Sentencia Civil 583/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 472/2025 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el demandante Sr. Sixto y la demandada Sra. Mariana iniciaron en 2016 una relación sentimental y decidieron en octubre de 2018 ir a convivir en el piso del que él era titular en Mahón, DIRECCION000. Relataba el demandante que la demandada convino en contribuir al mantenimiento de la vivienda con cantidades que oscilaron entre 360 € y 500 € mensuales, además de asumir el coste de los suministros de electricidad y agua; si bien, al querer poner a su nombre los suministros, las compañías le exigieron la presentación de un contrato de arrendamiento, motivo por el que se confeccionó uno haciendo constar determinada renta y duración. Seguía relatando el demandante que una vez la pareja rompió su relación, él se traslado a la casa de su madre y permitió que ella permaneciera temporalmente en el que había sido domicilio familiar. No obstante, negándose ella a devolver la posesión, y aun tratándose de una situación de precario, remitió burofax con la antelación legalmente prevista a fin de poner fin en todo caso al contrato. Así las cosas, solicitaba el demandante con carácter principal que se acordase el desahucio por precario de la demandada, pues esta no pagaba como tal una renta sino que contribuía a las cargas de la pareja, y desde la ruptura, lo que hubo fue una tolerancia sin título. Con carácter subsidiario, interesaba que se declarase extinguido el contrato por la finalización de su plazo de duración.

La demandada se opuso al acogimiento de tales pretensiones. Ante todo, sostuvo que era falso que en 2018 decidieran convivir juntos. Más bien, ella se habría mudado con sus hijas a la vivienda del demandante, y en ese momento no se realizó contrato, sino que ella vivía en precario, pagándole cantidades en mano. Fue en junio de 2019 cuando él se mudó a la vivienda con ella y se realizó finalmente un contrato. Después, en mayo de 2021, se realizó una novación extintiva del contrato, por la que la renta pasó de 500 € a 360 € mensuales. Y cuando la relación finalizó en 2023, el demandante abandonó la vivienda al ser consciente de que existía ese nuevo contrato. Alegaba por tanto la demandada que no existía una situación de precario, sino un inicial contrato de arrendamiento que se inició en junio de 2019, por lo que en el momento de interponerse la demanda no habría transcurrido su plazo de duración, además de que ese contrato se novó en mayo de 2021, con lo que el arriendo finalizaría en mayo de 2026.

En el acto de la vista, se admitió la aportación por el demandante de copia, firmada por las partes, del contrato de arrendamiento fechado en 2018.

La sentencia estima la demanda, acogiendo la acción ejercitada con carácter principal, al no considerar justificada la existencia de un arrendamiento, sino que, atendida la relación de pareja entre las partes, los pagos periódicos efectuados por la demandada, mediante transferencias en las que no se hace constar como concepto el de renta, "podían ser fruto de la distribución de los costes de la vida en común, y tras el cese de la relación de pareja, una compensación por el uso del inmueble".

Interpone recurso de apelación la demandada, alegando en síntesis: que fue indebida la admisión en la vista de la aportación de la copia firmada del contrato, por infringir el artículo 265.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, "LEC"); que el contrato se inició en junio de 2019, y si en los pagos por transferencia no se menciona el concepto de renta, es porque el demandante no quería declarar que recibía esos ingresos, siendo lo cierto que se realizaron abonos mensuales a cambio del uso y disfrute de la vivienda; que en la sentencia no se realiza mención de la novación del contrato al pasar a ser la renta de 360 € mensuales, existiendo falta de motivación en este punto; que hay error en la valoración de la prueba al no reconocerse la existencia del contrato de arrendamiento; y que la sentencia tampoco entra a pronunciarse acerca de la cuantía de la demanda, pese a que se formuló oposición al respecto y se acordó que se resolvería en sentencia.

El demandante se opone a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesto defecto de motivación

El artículo 218.2 LEC establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, el examen de la resolución apelada da lugar a constatar que en ella se exteriorizan de manera adecuada, clara y suficientemente detallada las razones en que tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico se basa el fallo. El reproche que en particular efectúa la recurrente, en el sentido de no pronunciarse la sentencia sobre la alegada novación del contrato, entendemos que no puede obtener favorable acogida, toda vez que la sentencia concluye razonadamente que no existió en ningún momento un contrato de arrendamiento entre las partes, por lo que devenía ya por razones de lógica jurídica innecesario entrar a dilucidar la existencia o no de esa alegada novación posterior, así como eventualmente su naturaleza.

El recurso se desestima en este punto.

TERCERO.- Cuantía del procedimiento

Respecto a la cuantía, lo que se alega en el recurso es que la sentencia omite pronunciarse al respecto, pese a que en el acto de la vista así se acordó que se llevaría a cabo.

Ahora bien, el examen de las actuaciones pone de manifiesto que una vez notificada la sentencia, por la ahora apelante no se solicitó su complemento conforme al artículo 215 LEC, a fin de que se subsanase la omisión que en este momento viene a poner de manifiesto. Siendo doctrina jurisprudencial consolidada la que viene reiterando que ello supone que tienen vedado las partes el planteamiento de la incongruencia omisiva de la resolución en vía de recurso devolutivo (entre las más recientes, Sentencias del Tribunal Supremo 351/2023, de 6 de marzo, 1357/2023, de 3 de octubre, 1747/2023, de 18 de diciembre, 980/2024, de 10 de julio y 1063/2024, de 22 de julio).

Y por otro lado, cabe recordar la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo 1.213/2023, de 25 de julio:

"La fijación de la cuantía del procedimiento no integra propiamente el objeto principal de la tutela judicial solicitada en una demanda, sino que, en línea con lo declarado por esta sala en sus autos de 13 de septiembre de 2005 (queja 170/2005 ) y 140/2015, de 20 de enero , tiene un carácter meramente instrumental en cuanto que no constituye un fin en sí mismo, sino una premisa para el examen de otros presupuestos procesales, como son los expresados en el anterior párrafo. Por tal razón, la cuantía del procedimiento no es objeto propio de un pronunciamiento de la sentencia ni por tanto tiene sentido que sea el único objeto del recurso de apelación o de los recursos extraordinarios.

(...) Las diversas funciones de la cuantía del proceso y la insuficiente regulación legal del régimen de su fijación aconsejan residenciar el debate y la resolución de la discrepancia sobre la cuantía del proceso en el trámite procesal más adecuado, según sea la función que cumple la fijación de la cuantía que se pretende en cada caso: en la audiencia previa o en la vista del juicio verbal, cuando se trata de determinar la clase del procedimiento; en los trámites de admisión del recurso, cuando se trata de determinar si la sentencia es apelable o si la apelación debe ser resuelta por la Audiencia Provincial colegiadamente o actuando como tribunal unipersonal (lo que luego tiene relevancia en el acceso a la casación); o en el incidente de tasación de costas, cuando se trata de valorar la corrección de los honorarios del abogado o de aplicar el límite establecido en el art. 394.3.º LEC . Por ello, la cuantía no ha de quedar fijada necesariamente en la vista del juicio verbal o en la audiencia previa si no es relevante para determinar el procedimiento a seguir.

(...) Por tanto, cuando la cuantía litigiosa no haya sido fijada en la fase declarativa del proceso (fijación que puede tener lugar porque las partes la hayan fijado de común acuerdo o porque el juez la haya fijado en la vista del juicio verbal o en la audiencia previa del juicio ordinario), si hay condena en costas, en el incidente de tasación de costas habrá de valorarse si los honorarios del letrado se ajustan a los diversos parámetros pertinentes (complejidad del asunto, interés económico del litigio, fase del proceso, etc.) y, en su caso, aplicar el límite de la tercera parte de la cuantía del proceso previsto en el art. 394.3.º LEC . Y si el decreto del LAJ que resuelva la impugnación de la tasación de costas es recurrido en revisión, el tribunal habrá de pronunciarse sobre la correcta aplicación de estos parámetros pertinentes para la fijación del importe de las costas, según cuáles hayan sido los argumentos impugnatorios, entre los que puede encontrarse la incorrecta valoración de la cuantía del proceso".

Podrá en consecuencia, en la medida en que ello sea relevante de cara a una eventual tasación de las costas causadas, discutirse en ese momento procesal cuál debe ser en definitiva considerada como cuantía del proceso.

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Indebida admisión de prueba

Considera la apelante-demandada que no debió ser admitida en el acto de la vista la documental aportada por la parte contraria, consistente en la copia firmada del contrato de arrendamiento que habrían suscrito las partes con fecha 1 de octubre de 2018. Hay que tener en cuenta que junto con el escrito de demanda se había presentado por el demandante una copia sin firmar del contrato (documento n.º 3), que en el referido escrito se indicaba que "no se conserva ejemplar firmado"(hecho 1.º), y que luego en la vista, así como en escrito presentado con anterioridad a dicho acto, se manifestó por el demandante que hacía pocos días había podido finalmente encontrar el documento firmado.

Ha de tenerse en cuenta que dados los términos en que se plantea el litigio, la copia del contrato es uno de los documentos esenciales en que se fundan las pretensiones del demandante. Su aportación, por consiguiente, debió verificarse junto con el escrito de demanda, conforme a la regla general del artículo 265.1.1.º LEC, y la consecuencia de su falta de aportación es la imposibilidad de presentar el documento en un momento posterior del proceso, según lo sanciona el artículo 269.1 LEC. Las salvedades a tal regla son las que contiene el artículo 270.1 LEC, y en este caso, la presentación del documento entendemos que no halla cabida en ninguno de los supuestos que el precepto enumera. En particular, el número 3.º se refiere al caso de "no haber sido posible obtener con anterioridad los documentos, medios o instrumentos, por causas que no sean imputables a la parte";pero por la parte no se ponen de manifiesto ni tampoco se justifican cuáles habrían sido esas causas no imputables a ella, que le habrían impedido encontrar y presentar con anterioridad el documento.

El recurso, por tanto, se estima en este punto, lo que comporta que no hayamos de tomar en consideración la copia del contrato aportada en la vista de cara a la resolver la discusión planteada acerca de la existencia o no, y en su caso de la fecha de inicio, de la relación contractual entre las partes.

QUINTO.- Acción de desahucio por precario. El título legitimador de la posesión

Según explica con cita de otras anteriores la Sentencia del Tribunal Supremo 605/2022, de 16 de septiembre, "el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho".

Por consiguiente, como expone por todas la Sentencia del Tribunal Supremo 502/2021, de 7 de julio, "existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente; (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras)";siendo presupuestos de este tipo de proceso, o si se quiere requisitos para la prosperabilidad de la acción de desahucio por precario, los siguientes: "(i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado".

En el presente caso, no discutiéndose que el actor disfruta como propietario de la posesión real de la finca a que se refiere la demanda, ni tampoco que la apelante-demandada se encuentra ocupando la misma, la controversia se ciñe a la existencia del título que invoca la apelante-demandada para justificar su posesión.

Acerca del título que habilita al demandado para poseer, es al propio demandado que incumbe la carga de la prueba, según resulta de la aplicación de las reglas generales contenidas en los apartados 1 y 3 del artículo 217 LEC, así como de la norma sobre disponibilidad y facilidad probatoria del apartado 7 del mismo precepto. Según explica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sec. 3.ª), de 20 de marzo de 2009, "estos principios vienen recogidos por la jurisprudencia tradicional en la materia cuando señala que constituyendo la esencia del precario los hechos negativos de carecer de título los ocupantes de la finca y no pagar por ésta merced alguna, y ante la dificultad de su prueba, corresponde a quien se oponga a esta afirmación, es decir, a los demandados que sostengan la ocupación de los inmuebles en virtud de cualquier título, la carga de demostrarlo ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1887 , 20 de diciembre de 1902 , 6 de febrero de 1958 , 23 de enero de 1959 y 10 de mayo de 1963 )";por otro lado, "la prueba del título legitimador de la ocupación ha de ser plena. No cabe una acreditación 'prima facie', 'a primera vista' o una mera constatación del 'fumus bonis iuris' como si nos hallásemos en el ámbito de la justicia cautelar".

Y así lo recoge la antes citada Sentencia del Tribunal Supremo 502/2021, de 7 de julio, al señalar que "la prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda";e incidir en el carácter plenario de esta clase de procedimientos, ya que "la LEC de 2000 suprimió el carácter de sumario del procedimiento de desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC ... En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

Pues bien, un nuevo examen de las pruebas practicadas nos conduce, con criterio diverso al de la resolución apelada, a concluir que en el supuesto de autos debe considerarse acreditado que la apelante-demandada se halla en la posesión de la vivienda a que se refiere la acción ejercitada, no en razón de la mera tolerancia de su propietario, sino por haber en su momento convenido con este un contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Ante todo, tenemos en cuenta que por ambas partes se manifiesta que se suscribió un contrato de arrendamiento. El demandante sostiene que ello tuvo lugar en octubre de 2018, y la demandada que fue en junio de 2019; pero ambos coinciden en que el contrato se otorgó.

Lo que por el demandante se vino a alegar es que ese aparente contrato de arrendamiento era en realidad simulado, puesto que cuando por la Sra. Mariana quiso poner a su nombre los suministros del inmueble, las compañías suministradoras exigieron para ello la presentación de un contrato. De manera que lo abonado cada mes por la Sra. Mariana no habría sido una renta sino "una contribución al sostenimiento de las cargas de la pareja"(hecho 4.º de la demanda).

Planteado el debate en tales términos, ha de partirse de que la carga de acreditar la existencia de esa alegada simulación contractual incumbía al demandante, conforme a las reglas generales de los apartados 1 y 2 del artículo 217 LEC. Como enseña la Sentencia del Tribunal Supremo 316/2016, de 13 de mayo, "la jurisprudencia de esta Sala ha establecido, frecuentemente con invocación de la norma del artículo 1277 CC (...) que la simulación de un contrato ha de ser probada, en principio, por la parte que la alega: las Sentencias 504/2008, de 6 de junio (Rec. 1190/2001 ), 270/2010, de 14 de mayo (Rec. 1253/2006 ), 262/2013, de 30 de abril (Rec. 2148/2010 ) y 599/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013 ), entre otras, así lo confirman. E, incluso si se sostuviera que las palabras «mientras el deudor no pruebe lo contrario» indicarían que el artículo 1277 CC sólo es aplicable cuando quien niega la existencia de la causa del contrato -por ejemplo, del intercambio de cosa por precio- es una de las partes, el «principio de normalidad», al que se refiere también la tercera de las sentencias mencionadas, reclama la misma conclusión".

La sala considera que en este caso tal carga probatoria no habría resultado adecuadamente alzada.

En primer lugar, porque el propio demandante, a través de su letrado, remitió a la demandada burofax previamente a la interposición de la demanda, en el que le comunicaba "en la condición que tiene usted de arrendataria de la vivienda propiedad de aquél (...) la resolución del contrato de arrendamiento que les une desde fecha 01-10-2018. Dicho contrato tuvo una duración de 3 años, tal posibilitaba a voluntad del arrendatario la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese momento. Transcurrida la prórroga de un año entre el 01-10-2021 y el 01-10-2022, y operando desde esta última fecha la tácita reconducción, le informamos que es interés del Sr. Sixto el dar por resuelto el contrato desde el próximo 15 de octubre, solicitando proceda a desalojar la vivienda y entregar las llaves antes de ese momento" (documento n.º 4 de la demanda). Explícito reconocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento que mal se compadece con la alegación que ahora viene a efectuarse en el sentido de no haberse concluido en realidad el mismo. No pudiendo acogerse el argumento según el cual mediante tal comunicación se buscaba únicamente asegurar el derecho del demandante a obtener la recuperación de la posesión del inmueble, puesto que nada impedía a la parte haber hecho referencia en la misma comunicación a la situación de precario que ahora alega, y en su caso, de manera subsidiaria, anunciar la voluntad de dar por finalizado el (negado) contrato.

En segundo lugar, porque la explicación facilitada en la demanda, acerca de la exigencia de las compañías suministradoras, no nos parece que resulte especialmente convincente en orden a dar razón del hecho de que se suscribiera el contrato, no habiéndose desvirtuado lo que por la parte contraria se pone de manifiesto, en el sentido de que si la intención de las partes era únicamente que la Sra. Mariana asumiera el pago de los suministros, bastaba con haber hecho constar una cuenta de su titularidad para que se efectuaran en la misma los correspondientes cargos por las compañías, sin necesidad de modificar la identidad del titular del contrato.

En tercer lugar, porque aun cuando al efectuarse los sucesivos pagos no se hiciera constar de manera expresa el concepto de renta como señala la sentencia, sino otros ciertamente un tanto ambiguos como "gastos hogar"o "casa junio",lo cierto es que los mismos, según se comprueba del examen del extracto de cuenta corriente aportado como documento n.º 2 de la contestación, tenían lugar de una manera básicamente regular, cada mes o a lo sumo con un mes de retraso, con indicación del mes al que se referían, y por un importe fijo, 500 € hasta marzo de 2021 y 360 € a partir de abril de 2021 inclusive, pudiendo por consiguiente corresponder al pago de la renta convenida; que según la cláusula 4.ª del contrato aportado era precisamente de 500 € mensuales.

En cuarto lugar, porque las explicaciones que acerca de este punto facilitó al ser interrogado en la vista el Sr. Sixto, en el sentido de que ella aportaba una cantidad u otra según que él viviera o no en la casa, no se ven corroboradas por el contenido del extracto bancario, que como acaba de indicarse permite comprobar más bien que lo abonado por la Sra. Mariana era todos los meses la misma cantidad.

Y en quinto lugar, porque del mismo extracto cabe constatar que los pagos, con posterioridad al momento en que se indica que tiene lugar la ruptura de la relación de pareja entre las partes, abril de 2023 (hecho 2.º de la demanda), continúan realizándose con la misma periodicidad y por el mismo importe, pese a que ya en ese periodo difícilmente podían tratarse de una contribución por la Sra. Mariana al sostenimiento de las cargas de la pareja, como en la demanda se alegaba.

En consecuencia, la acción de desahucio por precario ejercitada con carácter principal no puede prosperar, lo que comporta el acogimiento del recurso en este punto.

SEXTO.- Extinción del contrato de arrendamiento

Partiendo según lo razonado de la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, debemos entrar a examinar la pretensión ejercitada en la demanda con carácter subsidiario, esto es, la dirigida a que se declare la finalización del contrato por la expiración del plazo de duración del mismo.

La discusión se refiere, en cuanto a esta pretensión, a dos puntos esenciales. El primero, si el contrato se otorgó en octubre de 2018 o bien en junio de 2019. El segundo, si en mayo de 2021 tuvo lugar una novación extintiva, de manera que ahora las partes estarían vinculadas por un nuevo contrato que finalizaría en mayo de 2026.

Pues bien, en cuanto a la fecha de inicio de la relación contractual, por el demandante se presenta una copia sin firmar del documento contractual, fechada el 1 de octubre de 2018. Frente a ello, la demandada sostiene que el contrato se firmó en junio de 2019, pero no aporta copia alguna del mismo. Pretende sin embargo justificar lo que alega, señalando que así se desprende del certificado de convivencia del Ayuntamiento que aportaba como documento n.º 1 de la contestación.

Sin embargo, viene generalmente entendiéndose que la eficacia probatoria que cabe reconocer a los certificados municipales de empadronamiento, en orden a justificar el domicilio real de las personas, es limitada, no pudiendo considerarse los mismos como justificación plena y bastante del hecho de haber estado habitando determinado inmueble, especialmente cuando viene contradicho por otros elementos de juicio (así, en el ámbito de esta Audiencia Provincial, la Sentencia de la Sec. 4.ª de 20 de octubre de 2022, que señala que "teniendo en cuenta que la certificación de empadronamiento no es más que una presunción de residencia en un domicilio con efectos administrativos, pero que admite prueba en contrario, dicha presunción no puede ser preferente a la del domicilio verdadero y real";o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid -Sec. 12.ª- de 16 de noviembre de 2022, que recuerda que "es constante criterio jurisprudencial el que rechaza que un certificado de empadronamiento acredite el real domicilio de una persona, porque los datos en él consignados no hacen prueba de tal hecho, dada la habitualidad, que se advierte en la práctica forense, de que los mismos respondan a motivos dispares, fiscales, de acceso a determinados servicios, obtención de ayudas, etc, no coincidentes con los reales").

En este caso, en el propio escrito de contestación se reconoce que la Sra. Mariana, antes de junio de 2019, "se mudó a la vivienda"y estuvo "pagando cantidades en mano al propietario";por tanto, si bien sosteniendo que en ese periodo sí estaba en precario, es ella misma quien admite que con anterioridad a la fecha que en el certificado de convivencia del Ayuntamiento figura como de alta en el domicilio, se encontraba residiendo en el mismo y pagando al propietario. Por otro lado, conforme a uno de los documentos aportados por el demandante en la vista (cuya aportación se admitió y no ha sido recurrida, entendiéndose en todo caso procedente en la medida en que no se trataba en este caso de uno de los documentos esenciales fundamentadores de la pretensión, y su presentación estaba justificada en razón de las alegaciones de la contestación), por el Ayuntamiento de Mahón se informa de que "l'empadronament de Amadeo. es va fer amb autorització de la titular d'un contracte de lloguer de la citada finca de data 01/10/2018". Correspondiéndose como alega el demandante las referidas iniciales con las del nombre y apellidos de la hija de la Sra. Mariana, según figuran en el certificado de convivencia presentado con la contestación.

En función de todo ello, a falta de mayor justificación, y en especial habida cuenta de que el único ejemplar del documento contractual que figura aportado a los autos es el que consta fechado el 1 de octubre de 2018, aun cuando el mismo no se halle firmado, entendemos que se habría justificado que fue en tal fecha cuando tuvo lugar el inicio de la relación contractual.

Por lo que respecta a la alegada novación extintiva, lo que consta justificado como antes se expuso es que hasta marzo de 2021 la demandada vino pagando 500 € al mes, y a partir de abril de 2021, pasó a pagar 360 € al mes. No se ha aportado, por la apelante-demandada, ese nuevo contrato que alega que fue suscrito en mayo de 2021.

Según expone por todas la Sentencia del Tribunal Supremo 261/2020, de 8 de junio, a la que se refiere la posterior Sentencia 939/2025, de 12 de junio:

"Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC ) o bien la subsistencia de la original aunque con la modificación pretendida (novación modificativa que previene el art. 1203CC ).

En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

(...) La novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual 'Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor'.

Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (vid. art. 1.156 CC ). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC ), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación está sujeta a un mayor formalismo, exigiéndose una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad 'de todo punto' entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias".

Y examinando el supuesto de elevación a público de un contrato privado en el que se había modificado el precio inicialmente previsto, concluye con cita de la Sentencia 686/2011, de 19 de octubre, que "es cierto que ha habido una reducción del precio en la escritura pública respecto del fijado en el documento privado, pero ello no supone novación extintiva, sino modificativa. Esto es así porque ni el efecto extintivo se declara por las partes, ni siquiera se deduce una voluntad en tal sentido, ni hay absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo ( art. 1203.1º CC ), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva (S. 4 de marzo de 2006 sic). Además debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-".

Aplicando al supuesto de autos la doctrina expuesta, hemos de llegar a la conclusión de que la eventual novación contractual, de haberse producido, sería de carácter modificativo en lugar de extintivo, por no constar otra cosa que la modificación a la baja de la renta arrendaticia, pero no una alteración de cualesquiera otras condiciones del contrato (en particular, el plazo de duración), ni una voluntad de las partes de poner fin al vínculo anterior y dar comienzo a un nuevo arriendo, ni existir una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones.

En consecuencia, rechazando en este punto las alegaciones de la apelante-demandada, concluimos que el contrato de arrendamiento entre las partes fue otorgado el 1 de octubre de 2018, por un plazo de un año según se hace constar en el documento contractual (cláusula 2.ª), y que no se produjo una posterior novación extintiva del mismo. Habiendo transcurrido en octubre de 2021 el plazo mínimo de tres años legalmente fijado de duración del arriendo conforme al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable a la fecha de celebración del contrato, y no discutiéndose que por el arrendador se manifestó en fecha 24 de agosto de 2023, mediante comunicación oportunamente dirigida a la vivienda arrendada, su voluntad de que una vez llegado el mes de octubre siguiente no se volviera a prorrogar el plazo de duración del contrato (documentos n.º 4 y 5 de la demanda), requerimiento que excluye su aquiescencia a una nueva tácita reconducción, no cabe sino entender que a la fecha de interposición de la demanda en enero de 2024, había finalizado el referido plazo, por lo que la acción de desahucio ejercitada debe ser acogida conforme a los artículos 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.566, 1.569.1.º y concordantes del Código Civil.

SÉPTIMO.- Estimación del recurso. Costas de la primera instancia

Debe en consecuencia de cuanto se deja expuesto, con estimación del recurso de apelación, desestimarse la acción de desahucio por precario ejercitada con carácter principal, pero estimarse la acción de desahucio por expiración del plazo de duración del contrato ejercitada con carácter subsidiario, lo que supone que se acuerde la estimación íntegra de la demanda, condenando a la demandada a abandonar la vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; así como al pago de las costas causadas en la primera instancia, en aplicación de la regla de vencimiento objetivo del artículo 394.1 LEC.

OCTAVO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

Al estimarse el recurso, no procede condenar en las costas del mismo a ninguno de los litigantes ( apartado 2 del artículo 398 LEC) ; acordándose asimismo la devolución del depósito constituido ( apartado 8 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).