Sentencia Civil 473/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 939/2024 de 29 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

1.- Promontoria Coliseum Real Estate S.L insta demanda de Juicio Verbal de Desahucio por Precario frente a ciertos y desconocidos ocupantes de la vivienda de su propiedad Finca registral nº NUM000, sita en la DIRECCION000 de San Juan de Alicante, adquirida por aportación social, mediante escritura pública de 20/12/2019. Vivienda que se adjudicó Banco de Sabadell SA en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 562/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante. Procedimiento en el que la actora no ha podido recuperar la posesión. Teniendo conocimiento que la vivienda ha sido ocupada.

2.- Grupo Binzel S.L se opone a las pretensiones deducidas en su contra.

Invoca la excepción de falta de representación en la medida que el poder de representación que se aporta es de PROMONTORIA COLISEUM INDUSTRIAL ASSET SLU, siendo un defecto insubsanable.

Así como la inadecuación de procedimiento, ya que la acción que entabla debería ejercitarla en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria, estando perfectamente identificados los ocupantes, tanto el poseedor (GRUPO BINZEL S.L) como el ocupante ( subarrendatario de la vivienda). Si el actor no ha recuperado la posesión de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria es por su propia inactividad. Se trata de un procedimiento que sigue abierto. Y el procedimiento de desahucio pretende obviar los derechos que la ocupante tiene en base a los artículos 1 y 2 de la Ley 1/2013. Se ha dictado Auto de fecha 16/09/2019 que acuerda el lanzamiento de la vivienda de GRUPO BINZEL S.L y en el mismo se alude a la existencia de subarrendatarios. Por GRUPO BINZEL 21 S.L se ha pedido el archivo del procedimiento y se encuentra sin resolver.

Mantiene que el 1/02/2017 suscribe contrato de subarriendo con D. Rubén estando en vigor y al corriente en el pago de la renta. Negando la existencia de precario, ya que Grupo Binzel S.L entró en la posesión de la cosa con el permiso del propietario, pero sin contrato alguno. En el presenta caso, existe un contrato de arrendamiento de GRUPO BINZEL 21 S.L con el entonces titular registral, así como un contrato de subarrendamiento entre la misma y el subarrendatario. Sin que GRUPO BINZEL S.L ha sido lanzado del inmueble.

3.-D. Rubén se opone a la demanda interpuesta e invoca la excepción de Inadecuación de procedimiento. Ya que ostenta título que habilita su posesión consistente en el contrato de alquiler estando al corriente en el pago de las rentas. Invoca la falta de legitimación activa. Ejercita una acción de desahucio por precario para obviar los derechos que ostentan los ocupantes. En el procedimiento de ejecución hipotecaria se dictó auto acordando el lanzamiento de GRUPO BINZEL 21 S.L pero no se ha solicitado que se fije fecha para ello. Invoca defecto legal en el poder ya que se corresponde con otra sociedad distinta de la actora.

4.- La sentencia de instancia, desestima la demanda apreciando la existencia de falta de poder e inadecuación de procedimiento absolviendo a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra.

5.- PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L interpone recurso de apelación:

5.1.- Estima que la Falta de Representación de la parte actora apreciada en sentencia era un defecto susceptible de ser subsanado sin que por parte del Juzgado se le requiriera para ello. Adjuntando al recurso testimonio que subsana el error de la escritura de representación aportada anteriormente a autos.

5.2.- Recurre el pronunciamiento relativo a la inadecuación de procedimiento. Ya que el Juzgado que conoce de la ejecución hipotecaria le denegó la sucesión procesal por lo que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U no pudo ejercitar sus pretensiones posesorias en el procedimiento hipotecario. Siendo de aplicación el art. 675.2 de la LEC: " Si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta y con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda" Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda. Que en el presente caso es el juicio verbal de desahucio por precario . Invocando entre otras las Sentencias nº 365/2023 y 245/2023 de esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante.

5.3.- Mantiene que ostenta la condición de tercero de buena fe. Puesto que PROMONTORIA, es una entidad distinta de BANCO SABADELL sin conexión/actuaciones de connivencia entre ellas.

(i) PROMONTORIA adquirió los activos mediante negocio jurídico oneroso al anterior titular registral.

(ii) Tiene personalidad jurídica propia y diferenciada.

(iii) No ha sido parte y es ajeno a los procedimientos de ejecución hipotecaria instados por Banco de Sabadell, S.A (previos a la aportación).

(iv) No habría coincidencia entre los órganos de administración de ambas mercantiles.

(v) Ausencia de actuaciones de connivencia entre Banco Sabadell y Promontoria. El hecho que Promontoria esté participada en 20% por banco Sabadell SA no le priva de la condición de tercero de buena fe, invocando la SAP de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 17/02/2023

6.- GRUPO BINZEL 21 S.L y D. Rubén no efectúan alegaciones sobre el recurso de apelación interpuesto.

SEGUNDO.- Falta de Representación.

Por aplicación del artículo 11.3 de la LOPJ y el artículo 231 de la LEC la falta de aportación del poder para pleitos con los escritos iniciales es esencialmente un defecto subsanable. Tanto en los supuestos de inexistencia del poder como en el supuesto de falta de acreditación del apoderamiento ya existente, mediante su posterior aportación

La STS de 27 de diciembre de 2010 (RJ 2011/1783) establece "que la subsanación a la que se refiere el artículo 231 de la LEC esta referida a actos defectuosos, pero no a los no realizados. Ya que dejaría vacío de contenido el principio de improrrogabilidad de los términos y plazos para la realización de los actos procesales, indisponibles para las partes y para el propio órgano judicial.

Pese a ello, el TC ha mantenido una interpretación distinta permitiendo que la acreditación se lleve a cabo en el plazo de subsanación fijado, tanto en los supuestos de presentación de un poder ya otorgado que no fue presentado, como en los supuestos en que no se había otorgado el poder. ( ATC 207/2001 de 16 de julio Fundamento de Derecho 1º y STC 90/2013 y 287/2005)

El artículo 418 de la LEC dispone que: «1. Cuando el demandado haya alegado en la contestación o el actor aduzca en la audiencia defectos de capacidad o representación, que sean subsanables o susceptibles de corrección, se podrán subsanar o corregir en el acto y si no fuese posible en ese momento, se concederá para ello un plazo, no superior a diez días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia. 2 . Cuando el defecto o falta no sean subsanables ni corregibles o no se subsanen o corrijan en el plazo concedido se dará por concluida la audiencia y se dictará auto poniendo fin al proceso, salvo lo dispuesto en el apartado siguiente de este precepto.

Dos son los escenarios posibles:

1.- Que se tenga poder de representación y no se aporte; La Falta de acreditación de la representación procesal es subsanable si el defecto se reduce a esta mera formalidad y siempre que tal subsanación sea posible de modo que en tales supuestos debe conferirse a las partes la posibilidad de subsanación antes de impedirles el acceso al proceso o al recurso legalmente previsto ( SSTC nº 285/2000 de 27 de noviembre; nº 238/2002 de 9 de diciembre Fundamento de Derecho Cuarto; nº 2/2005 de 17 de enero Fundamento de Derecho 5º).

2.- Que no se haya otorgado poder de representación; Por el contrario el TC ha estimado que no resulta contraria al derecho a la tutela judicial efectiva la interpretación judicial de que no resulta subsanable, no ya la falta de acreditación o insuficiencia de la representación procesal sino la carencia absoluta de la misma ante la inexistencia del apoderamiento mediante el que se confiere ( SSTC 205/2001 de 12 de octubre Fundamento de Derecho 5º y 2/2005 de 17 de enero Fundamento de Derecho 5º entre otras)

Es por ello, que la falta de acreditación del poder de representación procesal es un defecto subsanable. De manera que los defectos que se adviertan por el juez en los defectos de capacidad o en los poderes de representación, tanto materiales, como procesales pueden y deben ser subsanados en la audiencia previa o en "un plazo no superior a 10 días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia".

Sentado lo anterior, se advierte que el motivo invocado en el recurso debe prosperar en la medida que se debía haber suspendido el acto del juicio, para conferir plazo a la parte, a fin que subsanara el defecto advertido. Subsanación que acredita haber llevado a cabo, con el documento nº 1 aportado junto al escrito de interposición del recurso, de fecha 5 de octubre de 2022 consistente en un testimonio de cotejo que extiende el Notario Sr. Gutiérrez Moreno, para hacer constar el error en la escritura referente al protocolo 1777/2021 de 25/06/2021 del Notario S. Barreiros Fernández en el que indica que por error se en la escritura que antecede en el Otorgan Primero se hizo constar "... para que el nombre representación de la mercantil PROMOTORIA COLISEUM INDUSTRIAL SLU cuando lo correcto es "... para que en nombre y representación de las mercantiles PROMOTORÍA COLISEUM INDUSTRIAL SLU, PROMOTORÍA COLISEUM LAND SLU, PROMOTORÍA COLISEUM RESIDENCIAL SLU Y PROMOTORÍA COLISIÓN REAL ESTATE SLU por ser estas las sociedades por poderdantes tal y como consta en la intervención de la escritura error que por el presente dejo subsanado."

SEGUNDO.- Inadecuación de procedimiento.

El Tribunal Supremo en la sentencia nº 1217/2023 de 7 de septiembre reitera el criterio que establece en la Sentencia del Pleno de la Sala Primera nº 771/2022 de 9 de noviembre, y las sentencias 515/2023, de 19 de abril, y 999/2023, de 20 de junio diferenciando dos supuestos:

1.- Aquellos en los que el demandante del desahucio por precario es adjudicatario de la vivienda hipotecada ( ejecutante o no ).

La doctrina del Tribunal Supremo se reitera en las SSTS nº 515/2023 de 19 de abril y nº 999/2023 de 20 de junio. El Juicio de Desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, que deberá instar en el procedimiento de ejecución hipotecaria a través de la diligencia establecida en el artículo 675 de la LEC y sin que el plazo de un año para instar su entrega resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor hipotecario ejecutado. ( STS nº 364/2023 de 4 de mayo ).

El título del derecho que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar la entrega de la vivienda proviene del procedimiento de ejecución hipotecaria. El artículo 61 de la LEC, dispone que el Tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito, tiene competencia para resolver sus incidencias. Lo que determina que la solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos corresponda al Juez que conoció de la ejecución hipotecaria.

No tiene sentido instar un desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor ocupante del inmueble cuando cuenta con el decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa que le habilita para hacer efectivo el derecho a la entre de la cosa y correlativo lanzamiento de quien la ocupa en el propio juicio de tal naturaleza. Evitando que el procedimiento de desahucio por precario se utilice en fraude de Ley, como mecanismo para evitar la aplicación de la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones.

Conclusión que razona de la siguiente forma:

: «En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC . »Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes: »En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria. »

Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos.

Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial. »En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 . »Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho. »

Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza. »

Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos». Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental". Y concluye señalando que, "como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y Adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria".

2.- Aquellos en los que es un tercero que adquiere su título fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

El demandante de la acción de desahucio por precario es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en ese caso, el Tribunal Supremo, establece en la sentencia nº 771/2022, de 10 de noviembre que el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble.

Sentado lo anterior, para la resolución de la cuestión suscitada debemos partir de los siguientes datos objetivos:

1.- El procedimiento de ejecución hipotecaria nº 562/2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante se inicia a instancia de BANCO DE SABADELL SA frente a BOHER PROMO S.L

2.- El Decreto nº 838/2018 de 16 de noviembre adjudica a BANCO SABADELL SA, entre otras, la finca registral objeto del presente procedimiento.

3.- Con el documento nº 5 de la demanda, el recurrente acredita que la Finca Registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 5 de Alicante correspondiente a la vivienda DIRECCION001 del edificio sito en Sant Joan d' Alacant DIRECCION002 consta que es titularidad de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU en cuanto a la totalidad del pleno dominio adquirida por aportación social en escritura otorgada en Madrid de fecha 20 de diciembre de 2019 ante el Notario Sr. Pérez Coca Crespo.

4.- En el procedimiento de ejecución hipotecaria se acuerda la celebración de la comparecencia del artículo 675 de la LEC, dictándose el 16 de septiembre de 2019 Auto, en el que se acuerda el lanzamiento de GRUPO BINZEL 21 S.L respecto de los inmuebles que se reseñan entre los cuales se encuentra la Finca Registral nº NUM001 referencia catastral NUM002. Promovida la nulidad de actuaciones tras los trámites legales se dicta el 8 de enero de 2020 Auto desestimando la nulidad de actuaciones promovida por GRUPO BINZEL 21 S.L respecto del Auto de fecha 16 de septiembre de 2019 dictado tras la comparecencia del artículo 675 de la LEC, en el que se acuerda el lanzamiento de BRUPO BINZEL 21 S.L respecto de los inmuebles que se reseñan entre los cuales se encuentra la Finca Registral nº NUM001 referencia catastral NUM002.

5- Promontoria Coliseum Real Estate S.L se persona en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante, solicitando ser parte en el mismo.

6.- El 8 de julio de 2021 se dicta providencia en la que el Juzgador solicitaba a PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU, en base a la petición efectuada el 28 de octubre de 2020 ( ac.254 visor digital Horus) que aclarara en el plazo de 5 días si lo que solicitaba era una intervención voluntaria en el proceso al amparo del artículo 13 de la LEC o una sucesión procesal en la posición jurídica de la parte ejecutante ( artículo 17 y 540 de la LEC) al ser distintos los requisitos procesales que rigen una y otra. Bajo apercibimiento de no tenerla por personada. No habiendo dado cumplimiento al requerimiento efectuado por el Juzgado, se dicta el 30 de julio de 2021 providencia en la que se acuerda no tener por personada y parte a la procuradora Sra. Alcocer Antón en nombre y representación de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L al no haber efectuado la aclaración requerida por providencia de 8 de julio de 2021. Sin que se acredite que esta resolución haya sido objeto de recurso.

7.- Es un hecho reconocido por el recurrente que Banco Sabadell transmite las carteras comercialmente denominadas "Coliseum", "Challenger " y "Rex", mediante la constitución de sociedades vehiculares (un total de ocho, diferenciadas por la cartera de procedencia y tipología de activos) que estuvieran íntegramente participadas por una filial de Cerberus Capital Management, L.P. ("Cerberus"); y esta, a su vez, participada mayoritariamente por Cerberus. La operación se articuló en varias fases, se prolongó durante más de dos años, se comunicó a la CNMV, como supervisor bursátil, y fue objeto de difusión pública. En lo que respecta a la fase que englobó el derecho de uso, la operación se estructuró a través de la transmisión de dos carteras de activos inmobiliarios ("Challenger" y "Coliseum") a compañías de nueva constitución ("Newco(s)"). En concreto, la Newco constituida se denominó Promontoria Challenger I, S.A., participada en un 80% por Cerberus (a través de su filial holandesa Promontoria Holding 226, B.V.) y en un 20% por Banco de Sabadell, S.A. Promontoria Coliseum Real Estate, S.L., constituida en julio de 2019, se encuentra actualmente 100% participada por Promontoria Challenger I, S.A.

Mantiene el recurrente que Banco Sabadell no ejerce ningún control ni ostenta vinculación con Promontoria Challenger I SA y que actúa de buena fe.

Sin embargo, es un hecho reconocido por el recurrente que BANCO SABADELL SA es titular del 20% de PROMONTORIA CHALLENGER I SA, sociedad que ostenta el 100% de las participaciones sociales de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU, lo que evidencia la vinculación existente entre las mercantiles y que la recurrente no actúa de Buena Fe .

Tal y como se ha pronunciado esta Sala en la Sentencia nº 251/2024 de 28 de mayo Rollo de Apelación nº 464/24 o en la sentencia nº 167/2024 de 16 de abril de la misma entidad demandada, " la demandada no es deudora hipotecaria, por lo que sí resultaría aplicable el plazo de un año previsto en el art. 675 2º LEC, y han transcurrido más de cinco años desde que se dictó el decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE no fue parte ni intervino", en el presente caso dada su evidente dejadez.

No puede atribuirse a dicha mercantil el carácter de tercero de buena fe, dada su relación con la acreedora hipotecaria, BANCO DE SABADELL, que le transmitió la propiedad con posterioridad al dictado de Decreto de Adjudicación a su favor en virtud de una operación de aportación al capital social. Participando Banco Sabadell en un 20 % en la sociedad PROMONTORIA CHALLENGER I SA que ostenta un 100% en PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU.

Habiendo transcurrido, por tanto, el plazo de un año para la solicitud de lanzamiento en el procedimiento de Ejecución hipotecaria, habrá que considerar adecuados los trámites del procedimiento de desahucio por precario para resolver lo correspondiente en relación con las cuestiones pretendidas, sin que concurra la excepción de inadecuación de procedimiento alegada.

QUINTO.- Desahucio por precario

En cuanto a la existencia de título que habilite la ocupación mantenida por los demandados GRUPO BINZEL 21 S.L, y D. Rubén, debe diferenciarse en ambos supuestos.

Respecto de GRUPO BINZEL 21 S.L, debe estarse a la Fundamentación Jurídica contenida en el Auto dictado el 16 de septiembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alicante. El contrato de arrendamiento es para uso distinto de vivienda que es elevado a público el 12 de septiembre de 2012, en los que se hacía constar que la misma estaba gravada con una hipoteca constituida a favor de Caja de Ahorros del Mediterráneo, siendo por ello de aplicación los títulos I y IV de la LAU y el principio de autonomía de la voluntad. En defecto de pacto entre las partes, por lo consignado en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo previsto en el Código Civil.

El art. 1549 CC establece que "con relación a terceros, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

Por otra parte, el párrafo primero del art. 1571 CC consagra el principio "venta quita renta" cuando establece que "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".

Dado que es un hecho pacífico en el proceso que los arrendamientos en los que funda su posesión GRUPO BINZEL 21 S. L. no fueron inscritos en el Registro de la Propiedad, no pueden surtir efectos frente a BANCO DE SABADELL S. A., que es tercera de buena fe en la relación jurídica-locaticia. Por lo demás, se pretexta igualmente que en la actualidad las viviendas están siendo ocupadas por diversos subarrendatarios, a quienes han sido alquiladas para que vivan en ellas.

Sin embargo, ni siquiera esta argumentación puede merecer acogida por lo dispuesto en el art. 13 LAU, en la redacción vigente en la que se llevó a cabo el contrato de arrendamiento (año 2012):

"1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1".

Es decir, extinguido el derecho de la subarrendadora, no podrían mantenerse en la posesión del inmueble los subarrendatarios por mor de lo dispuesto en el apartado 2 del precepto transcrito, por lo que tampoco éste es motivo para legitimar la posesión de GRUPO BINZEL 21 S. L. Además, todos los subarrendatarios podían conocer que sobre las viviendas que se les subarrendaban pendían hipotecas que habían tenido acceso al Registro de la Propiedad en fecha anterior a los contratos de arrendamiento celebrados por GRUPO BINZEL 21 S. L., pues para ello bastaba con efectuar una consulta al Registro.

Y respecto del Sr. Rubén se aporta el contrato de subarrendamiento de vivienda sin muebles de 1 de febrero de 2017 en cuya estipulación 3ª se pacta como duración un año iniciándose el 1/2/2017 y finalizando el 31 de enero de 2018. Transcurrido el plazo se prorrogaría por plazos anuales hasta el que el subarrendamiento alcance una duración mínima de 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación de contrato o de cualquiera de la prórrogas, su voluntad de no renovarlo... El subarriendo se extinguirá en todo caso cuando se extinga el arrendamiento del que trae causa.

Tal y como ya se ha indicado por esta Sala en Sentencia de fecha 3 de julio de 2023, en un asunto idéntico al presente, el mismo puede considerarse extinguido en virtud de lo dispuesto en el art. 13 LAU al haberse producido la enajenación forzosa del inmueble derivada de una ejecución hipotecaria, siendo el contrato anterior a mayo de 2019, y no constando el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta cuestión, además, ya fue resuelta en sentido desestimatorio en el auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria en fecha 16 de septiembre de 2019, aportado junto a la demanda, en el sentido de no otorgar validez al título para ocupar el inmueble por los mismos motivos, falta de inscripción del contrato de arrendamiento y aplicación del artículo 1549 del Código Civil y 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en la fecha de 2012 del contrato de arrendamiento, dando por extinguido también los contratos de subarriendo, criterio que esta Sala comparte.

En atención a lo expuesto, habiendo quedado acreditada la concurrencia de los requisitos necesarios para que pueda darse lugar a la acción de desahucio por precario, esto es:

1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute);

2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna; y

3) legitimación pasiva: el demandado disfrute o tenga el precario -posesión material- una sin título suficiente o que ha perdido la validez, procede estimar el recurso interpuesto, estimando la demanda declarando que GRUPO BINZEL S.L y D. Rubén ocupan la vivienda sin título alguno y por tanto en situación de precario, condenando a los ocupantes del inmueble a que desalojen la finca que indebidamente ocupan, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de ser lanzados.

SÉPTIMO. - Costas

Procede la imposición de las costas de la instancia a los demandados GRUPO BINZEL 21 S.L y D. Rubén

Respecto de las costas de esta alzada en los términos que establece el artículo 398 de la LEC, dada la estimación del recurso no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

OCTAVO.- Depósito constituido para recurrir.

De conformidad con lo previsto en el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, procede dar el destino legal al depósito constituido para recurrir, acordando su devolución.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.