Sentencia Civil 722/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 914/2023 de 31 de octubre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

- La actora ejercita acción de desahucio por falta de pago de la renta, en relación a un contrato de arrendamiento con derecho de opción de compra suscrito entre las partes con fecha de 1 de julio de 2.016 en relación a la vivienda sita en DIRECCION000, Málaga, DIRECCION001, y su anejo, la plaza de garaje nº DIRECCION001., y respecto a la cual, se estipuló una renta 490 euros mensuales IVA incluido, pagadera por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes en el número de cuenta que figura en el contrato (estipulación primera y otras).

- La demandada se opuso a la demanda, aduciendo que se había marchado de la vivienda con fecha de 31 de mayo de 2.016, quedando en la vivienda su ex pareja y sus hijas, y que él no había firmado el contrato.

- La sentencia de instancia, desestima la demanda, al apreciar la excepción de falta de legitimación pasiva, al considerar que ni el contrato de arrendamiento se encuentra firmado por el demandado, ni éste reside, en la actualidad, en la vivienda.

SEGUNDO.- Pretensiones de la recurrente.

Frente al pronunciamiento desestimatorio de la demanda, se alza la actora, formulando recurso de apelación en atención a los siguientes motivos:

I. Error en la valoración de la prueba al omitir el Juzgador el contenido de la aportada por esta parte. Error en la valoración de la prueba por no apreciar la prueba testifical.

II. Improcedencia de las acciones estimadas por la juez de la instancia. Incongruencia "citra petita".

La apelante manifiesta que el contrato de arrendamiento fue depositado por la actora en la Junta de Andalucía, y que carece de relevancia si el contrato fue o no firmado por la parte demandada, pues por la actora, en atención a las alegaciones de la demandada, aportó en la vista un contrato de 2014 y otro de 2015 idénticos al de 2016, siendo firmados por el actor, y además reconoce el demandado que el contrato de 2015 está firmado por él, por lo que si el actor fue engañado por el demandado solicitando un nuevo contrato, estando en vigor aún el de 2015 hasta 2018 era plenamente vigente . Expresa que el demandado, pese a decir que se había marchado de la vivienda, sí que reconoce que está pagando la mitad de la renta de la vivienda según su Sentencia de Divorcio que ha manifestado en los autos y que reconoce que se marchó y dejó a sus dos hijas en el domicilio, motivo más que suficiente para no resolver el contrato, señalándose por el Letrado del demandado que el demandado venía obligado por sentencia de guarda y custodia al pago del alquiler, por lo que esté o no en la vivienda, debe de seguir abonando el pago de la renta, y de hecho, la actora acredita que el demandado ha abonado la renta en fechas posteriores a los que dice haberse marchado de la vivienda, y que, abonó la renta, él mismo los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016, pese a manifestar haberse marchado con anterioridad. Expresa que el demandado reconoce con su representación procesal que llevaba desde 2014 en la vivienda, y pagaba por domiciliación bancaria, (vemos como hace dos pagos últimos mediante transferencia, el de septiembre y octubre de 2016,) no uno solo, sino dos, con pleno conocimiento de que está pagando la renta, con pleno consentimiento, por lo que no puede negar falta de legitimación pasiva ad causam, pues sí que existe una relación arrendaticia. Manifiesta que el demandado, en ningún momento ha resuelto el contrato de arrendamiento y por la doctrina de los actos propios, ha reconocido que firmó un contrato de 2015 y que no lo ha resuelto, contrato que es idéntico al de 2016, solo varía la fecha, el resto es igual. Manifiesta que el hecho de que su hija viva en la vivienda, además de que aún no ha resuelto el contrato ni entregado las llaves, hace que la legitimación pasiva siga presente, y máxime cuando reconoce que se separó de su pareja y quedó en la vivienda sus dos hijas y su pareja. Además, aduce Incongruencia cintra-petita, pues la sentencia recurrida solamente se pronuncia en que no tiene que pagar el demandado, pero no se pronuncia sobre la resolución del contrato. Expresa que el actor continúa sin disponer de la vivienda, con la pareja y la hija del demandado viviendo y sin abonar las rentas, y consta que el demandado haya denunciado a su pareja por firmar sin su consentimiento. Finalmente considera que no procede la condena en costas a la que ha sido condenada.

A ello se opone la demandada, considerando que los contratos de 2014 y 2015 no traen causa y no son objeto del procedimiento, lo que considera que le produce indefensión. Considera que el hecho de que tenga que seguir pagando el 50% alquiler, no de la vivienda del contrato declarado nulo en este procedimiento, sino de la "vivienda donde resida su ex pareja con sus hijas, tampoco le otorga validez a dicho contrato. Considera que la recurrente pretende ahora hacer correr al demandado con las consecuencias de su propia negligencia en la celebración del contrato intentando hacer valer acciones que no pueden ser objeto de enjuiciamiento. Considera correcta la sentencia de instancia.

TERCERO.- Hechos que deben de considerarse acreditados.

No se aceptan los de la sentencia recurrida.

En atención a la prueba practicada, apreciada en su conjunto, han de considerarse acreditados los siguientes hechos:

1- Por el propio reconocimiento de la parte demandada en su contestación a la demanda, el demandado venía disfrutando de la vivienda sita en DIRECCION000, Málaga, DIRECCION001, y su anejo, la plaza de garaje nº DIRECCION001, en virtud de contratos de arrendamientos anteriores al contrato referido en la demanda. Y en base a tal relación arrendaticia, por la actora se redactó nuevo contrato de arrendamiento con fecha de 1 de julio de 2016, en los mismos términos y condiciones, y por igual importe de renta que en contratos suscritos en años anteriores, contrato que, en atención a la relación de confianza existente entre las partes, la actora dejó para su firma en el domicilio del arrendatario ( es decir, el que se identifica con el propio que venía siendo arrendado para su firma).

2- El arrendatario demandado abonó la renta hasta octubre de 2016, tal como venía abonándolo desde siempre, mediante domiciliación bancaria en su cuenta corriente.

Los impagos de la renta se producen a partir del mes de noviembre de 2.016. No obstante, algunos meses, en el año 2.017, se abonaron por la hija del demandado.

3- El demandado manifiesta que se separó de su pareja con la que convivía en dicha vivienda, que se marchó de la misma, y que en la misma quedó residiendo su ex pareja y sus hijas ( No constan acreditados, ni la fecha en la que se marchó de la vivienda, ni sus circunstancias personales, en relación a pareja-hijas-cónyuge). Incluso reconoce que en sentencia de guarda y custodia, asumió la obligación del pago del alquiler de la vivienda para con su ex pareja.

4- Consta debidamente acreditado que el demandado, en ningún momento ha notificado a la arrendadora su decisión de desistir del contrato, ni de resolverlo, ni de proceder a la subrogación respecto a su ex pareja.

CUARTO. -Resolución del recurso.

El recurso debe de ser estimado.

1- El demandado no se ha allanado a la demanda, que hubiera sido lo lógico si estaba de acuerdo en la resolución del contrato, y en consonancia con su alegación de que se había marchado de la vivienda ( No puede obviarse a tal fin que, a la fecha de interporsición de la demanda, el actor sólo reclamaba dos mensualidades de renta).

2- El actor reconoce que en la vivienda permanecen sus hijas y su ex pareja (hechos estos no acreditados, pues no existe prueba alguna en el procedimiento respecto a la descendencia que pueda tener el demandado, y quién pueda ser su ex pareja, pues no se aportan ni libro de familia, ni certificaciones de nacimiento, ni documento alguno relativo a las relaciones familiares que pueda tener el demandado; resulta curioso a tal fin, que el documento que aporta con la contestación, relativo al contrato de arrendamiento que celebró cuando dice que se marchó de la vivienda- Contrato que es de noviembre de 2016, y ello no coincide con la fecha en la que dice que se marcha de la vivienda alquilada- se suscribe, como arrrendatario, por el demandado, en estado de casado, junto a otra arrendataria, también en estado de casada, lo que pudiera llevar a presumir que ambos estaban casados entre sí, y por lo que no resulta congruente con la ruptura de su pareja, con la que dice que compartía la vivienda que es objeto del procedimiento). En cualquier caso, el demandado no aporta prueba alguna en relación a las circunstancias familiares que sean de interés al presente procedimiento. En cualquier caso, y no obstante la ausencia de prueba de estos hechos, el demandado afirma que en la vivienda alquilada permanecen sus hijas y su ex pareja, y además, se aduce por el demandado, que en sentencia de guarda y custodia, se acuerda su obligación de seguir abonando el alquiler de la vivienda donde residen su ex pareja y sus hijas.

3- Consta también acreditado que el demandado abonó las rentas correspondientes a los meses de mayo, julio, agosto, septiembre y octubre de 2016, por domiciliación bancaria en su cuenta corriente, es decir, meses después del contrato de arrendamiento de julio de 2016, y meses después de cuando dice que se marchó de la vivienda (mayo de 2016), por lo que, con independencia de quién firmara el contrato ( según el demandado, la firma la realizó su expareja, falsificando la suya), el demandado viene a reconocer la validez del contrato de arrendamiento, de manera que la oposición que realiza en este Juicio verbal de desahucio va contra sus propios actos. Incluso manifiesta que en la sentencia de guarda y custodia que tuvo con su expareja, se obligó al pago del alquiler de la vivienda objeto de la litis, para con su ex pareja. Por tanto, su oposición al presente juicio verbal, va contra sus propios actos, pues de todos estos hechos se desprende que ha venido actuando, tanto frente al arrendador como frente a terceros, reconociendo la validez del contrato de arrendamiento que es objeto del presente procedimiento.

4- Consta acreditado, pues ni la demandada ni lo ha alegado, ni ha aportado prueba en contrario, que el demandado, en ningún momento ha comunicado al arrendador, ni su voluntad de desistir del contrato, ni para su extinción, ni resolución, ni se ha realizado comunicación alguna al arrendador para que se procediera a la correspondiente subrogación del contrato por parte de su ex pareja.

Por tanto, si tal comunicación no se ha realizado por parte del arrendatario, en ningún momento puede considerarse que ha dejado de ser parte en el contrato de arrendamiento, y, en consecuencia, sólo él es el legitimado para ser parte en presente procedimiento, porque en ningún momento se ha puesto de manifiesto por el arrendatario al arrendador, su voluntad de subrogar al contrato a su ex pareja a otra persona, o desistir del mismo.

5- Los contratos no pueden quedar al arbitrio de una de las partes, y en este caso, consta con claridad de lo actuado, que el demandado, no ha hecho uso de las facultades que la ley otorga para el desistimiento del contrato, su resolución o subrogación de sus familiares, poniendo tales hechos en conocimiento del arrendador, para actuar en consecuencia, por lo que sólo puede llevar a concluir que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente.

Por tanto, no basta para eximirse de la responsabilidad derivada del contrato el hecho de manifestar que el demandado se ha marchado de la vivienda (en especial, si continúan en la vivienda otros miembros de la unidad familiar), sino que es necesaria la comunicación al arrendador de la causa de extinción que considere, y tal comunicación, en ningún momento se ha realizado, por lo que el contrato de arrendamiento se considera vigente.

Y ello, además, porque en ningún momento consta acreditado que el demandado se marchara de la vivienda en mayo de 2016, dado que tal fecha solo se corrobora con una testifical de un compañero del actor, que no puede servir de prueba, dado que el propio testigo admite la amistad con el demandado e incluso su interés por tal motivo, y cuando el único dato que el demandado aporta es el contrato de alquiler por él suscrito, junto a otra persona casada, que es de noviembre de 2016, no constando que no residiera en la vivienda desde mayo a noviembre, y por tanto, que ha residido en la vivienda tras la vigencia del contrato cuya nulidad propugna.

En cualquier caso, consta que el propio demandado reconoce una relación arrendaticia anterior ( pues las partes mantienen el arrendamiento desde 2014, respecto a la misma vivienda y las mismas condiciones ), y que el demandado no ha comunicado al arrendador causa alguna de extinción, resolución o subrogación, y que el demandado reconoce que en la vivienda han continuado viviendo personas de su familia, debe de considerarse que el demandado resulta obligado por el contrato de arrendamiento, y en concreto, al pago de la renta.

Y constando acreditado que el demandado ha impagado las rentas correspondientes (aunque algunas se han abonado por su hija o ex pareja), sólo cabe la estimación de la demanda, dando por resuelto el contrato de arrendamiento, y debiendo el demandado abonar las rentas correspondientes hasta el momento en que la vivienda sea entregada a la arrendadora.

Los sujetos obligados por el vínculo arrendaticio son, única y exclusivamente, el arrendador y el arrendatario que --conforme resulta de la prueba practicada-- fueron la entidad actora y el demandado , sin que en el contrato interviniera su cónyuge o pareja, lo cual no es sino consecuencia de la prescripción establecida en el inciso inicial del párrafo primero del artículo 1.257 del Código Civil , que establece que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, y por tanto, solo el demandado es el único legitimado pasivamente en esta acción. Para que su cónyuge asumiera las cargas y ventajas derivadas de la relación arrendaticia, hubiera sido necesario que se pusiera en conocimiento del arrendador la voluntad de ésta tanto de asumir dichas obligaciones como de ser parte en el contrato, lo que aquí no ha acontecido. Por tanto, en aquellos casos en los que el contrato lo haya concertado uno solo de los miembros de la pareja, la legitimación tanto activa como pasiva le corresponde a dicho cónyuge, en este caso, el demandado. Lo que lleva a desestimar también este motivo del recurso y con ello a la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

El art. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 ( LAU ) lleva por rúbrica "Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario", estableciendo que:

"1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia"

A su vez, el art. 15 regula la "Separación, Divorcio o Nulidad del matrimonio del arrendatario", también aplilcable a los casos de separación de parejas de hecho, dispone lo siguiente:

"1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda."

Por tanto, si era intnerés del demandado que su ex pareja continuara en la vivienda, debería haber actuado conforme a lo establecido en el precepto, no siendo suficiente con la alegación de que se marchó de la vivienda. Ello no puede producir ningún efecto, si ello no se comunica, en forma, al arrendador, pues como se ha establecido, la normativa exige, en cualquier caso,la notificación al arrendador de desistir del contrato, o bien, para proceder a la subrogación por parte de su ex pareja. Mientras la misma no se realice, es el demandado el único legitimado en este procedimiento, y el único que resulta obligado para con el arrendador.

En consecuencia, procede la estimación íntegra del recurso, debiendo acordarse la resolución del contrato de arrendamiento, acordando el lanzamiento, así como la obligación del demandado de abono de las rentas adeudadas hasta el momento en que proceda a la entrega de la vivienda a su propietaria, pues su obligación al pago de las rentas no se extingue por el abandono de la vivienda, sino al momento en que por el mismo se proceda a la entrega de las llaves o posesión de la vivienda. .

QUINTO.-En cuanto a las costas de esta alzada, estimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, no es procedente expresa imposición de condena en costas del recurso. Las costas de primera instancia, han de imponerse a la parte demandada..

En cuanto al depósito para recurrir, dada la desestimación del recurso, debe de darse al mismo su destino legal.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,