Sentencia Civil 667/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1757/2022 de 30 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia estimatoria de la demanda se alza la parte apelante alegando:

Error en la valoración de la prueba por la juzgadora de instancia.

a) Respecto a si el contrato de arras y opion de compra son nulos.

b) Respecto a cual fuera la voluntad de las partes si celebrar un contrato de venta a plazos o un contrato de arrendamiento.

c) Respecto al analisis para el hipotetico supuesto de que se considere valida la opcion de compra si se ejercito tal opcion o caduco la misma,

d) Respecto al ejercicio subsidiario de la accion de resolucion por incumplimiento del vendedor Don José.

La parte demandada apelada formulo oposición al recurso instando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Alegada por la parte apelante como motivos de recurso, el error en la valoración y carga de la prueba.

Al respecto cabe decir que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988, 18 octubre 1989, 8 julio 1991, entre otras muchas). En este sentido, la jurisprudencia viene estableciendo, como doctrina constante y reiterada, que a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SSTS de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003).

No obstante esta Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], puesto que la apelación constituye una nueva instancia, con plenitud de cognición para el Tribunal» ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997 [ RJ 1997\1427], entre otras muchas), pues se trata de un "novum iuditium", un recurso de plena jurisdicción que permite al Tribunal de apelación revisar todos los aspectos del asunto, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstos, tanto fácticos como jurídicos, con el único límite de la prohibición de la "reformatio in peius"» (Resoluciones del TS de 25 de marzo de 1997 [Auto] [ RJ 1997\5243] y 10 de mayo de 1998 [análoga a RJ 1995\10032], entre otras), y el de la inmodificabilidad de los aspectos consentidos o no impugnados ( Sentencia TS de 30 de abril de 1998 [ RJ 1998\2602]).

La jurisprudencia ha venido interpretando el vigente artículo 217 de la LEC, señalando que se trata de una norma distributiva de la carga de la prueba que no responde a unos principios inflexibles, sino que se debe adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar, es decir, teniendo en cuenta los criterios de normalidad, proximidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Conforme a este precepto, corresponde en principio al actor la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión, mientras que al demandado le es atribuida la justificación de los impeditivos o extintivos del derecho invocado por aquél. De la misma manera que el demandante se encuentra obligado a acreditar los hechos normalmente constitutivos o fundamentadores de su derecho, el demandado que introduce un hecho distinto contradictorio con el del actor le corresponde la prueba del mismo, sin que pueda únicamente limitarse a negar lo alegado por la parte contraria sin soporte probatorio alguno, de manera que la simple negativa de un hecho no desvirtúa por si sola la prueba que de contrario se haya aportado sobre tal extremo ( SS.T.S. 28 noviembre 1953, 7 mayo 1980 y 26 febrero 1983), y si al demandado le incumbe demostrar los hechos obstativos o extintivos, ello es solo a partir de los probados por el actor ( S.T.S. 17 junio 1989), sin que tampoco quepa admitir como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios ( S.T.S. 8 marzo 1991, 9 febrero 1994 y 16 octubre 1995). También tiene declarado la jurisprudencia que el derogado art. 1214 del Código Civil, al igual que el vigente art. 217 de la LEC, no contiene norma alguna sobre valoración de la prueba, sino que simplemente regula la distribución de la carga de la misma entre las partes, por lo que su infracción solo puede ser invocada cuando, ante la ausencia de prueba de un hecho concreto, el Juzgador no haya tenido en cuenta dicha regla distributiva o la haya aplicado erróneamente, al determinar la parte que debe soportar las consecuencias de esa falta de prueba, haciendo recaer sobre una la carga que incumbía a la otra ( SS.T.S. 30 julio 1994, 27 enero 1996, 17 noviembre 1998, 19 febrero 2000 y 14 mayo 2001 , entre otras muchas), ya que cuando la prueba existe no importa quien la haya llevado a los autos ( SS.T.S. 30 julio 1991 y 9 febrero 1994).

TERCERO.- Partiendo de las anteriores consideraciones, y examinada la prueba practicada, resulta que consta aportado con la demanda los siguientes documentos:

Contrato de arras de fecha 23 de Septiembre de 2009 entre Don José y Doña Adriana. En el que consta que el Sr José es propietario del 9,49% de participación indivisa de la finca matriz inscrita en el registro con el numero registral NUM000 Y en dicha parcela existe una vivienda de unos 40 metros cuadrados aproximadamente. Las partes convienen en constituir arrendamiento con opcion de compra. Abonando como arras 8.000 euros, cantidad que se descontara de la prima de opcion de compra. Estableciendose que el contrato de arras se establece a los efectos prevenidos en el articulo 1454 del CC . Documento 1 de la demanda.

Como documento 3 se aporta contrato de Arrendamiento de la vivienda y Opcion de compra con fecha 7 de Octubre de 2009, entre las partes citadas.

En el mismo se hace constar que el Sr José es propietario de la parcela NUM001 del poligono NUM002 , no inscrita en el Registro, ( que supone una participación indivisa de un 9,49% de la finca matriz que si esta inscrita en el Registro de la Propiedad). Sobre la que existe construida una casa de 40 metros cuadrados aproximadamente, no legalizada.

Se establce arrendamiento para vivienda por 5 años desde 7/10/2009 a 6 de Octubre de 2014. Se fija las rentas en 12.000 euros anuales que se ingresara en la cuenta corriente del arrendador.

Así como una fianza de 1.000 euros, abonadas en el acto. Siendo los suministros a cargo de la arrendataria.

En el mismo se establece OPCION DE COMPRA por plazo de duración 4 años y dos meses, es decir antes del 7 de Diciembre de 2013.

Se fija una prima de 30.000 euros. Entregadas, aplicandose a la misma el importe de las arras.

El precio de la compra se estipula en 80.000 euros.

Estableciendose que si se ejercita la opción se descuenta del precio: La cantidad entregada como prima, las mensualidades abonadas del arrendamiento, las adicionales que se hayan entregado.

Si no se ejercita, las cantidades entregadas quedan a favor del concedente.

Se establece que para ejercitar la compra debe comunicar un mes con antelación su voluntad de ejercitar la opción indicando la Notaria, y día y hora para formalizarla escritura. Se entrega la posesión del inmueble a la formalización del referido contrato.

Como documento 5 de la demanda se aporta burofax recibido por Doña Adriana requiriendo la devolución del inmueble en fecha 18 de Septiembre de 2018 al haber transcurrido los plazos y caducada la opción de compra.

Y como documento 7 se aporta burofax remitido por Doña Adriana a Sr José con fecha 23 de octubre de 2018 reclamando la devolución de la cantidad de 80.000 euros entregadas como precio de compra, dada la imposibilidad de transmitirle legalmente el inmueble y se solicita reconozca que la intención de los contratantes fue formalizar un contrato de venta con pago aplazado.

En la contestación a la demanda se aporta burofax por el que se contestó al de la actora manifestando su disconformidad y convocando reunión en despacho de letrado para intentar llegar a un acuerdo

La parte actora DOÑA Adriana solicita en su demanda se declare la nulidad del contrato de arras, arrendamiento y opción de compra por error en el consentimiento, falta de prestación del consentimiento del conyuge, inhabilidad del objeto de venta e inexistencia de causa validad.

Y subsidiariamente resolución del contrato por incumplimiento por parte del demandado Don José.

La Sentencia dictada en la instancia desestima la demanda. Y la parte actora la recurre en Apelacion.

Alterando el orden establecido en el recurso consideramos procedente en primer lugar analizar si nos encontramos ante un contrato de Arrendamiento con Opción de compra, previas arras, o si por el contrario la intención de las partes era formalizar un contrato de compraventa con precio aplazado. A cuyo efectos hemos de partir de la interpretación de los contratos suscritos por las partes.

La interpretación del contrato, cláusulas contractuales o pactos suscritos por las partes pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido. Dice la sentencia de 13 Nov. 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo1.281-1º del Código Civil y añade la de 7 Jul. 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, y concluye la de 29 Mar. 1994: las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 ambas inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. La de 10 Feb. 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil forman un conjunto armónico y subordinados entre sí, de modo que la aplicación del artículo 1.281 párrafo primero, excluye la de las normas contenidas en los artículos siguientes.

En el caso de autos, y dado el tenor literal de los contratos aportados a los autos, antes referenciados, resulta claro que las partes formalizaron contrato de arrendamiento con opción de compra con un previo contrato de arras.

Como establece la sentencia de 19 de abril de 1995 del TS: " en cuanto a las características y conceptos del contrato de opción de compra se decía en la misma "Sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el CC, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 RH ( RCL 1947\476, 642 y NDL 18733)", teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante , así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima; como tiene dicho esta Sala "en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no" ( Sentencias de 16 abril 1979 [ RJ 1979\1401], 4 abril y 9 octubre 1987 [ RJ 1987\2489 y RJ 1987\6928], 24 octubre 1990 [ RJ 1990\8045] y 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 [ RJ 1991\312, RJ 1991\7868 y RJ 1991\9482])»

Contemplandose en los contratos aportados por las partes todos los elementos y requisitos de ambos negocios jurídicos, el de arrendamiento y el de opción de compra. Segun la jurisprudencia puede afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría "sine die" , de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optataria quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -, por lo que, en definitiva, se trata de un arrendamiento al que se le añade una cláusula, o se contrata en documento aparte, de opción de compraventa, en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la Ley de Arrendamientos Urbanos - T.S. 1ª SS. de 13 de julio de 1993 y 26 de abril de 2010 .

CUARTO.- Alega la parte apelante nulidad de contrato por error en el consentimiento inhabilidad del objeto e inexistencia de causa valida.

En efecto, no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

1.º Consentimiento de los contratantes.

2.º Objeto cierto que sea materia del contrato.

3.º Causa de la obligación que se establezca.

El articulo 1261 del CC establece el "consentimiento los contratantes" como el primero de los requisitos esenciales para la existencia del contrato.

Según el articulo 1262 del CC, el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

El articulo 1265 del CC preve como causa de nulidad del consentimiento el error, violencia, intimidación o dolo.

Por lo que respecta a la acción de declaración de la nulidad e inexistencia, por vicio invalidante del consentimiento (error), del contrato suscrito entre las partes litigantes, ha de ser resuelta conforme a las siguientes consideraciones:

Primera.- El error, como vicio de la formación de la voluntad contractual, consiste en un conocimiento falso o equivocado de una cosa o un hecho, afectando a uno de los elementos esenciales del contrato, cual el consentimiento ( art. 1.261 del Código Civil) . Para su apreciación como vicio del consentimiento ha de reunir dos requisitos, la esencialidad y la excusabilidad. Así:

1º.- La esencialidad es un requisito que resulta del art. 1.266 CC, al exigir que recaiga sobre la sustancia de la cosa o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado motivo a celebrarlo. Respecto del error sobre el objeto del contrato (in re), el carácter esencial se refiere a la finalidad del negocio ( STS 4 enero 1982), al fin perseguido conjuntamente por las partes ( STS 14 mayo 1968), a lo que fue condición esencial del contrato ( STS 30 septiembre 1963), de importancia decisiva para la celebración del negocio.

2º.- La exigencia del carácter excusable del error no aparece expresamente recogida en nuestro CC, siendo deducido por el Tribunal Supremo de los llamados principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado hoy en el artículo 7 CC; es inexcusable el error, cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular; de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante pues la función básica de requisito de la excusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración ( STS 4 enero 1982); estribando el problema, no en la admisión del requisito, que debe considerarse firmemente asentado, cuanto en elaborar los criterios que deben utilizarse para apreciar la excusabilidad del error: en términos generales, la jurisprudencia utiliza el criterio de la imputabilidad del error a quien lo invoca y el de la diligencia que le era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y que la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas: así es exigible mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto ( SSTS 28 febrero 1974 y 18 abril 1978). La diligencia exigible es por el contrario, menor, cuando se trata de persona inexperta que entre en negociaciones con un experto ( STS 4 enero 1982) y siendo preciso por último para apreciar esa diligencia exigible apreciar si la otra parte coadyuvó con su conducta o no aunque no haya incurrido en dolo o culpa ( STS 18 febrero 1994).

A su vez el articulo 1271 del CC dispone que pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no estan fuera del comercio de los hombres, aun las futuras. Asi como los servicios siempre que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. No pudiendo ser objeto del contrato las cosas o servicios imposibles ( articulo 1272 CC) Según el articulo 1273 del CC el objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no sera posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de Junio de 2009 señala que "la causa es la razon objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la funcion economico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En los contratos sinalagmaticos, la causa esta constituida por el dato objetiva del intercambio de las prestaciones".

El articulo 1274 del CC dispone que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.

Los contratos sin causa o con causa ilicita no producen efecto alguno. La causa es ilicita cuando se opone a las leyes o a la moral ( articulo 1275 de la LEC)

Alega la parte actora la imposibilidad de edificar una casa. Así como la imposibilidad de vender una casa en condominio sino es con el expreso consentimiento en el contrato del resto del condominio.

Sin embargo, aporta el demandado con la contestacion como documento 2, corrección de la escritura en el sentido de que el inmueble lo compro con carácter privativo. Casado con Doña Tamara pero en regimen de separacion de bienes. Constando de la documentacion aportada que el demandado Sr José es propietario de la parcela NUM001 del Poligono NUM002 en DIRECCION000 en Cartama. Dicha parcela no esta inscrita en el registro contituyendo el 9,49 % de la matriz que si se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad. Lo que consta expresamente en los contratos suscritos por las partes.

Consta igualmente que en la parcela se ha construido una vivienda de unos 40 metros cuadrados aproximadamente.

En el propio contrato consta que dicha vivienda no esta legalizada. Pero se encuentra censada en el Ayuntamiento de Cartama. Así se acredita de los distintos recibos de IBI aportados por el demandado con su contestación a la demanda como documentos 5 al 13. Y abonados por éste. En los mismos consta que se trata de finca rustica de secano. Y en concepto se reseña inmueble y urbana.

Asimismo se aporta 2 recibos de basura como documentos 14 y 15 abonado por el Sr José y en los que se reseña "vivienda diseminado".

De la documentación practicadas en las actuaciones, entendemos que en los contratos formalizados entre las partes, de arrendamiento con opción de compra y previo de arras, concurre el objeto licito, cierto y determinado asi como la causa consistente en la respectivas contraprestaciones de las partes, a lo que no opta que la parcela perfectamente identificada no este inscrita, estandolo la matriz ni que la casas construida y habitable (ya que la actora la ha estado habitando durante varios años) no este acorde a las normas urbanisticas. Sin que se haya acreditado error en el consentimiento por parte de la arrendataria optante. Constando claramente en los contratos aportados los terminos pactados y las condiciones urbanistica de la vivienda asi como la falta de inscripcion de la parcela propiedad del Sr José. Siendo a cargo de la parte que la alega la carga de dicha prueba conforme lo dispuesto en el articulo 217 de la LEC.

Por todo y a la vistas de las actuaciones practicadas se constata la improsperabilidad de la pretension de nulidad contractual deducida por la parte actora.

QUINTO.- Consta y es aceptado por las partes, que la actora abono la señal establecida en el contrato de arras de fecha 23 de Septiembre de 2009.

Asi como la prima establecida en el contrato de opcion de compra. (a la que se aplico el importe de las arras ). En el contrato de arrendamiento se fijo fianza de 1000 euros abonada por la arrendataria y se fijo la duracion en 5 años y la renta anual de 12.000 euros. Cantidades abonadas por la arrendataria.

En el contrato se establece que si se ejercita la opcion de compra se descuenta del preio de compra las cantidades entregadas en concepto de prima, fianza y cantidades entregadas por la arrendataria en concepto de pago de las rentas. Por lo que habria abonado el precio de la opcion de compra. Cantidad que reclama en la demanda en importe de 80.000 euros.

Sin embargo consta probado de la documentación aportada, que por la parte optante no se ejercitó dicha opción de compra.

El contrato establecía que para ejercitar el derecho de compra la optante debe comunicar con un mes de antelación su voluntad de ejercitar la opción indicando la Notaria dia y hora para escriturar.

No se ha realizado dicha comunicación por la parte actora, caducando la posibilidad de opcion de compra. Sin que conste acreditado en autos ninguna comunicación por parte de la actora al efecto de formalizar la compra, legalizar la vivienda o inscribir la propiedad ni intento de llegar a acuerdo. No siendo hasta despues del 18 de Septiembre de 2018 cuando el propietario arrendador solicita la devolucion del inmueble. Con fecha 23 de Octubre de 2018 cuando la actora remite burofax al demandado reclamando la cantidad de 80.000 euros dada la imposibilidad de la transmision legal del inmueble. Haciendo constar que la intencion de las partes era formalizar contrato de compraventa con pago aplazado. A lo que el demandado contesto mostrando su disconformidad con los terminos del mismo, y convocando una reunión para alcanzar un acuerdo extrajudicial.

Por todo, y habiendose establecido en el propio contrato que caso de no ejercitar la opción, las cantidades entregadas quedan a favor del concedente, procede desestimar la demanda.

SEXTO.- Con carácter subsidiario de la acción de nulidad que se ha desestimado, se ejercita por la parte demandante una acción de resolución contractual con con base en un supuesto incumplimiento de la parte demandada vendedora de la obligación de entrega de la cosa vendida, en los términos pactados en el contrato, así como en reclamación de la devolución del precio.

La pretensión actora encuentra la misma fundamento legal en el art. 1.124 del Código Civil, que regula la impropiamente denominada ?condición resolutoria tácita?, definida por la doctrina científica como aquella facultad o remedio que, con carácter principal y genérico, otorga la ley en las obligaciones recíprocas para resolverlas a favor de la parte perjudicada por el incumplimiento del deber a la otra asignado. Siendo requisitos para la resolución del contrato bilateral por incumplimiento, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, los siguientes: 1º.- Reciprocidad de las obligaciones. 2º.- Inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales. 3º.- Previo cumplimiento del actor; y 4º.- Existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho que de modo definitivo e irreformable lo impida ( SS 5 Jul. 1.941, 28 Ene. 1.944, 10 Mar. 1.949, 9 Mar. 1.950, 26 Jun. 1.952, 22 Jun. 1.959, 2 Ene. 1.961, 25 Mar. 1.964, 26 Mar. 1.976, etc.). El requisito de previo cumplimiento del actor, consecuencia de la especial estructura del contrato bilateral, impide que alguna de las partes, sin haber cumplido previamente la obligación que le incumbe, exija el cumplimiento a la otra parte contratante, o alegando el incumplimiento de ésta, pida la resolución del contrato; de suerte que si alguna de la partes pretende exigir de la otra el cumplimiento de su obligación, o la resolución, sin haber cumplido previamente la suya o sin ofrecer su realización, podrá el demandado oponer a su pretensión la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus).

De la aplicación de las anteriores consideraciones al supuesto de hecho de autos, tal como ha quedado reflejado con anterioridad, se extraen las siguientes conclusiones:

Partiendo de la realidad del contrato de arrendamiento de la vivienda con la parcela en que se ubica, con opcion de compra. La parte actora ha estado en posesion de la finca descrita a la que se le dio el destino de vivienda conforme se especifico en el contrato de arrendamiento. Finalizado el contrato de arrendamiento la parte actora no ejercito la opcion de compra por lo que esta caduco.

Resultando que el comportamiento observado por el arrendador, cedente se ha producido dentro del ámbito de actuación contractualmente delimitado, no habiendo existido incumplimiento de las previsiones contractuales por parte de aquel.

Por lo que dicha accion subsidiaria igualmente ha de ser desestimada.

SEPTIMO.- Por todo lo que hemos de desestimar el recurso interpuesto por DOÑA Adriana contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 7 de Malaga con fecha 21 de Junio de 2022 en autos de procedimiento ordinario 728/2019 que ha de ser confirmada integramente.

Imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante dada la desestimacion de la demanda, en base a lo dispuesto en el articulo 398 de la LEC

Vistos los artículos citados, y demás de general aplicación.