Sentencia Civil 300/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 180/2022 de 29 de abril del 2025

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando la apelación, desestimase la demanda formulada en los términos contenidos en el presente recurso, condenando al pago de las costas de primera instancia a la parte demandante. Alegó la falta de apreciación de la excepción procesal de inadecuación de procedimiento. La parte demandante formuló demanda de resolución contractual por expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento, plazo que estimaba extinguido por imperativo del artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como resultado del fallecimiento el día 1 de abril de 2019 del usufructuario de la vivienda arrendada, D. Alejo. Con cita del artículo 250.1.1º LEC, señaló que la Juez de instancia considera, de forma errada y sin razonamiento jurídico alguno que lo sostenga, que la resolución del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador (fallecimiento del usufructuario) y consecuentemente la expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento por imperativo del artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no puede subsumirse en el procedimiento de juicio verbal de desahucio, previsto en el artículo 250.1.1º LEC, para los supuestos expiración del plazo fijado legal o contractualmente Y, frente a dicho pronunciamiento del que esta parte discrepa y frente al que formuló protesta en el acto de la audiencia previa, esta representación mantiene que debió apreciarse la excepción procesal de inadecuación de procedimiento en la medida que el procedimiento versaba respecto a la resolución de un contrato de arrendamiento por expiración de plazo fijado legalmente, en este caso, por aplicación del artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone la extinción del contrato de arrendamiento al término del derecho del arrendador, en este caso, por fallecimiento del usufructuario de la vivienda arrendada y, por tanto, por extinción del usufructo, debiendo calificarse de inadecuado el procedimiento ordinario para la tramitación de la presente litis, que debería haberse ventilado, por imperativo del artículo 250.1.1º LEC, por los trámites del Juicio Verbal. Como esta parte ya advirtió en el escrito de contestación a la demanda, el Sr. Bartolomé no suscribió el contrato de arrendamiento con quien resultaba ser usufructuario de la vivienda, D. Alejo, como se mantenía por la parte demandante, sino que quien suscribió el mismo en calidad de parte arrendadora fue D. Leandro, quien actuaba en su propio nombre y derecho, en su calidad de administrador de la vivienda. Aunque en el contrato se hacía mención a que el usufructo del inmueble correspondía a D. Alejo, lo cierto es que el contrato se formalizaba no con éste, sino con quien se irrogaba la capacidad de intervenir y contratar en su propio nombre y derecho (D. Leandro). En consecuencia, no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que pudiera quedar extinguido como consecuencia del fallecimiento del arrendador usufructuario, sino que, en realidad, nos encontramos en el marco de una eventual nulidad del contrato de arrendamiento, que se justifica en haber éste sido firmado por quien carece de título alguno que le habilite para la formalización de la relación arrendaticia, insistimos, no por actuar como representante o mandatario del titular del inmueble, sino por intervenir en su propio nombre y derecho. La Juez de instancia, de forma errada, no acoge la anterior alegación con el pobre argumento de que esta parte entregó voluntariamente la posesión de la vivienda arrendada y suscribió el documento que le fue presentado por la propiedad, que literalmente decía: "Que se reconoce la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda de fecha 17/12/2018, por fallecimiento del usufructuario/arrendador", al igual que cuando remitió un burofax en contestación a la propiedad del inmueble, no hizo alusión a falta de legitimación alguna, sino que se limitó a solicitar el pago de cantidades para hacer entrega de la posesión de la vivienda. Frente a ello, no puede olvidarse que esta parte, actuando siempre de buena fe, sin asesoramiento jurídico y en el ánimo de no ocupar la vivienda en contra de la voluntad de sus propietarios, accedió a abandonar voluntariamente la vivienda y para ello suscribió el documento de entrega de llaves que, confeccionado por los propietarios, le fue presentado por éstos para recibir la posesión del inmueble, sin que del mismo se pueda apreciar otro alcance que el de tratarse de un mero documento justificativo de la entrega de la posesión de la finca arrendada. A mayor abundamiento, la apreciación de si existe o no causa de resolución o, como precisa la Juez, causa de extinción del contrato de arrendamiento, es una cuestión de carácter jurídico que debe apreciarse de oficio por la Juez, sin que puedan extraerse consecuencias jurídicas de un simple documento de entrega de llaves. Finalmente, la sentencia que se recurre también estima la reclamación de daños y perjuicios solicitada por la parte demandante, si bien compensa el importe de la fianza en su día entregada. Esta parte no puede sino discrepar con el razonamiento realizado por la Juez respecto a que proceda indemnizar, a razón de 400 euros/mes tanto los 21 días del mes de mayo, como el mes de junio de 2019. Y es que la obligación del pago de la renta, a tenor de la cláusula cuarta del contrato, no se devengaba hasta el mes de julio de 2019, viniendo esta parte, conforme a lo previsto en el contrato, obligado a ejecutar determinadas obras de reforma para la mejora de la vivienda. Y no puede compartirse que, en el seno de este procedimiento, se le deba exigir al Sr. Bartolomé la acreditación con facturas de las obras realizadas para verse liberado del pago de daños y perjuicios, cuando las mismas ya habían sido reconocidas por la parte arrendadora, y prueba de ello es que no se le haya realizado reclamación económica alguna respecto de las rentas correspondientes desde el inicio del contrato (15/12/2018) hasta la fecha fijada por el actor en su requerimiento para la entrega de la posesión (1 mes desde la fecha del requerimiento). En consecuencia, no puede la parte actora actuar en contra de sus propios actos, de forma que, reconocida la ejecución de obras en la vivienda por esta parte (pues en ningún momento se le ha reclamado cantidad alguna correspondiente a los periodos anteriores), no puede en este momento pretender cobrar una cantidad en concepto de daños y perjuicios, equivalente a la renta mensual de 400 euros, correspondiente a los 21 días del mes de mayo y el mes de junio de 2019, periodo durante el cual, conforme a la cláusula cuarta del contrato, la renta estaba anticipadamente abonada con cargo a las obras y reparaciones realizadas por el Sr. Bartolomé en la vivienda.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con estimación de los motivos expuestos en este escrito de oposición al recurso, añadiendo que no estamos en el supuesto del art. 250 LEC como se pretende de contrario porque no existe un plazo fijado, sino que la resolución se produce a consecuencia del fallecimiento del usufructuario, hecho que ocurrió cuando ocurrió, por ello se ha presentado la demanda al amparo del art. 249.1.6º LEC, acumulándose las acciones que constan en la propia demanda. No obstante, y en este caso nos encontramos ante un debate estéril, dado que la posesión fue entregada como se reconoce en la sentencia con la firma de un documento que reconocía la extinción y la causa de la misma tal y como consta detallado en la sentencia y en las actuaciones. Por último, y si lo que se pretende es pérdida de derechos, el procedimiento ordinario es más garantista, si cabe, que el verbal, por las dos fases de las que consta su celebración por lo que ningún perjuicio se le ha irrogado al apelante. Tal parece que se introduce un nuevo hecho de debate, el de la nulidad contractual, en segunda instancia. Es meridianamente claro que el contrato se firmó con la persona que le administraba los bienes al usufructuario y siempre actuando en nombre del usufructuario. No hay error en la apreciación de la prueba ni aplicación incorrecta de las normas jurídicas. Las obras no sólo no se ejecutaron, sino que la vivienda se dejó en un estado más que lamentable, como así fue puesto de manifiesto en el plenario.

TERCERO.- Considerando que indica el Juez "a quo" que se ejercita por la parte actora una acción de resolución de un contrato de arrendamiento, alegando que el 17 de diciembre de 2018 se firmó un contrato de arrendamiento entre D. Alejo y el demandado D. Bartolomé, el primero en concepto de usufructuario del inmueble del que la parte demandante en el presente procedimiento es propietaria, sito en DIRECCION000". El usufructuario-arrendador, D. Alejo, falleció en fecha 1 de abril de 2019. Expone que Dª Ofelia, difunta madre de D. Luis Carlos, hermana del usufructuario fallecido D. Alejo, aceptó pura y simplemente la herencia de su madre Dª Adelaida mediante escritura de aceptación de herencia de fecha 15/04/2010 otorgada ante Notario. Dª Inmaculada, hermana de los dos anteriores difuntos, aceptó pura y simplemente la herencia de su madre Dª Adelaida mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia de fecha 20 de febrero de 2014, otorgada ante Notario. Expone que el testamento de Dª Adelaida, de fecha 9 de octubre de 1985, que se incorpora como documento adjunto a las escrituras de aceptación de herencia que se han dejado aportadas como Documentos 4 y 5, establece en sus cláusulas lo que se reproduce en el escrito de alegaciones. Y añade que el usufructuario murió en estado de casado (separado de hecho), sin descendientes, por lo que, en aplicación del citado testamento, Dª Inmaculada y D. Luis Carlos en sustitución de su difunta madre Dª Ofelia, han consolidado el dominio de los 9 inmuebles en altura del DIRECCION000 de Málaga, entre los que se encuentra la vivienda DIRECCION000 ocupada por el demandado. Con ello se ha extinguido el contrato de arrendamiento del demandado, a quien se requirió para el desalojo voluntario del inmueble, sin que se haya llevado a cabo. Añade el Juez que la parte demandada se opuso a la demanda, alegando que el arrendador no fue don Alejo, sino D. Leandro, actuando además en su propio nombre y derecho, en su calidad de administrador de la vivienda. Expone que no nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que pudiera quedar extinguido como consecuencia del fallecimiento del arrendador usufructuario, sino que, en realidad, nos encontramos en el marco de una eventual nulidad del contrato de arrendamiento, que se justifica en haber éste sido firmado por quien carece de título alguno que le habilite para la formalización de la relación arrendaticia. Alega que había realizado obras en la vivienda arrendada que comprendían el pago de la renta mensual de 400 euros al mes hasta el mes de junio de 2019, además de tener abonada la fianza por importe de una mensualidad, lo que suponía que los propietarios debían desembolsarle la cantidad de 1.200 euros (correspondientes a las rentas de mayo y junio de 2019, abonadas con cargo a las obras realizadas, así como el importe de la fianza) para que se llevara a cabo el desalojo en el mes de mayo de 2019. Expone que de forma voluntaria y consensuada el demandado y D. Luis Carlos convinieron la entrega de la vivienda arrendada con fecha 29 de noviembre de 2019, suscribiéndose a tal efecto el oportuno documento justificativo de la entrega de la vivienda. Por la parte demandada se alegó excepción procesal de inadecuación del procedimiento, esgrimiendo que procedía el juicio verbal de desahucio y no el juicio ordinario. Dicha excepción fue desestimada en la audiencia previa tras oír a la parte actora. El juicio verbal de desahucio del art. 250.1.1º LEC tiene por objeto las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. En el caso de autos la resolución del contrato de arrendamiento no se solicita por falta de pago de la renta o por expiración de su plazo de duración, sino por la extinción del derecho del arrendador, al haber fallecido el usufructuario que procedió a celebrar el contrato de arrendamiento, por lo que el cauce procesal adecuado, como se indicó en la audiencia previa es el juicio ordinario conforme al art. 249.1.6º LEC. Atendidas las normas generales sobre obligaciones y contratos, y con cita de los artículos 1090, 1254, 1255 y 1258 del CC, razona el juzgador que el contrato de arrendamiento de vivienda sobre el cual versa este proceso es el aportado como documento nº 1 de la demanda, de fecha 17 de diciembre de 2018, el cual no ha sido impugnado por lo que hace prueba plena respecto a la fecha en que se produce esa documentación, conforme a los artículos 268.2, 326 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El régimen jurídico aplicable al presente contrato de arrendamiento de finca urbana es el dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de septiembre, al ser el contrato de fecha posterior a la entrada en vigor de la presente ley, en la redacción vigente a la fecha de celebración del contrato. Por lo que se rige de forma imperativa por lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma, y sin perjuicio de ello, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la misma ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil, conforme a lo dispuesto en el art. 4º de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la audiencia previa ambas partes admitieron que se había entregado la posesión del inmueble por el demandado a la parte actora, lo que además consta con el documento aportado con la contestación, de fecha 29 de noviembre de 2019, es decir, con posterioridad a la interposición de la demanda que fue presentada el 19/06/2019, pero antes de ser emplazado, pues el emplazamiento tiene lugar el 17 de junio de 2020. En ese mismo documento, suscrito por el demandado y aportado con su contestación, se dice "Que se reconoce la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda de fecha 17/12/2018, por fallecimiento del usufructuario/arrendador". Es decir, en dicho documento se reconoce por el demandado la legitimación de los actores para resolver el contrato por el fallecimiento del usufructuario, y con posterioridad, en su contestación, se niega la legitimación de los actores, alegando que el contrato fue suscrito por otro señor. Tampoco en el burofax remitido en contestación al requerimiento de desalojo de la parte actora que se aporta con la contestación, suscrito por el propio demandado, en el mismo no se niega la legitimación de los actores para instar el desalojo de la vivienda por el fallecimiento del usufructuario-arrendador, si no que se solicita la devolución de ciertas cantidades para llevar a cabo dicho desalojo. De la documental aportada con la demanda se desprende que don Alejo era el usufructuario de la vivienda, lo que incluso se indica en el propio contrato de arrendamiento, siendo los actores los nudos propietarios, cuya propiedad queda consolidada tras el fallecimiento del usufructuario, pues conforme al art. 513 CC el usufructo se extingue por muerte del usufructuario. Y el art. 480 CC dice "Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola". Y el art. 13.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dice "Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley". Los actores ejercitan su acción en base a este precepto, solicitan la resolución, más bien declaración de extinción, del contrato por extinción del usufructo, y en el contrato de arrendamiento que figura suscrito entre el demandado y don Leandro, se indica la condición en la cual interviene el mismo, no por un derecho autónomo e independiente del derecho del usufructuario, don Alejo, si no como administrador de la vivienda, cuyo usufructo corresponde a D. Alejo, es decir, como administrador, no por ningún otro título independiente del usufructo de don Alejo, de modo que fallecido el usufructuario se extinguen, conforme al art. 480 CC, todos los contratos que el usufructuario hubiera podido realizar sobre el bien inmueble objeto del usufructo, entre ellos la administración que ostentara don Leandro, y el inmueble debe ser entregado al propietario como indica el art. 522 CC, por lo que extinguido el derecho del arrendador, pues don Leandro interviene como administrador, y por tanto, su derecho queda extinguido con la extinción del usufructo, y con él se extingue el arrendamiento conforme al art. 13.2 LAU, ostentando el propietario legitimación para instar la declaración de resolución o extinción del contrato por fallecimiento del usufructuario con base en dicho precepto, por lo que procede estimar la petición de declaración de resolución, extinción del contrato de arrendamiento, reconociendo legitimación activa a los actores al amparo del art. 13.2 LAU, legitimación y resolución que la propia parte demandada le reconoció al actor en el documento de fecha 29 de noviembre de 2019 que se aporta con la contestación. Se reclama indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que se mantenga en la ocupación desde el 10 de mayo de 2019, fecha que se le concede para el desalojo en el burofax aportado con la demanda como documento nº 16, que se recepciona con fecha 25/04/2019, a razón de 400 euros mensuales, importe de la renta fijada en el contrato. En efecto, se reconoce la procedencia de esta indemnización por el uso del inmueble y la falta de posesión de los actores hasta que se recupera el inmueble por la parte actora, pues lo contrario supondría un enriquecimiento injusto del demandado, mientras los actores se ven privados del uso y disfrute del inmueble. Se alega por la parte demandada que el importe de las rentas estaba compensado en el contrato hasta junio de 2019 por la realización de obras, si bien en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se dice "Una vez realizadas las obras, el arrendatario se compromete a aportar la correspondiente factura para compensar las mensualidades de enero a junio de 2019", y el demandado ni ha aportado la factura de la realización de las obras, ni ha acreditado de ningún otro modo que hubiese realizado las obras para poder llevar a cabo la compensación alegada, por lo que no cabe descontar de la indemnización reclamada ni los 21 días de mayo, ni la mensualidad de junio de 2019, sí se mostraron las partes conformes en descontar el importe de 400 euros correspondientes a la fianza, al haber recuperado ya la posesión del inmueble. Por tanto, la indemnización de daños y perjuicios que corresponde a los actores se corresponde con los meses de junio a octubre de 2019 a razón de 400 euros mensuales, lo que asciende a 2.000 euros, más 270'96 euros por los 21 días del mes de mayo (11 al 31 de mayo) y 386'66 euros por los 29 días del mes de noviembre de 2019, lo que asciende a un total de 2.657'62 euros, procediendo descontar los 400 euros de la fianza, la cantidad a cuyo pago procede condenar al demandado asciende a 2.257'62 euros, la cual devengará el interés del art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia. Estimada sustancialmente la demanda procede imponer las costas a la parte demandada, conforme al art. 394 LEC. En definitiva, estima el Juez sustancialmente la demanda interpuesta, y declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, sita en DIRECCION000", de fecha 17 de diciembre de 2018, por extinción del usufructo, cuya posesión ya ha sido entregada a la parte actora, y se condena al demandado a abonar a los actores la cantidad de 2.257'62 euros, la cual devengará el interés del art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta su pago. Se condena a la parte demandada a abonar las costas del presente procedimiento.

CUARTO.- Considerando que la resolución de la litis en esta alzada ha de partir de lo dispuesto en el artículo 13 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos que, referido a la resolución del derecho del arrendador como causa de extinción del contrato, establece en su número 2 que "Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley". No otra es la acción principal que se ejercita en la demanda, y ello lleva al análisis de los siguientes preceptos de la Ley Procesal con el fin de resolver sobre la excepción planteada por el demandado y reproducida en esta alzada: la inadecuación del procedimiento. El artículo 250 de la LEC, referido al "Ámbito del juicio verbal", establece en su número 1 que "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca". Y el artículo 249 del mismo texto legal, bajo la rúbrica "Ámbito del juicio ordinario", establece en su número 1 que "Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: 6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta ley". Bajo este prisma ha de analizarse como cuestión previa la alegada inadecuación del procedimiento. Y debe ponerse de manifiesto que la simple alegación de la parte demandada sobre la nulidad contractual, por cuestionar la legitimación activa del administrador como arrendador, llevaría de facto a que la discusión sobre que el arrendamiento se extinguió "ope legis" por la muerte del usufructuario sólo puede ventilarse por los trámites rigurosamente observados del juicio ordinario. A mayor abundamiento, la acción ejercitada en la demanda es de resolución de un contrato de arrendamiento, no por expiración del plazo o por el impago de la renta, sino por la previa extinción del usufructo, derivada de la muerte del usufructuario y la consiguiente recuperación por los nudos propietarios de la plenitud del dominio. Es clara la acción ejercitada y su fundamento no está incluido en el marco del artículo 250 de la LEC, sino en el del 249 del mismo texto legal, ello sin perjuicio, como pone de manifiesto la parte apelada, de que el ordinario es un proceso con mayores garantías que el verbal, "...por lo que ningún perjuicio se le ha irrogado al apelante". En definitiva, teniendo por objeto el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1.1º de la LEC las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca; es evidente que en el presente caso la resolución del contrato de arrendamiento se solicita, no por falta de pago de la renta ni por expiración del plazo de duración, sino por la extinción del derecho del arrendador, al haber fallecido el usufructuario que celebró el contrato de arrendamiento, y, en consecuencia, el cauce procesal adecuado es el seguido por los trámites del juicio ordinario, conforme al art. 249.1.6º de la LEC. En cuanto a la nulidad del contrato, alegada sobre la base de que el administrador actuó en su propio nombre y no en el del usufructuario de la vivienda, debe rechazarse de plano y ello porque los demandantes, como bien razona el juzgador, solicitan la resolución del contrato de arrendamiento como propietarios de la vivienda y por extinción del usufructo por muerte del usufructuario. En el contrato de arrendamiento que suscribió el demandado con quien manifestó ser el administrador de la vivienda, el Sr. Leandro, se indica expresamente la condición en que interviene éste, y ciertamente no fue en nombre propio o por un derecho autónomo e independiente del derecho del usufructuario, sino que lo hizo como tal administrador de la vivienda, no por ningún otro título independiente del usufructo de Don Alejo. Por tanto, descartada la nulidad y estando legitimadas ambas partes para concertar el arriendo, es evidente que, fallecido el usufructuario, se extinguen, conforme al artículo 480 del CC, todos los contratos que el usufructuario hubiera podido realizar sobre el bien inmueble objeto del usufructo, entre ellos también la administración que ostentaba el Sr. Leandro sin perjuicio de que lo ratificasen los dueños; y la vivienda debió ser entregada a los propietarios tras el oportuno requerimiento, como expresa el artículo 522 del CC. Así, descartada la nulidad pretendida por el demandado, y extinguido el derecho del usufructuario-arrendador, se extingue el arrendamiento conforme al artículo 13.2 de la LAU, ya que los propietarios, an consolidar el pleno dominio, ostentan legitimación para instar la declaración de resolución del contrato por causa legal sobrevenida, lo que llevó al Juzgado a estimar tal pretensión y a esta Sala a acoger la petición de declaración de resolución - extinción del contrato de arrendamiento -; sin que sea ocioso ratificar el argumento del Juez, que la parte apelante califica de "errado" o "de pobre argumentación", sobre que el demandado reconoce legitimación activa a los actores, al amparo del art. 13.2 LAU, en el documento de fecha 29 de noviembre de 2019 que se aporta con la contestación y que refleja la entrega de llaves y, consecuentemente, del inmueble. Por último, debe también rechazarse el motivo del recurso que cuestiona lo dispuesto sobre la indemnización que se solicita por los demandantes. Y es que la sentencia estima la reclamación de daños y perjuicios solicitada por la parte demandante, compensando el importe de la fianza. La parte apelante discrepa de que proceda indemnizar - a razón de 400 euros/mes - tanto los 21 días del mes de mayo, como el mes de junio de 2019. Y en palabras del apelante, la obligación del pago de la renta no se devengó esos dos meses en tanto se compensó con las obras de reparación realizadas por el arrendatario, no siendo hasta el mes de julio de 2019 que se reanudaba el débito. Entiende que no puede exigirse al Sr. Bartolomé "...la acreditación con facturas de las obras realizadas para verse liberado del pago de daños y perjuicios, cuando las mismas ya habían sido reconocidas por la parte arrendadora", en tanto no se le ha realizado reclamación económica alguna respecto de las rentas correspondientes desde el inicio del contrato hasta la fecha fijada por el actor en su requerimiento para la entrega de la posesión. Entiende que no puede la parte actora actuar en contra de sus propios actos pues, habiendo reconocido la ejecución de las obras en la vivienda, no puede reclamar en la demanda una cantidad en concepto de daños y perjuicios, cuando la renta mensual de 400 euros, correspondiente a los 21 días del mes de mayo y el mes de junio de 2019, se había anticipado, en tanto abonada con cargo a las obras y reparaciones realizadas por el Sr. Bartolomé en la vivienda. Y la Sala, tras el estudio en esta alzada de la prueba practicada, llega a la misma conclusión que el juzgador: en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se dice "Una vez realizadas las obras, el arrendatario se compromete a aportar la correspondiente factura para compensar las mensualidades de enero a junio de 2019". Y, conforme al artículo 217 de la LEC, es el demandado el que ha de aportar la factura (o las facturas) de la realización de las obras para acreditar de manera fehaciente las obras; pero no ha probado en el proceso que hubiese realizado las obras comprometidas para poder llevar a cabo la compensación alegada. La conclusión es la obtenida por el Juez: no cabe descontar de la indemnización reclamada ni el importe de los 21 días de mayo, ni la mensualidad de junio de 2019, sin perjuicio del acuerdo entre las partes sobre descontar el importe de 400 euros que corresponden a la fianza, que ha de devolverse al arrendatario tras recuperar los dueños la posesión del inmueble. En concreto, el cálculo de la indemnización de daños y perjuicios - sentadas esas bases - está bien hecho por el juzgador: corresponde a los actores recibir "...los meses de junio a octubre de 2019 a razón de 400 euros mensuales, lo que asciende a 2.000 euros, más 270'96 euros por los 21 días del mes de mayo (11 al 31 de mayo) y 386'66 euros por los 29 días del mes de noviembre de 2019, lo que asciende a un total de 2.657'62 euros, procediendo descontar los 400 euros de la fianza, la cantidad a cuyo pago procede condenar al demandado asciende a 2.257'62 euros". Es por lo expuesto que no cabe sino llegar a las mismas conclusiones que se exponen en la sentencia dictada en primera instancia, lo que supone que el recurso de apelación deba ser desestimado, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia al ser la estimación de la demanda sustancial o esencial y ser por ello de aplicación el número 1 del artículo 394 de la LEC.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.