Sentencia Civil 309/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 5, Rec. 7425/2021 de 03 de junio del 2025

PRIMERO.-las presentes actuaciones principiaron por demanda de la entidad RAENAN SA, (en su condición de arrendadora de un local de negocios sito en la C/ Marqués de Parada nº 22 de esta ciudad, Según contrato firmado en fecha 29,4,2016, con la demandada-arrendataria, ECOMOBILITY GREEN WORLD SL y resuelto el 21.11.2017), en reclamación de rentas y cantidades asimiladas. Resultando igualmente la acumulación a las presentes de la demanda interpuesta a contrario, por la referida arrendataria a la entidad propietaria, en reclamación de las cantidades entregadas como fianza a la misma.

La sentencia de instancia, en relación con la primera demanda y actuaciones principales, (de modo adelantado a la valoración conjunta y sucesiva que efectúa también de la acción actuada en el pleito acumulado sobre la fianza), viene a reconocer en favor de la propiedad, la cantidad de 9.649,34€ -rentas y asimiladas-, sin perjuicio, asimismo, de apreciar en favor de la arrendataria la cifra de 1.596,93€ -suma de consumos de luz indebidamente soportados por la misma, en cuanto posteriores a la resolución del contrato-. En relación con la demanda acumulada por razón de la fianza, rechaza la pretensión de la arrendataria, reconociendo la necesidad de obras de restitución del local a su estado anterior, opuestas por la propiedad. Resultando así la estimación parcial de la demanda de la propiedad, con la condena de la demandada a la cuantía referida de 9.649,34€; y el rechazo de la pretensión acumulada instada por la arrendataria para la recuperación de las cantidades de la fianza, en los términos más arriba expuestos.

Por la representación de esta última, la entidad ECOMOBILITY GREEN WORLD SL, se interpone recurso de apelación frente a la resolución anterior, alegando en esencia, error en la valoración de la prueba, e insistiendo en su petición en instancia sobre condena a la contraparte a la devolución de la fianza prestada en el contrato de arrendamiento de local de negocio habido entre partes, por 32.746,93€, asi como a la devolución de 1596,93€ indebidamente repercutidos por aquella por suministros de luz posteriores a la resolución del contrato. Considera que el contrato le autorizaba a obras de adecuación del local para la explotación de su negocio (venta de automóviles y vehículos de motor ligero y otros vehículos de motor, comercio al por mayor y menor de repuestos y accesorios de vehículos de motor), con prohibición expresa al arrendatario de cambio de actividad. Por lo que las alteraciones en el local fueron consentidas por el arrendador, y en ningún caso sustanciales ni que le impidan que aquel pueda volver a ser arrendado. Las obras de adaptación no habrían alterado la fisonomía del local hasta el punto de hacerlo inservible para su uso, pues ya de la prueba testifical resultaba que el local inicialmente no estaba en condiciones óptimas para su uso, y en realidad, ni para la actividad que se iba a desarrollar ni para ninguna otra. Y si bien su mandante no pretende una indemnización por la mejoras a la postre realizadas, tampoco puede pretender la contraria una reforma integral del local a su gusto y a costa del arrendatario, para así lucrarse de una subida en el precio de renta que cobre a futuros alquileres. El perito contrario no ha visto el local ni antes ni al cese del arriendo, y solo conoce su estado una vez terminadas las obras por la propiedad, que se ha gastado el dinero en ponerlo a su gusto, apoderándose del dinero de la fianza. Ciertamente tras la reforma efectuada por la propiedad a costa de su mandante, le era más fácil encontrar un posible inquilino y ese fue el único interés de la actora, apoderándose del dinero de su representada. Pudo la propiedad haber alquilado el inmueble en el estado en que se le devolvió y lo recepcionó, pues ninguna prueba se ha aportado que demuestre lo contrario. Las partidas, por otro lado, que componen la reforma son obras de mejora y en ningún caso de restitución. Y así la partida por "parámetros verticales" (partidas 1-4 del presupuesto, perlita) no procedería pues no consta que antes existiera en las paredes dicho material, y antes al contrario conforme a la testifical resultó que las paredes estaban llenas de humedades y en estado deplorable. E igualmente los gastos de pintura no pueden serle repercutidos, pues sería consecuencia del uso normal del inmueble. La partida "Colocación de solería" (partidas 5 y 6), el presupuesto indicaba gres porcelánico (de 49,87€), que nunca estuvo instalado en el local, pues tenía suelo de tarima flotante y podrido y levantado por numerosas zonas. Por eso modifican el presupuesto y ponen tarima maciza de teka (88,79), que además aumenta el presupuesto final que acompaña al informe pericial (35.074,20) que superaba al presentado finalmente con la contestación (30.209,57). No cuadrando las facturas con los metros de suelo y no aportándose siquiera fotos de como quedó el local tras la reforma. Y en cualquier caso, no cabría consentir que su mandante tenga que restituir un suelo que nunca existió y que la arrendadora ha decidido instalar por su cuenta y riesgo. Las partidas 7 a 9, tampoco son procedentes, pues el local no tenia divisiones ni puertas que se pretenden instalar, ni se prueba. Los enchufes y luces quedaban a favor de la propiedad y funcionaban perfectamente, o se puede pretender su cambio. Las Partidas 10 y 11, baño, no se menciona nada en la sentencia, y hay prueba (doc-video 12) de que el estado inicial era inhabitable, con techo en riesgo de derrumbe, y sin termo eléctrico alguno. Entregándose el inmueble en un estado correcto para un baño de un local. Las Partidas 12 a 14, repasos, igualmente serían improcedentes, y en cuanto al sótano el estado era el mismo (doc14 y 15 de su demanda). En definitiva, y con refrendo en la jurisprudencia menor que interesaba, considera innecesaria la reposición del local a su antiguo estado, pues además era peor, siendo desproporcionadas e improcedentes las obras realizadas por la propiedad con cargo a la fianza, que debe serle devuelta, junto con los pagos por suministros de luz indebidos, y en suma 32.746,93€ (31.150 de fianza y aseguramiento de renta y 1596,93 por suministros indebidos). En cualquier caso, la cantidad máxima a considerar por las reformas efectuadas por la propiedad no debieran superar el montante ya indicado por la misma en su contestación a la demanda (30.209,57) y no los 40.000€, que ha considerado el juzgado de instancia. De modo que en el peor de los casos, un tendría su mandante a favor, la diferencia con el importe de fianza de 940,43€, que junto al importe de los suministros indebidos (1596,93) hacían un total de 2.537,36€.

La defensa apelada se opone, considerando que el recurrente se centra en reproducir los alegatos de su demanda solicitando la devolución de fianza con mera exposicion de hechos subjetivos mezclando conceptos y cantidades para evitar la condena en su contra. Reiterando la naturaleza única o la misma, que entiende, de la sumas entregadas como fianza (dos), aunque se reflejen en dos cláusulas distintas (clausula 10ª finaa y clausula 14ª aval en garantia del pago de rentas). Habiendo quedado constancia del importe abonado por el propietario para restablecer el local a su estado a la fecha de entrega al inquilino y quedando demostrado cómo fue entregado por el arrendatario, asumiendo este mismo, por la documental que obra en las actuaciones, que a fecha de su entrega no podía ponerse en alquiler dado el estado de entrega, por las obras realizadas por éste tan específicas y especiales, negándose rotundamente a realizar obra alguna en perjuicio del propietario y obligando a éste a utilizar la fianza entregada para restablecer el local a su uso y destino. Debiendo prevalecer la valoración judicial del juez de instancia, alcanzada con una inmediación e imparcialidad de la que carece la recurrente.

SEGUNDO.-La ley reconoce al tiempo de celebración del contrato la exigencia y prestación a cargo del arrendatario de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en arrendamientos para uso distinto del de vivienda ( art 36.1 LAU) , sin perjuicio de poder pactarse cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, adicional a la fianza en metálico ( Art. 36.5 LAU) .

Y si bien la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, ello no significa que cualquier incumplimiento suponga la pérdida de la fianza, ni tampoco se permite al arrendatario incumplir el contrato aceptando la pérdida de la misma, dado que, en absoluto, tiene la naturaleza de cláusula penal en los términos previstos en el artículo 1.152 del Código Civil, fijada previamente por las partes, determinando la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Por ello, en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que sean de cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento.

No basta con el hecho de que existan desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza a su pago, siendo necesario que se acrediten los mismos y se determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya el arrendador cobrará con la fianza, aunque si existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver, lo mismo que ocurre con aquellas cantidades asimiladas a la renta y los suministros a cuyo pago queda obligado el inquilino.

«la fianza arrendaticia, evidentemente, no se trata de un contrato de fianza en los términos en que aparece definido en el artículo 1.822 del Código Civil , sino que se ha venido definiendo por la doctrina tradicional como una prenda irregular y por la doctrina moderna como un depósito necesario, realizado en cumplimiento de una obligación legal, según prevé el número 2 del artículo 1.781 del Código Civil , que el arrendatario debe realizar al inicio del contrato".( SAP de Ourense de 25 de mayo de 2017)

TERCERO.-En el presente caso, y de la revaloración de la prueba hecha valer en las actuaciones, vista celebrada y respectivas manifestaciones de partes, en línea de principio, no cabía desdeñar, las consideraciones de la resolución de instancia y que se toman por referencia por ambas partes en cuanto a la realidad del contrato de arrendamiento de local de negocio habido entre partes (29.4.2018), "en el que se pactó en la cláusula 4º que el local iba a ser destinado a la venta de automóviles y vehículos de motor ligero y que en la cláusula 6ª se dispuso que cualquier obra en el local arrendado debía contar con la autorización de la propiedad y que al finalizar la relación arrendaticia quedarían a beneficio de la propiedad, a "excepción de que si fueran muy específicas y/o especiales, deberían ser demolidas y volver a su estado primitivo". La arrendataria procedió en su día a realizar obras de adecuación del local al desarrollo de su actividad comercial y con fecha 31-01-18, tras resolver el contrato, firmó un acuerdo con la propiedad ( doc. nº 4 de su contestación ) para entregar el local y en el que la parte arrendataria asume que ha realizado una serie de obras que han alterado el estado inicial del local como fue entregado, se recuerda la cláusula 6ª del contrato y se asume que hay daños o reparaciones necesarias para devolver el local a su estado original y pendientes de evaluar antes de entregar la fianza a efectos de posibles compensaciones".

No se cuestiona la consideración en conjunto que se realiza por el juzgador de instancia, del contrato inicial y acuerdo de rescisión final, en relación a la retención de la fianza cuestionada Si bien que a juicio de esta Sala, y ha de adelantarse, no cabía desdeñar la distinción, en cuanto a la calificación del importe de la fianza reclamada en autos (31.150), y por propia voluntad de partes pactada en el contrato, de su integración por dos conceptos diferenciables, -clausulas 10 y 14-, que se refieren propiamente, a la fianza legal (por 13.000, la primera, coehrente a una renta pactada mensual por 6.500€), de un lado, y a un aval en garantía de pago de rentas (18.150, la segunda), de otro.

También quedaba perfectamente aquietada esencialmente la cuestión litigiosa entre partes, en la resolución de instancia, finalmente avocada a esta alzada, al reputarse expresamente "Ahora bien, una cosa es que el local necesitara obras de acondicionamiento y otra bien diferente es que tales obras deban ser asumidas por la propiedad al finalizar la relación arrendaticia pues, como se ha dicho, en el contrato que es la fuente de ley entre las partes conforme a los arts. 1.255 y ss del CC , se convino expresamente la obligación de la parte arrendataria de que al finalizar la relación arrendaticia quedarían a beneficio de la propiedad, a " excepción de que si fueran muy específicas y/o especiales, deberían ser demolidas y volver a su estado primitivo ". Por tanto, ni puede pretender la parte arrendataria compensación alguna por las obras de acondicionamiento de lo local que han supuesto una indudable mejora del mismo porque así lo pactaron expresamente, ni puede pretender que si algunas de esas obras son tan específicas de la actividad que se ha desarrollado que alteran la fisonomía del local hasta tal punto de hacerlo inservible para otros usos ordinarios, pueda la propiedad realizar las obras necesarias para que el local recupera esa condición".

La cuestión a reconsiderar así en la presente apelación, ha de centrarse en coherencia a lo anterior y escritos de recurso de las partes, en identificar si alguna de esas obras -de acondicionamiento llevadas a cabo por el arrendatario- "son tan específicas y/o especiales", que justifican la excepción pactada para su restitución a su estado anterior -posible- a cargo del arrendatario y de la fianza al efecto aportada. Pues, aunque en el acuerdo de rescisión se asume por el arrendatario la eventualidad del "descuento" sobre su fianza, "en su caso", del importe de los daños o reparaciones que precise el local, para devolverlo a su estado original, ello había de ponerse en relación, -como así hace igualmente la resolución de instancia, y es considerado como hemos visto por las partes-, con los términos del contrato inicial pactado, que le sirve de base, y en particular, con cláusula de excepción reiterada del mismo (Clausula 6).

CUARTO.-A tales más concretos efectos, se parte de considerar que no se valora oportuno trasladar sin más, sobre el arrendatario, el entero gasto de reposición del local que fuera alquilado al mismo, y objeto ya de unas actuaciones previas de adecuación integral por el mismo, conforme al uso al que iba destinado. Teniendo en cuenta, además, que al momento de su entrada en el local, ha quedado acreditado, vgr, conforme a la testifical de un vecino del inmueble (Sr. Maximo, quien vive en el DIRECCION000 del mismo edificio), que al margen otros usos anteriores (sofás y otros), la situación o estado del local, personalmente, no la entendía apta o idónea, "necesitaba reformas totalmente", pues los "techos" no estaban en buenas condiciones, y el "suelo" deteriorado, con abombamientos por caída de aguas en algunas partes. Por lo que realmente no estaba en buenas condiciones e hicieron ellos una reforma total, que igualmente hubiere sido necesaria para cualquier cosa que montaran, de cara al público si quieren tener una presencia normal e independiente o al margen de la decoración que fuera. Durante la actividad, añade, los vecinos estaban muy contentos pues el local estaba "fantástico". Y entiende que se hizo una buena inversión porque se reformó totalmente.

Y así, advertida la documental hecha valer en autos a los efectos de valorar el alcance y cuantificación de las obras realizadas a la postre sobre el local, no se aprecia una delimitación nítida ni elemental siquiera, entre obras necesarias de reposición por su especialización o especificidad y simples obras de reajuste o reposición ya conformes a la voluntariedad de la parte propietaria, lo que dificultaba un concusión directa sobre la cuestión controvertida expuesta.

Para empezar se hacen valer diferentes costes de realización de obras, desde el presupuesto inicial (24.384,05) remitido al arrendatario (21.2.2018)-doc5-, pasando por el coste hecho valer por el propietario en sede de contestación a la reclamación del arrendatario (30.209,57), y resultando el presupuesto adjunto del informe pericial de aquel, aún superior (35.074,20), para finalmente llegar a considerarse un gasto alzado superior a 40.000€, (y que la apelada concretaba en su escrito por 40.905,97).

En tales presupuestos, se vienen a considerar distintas partidas (paramentos verticales, suelo, divisiones, puertas, baño, sótano..), propias de una reforma nuevamente integral, no estableciéndose delimitación alguna de la importancia respectiva en relación al contrato, por razón de especialidad o especificidad de cada partida de obra realizada y a restituir. Habiéndose considerado, antes al contrario, de un modo global, con asidero esencial del informe pericial hecho valer por la propiedad, y a los efectos, en definitiva, de una reforma integral y para la "recuperación del estado original del local"como gráficamente se describe en la propia resolución de instancia, lo que no acomodándose al contenido propio de la cuestión litigiosa más arriba expresado, había de ser rechazada de plano.

Como reconoce el propio perito de la propiedad en vista Sr. Amadeo, desconocía el estado real del local al momento de su entrega al arrendatario, -como el del propio al momento mismo de la devolución a la propiedad-. Lo que conoce es por referencias e indicaciones de la propiedad y fotos anteriores facilitadas por la misma. Y como señala en su informe, "Me informa la propiedad que el arrendatario se negó en el momento de la entrega del local, a realizar las obras necesarias para entregarlo en el estado en que se encontraba, habiendo sido alterado de forma ostensible, habiendo sido modificado, cambiado en su integridad, tanto en los paramentos verticales, columnas, eliminado el suelo de tarima de teka, eliminación de rodapiés de tarima de teka, eliminadas las puertas interiores existentes, modificado el mecanismos de enchufes del local, eliminación de wc, eliminación de termo eléctrico, viéndose obligado ante la negativa de ECOMOBILITY GREEN WORLD SL, a contratar una empresa constructora para llevar a cabo diferentes las obras necesarias para restablecer su estado y poderse alquilar a la mayor brevedad posible."Lo que en definitiva concluye por comparación a aquellas indicaciones y apreciaciones de antecedentes sobre buen estado previo que parte de considerar.

Todo lo cual contrastaba significativamente con lo anterior manifestado por el testigo y vecino del lugar, así como las consideraciones de la contraparte en cuanto a tratarse de un local diáfano con dos filas de columnas, y con deterioros ostensibles. Resultando indiciarias las fotografías, de una y otra parte, y video sobre el estado de deterioro evidente de techo y baño, que en armonía con aquel testigo habían justificado la reforma integral inicial que interesó a la arrendataria. Como suele ser, además lo ordinario, en el mercado de alquiler de locales de negocio, para su adaptación a los distintos tipos de comercio, y sin mayor especialidad, con autorización al efecto de la propiedad.

Sobre esto último además, y a la vista de las distintas partidas objeto de la práctica reforma integral nuevamente realizada y en relación con los cambios reales de alcance efectuados en el local, y reconocidos, solo se advierte apreciable, con cierta singularidad, los cambios actuados sobre el suelo, y en cuanto, meramente, a los ajustes "para dejarlo todo a la misma altura", y dado que se reconoce en vista la realidad igualmente, de incrustaciones metálicas, haciéndose un carril o via oportuna para showroom de vehículos (declaración Sr. Luis Alberto, empleado de la arrendataria, a respuestas del letrado contrario, que lo puso en evidencia). Si bien que, sin que haya quedado acreditada la realidad de un tipo previo de material especial de solería anterior, -ni que fuera, vgr, en particular de teka maciza, frente a la tarima simple y deteriorada, considerada de contrario-, y como elemento, en todo caso, necesitado de sustitución en los términos finales pretendidos por la propiedad. El resto de partidas, en cuanto a paramentos verticales, reposición de baño, cableado eléctrico y enchufes y material de carpintería, se reputa ordinario en su cambio de adecuación inicial por el arrendatario, coherente además a las deficiencias apreciadas sobre el estado inicial del inmueble, y sujeto a la mera discrecionalidad y voluntariedad de la propiedad a su nuevo cambio o readaptación, como podría quedar a cargo de un nuevo inquilino, al no justificarse su imposibilidad para ello, en ningún momento. Al igual que el repaso de la partida del sótano del local, cuyo estado antecedente ni siquiera constaba ni por aproximación. No pudiendo repercutirse por ello, tales partidas sobre el arrendatario saliente.

QUINTO.-El coste de las obras de reajuste y nivelación sobre el suelo, -única partida, por tanto, que se reconoce a estos efectos, siendo admisible su repercusión sobre el arrendatario, por razón de especialidad o especificidad de la obra realizada por el mismo-, resulta, en su reclamación, de sumar varias conceptos, tanto previos ( de picado para ajuste de altura y colocación de rodapiés, consideradas por el mismo precio en el presupuesto desde el principio -1.690,51 y 1.027,54-) como de terminación por el material empleado ( en el presupuesto inicial gres porcelánico -por 49,87€/m2 y en suma 13.697,79-, en el presupuesto adjunto a la pericia es superior -tarima maciza de teka a 88,79€, en suma 24,387,95).

Ahora bien, y sobre tal partida, que no quedando justificada la necesidad de uno u otro concreto material para su final cobertura, (siendo además, notoria la oscilación de las cifras en cada caso, como hemos visto), y resultando tal remate en sí, indiferente a los efectos del cambio o alteración especifica reputada sobre el suelo (por la diferencia de alturas e incrustaciones metálicas aludidas), se valora prudencial aquietar el reconocimiento final de la referida partida en favor de la propiedad, por el importe equivalente al de la "fianza" legal, estrictamente a considerar en el caso (conforme a la clausula 10 contrato), esto es, por la cifra de 13.000€. Al margen, por tanto, del importe correspondiente a la partida de "aval en garantía de rentas" (18.150€), asimismo considerado y diferenciable en las actuaciones, y que se reputa, por propia literalidad, enteramente ajeno a la cuestión de autos, procediendo su devolución sin más.

SEXTO.-De este modo y sumado a lo anterior reconocido (importe equivalente de la fianza por 13.000), a la cuantía por suministros indebidos, ya considerados así desde la resolución de instancia, por 1596,93, resultaba reconocible, en definitiva, en favor de la apelante, ECOMOBILITY GREEN WORD S.L, de una suma final por 19.746,93€.

Si bien que respecto de tal suma anterior -y dada la acumulación de acciones de autos consideradas las presentes actuaciones, con peticiones recíprocas de cantidades entre partes, y habiendo sido ya estimada también parcialmente en la cifra de 9649,34 en la acción de reclamación instada por RAENAN SA-, procedía la compensación judicial oportuna, con liquidación final de deuda pendiente entre partes en el saldo favorable a la arrendataria por s.e.u.o (q9746,93-9649,34), en la suma de 10.097,59€, con los intereses legales correspondientes ya considerados desde la instancia.

Cabe concluir, por todo lo expuesto, en la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto y la revocación de la resolución de instancia, dejándose sin efecto el pronunciamiento del fallo de instancia que queda sustituido de conformidad a lo que se expresa en el fallo de la presente.

SÉPTIMO.- Costas.

Dada la estimación parcial del recurso, no procede imponer las costas de la alzada a la recurrente ( art 398 LEC) .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,