Sentencia Civil 784/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 197/2025 de 30 de octubre del 2025

PRIMERA.- Se formula por la actora, como copropietaria de la vivienda sita en Málaga, DIRECCION000 demanda de desahucio por expiración del plazo, alegando que Don Héctor suscribió en calidad dee arrendatario, contrato de arrendamiento de la vivienda antes referida, con destino vivienda, siendo suscrito en calidad de arrendador por Doña Zaida, abuela de la actora, quien devino propietaria del citado inmueble por herencia de su padre D. Pablo Jesús; con fecha 24 de enero de 2019, fallece el arrendatario Sr. Héctor, siendo comunicado al administrador de la propiedad Don Ángel Daniel, a través de su hija, la hoy demandada Adelaida, la cual por burofax de fecha 19 de febrero de 2019, pone en conocimiento del Administrador y por ende de la propiedad, tanto el fallecimiento de su padre, así como su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento suscrito por este, acompañando a dicha solicitud de subrogación la documentación necesaria para acreditar las condiciones exigidas por la ley para que dicha subrogación pueda operar, siendo admitida por el plazo legalmente establecido para estos supuestos, todo ello tal y como establece la Disposición Transitoria Segunda B) de la Ley 1994, siendo por ello que el contrato quedaba extinguido a los 2 años del fallecimiento del arrendatario, el 24 de enero de 2021. Una vez transcurrido el plazo de subrogación fijado por la ley para este tipo de contratos la relación contractual se daba por terminada y así se lo comunicó el Sr. Ángel Daniel a la demandada mediante Burofax cuya copia adjunta como documento nº 5, sin que fuera necesario comunicación alguna. Consta que antes de finalizar la subrogación la hoy demandada puso de manifiesto al Administrador mediante email de fecha 12 de diciembre de 2020 , cuya copia adjunta su intención de permanecer en la vivienda llegado el final de la subrogación , y una vez llegado el momento y con posterioridad al mismo se ha intentado en múltiples ocasiones negociar y acordar un nuevo contrato , lo que ha sido imposible , no pudiendo dar solución a la situación , al no responder ni a llamadas y a las comunicaciones intentadas con tal finalidad Interesa por todo ello se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda por expiración del plazo contractualmente establecido , suscrito con fecha 16 de noviembre de 1971 sobre la vivienda sita en DIRECCION000 de Málaga en el que se subrogó la demandada y se condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada vivienda a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los introducidos que permanecieran en la vivienda arrendada en el momento del lanzamiento .

La demandada se opone a la demanda deducido de contrario alegando la falta de legitimación activa ad causam de la actora, al actuar con el consentimiento de todos los copropietarios de la vivienda cuyo desahucio pretende, al no resultar acreditado de la documentación aportada que actúe en beneficio de la copropiedad, sino en defensa de su cuota de participación en la misma. En el ejercicio de la acción entablada la actora tiene que acreditar que a la finalización del contrato supone un beneficio para la comunidad o que cuenta con la mayoría de los comuneros, y en la demanda no se explica ninguna de estas circunstancias ni se ha probado, interponiéndose la demanda por Doña Florinda que tan solo representa una pequeña parte de la propiedad no indicando que actua en beneficio de la comunidad ni acreditando que en el resto de los copropietarios no concurre la condición de gran tenedor, requisito exigido legalmente. Niega que el contrato se encuentre extinguido al haber transcurrido los dos años desde el fallecimiento de su padre y, además comunicó su derecho a la prórroga del contrato por un plazo de seis meses ( art 2 Real decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo), habiendo operado la tácita reconducción, sin que haya sido requerido por la propiedad. Interesa por todo ello, el dictado de una sentencia desestimatoria, absolviéndola de todas las pretensiones deducidas, con condena en costas a la actora.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas, absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas, con condena en costas a la demandante al apreciar la concurrencia de falta de legitimación de la actora para el ejercicio de la acción entablada, pues si bien resulta evidente que es copropietaria y que puede actuar, aunque no lo indique expresamente en beneficio de la comunidad, debe probar esta actuación, y en el supuesto que nos ocupa, examinada la documental aportada y las declaraciones de los testigos, resulta evidente que existen discrepancias entre los copropietarios del inmueble, discrepancias que han desembocado en el cese del anterior administrador y el nombramiento de una nueva administradora que se encarga del cobro de las rentas y la gestión del contrato, existiendo entre los copropietarios dos posturas enfrentadas. No corresponde en este juicio entrar en el análisis de las cuestiones relativas al administrador, la procedencia de su cese y el reparto de rentas, tan solo si la atora actuando por si misma puede actuar en beneficio de la comunidad, entendiendo que no, y si bien no existe oposición frontal de los Sres Leopoldo y la herencia yacente de Esmeralda, y que la nueva administradora nombrada quien se iba a ocupar de todo lo relativo al arriendo, siendo la voluntad de los propietarios expresa a través de la nueva administradora y que esta le indicó que convendría hacer un nuevo contrato, por todo estas razones concluye el juzgador que ha de entenderse que la actora no puede actuar en beneficio de la comunidad, ya que se desconoce si el resto de los copropietarios están conformes con la resolución del contrato y el lanzamiento de la arrendataria como pide la actora o bien optan por otra posibilidad, como parece deducirse de las actuaciones.

SEGUNDO.- Frente a la sentencia dictada presenta recurso de apelación la representación de la actora .Alega que ha quedado acreditado en autos que la actora - apelante junto con la Sra. Gregoria ambas con un porcentaje del 53,333 % en el inmueble , constituyen la mayoría de los copropietarios están conforme con la interposición de la acción de desahucio . Muestra su disconformidad con la excepción de falta de legitimación activa alegada por cuanto las discrepancias entre los copropietarios no giran en torno al objeto del procedimiento la expiración del plazo del arriendo que determina la procedencia de que fuera declarado extinto el contrato tras la subrogación y la multitud de prórrogas anteriores sino en la persona del administrador y por tanto resulta 1).- La indudable legitimación activa de la actora para reclamar judicialmente esta expiración del contrato 2 ) La incuestionable conformidad de la mayoría de los copropietarios en que esta declaración beneficia a todos los copropietarios sin excepción .Se afirma asimismo error en la apreciación y valoración de la prueba admitida y practicada en autos .Pues de lo actuado consta que la actora actúa con el beneplácito expreso de una parte de la copropiedad. La resolución que se solicita sea declarada , tiene como única finalidad , la extinción del contrato suscrito en el año 1971 y celebrar un nuevo contrato en 2024 , asi consta de todas las pruebas practicadas , donde se reconocen negociaciones que no han llegado a buen fin .Se alega que el contrato no se encuentra en Tácita Reconducción pues que la requiere expresamente en los términos indicados , con lo que muestra su voluntad y manifiestan no estar de acuerdo con su permanencia en la vivienda y les requieren para que abandonen dicha vivienda en caso contrario . Por tanto mantiene que al estar vencido el contrato lo que procede es declarar la resolución del mismo y consecuencia de dicha resolución será pasar por esa declaración y proceder al desalojo de la vivienda , no quedando otra solución tal y como ha quedado probado que no ha sido posible , por ninguno de los administradores ni por los propietarios el que la demandada muestre su consentimiento en un nuevo contrato prolongando de forma abusiva y maliciosa un contrato de renta antigua que ya no esta vigente desde hace años por todo ello interesa se dicte sentencia mediante la cual se estime el recurso de apelación y se dicte otra acogiendo las pretensiones que formuló la demanda con expresa condena a la parte demandada .

La parte demandada se opone al recurso deducido por cuanto niega existe error alguno en la valoración de las pruebas practicadas , negando ser cierto que la actora actuara en beneficio de la comunidad , al buscar extinguir un contrato de arrendamiento antiguo y renegociar términos mas favorables ; niegan la realización de actos fehacientes que promovieran el lanzamiento del inquilino o la resolución del contrato y por tanto afirman que el contrato de arrendamiento suscrito en 1971 no ha expirado, y ha operado la tácita reconducción debido a los múltiples requerimientos. Alegan que el beneficio comunitario no puede ser presumido cuando no se ha probado que exista unanimidad en que acción ejercitar, máxime cuando existían dos administradores diferentes gestionando el inmueble , cada uno apoyado por diferentes grupos de copropietarios, siendo que la arrendataria recibió comunicaciones contradictorias sobre a quien debía pagar quien tenía autoridad parea negociar el contrato. Niegan asimismo la actuación de mala fe de la arrendataria, retrasando la firma de un nuevo contrato y aprovechando las discrepancias entre los copropietarios. Por todo ello interesan el dictado de una sentencia desestimatoria del recurso y confirmando íntegramente la sentencia recaída en el procedimiento con expresa condena de las costas causadas a la apelante.

TERCERO.- Se alega a través de sus diversos apartados una "infracción en la valoración de la prueba". Se hace así necesario, por tanto verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Asi pues en la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso"

-Examinando las pruebas y aplicando cuanto se ha expuesto esta Sala llega a conclusiones distintas de las alcanzadas por el juzgador de primera instancia en cuanto a las pruebas practicadas y en concreto en lo relativo a las circunstancias concurrentes para resolver en relación con la legitimación activa , en concreto si la actora , copropietaria de la vivienda objeto de autos que forma parte de una comunidad de bienes , cuenta con la mayoría suficiente para reclamar judicialmente la expiración del contrato de arrendamiento , y si esta declaración beneficia a todos los copropietarios sin excepción al extinguirse un contrato que data del año 1971 , con todo lo que ello conlleva. Es en relación a esta cuestión sobre la cual el juzgador de instancia ha valorado la prueba practicada , por cuanto al estimar esta , no ha entrado en otras cuestiones de fondo en relación con la acción ejercitada ,

CUARTO.- Partiendo de estas consideraciones generales analizaremos los distintos motivos esgrimidos en el recurso de apelación .

Tal y como ya hemos reseñado , el primer motivo del recurso versa sobre la falta de legitimación activa de la actora . Se discrepa en esta alzada de la conclusión alcanzada por el juzgador de la instancia en cuanto que la actora no actúa en beneficio de la comunidad a la vista de las discrepancias y desavenencias existentes entre los distintos copropietarios del inmueble en relación con el contrato que nos ocupa no pudiendo compartir la valoración de la prueba realizas por el juez a quo . ni las conclusiones que de ellas extrae.

Esta excepción ya fue planteada en la instancia y por el juzgadora a quo resuelta en sentido estimatorio mostrando su disconformidad la apelante .La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación activa de cualquier partícipe en el condominio ordinario, cuando actúe en beneficio de la Comunidad de la que forma parte, siempre que no conste oposición de otros comuneros. Dice el Tribunal Supremo que cualquier condueño está facultado para efectuar actos de administración, y que el problema sólo se plantearía cuando se excepciona por el demandado falta de consentimiento de los demás comuneros, o cuando se alega que la acción es perjudicial para los intereses de la comunidad.

Es pacífica la jurisprudencia por tanto la doctrina que recoge la facultad que tiene todo comunero de actuar en juicio por si mismo y en beneficio de la comunidad sin el auxilio procesal expreso del resto de los condóminos , siempre que el resultado positivo de la acción sea evidentemente beneficioso para todos , siempre que no exista oposición de alguno de ellos , sin que en el caso que nos ocupa , ninguno de sus hermanos , en nombre de los cuales actua como mandataria verbal, no conste haya mostrado su oposición o disconformidad .

Por tanto a diferencia de lo apreciado por el referido juzgador, este Tribunal no considera suficientemente acreditado una oposición expresa del resto de los copropietarios que conforman la comunidad de bienes, sin que quepa apreciar que la conducta de la actora apelante al interponer la demanda sea contraria a los intereses de la Comunidad de bienes actuando por el contrario en beneficio de la misma al dirigir su acción frente a la arrendataria procediendo, en consecuencia, atribuirle la legitimación activa que le es negada por dicha demandada y por el juzgador "a quo". Así, no cabe estimar en esta alzada suficiente ni debidamente probada la efectiva concurrencia de una oposición expresa a la demanda por parte el resto de las copropietarias , es mas , consta acreditado que una de las copropietarias Doña Gregoria quien consta a su vez ostentar sobre el inmueble la misma porción que la actora esto es un 25% por titulo preexistente y 1/15 parte de otro 25% como partícipe de la Herencia Yacente de su difunta tía Doña Esmeralda , asistiendo esta al acto de la vista y a preguntas realizadas mostró su conformidad con la demanda deducida ratificando esta.

Es por ello que ha de partirse de un hecho evidente y que ha quedado probado , y que no es otro que tanto la actora , como Doña Gregoria ( quien muestra su conformidad con la demanda presentada de contrario ) son propietarias de un 25% +25% + 1/15 % del 25 % del 25 % ( 1.6667 % ) mas 1/15 % del 25 % del 25 % ( 1.6667 % ) lo que supone un porcentaje del 53,3333% de la vivienda , y una mayoría , con lo cual los que han manifestado su conformidad con la interposición de la demanda de desahucio constituye una mayoría, sin que el resto haya manifestado a lo largo del procedimiento su oposición y asi se recoge en la sentencia recurrida.

A mayor abundamiento consta, aunque ello no hubiera sido preciso por las razones expuestas y las que a continuación expondremos, la actora - apelante aporta, a tenor de lo establecido en el art. 286 LEC, y como hecho nuevo que con posterioridad al dictado de la sentencia, mediante escritura de protolizacion de cuaderno particional otorgada ante el Notario Jose Alicarte Domingo, el 31 de enero de 2025 tuvo lugar la división de la herencia de Doña Esmeralda, la cual se encontraba yacente en el momento de interposición de la demanda que ha dado lugar a los Autos Juicio Verbal Deshaucio 2510/ 2023 y en el momento de la celebración de la vista y dictado de sentencia nº 228/2023 de 11 de octubre de 2025 objeto del presente recurso ; consta que en dicha división se ha adjudicado el 25% del pleno dominio del inmueble sito DIRECCION000 Málaga a Doña Gregoria ,y por tanto consta que las copropietarias que expresamente con mostrado su conformidad con la resolución del contrato reúnen ahora el 75 % de la propiedad del inmueble , lo que constituye una mayoría relevante. Es cierto , que se ha de estar a la situación existente a la presentación de la demanda, pero no podemos obviar que ya en este momento las citadas copropietarias tenían mayoría, mayoría que ha quedado reformada y ampliada, con los particulares que constan en la división de herencia que aparecen en la escritura de protocolización del cuaderno o particional otorgada ante Notario a la que hemos hecho referencia.

El juzgador de instancia argumenta la falta de consentimiento del resto de los copropietarios en la falta de prueba de que la actora actuara de la actora en beneficio de la comunidad, y la existencia de evidentes discrepancias. Ahora bien es preciso hacer constar que las discrepancias no giraban sobre la procedencia de declarar extinto el contrato de arrendamiento suscrito en el año 1971 por expiración del plazo, tras la subrogación que tuvo lugar por la demandada, tras el fallecimiento de padre, arrendatario de la vivienda , es mas consta como en sus declaraciones como testigo, las copropietarias Doña Gregoria y Doña Bárbara, mostraron su acuerdo con la cuestión principal del debate, que no es otro que la expiración del contrato. Las discrepancias, tal y como se hace constar por la apelante, versaban sobre la administración de este inmueble y la persona que debía llevar la referida administración: pues de lo actuado resulta que se cuestiona la continuación del anterior Administrador Almase Sl (quien cuenta con el apoyo de la copropietarias mayoritarias) y la Sra Patricia que consta con el apoyo del resto de los copropietarios. Cuestiones estas ajenas al litigio que nos ocupa, pues como bien se indica en la sentencia dictada " no corresponde a este juicio el entrar en el análisis de las posturas de los copropietario sobre quien debe administrar el inmueble arrendado, ni determinar si el administrador estuvo o no bien cesado o cómo se reparten las rentas , sino determinar si la actora actuando por si misma, puedo hacerlo en beneficio de la Comunidad, y la respuesta ante ello que da esta Sala ha de ser positiva , en contra de la negativa del juzgador de instancia, que no compartimos. Nada desvirtúa a cuanto se ha manifestado , el hecho de que un grupo de los copropietarios consideraban conveniente la suscripción de un nuevo contrato, asi la existencia de negociaciones al respecto. Pues ninguna constancia existe de cuando se hayan podido llevar a cabo las negociaciones al respeto, ni se acredita si han tenido lugar con anterioridad al requerimiento que se efectúa con fecha 15-03- 2023, (documento nº 7 de la demanda) en el cual se requiere a la demandada a celebrar un nuevo contrato o a desalojar la vivienda, siendo el requerimiento efectuado hábil para enervar cualquier prórroga. De cualquier tal y como consta de las declaraciones de los testigos que han depuesto, no ha sido posible desde entonces, la celebración de un contrato nuevo ni en el momento tras el fin de de la subrogación, ni tras los seis meses de Prorroga, ni por tanto no consta probado qe ni el Sr, Ángel Daniel, ni la Sra Patricia (a partir de noviembre de 2021, hayan podido concertar nuevo contrato, al menos este no se ha aportado , ni alegado su existencia.

Es por ello que hemos de concluir que consta acreditado que la actora actúa con el beneplácito expreso de una parte de la copropiedad que sumadas sus participaciones suponen mayoría, sin que se pruebe oposición del resto de los copropietarios ni expresa ni presunta, sobre este particular lo cual no acontece en el supuesto enjuiciado pues las divergencias o discrepancias lo son por motivo distinto.

Es precisamente la imposibilidad de concertar un nuevo contrato, y ello pese al tiempo transcurrido y las gestiones llevadas a cabo del SR. Ángel Daniel y luego por la Sra. Patricia,. a partir de 2021 ante el interés mostrado por la demandada de permanecer en la vivienda lo que ha llevado a la actora al ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo. Extremos estos que constan de la documentación aportada (documentos nº 5 y 7) y la declaración testifical tanto del Sr. Ángel Daniel como la Sra Patricia. Asi el primero a preguntas realizadas afirmó que antes de llegar el fin del termino de subrogación manifestaron su interés de permanecer en la vivienda, llevándose a cabo una serie de contactos que no llegaron a concluir nada. Con posterioridad solicitaron la subrogación de 6 meses acogíendose a lo establecido en el art. 2 del Real decreto Ley de 31 de marzo de 2020 de prórroga extraordinaria para los contratos que vencían dentro del periodo desde la entrada en vigor del Decreto hasta el 31 de Enero de 2021. Transcurrido estos meses comunicaron su intención de buscar otra vivienda, no habiendo contactado mas con ella. En cuanto a la Sra Patricia encargada de la gestión de la vivienda desde finales del 2021 manifestó haber intentado negociaciones para un nuevo contrato, no habiendo celebrado contrato alguno, y que las inquilinas están demorando la firma de in contrato nuevo. Es por ello que de lo actuado consta una voluntad de todos los propietarios de resolver el contrato antiguo y celebrar un nuevo contrato, y ante la imposibilidad la actora ejercita a acción tendente a la resolución contractual y a la recuperación de la posesión, resultando evidente que la recuperación de la posesión, una vez vencido el contrato supone sin duda alguna un indudable beneficio para la Comunidad y para todos los copropietarios.

Por todo lo razonado hemos de concluir que existe mayoría en cuanto a la decisión de emprender acciones judiciales, no existe oposición acreditada al respecto del resto de los copropietarios; que no consta probado oposición del resto de los copropietarios, y que la actora ha actuado en beneficio de la comunidad y no solo en el suyo propia, pues es un indudable beneficio recuperar la vivienda y poder alquilarla de nuevo y obtener un mayor rendimiento que repercuta en todos pues como bien se indica pese a la voluntad de la demandada de celebrar un nuevo contrato para permanecer en dicha vivienda, hasta el momento ha hecho imposible que dicho contrato se haya podido realizar, pues ninguna actuación acredita la actora hasta llevado a cabo con tal finalidad

Debe tenerse especialmente en cuenta que la acción ejercitada por la actora apelante tiene el carácter de acto de administración, compartiendo este Tribunal el criterio seguido en la sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, Sección 4ª, de 26 de octubre de 2022, nº 651/2022, recurso 428/2022, que, sobre la infracción del artículo 398 del Código Civil, establece: «La parte recurrente estima infringido el art. 398 CC al haberse interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de cantidades solamente por uno de los nueve miembros de la comunidad hereditaria sin que, continúa argumentando, conste acreditado que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria. Se invoca por el recurrente una incompleta integración de la legitimación necesaria para ejercitar la acción y pretender lo que se pide.

Asi pues hemos de traer a colación como en orden a la legitimación, en supuestos de comunidades de bienes, es reiteradísima la jurisprudencia que establece que cualquier condómino o comunero está legitimado para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte, como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC, siempre que no actúe en beneficio o interés exclusivo o propio o conste la oposición expresa de otros comuneros a su actuación, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás miembros de la comunidad de bienes ( SSTS núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre; núm. 460/2012, de 13 de julio y jurisprudencia allí citada).

Esta doctrina jurisprudencial resulta de aplicación a los actos de administración entre los que se incluyen el ejercicio de una acción de desahucio (STS de 5 de marzo de marzo; STS de 7 de febrero de 1981). En atención a ello, cualquier comunero está facultado para desahuciar, con tal de que no conste la indubitada oposición expresa del resto de comuneros al ejercicio, en el presente caso, de la acción resolutoria del contrato arrendaticio

Por tanto, el configurar la acción ejercitada como actos de administración ello conlleva que, efectivamente, un único comunero pueda actuar reclamando las mismas en beneficio de la comunidad de bienes, siempre que, como en el caso de autos, no conste oposición expresa a su ejercicio por alguno de los restantes integrantes de la comunidad hereditaria por resultar perjudicial para aquella, supuesto del que no existe ninguna prueba en las actuaciones. En efecto, el reconocimiento de esta legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros ( STS núm. 460/2012, de 13 de julio), la cual puede ser destruida mediante prueba en contrario por parte de aquél que alega su falta de concurrencia hecho que no acontece en el caso de autos. Por otro lado, trayendo a colación lo acordado por esta misma sección en su sentencia de 28 de octubre de 2021 "no existe motivo para entender que la reclamación de rentas producidas por un inmueble de propiedad común es una acción de tales características que tan sólo actuando todos los comuneros se pudiera ejercitar. Por el contrario, se trata de la acción característica que puede ejercitar un comunero actuando en nombre y beneficio de los demás, sin necesidad de recabar su consentimiento, ya que se trata claramente de una acción beneficiosa para la comunidad, no constando en el presente supuesto que exista oposición o controversia en cuanto al ejercicio de la misma" ( SAP de A Coruña núm. 367/2021, de 28 de octubre). El hecho de que ni en su escrito de demanda ni en su suplico haya hecho constar de manera expresa que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria no es razón para negar la legitimación activa, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS núm. 691/2020, de 21 de diciembre; núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS núm. 371/1992, 8 de abril). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS núm. 606/1971, 10 de diciembre).».

Y en cuanto la sentencia de 30 de octubre de 2014, con cita de numerosas sentencias anteriores, y reiterada por la 321/2016, de 18 de mayo, resume la doctrina jurisprudencial, en estos términos:

"Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero, afirma que "es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)""

Asimismo en cuanto a la actuación en provecho de la comunidad, puede confirmarse la objeción de la recurrente. Es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984; 30 de mayo de 1986; 13 de febrero, 21 de septiembre, 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987; 15 de enero de 1988; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad.

Como dijimos en la sentencia de 8 de abril de 1992, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor

En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 24 de junio de 2004:

"ciertamente no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la comunidad de la que forma parte. También se admite tal actuación en interés de todos pese a que éste no se haya indicado expresamente en la demanda, más para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida sólo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece".

Reiteramos esta jurisprudencia nuevamente en las sentencias de 13 de diciembre y de 21 de diciembre de 2006: "sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundara en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor".

Y continua la sentencia mas adelante : "

".- Es cierto que en el suplico de la demanda la actora no declaraba de forma expresa actuar en beneficio de la comunidad, y que la Audiencia incurre en el error de mencionar la comunidad hereditaria, a la que no pertenece la demandante, en lugar de la comunidad postganacial, a la que sí pertenece. Pero este hecho no desvirtúa la razón de fondo en que apoya su ratio decidendi, al aplicar correctamente la jurisprudencia que hemos reseñado conforme a la cual lo relevante no es que en la demanda se diga expresamente que se actúa en nombre e interés de la comunidad, sino que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad a la que pertenece la demandante y la demandada...."

En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 691/ 2.020, de 21 de diciembre de 2.020 que " En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )", y que " es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984 ; 30 de mayo de 1986 ; 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 ; 15 de enero de 1988 ; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad." Así lo reitera la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 198/ 2.023, de 9 de febrero de 2.023.

Es por ello que aplicada estas consideraciones generales , al supuesto que nos ocupa debe desestimarse , por tanto, la falta de legitimación del hoy actor apelante, debe pasarse al estudio y resolución de la acción de desahucio por expiración del plazo. A mayor abundamiento resulta plenamente aplicable al supuesto que nos ocupa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sección 9 de fecha 26 de julio de 2022 en un supuesto de resolución de contrato de arrendamiento , en el que la vivienda pertenecía proindiviso a dos hermanas y se planteo la excepción de falta de legitimación activa de la parte actora , y que la juzgadora de instancia recoge en la sentencia hoy objeto de impugnación . En el escrito de interposición del recurso de apelación se reproduce en esta alzada la excepción de falta de legitimación activa de la parte actora, a fin de ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento, por pertenecer que la vivienda pertenece en proindiviso a la actora y a su hermana, " Como señala la sentencia de esta misma sección n º 179/2022 de 7/04/2022 "La legitimación de un comunero para ejercitar por sí solo acciones en defensa de los intereses de la comunidad ha sido reconocida desde antiguo por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, siempre que actúe en beneficio de la comunidad. Muestra de ello es la sentencia del Tribunal Supremo núm. 1044/1999 (Sala de lo Civil), de 7 diciembre, que cita las de 10 de junio de 1981 (RJ 1981519), 3 de febrero de 1983 (RJ 198301), 18 de diciembre de 1989 (RJ 1989841), 17 de abril de 1990 (RJ 1990721), 8 de abril de 1992 (RJ 1992023) y 6 de junio de 1997 (RJ 1997613); sentencia Tribunal Supremo núm. 364/2003 (Sala de lo Civil, Sección Única), de 10 abril, Recurso de Casación núm. 2575/1997 , y las que cita (Sentencias de 16 abril 1996 [ RJ 1996954 ]; 8 julio 1997 [ RJ 1997013 ]; 16 febrero [ RJ 199869 ] y 11 julio 1998 SIC ; 29 noviembre [RJ 1999139 ] y 7 diciembre 1999 [ RJ 1999 194], entre otras), aunque ello no se haga constar específicamente ( Sentencias 21 junio 1989 SIC y 11 diciembre 1993 [ RJ 1993604]). Así, la STS de 08-04-1992, núm. 342/1992, dice:

"Constituye jurisprudencia reiterada que cualquier comunero puede ejercitar acciones judiciales en beneficio de la comunidad, siempre que no conste en autos la oposición a la acción por alguno de los copartícipes, estando expresamente admitido para las acciones de resolución del contrato de arrendamiento por las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1954 y 25 de enero de 1958 , lo que encuentra apoyo en las facultades de uso de la cosa común que confiere a los copartícipes el artículo 394 del Código civil ."

"Señala la STS de 26 de abril de 1985 que es admisible el ejercicio de acciones por cualquiera de los cotitulares, en beneficio de la comunidad de bienes, siempre presumido sin necesidad de invocación explícita, y en el mismo sentido, las sentencias de 24 de octubre de 1973 , 6 de febrero de 1984 , 14 de mayo de 1985, 30 de noviembre de 1988 y 20 de diciembre de 1989 ."

."

En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 691/ 2.020, de 21 de diciembre de 2.020 que " En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )", y que " es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984 ; 30 de mayo de 1986 ; 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 ; 15 de enero de 1988 ; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad." Así lo reitera la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 198/ 2.023, de 9 de febrero de 2.023.

La sentencia de esta Sección de 24 de marzo de 2.023 indica igualmente que " La STSJC 73/15, de 22 de octubre, hizo extensiva dicha doctrina a la comunidad ordinaria indivisa pues también en ella todo cotitular puede hacer uso de la cosa en común siempre "que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares" ( art. 552. 6.1 CCCat ). El acuerdo de ejercitar una acción de desahucio por precario, en cuanto acto de administración ordinaria, precisa tan solo del voto favorable de la mayoría de los copropietarios, que representan el 'interés de la comunidad'. Es, por lo demás, indiferente que no haya un acuerdo formal documentado siempre que se revele inequívocamente, como en el caso, mediante la interposición de la demanda para la recuperación de la vivienda".

Asi pues del examen de la actuado asi como de de las comunicaciones realizadas por la arrendadora a la arrendataria, se deduce que la voluntad de las herederos era resolver el contrato de arrendamiento, , que la acción de la vivienda por parte de uno de los copropietarios lo sean en interés de la comunidad , cuando esa actuación se presume salvo prueba en contrario, presunción que en el presente caso no ha sido desvirtuada. Maxime cuando no consta probado ni existe indicio o rastro alguno de que ninguno de los demás copropietarios, al margen del demandado arrendatario, se haya opuesto en modo alguno al ejercicio de la acción que nos ocupa, sin que dicho demandado haya intentado siquiera traer a testificar a alguno de dichos múltiples copropietarios para que mostrase su discrepancia. Compartimos en su consecuencia el criterio del juzgador de instancia cuando afirma la legitimación activa de los demandantes para el ejercicio de la acción enderezada a la extinción del contrato de arrendamiento y a la recuperación de la posesión y explotación de las fincas por parte de sus copropietarios, en tanto dicha acción vendría a redundar en beneficio de la comunidad que estos integran y no en exclusivo beneficio de los demandantes.

Es por ello que procede estimar este motivo de apelación y revocar el pronunciamiento contenido en sentencia en el sentido de declarar la legitimación activa de la actora para el ejercicio de la acción ejercitada.

QUINTO.- Se afirma por la parte apelada que resto de los copropietarios no acreditan que no concurre en ellos la condición de gran tenedor, ni se adjunta con la demanda certificación del Registro Propiedad en la que consta la relación de propiedades a nombre de todos los copropietarios , tal como exige el art. 439 .6 LEC , y por tanto la demanda no debió ser admitida, y al hacerlo se esta burlando el cumplimiento del citado requisito.

Ciertamente el artículo 439. 6 de la LEC establece como requisito de procedibilidad para la admisión de la demanda, en los casos previstos en los números 1º, 2º, 4º y 7º, del apartado 1 del artículo 250 de la LEC (EDL 2000/77463), que la parte demandante no tenga la condición de gran tenedora de vivienda en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo (EDL 2023/10103), de tal forma que deberá adjuntarse con la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la actora.

Pero por tratarse de un requisito de procedibilidad es un requisito de admisibilidad de la demanda por lo que su análisis correspondía ex officio al propio Organo judicial en la fase inicial del procedimiento ( artículo 403 de la LEC) ocurriendo que el Decretoinicial , entre otros pronunciamiento, acordó la admisión a trámite de la demanda. El Organo judicial no requirió a la demandante como requisito para la admisibilidad de la demanda la aportación de la justificación ( certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades de la parte actora ) de que no concurría la condición de gran tenedor de vivienda.

Por otro lado una vez dictado el Decreto de admisión a trámite de la demanda antes citado la parte demandada tuvo la oportunidad procesal de denunciar la posible infracción de la norma procedimental recurriendo el Decreto, cosa que no hizo, lo que provocó que la anterior resolución adquiriera firmeza.

Ahora bien, no podemos compartir las conclusiones de la apelada , pues este requisito de admisibilidad se exigia su cumplimiento al actor, sin aplicación extensiva en relación con la acreditación de estos requisitos a y con respecto a todos los que en su caso pudiera sresultar benefiaciados por la resolución recurrida

Sin embargo, el Tribunal Constitucional (Pleno), en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se indica en el fundamento jurídico 7 de dicha sentencia.

Tal y como recoge la SAP, Civil sección 3 del 02 de mayo de 2025 ( ROJ: SAP BI 1098/2025 - ECLI:ES:APBI:2025:1098 ) Sentencia: 167/2025 Recurso: 104/2025

"SEGUNDO.- Sentencia del Tribunal Constitucional de 29 de Enero de 2025 sentencia nº 26 que resuelve el recurso sobre la inconstitucionalidad contra diversos artículos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que establece medidas relacionadas con el derecho a la vivienda en España, en ella se resuelve que no cabe la inconstitucionalidad del artículo invocado por la recurrente.

En esta decisión, el Tribunal ha declarado la inconstitucionalidad y nulidadde los apartados relacionados con la condición de vulnerabilidad económica de los demandados, así como de otros artículos que regulan la admisibilidad de demandas para la recuperación de la posesión de fincas, si no se cumplen ciertos requisitos relacionados con dicha vulnerabilidad. Dichos aspectos fueron considerados demasiado restrictivos y se consideraron como barreras innecesarias al acceso a la justicia.

La ley había sido controvertida desde su promulgación, ya que se argumentó que invadía competencias autonómicas en materia de vivienda y urbanismo, y generaba una invasión de la autonomía local, limitando la capacidad de los ayuntamientos para regular el uso del suelo en su territorio. Los impugnantes sostenían que la ley dificultaba el desarrollo de políticas de vivienda más flexibles y adaptadas a las diferentes realidades locales.

La sentencia del Tribunal Constitucional, que sigue una línea de razonamiento ya anunciada en la STC n.º 79/2024, de 21 de mayo, ECLI:ES:TC:2024:79, subraya la importancia de la autonomía de las comunidades en la gestión de la vivienda y el territorio. En sus fundamentos jurídicos, el Tribunal analiza el impacto de la Ley 12/2023, declarando que algunos de sus artículos suponen una grave vulneración de los derechos de propiedad y del derecho a una tutela judicial efectiva, en concreto destaca el TC que suponen una carga desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva de la parte actoray en consecuencia declara la inconstitucionalidad y nulidadde los siguientes artículos de la LEC:

* Apartados 6 c) y 7 del art. 439 de la LEC.

* Artículo 655 bis de la LEC.

* Artículo 685.2 de la LEC, pero únicamente de los párrafos 5.º al último de este apartado 2, tal y como así lo indica el fundamento jurídico 7.º de la STC 26/2025, al exponer sobre ellos que «Se trata de pasajes que mutatis mutandis reproducen la misma carga desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva de la parte actora que se juzgó inconstitucional en el fundamento jurídico 6 C) c), con remisiones que convierten aquella regla en presupuesto lógico de aplicación de forma que llevó a la declaración de inconstitucionalidad efectuada en el fundamento jurídico 6 C) d), aquí en relación con la demanda ejecutiva sobre bienes hipotecados o pignorados».

El Tribunal también subrayó que, al imponer restricciones sobre el alquiler por parte de grandes tenedores, el legislador buscó responder a la creciente problemática de la falta de acceso a la vivienda digna. Sin embargo, la inconstitucionalidad de estas regulaciones se fundamenta en que constituyen antecedentes de complejidad y barreras para la justicia, lo que imposibilita a los ciudadanos ejercer su derecho a acceder a la jurisdicción.

Destaca el Tribunal Constitucional que no procede exigir como requisito de admisibilidad de la demanda que la parte actora tenga que acreditar la situación de vulnerabilidad económica:

«(...) las condiciones de admisibilidad o de procedibilidad previstas en los arts. 439. 6 c ) y 655 bis.1 LEC , al suponer trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse también a través de medios igual o más asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE ».

De esta resolución se puede concluir con que han sido anuladas las siguientes disposiciones:

-La exigencia de que el gran tenedor acredite si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica antes de presentar una demanda.

-La obligación de someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de interponer la demanda.

-Además, se anulan otras normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( LEC) por estar directamente vinculadas a las anteriores.

El Tribunal Constitucional fundamenta que no se infringe la tutela efectiva en cuanto que considera que estas exigencias vulneran el derecho de acceso a la justicia, al imponer requisitos previos que pueden obstaculizar o retrasar la presentación de la demanda, pero que condicionar la admisión de la demanda a la emisión de un certificado administrativo deja al demandante en una situación de indefensión si la Administración no lo expide en tiempo y forma. Se concluye que exigir una conciliación obligatoria previa, impone una carga desproporcionada al propietario, ya que la conciliación puede ser voluntaria pero no un requisito previo al acceso a la jurisdicción. Por ello, declara también inconstitucionales normas conexas como los artículos 439.7 y 655 bis 2 de la LEC que regulaban la necesidad de acreditar la vulnerabilidad del demandado en procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria al haberse anulado la obligación de presentar dicha acreditación, estos artículos quedan sin base legal y deben eliminarse. Y en efecto, la parte final del artículo 685.2 de la LEC que establecía requisitos adicionales en los procedimientos de ejecución hipotecaria, al depender de las normas anuladas, también es inconstitucional por conexión. Por ello, los grandes tenedores podrán presentar demandas de desahucio sin necesidad de acreditar previamente la vulnerabilidad del inquilino. También desaparece la obligatoriedad de la conciliación previa y se eliminan disposiciones de la LEC que condicionaban la ejecución de desahucios e hipotecas a trámites administrativos previos.

Aclarando el Tribunal Constitucional que la posible situación de vulnerabilidad puede ser valorada dentro del proceso judicial, pero no como requisito previo que condicione el acceso al juez."

Tercero.-La consecuencia de la sentencia transcrita deviene a que la sentencia recurrida deba ser confirmada en cuanto que los requisitos de procedibilidad que invocaba la parte apelante en fundamento a su pretensión revisora de la sentencia han sido declarados inconstitucionales y por ende no son exigibles para admitir la demanda."

SEXTO.- Descartada, por tanto, la falta de legitimación del hoy actor apelante, debe pasarse al estudio y resolución de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad acumuladamente ejercitadas en la demanda.

Es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En cuanto al remitente de la comunicación, también es doctrina comúnmente admitida que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.

Por último, respecto a la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Del examen de los autos se deduce que el contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa y que tiene por objeto la viviendas sita en DIRECCION000 con destino vivienda se celebró el día 16 de noviembre de 1971 , entre Don Héctor en calidad de arrendatario y por Doña Zaida , abuela de la actora , en calidad de arrendadora, quien devino propietaria del citado inmueble por herencia de su padre D. Pablo Jesús . Con fecha 24 de enero de 2019, fallece el arrendatario Sr. Héctor , lo que es comunicado al administrador de la propiedad Don Ángel Daniel, a través de su hija, la hoy demandada Adelaida , comunicación que llevó a cabo por burofax de fecha 19 de febrero de 2019 , mediante el cual pone en conocimiento del Administrador y por ende de la propiedad , tanto el fallecimiento de su padre , así como su intención de subrogarse en el contrato de arrendamiento suscrito por este , acompañando a dicha solicitud de subrogación la documentación necesaria para acreditar las condiciones exigidas por la ley para que dicha Subrogación tuviera lugar , siendo admitida por el plazo legalmente establecido para estos supuestos, todo ello tal y como establece la Disposición Transitoria Segunda B) de la Ley 1994, siendo por ello que el contrato quedaba extinguido a los 2 años del fallecimiento del arrendatario, el 24 de enero de 2021 .Una vez transcurrido el plazo de subrogación fijado por la ley para este tipo de contratos la relación contractual se daba por terminada y así se lo comunicó el Sr. Ángel Daniel a la demandada mediante Burofax cuya copia adjunta como documento nº 5 , sin que fuera necesario comunicación alguna. Consta que antes de finalizar la subrogación la hoy demandada puso de manifiesto al Administrador mediante email de fecha 12 de diciembre de 2020 , cuya copia adjunta su intención de permanecer en la vivienda llegado el final de la subrogación y con posterioridad al mismo habiéndose intentado en múltiples ocasiones negociar y acordar un nuevo contrato , lo que ha sido imposible, no pudiendo dar solución a la situación. Consta asimismo acreditado que transcurrido estos dos años de subrogación la demandada comunicó mediante burofax , al administrador de la propiedad Sr. Ángel Daniel, su derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento por un plazo de seis meses en los términos previstos en el art. 2 del Real Decreto de la Ley 11/2020 de 31 de marzo, burofax que se acompaña como documento nº uno de la contestación a la demanda y que es recepcionado personalmente por el Sr. Ángel Daniel con fecha 29 de junio de 2021 , según consta de la certificación expedida por el servicio de Correos , que se asjunta como documento nº dos . Transcurrido el plazo indicado de los seis meses mas de prorroga , el contrato quedaía extinguido en el mes de octubre de 2021 , fecha esta coincidente con el nombramiento de un nuevo administrador .Operada la tacita reconducción una vez llegado a término el contrato , ante una falta de requerimiento expreso en tal sentido, y con independencia de las conversaciones que hubiera tenido lugar entre las partes tendentes a la suscripción de in nuevo contrato , lo cierto y verdad es que la tacita reconducción tiene efectos tras el vencimiento del mes de octubre del 2022 y lo tendría nuevamente en el mes de octubre de 2023 , ahora bien ello no tiene lugar por cuanto antes del mes de octubre de 2023, en fecha 15-03.2023 se remite burofax a la demandada, por Doña ... y Doña , que como se ha indicado representa a la mayoría de la propiedad , y con un porcentaje superior al 50% en el que se pone de manifiesto : ".....actualmente ocupan la vivienda sin contrato ni iitulo que las legitime para ello " manifestando su intención su intención de dar solución a la situación creada mediante la firma de un nuevo contrato de alquiler en el plazo de diez dias , o de otro modo " solicitaremos judicialmente su desahucio ", y resulta evidente de todo lo actuado que no se ha firmado un nuevo contrato , por cuanto de haberlo efectuado , la demandada sin duda lo habría aportado .No puede admitirse como excusa el cambio de administración , desde el momento que de las declaraciones de ambos administradores se deduce que las conservaciones existieron , sin que el contrato , ya fuera con uno o con otro , se celebrara . A mayor abundamiento no queda constancia de cuando se ha producido dicha negociación con la nueva administradora , y si ha tenido lugar tras el burofax remitido por Doña Florinda y Doña Elvira , y de cualquier forma , seria irrelevante a la vista de los términos del requerimiento y la falta de prueba de la celebración de un nuevo contrato-

Asi pues si bien la arrendataria continuo en el uso de la vivienda, lo fue no en virtud de dicho contrato, sino en virtud de la tácita reconducción, produciéndose la tácita reconducción conforme establece el artículo 1556 del C. civil, cuando el arrendatario continuo en el uso de la vivienda durante 15 días una vez terminado el contrato, en cuyo caso la duración del nuevo contrato lo es por años si la renta se hubiera pactado de esta forma, conforme establece el artúclo1581 del C. civil, .

. Ahora bien , una vez remitido el burofax de fecha 15- 03- 2023 aportado , una nueva tacita reconducción anual no puede tener lugar, dado que dos copropietarias que representan una mayoría superior al 50 % , sin que conste oposición expresa del resto, requiere expresamente en los términos ya indicados , con lo que demuestran su voluntad y manifiestan no estar de acuerdo con su permanencia en dicha vivienda si no se celebra un nuevo contrato y requiere a la demandada y a su hermana que la vienen ocupando para que la desaloje , continuando estas viviendo en el inmueble arrendado , ante lo cual , interpone la correspondiente demanda de resolución contractual y desahucio que ha dado lugar al presente procedimiento.

Las notificaciones a que antes hemos hecho referencia constan efectuadas en forma, por cuanto es conocida y reiterada la jurisprudencia, que establece que la notificación tiene siempre naturaleza unilateral, y no se encuentra sujeta a forma, si a su prueba, que dado su carácter receptivo en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario , cuando satisfecha esta cuando, como ocurre en el supuesto que nos ocupa se utiliza todos los medios a su alcance, y ello acontece en este supuesto. El hecho de que el requerimiento se haga directamente por las dos propietarias con mayoría. Doña Florinda y Doña Elvira , y no el Administrador no le priva de eficacia desde el momento que no solo el Administrador estaría facultado, para realizar directamente el requerimiento previo a la demanda , pudiendo directamente realizarlo los copropietarios del inmueble , tal y como ha quedado razonado a lo largo de esta sentencia.

El requerimiento practicado, a través de burofax postal remitido por servicios de aplicaciones online, aunque no lleve a ser entregado, es valido para el cumplimiento del requisito del preaviso. Por tanto las comunicaciones remitidas a las que nos hemos referido comunican con claridad la voluntad de resolver el contrato y por tanto no cabe entender que tras su realización se produjera la tácita reconducción , sino la extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda .Al constar que es manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato , se produce por tanto la extinción , cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación "

Por otro lado el hecho de que la parte demandada y ahora apelante no reconozca ningún valor ni eficacia probatoria a los documentos aportados por la actora a los autos, en especial de los burofax remitidos a fin de comunicar su voluntad de resolver el contrato, no por ellos priva de eficacia probatoria a dichos documentos. En cuanto a la validez y eficacia probatoria de los documentos privados debe tenerse en cuenta lo establecido en la sentencia nº 388/2018 de esta Sección, de 27/09/2018 : "en cuanto al régimen y valor probatorio de los documentos privados el artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que tendrán la misma eficacia probatoria que los documentos públicos, pero sin que esto excluya, conforme a reiterada doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo (sentencia, por ejemplo, de 27 de enero de 1987 ), que el documento no reconocido legalmente carezca en absoluto de valor probatorio, ya que ello supondría tanto como dejar al arbitrio de una parte la eficacia probatoria del documento y demostrada y declarada la autenticidad de los documentos privados -su eficacia "inter partes" es igual que la de los públicos, quedando en consecuencia centrada la diferencia entre unos y otros a su eficacia frente a terceros ajenos al documento cuestionado, de modo que los documentos privados sólo producen efecto entre las partes que los han suscrito (eficacia relativa, "inter partes"), mientras que los documentos públicos, en virtud de la fe pública inherente a la intervención del Notario o fedatario público-, determina la eficacia de tales documentos frente a terceros (eficacia "era omines") respecto a la fecha y al hecho que motiva su otorgamiento.

En el presente caso constando en los autos que la parte actora y ahora apelante ha acreditado su voluntad y oposición a la prórroga del contrato, como se deduce de los comunicaciones enviados a la parte apelante, y, ha de entenderse que si existió esa comunicación y esa voluntad de las arrendadoras de oponerse a la prórroga del contrato existen entre ellas en virtud de la tacita reconducción. No es necesario que el sujeto a quien va dirigida la comunicación llegue a conocer la misma para que se entienda recibida. Es suficiente que la remisión se efectúe en condiciones tales que el destinatario actuando con una diligencia normal, esté en condiciones de poder recibir la comunicación. Pues, como dijo la sentencia del Tribunal Supremo de 2/3/07, no puede quedar a la voluntad del destinatario la recepción de las comunicaciones remitidas pues ello no sería admisible, bastando la prueba de la remisión en las condiciones indicadas.

Por otra parte realizadas las notificaciones en forma no puede oponer la demandada que no h sido recibida personalmente por la arrendataria ya que según establece el articulo 161.3 de la LEC , si el domicilio en que se pretende practicar la comunicación fuere el lugar en que el destinatario tenga su domicilio o fuere la vivienda arrendada al demandado y no se encontrare podrá efectuarse la entrega a cualquier empleado , familiar o persona con la que conviva que se encuentre en dicho lugar , mayor de catorce años. Ademas la no recepción del requerimiento fehaciente por causa imputable al arrendatario , que no lo recoge mediando aviso , no impide que desencadene su eficacia

Las notificaciones realizadas a la demandada, con una antelación superior a los cuatro meses hoy apelada lo han sido en la finca arrendada y además han sido realizadas válidamente con efectos de evitar una tacita reconducción , y resulta clara la voluntad en el contenido Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo : "la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001, 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".

Las notificaciones por burofax remitidas en la forma realizada resultan eficaces a los efectos pretendidos, correspondiendo al destinatario acreditar que su falta de recepción deriva de una serie de circunstancias que no le son imputables. Asi pues, ante un requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de maniesto rechazo por parte del destinatario a su recepción, sino que corresponde a este acreditar que esta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad, por tanto, aun cuando no haya efectivamente recibido el mismo, el requerimiento ha de desplegar efectos, ya que de otro modo bastaría que el destinatario adoptara una conducta pasiva u omisiva dejando de recoger la comunicación remitida para dejar sin efecto el ejercicio de un legítimo derecho del arrendador , y supondría tanto como dejar en manos del deudor la posibilidad de cumplir dicho requisito de forma .

La apelada asimismo el supuesto de autos no cuestiona el envío del burofax del cursadas electrónicamente, sino en la recepción de esas comunicaciones, sobre las que el Doc. 7 de la demanda, acuse de recibo de burofax electrónico remitido en nombre de Doña Florinda y Doña Elvira, a la arrendataria en fecha 15 de mayo de 2023, dice lo que sigue:

EXTERNALIZACIÓN DE NOTIFICADOS Y APLICACIONES ONLINE SL acredita el siguiente acuse de recibo firmado electrónicamente mediante certificado emitido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre de España expresamente para NOTIFICADOS, relativo a burofax tramitado en la plataforma electrónica de NOTIFICADOS cuyos datos se reflejan a continuación:

Localizador del burofax: NUM000

Fecha y hora de envío: Miércoles, 15 de marzo 2023, 23,50 hs.

Remitente: Maria Josefa Pérez Abogados Cuenca

Destinatario: Adelaida y Matilde DIRECCION000 ( Málaga )

El estado actual del burofax es el siguiente: No retirado de la oficina el viernes 31 de Marzo de 2023

Relativo al mismo se han registro las siguientes acciones . Enviado el 15/03/ 2013 23: 50 . Tránsito el 16/03/2023 20:50 . Transito el dia 7/03/2023 08: 48 .Reparto el 17/03/2023 09:33.Ausenre el17/03/ 2023 13: 39. Transito el 20/03/23. 07.00Reparto el 20/0/2023 08:58 .Ausente el 20/03/2023 13.27 : Pendiente de recoger en oficina el 20/03/2023 14: 27.No retirado de la oficina el 31 /03/2023 08: 56.Destruido el 31/03/2023 09:06.Finalizado 31/03/2023 10:03 .

Y con ello basta para que se entienda hecha la notificación porque la naturaleza recepticia del acto de comunicación implica en sí misma una colaboración del notificado que debe aceptarla, de modo que si así no lo hace, estando en su mano hacerlo, ha de estimarse cumplido este requisito; en consecuencia cuando la notificación se frustra por culpa del destinatario, que por la razón que sea se resiste a recoger la notificación, debe entenderse cumplido dicho trámite siempre que se haya desplegado la diligencia normal exigible para llevarla a cabo.

En tal sentido, es ilustrativa la SAP Oviedo, sec. 6ª, de 29 de septiembre de 2022,

:" Es pues irrefutable que la actora remitió la reclamación extrajudicial a la dirección de correo indicada por la demandada y con ello basta para que se entienda hecha la notificación porque la naturaleza recepticia del acto de comunicación implica en sí misma una colaboración del notificado que debe aceptarla o recogerla, de modo que si así no lo hace, estando en su mano hacerlo, ha de estimarse cumplido este requisito; en consecuencia cuando la notificación se frustra por culpa del destinatario, que por la razón que sea se resiste a recoger la notificación, debe entenderse cumplido dicho trámite siempre que se haya desplegado la diligencia normal exigible para llevarla a cabo, pues en otro caso resultaría que se impediría al acreedor exigir su crédito frente al deudor incumplidor, cuya tutela judicial no es superior a la propia del acreedor; no estará de más recordar, por ejemplo, que el artículo 161.2 de la LEC indica que cuando el interesado en el acto de comunicación se negara a recibirla deberá ser amonestado y, de insistir, en su oposición se le advertirá que la copia de la resolución o la cédula quedan a su disposición en la Secretaría del Juzgado, pero el acto de comunicación adquiere eficacia desde ese mismo momento pese a que no se ha producido la entrega material; en parecido sentido podríamos reseñar que esa es también la consecuencia que propugna el artículo 1.262 del Cc . cuando al regular la perfección del contrato cuando la oferta y la aceptación no se producen en unidad de acto indica que el contrato existe desde que el oferente no puede ignorar la aceptación del otro contratante sin faltar a la buena fe; y por último podríamos añadir aún la conocida doctrina constitucional que en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva sanciona que nadie puede hacer valer la indefensión que nace de sus propios actos, de modo que reiteramos una vez más que quien debe soportar las consecuencias de su pasividad es quien incurre en negligencia o deliberadamente se opone a recibir la comunicación de que se trate, y no quien obró con exacto cumplimiento de lo pactado".

La apelada insiste sobre la falta de capacidad para ser parte, en la falta de legitimación de la parte actora, y en la falta de comunicación fehaciente a la parte arrendataria de su voluntad de no prorrogar el contrato, si bien , estas cuestiones han sido ya objeto de resolución en fundamentos anteriores a los cuales nos remitimos y damos por reproducidos por economía procesal.

. Por lo tanto, a modo de resumen hemos de reseñar que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere imprescindiblemente, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1.254, 1.261 y 1.262 del Código Civil) . Y en nuestro caso y como ya señalamos, habiendo manifestado la parte actora de forma expresa y fehaciente a través del burofax de remitido su voluntad contraria para un nuevo contrato de arrendamiento del local, estimamos suficiente dicho requerimiento para impedir la tácita reconducción del local en copropiedad, de modo que sí consideramos requerimiento válido para impedir la tácita reconducción el efectuado porla actora y su hermana , ya que al encontrarse el arrendamiento en situación de tácita reconducción, la inexistencia de la mayoría exigida para constituir un nuevo arrendamiento conlleva su extinción, por lo que consideramos en dicho sentido que la extinción del contrato de arrendamiento hubo de ser declarada por los argumentos que mantenía la actora en su demanda y ahora en su impugnación (los cuales hemos expuesto y compartimos).

Así pues, se estima la apelación de la actora, de modo que se ha de declarar la extinción del arrendamiento con las consecuencias que le son inherentes .

Solo cabe añadir a cuanto se ha expuesto que aun estimando la demanda en su integridad no podemos efectuar declaración expresa de actuación con mala fe pretendida a la vista de las divergencias de la Comunidad de bienes en cuanto algunos aspectos relativos a l vivienda alquilada y su administración , aun cuando esta no afectara a la voluntad real de dar por finalizado el contrato de arrendamiento , si no suscribían un nuevo contrato de arrendamiento.

SEPTIMO.- En virtud de lo hasta aquí expuesto, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida en el sentido de estimar la demanda deducida y declarar haber lugar al desahucio de la vivienda objeto de las presentes actuaciones condenando a la demandada al pago de las costas causadas en la instancia en aplicación del vencimiento objetivo, sin que concurran circunstancias excepcionales que aconseje su no imposición.

Además la estimación del recurso de apelación supone que no se impongan las costas del recurso a ninguna de las partes ( art. 398.1 LEC) .

.En cuanto al depósito, la estimación del recurso conlleva la devolución del depósito constituido para recurrir a la apelante ( DA 15ª 8 LOPJ) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación