Sentencia Civil 566/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 732/2024 de 03 de octubre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La Sra. Adelaida, actuando en nombre propio y en interés de su madre Sra. Adela, interpuso demanda de desahucio por falta de pago contra la Sra. Valle, en la que solicitaba que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que suscribieron las partes el 15 de marzo de 2022, y que se condenase a la arrendataria a abonar la suma de 1.340 € correspondiente a las rentas de junio y julio de 2022, más las que se fuesen devengando hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.

A su vez, la Sra. Valle interpuso demanda de juicio ordinario contra las Sras. Adelaida y Adela, interesando que el contrato se declarase resuelto por haber incumplido la arrendadora su obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables, y que se condenase a esta a pagar la cantidad de 4.048 € en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados (incluyendo gastos de mudanza y de desinsectación, tres mensualidades de renta "en concepto de indemnización por la inhabitabilidad de la vivienda",y 1.500 € más por daños morales), más 1.300 € por la devolución de la fianza abonada y 2.010 € por la devolución de las rentas de marzo a mayo de 2022, todo ello más los intereses y las costas.

Cada una de las partes se opuso al acogimiento de la demanda interpuesta por la contraria.

Se acordó la acumulación de ambos procesos y su prosecución por los cauces del juicio ordinario.

En el curso de la tramitación, se puso de manifiesto por las partes que el 24 de abril de 2023 se había alcanzado un acuerdo de resolución del contrato, efectuándose en esa fecha entrega de la posesión de la vivienda. En atención a ello, se manifestó por ambas partes en el acto de la audiencia previa interesar la continuación del procedimiento solamente en lo relativo a la reclamación de cantidades formulada por una y otra.

La sentencia estima la demanda interpuesta por la arrendadora y desestima la interpuesta por la arrendataria, condenando a esta al pago de la suma de 7.370 €, correspondiente a las rentas devengadas y no satisfechas mientras que permaneció en la posesión de la vivienda (once mensualidades, desde junio de 2022 hasta abril de 2023, ambas inclusive). Considera en síntesis que no habría quedado acreditado que las deficiencias de que adolecía la vivienda fuesen de una entidad y trascendencia suficientes como para determinar un incumplimiento esencial por parte de la arrendadora; y valorando el contrapuesto signo de los dictámenes periciales aportados, así como la propia actuación de la arrendataria, que manifestó su negativa a abandonar la vivienda y permaneció en la misma hasta abril de 2023, concluye "que los defectos de la vivienda arrendada no suponían una merma para el uso de la misma ni tampoco para su habitabilidad, teniendo en cuenta que se trata de un inmueble de una antigüedad de más de cien años, circunstancia conocida por la arrendataria, que la arrendataria no le comunicó a la arrendadora las concretas deficiencias ni una enumeración de las mismas ni le requirió expresamente la reparación y continuó viviendo en la misma durante más de un año".

Interpone recurso de apelación la Sra. Valle, alegando el error en la valoración de la prueba, puesto que, en síntesis y a su entender: consta que transcurrieron solamente 21 días desde la celebración del contrato hasta que por ella se comunicaron a la arrendadora las deficiencias estructurales de que adolecía la vivienda; el Consell de Mallorca confirmó que no se había expedido cédula de habitabilidad; la interpretación efectuada en la sentencia minimiza los inconvenientes que las deficiencias existentes pueden causar a los inquilinos, suponiendo las goteras un problema estructural y que puede llegar a afectar a la salud; la valoración de las periciales no es acertada y pasa por alto las evidencias acerca del lamentable estado en que se encuentra la vivienda; la gravedad de la situación le forzó a buscar junto con su hijo refugio temporal en hogares de terceros, ya de un amigo cercano, ya del progenitor del menor; la decisión de continuar en la vivienda durante casi un año fue tomada bajo circunstancias extremadamente difíciles, motivadas por la crisis habitacional y consiguiente imposibilidad de encontrar una vivienda en alquiler por un precio razonable; y en definitiva, no se han valorado adecuadamente las pruebas presentadas en relación con la inhabitabilidad de la vivienda, no habiéndose siquiera efectuado mención a la existencia de daños morales.

Las Sras. Adelaida y Adela se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- La obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada

De conformidad con el artículo 27.3.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, el arrendatario podrá resolver el contrato por causa de la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

A su vez, el referido artículo 21 establece en su apartado 1:

"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28".

Y el apartado 3 del mismo artículo 21 determina que "el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

En la regulación contenida en el Código Civil en relación con el contrato de arrendamiento, que conforme al artículo 4.2 de la Ley de arrendamientos urbanos es de aplicación supletoria para los arrendamientos de vivienda, se establece como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa arrendada, durante el arrendamiento, "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada"(artículo 1.554.2.º); incumbiendo correlativamente al arrendatario la obligación de "poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia",esto es, en el más breve plazo posible, "la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554",respondiendo de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario (artículo 1.559).

En cuanto a la acción indemnizatoria, el artículo 1.556 establece que "si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente";y en similares términos, el artículo 1.568 remite a las normas generales de los artículos 1.101 y 1.124 cuando "alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado".

Viene entendiéndose (entre otras, Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona -Sec. 4.ª- de 21 de julio de 1999 y 31 de mayo de 2024, y las que en ellas se citan), a partir de lo que prescriben los preceptos citados, que la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias está condicionada a su vez por la obligación que al arrendatario incumbe de poner en su conocimiento en el plazo más breve posible la necesidad de las mismas, de tal suerte que de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de incumplimiento del deber de realizar reparaciones cuya necesidad no fue comunicada, prescribiendo el artículo 111 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 que serán de cuenta del arrendatario las obras de reparación que tengan su origen en daño negligentemente producido por el inquilino. De manera que sólo surge el derecho del arrendatario a ser indemnizado por el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada cuando lo ha puesto previamente en su conocimiento; pues como indican las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1993 y 6 de abril de 2001, sin aviso alguno del arrendatario, no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisión de la vivienda arrendada, que el propietario-arrendador ha de presumir se encuentra en buen estado, cuando el arrendatario no le ha comunicado la necesidad de reparación alguna, como es su obligación conforme establece el artículo 1.559 del Código Civil.

En este sentido, señala la Sentencia del Tribunal Supremo 1.125/2008, de 26 de noviembre, que "los números 2 y 3 del artículo 1554, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2º art. 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente".

Por otro lado, por obras necesarias "han de entenderse aquellas tendentes a la conservación de la cosa y no las que obedezcan a conveniencia, comodidad o lujo del arrendatario o que impliquen total o parcial reconstrucción de la cosa arrendada, y siempre que obedezcan a desperfectos que procedan del desgaste natural que el transcurso del tiempo ocasione, del uso ordenado del arrendatario o que obedezcan a caso fortuito o fuerza mayor, o desgaste natural de la cosa"( Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 1964). La aplicación del precepto se excluye cuando las obras a realizar en el inmueble "no eran de conservación, sino de rehabilitación integral",pues tanto el artículo 1.554.2.º del Código Civil como el artículo 107 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 "se están refiriendo a obras de conservación"( Sentencia del Tribunal Supremo 1.125/2008, de 26 de noviembre).

De manera que la de realizar las obras necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido es "una obligación permanente, que subsiste durante toda la vigencia del arriendo, y que cambia de contenido en función del transcurso de la relación, en concordancia con el desgaste que sufre el inmueble por el uso de la cosa y la aparición de defectos que precisan de la oportuna reparación a fin de mantener la funcionalidad de la finca"( Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona -Sec. 16.ª- de 14 de abril de 2016).

TERCERO.- Aplicación al caso

En el supuesto de autos, la primera cuestión a examinar es si se había comunicado por la arrendataria a la arrendadora la existencia de las graves deficiencias de que según se alega adolecía la vivienda y se le había requerido para que llevara a cabo su subsanación, pues solamente en caso de haber desconocido la arrendadora esa solicitud, podría apreciarse el incumplimiento que se aduce como base para la pretensión resarcitoria que se ejercita.

Es pacífico, ante todo, que la arrendataria permaneció en el uso de la vivienda arrendada desde que se celebró el contrato el 15 de marzo de 2022 hasta que de mutuo acuerdo se dio lugar a su resolución el 24 de abril de 2023.

Es asimismo pacífico que por la arrendataria se abonaron las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2022, dejando a partir del mes de junio de 2022 de cumplir con su obligación de pago de la renta, 670 € mensuales.

Pues bien, se pone de manifiesto por la arrendataria que el 5 de abril de 2022 (esto es, cuando todavía no había transcurrido un mes desde la celebración del contrato) mantuvo en un bar una conversación con la arrendadora, habiendo aportado la grabación de la misma, con su correspondiente transcripción (documentos n.º 2 y 3 de la contestación a la demanda de desahucio). En esa conversación, la Sra. Valle manifiesta a la Sra. Adelaida que en la vivienda hay goteras cuando llueve, así como dos grifos que pierden agua, señalando "hi ha un parell de coses que bueno, que ademes tu saps que això te correspon a tu, que si ara no pots asumir i ho he de fer jo ho miram d'arreglar".La Sra. Adelaida responde que no puede realizar la reparación "ara mateix",pues hacía mes y medio había pagado 1.000 € por una reparación a la anterior inquilina. La Sra. Valle insiste en que "si tu per lo que sigui ara no pots jo ho miraré d'asumir pero ho hem d'arreglar, perque aixo te correspon a tu";a lo que la Sra. Adelaida responde, "no, això jo ho arreglaré pero ara no, tampoc no ploura tant";y a su vez, la Sra. Valle, "vale, pues anam per parts. Si ho he d'anar fent jo hem d'arreglar tambe es tema de pagar un poc menos Adelaida, perque si ho he d'arreglar tot i anar pagant tot"; replicando la Sra. Adelaida, "no, no, pero escoltem, lo que hi ha a n'es terrat d'adalt puntualment se pot esperar, 2-3 mesos se pot esperar i jo ho arreglare (...) Jo d'aqui 2-3 mesos puc anar mirant. Ja te dic, jo si hem de tenir problemes tancam".La Sra. Adelaida propone rescindir el contrato, "Jo amb tres mesos no vull entrar a n'aquest joc (...) Rescindim es contracte, te torn sa fiança i ale";manifestándose en contra la Sra. Valle, "això ni hablar. Rescindir es contracte? Ara que ja he pintat, tapar forats, comprar electrodomestics. Per favor".La Sra. Adelaida reitera que arreglará las goteras en tres meses. A continuación, la Sra. Valle prosigue, "anem per parts, m'havies dit que me posaves sa xemeneia, a n'es final me vares dir que no, jo no te vull ni dir lo que m'ha costat tot, que ho tenc guardat. Entonces feim una cosa, perque tambe m'havies dit que me cobraves un mes de fiança i me'n vares cobrar dos".La Sra. Adelaida se manifiesta en desacuerdo y dice, "no anam be, podem tancar es contracte ja",respondiendo la Sra. Valle, "no, no tancam cap contracte";y reclama a la propietaria que asuma "un mes de fiança per cobrir jo tots es gastos",negándose esta. La conversación finaliza sin acuerdo.

Por otro lado, consta (documento n.º 6 de la demanda de juicio ordinario) que tras recibir la Sra. Valle reclamación extrajudicial remitida por el abogado de la Sra. Adelaida por haber dejado de pagar la renta de abril de 2022, su abogada respondió el 4 de mayo de 2022 en los siguientes términos:

"Que a la Sra. Valle le sorprendió el burofax recibido referente a la deuda de 670.-€ de la mensualidad del mes de Abril de 2022, puesto que las partes llegaron a un acuerdo en el que el pago del mes de abril quedaría subsanado con el pago de una de las dos mensualidades que la Sra. Valle abonó como fianza al inicio del contrato de arrendamiento (cuando legalmente solamente se puede exigir una mensualidad atendiendo al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).

Que se realizó el ingreso del mes de abril el día 28 en la cuenta corriente de la propietaria de la vivienda ( Adela). Adjuntamos ingreso realizado.

Que, además, en el contrato de arrendamiento no consta ningún número de cuenta corriente para hacer el abono de la mensualidad, ni dice dónde se tiene que abonar. Que en ningún caso aceptamos que el retraso en el pago del mes de abril sea considerado como una falta de pago y solicitamos que se dé por enervado.

Que también en la vivienda existen unas deficiencias en cuanto a la habitabilidad de la misma, pues hay habitaciones que no reúnen dicho requisito de habitabilidad, que las obras que son necesarias son obligación del propietario.

Que antes de interponer la demanda estamos dispuestos a tratar el tema".

Según se recoge en las conclusiones del informe pericial del arquitecto técnico Sr. Jaime, que se presentó por la arrendataria como documento n.º 3 de la demanda de juicio ordinario, las deficiencias de que la vivienda adolece serían las siguientes: "1.- Prueba evidente de entrada de agua al interior de la vivienda por ambas partes de la cubierta inclinada. 2.- Instalación eléctrica muy defectuosa con alto riesgo de sufrir un accidente. 3.- Carpintería de madera en mal estado, permitiendo el paso de aire y lluvia. 4.- Deficiente estado del revestimiento de fachadas".El perito, que visitó la vivienda el 14 de junio de 2022, concluye que la misma "está en un estado deficiente de mantenimiento desde tiempo atrás".Asimismo, explica que se trata de "una vivienda unifamiliar adosada, construida en el año 1920 y con una reforma de grado medio en el año 1990 (...) consta de planta baja y planta piso, más una buhardilla sobre la planta piso en zona de la vivienda que da a la DIRECCION000. La cubierta de dicha vivienda es una cubierta inclinada a dos aguas con teja de barro. En la parte posterior de la planta baja se encuentra una pequeña zona 'ajardinada' y al fondo existe una pequeña dependencia". Al intervenir en el acto del juicio, precisó que él no vio de manera directa la entrada de agua al interior de la vivienda, sino un vídeo que le mostró la arrendataria, y en cuanto a la carcoma existente en las vigas, que sería necesario realizar pruebas de resistencia para determinar con exactitud cuál es su estado y si es urgente su reparación.

De signo abiertamente discrepante, el dictamen del también arquitecto técnico Sr. Olegario, aportado por la arrendadora, concluye que la vivienda "no manifiesta carencias estructurales para reunir las condiciones mínimas exigidas por la normativa actual para su actual desempeño (...) la vivienda no puede ser considerada de ninguna de las maneras, inhabitable, ya que reúne las condiciones definidas por la legislación vigente en materia de seguridad y salud".En el juicio, señala que los defectos existentes son debidos a un mal uso; que se ha efectuado una renovación de la cédula de habitabilidad lo que supone que la vivienda debía ya de contar con ella; que las humedades que hay son por condensación, debido a una falta de ventilación; que al tratarse de una casa antigua precisa de un mayor mantenimiento; y que no detectó que hubiera un problema de resistencia en las vigas, ni apreció huella de filtraciones.

A partir de todo lo expuesto, la sala concluye en el mismo sentido que la sentencia apelada que no cabe dar lugar a la pretensión resarcitoria que ha sido ejercitada por la arrendataria.

Ante todo, se pone de manifiesto que una buena parte de los diversos defectos de los que según el informe pericial aportado por la parte adolece la vivienda, no fueron ni tan siquiera mencionados por la Sra. Valle a la propiedad, ni en el curso de la conversación mantenida con la Sra. Adelaida, ni tampoco en el correo electrónico remitido por su letrada. En cuanto a este último, la mención que en el mismo se efectúa a la existencia de defectos es genérica e inespecífica, ciñéndose a una vaga referencia a que hay habitaciones que no reúnen las condiciones de habitabilidad, pero sin concretarse mínimamente cuáles serían esos defectos, ni los motivos por los que no se cumplirían las condiciones de habitabilidad, ni tampoco requerirse a la propiedad para su reparación. Por otro lado, la mención a la existencia de esos defectos se lleva a cabo en el contexto de la respuesta a la previa reclamación de la arrendadora por no haber sido abonada la renta del mes de abril, y se manifiesta voluntad de negociar "antes de interponer la demanda".No se trata por consiguiente de un requerimiento a la propietaria-arrendadora para la reparación de deficiencia alguna en concreto de la vivienda.

Y por lo que se refiere a la conversación mantenida en persona por arrendadora y arrendataria, a cuya transcripción hemos hecho antes referencia, lo que de la misma se desprende en definitiva es asimismo la voluntad de negociar por parte de la arrendataria, con vistas a obtener ya una rebaja de la renta, ya la asunción por la propietaria de determinado importe, a lo que la propietaria manifiesta su clara negativa, y a su vez la arrendataria su palmario rechazo a dar por resuelto el contrato con devolución de la fianza, como se le ofrece por la Sra. Adelaida; sin que como fruto de esa negociación que intenta la Sra. Valle, se llegue a alcanzar acuerdo alguno. Entendemos que dados los términos en que se desarrolla tal conversación, no cabe entender que a través de la misma se llevara propiamente a cabo por la arrendataria la comunicación a la arrendadora de "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido",en los términos del artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos urbanos. En primer lugar, porque la arrendataria solamente hace mención de la existencia de las goteras, pero no de las restantes deficiencias que sí se relacionarán detalladamente en el informe pericial, deficiencias respecto de las que, no habiéndose comunicado en tiempo y forma por la arrendataria, no hay base alguna para valorar la eventual incidencia en la habitabilidad de la vivienda (así, la antes citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona -Sec. 4.ª- de 31 de mayo de 2024). En segundo lugar, porque la voluntad que manifiesta la arrendataria a lo largo de la conversación no es tanto la de comunicar la existencia de defectos en la vivienda y requerir a la propietaria para que los repare, cuanto la de negociar con la propietaria-arrendadora para conseguir o bien una reducción de la renta o bien que esta acepte abonar un importe equivalente a un mes de renta; en definitiva, obtener una mejora de las condiciones económicas acordadas. Y en tercer lugar, porque la arrendataria en ningún caso manifiesta que las goteras a que alude le impidan seguir habitando en la vivienda, expresando más bien su rotunda negativa a dejar la vivienda y dar por resuelto el contrato con recuperación de la fianza aun cuando así se lo ofrece reiteradamente la propietaria.

En relación con ello, considera además la sala que es acertado el razonamiento de la sentencia apelada, en cuanto toma en consideración la propia actuación de la arrendataria de cara a valorar, ante las contrapuestas conclusiones de los informes periciales aportados, la efectiva incidencia que las patologías alegadas pudieran tener en la habitabilidad de la vivienda. Es de tener en cuenta, en efecto, que la arrendataria no solamente rechazó la posibilidad que se le ofrecía de dar por finalizado el contrato, sino que permaneció en el uso de la vivienda hasta el mes de abril de 2023, por consiguiente durante un periodo de tiempo superior a un año. En el escrito de recurso se hace referencia a que dados los defectos de la vivienda se vio forzada, "junto con su hijo, a buscar refugio temporal en hogares de terceros, ya fuera en la casa de un amigo cercano o en el domicilio del progenitor del menor";pero ninguna iniciativa probatoria ha desarrollado en orden a la acreditación de tales extremos, no habiendo tan siquiera propuesto la declaración como testigo de ese amigo cercano al que no identifica, ni del progenitor de su hijo menor, para que pudieran corroborar la realidad y gravedad de las dificultades que dice haber atravesado. La referencia que en el recurso asimismo se efectúa a la grave crisis habitacional como causa que le habría impedido encontrar otra vivienda "en alquiler por un precio razonable",resulta asimismo genérica, sin que por la apelante se haya aportado prueba de las gestiones que en su caso hubiera llevado a cabo para la búsqueda de una nueva vivienda, y de los motivos por los que de manera concreta se hubiese visto, según alega, obligada a mantenerse en la que tenía arrendada a la parte contraria. Pudiendo recordarse, con la antes citada Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 4.ª) de 31 de mayo de 2024, que "el incumplimiento esencial del arrendador precisa la demostración por el arrendatario de que existen deficiencias absolutas en la vivienda, y de que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando que exista la necesidad de las reparaciones que no impidan el uso de la vivienda".

Aun cuando de lo expuesto resultaría ya el rechazo del recurso, sin que proceda entrar a examinar las restantes alegaciones contenidas en el mismo, todavía podemos a mayor abundamiento añadir que, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec. 8.ª) de 19 de mayo de 2025, "la LAU tampoco faculta al arrendatario para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, ya sea este total, ya parcial frente al incumplimiento del arrendador de reparación de la vivienda, concediendo al demandado los medios necesarios para exigir el cumplimiento de tal obligación bien mediante la suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU (...) Además, en este caso, el arrendatario ha seguido poseyendo la vivienda para satisfacer sus necesidades de habitación, lo que evidencia que la vivienda no era inhabitable, por lo que no procede liberarla del pago de las rentas ( STS 1069/2024, 24 de Julio de 2024 )";señalando a su vez la Sentencia del Tribunal Supremo 622/2024, de 8 de mayo, "no podemos considerar que se encuentre justificada la inobservancia de la principal obligación de la demandada de satisfacer las cantidades asimiladas a la renta, mediante la constatación de la existencia de unas goteras y desprendimientos del techo de la planta primera, cuyo origen y gravedad se desconocen (...) Lejos de ello, la demandada continua en la explotación del arriendo".

CUARTO.- Desestimació n del recurso. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Abocan los anteriores razonamientos a la íntegra desestimación del recurso, condenándose en aplicación de la regla de vencimiento objetivo a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; y acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).