Sentencia Civil 376/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 5, Rec. 151/2023 de 04 de julio del 2025

PRIMERO.- Pronunciamientos de la sentencia recurrida y alegaciones de las partes:

La sentencia de instancia estima parcialmente tanto la demanda interpuesta por Dña. Enma y RESIDENCIA SUIZA S.L. contra HOTEL SONART TORRE SAN JUAN S.L. como la demanda acumulada, interpuesta por éste frente a aquéllos, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20 de abril de 2018 por impago de rentas y cantidades asimiladas, condenando a la demandada al pago de las devengadas hasta la fecha del efectivo abono del inmueble el 20 de octubre de 2020 (25.010'25 euros), y a la actora al pago de la suma de 3.523'3 euros en concepto de reposición por facturas de reparaciones que debieron ser sufragadas por la propiedad. Considera la juzgadora, en síntesis, lo siguiente:

-que debía considerarse como fecha de resolución del contrato el 20 de octubre de 2020, por lo que la demandada venía obligada a abonar rentas hasta esa fecha, sin perjuicio del derecho que podría corresponder a la demandada de reclamar la indemnización de daños y perjuicios por falta de cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador;

-que debía aplicarse la cláusula rebus sic stantibusen relación con las rentas devengadas durante el periodo de pandemia y declaración del Estado de Alarma, reduciendo al 50% las rentas correspondientes a los meses de marzo a agosto de 2020, lo que suponía una deuda de 24.072'75 euros a cuyo pago condenó a la demandada, junto con la suma de 937'5 euros por suministros impagados;

- que la demandante no había incurrido en causa de resolución contractual del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato, y que no procedía indemnización de daños y perjuicios a la demandada, sino tan solo la reposición de facturas por importe de 3.523'3 euros, que había sufragado la demandada, pero debían haber sido abonadas por la demandante en virtud de lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato;

- que la subarrendataria, según la cláusula octava del contrato, asumía los gastos de mantenimiento y cuidado ordinario del hotel y sus instalaciones, y, según las cláusulas tercera y décimo segunda, podía resolver el contrato si la subarrendadora se negara a realizar las reparaciones necesarias que correspondieran a elementos detectados tras la firma del contrato que impidieran el normal desarrollo de la actividad, cosa que no había hecho, debiendo entenderse que la causa de terminación de la contratación fue la crisis económica causada por el Covid 19 y no la falta de reparaciones por parte de la actora.

Frente a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la demandada, HOTEL SONART TORRE SAN JUAN S.L., alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

- Error en la valoración de prueba, en cuanto a su resultado, y vulneración del art. 316 LEC en cuanto a valoración de la prueba documental al no haber tenido en cuenta la juzgadora la fianza entregada al inicio del contrato por importe de 8.000 euros, que, según la cláusula cuarta del contrato, debía ser devuelta al término del subarriendo, y debió ser compensada.

- Error en la valoración de prueba, en cuanto a su resultado, y vulneración del art. 316 LEC sobre valoración de prueba documental, en relación a la fecha de resolución del contrato, dado que no debía ser fijada en la fecha de entrega de las llaves, sino en la fecha del dictado de la sentencia, sin que pudiera entenderse que la entrega de las llaves tuviera efectos liberatorios para las partes más allá de la exención del pago de la renta por parte de la subarrendataria por la devolución de la posesión, y sin que pueda considerarse que suponga una renuncia por parte de la demandada a la solicitud de indemnización de daños y perjuicios.

- Error en la valoración de la prueba, en cuanto a su resultado, y en particular vulneración de los artículos 335 1 y 348 LEC en cuanto al resultado de las periciales y del art. 316 LEC sobre la valoración de la prueba documental y del art. 376 referente a la valoración de las periciales, pues no se había tenido en cuenta que, tratándose de un contrato de arrendamiento de industria, el local de negocio debía transmitirse apto para su funcionamiento inmediato de acuerdo con su finalidad específica de negocio, siendo evidente la existencia de deficiencias que impedían efectivamente la explotación inmediata de la unidad productiva, debiendo haberse tenido en cuenta los documentos num. 2, 3, 15, 16 y 19 de la demanda acumulada, que ponían de manifiesto la existencia de problemas con el sistema de agua fría, que no funcionaba por estar estropeadas las bombas y no disponer de descalcificador ni cloradora, con la instalación eléctrica, con los sistemas de protección contra incendios, con la existencia de contacto directo en el circuito Faro Patio, todas las cuales debieron haberse subsanado por la demandante en el plazo máximo de seis meses, a lo que no se procedió, debiendo ser acometidas por la demandada las reformas necesarias, y no pudiendo abrirse el negocio en la fecha pactada del 1 de junio sino el 20 de junio. Todo ello suponía un incumplimiento esencial de sus obligaciones por parte de la actora, que justificaba la resolución del contrato. Debían tenerse en cuenta en este punto, así mismo, según indica, las declaraciones de los testigos que intervinieron en el acto del juicio, en concreto, de D. Adrian, del legal representante de la mercantil Quereda Frío industrial, de D. Juan y de D. Gregorio, de los que se desprendía que el hotel no estaba en condiciones de ser explotado en el momento del inicio del arrendamiento, por lo que debían reintegrarse a la demandada las rentas abonadas durante el tiempo en que el hotel no pudo ser explotado, del 20 de abril al 20 de junio de 2015, a razón de 4.000 euros mensuales, lo que suponía 12.000 euros.

- Error en la valoración de la prueba, en cuanto a su resultado y, en particular, la vulneración de los arts. 335 1 y 338 LEC en cuanto al resultado de las periciales, en relación con el encuadre de los defectos en meras actuaciones de mantenimiento imputables a la demandada, pues se trataba de deficiencias de carácter grave que impedían la explotación del hotel con normalidad, y ello a pesar de que fueron satisfechas las seis mensualidades de renta pactada con carácter anticipado; en relación con el lucro cesante, respecto al que los informes periciales hacían prueba plena al no haber sido impugnados, debiendo abonarse por este concepto la cantidad de 34.913'76 euros por imposibilidad de explotación de la unidad productiva arrendada, y de 21.828'95 euros por la imposibilidad de explotación de cinco habitaciones durante 41 días; y con la supuesta pasividad de la demandada por resolver el contrato, que no fue tal, dado que desde el principio se puso de manifiesto la existencia de las deficiencias y se intentó conseguir un acuerdo amistoso, no estando asesorada hasta el año 2020, antes del inicio de la situación de pandemia, que fue cuando fue consciente de que podía solicitar la resolución del contrato, todo lo cual se ponía de manifiesto en el documento num. 35 de la demanda acumulada, correo electrónico remitido por D. Blas, en el que se anunciaba la posibilidad de resolver el contrato para el caso de que no accediesen a cumplir con las obligaciones que correspondían a la contraparte, pese a lo cual la actora, de mala fe, interpuso demanda de desahucio para anticiparse a la actuación de la demandada.

Por todo lo expuesto, finaliza la apelante, debía condenarse a las demandantes al pago al demandado de la suma de 76.742'71 euros, lo que, teniendo en cuenta las cantidades a cuyo pago se le condenaba, arrojaba un saldo a su favor de 55.255'76 euros.

Las demandantes Dña. Enma y RESIDENCIA SUIZA S.L. por su parte, se oponen al recurso de apelación y solicitan la confirmación de la sentencia alegando lo siguiente:

- Que la arrendataria depositó una fianza de 8.000 euros al inicio del arrendamiento pero que la arrendadora había interpuesto demanda de reclamación de daños por importe de 93.276'71 euros, en base a informe pericial de D. Alexander y acta notarial de 20 de octubre de 2020, por el desastroso estado en que los apelantes dejaron en el hotel en el momento en que se produjo la resolución del contrato y devolución de llaves, siendo algunos daños incluso intencionados, por lo que por el momento la fianza no podía ser devuelta ni compensada por los importes adeudados en concepto de renta, debiendo ser retenida, en aplicación de lo dispuesto en el art. 36 LAU y Pacto Cuarto del contrato, hasta tanto se determinara la entidad de los daños.

- Que la contraparte era plenamente consciente del tipo de inmueble que arrendaba, casona de casi tres siglos de antigüedad situada en medio de la huerta, que suponía un atractivo turístico pero que dificultaba la instalación de determinados servicios, que no impedían el ejercicio de la actividad hostelera, pues hasta el año 2017 otra arrendataria ejerció con normalidad la actividad de hotel.

- Que la entrega de la posesión se produjo, con la entrega de llaves, en fecha 20 de octubre de 2020, lo que suponía una clara resolución contractual conforme a los arts. 11 LAU y 1561 C.C., por lo que fue en esa fecha cuando dejaron de devengarse las rentas, siendo en el caso de que la resolución no se hubiera producido hasta el dictado de la sentencia que se hubieran devengado rentas hasta ese momento. Una vez resuelto el contrato de arrendamiento, indica, la acción de resolución entablada por la contraparte era improcedente.

- Que la sentencia sí resuelve en relación con las indemnizaciones solicitadas de adverso, si bien las estima parcialmente en base al resultado de la prueba practicada, valoración que resultaba correcta y debía ser confirmada toda vez que la subarrendataria había asumido los gastos de mantenimiento y cuidado ordinario del hotel, que pese a las deficiencias detectadas en la OCA el hotel siguió funcionando hasta el año 2020, no constando probado que tales deficiencias impidieran el funcionamiento del hotel con las dificultades propias de una instalación que se encuentra en una edificación antigua, siendo la situación de pandemia la que motivó el cese de la actividad. De hecho, indica, no existía prueba alguna de que el retraso en la apertura de la actividad se debiera a deficiencia alguna; pese a estar facultada para ello la subarrendataria no había resuelto el contrato por falta de reparaciones; la arrendadora había realizado diversas reparaciones, no sólo al inicio de la actividad, sino en los meses sucesivos por importe superior a 14.000 euros; y no estaba acreditado que las habitaciones del hotel que de contrario se manifestaba que estuvieron sin uso no se utilizaran, pues no habían sido aportados los libros registro del hotel, se reclamaba indemnización desde abril y el hotel no había comenzado su actividad hasta junio, y no tenía sentido que, sin justificarse la realización de reparación alguna, las habitaciones pudieran haber sido finalmente utilizada. No había quedado acreditado, por tanto, ningún tipo de lucro cesante.

- Que no tenía sentido que la demandada hubiera indicado que no había efectuado reclamación alguna por la reparación de las cinco habitaciones por miedo a que la actora ejecutara los pagarés entregados en garantía del pago de renta, pues dicha reclamación hubiera sido fácilmente contrarrestada con gastos y costas para la arrendadora, no habiéndose interpuesto ninguna reclamación por dichos pagarés.

- Que no existía factura de reparación de muchas deficiencias detectadas, que no constaba hubieran sido subsanadas, que no constaba que tales deficiencias retrasaran el inicio del negocio o la apertura de habitaciones, que nunca se había instado la resolución ni reclamación de daños por tales deficiencias, y que la intención de la arrendataria había sido dejar de explotar el negocio. Que según la doctrina emanada del art .1124 C.C. la necesidad de cumplimiento simultáneo conllevaba que el acreedor de una obligación recíproca no podía exigir al deudor su cumplimiento sin que él hubiera cumplido, y que, en caso contrario, podía oponerse al pago planteando la excepción de incumplimiento contractual.

- Que no había existido por su parte mala fe y que la entrega de las llaves se había producido cuando ya conocía la demandada la interposición de desahucio por falta de pago, y que nunca hasta la entrega de llaves la arrendadora había accedido al hotel, no siendo hasta ese momento cuando pudo comprobarse la existencia de daños en el inmueble arrendado.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba:

Como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo.".

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, se debe comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias todas ellas que no concurren en el caso enjuiciado, donde el juzgador razona el resultado de las pruebas y aplica presunciones con argumentación suficiente y compatible con las denominadas "normas de la sana crítica", razonamientos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal y a los que nos remitimos. Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla."

Es decir, no es que este tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente, lo que en modo alguno se considera procedente habida cuenta de las razones que seguidamente se expondrán.

TERCERO.- En cuanto a la fianza entregada al inicio del contrato.

En primer lugar, en cuanto a la fianza entregada al inicio del arrendamiento por importe de 8.000 euros, que, según la cláusula cuarta del contrato, debía ser devuelta al término del subarriendo, y sobre la juzgadora no realiza pronunciamiento alguno, debe señalarse que no procede su devolución en este momento al constar interpuesta demanda por la arrendadora por los daños apreciados en el inmueble tras la entrega de la posesión por parte del arrendatario, habiendo aportado la arrendadora a lo largo del procedimiento documental acreditativa tanto de la demanda interpuesta como de su presentación en el Juzgado, así como del informe pericial en que se basa.

En relación con el momento en que debe procederse a la compensación de la fianza, ya se ha pronunciado esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencias de 17 de mayo de 2006 y 12 de mayo de 2016, en la que se argumenta que "Tampoco puede prosperar el motivo de recurso que interesa la minoración, por compensación, de la condena pecuniaria en el importe de la fianza abonada al celebrar el contrato y ello tomando en consideración la finalidad de garantía de la prestación que en tal concepto quedó pactada al concertarse el arriendo y la necesidad de que la misma conserve tal utilidad de aseguramiento del estricto cumplimiento por el arrendatario tanto de su deber de dejar indemne el inmueble arrendado como de sus diversas obligaciones de pago, hasta su íntegra satisfacción y so pena de que aquélla pierda su propia naturaleza y razón de ser, por lo que el efecto compensatorio pretendido no puede ser reconocido antes de que por el demandado se proceda a la liquidación de la deuda".

En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Alicante, secc 9ª, de 1 de abril de 2016: "La jurisprudencia de las Audiencias es clara al respecto. Así la SAP Barcelona 7/10/2015 "Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC (EDL 1889/1) : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC (EDL 1889/1) - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC (EDL 1889/1 ), 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho" la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente, el art. 36 , no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves".

También esta Sala se pronunció en Sentencia de 12/6/ 2015 "Finalmente, la fianza no es compensable, dice la SAP de Alicante de 20 de marzo de 2012 "Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (EDL 1994/18384), la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves".Termina diciendo que "Declarada judicialmente en esta sentencia, ya firme, la resolución del contrato, comienza el plazo de liquidación que fija el art. 36.4 LAU ".

En definitiva, no procede la compensación de la fianza en los procedimientos de desahucio y reclamación de rentas cuando entre las partes hay pendiente una posible liquidación de deuda recíproca, como es el caso, en el que el saldo definitivo de la operación no se determinará hasta tanto se resuelvan de manera definitiva los procedimientos abiertos entre las partes, no sólo el que nos ocupa, sino también el iniciado por la arrendadora en reclamación de indemnización por daños causados en el inmueble arrendado.

CUARTO.- Sobre la fecha de resolución del contrato de subarriendo:

Constituye igualmente motivo de apelación la fecha de resolución del contrato, pues la sentencia fija como tal el 20 de octubre de 2020, día en que se produjo la entrega de llaves por parte de la subarrendataria, mientras que ésta pretende que quede fijada en el momento de dictado de la sentencia, eso sí, entendiendo que la entrega de las llaves tuvo efectos liberatorios en relación con el pago de las rentas.

Es criterio judicialmente admitido que la entrega de llaves prueba que quien las devuelve renuncia al contrato pero no que quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado (TS, S 30.03.2000); y que la recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas [AP Barcelona (13ª), S 16.11.2004], ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios [TS, S 10.10.2007; AP Alicante (5ª), S 21.05.2008].

En el presente caso es evidente que, como indica la juzgadora, la resolución del contrato se produjo en fecha 20 de octubre de 2020, momento en el que se hizo entrega de la posesión del inmueble por parte del arrendatario, y desde el que ya no cabe admitir el devengo de rentas. Todo ello con independencia de que pueda determinarse que la propiedad se encontraba también incursa en causa de resolución y ello pueda dar lugar a algún tipo de indemnización a favor de la subarrendataria, como ésta pretende. Pero resulta ilógico pensar que pueda demorarse al dictado de la sentencia el momento de resolución del contrato, pues ello implicaría, en contra de los intereses de la subarrendataria, el devengo de rentas, cuando ya le fue entregada al arrendador la posesión del inmueble.

QUINTO.- En relación con la valoración de las periciales e incumplimiento de sus obligaciones por parte de la demandante.

Debe partirse del hecho de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria por el que, además de arrendarse el local, se entrega una unidad patrimonial con vida propia, es decir, un complejo o universalidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición que sean aptos para poder ser puestos en marcha tanto de forma inmediata ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1987, Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 17 Nov. 1989...) si bien no es s absolutamente necesario que el negocio esté en marcha, sino que basta que existan enseres suficientes para el desarrollo de la industria ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1990).

Los elementos de un contrato de arrendamiento de industria se recogen por la jurisprudencia, de la que es un claro ejemplo la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2.006 que señala lo siguiente:

"la doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990 , 20 de septiembre de 1991 , 19 y 25 de mayo de 1992 , 17 de abril y 10 de mayo de 1993 , 22 de noviembre de 1994 y 8 de junio de 1998 , entre otras. En parecidos términos, la sentencia de 8 de junio de 1998 afirma que "la jurisprudencia mantenida de esta Sala de Casación Civil viene proclamando que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los propios de industria, en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos (arrendamientos especiales), el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ( sentencias de 20 de septiembre de 1991 , 19 de mayo de 1992 )."

Deben tenerse en cuenta, en relación con el contrato que nos ocupa, las cláusulas tercera, octava y décimo segunda, que establecen que la subarrendataria tendría un plazo de tres meses desde la firma del contrato para comunicar a la arrendadora aquellos bienes que no se encontraran en perfecto estado de conservación y funcionamiento, que deberán ser repuesto por la subarrendadora; que en el plazo de un mes debía la subarrendataria realizar una auditoría general del inmueble coincidiendo con las inspecciones de los organismos de control autorizado (OCA); que transcurrido el plazo de tres meses todos los gastos de reparación, reposición y mantenimiento debían correr por cuenta de la subarrendataria, incluidas las reparaciones que se hicieren necesarias por el uso ordinario del inmueble así como por su uso inadecuado o negligente, incluidos los gastos de mantenimiento de los equipamientos, instalaciones o maquinaria, especialmente ascensores, calderas de calefacción, placas solares, equipos de aire acondicionado, equipos de refrigeración, instalaciones de restauración, montacargas, equipos informáticos y equipos de control y vigilancia. Además, se establece la posibilidad de que la subarrendataria solicite la resolución del contrato en caso de falta de cumplimiento de sus obligaciones por parte de la subarrendadora, estableciéndose incluso que la imposibilidad de explotación parcial del inmueble no permitía la suspensión del contrato sino tan solo la minoración de la renta en cantidad proporcional a las habitaciones que no se encontraran en posibilidad de ser alquiladas, sin perjuicio de la acción de indemnización de daños y perjuicios.

En este caso, el local de negocio debía transmitirse apto para su funcionamiento inmediato de acuerdo con su finalidad específica de negocio, siendo evidente, como afirma la apelante, la existencia de deficiencias que constan en los documentos num. 2, 3, 15, 16 y 19 de la demanda acumulada, que ponían de manifiesto problemas con el sistema de agua fría, que no funcionaba por estar estropeadas las bombas y no disponer de descalcificador ni cloradora, con la instalación eléctrica, con los sistemas de protección contra incendios, con la existencia de contacto directo en el circuito Faro Patio, todas las cuales fueron comunicadas a la subarrendadora. No puede considerarse que tales deficiencias fueran de índole tal que impidieran la explotación del negocio. En cualquier caso, consta que la parte actora procedió a la parcial reparación, encargándose la subarrendataria de reparaciones por importe de 3.523'3 euros, que, como reconoce la juzgadora, deberán serle repuestos, al entender que correspondían a conceptos que debían haber sido en su momento acometidos por la subarrendadora. Realizadas tales obras, e incluso antes de su finalización, consta que pudo iniciarse la explotación del negocio.

De las declaraciones de los testigos que intervinieron en el acto del juicio, en concreto, de D. Adrian, del legal representante de la mercantil Quereda Frío industrial, de D. Juan y de D. Gregorio, se desprende que efectivamente existían deficiencias en el inmueble, las cuales, además, se reflejan en el informe de la OCA de mayo de 2018. Pero ninguna de ellas impedía la plena explotación del hotel, que, como se ha dicho, siguió funcionando hasta la resolución, sin que por parte de la demandada, pese a estar facultada para ello, se solicitara nunca con anterioridad la resolución del contrato ni una minoración de las rentas por la supuesta imposibilidad de explotación de hasta cinco habitaciones, hasta que las medidas adoptadas durante la situación de pandemia afectaron seriamente el funcionamiento del negocio y abocaron a la sociedad a pedir reducción de rentas y poner fin a su actividad. No ha quedado acreditado, en consecuencia, que la actora se incurriera en incumplimientos de tal entidad que pudieran constituir causa de resolución del contrato.

SEXTO.- En relación con la indemnización solicitada por lucro cesante:

La viabilidad del indicado resarcimiento requiere la cumplida prueba de los daños y perjuicios indicados. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2000 señala que "para que pueda decretarse la indemnización de daños y perjuicios es requisito totalmente ineludible que durante la tramitación del proceso, haya quedado probada la existencia real y efectiva de tales daños o perjuicios aunque la cuantificación pueda relegarse al periodo de ejecución de la sentencia".Y, de otra parte, cuando lo que se reclama consiste esencialmente en un lucro frustrado, es decir, unas posibles ganancias dejadas de obtener, no basta con la simple alegación de que se han perdido unas ganancias previsibles, pues como ha declarado el TS "ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias"sin que estas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas ( STS 30-11-73, 20-11-75, 30-12-77 y 18-12-82).

Por ello la jurisprudencia ha destacado la prudencia rigorista o incluso el criterio restrictivo ( STS. 30 de noviembre de 1993) para apreciar el lucro cesante; pero lo verdaderamente cierto, más que rigor o criterio restrictivo, es que se ha de probar, como en todo caso debe probarse el hecho con cuya base se reclama una indemnización, el nexo causal entre el acto directo y el beneficio dejado de producir -lucro cesante- y la realidad de éste, no con mayor rigor o criterio restrictivo que cualquier hecho que constituya la base de una pretensión ( STS. 8 de julio de 1996, y 21 de octubre de 1996).

Y, a la vista de la prueba practicada, se comparten por esta sala las consideraciones expuestas por la magistrada de instancia, habida cuenta de que de los informes periciales aportados no se desprende claramente la existencia de pérdidas sufridas como consecuencia de causa imputable a la demandante. En primer lugar, no existe prueba suficiente de que el retraso de tres meses respecto a la fecha prevista para la apertura del negocio fuera causado por la necesidad de hacer reparaciones, pues no consta en qué modo las deficiencias detectadas impedían la funcionalidad del negocio y no pudieron haber sido subsanadas con anterioridad. De hecho, consta que muchas de ellas se realizaron cuando la actividad hostelera había comenzado.

Y, en segundo lugar, tampoco se acredita que cinco habitaciones quedaran inutilizadas por la existencia de filtraciones, desde abril hasta agosto, toda vez el hotel no se abrió hasta junio, y no se ha justificado la realización de reparaciones en estas habitaciones antes de su reapertura, por lo que no existe prueba alguna de que no pudieran ocuparse en las fechas que se indican. Además, como manifiesta la demandante, no se aportan los libros registros del hotel que acreditarían la falta de ocupación, así como tampoco que se produjera una disminución de ingresos en las fechas que se indican. Tampoco se ha acreditado que en ese momento se instara a la propiedad o a la subarrendadora la minoración proporcional de la renta, y no puede aceptarse la justificación que realiza la subarrendataria en relación a una supuesta falta de asesoramiento antes del inicio de la situación de pandemia, que, en caso de ser cierta, le sería completamente imputable, ni en relación con la posibilidad de una reclamación de los pagarés emitidos, que sólo hubiera sido aceptada con causa justificada, pudiendo suponer costes innecesarios a ambas partes.

Finalmente, como afirma la apelada, consta la realización de reparaciones por parte de la subarrendadora tanto al inicio de la actividad como en los meses sucesivos, por importe superior a 14.000 euros, que se reflejan en los documentos num 4 a 22 aportados a la audiencia previa, por lo que en modo alguno puede admitirse que actuara con pasividad e hiciera caso omiso de las comunicaciones y requerimientos de la subarrendataria.

Por todo ello, dando por reproducidos los acertados argumentos de la juzgadora de instancia en todo lo no manifestado en esta resolución, se estima procedente la desestimación del recurso de apelación interpuesto, con íntegra confirmación de la resolución recurrida.

SEPTIMO.- Sobre las costas causadas y destino del depósito legal:

Conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, habiendo sido desestimado el recurso de apelación interpuesto, procede imponer al apelante el pago de las costas causadas, con pérdida del depósito constituido.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.