Sentencia Civil 164/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 243/2022 de 04 de marzo del 2025

PRIMERO.-Frente a la Sentencia recaída en la instancia se alza el demandante, quien promueve su revocación y con ello la estimación de la demanda. Disiente de la aplicación realizada por el Magistrado de instancia del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Proclama la vigencia del principio general irretroactividad de las normas limitativas de derechos que consagra el art. 9.3 de la Constitución Española y el art. 2.3 del Código Civil. Razona que la limitación o condicionamiento de la vivienda no se puede aplicar a quien ya venía destinando la misma al uso turístico con anterioridad a la publicación de la norma, ya sea la prohibición del fin turístico como de la aplicación del incremento del 20% de la cuota de gastos comunes, pues disfrutan de un derecho consolidado conforme a la anterior legislación. Y a esta interpretación se llega porque si la norma no distingue el alcance de la irretroactividad en uno y otro caso (prohibición y aumento de la cuota de gastos), tampoco debemos hacerlo nosotros como intérpretes, por tanto, la irretroactividad debe ser considerada en ambos sentidos. Concluye que la aplicación del aumento de las cuotas de gastos comunes solo debe afectar a los propietarios siguientes: a) a los que no hayan destinado su vivienda a un fin turístico con carácter previo a la adopción del acuerdo; b) a terceros adquirientes, siempre y cuando el acuerdo de aumento de las cuotas se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por la apelada se formula oposición al recurso planteado e insta confirmar la resolución impugnada. Subraya que en el acto de audiencia previa, el actor concretó la impugnación del acuerdo en referencia al incremento de cuotas a los propietarios cuyas viviendas son destinadas al alquiler turístico. En dichos términos quedó fijada la controversia. Objeta la apelada que no se ha realizado una aplicación retroactiva del acuerdo de incremento de cuotas, ya que no se han reclamado cuotas anteriores a la adopción del acuerdo objeto de impugnación. Sostiene además que el acuerdo de incremento de las cuotas a los comuneros que dedican las viviendas al alquiler turístico no supone un acuerdo limitativo de derechos, motivo por el cual, no resultan predicables las alegaciones de irretroactividad que formula el apelante.

SEGUNDO.-En la demanda que principia la litis promovía el actor, propietario de la vivienda DIRECCION001, perteneciente a Comunidad de Propietarios " DIRECCION000", la nulidad por resultar contrario a la ley, del acuerdo adoptado en la Junta General de 13 de agosto de 2.019 por el cual se imponía un recargo del 20% a los inmuebles que fueran destinados por sus propietarios al alquiler vacacional. En el punto tercero del acta de la referida reunión, (aportada como documento nº 4 de la demanda), se recogía: "3.- Alquileres turísticos en el edificio. Toma de acuerdos en base a RD 7/19. La Administradora informa que en Marzo de 2019 entro en vigor este Real Decreto 7/19 que modifica cuestiones relacionadas con el alquiler turístico dentro de las Comunidades de Propietarios. De una parte, modifica el porcentaje requerido para que la Junta de Propietarios apruebe la autorización de alquileres turísticos, pasando de la unanimidad a las 3/5 partes de propietarios y coeficientes. En caso de que la Junta de Propietarios no autorice la existencia de viviendas destinadas a alquiler turístico en la Comunidad, los propietarios que tengan registrada la vivienda como de alquiler turístico antes del acuerdo, podrán seguir destinándola a este fin. De otra parte, la Comunidad puede decidir cobrar un recargo de hasta un 20% en la cuota de comunidad o pagos adicionales, a los propietarios que destinen las viviendas a alquiler turístico. Informa que, una vez votado el punto en Junta de Propietarios, hay que esperar el plazo de un mes desde la recepción del Acta, por si algún propietario no asistente quiere manifestar su voto. Las viviendas pertenecientes a la Comunidad que actualmente se encuentran inscritas en el Registro de Alquileres Turísticos son las siguientes: bloque DIRECCION002, bloque DIRECCION001, bloque DIRECCION003, bloque DIRECCION004 y bloque DIRECCION005 a estos ya no se le pueden prohibir.A continuación se somete a votación la autorización para alquilar las viviendas de forma turística con el siguiente resultado: -A favor de no permitir el alquiler turístico: 25 votos. Bl. DIRECCION006, bl. DIRECCION007, bl. DIRECCION008, bl. DIRECCION009, bl. DIRECCION010, bl. DIRECCION011, bl. DIRECCION012, , bl. DIRECCION013, bl. DIRECCION014, bl. DIRECCION015, bl. DIRECCION016, bl. DIRECCION017, bl. DIRECCION018, bl. DIRECCION019, bl. DIRECCION020, bl. DIRECCION021, bl. DIRECCION022, bl. DIRECCION023, bl. DIRECCION024, bl. DIRECCION025, bl. DIRECCION026, bl. DIRECCION027, bl. DIRECCION028, bl. DIRECCION029, bl. DIRECCION030. -En contra de no permitir el alquiler turístico: 4 votos. Bl. DIRECCION031, bl. DIRECCION004, bl. DIRECCION032, bl. DIRECCION033. Al alcanzarse la mayoría de las tres quintas partes, se aprueba la prohibición de alquiler turístico en la Comunidad Se somete a votación si se quiere cobrar o no un incremento de hasta un 20% de la cuota de Comunidad a los pisos turísticos. Por unanimidad de los propietarios presentes se acuerda incrementar en un 20% la cuota de Comunidad".

Cuestiona el apelante la interpretación realizada por el Magistrado a quo de los arts. 17.2 LPH, 9.3 CE y 2.3 CC, por aceptar la aplicación retroactiva de un acuerdo limitativo. El art. 17.12 LPH vigente cuanto se adoptó el acuerdo preveía "12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Ante el problema de vivienda presente en nuestro país, la proliferación de inmuebles destinados al alquiler vacacional, el continuo auge que este tipo de actividad económica ha experimentado en los últimos años, ha tenido una repercusión que ha trascendido del ámbito del derecho privado. Ha pasado a ser objeto de tratamiento y regulación por el Legislador de ámbito estatal desde una perspectiva social con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El notable aumento en la oferta de este tipo de residencias ha tenido en algunas poblaciones y regiones una decisiva influencia negativa en el mercado de la vivienda en alquiler de larga duración, que cubre la necesidad de vivienda habitual.

Comenzaba la Exposición de Motivos de la citada norma aludiendo a la necesidad de abordar retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler. Se identificaban aspectos que justificaban el impulso legislativo, las novedades que se introducían con aquella norma, como la situación de vulnerabilidad de muchas familias, el creciente aumento del precio del alquiler, así como a la escasez del parque de vivienda social. En cuanto a la problemática suscitada en la presente litis cobra especial significación la alusión a la comentada insuficiente oferta de vivienda en alquiler. Se trataba de conjugar la mayor protección al arrendatario con medidas enérgicas en el reverso de la oferta. Por dicho motivo se dirigía un mandato al Ministerio de Fomento para asegurar que se dinamice la oferta de vivienda en alquiler en España. A fin de dotar al mercado del alquiler de la necesaria información al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, ofrecer más transparencia en el desarrollo de la actividad se establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

La reforma legal afectó al régimen de propiedad horizontal. En materia de viviendas de uso turístico, se preveía la posibilidad de que las comunidades de propietarios, contando con una mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representaran las tres quintas partes de las cuotas de participación, pudieran limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial. El propósito del Legislador, el espíritu que guió la redacción de esta reforma de la Ley de Propiedad Horizontal iba encaminado a permitir que las comunidades de propietarios restringieran la actividad de los pisos turísticos, para así propiciar un aumento de oferta de viviendas en alquiler. Conocedor el Legislador de que la convivencia entre los usuarios de las viviendas turísticas y el resto de vecinos no siempre resulta pacífica, de que se genera en muchas ocasiones un problema de convivencia, otorgó el Legislador un instrumento a las comunidades para ampliar la ofertas de viviendas en alquiler. Excitó el celo de las comunidades de propietarios para que limitaran dicha actividad sin necesidad de contar con la unanimidad que para la modificación el título o de los estatutos era necesario de conformidad con el apartado 6 del art. 12 y sin necesidad de acreditar una concreta motivación. Se dispensaba de que antecediera al acuerdo una determinada situación fáctica problemática o justificación de que aquella actividad perjudicaba la normal convivencia o que representaba una actividad molesta. Presupone además el Legislador que esta explotación de los pisos turísticos genera un mayor impacto, un plus de afección a la propiedad común, lo que justificaba que se pudiera imponer a aquellos propietarios de viviendas turísticas un sobrecargo de hasta el 20%. Con la anterior reforma se ha facilitado la adopción de acuerdos que otrora requerían contar con unanimidad, y ello con el pretexto de alcanzar un bien superior, ampliar la oferta de vivienda.

Esta problemática situación genera una confrontación entre el derecho a la propiedad privada ( artículo 33 de la Constitución Española) y la función social que la misma debe cumplir. En este sentido, cabe recordar que el artículo 47 de la Constitución Española proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica. El art. 348 CC. , define el derecho de propiedad: "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes".

Entendiendo que la propiedad no es un derecho absoluto, sino que es un derecho cuyo contenido y extensión viene fijado por las leyes, teniendo siempre presente su función social, entre las modificaciones legislativas introducidas por dicho Real Decreto-ley 7/2019, está la introducción de un nuevo artículo en la Ley de Propiedad Horizontal. Concretamente se introduce un nuevo apartado en el artículo 17 de la LPH.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 16 de junio de 2020, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero de 2021, 22 de enero de 2021, 21 de diciembre de 2022 y 7 de febrero de 2023, ha declara «admisible la prohibición, no solo la limitación, del alquiler turístico o vacacional (entendiendo por tal el recogido en la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos), bastando al efecto la mayoría de 3/5 del art. 17.12 LPH». «La nueva norma reduce a 3/5 el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial de la vivienda o el mero alquiler vacacional en régimen distinto del específico derivado de la normativa sectorial turística, a los que se refiere la norma estatutaria debatida».

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias, 1671/2023, de 29 de noviembre; y número 1643/2023, de 27 de noviembre, en las que avala el veto de los "apartamentos turísticos" en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. El tribunal considera al respecto que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica. El tribunal aclara que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. Declara el Alto Tribunal que "las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos". Y ello por las siguientes razones:

1.- Las limitaciones en estatutos tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

2.- Diferencia el TS entre el arrendamiento de vivienda que no lo considera «actividad económica» y el alquiler vacacional, que sí lo considera.

3.- El arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» ( art. 2 LAU) , nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a «proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada».

4.- Recuerda, también, el TS las sentencias 145/2013, de 4 de marzo, y 729/2014, de 3 de diciembre, y 233/2015 de 5 de mayo, respecto a las prohibiciones estatutarias que pueden establecerse y deben ser acatadas, y que son vinculantes a los comuneros, porque están inscritas en el registro de la propiedad.

5.- El alquiler vacacional no es destinado a uso residencial. Y si se prohíben las actividades económicas está prohibido el alquiler vacacional.

6.- Con ello, bajo estas dos fórmulas (inclusión en estatutos o acuerdo por unanimidad) será posible indicarlo que queda prohibido el destino de los inmuebles de vivienda a la actividad económica, lo que abarcará al destino prohibitivo del AV.

7.- El TS valida, en consecuencia, que puedan establecerse prohibiciones respecto al ejercicio del derecho de posesión en cuanto al destino de un inmueble al régimen de alquiler vacacional mediante su inclusión inicial en estatutos o bien por acuerdo por unanimidad, que es lo que se exige para una modificación de estatutos.

En las Sentencias de Pleno Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 1232/2024 y nº 1233/2024, de 3 de octubre, el Tribunal hace una interpretación del artículo 17.2 LPH de los términos «limite o condicione». Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad -el condicionamiento- y otro de mayor alcance -la limitación-, y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad -máximo del límite-, interpreta el Tribunal Supremo. Por otra parte, desde un punto de vista teleológico, el preámbulo del RDL 7/2019 (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), que introdujo la disposición en la Ley de Propiedad Horizontal, justificó precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación. Pues bien, a juicio del Pleno, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad, cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, que sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformó la LPH con respecto a las viviendas de uso turístico, mediante la introducción de un apartado 12 a su artículo 17, con la finalidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de la vivienda destinada al alquiler turístico en los gastos comunes del edificio, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad. El Tribunal Supremo no ha cuestionado la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

TERCERO.-En el acto de la audiencia previa quedó delimitado el objeto de litis a la aplicación retroactiva del recargo de las cuotas. Por ello no puede integrar el objeto del recurso y la petición se formula en la alzada revisar la validez de otros acuerdos contenidos en el punto 3 del acta. No se debate en la litis la validez del acuerdo por el cual se prohibía el alquiler vacacional en el seno de la comunidad para aquellas viviendas que no se hallaban inscritas en el Registro de Alquileres Turísticos, decisión que no afectaba al actor, por cuanto expresamente se le reconocía como inscrito en aquellas fechas en dicha actividad. Se centra la disputa en si el recargo en las cuotas comunes puede aplicarse a todas las viviendas turísticas, incluso las que figuran inscritas en dicho registro público.

La comunidad de propietarios puede perfectamente llevar a cabo la aprobación de las normas de condominio que tenga por conveniente y entre ellas aquellas que resultan de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 17.12 de la LPH. La cuestión a tratar es la retroactividad del acuerdo, es decir, si dicho acuerdo, y la aplicación del recargo que establece, se puede aplicar sin distingo a todas las viviendas que ejerzan la actividad, o bien solo podría aplicarse a aquella viviendas que comiencen a realizar la actividad a partir del 13 de agosto de 2.019, pero no a las que ya se hubieran constituido con anterioridad. La controversia no se refiere a la reclamación de recargo de cuotas anteriores al acuerdo, como sugiere de forma equivocada la apelada, sino a la proyección de futuro del incremento de cuota, si afecta sin distinción a todos los pisos turísticos.

La Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 2ª, Sentencia 1280/2021 de 30 de septiembre de 2021, Rec. 2570/2020 ha tenido ocasión de examinar un supuesto semejante al presentado ante este Tribunal. Razonaba la Audiencia de Guipúzcoa en la comentada Sentencia: "Ciertamente ,la cuestión que se plantea a la decisión de este Tribunal es esencialmente jurídica y no es otra que la de determinar si el acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico y las restricciones o consecuencias que puedan afectar al mismo , deben vincular o no a los propietarios que, como en el caso de los actores, con anterioridad a su adopción ya tenían implantada legalmente en su piso tal actividad, y con las reservas que supone la novedad de la materia esta Sala se inclina por mantener el criterio de la recurrida.

Ello viene avalado además de por los propios razonamientos de la sentencia de instancia , por la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 , partiendo de que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente - limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, ha establecido como doctrina legal la siguiente: 1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. 2.Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras".

Por otra parte la irretroactividad de ese acuerdo limitativo o prohibitivo de la actividad de uso turístico, además de ser conforme con la citada doctrina jurisprudencial, viene expresamente establecida en el art. 17.12 de la LPH

Esa irretroactividad, constituye un principio general en nuestro derecho establecido tanto en el art. 9 de la Constitución como en el art. 2.3 del CCivil, siendo reiterada la doctrina del TS y en este caso habieda cuenta que el art. 17.12 de la LPH , expresamente declara que no tendrá carácter retroactivo, es clara la aplicación de ese principio general según el cual las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, criterio que corrobora la primera de las Disposiciones Transitorias del propio Código al establecer que se regirán por la Legislación anterior los derechos nacidos según ella de hechos realizados bajo su régimen aunque el Código los regule de otro modo o no los reconozca, norma esta que veda la aplicación de la Ley posterior a la regulación de derechos adquiridos bajo el régimen de la anterior y que es de pertinente aplicación a este caso.

En definitiva la excepción a la regla general de la unanimidad para establecer limitaciones de derechos en cuanto al uso y destino de los predios privativos integrados en una CP, que establece el art. 17.12 de la LPH , (norma restrictiva de derechos ), no puede tener efectos retroactivos ni afectar por ello a propietarios disidentes que con anterioridad a su adopción ya venían desarrollando en su vivienda tal actividad de acuerdo con las normativa legal aplicable. Y no puede estimarse que esta decisón suponga dejar sin contenido la citada autorización legal del art. 17.12, que tendrá su eficacia vinculante con posterioridad a su adopción, pero no puede afectar a un propietario que con anterioridad a su adopción, estaba desarrollando en su vivienda tal actividad, pues ha de tenerse en cuenta que en el momento en que los actores adquirieron la vivienda, lo hicieron libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se se estaría legitimando que la Comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad y al margen de la regulación legal de tal posibilidad de establecer limitaciones al citado uso y disfrute".

El acuerdo litigioso se adopta en el marco de la novedad legal introducida en la LPH, en su art. 17.12 por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Legislador ha facilitado la adopción de este tipo de acuerdos mas proclama que en ningún caso podrán tener efecto retroactivo. Y ello resulta predicable tanto de los acuerdos de limitación, como al incremento en la contribución de gastos comunes. Ello determina que el recargo que pudiere aprobarse no podrá imponerse a las viviendas que ya figuraban como explotadas para alquiler vacacional, como sucede en el caso de la del demandante. Si no puede predicarse extensión del acuerdo que prohíbe el alquiler vacacional al inmueble que conste afecto y de alta en el Registro correspondiente, tampoco puede afectarle el incremento de la cuota. Subyace una situación de hecho creada con anterioridad al acuerdo. El inmueble del demandante consta inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía desde junio de 2.017, (documento nº 3 de la demanda), antes de la entrada en vigor de la norma y antes de que se adoptara el acuerdo. Las decisiones que en junta adopte la comunidad deben respetar esa situación de hecho y de derecho existente. Dicho recargo podrá aplicarse en relación a aquellos pisos que comiencen a ejercer la actividad turística con posterioridad al acuerdo, pero no a aquellos que ya la realizasen antes y se hallen inscritos en el registro coresopondiente. Por lo expuesto procede estimar el recurso, revocar la Sentencia impugnada, dictando otra por la que estimando la demanda se declara la nulidad del acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 13 de agosto de 2.019, señalado en el punto 3º del orden del día, en relación a la aplicación retroactiva del recargo de cuotas a las viviendas turísticas, que no podrá afectar a los inmuebles que consten inscritos como destinados a dicha actividad, como sucede en el caso del actor. Procede además la condena de la demandada a reintegrar las cantidades que haya percibido del demandante en aplicación del anterior acuerdo, desde enero de 2.020, (conforme a la corrección realizada en la audiencia previa), conforme al art. 1.303 CC, con expresa imposición de las costas de la instancia a la demandada. En cuando a las costas de la alzada, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se efectúa ningún pronunciamiento, debiendo ser devuelto el depósito al recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación