Sentencia Civil 162/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Bizkaia, Rec. 162/2024 de 24 de marzo del 2026

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio, del recurso y los motivos de oposición

La parte apelante interpuso demanda de juicio ordinario frente a Inmo Criteria Arrendamiento, S.L.U., solicitando la nulidad de la cláusula cuarta, apartado I, del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 30 de noviembre de 2021, al considerar que imponía al arrendatario, de manera indiscriminada, la totalidad de los gastos generales y comunes, servicios, tributos e impuestos, mediante una provisión mensual de fondos de 131 euros. Alegaba que la estipulación había sido incorporada sin negociación previa en un contrato de adhesión, que no superaba los controles de inclusión y transparencia, y que generaba un desequilibrio importante, reclamando asimismo la restitución de las cantidades indebidamente cobradas y la imposición de costas a la parte demandada.

La demandada, por su parte, formuló oposición negando el carácter abusivo de la cláusula. Sostuvo que la arrendataria conocía y aceptó expresamente el alcance económico del contrato, con firma en todos los folios; que la redacción de la estipulación era clara, legible y destacada, superando los controles de incorporación y transparencia; y que la repercusión de gastos encontraba pleno amparo en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al tratarse de un pacto válido y permitido. Añadió que la cuantía mensual estaba perfectamente identificada y que la cláusula ofrecía una información suficiente y completa para un consumidor medio, sin generar perjuicio alguno. Interesó la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la actora.

Celebrada la audiencia previa, y practicada únicamente prueba documental, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Bilbao desestimó íntegramente la demanda,.

Frente a esta resolución se alza en apelación la parte actora que articula como motivos principales de apelación que la cláusula relativa a los gastos generales y comunes incluida en el contrato de arrendamiento constituye una condición general no negociada, propia de un contrato de adhesión, que no supera el control de transparencia, al no haberse proporcionado información precontractual suficiente ni especificarse los importes ni el alcance real de los conceptos repercutidos. Afirma igualmente que dicha cláusula es abusiva, por imponer al arrendatario gastos inherentes al propietario y generar un desequilibrio contrario a la buena fe, y que no integra el objeto principal del contrato, sino un pacto accesorio susceptible de control de abusividad. En consecuencia, solicita en su recurso se declare su nulidad y la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la misma.

Por su parte, la parte apelada se opone a la estimación del recurso defendiendo la corrección jurídica de la sentencia de instancia y la validez de la cláusula litigiosa. Alega que ésta supera los controles de incorporación y transparencia, al encontrarse redactada de forma clara, legible, destacada, firmada y con desglose concreto de los importes repercutidos (36 € por tributos y tasas y 95 € por gastos generales y comunes). Añade que el art. 20 LAU permite expresamente pactar la asunción de estos gastos por el arrendatario, que la cláusula forma parte del precio global del contrato, integrando por tanto el objeto principal, y que no existe desequilibrio ni actuación contraria a la buena fe que permita apreciarla como abusiva. Solicita, en definitiva, la confirmación íntegra de la resolución apelada

SEGUNDO.- De la cláusula controvertida.

La cláusula que es objeto de controversia, en el apartado cuya nulidad se solicita indica lo siguiente:

" CUARTA.- GASTOS GENERALES Y COMUNES, SERVICIOS Y SUMINISTROS

1.- GASTOS GENERALES Y COMUNES.-Independientemente de la renta pactada, serán a cargo de la ARRENDATARIA los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, impuestos, cargas y responsabilidades que corresponden a la vivienda arrendada.

A título ilustrativo, sin carácter excluyente ni limitación se entenderán comprendidos dentro de los referidos gastos e impuestos, todos aquellos de cualquier carácter o naturaleza, que se produzcan y/o deriven de los siguientes conceptos comunes o impuestos, cuando se den los mismos en el Edificio del que forma parte la vivienda arrendada: servicios y suministros generales y comunes, limpieza de zonas comunes, conserjería, reparación, mantenimiento y consumo de las instalaciones y suministros comunes del Edificio, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas y demás tributos y gastos comunitarios derivados del edificio.

La ARRENDATARIA faculta a la ARRENDADORA para modificar cualquiera de los servicios o suministros generales y comunes que en cada momento disponga el Edificio, en aras de racionalización de los mismos y en equilibrio con la calidad y confort del inmueble.

1.1.- Distribución de los gastos generales y comunes .- Los gastos generales y comunes y tributos (incluidos tasas y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del total edificio al que pertenece la vivienda arrendada, se distribuirán conforme a las reglas de reparto de gastos establecidas por la ARRENDADORA en aplicación de las reglas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

1.2.- Cuota o Provisión de fondos mensual para gastos generales y comunes.- Con el fin de facilitar a la ARRENDATARIO el pago periódico de los referidos gastos generales y comunes y tributos, ambas partes convienen que aquél/aquélla abonará mensualmente a la ARRENDADORA la cantidad total de CIENTO SEIS EUROS (131€), a título informativo, de la siguiente forma:

-Tributos y Tasas................................36,00 euros /mes

-Gastos generales y comunes..............93,00 euros/mes

Dicha cantidad total se reflejará como concepto aparte en el recibo de alquiler que emita mensualmente la ARRENDADORA.

1.3.- Actualización de la provisión de fondos.- Independientemente de la liquidación de gastos descrita en el apartado siguiente, las partes convienen que dicha cantidad total y, con carácter general la que se halle vigente en cada momento, se actualizará cada año natural de vigencia del Contrato para adaptar el importe de la misma a la previsión presupuestaria de gastos de cada respectivo año.

En caso de demora en la elaboración del presupuesto, la entrega mensual a cuenta que en cada momento se halla vigente podrá actualizarse anualmente, en función del IPC mediante la aplicación del mismo sistema de revisión de la renta establecido en la estipulación tercera del presente contrato, sin perjuicio de que la cantidad resultante se adapte a la previsión presupuestaria cuando se realice el oportuno presupuesto.

1.4.- Liquidación Anual.- Finalizado cada año natural, y a lo largo del primer semestre del año siguiente, la ARRENDADORA notificará a la ARRENDATARIA el coste total de los gastos comunes y tributos imputables a la vivienda del cual se deducirán el montante de las entregas mensuales que hayan satisfecho la ARRENDATARIA durante el mismo año.

El saldo acreedor o deudor resultante de la repercusión y liquidación producidas será abonado por la ARRENDATARIA a la ARRENDADORA o satisfecho por ésta a aquélla, en el plazo del mes siguiente a contar desde la fecha en que se notifique la expresada liquidación. "

TERCERO.- Del control de legalidad y transparencia en el contrato de arrendamiento.

Para el análisis de las cuestiones controvertidas en esta segunda instancia hemos de partir de la perspectiva general del Derecho de contratos, los cuales existen "desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio"( art. 1254 CC). Su eficacia no se limita al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino que se extiende también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En este marco rige el principio de autonomía de la voluntad, si bien no es absoluto, pues queda limitado por las leyes, la moral y el orden público ( art. 1255 CC). Y esta referencia es relevante en los contratos de arrendamiento de vivienda, ya que la autonomía o libertad de pacto se ve condicionada de forma especial por dos cuerpos normativos de relevancia directa:

1. el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( TRLGDCU) , que regula las cláusulas abusivas en contratos celebrados entre empresarios y consumidores, y

2. la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo art. 6 declara nulas las cláusulas que contravengan las normas del Título II relativas al arrendamiento de vivienda ( art 6 a 28).

Ambos sistemas constituyen mecanismos de control legal de la autonomía privada, con fines, configuración y alcance distintos, pero plenamente acumulables. Parten de una misma premisa: la existencia de una desigualdad negociadora entre las partes, en la que el legislador impide que la parte en posición dominante imponga condiciones perjudiciales para la parte más débil -el arrendatario de vivienda, siempre consumidor cuando el destino es residencial-. De ahí que, para valorar la validez de una cláusula contractual, resulte imprescindible examinarla tanto desde la perspectiva del art. 6 LAU como desde la óptica del control de abusividad previsto en el TRLGDCU. La aplicación de la primera (LAU) determina la nulidad por ser contrario a la ley y la segunda (TRLGDCU) la nulidad por abusividad de la cláusula.

En los escritos rectores y en los del recurso de apelación, las partes insisten en la condición de consumidora de la arrendataria y empresaria de la arrendadora, en la naturaleza predispuesta y no negociada del contrato, y en la eventual falta de transparencia y abusividad de determinadas cláusulas. Todas estas cuestiones se relacionan directamente con el art. 20 LAU, que regula la posible imputación al arrendatario de los gastos generales y tributos, precepto incluido en el citado Título II y, por tanto, sometido a la previsión imperativa del art. 6 LAU, que declara nulas las estipulaciones que lo contradigan.

El fundamento de esta especial protección no solo estriba en la condición de consumidor del arrendatario, sino también en la garantía del derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 CE) y la situación de inferioridad del arrendatario en la relación contractual justifica que el legislador estableciera un régimen imperativo en el Título II de la LAU (arts. 4.2 y 6), que limita la libertad de pactos y fija un contenido mínimo irrenunciable.

A esta protección específica de la LAU se añade la del TRLGDCU, plenamente aplicable por concurrir los presupuestos subjetivos (arrendatario persona física y arrendadora mercantil que actúa empresarialmente). Concurre también el presupuesto objetivo y por ello resulta aplicable el régimen de nulidad por abusividad previsto en los arts. 82 y ss. TRLGDCU, que desarrolla la Directiva 93/13/CEE. Así, el art. 82 define como abusivas todas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de la buena fe, ocasionen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Y atribuye al profesional la carga de probar que una cláusula fue negociada individualmente.

De este marco normativo (TRLGDCU y LCGC) cabe extraer varias conclusiones:

a) La protección frente a cláusulas abusivas se dirige específicamente al adherente consumidor cuando el contrato se basa en cláusulas no negociadas individualmente. b) Las condiciones generales incorporadas a contratos con adherentes no consumidores quedan sometidas únicamente a los límites generales del art. 1255 CC y normas imperativas, conforme al art. 8.1 de la LCGC. c) Las cláusulas negociadas individualmente quedan fuera del régimen de cláusulas abusivas, debiendo analizarse primero si la cláusula tiene tal carácter, conforme a la definición de condición general como cláusula predispuesta destinada a incorporarse a múltiples contratos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 18 junio 2012; 9 mayo 2013; 11 marzo 2014; 7 abril 2014; 22 abril 2015, entre otras) insiste en que estamos ante contratos de adhesión, con cláusulas prerredactadas por el empresario e impuestas sin negociación real. Y la STS 41/2017, de 20 de enero, recuerda que el control de transparencia impide el uso de cláusulas que, aun siendo claras gramaticalmente, puedan alterar inesperadamente el equilibrio económico del contrato en términos que pasen inadvertidos al consumidor. Esa sentencia distingue entre:

- control de inclusión: claridad formal, legibilidad y comprensión gramatical; y - control de transparencia material : reservado exclusivamente a contratos con consumidores, conforme a la Directiva 93/13/CEE y la LCGC.

La transparencia material conecta directamente con el juicio de abusividad, como resalta la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15). La falta de transparencia genera un desequilibrio sustancial al impedir que el consumidor pueda comprender la carga económica del contrato y comparar ofertas.

Sentados estos términos generales procede analizar la validez de la cláusula predispuesta -la trascrita en el anterior fundamento- que impone al arrendatario una provisión mensual por gastos generales y comunes, tributos, cargas y responsabilidades, sin determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato y con remisión a liquidaciones futuras, incluso con facultades unilaterales de la arrendadora para modular servicios y conceptos.

El examen de la cláusula exige conjugar, por una parte, el control de incorporación y de transparencia material ( arts. 5 y 7 LCGC, arts. 80 y 82 TRLGDCU) conforme a la jurisprudencia de TJUE y TS y por otra, el régimen imperativo de la LAU ya que el art. 20.1 permite pactar la repercusión de gastos solo si (i) consta por escrito y (ii) se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato; lo contrario aboca a la nulidad del art. 6 LAU ("son nulas y se tendrán por no puestas...").

Por lo que hace al control de incorporación formal es superado por la cláusula controvertida en la medida en que resulta clara, legible, destacada y ubicada tras la cláusula de renta.

Cuestión distinta y objeto de apelación es el relativo al pronunciamiento de declaración de nulidad por falta de transparencia material o comprensibilidad real de las consecuencias económicas. La sentencia apelada y desestimatoria concluye:

" Pues bien, analizado el contrato aportado por la parte actora (documento nº 1), ha de indicarse que la cláusula que regula la distribución o pago de los gastos generales y comunes relativos al inmueble aparece redactada en términos que determinan que no adolezca de falta de transparencia. La redacción es perfectamente comprensible y se identifican claramente los datos necesarios para su comprensión (la cantidad concreta a abonar mensualmente por la parte arrendataria en concepto de tributos y tasas-36 euros- y en concepto de gastos generales y comunes-95 euros). El tamaño de la letra es adecuado. La tipología del contrato no lo hace ilegible dado que la copia aportada con la demanda está redactada a un tamaño que permite su lectura.

Por otro lado, la posibilidad de pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario, está expresamente contemplada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo que no se precia la infracción d norma imperativa alguna."

Esta Sala no comparte el análisis que de la cláusula realiza la Magistrada de instancia en cuanto al control de transparencia material, pues no basta con la mera claridad gramatical y legibilidad del texto; es preciso que el consumidor disponga de medios y posibilidades reales de conocer el alcance y las consecuencias económicas que la cláusula comporta para sus obligaciones. En este concreto caso, ello incluye el importe que está obligado a abonar no solo durante el primer año de vigencia, sino también en los sucesivos, tratándose de un arrendamiento de vivienda de tracto continuado. Se trata, en definitiva, de comprobar si el consumidor entiende y conoce la carga económica que la cláusula inserta en el contrato de adhesión conlleva y, por tanto, si está en condiciones de valorar su coste y el reparto de riesgos; solo así puede, en caso de no resultar transparente, abrirse el subsiguiente control de abusividad.

A la luz del acervo jurisprudencial sobre estos controles, debemos indicar -en desacuerdo con la resolución de instancia- que la cláusula controvertida no se ha incorporado de forma transparente al contrato. Ello es así porque: (i) la parte arrendataria no sabe ni puede saber qué conceptos concretos se le repercuten; (ii) se establece una provisión a cuenta por un importe carente de apoyo en datos reales del inmueble -datos que la mercantil arrendadora estaba en condiciones de facilitar-; (iii) se difiere la concreción del coste a una liquidación final anual; y (iv) lo que es muy relevante, se faculta a la arrendadora para modificar los servicios y gastos que repercute al arrendatario, acompañándolo, además, de una mención genérica a "responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada".Estas referencias amplias y omnicomprensivas, sin la debida precisión, pueden integrar conceptos indeterminados que, de faltar concreción, conforman gastos propios de la propiedad. De este modo, la forma en que se imputan los gastos generales y comunes, así como los servicios y responsabilidades, impide que el consumidor, al firmar el contrato, conozca o pueda prever cuál será el coste real del arrendamiento de la vivienda. Añadirtambién que el modo en que se regula contractualmente la actualización de los gastos no contempla la limitación que el artículo 20 de la LAU establece.

Tampoco podemos compartir lo afirmado en la sentencia de instancia sobre la existencia de una "cifra mensual desglosada", porque no se trata de un desglose real sino de la imposición de una cantidad con carácter provisional, sujeta a liquidación; además, los conceptos que pueden integrar esos gastos pueden ser modificados unilateralmente por la entidad arrendadora, y, en lo que concierne a las "responsabilidades", la redacción resulta excesivamente genérica.

En cuanto al control de abusividad, constatado que no se supera el control de comprensibilidad material, la cláusula deviene abusiva por generar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y contrario a la buena fe, en la medida en que traslada de forma global gastos propios de la propiedad mediante una provisión a cuenta que exige concreción al finalizar el año y sin base real acreditada, a lo que se añade la posible modificación unilateral por el arrendador de los conceptos repercutidos.

Por último, tampoco la invocación del art. 20 LAU que efectúa la parte arrendadora -ni su acogida en la instancia- impide declarar la falta de transparencia. Una cosa es que la LAU permita la repercusión de gastos al arrendatario, y otra distinta es el contenido de ese pacto, que en el presente caso infringe el tenor del propio art. 20.1 LAU, pues dicho precepto solo considera lícito el pacto de repercusión si "consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".Se trata de una previsión imperativa del Título II, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de pleno derecho ex art. 6 LAU ("son nulas, y se tendrán por no puestas...").La cláusula litigiosa no determina ese importe anual; sustituye ese dato por una provisión mensual y difiere el conocimiento del coste real a una liquidación anual. Ello contradice directamente el mandato del art. 20.1 LAU, más aún cuando el arrendador -pese a estar en disposición de facilitar el dato real (importe de IBI, cuotas o derramas ordinarias de la comunidad, y la concreción de qué deba entenderse por "responsabilidades que correspondan a la vivienda")- no lo hace, y además se reserva la facultad de incluir otros gastos a su criterio.

Sobre esta cuestión la sentencia del TS de 18 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 5250/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5250 )en materia de arrendamiento en régimen de protección oficial e interpretado el artículo 20 de la LAU y resuelto con cita de las anteriores las SSTS 707 y 710/2025, ambas de 9 de mayo ,que:

«Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

»En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

»No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU ),no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso."

A sensu contrario,la interpretación cuando se trata de viviendas no acogidas al régimen de protección oficial, hace exigible para su validez y no infracción del citado precepto 20 LAU que se especifique el importe de los gastos que se repercuten al inquilino y si se sustituye ese dato por una provisión mensual y se difiere la concreción a una liquidación anual, la cláusula contraviene el precepto y debe tenerse por no puesta ( art. 6 LAU) . Esta misma interpretación es la realizada por esta Sección en su sentencia de 18 de mayo de 2022 en un supuesto en el que no se indica el importe anual de los gastos comunitarios, así como en la resolución de 8 de marzo de 2023:

" La finalidad de la norma es la de dejar una perfecta constancia de la cuantía anual de los gastos generales a fin de posibilitar la aplicación de los límites que impone para su incremento el art. 20.2 LAU : " durante los cinco primeros años del contrato, la suma que deba abonar el arrendatario por el concepto previsto en el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18.1". Asimismo, la constancia escrita permitirá que el arrendador pueda exigir del arrendatario las cantidades pactadas e instar la resolución del contrato en caso de impago de las mismas (sobre la tasa de basuras la STS 30 diciembre 2015 ).

En el caso que nos ocupa si existe constancia escrita del pacto por el que la parte arrendataria había de satisfacer la cuota de la Comunidad de Propietarios, ocurre que se ha omitido determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, de forma que el demandante carece de acción para exigir a los arrendatarios el pago de tales gastos ya que el artículo 6 LAU establece la nulidad, teniéndose por no puestas, de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la ley, relativas a los arrendamientos de vivienda, normas que son obligatoriamente aplicables según su artículo 4.2; nulidad de pleno derecho de los pactos entre las partes que resulten más perjudiciales para el inquilino que las disposiciones legales establecidas en este capítulo, que se configuran como mínimo imperativo; y que como tal nulidad de pleno derecho opera ex lege y puede y debe ser apreciada de oficio por los tribunales aun cuando no haya sido invocada por la parte."

En la misma medida, acontece con la previsión de actualización de los gastos que no contempla la limitación legal del artículo 20 LAU.

Por lo indicado, y al tratarse de norma imperativa del Título II (vivienda), el art. 6 LAU impone una nulidad radical: la cláusula debe tenerse por no puesta, sin necesidad de acreditar un desequilibrio añadido, bastando la contravención legal.

En conclusión, se supera el control de incorporación (legibilidad, cognoscibilidad y firma), pero no el control de transparencia material: el arrendatario no puede prever ex ante el impacto económico real de los "gastos generales y comunes" por la indeterminación de los conceptos y la ausencia de datos objetivos (importe anual). La cláusula deviene abusiva por trasladar globalmente gastos estructurales, establecer una provisión a cuenta sin base real y reservar a la arrendadora la modificación unilateral de los conceptos imputables. Además, la cláusula es nula de pleno derecho por contravenir el art. 20.1 LAU, que exige determinar el importe anual de los gastos repercutidos a la fecha del contrato. En consecuencia, los efectos de la nulidad son los propios de la restitución de todas las cantidades percibidas en aplicación de la cláusula nula, con los intereses correspondientes.

CUARTO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción vigente a la fecha de demanda, cuando se estima el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de costas en esta segunda instancia.

QUINTO.- Depósito para recurrir

De acuerdo con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio, del recurso y los motivos de oposición

La parte apelante interpuso demanda de juicio ordinario frente a Inmo Criteria Arrendamiento, S.L.U., solicitando la nulidad de la cláusula cuarta, apartado I, del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 30 de noviembre de 2021, al considerar que imponía al arrendatario, de manera indiscriminada, la totalidad de los gastos generales y comunes, servicios, tributos e impuestos, mediante una provisión mensual de fondos de 131 euros. Alegaba que la estipulación había sido incorporada sin negociación previa en un contrato de adhesión, que no superaba los controles de inclusión y transparencia, y que generaba un desequilibrio importante, reclamando asimismo la restitución de las cantidades indebidamente cobradas y la imposición de costas a la parte demandada.

La demandada, por su parte, formuló oposición negando el carácter abusivo de la cláusula. Sostuvo que la arrendataria conocía y aceptó expresamente el alcance económico del contrato, con firma en todos los folios; que la redacción de la estipulación era clara, legible y destacada, superando los controles de incorporación y transparencia; y que la repercusión de gastos encontraba pleno amparo en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al tratarse de un pacto válido y permitido. Añadió que la cuantía mensual estaba perfectamente identificada y que la cláusula ofrecía una información suficiente y completa para un consumidor medio, sin generar perjuicio alguno. Interesó la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la actora.

Celebrada la audiencia previa, y practicada únicamente prueba documental, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Bilbao desestimó íntegramente la demanda,.

Frente a esta resolución se alza en apelación la parte actora que articula como motivos principales de apelación que la cláusula relativa a los gastos generales y comunes incluida en el contrato de arrendamiento constituye una condición general no negociada, propia de un contrato de adhesión, que no supera el control de transparencia, al no haberse proporcionado información precontractual suficiente ni especificarse los importes ni el alcance real de los conceptos repercutidos. Afirma igualmente que dicha cláusula es abusiva, por imponer al arrendatario gastos inherentes al propietario y generar un desequilibrio contrario a la buena fe, y que no integra el objeto principal del contrato, sino un pacto accesorio susceptible de control de abusividad. En consecuencia, solicita en su recurso se declare su nulidad y la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la misma.

Por su parte, la parte apelada se opone a la estimación del recurso defendiendo la corrección jurídica de la sentencia de instancia y la validez de la cláusula litigiosa. Alega que ésta supera los controles de incorporación y transparencia, al encontrarse redactada de forma clara, legible, destacada, firmada y con desglose concreto de los importes repercutidos (36 € por tributos y tasas y 95 € por gastos generales y comunes). Añade que el art. 20 LAU permite expresamente pactar la asunción de estos gastos por el arrendatario, que la cláusula forma parte del precio global del contrato, integrando por tanto el objeto principal, y que no existe desequilibrio ni actuación contraria a la buena fe que permita apreciarla como abusiva. Solicita, en definitiva, la confirmación íntegra de la resolución apelada

SEGUNDO.- De la cláusula controvertida.

La cláusula que es objeto de controversia, en el apartado cuya nulidad se solicita indica lo siguiente:

" CUARTA.- GASTOS GENERALES Y COMUNES, SERVICIOS Y SUMINISTROS

1.- GASTOS GENERALES Y COMUNES.-Independientemente de la renta pactada, serán a cargo de la ARRENDATARIA los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, impuestos, cargas y responsabilidades que corresponden a la vivienda arrendada.

A título ilustrativo, sin carácter excluyente ni limitación se entenderán comprendidos dentro de los referidos gastos e impuestos, todos aquellos de cualquier carácter o naturaleza, que se produzcan y/o deriven de los siguientes conceptos comunes o impuestos, cuando se den los mismos en el Edificio del que forma parte la vivienda arrendada: servicios y suministros generales y comunes, limpieza de zonas comunes, conserjería, reparación, mantenimiento y consumo de las instalaciones y suministros comunes del Edificio, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas y demás tributos y gastos comunitarios derivados del edificio.

La ARRENDATARIA faculta a la ARRENDADORA para modificar cualquiera de los servicios o suministros generales y comunes que en cada momento disponga el Edificio, en aras de racionalización de los mismos y en equilibrio con la calidad y confort del inmueble.

1.1.- Distribución de los gastos generales y comunes .- Los gastos generales y comunes y tributos (incluidos tasas y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del total edificio al que pertenece la vivienda arrendada, se distribuirán conforme a las reglas de reparto de gastos establecidas por la ARRENDADORA en aplicación de las reglas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

1.2.- Cuota o Provisión de fondos mensual para gastos generales y comunes.- Con el fin de facilitar a la ARRENDATARIO el pago periódico de los referidos gastos generales y comunes y tributos, ambas partes convienen que aquél/aquélla abonará mensualmente a la ARRENDADORA la cantidad total de CIENTO SEIS EUROS (131€), a título informativo, de la siguiente forma:

-Tributos y Tasas................................36,00 euros /mes

-Gastos generales y comunes..............93,00 euros/mes

Dicha cantidad total se reflejará como concepto aparte en el recibo de alquiler que emita mensualmente la ARRENDADORA.

1.3.- Actualización de la provisión de fondos.- Independientemente de la liquidación de gastos descrita en el apartado siguiente, las partes convienen que dicha cantidad total y, con carácter general la que se halle vigente en cada momento, se actualizará cada año natural de vigencia del Contrato para adaptar el importe de la misma a la previsión presupuestaria de gastos de cada respectivo año.

En caso de demora en la elaboración del presupuesto, la entrega mensual a cuenta que en cada momento se halla vigente podrá actualizarse anualmente, en función del IPC mediante la aplicación del mismo sistema de revisión de la renta establecido en la estipulación tercera del presente contrato, sin perjuicio de que la cantidad resultante se adapte a la previsión presupuestaria cuando se realice el oportuno presupuesto.

1.4.- Liquidación Anual.- Finalizado cada año natural, y a lo largo del primer semestre del año siguiente, la ARRENDADORA notificará a la ARRENDATARIA el coste total de los gastos comunes y tributos imputables a la vivienda del cual se deducirán el montante de las entregas mensuales que hayan satisfecho la ARRENDATARIA durante el mismo año.

El saldo acreedor o deudor resultante de la repercusión y liquidación producidas será abonado por la ARRENDATARIA a la ARRENDADORA o satisfecho por ésta a aquélla, en el plazo del mes siguiente a contar desde la fecha en que se notifique la expresada liquidación. "

TERCERO.- Del control de legalidad y transparencia en el contrato de arrendamiento.

Para el análisis de las cuestiones controvertidas en esta segunda instancia hemos de partir de la perspectiva general del Derecho de contratos, los cuales existen "desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio"( art. 1254 CC). Su eficacia no se limita al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino que se extiende también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En este marco rige el principio de autonomía de la voluntad, si bien no es absoluto, pues queda limitado por las leyes, la moral y el orden público ( art. 1255 CC). Y esta referencia es relevante en los contratos de arrendamiento de vivienda, ya que la autonomía o libertad de pacto se ve condicionada de forma especial por dos cuerpos normativos de relevancia directa:

1. el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( TRLGDCU) , que regula las cláusulas abusivas en contratos celebrados entre empresarios y consumidores, y

2. la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo art. 6 declara nulas las cláusulas que contravengan las normas del Título II relativas al arrendamiento de vivienda ( art 6 a 28).

Ambos sistemas constituyen mecanismos de control legal de la autonomía privada, con fines, configuración y alcance distintos, pero plenamente acumulables. Parten de una misma premisa: la existencia de una desigualdad negociadora entre las partes, en la que el legislador impide que la parte en posición dominante imponga condiciones perjudiciales para la parte más débil -el arrendatario de vivienda, siempre consumidor cuando el destino es residencial-. De ahí que, para valorar la validez de una cláusula contractual, resulte imprescindible examinarla tanto desde la perspectiva del art. 6 LAU como desde la óptica del control de abusividad previsto en el TRLGDCU. La aplicación de la primera (LAU) determina la nulidad por ser contrario a la ley y la segunda (TRLGDCU) la nulidad por abusividad de la cláusula.

En los escritos rectores y en los del recurso de apelación, las partes insisten en la condición de consumidora de la arrendataria y empresaria de la arrendadora, en la naturaleza predispuesta y no negociada del contrato, y en la eventual falta de transparencia y abusividad de determinadas cláusulas. Todas estas cuestiones se relacionan directamente con el art. 20 LAU, que regula la posible imputación al arrendatario de los gastos generales y tributos, precepto incluido en el citado Título II y, por tanto, sometido a la previsión imperativa del art. 6 LAU, que declara nulas las estipulaciones que lo contradigan.

El fundamento de esta especial protección no solo estriba en la condición de consumidor del arrendatario, sino también en la garantía del derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 CE) y la situación de inferioridad del arrendatario en la relación contractual justifica que el legislador estableciera un régimen imperativo en el Título II de la LAU (arts. 4.2 y 6), que limita la libertad de pactos y fija un contenido mínimo irrenunciable.

A esta protección específica de la LAU se añade la del TRLGDCU, plenamente aplicable por concurrir los presupuestos subjetivos (arrendatario persona física y arrendadora mercantil que actúa empresarialmente). Concurre también el presupuesto objetivo y por ello resulta aplicable el régimen de nulidad por abusividad previsto en los arts. 82 y ss. TRLGDCU, que desarrolla la Directiva 93/13/CEE. Así, el art. 82 define como abusivas todas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de la buena fe, ocasionen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Y atribuye al profesional la carga de probar que una cláusula fue negociada individualmente.

De este marco normativo (TRLGDCU y LCGC) cabe extraer varias conclusiones:

a) La protección frente a cláusulas abusivas se dirige específicamente al adherente consumidor cuando el contrato se basa en cláusulas no negociadas individualmente. b) Las condiciones generales incorporadas a contratos con adherentes no consumidores quedan sometidas únicamente a los límites generales del art. 1255 CC y normas imperativas, conforme al art. 8.1 de la LCGC. c) Las cláusulas negociadas individualmente quedan fuera del régimen de cláusulas abusivas, debiendo analizarse primero si la cláusula tiene tal carácter, conforme a la definición de condición general como cláusula predispuesta destinada a incorporarse a múltiples contratos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 18 junio 2012; 9 mayo 2013; 11 marzo 2014; 7 abril 2014; 22 abril 2015, entre otras) insiste en que estamos ante contratos de adhesión, con cláusulas prerredactadas por el empresario e impuestas sin negociación real. Y la STS 41/2017, de 20 de enero, recuerda que el control de transparencia impide el uso de cláusulas que, aun siendo claras gramaticalmente, puedan alterar inesperadamente el equilibrio económico del contrato en términos que pasen inadvertidos al consumidor. Esa sentencia distingue entre:

- control de inclusión: claridad formal, legibilidad y comprensión gramatical; y - control de transparencia material : reservado exclusivamente a contratos con consumidores, conforme a la Directiva 93/13/CEE y la LCGC.

La transparencia material conecta directamente con el juicio de abusividad, como resalta la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15). La falta de transparencia genera un desequilibrio sustancial al impedir que el consumidor pueda comprender la carga económica del contrato y comparar ofertas.

Sentados estos términos generales procede analizar la validez de la cláusula predispuesta -la trascrita en el anterior fundamento- que impone al arrendatario una provisión mensual por gastos generales y comunes, tributos, cargas y responsabilidades, sin determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato y con remisión a liquidaciones futuras, incluso con facultades unilaterales de la arrendadora para modular servicios y conceptos.

El examen de la cláusula exige conjugar, por una parte, el control de incorporación y de transparencia material ( arts. 5 y 7 LCGC, arts. 80 y 82 TRLGDCU) conforme a la jurisprudencia de TJUE y TS y por otra, el régimen imperativo de la LAU ya que el art. 20.1 permite pactar la repercusión de gastos solo si (i) consta por escrito y (ii) se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato; lo contrario aboca a la nulidad del art. 6 LAU ("son nulas y se tendrán por no puestas...").

Por lo que hace al control de incorporación formal es superado por la cláusula controvertida en la medida en que resulta clara, legible, destacada y ubicada tras la cláusula de renta.

Cuestión distinta y objeto de apelación es el relativo al pronunciamiento de declaración de nulidad por falta de transparencia material o comprensibilidad real de las consecuencias económicas. La sentencia apelada y desestimatoria concluye:

" Pues bien, analizado el contrato aportado por la parte actora (documento nº 1), ha de indicarse que la cláusula que regula la distribución o pago de los gastos generales y comunes relativos al inmueble aparece redactada en términos que determinan que no adolezca de falta de transparencia. La redacción es perfectamente comprensible y se identifican claramente los datos necesarios para su comprensión (la cantidad concreta a abonar mensualmente por la parte arrendataria en concepto de tributos y tasas-36 euros- y en concepto de gastos generales y comunes-95 euros). El tamaño de la letra es adecuado. La tipología del contrato no lo hace ilegible dado que la copia aportada con la demanda está redactada a un tamaño que permite su lectura.

Por otro lado, la posibilidad de pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario, está expresamente contemplada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo que no se precia la infracción d norma imperativa alguna."

Esta Sala no comparte el análisis que de la cláusula realiza la Magistrada de instancia en cuanto al control de transparencia material, pues no basta con la mera claridad gramatical y legibilidad del texto; es preciso que el consumidor disponga de medios y posibilidades reales de conocer el alcance y las consecuencias económicas que la cláusula comporta para sus obligaciones. En este concreto caso, ello incluye el importe que está obligado a abonar no solo durante el primer año de vigencia, sino también en los sucesivos, tratándose de un arrendamiento de vivienda de tracto continuado. Se trata, en definitiva, de comprobar si el consumidor entiende y conoce la carga económica que la cláusula inserta en el contrato de adhesión conlleva y, por tanto, si está en condiciones de valorar su coste y el reparto de riesgos; solo así puede, en caso de no resultar transparente, abrirse el subsiguiente control de abusividad.

A la luz del acervo jurisprudencial sobre estos controles, debemos indicar -en desacuerdo con la resolución de instancia- que la cláusula controvertida no se ha incorporado de forma transparente al contrato. Ello es así porque: (i) la parte arrendataria no sabe ni puede saber qué conceptos concretos se le repercuten; (ii) se establece una provisión a cuenta por un importe carente de apoyo en datos reales del inmueble -datos que la mercantil arrendadora estaba en condiciones de facilitar-; (iii) se difiere la concreción del coste a una liquidación final anual; y (iv) lo que es muy relevante, se faculta a la arrendadora para modificar los servicios y gastos que repercute al arrendatario, acompañándolo, además, de una mención genérica a "responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada".Estas referencias amplias y omnicomprensivas, sin la debida precisión, pueden integrar conceptos indeterminados que, de faltar concreción, conforman gastos propios de la propiedad. De este modo, la forma en que se imputan los gastos generales y comunes, así como los servicios y responsabilidades, impide que el consumidor, al firmar el contrato, conozca o pueda prever cuál será el coste real del arrendamiento de la vivienda. Añadirtambién que el modo en que se regula contractualmente la actualización de los gastos no contempla la limitación que el artículo 20 de la LAU establece.

Tampoco podemos compartir lo afirmado en la sentencia de instancia sobre la existencia de una "cifra mensual desglosada", porque no se trata de un desglose real sino de la imposición de una cantidad con carácter provisional, sujeta a liquidación; además, los conceptos que pueden integrar esos gastos pueden ser modificados unilateralmente por la entidad arrendadora, y, en lo que concierne a las "responsabilidades", la redacción resulta excesivamente genérica.

En cuanto al control de abusividad, constatado que no se supera el control de comprensibilidad material, la cláusula deviene abusiva por generar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y contrario a la buena fe, en la medida en que traslada de forma global gastos propios de la propiedad mediante una provisión a cuenta que exige concreción al finalizar el año y sin base real acreditada, a lo que se añade la posible modificación unilateral por el arrendador de los conceptos repercutidos.

Por último, tampoco la invocación del art. 20 LAU que efectúa la parte arrendadora -ni su acogida en la instancia- impide declarar la falta de transparencia. Una cosa es que la LAU permita la repercusión de gastos al arrendatario, y otra distinta es el contenido de ese pacto, que en el presente caso infringe el tenor del propio art. 20.1 LAU, pues dicho precepto solo considera lícito el pacto de repercusión si "consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".Se trata de una previsión imperativa del Título II, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de pleno derecho ex art. 6 LAU ("son nulas, y se tendrán por no puestas...").La cláusula litigiosa no determina ese importe anual; sustituye ese dato por una provisión mensual y difiere el conocimiento del coste real a una liquidación anual. Ello contradice directamente el mandato del art. 20.1 LAU, más aún cuando el arrendador -pese a estar en disposición de facilitar el dato real (importe de IBI, cuotas o derramas ordinarias de la comunidad, y la concreción de qué deba entenderse por "responsabilidades que correspondan a la vivienda")- no lo hace, y además se reserva la facultad de incluir otros gastos a su criterio.

Sobre esta cuestión la sentencia del TS de 18 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 5250/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5250 )en materia de arrendamiento en régimen de protección oficial e interpretado el artículo 20 de la LAU y resuelto con cita de las anteriores las SSTS 707 y 710/2025, ambas de 9 de mayo ,que:

«Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

»En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

»No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU ),no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso."

A sensu contrario,la interpretación cuando se trata de viviendas no acogidas al régimen de protección oficial, hace exigible para su validez y no infracción del citado precepto 20 LAU que se especifique el importe de los gastos que se repercuten al inquilino y si se sustituye ese dato por una provisión mensual y se difiere la concreción a una liquidación anual, la cláusula contraviene el precepto y debe tenerse por no puesta ( art. 6 LAU) . Esta misma interpretación es la realizada por esta Sección en su sentencia de 18 de mayo de 2022 en un supuesto en el que no se indica el importe anual de los gastos comunitarios, así como en la resolución de 8 de marzo de 2023:

" La finalidad de la norma es la de dejar una perfecta constancia de la cuantía anual de los gastos generales a fin de posibilitar la aplicación de los límites que impone para su incremento el art. 20.2 LAU : " durante los cinco primeros años del contrato, la suma que deba abonar el arrendatario por el concepto previsto en el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18.1". Asimismo, la constancia escrita permitirá que el arrendador pueda exigir del arrendatario las cantidades pactadas e instar la resolución del contrato en caso de impago de las mismas (sobre la tasa de basuras la STS 30 diciembre 2015 ).

En el caso que nos ocupa si existe constancia escrita del pacto por el que la parte arrendataria había de satisfacer la cuota de la Comunidad de Propietarios, ocurre que se ha omitido determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, de forma que el demandante carece de acción para exigir a los arrendatarios el pago de tales gastos ya que el artículo 6 LAU establece la nulidad, teniéndose por no puestas, de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la ley, relativas a los arrendamientos de vivienda, normas que son obligatoriamente aplicables según su artículo 4.2; nulidad de pleno derecho de los pactos entre las partes que resulten más perjudiciales para el inquilino que las disposiciones legales establecidas en este capítulo, que se configuran como mínimo imperativo; y que como tal nulidad de pleno derecho opera ex lege y puede y debe ser apreciada de oficio por los tribunales aun cuando no haya sido invocada por la parte."

En la misma medida, acontece con la previsión de actualización de los gastos que no contempla la limitación legal del artículo 20 LAU.

Por lo indicado, y al tratarse de norma imperativa del Título II (vivienda), el art. 6 LAU impone una nulidad radical: la cláusula debe tenerse por no puesta, sin necesidad de acreditar un desequilibrio añadido, bastando la contravención legal.

En conclusión, se supera el control de incorporación (legibilidad, cognoscibilidad y firma), pero no el control de transparencia material: el arrendatario no puede prever ex ante el impacto económico real de los "gastos generales y comunes" por la indeterminación de los conceptos y la ausencia de datos objetivos (importe anual). La cláusula deviene abusiva por trasladar globalmente gastos estructurales, establecer una provisión a cuenta sin base real y reservar a la arrendadora la modificación unilateral de los conceptos imputables. Además, la cláusula es nula de pleno derecho por contravenir el art. 20.1 LAU, que exige determinar el importe anual de los gastos repercutidos a la fecha del contrato. En consecuencia, los efectos de la nulidad son los propios de la restitución de todas las cantidades percibidas en aplicación de la cláusula nula, con los intereses correspondientes.

CUARTO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción vigente a la fecha de demanda, cuando se estima el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de costas en esta segunda instancia.

QUINTO.- Depósito para recurrir

De acuerdo con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.

PRIMERO.- Sobre los términos del litigio, del recurso y los motivos de oposición

La parte apelante interpuso demanda de juicio ordinario frente a Inmo Criteria Arrendamiento, S.L.U., solicitando la nulidad de la cláusula cuarta, apartado I, del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 30 de noviembre de 2021, al considerar que imponía al arrendatario, de manera indiscriminada, la totalidad de los gastos generales y comunes, servicios, tributos e impuestos, mediante una provisión mensual de fondos de 131 euros. Alegaba que la estipulación había sido incorporada sin negociación previa en un contrato de adhesión, que no superaba los controles de inclusión y transparencia, y que generaba un desequilibrio importante, reclamando asimismo la restitución de las cantidades indebidamente cobradas y la imposición de costas a la parte demandada.

La demandada, por su parte, formuló oposición negando el carácter abusivo de la cláusula. Sostuvo que la arrendataria conocía y aceptó expresamente el alcance económico del contrato, con firma en todos los folios; que la redacción de la estipulación era clara, legible y destacada, superando los controles de incorporación y transparencia; y que la repercusión de gastos encontraba pleno amparo en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al tratarse de un pacto válido y permitido. Añadió que la cuantía mensual estaba perfectamente identificada y que la cláusula ofrecía una información suficiente y completa para un consumidor medio, sin generar perjuicio alguno. Interesó la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la actora.

Celebrada la audiencia previa, y practicada únicamente prueba documental, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Bilbao desestimó íntegramente la demanda,.

Frente a esta resolución se alza en apelación la parte actora que articula como motivos principales de apelación que la cláusula relativa a los gastos generales y comunes incluida en el contrato de arrendamiento constituye una condición general no negociada, propia de un contrato de adhesión, que no supera el control de transparencia, al no haberse proporcionado información precontractual suficiente ni especificarse los importes ni el alcance real de los conceptos repercutidos. Afirma igualmente que dicha cláusula es abusiva, por imponer al arrendatario gastos inherentes al propietario y generar un desequilibrio contrario a la buena fe, y que no integra el objeto principal del contrato, sino un pacto accesorio susceptible de control de abusividad. En consecuencia, solicita en su recurso se declare su nulidad y la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la misma.

Por su parte, la parte apelada se opone a la estimación del recurso defendiendo la corrección jurídica de la sentencia de instancia y la validez de la cláusula litigiosa. Alega que ésta supera los controles de incorporación y transparencia, al encontrarse redactada de forma clara, legible, destacada, firmada y con desglose concreto de los importes repercutidos (36 € por tributos y tasas y 95 € por gastos generales y comunes). Añade que el art. 20 LAU permite expresamente pactar la asunción de estos gastos por el arrendatario, que la cláusula forma parte del precio global del contrato, integrando por tanto el objeto principal, y que no existe desequilibrio ni actuación contraria a la buena fe que permita apreciarla como abusiva. Solicita, en definitiva, la confirmación íntegra de la resolución apelada

SEGUNDO.- De la cláusula controvertida.

La cláusula que es objeto de controversia, en el apartado cuya nulidad se solicita indica lo siguiente:

" CUARTA.- GASTOS GENERALES Y COMUNES, SERVICIOS Y SUMINISTROS

1.- GASTOS GENERALES Y COMUNES.-Independientemente de la renta pactada, serán a cargo de la ARRENDATARIA los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, impuestos, cargas y responsabilidades que corresponden a la vivienda arrendada.

A título ilustrativo, sin carácter excluyente ni limitación se entenderán comprendidos dentro de los referidos gastos e impuestos, todos aquellos de cualquier carácter o naturaleza, que se produzcan y/o deriven de los siguientes conceptos comunes o impuestos, cuando se den los mismos en el Edificio del que forma parte la vivienda arrendada: servicios y suministros generales y comunes, limpieza de zonas comunes, conserjería, reparación, mantenimiento y consumo de las instalaciones y suministros comunes del Edificio, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas y demás tributos y gastos comunitarios derivados del edificio.

La ARRENDATARIA faculta a la ARRENDADORA para modificar cualquiera de los servicios o suministros generales y comunes que en cada momento disponga el Edificio, en aras de racionalización de los mismos y en equilibrio con la calidad y confort del inmueble.

1.1.- Distribución de los gastos generales y comunes .- Los gastos generales y comunes y tributos (incluidos tasas y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del total edificio al que pertenece la vivienda arrendada, se distribuirán conforme a las reglas de reparto de gastos establecidas por la ARRENDADORA en aplicación de las reglas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

1.2.- Cuota o Provisión de fondos mensual para gastos generales y comunes.- Con el fin de facilitar a la ARRENDATARIO el pago periódico de los referidos gastos generales y comunes y tributos, ambas partes convienen que aquél/aquélla abonará mensualmente a la ARRENDADORA la cantidad total de CIENTO SEIS EUROS (131€), a título informativo, de la siguiente forma:

-Tributos y Tasas................................36,00 euros /mes

-Gastos generales y comunes..............93,00 euros/mes

Dicha cantidad total se reflejará como concepto aparte en el recibo de alquiler que emita mensualmente la ARRENDADORA.

1.3.- Actualización de la provisión de fondos.- Independientemente de la liquidación de gastos descrita en el apartado siguiente, las partes convienen que dicha cantidad total y, con carácter general la que se halle vigente en cada momento, se actualizará cada año natural de vigencia del Contrato para adaptar el importe de la misma a la previsión presupuestaria de gastos de cada respectivo año.

En caso de demora en la elaboración del presupuesto, la entrega mensual a cuenta que en cada momento se halla vigente podrá actualizarse anualmente, en función del IPC mediante la aplicación del mismo sistema de revisión de la renta establecido en la estipulación tercera del presente contrato, sin perjuicio de que la cantidad resultante se adapte a la previsión presupuestaria cuando se realice el oportuno presupuesto.

1.4.- Liquidación Anual.- Finalizado cada año natural, y a lo largo del primer semestre del año siguiente, la ARRENDADORA notificará a la ARRENDATARIA el coste total de los gastos comunes y tributos imputables a la vivienda del cual se deducirán el montante de las entregas mensuales que hayan satisfecho la ARRENDATARIA durante el mismo año.

El saldo acreedor o deudor resultante de la repercusión y liquidación producidas será abonado por la ARRENDATARIA a la ARRENDADORA o satisfecho por ésta a aquélla, en el plazo del mes siguiente a contar desde la fecha en que se notifique la expresada liquidación. "

TERCERO.- Del control de legalidad y transparencia en el contrato de arrendamiento.

Para el análisis de las cuestiones controvertidas en esta segunda instancia hemos de partir de la perspectiva general del Derecho de contratos, los cuales existen "desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio"( art. 1254 CC). Su eficacia no se limita al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino que se extiende también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. En este marco rige el principio de autonomía de la voluntad, si bien no es absoluto, pues queda limitado por las leyes, la moral y el orden público ( art. 1255 CC). Y esta referencia es relevante en los contratos de arrendamiento de vivienda, ya que la autonomía o libertad de pacto se ve condicionada de forma especial por dos cuerpos normativos de relevancia directa:

1. el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( TRLGDCU) , que regula las cláusulas abusivas en contratos celebrados entre empresarios y consumidores, y

2. la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo art. 6 declara nulas las cláusulas que contravengan las normas del Título II relativas al arrendamiento de vivienda ( art 6 a 28).

Ambos sistemas constituyen mecanismos de control legal de la autonomía privada, con fines, configuración y alcance distintos, pero plenamente acumulables. Parten de una misma premisa: la existencia de una desigualdad negociadora entre las partes, en la que el legislador impide que la parte en posición dominante imponga condiciones perjudiciales para la parte más débil -el arrendatario de vivienda, siempre consumidor cuando el destino es residencial-. De ahí que, para valorar la validez de una cláusula contractual, resulte imprescindible examinarla tanto desde la perspectiva del art. 6 LAU como desde la óptica del control de abusividad previsto en el TRLGDCU. La aplicación de la primera (LAU) determina la nulidad por ser contrario a la ley y la segunda (TRLGDCU) la nulidad por abusividad de la cláusula.

En los escritos rectores y en los del recurso de apelación, las partes insisten en la condición de consumidora de la arrendataria y empresaria de la arrendadora, en la naturaleza predispuesta y no negociada del contrato, y en la eventual falta de transparencia y abusividad de determinadas cláusulas. Todas estas cuestiones se relacionan directamente con el art. 20 LAU, que regula la posible imputación al arrendatario de los gastos generales y tributos, precepto incluido en el citado Título II y, por tanto, sometido a la previsión imperativa del art. 6 LAU, que declara nulas las estipulaciones que lo contradigan.

El fundamento de esta especial protección no solo estriba en la condición de consumidor del arrendatario, sino también en la garantía del derecho constitucional a una vivienda digna ( art. 47 CE) y la situación de inferioridad del arrendatario en la relación contractual justifica que el legislador estableciera un régimen imperativo en el Título II de la LAU (arts. 4.2 y 6), que limita la libertad de pactos y fija un contenido mínimo irrenunciable.

A esta protección específica de la LAU se añade la del TRLGDCU, plenamente aplicable por concurrir los presupuestos subjetivos (arrendatario persona física y arrendadora mercantil que actúa empresarialmente). Concurre también el presupuesto objetivo y por ello resulta aplicable el régimen de nulidad por abusividad previsto en los arts. 82 y ss. TRLGDCU, que desarrolla la Directiva 93/13/CEE. Así, el art. 82 define como abusivas todas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de la buena fe, ocasionen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Y atribuye al profesional la carga de probar que una cláusula fue negociada individualmente.

De este marco normativo (TRLGDCU y LCGC) cabe extraer varias conclusiones:

a) La protección frente a cláusulas abusivas se dirige específicamente al adherente consumidor cuando el contrato se basa en cláusulas no negociadas individualmente. b) Las condiciones generales incorporadas a contratos con adherentes no consumidores quedan sometidas únicamente a los límites generales del art. 1255 CC y normas imperativas, conforme al art. 8.1 de la LCGC. c) Las cláusulas negociadas individualmente quedan fuera del régimen de cláusulas abusivas, debiendo analizarse primero si la cláusula tiene tal carácter, conforme a la definición de condición general como cláusula predispuesta destinada a incorporarse a múltiples contratos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 18 junio 2012; 9 mayo 2013; 11 marzo 2014; 7 abril 2014; 22 abril 2015, entre otras) insiste en que estamos ante contratos de adhesión, con cláusulas prerredactadas por el empresario e impuestas sin negociación real. Y la STS 41/2017, de 20 de enero, recuerda que el control de transparencia impide el uso de cláusulas que, aun siendo claras gramaticalmente, puedan alterar inesperadamente el equilibrio económico del contrato en términos que pasen inadvertidos al consumidor. Esa sentencia distingue entre:

- control de inclusión: claridad formal, legibilidad y comprensión gramatical; y - control de transparencia material : reservado exclusivamente a contratos con consumidores, conforme a la Directiva 93/13/CEE y la LCGC.

La transparencia material conecta directamente con el juicio de abusividad, como resalta la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (asuntos acumulados C-154/15, C-307/15 y C-308/15). La falta de transparencia genera un desequilibrio sustancial al impedir que el consumidor pueda comprender la carga económica del contrato y comparar ofertas.

Sentados estos términos generales procede analizar la validez de la cláusula predispuesta -la trascrita en el anterior fundamento- que impone al arrendatario una provisión mensual por gastos generales y comunes, tributos, cargas y responsabilidades, sin determinación del importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato y con remisión a liquidaciones futuras, incluso con facultades unilaterales de la arrendadora para modular servicios y conceptos.

El examen de la cláusula exige conjugar, por una parte, el control de incorporación y de transparencia material ( arts. 5 y 7 LCGC, arts. 80 y 82 TRLGDCU) conforme a la jurisprudencia de TJUE y TS y por otra, el régimen imperativo de la LAU ya que el art. 20.1 permite pactar la repercusión de gastos solo si (i) consta por escrito y (ii) se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato; lo contrario aboca a la nulidad del art. 6 LAU ("son nulas y se tendrán por no puestas...").

Por lo que hace al control de incorporación formal es superado por la cláusula controvertida en la medida en que resulta clara, legible, destacada y ubicada tras la cláusula de renta.

Cuestión distinta y objeto de apelación es el relativo al pronunciamiento de declaración de nulidad por falta de transparencia material o comprensibilidad real de las consecuencias económicas. La sentencia apelada y desestimatoria concluye:

" Pues bien, analizado el contrato aportado por la parte actora (documento nº 1), ha de indicarse que la cláusula que regula la distribución o pago de los gastos generales y comunes relativos al inmueble aparece redactada en términos que determinan que no adolezca de falta de transparencia. La redacción es perfectamente comprensible y se identifican claramente los datos necesarios para su comprensión (la cantidad concreta a abonar mensualmente por la parte arrendataria en concepto de tributos y tasas-36 euros- y en concepto de gastos generales y comunes-95 euros). El tamaño de la letra es adecuado. La tipología del contrato no lo hace ilegible dado que la copia aportada con la demanda está redactada a un tamaño que permite su lectura.

Por otro lado, la posibilidad de pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario, está expresamente contemplada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo que no se precia la infracción d norma imperativa alguna."

Esta Sala no comparte el análisis que de la cláusula realiza la Magistrada de instancia en cuanto al control de transparencia material, pues no basta con la mera claridad gramatical y legibilidad del texto; es preciso que el consumidor disponga de medios y posibilidades reales de conocer el alcance y las consecuencias económicas que la cláusula comporta para sus obligaciones. En este concreto caso, ello incluye el importe que está obligado a abonar no solo durante el primer año de vigencia, sino también en los sucesivos, tratándose de un arrendamiento de vivienda de tracto continuado. Se trata, en definitiva, de comprobar si el consumidor entiende y conoce la carga económica que la cláusula inserta en el contrato de adhesión conlleva y, por tanto, si está en condiciones de valorar su coste y el reparto de riesgos; solo así puede, en caso de no resultar transparente, abrirse el subsiguiente control de abusividad.

A la luz del acervo jurisprudencial sobre estos controles, debemos indicar -en desacuerdo con la resolución de instancia- que la cláusula controvertida no se ha incorporado de forma transparente al contrato. Ello es así porque: (i) la parte arrendataria no sabe ni puede saber qué conceptos concretos se le repercuten; (ii) se establece una provisión a cuenta por un importe carente de apoyo en datos reales del inmueble -datos que la mercantil arrendadora estaba en condiciones de facilitar-; (iii) se difiere la concreción del coste a una liquidación final anual; y (iv) lo que es muy relevante, se faculta a la arrendadora para modificar los servicios y gastos que repercute al arrendatario, acompañándolo, además, de una mención genérica a "responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada".Estas referencias amplias y omnicomprensivas, sin la debida precisión, pueden integrar conceptos indeterminados que, de faltar concreción, conforman gastos propios de la propiedad. De este modo, la forma en que se imputan los gastos generales y comunes, así como los servicios y responsabilidades, impide que el consumidor, al firmar el contrato, conozca o pueda prever cuál será el coste real del arrendamiento de la vivienda. Añadirtambién que el modo en que se regula contractualmente la actualización de los gastos no contempla la limitación que el artículo 20 de la LAU establece.

Tampoco podemos compartir lo afirmado en la sentencia de instancia sobre la existencia de una "cifra mensual desglosada", porque no se trata de un desglose real sino de la imposición de una cantidad con carácter provisional, sujeta a liquidación; además, los conceptos que pueden integrar esos gastos pueden ser modificados unilateralmente por la entidad arrendadora, y, en lo que concierne a las "responsabilidades", la redacción resulta excesivamente genérica.

En cuanto al control de abusividad, constatado que no se supera el control de comprensibilidad material, la cláusula deviene abusiva por generar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y contrario a la buena fe, en la medida en que traslada de forma global gastos propios de la propiedad mediante una provisión a cuenta que exige concreción al finalizar el año y sin base real acreditada, a lo que se añade la posible modificación unilateral por el arrendador de los conceptos repercutidos.

Por último, tampoco la invocación del art. 20 LAU que efectúa la parte arrendadora -ni su acogida en la instancia- impide declarar la falta de transparencia. Una cosa es que la LAU permita la repercusión de gastos al arrendatario, y otra distinta es el contenido de ese pacto, que en el presente caso infringe el tenor del propio art. 20.1 LAU, pues dicho precepto solo considera lícito el pacto de repercusión si "consta por escrito y determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".Se trata de una previsión imperativa del Título II, cuyo incumplimiento acarrea la nulidad de pleno derecho ex art. 6 LAU ("son nulas, y se tendrán por no puestas...").La cláusula litigiosa no determina ese importe anual; sustituye ese dato por una provisión mensual y difiere el conocimiento del coste real a una liquidación anual. Ello contradice directamente el mandato del art. 20.1 LAU, más aún cuando el arrendador -pese a estar en disposición de facilitar el dato real (importe de IBI, cuotas o derramas ordinarias de la comunidad, y la concreción de qué deba entenderse por "responsabilidades que correspondan a la vivienda")- no lo hace, y además se reserva la facultad de incluir otros gastos a su criterio.

Sobre esta cuestión la sentencia del TS de 18 de noviembre de 2025 ( ROJ: STS 5250/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5250 )en materia de arrendamiento en régimen de protección oficial e interpretado el artículo 20 de la LAU y resuelto con cita de las anteriores las SSTS 707 y 710/2025, ambas de 9 de mayo ,que:

«Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.

»En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.

»No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU ),no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso."

A sensu contrario,la interpretación cuando se trata de viviendas no acogidas al régimen de protección oficial, hace exigible para su validez y no infracción del citado precepto 20 LAU que se especifique el importe de los gastos que se repercuten al inquilino y si se sustituye ese dato por una provisión mensual y se difiere la concreción a una liquidación anual, la cláusula contraviene el precepto y debe tenerse por no puesta ( art. 6 LAU) . Esta misma interpretación es la realizada por esta Sección en su sentencia de 18 de mayo de 2022 en un supuesto en el que no se indica el importe anual de los gastos comunitarios, así como en la resolución de 8 de marzo de 2023:

" La finalidad de la norma es la de dejar una perfecta constancia de la cuantía anual de los gastos generales a fin de posibilitar la aplicación de los límites que impone para su incremento el art. 20.2 LAU : " durante los cinco primeros años del contrato, la suma que deba abonar el arrendatario por el concepto previsto en el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18.1". Asimismo, la constancia escrita permitirá que el arrendador pueda exigir del arrendatario las cantidades pactadas e instar la resolución del contrato en caso de impago de las mismas (sobre la tasa de basuras la STS 30 diciembre 2015 ).

En el caso que nos ocupa si existe constancia escrita del pacto por el que la parte arrendataria había de satisfacer la cuota de la Comunidad de Propietarios, ocurre que se ha omitido determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, de forma que el demandante carece de acción para exigir a los arrendatarios el pago de tales gastos ya que el artículo 6 LAU establece la nulidad, teniéndose por no puestas, de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la ley, relativas a los arrendamientos de vivienda, normas que son obligatoriamente aplicables según su artículo 4.2; nulidad de pleno derecho de los pactos entre las partes que resulten más perjudiciales para el inquilino que las disposiciones legales establecidas en este capítulo, que se configuran como mínimo imperativo; y que como tal nulidad de pleno derecho opera ex lege y puede y debe ser apreciada de oficio por los tribunales aun cuando no haya sido invocada por la parte."

En la misma medida, acontece con la previsión de actualización de los gastos que no contempla la limitación legal del artículo 20 LAU.

Por lo indicado, y al tratarse de norma imperativa del Título II (vivienda), el art. 6 LAU impone una nulidad radical: la cláusula debe tenerse por no puesta, sin necesidad de acreditar un desequilibrio añadido, bastando la contravención legal.

En conclusión, se supera el control de incorporación (legibilidad, cognoscibilidad y firma), pero no el control de transparencia material: el arrendatario no puede prever ex ante el impacto económico real de los "gastos generales y comunes" por la indeterminación de los conceptos y la ausencia de datos objetivos (importe anual). La cláusula deviene abusiva por trasladar globalmente gastos estructurales, establecer una provisión a cuenta sin base real y reservar a la arrendadora la modificación unilateral de los conceptos imputables. Además, la cláusula es nula de pleno derecho por contravenir el art. 20.1 LAU, que exige determinar el importe anual de los gastos repercutidos a la fecha del contrato. En consecuencia, los efectos de la nulidad son los propios de la restitución de todas las cantidades percibidas en aplicación de la cláusula nula, con los intereses correspondientes.

CUARTO.- Costas de apelación

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción vigente a la fecha de demanda, cuando se estima el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de costas en esta segunda instancia.

QUINTO.- Depósito para recurrir

De acuerdo con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación.