Sentencia Civil 578/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 5, Rec. 148/2025 de 09 de diciembre del 2025

PRIMERO.-Doña Edurne formuló demanda de juicio ordinario en su condición de arrendataria en virtud de un contrato celebrado en el año 1967 de una vivienda sita en la DIRECCION000 de Oviedo. La demanda se dirigía contra su arrendadora doña Araceli, exponiendo que por así estipularlo el contrato celebrado la arrendataria debía asumir el pago de una serie de gastos comunes del edificio, como portería, agua caliente, luz escalera y portal y conservación de aparatos elevadores, a los que se unía, en aplicación de la disposición transitoria segunda, apartado 10.5 de la LAU, otros más, tales como portería, extintores, tasas basura, calefacción central (consumo y mantenimiento), asimismo agua (caliente y fría), luces (cambio bombillas). Pero no debía soportar repercusión alguna por el gasto de seguro del edificio, ni el pago por la administración de fincas, entre otros. Pero la arrendadora le viene repercutiendo a la actora innumerables cobros sin identificar a que se deben, a nombre de autónomos o mercantiles desconocidas, que nada tienen que ver con mantenimiento y suministros, sin explicación, ni documentación acreditativa de los mismos. Y añade que la arrendataria viene abonando todos los conceptos que le traslada la arrendadora, al no poder determinar a qué responde cada concepto y tampoco en esta demanda puede concretar la cuantía concreta que sería susceptible de devolución, porque hay gastos comunes que pudiera tener la obligación de pagar o si incluso encajarían en los conceptos ya pagados. De igual forma, afirmaba en la demanda que la propiedad viene repercutiendo todas las derramas acordadas por la comunidad de propietarios, cuando lo cierto es que solamente debe asumir la arrendataria las que hubiera solicitado y las que se hubieran acordado por resolución judicial o administrativa firme. Y desde hacía tiempo la demandada venía pasando a la arrendataria los recibos haciendo caso omiso a la forma en que debe especificar los gastos y ha pasado recibos por conceptos e importes "que parece no corresponde abonar" a la demandante. La propiedad remite anualmente por burofax un "estadillo" de cuentas de la comunidad, sin explicación alguna interpretativa, y una serie de documentos incompletos, impresos a doble hoja y letra muy pequeña, variando en los distintos recibos el concepto o nombre de los mismos, remitiéndole documentación e información poco clara y con falta de transparencia, sin justificar su abono previo. Y la demandante no solicitó la realización de obra alguna en el edificio, ni le consta acordada por ninguna Administración, y además se repercute variando el coeficiente de participación que correspondía a la propietaria del inmueble. Finalmente aduce que le resulta de aplicación la limitación a la actualización de la renta impuesta por el Real Decreto-ley 6/2022 y la Ley 12/2023, pues si bien a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1995 se someten al régimen normativo anterior a la actual LAU, les es de aplicación disposiciones de ésta, que además es de aplicación subsidiaria. Y si bien de la redacción de la referida normativa "pudiera parecer que, según su dicción literal, los contratos de renta antigua quedan exonerados de esa limitación en la actualización de la renta", la demandante considera que no es así "dado que la exposición de motivos de la ley, no dice que estén excluidos, ni justifica la exclusión de este tipo de arrendamientos"

Terminaba solicitando: "1º. Se declare que dentro del periodo 2021 a fecha de presentación de la demanda son repercutibles a la inquilina los siguientes conceptos: Canon de renta, calefacción (consumo y mantenimiento de aparato calefacción) en proporción al porcentaje de participación del inmueble y repartidores de costes cuando estén operativos, portería en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios, consumo de agua fría y caliente en atención a contadores individuales, IBI (previa justificación entrega copia del recibo), luz de escaleras y portal en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios, mantenimiento de servicio de ascensores en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios, mantenimiento extintores en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios, tasa de basuras y servicio de cubos en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios, mantenimiento antena del edificio en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios y mantenimiento de bombillas y fluorescentes del edificio en proporción al porcentaje de participación del inmueble en la comunidad de propietarios. Obras necesarias a realizar en el edificio que sean requeridas por autoridad administrativa o judicial, salvo solicite la arrendataria, excluyéndose el pago de derramas de todo tipo. 2º) Se declare que no procede para la arrendadora el cobro de las cantidades giradas por la propiedad, en concepto de todo tipo de obras que no sean necesarias, o en caso de serlo que no las haya solicitado Edurne o no hayan sido requeridas por resolución judicial o administrativa su realización, de forma expresa y que no procede el pago de todo tipo de derramas y los gastos girados y cobrados en el periodo 2021 a 2023 que no obedezcan a los conceptos indicados en el apartado 1º) precedente. Asimismo, se declare no procede el cobro del seguro Multirriesgo hogar, administración de fincas, IVA, Protección de datos, Material de oficina, Servicio de correo y servicios y gastos bancarios". Y todo ello en cumplimiento de la ley y lo pactado por las partes, independientemente por no proceder a liquidar los diversos gastos y obras conforme a la ley y a lo pactado, ni con una mínima diligencia y buena fe. Subsidiariamente de tener que pagarse alguna cantidad distinta a la indicada, proceda la propiedad a descontar el pago de IVA de las facturas y el cobro de subvenciones por la comunidad, adjuntando justificante de la comunidad que conste si perciben o no subvenciones. 3º) Se declare que Araceli debe volver a especificar y aclarar todos los conceptos y cantidades que ha cobrado desde el año 2021, de forma comprensible y detallada, adjuntando suficiente documental, descontando todas las cantidades indicadas en el punto I y II de este solicito, procediendo a devolver lo cobrado de más. Que como obligación de hacer "ad futurum" que en los recibos/requerimientos de pago, futuros a efectuar por el arrendador figure de manera concreta, clara, y de forma desglosada que gasto concreto se le repercute a la arrendataria, con un resumen y explicación suficiente, no de forma general y opaca tal y como se viene haciendo hasta ahora, y que esa información se le traslade en una letra legible para una persona de su edad a Edurne, dentro de los conceptos-gastos que resulten conformes a la ley, auto judicial de 2018 y a lo pactado. Y 4º) Se declare no cabe subida de renta superior al 2%, desde el año 2022, hasta que cesen las medidas legales adoptadas y referenciadas en el cuerpo de este escrito, o las que la sustituyan, debiendo la arrendadora devolver el importe cobrado de más, por este concepto".

La sentencia ahora recurrida razona que entre las partes se siguió juicio con el número 671/17 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo en el que la arrendadora reclamaba rentas y otras cantidades y en el que se dictó auto aprobando el acuerdo transaccional al que habían llegado, fijando las cantidades adeudadas procedentes en atención a los gastos comunes que la arrendadora podía exigir a la arrendataria y excluyendo aquellos otros gastos comunes no repercutibles a la arrendataria, de los que se recogía la relación de los mismos. Igualmente se establecía un procedimiento para que la arrendadora pudiera repercutir los gastos comunes del inmueble que resulten procedentes conforme a los pactos y legislación vigentes. La recurrida aprecia en consideración a dicha resolución la excepción de cosa juzgada excluyente en relación con los tres primeros pedimentos de la demanda y remite a la arrendataria a la ejecución de aquel título judicial si estimase incumplido su contenido. Y en cuanto a la cuarta petición, rechaza la aplicación al contrato de arrendamiento de la limitación al incremento de la renta por cuanto no resulta de aplicación al mismo la LAU de 1994, sino que el contrato sigue rigiéndose por la LAU de 1964, sin perjuicio de la aplicación al mismo de la disposición transitoria segunda antes referida de la LAU de 1994.

Formula recurso de apelación la arrendataria, en el que aduce que la demandada no excepcionó la cosa juzgada forma o material, ni se había apreciado en la audiencia previa, por lo que al ser apreciada de oficio provoca indefensión a la demandante. Y estima que si bien el auto aprobando la transacción en el anterior juicio seguido entre las partes tiene la virtualidad de comprobarse cómo se interpretó lo controvertido en una ocasión, en el presente caso solicita una declaración definitiva que conceptos de gastos comunes son cobrables de una forma genérica y más amplia que los contemplados en el procedimiento que se puso fin por el auto indicado. Y por otra parte, la arrendadora no cumplió con la forma de notificación establecida en aquel acuerdo aprobado judicialmente, pues remitió por medio de burofax, pero con una letra tan pequeña que resulta ilegible. Y en cuanto a la falta de cuantificación de la restitución pedida, se debe, por una parte, a la no aportación al juicio por la arrendadora de las correspondientes facturas y, por otra, a la necesidad de que exista una resolución judicial que indique que conceptos se pueden repercutir y si existe mala fe en el proceder de la arrendadora en la forma en que explica/notifica los gastos comunes asimilados a la renta y analizar si con las explicaciones que ha dado se puede evaluar certeramente que cantidades se le cobran. Finalmente, reitera los argumentos de su demanda respecto de la última petición relativa a limitación a la actualización de la renta establecida en el Real Decreto-ley 6/2022 y Ley 12/2023.

SEGUNDO.-Es oportuno comenzar rechazando la argumentación del recurso de apelación en cuanto reprocha a la resolución recurrida la apreciación de oficio de la excepción de cosa juzgada, posibilidad admitida por una reiterada jurisprudencia. Así, entre muchas, la STS 411/2021, de 21 de junio, recuerda: "... es criterio jurisprudencial, el que afirma que la Ley de Enjuiciamiento Civil considera la cosa juzgada como una excepción apreciable de oficio cuando es evidente su existencia, toda vez que trasciende del mero interés particular de las partes, para situarse decididamente en la esfera del interés público y constituir una manifestación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( sentencias 372/2004, de 13 mayo; 277/2007, de 13 de marzo; 686/2007, de 14 de junio; 905/2007 de 23 julio; 422/2010, de 5 de julio; 459/2013, de 1 julio y 574/2018, de 16 de octubre, entre otras).

En definitiva, a través de la cosa juzgada, se crea una realidad jurídica judicialmente declarada, que sólo muy excepcionalmente puede ser destruida por medio de mecanismos extraordinarios, como la revisión de sentencias firmes ( arts. 509 y siguientes de la LEC) o audiencia al demandado rebelde ( arts. 496 y siguientes de la LEC) , sometidos además a exigentes plazos de caducidad". Y en este caso la existencia del previo juicio seguido entre las partes, así como el dictado de la resolución aprobando la transacción se puso de manifiesto ya en la demanda y se hizo alusión a dicha resolución a lo largo de todo el procedimiento, por lo que ninguna indefensión se causó a quien recurre.

Expresado lo anterior, sin embargo debe rechazarse que pueda predicarse el efecto de cosa juzgada a la transacción aprobada judicialmente, asimilación que es contrario a la jurisprudencia sobre dicho particular. Así la STS 199/2010, de 5 de abril, declaró: "B) Según la jurisprudencia la transacción, sea judicial o extrajudicial, produce el efecto de sustituir una relación jurídica controvertida por otra cierta y no controvertida, extinguiendo los derechos y acciones en que trae causa y originando nuevos vínculos y obligaciones ( SSTS 8 y 17 de julio de 2008 , RC n.º 3182/2001 y RC n.º 211/2002 ). Por eso se ha negado la posibilidad de plantear cuestiones que afecten a las situaciones preexistentes a la transacción, que han perdido la protección jurídica al ser transigidas ( SSTS de 20 octubre de 2004, RC n.º 2563/1998 y 7 de julio de 2006, RC n.º 4131/1999 ). La «exceptio pacti» [excepción de transacción], de significado semejante al de la cosa juzgada material, puede ser opuesta en cualquier proceso, aunque la LEC sólo se refiere a ella como excepción a la acción ejecutiva ( artículo 557.1.6.ª LEC ).

Si la transacción tiene para la partes efectos de cosa juzgada, según el artículo 1816 CC , vincula al órgano jurisdiccional en un proceso posterior cuando concurre identidad de elementos subjetivos y objetivos ( SSTS de 30 de enero de 1999, RC n.º 2281/1994 ). Sin embargo, la jurisprudencia ha declarado que la transacción no puede identificarse totalmente con los efectos de la cosa juzgada propia de las sentencias firmes ( SSTS de 28 de septiembre de 1984 , 10 de abril de 1985 y 14 de diciembre de 1988 ) y que la imposibilidad de replantear las cuestiones transigidas no implica que la transacción sea invulnerable, ya que puede impugnarse su validez y eficacia, dejándola sin efecto y reavivando la situación jurídica anterior. La interpretación del artículo 1816 CC ha de hacerse sin mengua de la naturaleza contractual propia de la transacción ( STS de 8 de julio de 1999, RC n.º 3614/1994 ).

C) La transacción judicial tiene una naturaleza dual, ya que, manteniendo su carácter sustantivo, la aprobación judicial le confiere un carácter procesal como acto que pone fin al proceso, con el efecto de hacer posible su ejecución como si se tratara de una sentencia ( artículos 1816 CC y 517 LEC ). En esta circunstancia radica la diferencia entre la transacción judicial y la extrajudicial, ya que esta última no puede ser ejecutada forzosamente si no se obtiene, con carácter previo, un pronunciamiento judicial sobre su existencia y eficacia que sirva de título ejecutivo. La homologación judicial, sin embargo, no modifica la naturaleza consensual de la transacción como negocio jurídico dirigido a la autorregulación de los intereses de las partes y, por tanto, aunque las transacciones judiciales puedan hacerse efectivas por la vía de apremio, el artículo 1817 CC no las elimina de la impugnación por vicios del consentimiento ( STS de 26 de enero de 1993 ). De modo semejante, cabe ejercitar contra el acto de conciliación con avenencia, que es susceptible de ejecución, la acción de nulidad mediante el juicio declarativo que corresponda ( artículos 476 y 477 LEC 1881 y DD 2 .ª LEC ).

La LEC no introduce novedad alguna que pueda contradecir la doctrina expuesta, dados los términos del artículo 19 LEC y lo establecido en el artículo 415 LEC sobre remisión al CC"

Y la más reciente STS 214/2019, de 5 de abril, lo expresa en los siguientes términos: "El argumento debe rechazarse porque esta sala ha reiterado que la referencia contenida en el art. 1816 CC al efecto de cosa juzgada de la transacción no es del todo exacta. Como cualquier otro negocio jurídico, lo convenido por las partes tiene eficacia vinculante entre ellas, pero la eficacia vinculante del acuerdo transaccional no puede confundirse con el efecto de cosa juzgada previsto en el art. 222 LEC , y no queda vedada la posibilidad de discutir en sede judicial la eficacia del contrato de transacción en sí mismo considerado a la luz de las normas que regulan los contratos ( sentencia 205/2018, de 11 de abril ).

Como dijo, entre otras, en la sentencia 41/1999, de 30 de enero : "En relación con la eficacia de cosa juzgada que el artículo 1816 del Código Civil atribuye a la transacción entre las partes, declaró la sentencia de 26 de abril de 1963 que "ha de entenderse e interpretarse en el sentido de que una vez acordada la transacción, no será lícito exhumar pactos o cláusulas, vicios o defectos, posiciones o circunstancias afectantes a las relaciones jurídicas cuya colisión o incertidumbre generó el pacto transaccional, sino que será éste, y solo él, quien regule las relaciones futuras ínsitas en la materia transigida, bien integren ésta la ratificación, modificación o extinción de todas o alguna parte de aquéllas o la creación de otras distintas, y por ende, los efectos de la cosa juzgada se manifestarán en el absoluto respeto a la nueva situación y en el escrupuloso cumplimiento de las obligaciones fijadas en la transacción, pero sin que esto quiera decir que tales obligaciones, en orden a su cumplimiento o incumplimiento, se rijan por normas distintas a las establecidas con carácter general, ya que eso requeriría un precepto legal de excepción que la ley no establece, ni se deduce de sus preceptos", doctrina reiterada en sentencias de 20 de abril de 1989 4 de abril y 29 de noviembre de 1991 y 6 de noviembre de 1993 "

Aquel criterio se reitera en numerosas sentencias del TS al abordar los efectos de la transacción en litigios de consumo desde la dictada por el Pleno 205/2018, de 11 de abril, la cual fue seguida por muchas, entre ellas, 675/2020, de 15 de diciembre; 759/24, de 29 de mayo; y 715/2025, de 12 de mayo.

Así las cosas, las partes alcanzaron un acuerdo transaccional que puso fin al anterior litigio, el cual fue aprobado por auto judicial del Juzgado de Instancia nº 2 de Oviedo en el juicio declarativo que enfrentaba a las partes. Pero, conforme a lo señalado, no resulta adecuada la apreciación de la excepción de cosa juzgada que realizó el Tribunal de Instancia de oficio en cuanto no existía una resolución judicial firme que impedía un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado.

Sin embargo, ello tampoco conduce a soslayar la existencia de la transacción en un juicio que siguieron las partes en el que era controvertida la posible repercusión de determinados gastos comunes y obras, alcanzando arrendadora y arrendataria un pacto en la que fijaban cuáles entre los gastos y obras podían ser repercutidos por la arrendadora a la arrendataria y se establecía un procedimiento específico para su comunicación a la arrendataria en lo sucesivo, determinando con ello el alcance, para el futuro, de sus respectivas obligaciones, de acuerdo con el respeto de la autonomía de la voluntad en la reglamentación convencional, cuya validez no fue objeto de cuestionamiento en el presente juicio por ninguna de las partes. Debe recordarse que a tenor del apartado 10.5 de la Disposición transitoria segunda LAU se ha de partir de la regla general según la cual el arrendador puede repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan, si bien exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador. Así pues, se trata de una materia en la que resulta prevalente el pacto expreso de las partes.

El recurrente sostiene que el pacto transaccional no se refería a la fijación de los gastos comunes y obras repercutibles a la parte arrendataria, sino solamente con respecto a la concreta reclamación obrada. Pero tal interpretación pugna, por una parte, con que no se establezca en el acuerdo alcanzado por las partes una referencia a las cantidades que eran reclamadas, sino a los conceptos que eran y no repercutibles a la arrendataria, declarando expresamente que unos determinados "no era procedente su repercusión" y contiendo una mención final de cierre según la cual se distribuiría el "resto de conceptos exceptuados del derecho a repercusión del arrendador según la legislación vigente", lo que evidencia que el objeto del acuerdo no solamente eran los efectivamente controvertidos en aquel juicio, sino que establecían las partes un acuerdo de distribución que se extendía expresamente a los conceptos allí mencionados, mientras que respecto de los restantes se remitían a "la legislación vigente". Y, en segundo lugar, la determinación de los conceptos repercutibles a la arrendataria se acompañaba con la regulación de un procedimiento para su reclamación, lo que pone de manifiesto la finalidad de establecer un criterio que trascendía a las cantidades que eran reclamadas en aquel juicio, sino que las partes establecían un acuerdo sobre los gastos comunes y obras repercutibles y el procedimiento que debía seguir la arrendadora para su notificación a la arrendataria.

La representación de la arrendadora, al contestar la demanda, se remitió al acuerdo alcanzado y la ahora recurrente mostró una postura ambigua, pues tras negar que el acuerdo transcendiera a las cantidades reclamadas por la arrendadora en aquel juicio, sostiene que "no resuelve todos los conceptos solicitados en la demanda", en la que se pretendía que se fijaran de "forma definitiva" los gastos que "son cobrables por el arrendador para este contrato, concretamente en el punto nº I y II del solicito, de forma genérica, y que se declarasen cuales no son cobrables". Pero no identifica en el recurso, ni tampoco a lo largo del juicio, cuál de los citados gastos o las obras que no estaban incluidas en aquel acuerdo transaccional, como tampoco, lo estuvieran o no, respecto de los que existiese una actual controversia entre las partes. La petición considerada de forma aislada constituye una acción meramente declarativa. En este sentido, debe recordarse que la admisibilidad de las acciones meramente declarativas está sujeta a los siguientes requisitos, resumidos por la STS 1544/2025, de 3 de noviembre, con cita de la anterior STS 760/2011, de 4 de noviembre: "(i) incertidumbre sobre la existencia, el alcance o la modalidad de una relación jurídica o, alternativamente, el temor fundado de futuro perjuicio; (ii) que la falta de certeza pueda ocasionar un perjuicio o lesión; y (iii) que no exista otra herramienta o vía útil para poner inmediatamente fin al estado de incertidumbre invocado. En este sentido, como recuerda la sentencia 131/2019, de 5 de marzo, «toda acción declarativa ha de responder a la exigencia de un interés legítimo en quien la ejercita ( sentencias 64/1999, de 5 de febrero, y 661/2005, de 19 de julio, entre otras)»". Por tanto, si se parte de la existencia de la transacción entre las partes ya referida estableciendo los gastos comunes repercutibles, no se alcanza a advertir el interés de la arrendataria en la declaración que pretende en su demanda: No expone la razón para obtener tal pronunciamiento declarativo y éste se solicita, como se insiste en el recurso, en términos genéricos, sin otro fundamento que la existencia de anteriores litigios, el último de los cuales terminó hace siete años con la transacción ya referida. Y la recurrente no cuestiona la validez de aquel acuerdo, dado que se remite al mismo para la determinación de los gastos el apartado tercero de la súplica, al concretar la obligación de la arrendador a comunicar "los conceptos-gastos que resulten [repercutibles] conformes a la ley, auto judicial de 2018 y a lo pactado". Por tanto, aquella declaración solamente tiene sentido como presupuesto de la concreta petición de devolución de cantidades satisfechas por no corresponderse al coste de los servicios y suministros repercutibles y a obras repercutibles, lo que conduce a la tercera de las peticiones.

Sí parece advertirse la existencia de una discrepancia del planteamiento de la parte recurrente respecto del contenido del pacto en lo relativo a las obras cuyo pago puede ser repercutido a la arrendataria. La arrendadora basó en el citado acuerdo, en las comunicaciones extrajudiciales mantenidas entre las partes, la repercusión del coste de dichas obras y a lo largo de este procedimiento la demandante omite la incidencia que pudiera tener. No plantea que con el aquel pacto transaccional se produzca la contravención de derechos irrenunciables de la arrendataria, su eventual contradicción con el contenido del apartado 10.3 de la disposición transitoria 2ª de la LAU, ni tampoco su nulidad por otra causa, lo que impide entrar a conocer en esta alzada de tales cuestiones cuando no fueron introducidos en las alegaciones deducidas por la actora y no formaron parte del debate en la primera instancia, todo ello sin perjuicio del eventual planteamiento que pudiera hacerse en su momento respecto de las mismas.

Lo razonado lleva a desestimar el recurso en el primero de sus motivos, referido a los dos primeros pedimentos de la súplica de la demanda.

TERCERO.-En la tercera petición de la demanda se interesaba la condena de la arrendadora a "volver a especificar y aclarar todos los conceptos y cantidades que ha cobrado desde el año 2021, de forma comprensible y detallada, adjuntando suficiente documental", descontando aquellos conceptos que no son repercutibles según la relación de conceptos a que se refería en la primera parte de la demanda y procediendo a la devolución de lo cobrado en exceso. E igualmente interesaba que se le condenara a que en lo sucesivo hiciera figurar "de manera concreta, clara, y de forma desglosada" cada gasto repercutido "con un resumen y explicación suficiente, no de forma general y opaca", todo ello en una letra legible para una persona de la edad de la arrendataria".

También en este apartado debe de acudirse, en primer lugar, al pacto transaccional alcanzado por las partes, en el que se establecía: "En lo sucesivo la parte arrendadora, para poder repercutir los gastos comunes del inmueble que resulten procedentes conforme a los pactos y legislación vigentes, deberá remitir a la inquilina el correspondiente desglose de dichos gastos comunes, acompañado de su justificación documental, así como justificación del previo pago de los mismos por parte de la propiedad. Dicha documentación será remitida mediante burofax dentro de un plazo que no podrá superar los treinta días naturales siguientes a que se produzca el cierre y aprobación del ejercicio contable por parte de la Junta de Propietarios".

Se establece entre las partes una forma específica de notificación rigurosa que resulta de obligada observancia para la repercusión de los gastos comunes, que ambas partes extienden en su interpretación en este litigio también a la repercusión del coste de las obras. Y de ello resulta innecesario cualquier pronunciamiento sobre la forma en que debe realizar aquella notificación.

En este caso la arrendataria recibió de la demandada tres burofax el 15 de junio de 2021, el 7 de abril de 2022 y 31 de marzo de 2023, a los que se acompañaban los datos correspondientes a la liquidación del ejercicio precedente y una abundante documentación, que ha de entenderse que identificaba el concepto.

La arrendataria satisfizo la renta con las cantidades asimiladas comunicadas por la arrendadora (respecto de los gastos comunes, satisfacía una cantidad fija que era objeto de regularización con la liquidación que le comunicaba a la arrendadora la Comunidad de Propietarios) y solamente consta que remitiera a la arrendadora una comunicación (consta de forma parcial, pues no es legible en su totalidad en la copia aportada) de 10 de noviembre de 2022 por el que se interesan aclaraciones respecto de las dos primeras notificaciones realizadas por la arrendadora; e igualmente se celebró acto conciliatorio el trece de abril de dos mil veintitrés, del que no se conoce la papeleta de conciliación, en el que, a tenor de la respuesta ofrecida por la arrendadora, interesaba la aclaración sobre los conceptos que integraban aquellas liquidaciones (por la fecha de celebración y número de expediente se desprende que se refiere a las dos primeras) y le pedía documentación justificativa de ellos y, en su caso, que procediera a la devolución. La demanda que dio inicio al presente juicio fue presentada el 28 de julio de dos mil veintitrés.

Así las cosas, la demanda debe desestimarse por las siguientes razones. En primer lugar, las partes regularon un procedimiento para la notificación de la repercusión al arrendatario de los gastos comunes y obras, pero nada alteraron respecto del régimen de aceptación y oposición a los mismos, por lo que ha de entenderse aplicables las reglas 2ª y 5ª del art. 101 LAU 1964. De esta forma tenía la arrendataria la obligación de contestar por escrito en el plazo de treinta días si aceptaba la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. Y podía dentro de los tres meses siguientes a realizar el primer pago pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado ( art. 101.4 y 106 LAU) . Por ello únicamente cabe entrar a conocer de la revisión de las cantidades satisfechas tras la última notificación, que dio lugar al incremento abonado por la arrendataria en la mensualidad de junio de 2023. Pero, en todo caso, se desconoce la razón y conceptos que la arrendataria cuestiona en su demanda, que se construye orillando las exigencias del art. 399 LEC, de forma que se solicita "una declaración genérica" de qué debe considerarse servicios y suministros repercutibles dentro de los gastos comunes del inmueble y las obras repercutibles, para después interesar que el Tribunal indague en la liquidación presentada por la propiedad correspondiente a tres ejercicios y valore de forma individualizada cada uno de ellos y determine si resultaba su coste repercutible a la arrendataria, para, si no fuera así, calcule también el Tribunal la eventual existencia de cantidades satisfechas en exceso, así como su condena a la arrendadora a su devolución. Y todo ello sin enumerar los servicios, suministros y obras cuyo coste se ha repercutido y que la recurrente pudiera cuestionar o los conceptos dentro de la liquidación presentada que no pueden subsumirse en aquéllos. Éstos no se pueden advertir del examen de los documentos acompañados a la notificación de la arrendadora, en relación con las alegaciones de la demanda, de forma que la impugnación queda absolutamente indeterminada, como viene a admitir la arrendadora en su escrito de recurso cuando, lejos de identificar aquellos, afirma que, ni tan siquiera con los documentos aportados por la Administración de la Comunidad de Propietarios puede hacerse, por lo que considera que "previamente tiene que haber una resolución judicial que indique que conceptos se pueden cobrar o no y cuáles si procede, y lo que es más importante si existe mala fe en el proceder de la arrendadora en la forma en que explica/notifica los gastos comunes asimilados a la renta a la arrendadora y analizar si con las explicaciones que ha dado se puede evaluar certeramente que cantidades se le cobran y con cargo a que conceptos y la devolución, si procediese" y sostiene que la determinación de aquellas cantidades que resultaran improcedente, que no resulta posible cuantificar en este juicio, se debería realizar en ejecución de sentencia. Y si bien la determinación de la cuantía que el demandado debe pagar resultante a partir de unas bases fijadas en la sentencia puede diferirse al trámite de ejecución, incluso remitirse a un pleito posterior los problemas de liquidación concreta de las cantidades si el demandante solicitara la condena al pago de cantidad de dinero, frutos, rentas, utilidades o productos cuando ésa sea exclusivamente la pretensión planteada ( art. 219 LEC) , no es lo pedido por la demandante en su recurso, en el que lo que se pretende es una declaración genérica de los conceptos que en virtud de los acuerdos alcanzados por las partes en el contrato y en el pacto posterior debe soportar la parte arrendataria y diferir al trámite de ejecución de sentencia si la arrendadora trasladó alguno que no se incluyera entre éstos, para después cuantificarlo y fijar la cantidad que la arrendadora debe restituir. Por el contrario, aquella indeterminación de los conceptos cuestionados y, en todo caso, la falta de prueba sobre la existencia de cantidades repercutidas indebidamente por la propiedad, producto del planteamiento de la demanda, determina necesariamente la desestimación de la demanda y, ahora, del recurso de apelación.

CUARTO.-La Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dio nueva redacción al art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que quedó establecida con el siguiente tenor:

«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

1. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones..."

La parte recurrente sostiene que la limitación establecida en la cita norma resulta de aplicación al contrato celebrado entre las partes, pero el ámbito de aplicación de tal limitación está claramente definido en la norma: los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, como medida excepcional en relación con la facultad que la ley regula en su art. 18. El contrato que vincula a los litigantes no está sujeto a la citada ley, sino, por así establecerlo la disposición transitoria segunda de la misma, continuará rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones contenidas en aquella disposición transitoria. Debe por ello confirmarse el criterio de la recurrida respecto de esta pretensión deducida por la arrendataria.

QUINTO.-Las consideraciones anteriormente expuestas conducen a la desestimación del recurso, lo que determina la imposición de las costas procesales a la recurrente, conforme establece el art. 394 LEC.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente