportado una certificación del Registro Mercantil, el cual es público y cualquiera de las partes puede acceder al mismo, pero se olvida que la entidad Axesor se funda en datos publicados en el Registro Mercantil. Discrepamos con la sentencia de instancia respecto de la carga de la prueba de los datos publicados en el Registro Mercantil, y consideramos que la misma corresponde a la parte demandada en atención al principio de facilidad probatoria recogido en el artículo 217.7 de la LEC. La entidad demandada ostenta la facilidad de desacreditar los datos que publica el Registro Mercantil, o que la entidad Axesor refiere datos incorrectos o falsos, y no lo ha hecho, en el contexto de una persona que frente a terceros indicaba que era apoderado de la sociedad hoy demandada, y que la misma avalaba el arrendamiento, o, lo que es lo mismo, que tenía poderes de la misma para avalar.

C) El dictamen de Axesor pone de relieve que el Sr Samuel en la fecha en que se concertó el contrato de arrendamiento era apoderado de la entidad. Ninguna de las partes ha aportado igualmente el poder que ostentaba dicho arrendatario, e igualmente, conforme al principio de facilidad probatoria, cabe señalar que la actora puede no tenerlo, y la entidad demandada debe tenerlo en su poder, y no lo ha aportado a las actuaciones. Ciertamente, la parte actora pudo haberlos solicitado de la entidad demandada en fase de prueba, pero la demandada ostentaba la facilidad probatoria de aportarlo y poder comprobar la extensión concreta de tales poderes, y con qué concretas limitaciones presentaba, y al no haberlo realizado se considerara carente de toda limitación. Es cierto que el poder no se presenta con la demanda, con lo cual es posible que el mismo no fuere exhibido o que al arrendador confiase en las afirmaciones que efectuaba el arrendatario al concertar el contrato, pero, reiteramos correspondía a la demandada la acreditación de posibles restricciones, y debemos considerar que la situación es la misma que correspondería a un administrador de la sociedad.

D) La circunstancia de que en el contrato no exista una doble firma es irrelevante, pues del contenido del contrato de arrendamiento se desprende que el Sr Samuel obraba a la vez en su condición de persona física arrendadora y de apoderado de la entidad MRO Royal Casino. Aportó la dirección y el CIF de la entidad demandada, respecto de los cuales la demandada no ha acreditado sean incorrectos, y la primera coincide con la que consta en el informe de Axesor.

E) Se produjo una novación del contrato de arrendamiento con la única finalidad de rebajar temporalmente la renta atendida la situación de pandemia, y es irrelevante el hecho de que el Sr Samuel no aludiese ni firmase en su condición de avalista de la sociedad. Se trataba de una novación modificativa en beneficio del arrendatario y con carácter temporal (hasta mayo de 2021).

F) También es irrelevante el hecho de que el arrendador hoy demandante al interponer el procedimiento de desahucio por falta de pago no demandada a la entidad avalista, por cuanto en dicho procedimiento el arrendador se limitó a solicitar el lanzamiento y no acumuló ninguna acción de reclamación de rentas. En dicha acción la entidad hoy demandada no ostentaba legitimación pasiva, pues no se reclamaba suma alguna, ni fue llamado al procedimiento de conformidad con el artículo 438.3 de la LEC. No obstante ello, visto el decreto dictado en dicho procedimiento se permite a la parte actora el ejecutar el importe de las rentas, y dicha parte ha iniciado una ejecución, y según el Abogado de la parte actora en la misma ha podido recuperar 2560,85 euros que se han computado como cantidades pagadas a cuenta al realizar el cálculo final del presente pleito. El procedimiento de desahucio no está completo en las actuaciones, pero extraña que se ejecute la suma a la que ascienden las rentas cuando no se pide en el suplico de la demanda. En todo caso, consideramos que la falta de llamamiento no implica un reconocimiento de la nulidad de la fianza.

G) De la foto de una puerta de un establecimiento regentado por la demandada se deduce que anuncia la dirección de siete locales en la isla de Mallorca en la que ejercita la demandada su actividad de sala de juegos y azar.

En conclusión, la entidad demandada es avalista solidaria de este contrato, y al no haberse incorporado el poder, consideramos que es idéntico al menos al que ostentaría un administrador social.

TERCERO.-La demandada, pudiendo hacerlo por un principio de facilidad probatoria, no ha aportado documentación o prueba sobre qué concreta actuación correspondía al Sr Samuel en la sociedad. Conforme al informe de la entidad Axesor, no desvirtuada por prueba en contrario de la demandada, resulta que era accionista de la entidad junto con otra persona cuando se constituyó la misma en el año 2016, sin que conste la composición social en el año 2021, fecha en el que se concertó el arriendo. Dicha persona no consta hubiere sido administrador, pero desde su inicio ha sido apoderado solidario o bien apoderado, tal como consta en el informe. Resulta que esta sociedad tiene vinculación con otras tres sociedades que obran en el informe, dos de las cuales hacen referencia a Madrid y una Murcia. Su domicilio social se ubica en la Calle Foners nº 4 de Palma, tal como consta en el contrato de arrendamiento, y su capital social es de 3.000 euros. De la foto aportada por la actora se desprende que explota en Mallorca siete salas de juego. El objeto social es "la instalación y explotación en su más amplio sentido de todo tipo de máquinas recreativas y azar o aparatos accionados por monedas o sistema equivalente , sea o no electrónico, que, a cambio de un precio, permita el mero pasatiempo o recreo del jugador "

La controversia es determinar si la actuación del apoderado de la sociedad al prestar en nombre de la misma una fianza del pago de la renta, cantidades asimiladas y desperfectos de un contrato de arrendamiento del propio administrador vincula o no a la sociedad. Consideramos que la respuesta es afirmativa.

En cuanto a un administrador social, el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital dispone:

1. La representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos.

Cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros.

2. La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social.

El arrendamiento de una vivienda para domicilio de un apoderado en la isla de Mallorca, en principio no está contenido en el objeto social, pero no se aprecia inconveniente jurídico alguno en la sociedad efectúe una labor de afianzamiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a la vivienda de un apoderado de la misma, quien de algún modo trabaja para la misma. Se desconoce cuál era el domicilio anterior de dicho arrendatario, su actividad como apoderado en la sociedad en esta isla. No se considera contrario al objeto social que una entidad como la demandada avale a quien es socio y accionista frente a un arrendador en un contrato de arrendamiento a quien se supone, - y no se ha acreditado otra cosa- que trabaja para la entidad demandada, si bien la demandada haya considerado oportuno no referir cuáles eran esas actividades y su domicilio y actividad anterior, y si con anterioridad no residía en Mallorca.

Sobre este particular, la SAP Asturias Sec 7 de 7 de marzo de 2011, citada por la demandante, señala: dte.

"En esta materia conviene recordar que, tal como se contiene en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30-04-2000 :"al carecer nuestro ordenamiento jurídico de una regulación propia de la representación y, por tanto, de un concepto legal de la misma, la representación es, a diferencia de otros ordenamientos de nuestro entorno jurídico, un concepto puramente doctrinal. De ahí que la doctrina hable a la hora de delimitar esta figura de los «itinerarios conceptuales de la representación». Gramaticalmente el término representación hace referencia tanto al acto, esto es, a la sustitución de un sujeto por otro en el tráfico, como al efecto, al resultado final que provoca la imputación de la titularidad de todos cuantos efectos se deriven en una persona distinta a la que ha prestado su gestión.

Por lo que a que nuestro C. Civil se refiere, no define qué entiende por representación, ni establece cuáles son los presupuestos y efectos legales de la misma, aunque alude a ella en varias ocasiones a lo largo de su articulado. Así el art. 1.259 CC establece que nadie puede contratar a nombre de otro «...sin estar por éste autorizado...». La doctrina actual coincide a la hora de señalar que la representación atiende a los efectos que provoca una determinada actividad sustitutoria llevada a cabo por quien no pretende sino trasladar la titularidad de tales efectos a otra persona distinta de él mismo. Dicha actividad sustitutoria lleva consigo ineludiblemente el confiar a una persona la facultad de actuar y de decidir dentro de ciertos límites, en interés y por cuenta del representado. En puridad dicha heteroeficacia debe implicar, de una parte, que la declaración de voluntad que se emita por el representante, o sea, emitida frente a él sea considerada, en cualquier caso, como declaración de voluntad hecha o recibida por el representado. Así pues, cuando el acto de gestión consista en un negocio jurídico, «...los derechos nacidos del negocio son inmediatamente derechos del principal y las obligaciones pesan inmediatamente sobre el mismo», ostentando además la condición de parte en la relación o situación jurídica creada por el representante.

A este respecto hemos de indicar que, también la jurisprudencia del Tribunal Supremo en reiterados pronunciamientos se ha manifestado a favor de la comunicabilidad de efectos entre el principal y el tercero, considerando que, en virtud de los principios informadores de todo nuestro derecho patrimonial, y teniendo en cuenta que la representación genera frente a los terceros una apariencia de titularidad del negocio, y por tanto, de responsabilidad y confianza frente a los mismos, no se puede imponer al tercero que, aunque no siéndole, en principio manifiestamente indiferente quien sea realmente la otra parte contratante, como efecto subsiguiente de la representación, concurriendo los presupuestos de poder y actuación «...en concepto de tal», la relación jurídica no se establece entre el intermediario y el tercero con el que contrata, sino que, como consecuencia precisamente de citado efecto-representación y de la llamada heteroeficacia de la representación abierta, directamente el principal es titular de las mismas frente al tercero, y viceversa (por todas STS 23/10/1990 .

Una solución contraria se entiende que lesionaría no sólo la confianza sino también el principio de seguridad en el tráfico jurídico. En nuestro sistema jurídico, en general, y en concreto en el ámbito del Derecho privado, el mandato constitucional de la seguridad jurídica implica necesariamente la certidumbre o conocimiento del sistema normativo aplicable en cada caso concreto. Pero esa seguridad va más allá del propio sistema normativo, alcanzando a la protección de la confianza razonablemente suscitada por una situación jurídica, protegiendo a «...quien de buena fe realiza un negocio fundado en la confianza razonable que objetivamente le suscita una situación aparente (cuál es la apariencia de poder y titularidad en el intermediario), debe ser protegido, aunque de ello resulte un sacrificio para el interés o para el derecho de otro». Dicha seguridad en el tráfico conlleva que los sujetos que en él intervienen no tengan que investigar la validez de los títulos de las personas con la que negocian más allá de lo razonable".

Por lo tanto, cuando el mandatario actúa dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación, estando directamente obligado el mandante.

Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto sucede el mandante ya no queda obligado por la gestión de aquél salvo que expresa o tácitamente lo hubiere ratificado( art. 1.717 código civil )."

En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid, Sec 25, de 7 de septiembre de 2020, en criterio que compartimos:

"La representación orgánica -como tercera categoría o tertius genus diverso de la representación legal y de la voluntaria-, surge ante el hecho indiscutible de que las personas jurídicas tienen que valerse para llevar a cabo actos y negocios jurídicos, de la colaboración de personas naturales o físicas. La representación orgánica se constituye así, en el instrumento a través del cual las personas jurídicas manifiestan externamente su voluntad (la voluntad social) y ejecutan los actos necesarios para el desenvolvimiento de sus actividades; siendo la propia persona jurídica quien actúa "encarnada" -valga esta expresión-, en la persona física que ostenta su representación orgánica. La determinación de la persona (o personas) que han de ostentar esta representación orgánica -que se configura como necesaria en el sentido de que la persona jurídica necesita al representante para actuar- corresponde a los propios interesados, fundadores de la persona jurídica o miembros o integrantes de ella, al igual que la determinación de las facultades del representante y la duración de su representación, configurando al efecto los estatutos o reglas por las que ha de regirse la persona jurídica.

Ahora bien, el hecho de que la persona jurídica haya de poseer unos órganos permanentes, a quienes se les confiere su representación, no excluye, naturalmente, que la persona jurídica pueda tener también representantes a través de una pura representación voluntaria (apoderados). La distinción entre representación legal u orgánica y representación estrictamente voluntaria de las personas jurídicas fue reconocida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1946 , según la cual, quien actúa por una persona jurídica puede hacerlo ya en concepto de representante no vinculado de manera permanente a la misma -supuesto en el que se da la concurrencia de dos voluntades como son la del representante y la de la entidad representada-, ya en concepto de órgano de manifestación de ésta, y entonces la voluntad del órgano vale como voluntad de la persona jurídica.

La representación orgánica es de carácter legal y se extiende -como ha precisado la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)- no sólo a los actos de desarrollo o ejecución del objeto social, sea en forma directa o indirecta, y los complementarios o auxiliares para ello, sino también los neutros o polivalentes (como la constitución de garantías en seguridad de deudas ajenas), y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2009 -con cita de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 2 de octubre de 1981 , 12 de mayo de 1989 , 11 de noviembre de 1991 , 11 de marzo de 1992 , 8 de julio de 1993 , 3 de octubre de 1994 y 10 de mayo de 1999 -puso de relieve, respecto de esta cuestión, que " se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tráfico y la consiguiente protección del tercero de buena fe con el principio de defensa del interés social, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germánico que da primacía a la protección del tercero y a la seguridad del tráfico. Esa tendencia se ha acabado imponiendo también entre nosotros ". Y en la misma línea de protección del tercero de buena fe y la seguridad del tráfico, la jurisprudencia del Alto Tribunal ha indicado que el tercero no puede asumir la carga de interpretar la conexión del acto en cuestión con el objeto social y, por tanto, están dentro del poder de representación no solo los actos de desarrollo o ejecución del objeto y los actos auxiliares o complementarios, sino también los no aparentemente relacionados, quedando excluidos, únicamente, aquellos que resulten claramente contrarios al objeto social, pues aquella conexión no es, a priori, sencilla ya que tiene matices subjetivos, participa en muchas ocasiones del factor riesgo implícito en los negocios mercantiles, y suele precisar el conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociables propios del objeto social.

La carga de la prueba de la mala fe o culpa grave del tercero corresponde, indudablemente, a la sociedad.

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado, en el contexto de un apoderamiento sobre el cual la entidad demandada no ha considerado oportuno acreditar su extensión o límites en su caso, y que, por tal motivo, consideramos equiparado a un administrador social, no apreciamos el menor indicio de que el arrendador de la vivienda pudiera tratarse de una persona que no obrara de buena fe, que supiese que el Sr Samuel se extralimitaba en su poderes ( lo que no consta), aparte de que no es extraño que el arrendador pueda confiar en que alquilara una vivienda en esta isla por motivos laborales, y que la empresa para la que efectuaba su labor de apoderado le afianzaba para cubrir sus necesidades de vivienda, y si bien la actividad social de la demandada no es alquilar viviendas para sus socios y apoderados, no se aprecia inconveniente en que los pudiere avalar para subvenir sus necesidades de vivienda, lo cual reiteramos no es contrario al objeto social.

En conclusión, se declara la legitimación pasiva y la existencia de una vinculación de la sociedad demandada con la actuación de su apoderado, sin perjuicio de las acciones que pudieren corresponderle contra los herederos del mismo.

CUARTO.-En cuanto a la cuantía de los daños, debemos partir de la existencia de una fianza de 2000 euros, y de una garantía adicional de 12.000 euros, percibidos en la fecha del arrendamiento. Al mismo tiempo, y a pesar de no obrar prueba documental, el Abogado de la actora ha reconocido haber percibido la suma de 2560,83 euros en la ejecución del procedimiento de desahucio. Por tanto, sumando dichas tres cantidades, resulta un total a compensar en la suma de 14.560,85 euros.

El arrendatario adeuda las rentas de mayo a septiembre de 2021, de 1800 euros el mes de mayo y 2.000 euros en los meses de junio a septiembre, este último mes computado en 17 días. Su importe, 9.173,71 euros.

En cuanto a la determinación de la cuantía de los daños, es de reseñar que la diligencia de lanzamiento pone de relieve la ausencia de cierto mobiliario o plantas que constaban en el inventario del contrato de arrendamiento y el día de la fecha de lanzamiento en septiembre de 2021 no estaban. Se estiman correctas las facturas correspondientes a los enseres que faltan.

La Sala aprecia la procedencia de las siguientes sumas acreditadas con facturas:

- los del apartado A del fundamento quinto de la demanda, esto es, falta de enseres del comedor y salón, con tres facturas por importe de 1.389 euros, obrantes al acontecimiento 7 del visor documental.

- Los del apartado B) del fundamento quinto, con tres facturas por importe de 1522,93 euros.

- No se acepta la sustitución de la caldera, no se ha aportado prueba pericial que ponga de manifiesto que se debe a un daño provocado por el arrendatario.

- Se estiman correctas las facturas recogidas en el apartado D) del fundamento quinto por un importe de 371 euros.

- En cuanto al apartado de jardín y piscinas se nota en falta un dictamen pericial sobre la apreciación de daños en el jardín, que descarte toda hipótesis de que se pretenda por el arrendador una remodelación del jardín a costa del arrendatario anterior. Por excepción, se acepta del presupuesto el coste de una palmera, pues en acto del lanzamiento se hace constar la ausencia de dos palmeras. En dicho concepto se estima procedente la suma de 3.640 euros.

- Del apartado de zonas comunes y restos de vivienda se acepta únicamente la factura de pintura por 975,90 euros por la existencia de agujeros en la pared. Los demás conceptos se estima no se acreditan sean consecuencia del defectuoso uso de la vivienda por el arrendador, y en cuanto a la factura de fontanería se nota en falta un dictamen pericial que permita descartar se trate de una obra de mejora.

- Se acepta la procedencia de la última factura de agua ( julio a septiembre de 2.021) por importe de 104,75 euros, la tasa municipal de 76,38 euros, y la tasa de residuos sólidos urbanos.

La suma de los daños que se estiman reclamados asciende s.e.u.o a 17.417,67 euros, y descontando la suma de 14.560,85 euros resta un saldo pendiente de 2.856,52 euros, cantidad en la que se estima parcialmente la demanda.

QUINTO.-En aplicación del artículo 394.1 de la LEC, al estimarse parcialmente la demanda, no se efectúa expresa imposición de costas, al no apreciarse temeridad ni mala fe en ninguna de las partes.

No procede efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal, al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda al apreciar la existencia de falta de legitimación pasiva de la entidad demandada MRO Royal SL, en la reclamación dineraria interpuesta por D. Edmundo.

Es un hecho acreditado que D. Samuel, concertó un contrato de arrendamiento respecto de una vivienda sita en la DIRECCION000 del término municipal de Marratxí en fecha 5.02.2019, siendo arrendador el hoy demandante. Prestó una fianza por importe de 2.000 euros y una garantía adicional de 12.000 euros. El Sr Samuel falleció el día 23 de mayo de 2023, con lo cual no ha podido prestar declaración como testigo en esta litis.

Al concertar el contrato de arrendamiento el Sr Samuel suscribió el mismo, tanto como persona física, como apoderado de la entidad hoy demandada, que, a tenor del contrato, y mediante dicho acto del apoderado de la entidad dice que la sociedad asume la posición de avalista solidario de dicho contrato.

Quedaron diversas rentas pendientes de pago, y en procedimiento seguido ante otro Juzgado de desahucio, el nº 629/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma, por falta de pago de la renta, el Sr Samuel fue desahuciado de la vivienda el día 17.09.21. Asimismo se alega la existencia de diversos desperfectos o falta de mobiliario, cuyo importe es reclamado en la presente demanda, al igual que el importe de consumo de agua y de tasa de residuos sólidos urbanos. En total reclama la cantidad de 25.637,62 euros, tras reducir de la suma total reclamada 2.000 euros que prestó como fianza del contrato y una garantía adicional de 10.000 euros, la reclamación se reduce a 13.637,62 euros.

La entidad demandada en su contestación niega la existencia del aval; se trataba de la vivienda particular del Sr Samuel; con esta demanda el actor intenta poner el inmueble a su gusto a costa de la entidad demandada; ausencia de denuncia por apropiación indebida en cuento a los muebles que dice faltan; dicha persona no firma como avalista en nombre de la sociedad en el contrato; la demanda se trata de una estafa procesal; se trata de una maquinación del arrendador y del arrendatario en perjuicio de la entidad demandada; debería apreciarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario; MRO no fue demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago y no pudo hacer acto de presencia en el lanzamiento; se presentan facturas de sustitución de enseres cuyo estado en la fecha del lanzamiento no consta; no presenta factura de adquisición de los muebles; el no demandar a MRO en el desahucio por falta de pago constituye un acto propio de la falta de legitimación pasiva de la entidad demandada.

La única prueba practicada en el procedimiento ha sido la documental, al conocerse que el Sr Samuel, propuesto como testigo, había fallecido. En el acto del juicio oral los Abogados de ambas partes emitieron sus conclusiones.

La sentencia de instancia desestima la demanda por falta de legitimación pasiva de la demandada. Destaca que no se ha exhibido documento alguno sobre el apoderamiento; que el demandante no demandó a la demandada en el procedimiento de desahucio por falta de pago; el objeto social de la demandada es la explotación de máquinas de azar, con lo cual no estaba facultado el Sr Samuel para obrar en nombre de la sociedad y representarla, y el poder no está unido al contrato de arrendamiento, y el actor, pudiendo hacerlo, no lo ha solicitado. Asimismo, entra parcialmente en el examen de la cuantía de los daños para considerar que alguno de ellos no está acreditado; desconocimiento de la sociedad demandada de la situación del inmueble, al no haber sido demandado en el procedimiento de desahucio; existencia de una novación modificativa del contrato, a tenor de la cual en atención a la pandemia de coronavirus se rebajó temporalmente la renta, y en el documento nada se dice sobre el aval; y un escaso esfuerzo probatorio desplegado por el demandante.

Contra dicha resolución, la representación del demandante interpone recurso de apelación en petición de que se estime totalmente la demanda, y como motivos más relevantes, refiere:

- Vulneración del artículo 217 de la LEC, por cuanto la carga de la prueba de los límites del apoderamiento corresponde a la entidad demandada, en atención a un principio de facilidad probatoria.

- Se trata de un apoderamiento general inscrito en el Registro Mercantil; la demandada conoce dicho apoderamiento, el cual permite actuar válidamente en relación con terceros.

- La entidad demandada no ha aportado ningún medio probatorio que acredite que el Sr Samuel carecía de facultades para contratar en nombre de la sociedad; la demandada está en posesión del poder.

- En virtud de la inscripción del poder en el Registro Mercantil, la actora pudo conocer que actuaba en representación de la mercantil.

- La demandada no ha acreditado que el Sr Samuel hiciera un uso abusivo del poder. El arrendamiento puede ser una obligación de la empresa al contratar un trabajador no residente, y el demandante es un tercero de buena fe, y la demandada crea o tolera una apariencia de poder; cita doctrina de la denominada jurisprudencia menor; las posibles extralimitaciones del poder no son oponibles a terceros de buena fe, como es el caso del demandante.

- Conforme a los artículos 1137 y 1144 del CC, el acreedor puede dirigirse contra cualquier deudor solidario, en este caso, en virtud del aval frente a dicha entidad avalista demandada.

- Reitera la argumentación de la demanda en cuanto a los daños, y los mismos fueron apreciados por el funcionario judicial que asistió al lanzamiento.

La entidad demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y, como aspectos más relevante, refiere:

- Existencia de mala fe e indefensión para la demandada por no demandarle en el anterior litigio, y no se puede defender en cuanto a la reclamación de cantidad.

- La actora pudo solicitar una nota simple del Registro Mercantil, el cual tenía a su disposición.

- Tendría que haber tres firmas en el contrato para que se entendiera que la entidad hoy demandada fuere avalista del apoderado general, y en el contrato en la antefirma no se hace constar la palabra avalista.

- Se trata de un supuesto de autocontratación respecto de deudas personales del apoderado general de la entidad. El administrador carece de facultades de autocontratación.

- En el contrato de novación no hay firma alguna del avalista.

- La actora, pudiendo hacerlo, no requirió documentación del apoderamiento.

SEGUNDO.-La Sala, valorando en su conjunto la prueba documental practicada en la litis, llega a la conclusión de que la entidad demandada ostenta legitimación pasiva como avalista solidario del Sr Samuel, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:

A) En cuanto a la valoración del informe de la entidad Axesor SA incorporado por la actora en el acto de la audiencia previa, la Sala otorga plena validez al mismo, por cuanto, en lo sustancial se basa en los datos de la entidad demandada publicados en el Registro Mercantil. Es de destacar que la parte demandada ostenta mayor facilidad probatoria en cuanto a la prueba de que los datos de dicho Registro recogidos en el informe son falsos o incorrectos.

B) Ciertamente, ninguna de las partes ha aportado una certificación del Registro Mercantil, el cual es público y cualquiera de las partes puede acceder al mismo, pero se olvida que la entidad Axesor se funda en datos publicados en el Registro Mercantil. Discrepamos con la sentencia de instancia respecto de la carga de la prueba de los datos publicados en el Registro Mercantil, y consideramos que la misma corresponde a la parte demandada en atención al principio de facilidad probatoria recogido en el artículo 217.7 de la LEC. La entidad demandada ostenta la facilidad de desacreditar los datos que publica el Registro Mercantil, o que la entidad Axesor refiere datos incorrectos o falsos, y no lo ha hecho, en el contexto de una persona que frente a terceros indicaba que era apoderado de la sociedad hoy demandada, y que la misma avalaba el arrendamiento, o, lo que es lo mismo, que tenía poderes de la misma para avalar.

C) El dictamen de Axesor pone de relieve que el Sr Samuel en la fecha en que se concertó el contrato de arrendamiento era apoderado de la entidad. Ninguna de las partes ha aportado igualmente el poder que ostentaba dicho arrendatario, e igualmente, conforme al principio de facilidad probatoria, cabe señalar que la actora puede no tenerlo, y la entidad demandada debe tenerlo en su poder, y no lo ha aportado a las actuaciones. Ciertamente, la parte actora pudo haberlos solicitado de la entidad demandada en fase de prueba, pero la demandada ostentaba la facilidad probatoria de aportarlo y poder comprobar la extensión concreta de tales poderes, y con qué concretas limitaciones presentaba, y al no haberlo realizado se considerara carente de toda limitación. Es cierto que el poder no se presenta con la demanda, con lo cual es posible que el mismo no fuere exhibido o que al arrendador confiase en las afirmaciones que efectuaba el arrendatario al concertar el contrato, pero, reiteramos correspondía a la demandada la acreditación de posibles restricciones, y debemos considerar que la situación es la misma que correspondería a un administrador de la sociedad.

D) La circunstancia de que en el contrato no exista una doble firma es irrelevante, pues del contenido del contrato de arrendamiento se desprende que el Sr Samuel obraba a la vez en su condición de persona física arrendadora y de apoderado de la entidad MRO Royal Casino. Aportó la dirección y el CIF de la entidad demandada, respecto de los cuales la demandada no ha acreditado sean incorrectos, y la primera coincide con la que consta en el informe de Axesor.

E) Se produjo una novación del contrato de arrendamiento con la única finalidad de rebajar temporalmente la renta atendida la situación de pandemia, y es irrelevante el hecho de que el Sr Samuel no aludiese ni firmase en su condición de avalista de la sociedad. Se trataba de una novación modificativa en beneficio del arrendatario y con carácter temporal (hasta mayo de 2021).

F) También es irrelevante el hecho de que el arrendador hoy demandante al interponer el procedimiento de desahucio por falta de pago no demandada a la entidad avalista, por cuanto en dicho procedimiento el arrendador se limitó a solicitar el lanzamiento y no acumuló ninguna acción de reclamación de rentas. En dicha acción la entidad hoy demandada no ostentaba legitimación pasiva, pues no se reclamaba suma alguna, ni fue llamado al procedimiento de conformidad con el artículo 438.3 de la LEC. No obstante ello, visto el decreto dictado en dicho procedimiento se permite a la parte actora el ejecutar el importe de las rentas, y dicha parte ha iniciado una ejecución, y según el Abogado de la parte actora en la misma ha podido recuperar 2560,85 euros que se han computado como cantidades pagadas a cuenta al realizar el cálculo final del presente pleito. El procedimiento de desahucio no está completo en las actuaciones, pero extraña que se ejecute la suma a la que ascienden las rentas cuando no se pide en el suplico de la demanda. En todo caso, consideramos que la falta de llamamiento no implica un reconocimiento de la nulidad de la fianza.

G) De la foto de una puerta de un establecimiento regentado por la demandada se deduce que anuncia la dirección de siete locales en la isla de Mallorca en la que ejercita la demandada su actividad de sala de juegos y azar.

En conclusión, la entidad demandada es avalista solidaria de este contrato, y al no haberse incorporado el poder, consideramos que es idéntico al menos al que ostentaría un administrador social.

TERCERO.-La demandada, pudiendo hacerlo por un principio de facilidad probatoria, no ha aportado documentación o prueba sobre qué concreta actuación correspondía al Sr Samuel en la sociedad. Conforme al informe de la entidad Axesor, no desvirtuada por prueba en contrario de la demandada, resulta que era accionista de la entidad junto con otra persona cuando se constituyó la misma en el año 2016, sin que conste la composición social en el año 2021, fecha en el que se concertó el arriendo. Dicha persona no consta hubiere sido administrador, pero desde su inicio ha sido apoderado solidario o bien apoderado, tal como consta en el informe. Resulta que esta sociedad tiene vinculación con otras tres sociedades que obran en el informe, dos de las cuales hacen referencia a Madrid y una Murcia. Su domicilio social se ubica en la Calle Foners nº 4 de Palma, tal como consta en el contrato de arrendamiento, y su capital social es de 3.000 euros. De la foto aportada por la actora se desprende que explota en Mallorca siete salas de juego. El objeto social es "la instalación y explotación en su más amplio sentido de todo tipo de máquinas recreativas y azar o aparatos accionados por monedas o sistema equivalente , sea o no electrónico, que, a cambio de un precio, permita el mero pasatiempo o recreo del jugador "

La controversia es determinar si la actuación del apoderado de la sociedad al prestar en nombre de la misma una fianza del pago de la renta, cantidades asimiladas y desperfectos de un contrato de arrendamiento del propio administrador vincula o no a la sociedad. Consideramos que la respuesta es afirmativa.

En cuanto a un administrador social, el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital dispone:

1. La representación se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos.

Cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros.

2. La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social.

El arrendamiento de una vivienda para domicilio de un apoderado en la isla de Mallorca, en principio no está contenido en el objeto social, pero no se aprecia inconveniente jurídico alguno en la sociedad efectúe una labor de afianzamiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a la vivienda de un apoderado de la misma, quien de algún modo trabaja para la misma. Se desconoce cuál era el domicilio anterior de dicho arrendatario, su actividad como apoderado en la sociedad en esta isla. No se considera contrario al objeto social que una entidad como la demandada avale a quien es socio y accionista frente a un arrendador en un contrato de arrendamiento a quien se supone, - y no se ha acreditado otra cosa- que trabaja para la entidad demandada, si bien la demandada haya considerado oportuno no referir cuáles eran esas actividades y su domicilio y actividad anterior, y si con anterioridad no residía en Mallorca.

Sobre este particular, la SAP Asturias Sec 7 de 7 de marzo de 2011, citada por la demandante, señala: dte.

"En esta materia conviene recordar que, tal como se contiene en la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30-04-2000 :"al carecer nuestro ordenamiento jurídico de una regulación propia de la representación y, por tanto, de un concepto legal de la misma, la representación es, a diferencia de otros ordenamientos de nuestro entorno jurídico, un concepto puramente doctrinal. De ahí que la doctrina hable a la hora de delimitar esta figura de los «itinerarios conceptuales de la representación». Gramaticalmente el término representación hace referencia tanto al acto, esto es, a la sustitución de un sujeto por otro en el tráfico, como al efecto, al resultado final que provoca la imputación de la titularidad de todos cuantos efectos se deriven en una persona distinta a la que ha prestado su gestión.

Por lo que a que nuestro C. Civil se refiere, no define qué entiende por representación, ni establece cuáles son los presupuestos y efectos legales de la misma, aunque alude a ella en varias ocasiones a lo largo de su articulado. Así el art. 1.259 CC establece que nadie puede contratar a nombre de otro «...sin estar por éste autorizado...». La doctrina actual coincide a la hora de señalar que la representación atiende a los efectos que provoca una determinada actividad sustitutoria llevada a cabo por quien no pretende sino trasladar la titularidad de tales efectos a otra persona distinta de él mismo. Dicha actividad sustitutoria lleva consigo ineludiblemente el confiar a una persona la facultad de actuar y de decidir dentro de ciertos límites, en interés y por cuenta del representado. En puridad dicha heteroeficacia debe implicar, de una parte, que la declaración de voluntad que se emita por el representante, o sea, emitida frente a él sea considerada, en cualquier caso, como declaración de voluntad hecha o recibida por el representado. Así pues, cuando el acto de gestión consista en un negocio jurídico, «...los derechos nacidos del negocio son inmediatamente derechos del principal y las obligaciones pesan inmediatamente sobre el mismo», ostentando además la condición de parte en la relación o situación jurídica creada por el representante.

A este respecto hemos de indicar que, también la jurisprudencia del Tribunal Supremo en reiterados pronunciamientos se ha manifestado a favor de la comunicabilidad de efectos entre el principal y el tercero, considerando que, en virtud de los principios informadores de todo nuestro derecho patrimonial, y teniendo en cuenta que la representación genera frente a los terceros una apariencia de titularidad del negocio, y por tanto, de responsabilidad y confianza frente a los mismos, no se puede imponer al tercero que, aunque no siéndole, en principio manifiestamente indiferente quien sea realmente la otra parte contratante, como efecto subsiguiente de la representación, concurriendo los presupuestos de poder y actuación «...en concepto de tal», la relación jurídica no se establece entre el intermediario y el tercero con el que contrata, sino que, como consecuencia precisamente de citado efecto-representación y de la llamada heteroeficacia de la representación abierta, directamente el principal es titular de las mismas frente al tercero, y viceversa (por todas STS 23/10/1990 .

Una solución contraria se entiende que lesionaría no sólo la confianza sino también el principio de seguridad en el tráfico jurídico. En nuestro sistema jurídico, en general, y en concreto en el ámbito del Derecho privado, el mandato constitucional de la seguridad jurídica implica necesariamente la certidumbre o conocimiento del sistema normativo aplicable en cada caso concreto. Pero esa seguridad va más allá del propio sistema normativo, alcanzando a la protección de la confianza razonablemente suscitada por una situación jurídica, protegiendo a «...quien de buena fe realiza un negocio fundado en la confianza razonable que objetivamente le suscita una situación aparente (cuál es la apariencia de poder y titularidad en el intermediario), debe ser protegido, aunque de ello resulte un sacrificio para el interés o para el derecho de otro». Dicha seguridad en el tráfico conlleva que los sujetos que en él intervienen no tengan que investigar la validez de los títulos de las personas con la que negocian más allá de lo razonable".

Por lo tanto, cuando el mandatario actúa dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación, estando directamente obligado el mandante.

Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto sucede el mandante ya no queda obligado por la gestión de aquél salvo que expresa o tácitamente lo hubiere ratificado( art. 1.717 código civil )."

En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid, Sec 25, de 7 de septiembre de 2020, en criterio que compartimos:

"La representación orgánica -como tercera categoría o tertius genus diverso de la representación legal y de la voluntaria-, surge ante el hecho indiscutible de que las personas jurídicas tienen que valerse para llevar a cabo actos y negocios jurídicos, de la colaboración de personas naturales o físicas. La representación orgánica se constituye así, en el instrumento a través del cual las personas jurídicas manifiestan externamente su voluntad (la voluntad social) y ejecutan los actos necesarios para el desenvolvimiento de sus actividades; siendo la propia persona jurídica quien actúa "encarnada" -valga esta expresión-, en la persona física que ostenta su representación orgánica. La determinación de la persona (o personas) que han de ostentar esta representación orgánica -que se configura como necesaria en el sentido de que la persona jurídica necesita al representante para actuar- corresponde a los propios interesados, fundadores de la persona jurídica o miembros o integrantes de ella, al igual que la determinación de las facultades del representante y la duración de su representación, configurando al efecto los estatutos o reglas por las que ha de regirse la persona jurídica.

Ahora bien, el hecho de que la persona jurídica haya de poseer unos órganos permanentes, a quienes se les confiere su representación, no excluye, naturalmente, que la persona jurídica pueda tener también representantes a través de una pura representación voluntaria (apoderados). La distinción entre representación legal u orgánica y representación estrictamente voluntaria de las personas jurídicas fue reconocida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1946 , según la cual, quien actúa por una persona jurídica puede hacerlo ya en concepto de representante no vinculado de manera permanente a la misma -supuesto en el que se da la concurrencia de dos voluntades como son la del representante y la de la entidad representada-, ya en concepto de órgano de manifestación de ésta, y entonces la voluntad del órgano vale como voluntad de la persona jurídica.

La representación orgánica es de carácter legal y se extiende -como ha precisado la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)- no sólo a los actos de desarrollo o ejecución del objeto social, sea en forma directa o indirecta, y los complementarios o auxiliares para ello, sino también los neutros o polivalentes (como la constitución de garantías en seguridad de deudas ajenas), y los aparentemente no conectados con el objeto social, quedando excluidos únicamente los actos contradictorios o denegatorios del objeto social.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2009 -con cita de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 2 de octubre de 1981 , 12 de mayo de 1989 , 11 de noviembre de 1991 , 11 de marzo de 1992 , 8 de julio de 1993 , 3 de octubre de 1994 y 10 de mayo de 1999 -puso de relieve, respecto de esta cuestión, que " se ha de tratar de cohonestar la seguridad del tráfico y la consiguiente protección del tercero de buena fe con el principio de defensa del interés social, y cuando la salvaguarda de ambos principios no es posible se observa en el Derecho comparado una tendencia a adoptar o aproximarse al sistema germánico que da primacía a la protección del tercero y a la seguridad del tráfico. Esa tendencia se ha acabado imponiendo también entre nosotros ". Y en la misma línea de protección del tercero de buena fe y la seguridad del tráfico, la jurisprudencia del Alto Tribunal ha indicado que el tercero no puede asumir la carga de interpretar la conexión del acto en cuestión con el objeto social y, por tanto, están dentro del poder de representación no solo los actos de desarrollo o ejecución del objeto y los actos auxiliares o complementarios, sino también los no aparentemente relacionados, quedando excluidos, únicamente, aquellos que resulten claramente contrarios al objeto social, pues aquella conexión no es, a priori, sencilla ya que tiene matices subjetivos, participa en muchas ocasiones del factor riesgo implícito en los negocios mercantiles, y suele precisar el conveniente sigilo para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos resultados negociables propios del objeto social.

La carga de la prueba de la mala fe o culpa grave del tercero corresponde, indudablemente, a la sociedad.

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado, en el contexto de un apoderamiento sobre el cual la entidad demandada no ha considerado oportuno acreditar su extensión o límites en su caso, y que, por tal motivo, consideramos equiparado a un administrador social, no apreciamos el menor indicio de que el arrendador de la vivienda pudiera tratarse de una persona que no obrara de buena fe, que supiese que el Sr Samuel se extralimitaba en su poderes ( lo que no consta), aparte de que no es extraño que el arrendador pueda confiar en que alquilara una vivienda en esta isla por motivos laborales, y que la empresa para la que efectuaba su labor de apoderado le afianzaba para cubrir sus necesidades de vivienda, y si bien la actividad social de la demandada no es alquilar viviendas para sus socios y apoderados, no se aprecia inconveniente en que los pudiere avalar para subvenir sus necesidades de vivienda, lo cual reiteramos no es contrario al objeto social.

En conclusión, se declara la legitimación pasiva y la existencia de una vinculación de la sociedad demandada con la actuación de su apoderado, sin perjuicio de las acciones que pudieren corresponderle contra los herederos del mismo.

CUARTO.-En cuanto a la cuantía de los daños, debemos partir de la existencia de una fianza de 2000 euros, y de una garantía adicional de 12.000 euros, percibidos en la fecha del arrendamiento. Al mismo tiempo, y a pesar de no obrar prueba documental, el Abogado de la actora ha reconocido haber percibido la suma de 2560,83 euros en la ejecución del procedimiento de desahucio. Por tanto, sumando dichas tres cantidades, resulta un total a compensar en la suma de 14.560,85 euros.

El arrendatario adeuda las rentas de mayo a septiembre de 2021, de 1800 euros el mes de mayo y 2.000 euros en los meses de junio a septiembre, este último mes computado en 17 días. Su importe, 9.173,71 euros.

En cuanto a la determinación de la cuantía de los daños, es de reseñar que la diligencia de lanzamiento pone de relieve la ausencia de cierto mobiliario o plantas que constaban en el inventario del contrato de arrendamiento y el día de la fecha de lanzamiento en septiembre de 2021 no estaban. Se estiman correctas las facturas correspondientes a los enseres que faltan.

La Sala aprecia la procedencia de las siguientes sumas acreditadas con facturas:

- los del apartado A del fundamento quinto de la demanda, esto es, falta de enseres del comedor y salón, con tres facturas por importe de 1.389 euros, obrantes al acontecimiento 7 del visor documental.

- Los del apartado B) del fundamento quinto, con tres facturas por importe de 1522,93 euros.

- No se acepta la sustitución de la caldera, no se ha aportado prueba pericial que ponga de manifiesto que se debe a un daño provocado por el arrendatario.

- Se estiman correctas las facturas recogidas en el apartado D) del fundamento quinto por un importe de 371 euros.

- En cuanto al apartado de jardín y piscinas se nota en falta un dictamen pericial sobre la apreciación de daños en el jardín, que descarte toda hipótesis de que se pretenda por el arrendador una remodelación del jardín a costa del arrendatario anterior. Por excepción, se acepta del presupuesto el coste de una palmera, pues en acto del lanzamiento se hace constar la ausencia de dos palmeras. En dicho concepto se estima procedente la suma de 3.640 euros.

- Del apartado de zonas comunes y restos de vivienda se acepta únicamente la factura de pintura por 975,90 euros por la existencia de agujeros en la pared. Los demás conceptos se estima no se acreditan sean consecuencia del defectuoso uso de la vivienda por el arrendador, y en cuanto a la factura de fontanería se nota en falta un dictamen pericial que permita descartar se trate de una obra de mejora.

- Se acepta la procedencia de la última factura de agua ( julio a septiembre de 2.021) por importe de 104,75 euros, la tasa municipal de 76,38 euros, y la tasa de residuos sólidos urbanos.

La suma de los daños que se estiman reclamados asciende s.e.u.o a 17.417,67 euros, y descontando la suma de 14.560,85 euros resta un saldo pendiente de 2.856,52 euros, cantidad en la que se estima parcialmente la demanda.

QUINTO.-En aplicación del artículo 394.1 de la LEC, al estimarse parcialmente la demanda, no se efectúa expresa imposición de costas, al no apreciarse temeridad ni mala fe en ninguna de las partes.

No procede efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal, al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.