Sentencia Civil 479/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 905/2024 de 30 de junio del 2025

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el presente recurso de apelación, apreciase la nulidad de actuaciones procesales ante la falta de requerimiento de pago enervador, una vez que en el acto de la vista la parte actora renunció a la acción de desahucio por expiración del plazo, y se retrotraigan las actuaciones al momento inmediatamente anterior a la infracción procesal invalidante referida. Alegó que, habiendo estimado la sentencia apelada la demanda interpuesta de contrario, es objeto del presente recurso de apelación el pronunciamiento en su integridad. Entiende que es indebida la denegación del derecho de esta parte a enervar la acción de desahucio. Renuncia sobrevenida en el acto de la vista a la acción de desahucio por expiración del plazo y modificación (reducción sustancial) de la deuda reclamada. La demanda en su día presentada por la parte actora fundó el desahucio instado en dos causas: la expiración del plazo contractual y el impago rentas. En efecto, sostenía la demandante que el contrato de arrendamiento en su día celebrado venció, por expiración del plazo, el 15 de mayo de 2022 y que, partir de entonces, los demandados venían acumulando una deuda que se iba devengando a razón de 100 euros al día, por ser esta la tarifa diaria que exigía para los alquileres turísticos. Por el contrario, la postura de esta parte, incluso con anterioridad a la judicialización del conflicto, siempre fue contraria a la tesis de la expiración del plazo del arriendo, por considerar constituida, en atención a las circunstancias expuestas y justificadas en la demanda, una relación de arrendamiento de vivienda habitual. En consonancia con dicha tesis, los demandados, aun después del 15 de mayo de 2022, continuaron abonando la renta pactada, esto es 650 euros mensuales y una vez que fueron notificados por la nueva propietaria, es decir, la apelada, sobre la adquisición de la propiedad de la vivienda y consecuente subrogación en la posición de arrendadora, le ofrecieron, mediante comunicación fehaciente notificada el 4 de agosto de 2022, abonar el importe de dicha renta en la cuenta que a tal efecto se les indicase. Así las cosas, la demandante liquidó a fecha de presentación de la demanda - 4 de octubre de 2022 - el importe de la deuda reclamada en 7.800 euros, resultantes de aplicar la tarifa diaria antes expuesta desde la pretendida expiración del plazo y descontadas las cantidades ya abonadas. El Decreto de admisión a trámite de la demanda, en concordancia con los pedimentos de la misma, indicaba el derecho de los demandados a enervar la acción de desahucio "por la totalidad de la deuda reclamada, así como las cantidades debidas hasta el día en que efectúe el pago". En consecuencia, las condiciones para enervar la acción quedaron definidas, como es lógico, en función de la petición de la parte actora, lo que exigía abonar 7.800 euros más 100 euros diarios desde el 5 de octubre de 2022, día posterior al de presentación de la demanda, hasta el 14 de diciembre, fecha de notificación del decreto de admisión de la demanda y emplazamiento para contestarla. En total, 14.900 euros. Ciertamente, el derecho a la enervación de la acción de desahucio por expiración del plazo así configurado no fue ejercido por esta parte, toda vez que exigía un desembolso que los demandados no estaban en disposición de hacer y que, además, había sido calculado con arreglo a una renta que en ningún caso era debida, como además se puso finalmente de manifiesto por la propia actuación de la demandante en el acto de la vista. En efecto, en el acto de la vista, celebrado el 22 de junio de 2023, de forma absolutamente inesperada, la parte actora renunció a la acción de desahucio con fundamento en la expiración del plazo y consiguiente reclamación de cantidad a razón de 100 euros diarios, admitiendo así la vigencia del vínculo arrendaticio y la obligación de pago por los demandados de una renta de 650 euros, manteniendo la acción de desahucio, pero por el impago de esta renta, la pactada, es decir, 650 euros mensuales. En definitiva, por efecto de la renuncia efectuada por la demandante, la deuda reclamada se redujo sustancialmente hasta el punto de coincidir con la tesis que esta parte venía sosteniendo desde el principio. Téngase en cuenta que la renta que se reclamaba en la demanda era prácticamente cinco veces superior a la acordada en el contrato suscrito entre las partes. Pues bien, sentado todo lo anterior, ante la renuncia de la acción efectuada por parte actora, esta parte opuso su derecho a enervar la acción de desahucio por impago de la renta pactada, pues ciertamente no se le ha permitido ejercer tal derecho una vez que la demandante redujo sustancialmente la deuda reclamada al renunciar a la acción de desahucio por expiración del plazo con la pretendida obligación de pagar una renta a razón de 100 euros diarios. La sentencia, de forma contraria a Derecho a nuestro entender, rechaza la anterior postura. Y el razonamiento se limita a desestimar de plano por extemporánea la alegación realizada sin tener en cuenta los muy relevantes efectos que respecto de la enervación se produjeron como consecuencia de la renuncia efectuada por la parte actora en el acto de la vista, pues lo cierto - no se puede afirmar lo contrario - es que esta parte nunca tuvo la oportunidad de enervar el desahucio mediante el pago de la renta pactada en el contrato. Con cita del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añadió la parte apelante que la renuncia de la acción de desahucio por expiración del plazo y consecuente renuncia a reclamar una cantidad equivalente a 100 euros al día efectuada en el acto de la vista dio lugar a una modificación sustancial del objeto de la demanda, especialmente en lo relativo a la deuda reclamada de contrario, que quedó circunscrita a 650 euros mensuales en lugar de 3.000 euros. Por su parte, el impago de la renta pactada se debía a causas imputables al arrendador, como es la circunstancia de no comunicar a la arrendataria la forma en que ésta debía de pagar la renta. Por tanto, resulta en todo punto contrario a Derecho, y más en particular a lo dispuesto en el art. 22.4 LEC, la afirmación de que, atendidas las circunstancias concurrentes, ésta parte pudo enervar la acción de desahucio atendiendo el requerimiento de pago contenido el Decreto de 14 de noviembre de 2022, y ello por cuanto que para enervar la acción conforme a lo señalado en dicho Decreto esta parte hubiera tenido que abonar 14.800 euros, mientras que la cantidad debida a dicha fecha, según quedó definida la deuda reclamada posteriormente en el acto de la vista, hubiera sido considerablemente menor, teniendo además en cuenta el pago de 2.900 euros que la demandante reconoció haber recibido a fecha de la demanda. En definitiva, no es admisible cercenar el derecho del arrendatario a enervar la acción de desahucio con base en la conducta unilateral del arrendador ya referida. La mala fe de la parte actora resulta patente, pues mediante esta torticera estrategia procesal, avalada por un criterio judicial errático y que aparece desprovisto de justificación y de análisis de las anteriores circunstancias, ha conseguido cercenar e impedir que los demandados pudieran o bien pagar puntualmente la renta contractual pactada, o bien enervar en tiempo y forma la acción de desahucio conforme a la deuda final y efectivamente reclamada. Con cita del art. 438.5 LEC concluyó que se había omitido este trámite esencial en todo procedimiento de desahucio, provocando indefensión a esta parte, y los actos procesales posteriores devienen nulos de pleno derecho conforme al art. 225 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo retrotraerse las actuaciones al momento en que se produjo indefensión. En consecuencia, procede dictar una sentencia en que, revocando la sentencia dictada en la instancia, la declare nula y acuerde conferir a los demandados el derecho a enervar la acción de desahucio mediante el pago de la cantidad finalmente reclamada, calculada con arreglo a la renta pactada en el contrato celebrado entre las partes. En materia de costas, rige lo dispuesto en el art. 398 LEC.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso y con expresa imposición de costas a los recurrentes, añadiendo que en la demanda se ejercitó una acción de resolución del contrato de arrendamiento de apartamento turístico suscrito entre las partes por expiración del plazo pactado, junto a otra de reclamación de cantidad a razón de 100 euros diarios por el uso del citado apartamento a contar desde la citada expiración; y otra subsidiaria de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta. Y, ante la argucia procesal anunciada por los demandados -con la que pretendían perpetuar la indebida ocupación del apartamento turístico -, esta parte optó por renunciar en el acto de la vista a la acción principal con el único propósito de evitar una nueva dilación en la resolución definitiva del asunto, centrándose tan solo en la acción subsidiaria de resolución del contrato por falta de pago de la renta y accedió a reducir las rentas reclamadas a la cantidad que los propios demandados sí reconocían como debidas, con el único propósito de dejar en evidencia la absoluta voluntad incumplidora de los demandados. Esa es la única razón por la que se decidió desistir de la acción principal y no, como con pleno conocimiento de su falsedad se expone en el recurso, otra distinta. En cuanto al incumplimiento del pago de la renta por parte de los demandados, lo cierto es que los demandados no pagaban la renta desde el mes de septiembre de 2022. Antes, por tanto, de ser presentada la demanda. Es más, tras la presentación de la demanda en la que se instaba asimismo la resolución del contrato por impago de la renta, decidieron no consignar judicialmente renta alguna (nuevamente ni la reclamada por la actora, ni la que ellos mismos consideraban legítima), pese a haber anunciado en el cruce de comunicaciones previas al juicio existentes entre las partes que procederían a realizar dicha consignación. Y precisamente ante tal circunstancia (ausencia total del pago de rentas), la actora envío a los demandados cinco semanas antes de la celebración del Juicio un requerimiento en el que les reclamaba el pago de al menos los 650 euros/mes, debidos desde el mes de septiembre de 2022, que habían decidido dejar de pagar. Siendo así que los demandados, lejos de exponer nada acerca de que debieran ser nuevamente requeridos judicialmente para poder enervar la acción mediante el pago (como ahora alegan en el recurso), contestaron con fecha 22/5/2023 al anterior requerimiento admitiendo su deber de pago, así como requiriendo el número de Petición que fue inmediatamente respondida por la actora al día siguiente mediante nueva comunicación en la que les indicaba el número de cuenta donde debían hacer el ingreso de las referidas rentas "no discutidas". Así las cosas, y transcurrido un mes desde aquellas comunicaciones, los demandados se presentaron al Juicio sin haber pagado renta alguna a la actora (pese a haber manifestado en su comunicación de 22/5/23 que así lo harían), y sin haber procedido a la consignación judicial de las mismas. Con plena conciencia de tal incumplimiento y con la convicción - finalmente frustrada por esta parte - de que el pleito se demoraría mucho más. En efecto, por más que sea hasta cierto punto comprensible que la sentencia dictada no sea del agrado de los demandados, lo cierto es que la misma ha sido dictada con plenas garantías para ellos. Y ello por cuanto, si de verdad hubieran querido cumplir con su obligación de pago de la renta, al menos con la que "según ellos" era la debida: Pudieron haberlas consignado al momento de contestar a la demanda y no lo hicieron. Pudieron haber transferido esas mismas rentas a la cuenta comunicada por la actora un mes antes de la celebración de la vista del juicio, lo que tampoco aconteció. Y pudieron incluso finalmente consignar las rentas debidas la misma mañana de celebración del juicio (22/6/23), lo que igualmente declinaron hacer. Circunstancias que acreditan las oportunidades procesales que, antes del dictado de la sentencia, han tenido para poder cumplir con el pago de la renta. En cualquier caso, el único argumento dado por los demandados para sostener su recurso, consistente en que el Juzgado no les notificó "formalmente" una nueva posibilidad de enervación, debe ser rechazado de plano al quebrar claramente el principio procesal que impide ir contra los actos propios. Por ello es absoluta la corrección de la sentencia de instancia: los demandados debieron consignar las rentas por ellos admitidas, de haber querido realmente enervar el desahucio, en el plazo conferido en el Decreto de admisión. Siendo incorrecto, y desde luego absolutamente interesado, cuanto se expone en el recurso con relación a que dicha resolución solo les permitía enervar el desahucio mediante la consignación de las rentas reclamadas en la demanda (a razón de 100 euros día) y no mediante la consignación de las rentas que ellos consideraban apropiadas. Pues dicha resolución nada dice al respecto, ni nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil limita la enervación al pago de las cantidades reclamadas en demanda. En este sentido, el artículo 440.3 LEC es claro cuando otorga efectos enervantes tanto a poner a disposición de el arrendador en el tribunal o notarialmente el importe reclamado en la demanda, como al pago total de lo que deba. Siendo precisamente esa otra opción (pago total de lo debido) lo que habría legitimado a los demandados para pretender enervar la acción de desahucio fundamentada en el impago de rentas, mediante la consignación de las cantidades que resultaren a razón de los 650 euros mensuales que ellos consideraban debidos. Por tanto, la LEC admite la pretensión de enervación en contestación a la demanda mediante la consignación de la renta que el demandado entienda como debida (sin que tenga que ser la reclamada en la demanda, puesto que ya hemos visto que la LEC admite ambas), por más que la corrección de las cantidades ingresadas y sus efectos enervantes se pospongan al dictado de la sentencia. Y por ello el decreto permitió a los demandados el ejercicio de su pretensión enervatoria mediante la consignación de las cantidades debidas (según ellos, claro). Pero, aun cuando a meros efectos dialécticos partiéramos de que la citada resolución apuntara como única posibilidad con efectos enervantes la de consignar las cantidades reclamadas en la demanda, lo cierto es que lo que deberían haber hecho los demandados (que han estado asistidos por un Letrado mucho antes de quedar judicializado el asunto) es recurrir en reposición el citado Decreto, pues es obvio que, tal y como recoge el artículo 440.4 LEC ya apuntado, se puede ejercitar la pretensión enervadora mediante la consignación de la cantidad que uno considere como realmente debida.

TERCERO.- Considerando que expresa el Juez "a quo" que la parte demandante solicita se declare la resolución del contrato por falta de pago y que le sean satisfechas las cantidades que el arrendatario debe por rentas impagadas, y se proceda al desahucio de la parte demandada. Añade que la demandada presentó escrito de oposición. Y razona, seguidamente, que en todo contrato de arrendamiento, ya se concierte verbalmente o de forma escrita, es obligación esencial del arrendatario la de pagar la renta o precio del arrendamiento en los términos convenidos con el arrendador, según se desprende del artículo 1555 del Código Civil, y el incumplimiento de esta obligación determina que el arrendador pueda exigir el pago de dichas rentas. En los presentes autos, la parte actora ha manifestado que concertó con la parte demandada un contrato de arrendamiento cuya renta ha sido impagada. La parte demandada sostuvo que no había pagado porque la actora no le había indicado el número de cuenta bancaria en el que ingresar las rentas o una forma alternativa de pago. La actora negó estos extremos, aportando burofax de mayo de 2023 reclamando las rentas debidas según el contrato y certificado de "Royal Suites" de 22 de junio de 2023 que confirma que no se han ingresado las cantidades debidas. En cuanto a la solicitud de la demandada en el acto del juicio, relativa a una posible enervación de la acción, considera el juzgador que la misma es extemporánea, ya que debió de producirse en el plazo y la forma prevista en el decreto de fecha 14 de noviembre de 2022. En atención a lo expuesto, entiende que procede en este caso estimar la acción ejercitada, condenando a la demandada al pago de 5.800 euros más las cantidades devengadas durante la tramitación del procedimiento y hasta el efectivo desalojo del inmueble. Y, con arreglo al criterio del vencimiento, consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberán imponerse a la parte demandada las costas causadas en el presente procedimiento. En definitiva, desestima la oposición formulada por la representación de los demandados y, en consecuencia, estima la demanda interpuesta por la actora, declarando resuelto el contrato de arrendamiento sobre el apartamento turístico número NUM000 sito en el complejo conocido como "Royal Suites de Marbella" y condena a la parte demandada a pagar a la actora 5.800 euros, más las rentas que se devenguen desde la fecha de la sentencia hasta el lanzamiento. Además, condena a la demandada y a quienes con ella convivan a desalojar el inmueble, dejándolo libre, expedito y a disposición de la arrendadora, con el apercibimiento de que si no lo hicieren serán lanzados a su costa de la misma, todo ello con expresa condena es costas a la parte demandada.

CUARTO.- Considerando que sostienen los demandados como apelantes que debe decretarse la nulidad de lo actuado en tanto falta el preceptivo requerimiento de pago por parte de la entidad arrendadora, lo que impidió la enervación de la pretensión de la actora al no dar a los arrendatarios la posibilidad de abonar o consignar las rentas debidas. En el estudio del único motivo del recurso debe partirse de lo que dispone el artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial: "2. Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal". Y ello en relación directa con el artículo 6º del Código Civil que, a su vez, establece: "4. Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir". Bajo este prisma, como mantiene la parte apelada y se refleja en la prueba documental aportada a los autos, la entidad demandante optó por renunciar en el acto de la vista a la acción principal ejercitada - la acción de resolución del contrato de arrendamiento de apartamento turístico suscrito entre las partes, por expiración del plazo pactado, junto a la de reclamación de cantidad por el uso del citado apartamento - manteniendo ya en exclusiva la inicialmente subsidiaria de resolución del contrato de arrendamiento (de vivienda) por falta de pago de la renta. Estamos pues no ante un contrato que se suscribe bajo la denominación de arrendamiento de temporada, o vacacional, o utilizando otros nombres, sino que en realidad, y por admisión de la arrendadora ya en el proceso, se trata de un contrato para atender a una necesidad de vivienda habitual o domicilio de una persona con carácter permanente, y ha de ser considerado contrato de arrendamiento de vivienda, pues el requisito de temporalidad no guarda relación con el plazo de duración del contrato, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento; en consecuencia, es un arrendamiento de vivienda habitual sometido a la LAU y que, por aplicación de su artículo 9º, tiene una una duración mínima de siete años al ser la arrendadora una persona jurídica, y, por tanto, aunque se pacte una duración inferior, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario manifieste con una antelación de 30 días a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo. Ahora bien, es causa de resolución el incumplimiento de la principal obligación del arrendatario que usa en esos términos el inmueble: el pago, según lo pactado, de la renta que se vaya devengando. La parte demandante, como se deduce de lo actuado, alegando su único propósito de evitar una nueva dilación en la resolución definitiva del asunto, se centró tan solo en la acción (subsidiaria) de resolución del contrato por falta de pago de la renta, y accedió a reducir las rentas reclamadas a la cantidad que los propios demandados reconocían como debidas. Consta que había incumplimiento del pago de la renta por parte de los demandados, pues lo cierto es que no la pagaban desde el mes de septiembre del año 2022. Y, tras la presentación de la demanda con posterioridad, en la que se solicitaba la resolución del contrato por impago de la renta, no consta consignación judicial de renta alguna (como apunta la parte apelada, "ni la reclamada por la actora, ni la que ellos mismos consideraban legítima"). Consta que anunciaron, en comunicaciones previas al juicio que intercambiaron las partes, que procederían a realizar dicha consignación; pero, al no materializarse dicho anuncio, la actora envío a los demandados, con más de un mes de antelación a la celebración del juicio, un requerimiento en el que les reclamaba el pago de al menos los 650 euros/mes, debidos desde el mes de septiembre de 2022, que habían decidido dejar de pagar. Entiende la Sala que se trata de un requerimiento formal que tiene carácter enervatorio, y que los demandados nada expusieron sobre que debieran ser nuevamente requeridos judicialmente para poder enervar la acción mediante el pago - siendo ésta la fundamental alegación del recurso - sino que contestaron en fecha 22 de mayo de 2023 al anterior requerimiento admitiendo su deber de pago y requiriendo el número de petición, lo que fue inmediatamente respondido por la actora, al día siguiente, mediante nueva comunicación en la que les indicaba el número de cuenta donde debían hacer el ingreso de, al menos, las rentas no discutidas. Transcurrido un mes, los demandados se presentaron al juicio sin haber pagado renta alguna a la actora y sin haber procedido tampoco a su consignación judicial. Entendiendo la Sala que se efectuó el requerimiento, formalmente hábil para la enervación, y que la parte arrendataria, y ahora demandada y apelante, no enervó la acción por causa solo a ella atribuible. En consecuencia, ha de atenderse a la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre que los contratos son lo que son, según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son, ya que la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes. Y habrá de estarse al contenido real, al contenido obligacional convenido y al protagonismo que las partes adquieren. Para ello, habrá de tenerse en cuenta su contenido, que permitirá su encaje en una figura ya establecida, o determinar su carácter atípico, y semejanza con otros negocios típicos. Una vez concretada su naturaleza, será posible aplicar las normas jurídicas correspondientes y, mediatamente, que efectos derivan de la voluntad de los contratantes. Aplicando tal doctrina al caso ahora enjuiciado, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda regulado por las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ante una demanda de la arrendadora a fin de que se resuelva por causa del impago de la renta por los arrendatarios. Consta que para ellos fueron requeridos entes de presentada la demanda y también con posterioridad, así como en la demanda y durante el proceso, sin que conste que los arrendatarios, ahora demandados, hayan abonado las rentas que reconocen impagadas, ni tampoco que las hayan consignado judicialmente. No solo han perdido el derecho a enervar la acción, sino que ha de resolverse el contrato como pretende la demandante, así como condenar a los demandados a abonar la renta debida y aquella que se devengue hasta el abandono de la vivienda o, en su defecto, hasta el lanzamiento. Dice bien el Juez "a quo" que en todo contrato de arrendamiento, ya se concierte verbalmente o de forma escrita, es obligación esencial del arrendatario la de pagar la renta o precio del arrendamiento en los términos convenidos con el arrendador, según se desprende del artículo 1555 del Código Civil, y el incumplimiento de esta obligación determina que el arrendador pueda exigir el pago de dichas rentas. Comprobado, según resulta de la prueba practicada, que la causante de la demandante concertó con la parte demandada un contrato de arrendamiento cuya renta ha sido impagada, y desechando el argumento de la parte demandada en el sentido de que no había pagado porque la actora no le había indicado el número de cuenta bancaria en el que ingresar las rentas o una forma alternativa de pago, es lo cierto que el burofax de mayo de 2023, en el que se reclaman las rentas debidas según el contrato, y el certificado de "Royal Suites" de 22 de junio de 2023 que confirma que no se han ingresado las cantidades debidas, llevan a la conclusión, conforme a las normas probatorias consignadas en el artículo 217 de la LEC, de que debe resolverse el contrato accediendo a la petición de la demandante, sin que pueda acogerse la solicitud de la parte demandada en el acto del juicio - reproducida en el recurso de apelación - relativa a una posible enervación de la acción, por ser, como considera el juzgador, extemporánea, "...ya que debió de producirse en el plazo y la forma prevista en el decreto de fecha 14 de noviembre de 2022". Procede la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, con desestimación del recurso, manteniendo incluso lo que el Juez dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.