Sentencia Civil 74/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Málaga, Rec. 1200/2025 de 28 de enero del 2026

PRIMERO.-Antecedentes del debate

I.- Las actoras formularon demanda instando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con el consentimiento y en beneficio de todos los copropietarios por titulo de herencia sobre la indicada vivienda con fecha 21 de noviembre de 2013 por expiración del plazo contractual relativo a la vivienda designada con el número NUM000 de la casa actual número DIRECCION001 de la Ciudad de Málaga , contrato este que fue prorrogado por un año con fecha 21 de noviembre de 2015, habiendo formulado requerimiento a través de burofax 1 de septiembre de 2021 con fecha en el que se notificaba al demandado su intención de no prorrogar la relación arrendaticia existente , rogando el desalojo y entrega de llaves en la fecha fijada en el contrato 21 de noviembre de 2021 , siendo entregada la notificación día 6 de septiembre de 2021 , haciendo el demandado caso omiso y continuando ocupando el la vivienda propiedad de los actores y sus sobrinos . Por todo ello solicita se dicte sentencia por la que finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo se acuerde el desahucio del inmueble citado , apercibiendo a la demandada de lanzamiento en la fecha indicada en el decreto de admisión y haciendo expresa condena de las costas causadas . Basa su demanda en la existencia del contrato antes referido, y sus sucesivas prorrogas que tiene por objeto el inmueble antes referido , propiedad de las actoras y sus sobrinos a titulo de herencia , contrato en el que las partes respetaron el plazo pactado así como las prorrogas legales anuales , hasta que con fecha 1 de septiembre de 2021 , la actora comunicó su voluntad de no renovar el contrato , por haber alcanzado el plazo máximo de duración sin que la demandada haya abandonado el inmueble a pesar del requerimientos extrajudiciales que se acreditan con el documento nº 4 de la demanda . siendo que el inquilino ha continuado ocupando la vivienda .

II La parte demandada se oponen a la demanda alegando la falta de legitimación activa ad processum y ad causam al amparo de lo dispuesto el art. 416.1 .1º LEC al entender que las actoras no acreditan la titularidad actual de la finca arrendada pues aportan únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data de 2006 , sin acreditar que sigan siendo propietarias con poder de los propietarios no pudiendo aportar este documento con posterioridad . Afirma que aunque a efectos dialecticos pudieran admitir que en la fecha de presentación de la demanda seguían siendo propietarias , carecerían igualmente de legitimación activa al estar ante un acto de disposición del bien común que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes a tenor de lo establecido en el articulo 397 C civil . En el caso de desestimarse la excepción igualmente procedería la desestimación de la demanda por las mismas razones ya expuestas .No se acredita que la actora suscribiera los contratos con el consentimiento de los demás propietarios , ni su titularidad , y a mayor abundamiento niega que nos encontremos un contrato de arrendamiento y otro de prórroga al mismo , sino que nos encontramos ante dos contratos de arrendamiento, y es la fecha del ultimo de ellos es que habrá de tomarse en consideración para resolver en relación con la vigencia del contrato y de las prórrogas establecidas en el art. 10 de la LAU. Asimismo niega la existencia de una notificación fehaciente para dar resuelto el contrato , y además siendo el contrato de 21 de noviembre de 2015 de conformidad con lo dispuesto en el articulo 10 de la LAU tenia derecho a la prorroga durante tres años mas , es decir hasta noviembre de 2023 , teniendo que haber tenido lugar la notificación de la no renovación con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento es decir cuatro meses de antelación al 21 de noviembre de 2020 , y al no producirse el contrato seguía vigente hasta el 21 de noviembre de 2023 ; de cualquier forma se había producido la tácita reconducción , poniendo en ultimo lugar de manifiesto su situación de vulnerabilidad .Solicita una sentencia desestimatoria de la demanda deducida de contrario con condena en costa

III. El Sr. Magistrado - Juez de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, y, singularmente, la relativa a la notificación de la voluntad de la propiedad de no prolongar la vigencia de dicho arrendamiento, en tanto en cuanto mantiene que el burofax remitido es instrumento idóneo a los pretendidos efectos .Desestima la falta de legitimación ad processum dado que las demandadas tienen capacidad para ser parte pues el art 250 1. 1º LEC se refiere a cualquier persona con derecho a poseer , y además en caso de comunidad de bienes cualquiera de los comuneros puede ejercer acciones en beneficio de la comunidad aun cuando no lo expresen en la demanda .Y en cuanto al los contratos , es claro y asi se desprende del contenido de ambos y de la voluntad manifestada en el mismo que estamos ante un contrato de arrendamiento el primero de ellos y de prórroga el segundo. Es por ello que dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 21 de noviembre de 2013 y prorrogado el 21 de noviembre de 20155 objeto de autos , contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Málaga , DIRECCION000 y condenando al demandado a dejar la vivienda libre , vacía y a disposición de las demandantes , con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica asi como al pago de las costas causadas .

.IV La representación de Doña Celia interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada , e insiste como motivos en primer lugar :1.- Denuncia error en la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia e interpretación de la legitimación activa , por cuanto al contrario de lo afirmado en la sentencia no acreditan en modo alguno la titularidad de la finca arrendada portando únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data del 2006 , y a mayor abundamiento estaríamos ante un acto de disposición que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes de la cosa común , careciendo de poder de disposición. segundo error en la valoración de la prueba , y en la interpretación de la LAU reiterando que se celebraron dos contratos y por tanto teniendo en cuenta que el ultimo es de 21 noviembre de 2021 , tenia derecho a tres años mas esto es hasta el 21 de noviembre de 2023 . Alega asimismo que cuando se produjo la notificación , ya habría tenido lugar la tácita reconducción del articulo 1566 del código civil y el burofax no tendría el carácter de notificación fehaciente , además no se hace con una antelación de cuatro meses , y el motivo esgrimido no era la extinción del plazo sino la necesidad de vivienda de una de las hijas .Por ultimo se hace mención a la situación de vulnerabilidad. En tercer lugar se alega infracción de lo dispuesto en el articulo 394.1 LEc Por todo ello interesa se dicte sentencia estimando el recurso deducido , y en consecuencia estimando la oposición a la demanda presentada se revoque la sentencia dictada en la primera instancia y se dicte otra desestimando la demanda deducida por la actora con expresa condena en costas a la parte demandante .

V .La parte actora no se opuso al recurso deducido de contrario, dejando transcurrir el plazo sin hacer alegaciones .

SEGUNDO.-Se alega a través de sus diversos apartados una "infracción en la valoración de la prueba". Se hace así necesario , por tanto verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Asi pues en la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso"

- Partiendo de estas consideraciones generales examinando las pruebas y aplicando cuanto se ha expuesto esta Sala llega a las mismas conclusiones que la alcanzada por el juzgador de primera instancia en cuanto a las pruebas practicadas y en concreto en lo relativo a las circunstancias concurrentes para resolver en relación con la legitimación activa , la cual en modo alguno cabe prosperar , pues las actoras acreditan su legitimación activa aportando junto con la demanda la escritura de adjudicación y aceptación de herencia , que las convierte en propietaria juntoa otros No podemos olvidar que se esta ejercitando una acción de resolución contractual interesando el desahucio , siendo por tanto claro que el articulo 250 1. 1º de la LEC reconoce legitimación a cualquier persona con derecho a poseer el inmueble .Nuestro Tribunal supremo considera que existe legitimación de cualquiera de los comuneros para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad , aun cuando no lo expresen en la demanda y en el supuesto que nos ocupa , la demanda la presentan dos propietarias del inmueble , titulo adquirido por herencia , sin que en modo alguno este obligado las actoras , una vez presentado titulo a acreditar si vigencia , ninguna otra documentación que acredite no ostentar ya titulo alguno , o la extinción del existente , prueba que en todo caso correspondería a la demandada .

La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación activa de cualquier partícipe en el condominio ordinario, cuando actúe en beneficio de la Comunidad de la que forma parte, siempre que no conste oposición de otros comuneros. Dice el Tribunal Supremo que cualquier condueño está facultado para efectuar actos de administración, y que el problema sólo se plantearía cuando se excepciona por el demandado falta de consentimiento de los demás comuneros, o cuando se alega que la acción es perjudicial para los intereses de la comunidad.

Es pacífica la jurisprudencia por tanto la doctrina que recoge la facultad que tiene todo comunero de actuar en juicio por si mismo y en beneficio de la comunidad sin el auxilio procesal expreso del resto de los condóminos , siempre que el resultado positivo de la acción sea evidentemente beneficioso para todos , siempre que no exista oposición de alguno de ellos , sin que en el caso que nos ocupa , ninguno delos otros propietarios , en nombre de los cuales actúan las actoras no conste haya mostrado su oposición o disconformidad . ni expresa ni presunta . Las actoras han actuado en beneficio de la comunidad y no solo en el suyo propia , pues es un indudable beneficio recuperar la vivienda .

Debe tenerse especialmente en cuenta que la acción ejercitada por el actor apelante tiene el carácter de acto de administración, compartiendo este Tribunal el criterio seguido en la sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, Sección 4ª, de 26 de octubre de 2022, nº 651/2022, recurso 428/2022, que, sobre la infracción del artículo 398 del Código Civil, establece: «La parte recurrente estima infringido el art. 398 CC al haberse interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de cantidades solamente por uno de los nueve miembros de la comunidad hereditaria sin que, continúa argumentando, conste acreditado que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria. Se invoca por el recurrente una incompleta integración de la legitimación necesaria para ejercitar la acción y pretender lo que se pide.

Asi pues hemos de traer a colación como en orden a la legitimación, en supuestos de comunidades de bienes, es reiteradísima la jurisprudencia que establece que cualquier condómino o comunero está legitimado para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte, como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC, siempre que no actúe en beneficio o interés exclusivo o propio o conste la oposición expresa de otros comuneros a su actuación, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás miembros de la comunidad de bienes ( SSTS núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre; núm. 460/2012, de 13 de julio y jurisprudencia allí citada).

Esta doctrina jurisprudencial resulta de aplicación a los actos de administración entre los que se incluyen el ejercicio de una acción de desahucio (STS de 5 de marzo de marzo; STS de 7 de febrero de 1981). En atención a ello, cualquier comunero está facultado para desahuciar, con tal de que no conste la indubitada oposición expresa del resto de comuneros al ejercicio, en el presente caso, de la acción resolutoria del contrato arrendaticio

Por tanto, el configurar la acción ejercitada como actos de administración ello conlleva que, efectivamente, un único comunero pueda actuar reclamando las mismas en beneficio de la comunidad de bienes, siempre que, como en el caso de autos, no conste oposición expresa a su ejercicio por alguno de los restantes integrantes de la comunidad hereditaria por resultar perjudicial para aquella, supuesto del que no existe ninguna prueba en las actuaciones. En efecto, el reconocimiento de esta legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros ( STS núm. 460/2012, de 13 de julio), la cual puede ser destruida mediante prueba en contrario por parte de aquél que alega su falta de concurrencia hecho que no acontece en el caso de autos. Por otro lado, trayendo a colación lo acordado por esta misma sección en su sentencia de 28 de octubre de 2021 "no existe motivo para entender que la reclamación de rentas producidas por un inmueble de propiedad común es una acción de tales características que tan sólo actuando todos los comuneros se pudiera ejercitar. Por el contrario, se trata de la acción característica que puede ejercitar un comunero actuando en nombre y beneficio de los demás, sin necesidad de recabar su consentimiento, ya que se trata claramente de una acción beneficiosa para la comunidad, no constando en el presente supuesto que exista oposición o controversia en cuanto al ejercicio de la misma" ( SAP de A Coruña núm. 367/2021, de 28 de octubre). El hecho de que ni en su escrito de demanda ni en su suplico haya hecho constar de manera expresa que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria no es razón para negar la legitimación activa, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS núm. 691/2020, de 21 de diciembre; núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS núm. 371/1992, 8 de abril). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS núm. 606/1971, 10 de diciembre).»

En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 691/ 2.020, de 21 de diciembre de 2.020 que " En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )", y que " es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984 ; 30 de mayo de 1986 ; 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 ; 15 de enero de 1988 ; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad." Así lo reitera la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 198/ 2.023, de 9 de febrero de 2.023.

Asi del examen de la actuado , contratos suscritos como de las comunicaciones realizadas por la arrendadora a la arrendataria, se deduce que la voluntad de las herederos era resolver el contrato de arrendamiento, , que la acción de la vivienda por parte dos de los copropietarios lo sean en interés de la comunidad , cuando esa actuación se presume salvo prueba en contrario, presunción que en el presente caso no ha sido desvirtuada. Máxime cuando no consta probado ni existe indicio o rastro alguno de que ninguno de los demás copropietarios, al margen del demandado arrendatario, se haya opuesto en modo alguno al ejercicio de la acción que nos ocupa, sin que dicho demandado haya intentado siquiera traer a testificar a alguno de dichos múltiples copropietarios para que mostrase su discrepancia. Compartimos en su consecuencia el criterio del juzgador de instancia cuando afirma la legitimación activa de los demandantes para el ejercicio de la acción enderezada a la extinción del contrato de arrendamiento y a la recuperación de la posesión y explotación de las fincas por parte de sus copropietarios, en tanto dicha acción vendría a redundar en beneficio de la comunidad que estos integran y no en exclusivo beneficio de los demandantes.

Es por ello que procede estimar este motivo de apelación y confirmar el pronunciamiento contenido en sentencia en el sentido de declarar la legitimación activa de la actora para el ejercicio de la acción ejercitada sin que ningún error de valoración de la prueba ni de interpretación pueda apreciarse , siendo el titulo aportado " adjudicación de herencia suficiente para acreditar la titularidad por parte de las actoras , sin que recaiga sobre ellas la carga de probar que continúan siendo titulares , máxime cuando nada se desvirtúa de contrario al efecto , debiéndose añadir que no puede por otra parte cuestionar la legitimidad dentro del procedimiento tiene extrajudicialmente se la viene reconociendo al contratar el arriendo y las sucesivas prorrogas .

TERCERA.-Entrando ya en el fondo del asunto que versa sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia se denuncia por el apelante una errónea valoración de las pruebas practicadas y en concreto de la documental aportada : documentos 3 y 4 , y una errónea interpretación de la LAU que la propia parte actora considera aplicable .

Traemos a colación cuanto ya expusimos en las consideraciones generales sobre prueba recogidos en esta resolución , y que aquí reproducimos .En esta ocasión como en el supuesto anterior no puede admitirse el error denunciado desde la óptica del error de valoración de la prueba, y este motivo del recurso de apelación deviene inacogible pues como en innumerables ocasiones se ha expresado por este Tribunal colegiado de alzada, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-,

Los contratos aportados no han sido en ningún momento impugnados .Es cierto que el naturaleza del segundo de los contratos aportados , concretamente el de 21 de noviembre de 2013 ha sido cuestionado por la parte demandada , pues como bien recoge la sentencia , son evidentes los intentos de la letrada de la demandada , ya expuestos en su escrito de contestación en cuanto a considerar el segundo de los contratos , como un nuevo contrato , negando que se trate de una prorroga del anterior , en un intento de interpretar la voluntad de las partes manifestado en el mismo de acuerdo a sus intereses . Ahora bien , como manifiesta el juzgador a quo , las palabras son lo que son , y cuando se utilizan en un contrato tienen el significado que de ordinario expresan . Asi de la lectura atenta de su contenido no podemos sino concluir que el contrato origen de los autos , en virtud del cual se inicia la relación arrendaticia entre las partes es de fecha 21 de noviembre de 2013 , al que posteriormente siguió una prorroga del referido contrato , con fecha 21 de noviembre del 2013 , una vez transcurrido dos años del anterior .Este contrato , como bien concluye la juzgadora . no es autónomo y se trata de un contrato ex novo , y ello no solo atendiendo a la propia denominación que las partes que lo suscriben dan al contrato " Prorroga del Contrato de arrendamiento de vivienda " sino que la finalidad del mismo resulta inequívoca : las partes quieren prorrogar el contrato anterior , y así consta del propio clausulado del contrato , estipulaciones, primera, segunda y tercera , y cuarta en las cuales se remiten expresamente al contrato de 2013 . Asi en la primera , exponen como las partes con fecha 21 de noviembre de 2013 firmaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda por tiempo de un año ; en la segunda se recoge como " mediante el presente documento , ambas de mutuo acuerdo vienen a prorrogar por un año mas el citado arriendo ...." en la tercera " Continúan vigentes el resto de condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento 2 y en la cuarta " Continúan vigentes el resto de las condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento " .Resulta evidente por tanto para esta Sala , como en su dia para la juzgadora de instancia , que el contrato de 21 de noviembre de 2015 , constituye una prórroga del anterior .

Esto son los términos del contrato suscrito y en modo alguno puede pretenderse dar a estas clausulas un sentido distinto al que tienen , como lo es el pretendido, pues ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil) , respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963" la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6-1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....".

En nuestro supuesto , son claros los términos del contrato y han de ser interpretados en el sentido que hace el juzgador a quo , no pudiendo por tanto apreciarse ningún error de valoración ni de aplicación del derecho.

Partiendo de lo expuesto , y teniendo en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento 21 de noviembre de 2013 . ( pactándose en este el plazo de un año y el destino vivienda habitual ) , el tiempo transcurrido , las prorrogas, y el derecho aplicable , resulta que la parte actora ha actuado correctamente en cuanto al preaviso , resultando indiferente la causa que se expone en la notificación y requerimiento para poner fin a la relación arrendaticia y no querer la prorroga del mismo , y por tanto ha de prosperar la acción de resolución deducida , declarando resuelto el contrato y condenando a la parte a dejar la vivienda libre y expedita con apercibimiento de lanzamiento.

. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (21 de Noviembre de 2013), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, la predecesora de la actora y el demandado fijaron en su contrato de 21 de Noviembre de 2013 una duración inicial del arrendamiento de un año plazo, si bien tal y como se recoge en la sentencia el citado contrato fue objeto de prorrogas sucesivas , hasta que el 1 de septiembre de 2021 la parte comunicó su intención de no proceder a una nueva prorroga del contrato en 21 noviembre de 2021 , con lo cual la duración del contrato ha sido de siete años , prorrogándose por imperativo legal y , entrando en periodo de tácita reconducción porque tampoco consta que ninguno de los contratantes hubiera expresado al otro su intención de poner fin al arriendo. Dispone al respecto el artículo 1566 del Código Civil común:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento".

La Sala coincide con el magistrado de instancia en que, transcurrido el plazo legal y las sucesivas prorrogas( que cumplen con creces el plazo mínimo de duración establecido legalmente ) las demandantes acredita el envío de un primer burofax el 1 de septiembre de 2021 comunicando al arrendatario su voluntad de no prorrogarla relación contractual a su vencimiento " rogándole el desalojo y entrega de las llaves en la fecha fijada en el contrato (21 de noviembre de 2021 ) que fue recibido por el demandado. Igualmente constan correos. Se acredita ello adjuntando la comunicación por burofax junto con su certificado de imposición y entrega ( pasado a Lista el 03· / 09/ 2021 a las 12: 08 como documento 4 constando asimismo la entrega efectiva de la notificación a Don Bernardino , que se produjo el 6 de septiembre 2021 a las 18:08 ( Documento nº 4 ). Es claro , y asi se desprende de la lectura de la comunicación , como en la misma queda claro su notificación de la intención de no prorrogar la relación arrendaticia , resultando indiferente y carentes de efecto la causa de esta voluntad , ni las razones para ello , careciendo totalmente de relevancia y entidad .

Tal comunicación, en consecuencia, puso definitivamente término al contrato de arrendamiento llegada la fecha de extinción de la relación arrendaticia . No puede compartirse aquella argumentación. Ya se ha expuesto que con la demanda se ha aportado un burofax de fecha 1 de septiembre de 2021, remitido al inquilino y dirigido a la vivienda arrendada, en el que se constataba inequívocamente la voluntad de la propiedad de dar por finalizado el arrendamiento en fecha 21 de Noviembre de 2015 y se informaba al destinatario de su obligación de desocupar la vivienda arrendada antes de aquella fecha. Por otro lado, como este Tribunal ha tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, la ley no establece una forma especial para la notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato conforme al art. 10 de la LAU . Así, no requiere la fehacientica, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación, siempre que conste esta voluntad y el plazo de preaviso, que en el supuesto que nos ocupa es de treinta dias , extremos estos a loa que se da pleno cumplimiento . En definitiva, el burofax de 1 de septiembre de 2021, surtió los efectos que le son propios como manifestación fehaciente e inequívoca de la voluntad de la propiedad de impedir la prosecución del arrendamiento, por lo que el recurso de apelación no puede tener acogida. Por lo expuesto acreditándose que con más de treinta días de antelación, en concreto 4 de Octubre de 2023, fue notificada por la actora la negativa a la prórroga del contrato que finalizaba el 21 de diciembre de 2021, el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino extinguido por expiración de plazo, por lo que desestimando el recurso de apelación en este punto, debe confirmarse la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo condenando al demandado a desalojar el inmueble poniéndolo a disposición de las actoras.

En cuanto a la posterior tacita reconducción alegada tras la remisión y recepción , a modo de resumen hemos de reseñar que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere imprescindiblemente, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1.254, 1.261 y 1.262 del Código Civil) . Y en nuestro caso y como ya señalamos, habiendo manifestado la parte actora de forma expresa y fehaciente a través del burofax de remitido su voluntad contraria para un nuevo contrato de arrendamiento del local, estimamos suficiente dicho requerimiento para impedir la tácita reconducción del local en copropiedad, de modo que sí consideramos requerimiento válido para impedir la tácita reconducción el efectuado por las actoras , ya que al encontrarse el arrendamiento en situación de tácita reconducción, la inexistencia de la mayoría exigida para constituir un nuevo arrendamiento conlleva su extinción, por lo que consideramos en dicho sentido que la extinción del contrato de arrendamiento hubo de ser declarada por los argumentos que mantenía la actora en su demanda y ahora en su impugnación (los cuales hemos expuesto y compartimos),

CUARTO.-Se hace asimismo mención , tanto en la contestación a la demanda como en el recurso a la vulnerabilidad del demandado.

En principio hemos de partir que esta alegada vulnerabilidad , en modo alguno probada , no condiciona en modo alguno la duración del arriendo . Las actora, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, de aplicación imperativa, pues como argumenta la sentencia nº 168/2022, de fecha 24 de marzo, rec. 568/2021, de la sección 13ª de la misma audiencia provincial, recogida en la sentencia nº 290/2024, de 2 de mayo, de la misma sección (todas sobre procesos con similar objeto, contrato y arrendadora a los del presente procedimiento) "... no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo. En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito".

Es más, como razona la sentencia de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 382/2024, de 3 de junio, que recoge el criterio de la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero de la misma sala: "... a) El único objeto de litigio, conforme a los términos en los que fue perfilado por las alegaciones de las partes, estribaba en decidir si la propiedad había cumplimentado los requisitos de notificación previa diseñados por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación del contrato de arrendamiento, y cualquier otra consideración, especialmente la concerniente a la eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba extramuros de aquel objeto. b) Si lo que se pretendía por dicho demandado era la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se otorgase carta de naturaleza jurídica a un nuevo contrato de alquiler social a cuya formalización, según se afirma, estaba obligada la propiedad, lo oportuno habría sido encauzar tal petición, en su caso, por vía reconvencional, pero lo cierto es que no se promovió tal iniciativa procesal, por lo que el juzgado de primera instancia no estaba facultado para emitir pronunciamiento alguno al respecto. Tampoco, en consecuencia, esta sala de apelación. c) Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 14 de septiembre 2022 , "todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que [los inquilinos] reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social". d) La norma transcrita hace referencia al "derecho a formalizar un nuevo contrato", esto es, se trata, como advertía la sentencia, también de esta sección, de 9 de mayo de 2023 , "del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado". Y agregaba la misma resolución: "El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito". En análogos términos se desenvolvía la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023 . e) Hasta entonces no se presenta otra alternativa, bajo la premisa de que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, que declarar la extinción, por transcurso del plazo, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de noviembre de 2017 (...)".

En definitiva, como pone de manifiesto, la redacción de los arts. 9 y 10 LAU tenida en cuenta en la sentencia de primera instancia es acertada porque no estaba vigente en la fecha de celebración del contrato, siendo introducida por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 19 de diciembre de 2018, y, lógicamente, no se puede aplicar a una relación jurídica la normativa aprobada con posterioridad a su nacimiento, pues las leyes no tienen efecto retroactivo salvo que lo prevean expresamente ( art. 2.3 CC) .

En cuanto a las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Pues bien, no resulta de aplicación este Real Decreto-Ley al presente supuesto, ya que excede del objeto del procedimiento, en el que la primera acción ejercitada en la demanda es la de resolución del contrato de arrendamiento por expiración de su plazo de duración. Y la misma debe ser estimada por los razonamientos expuestos con anterioridad.

Finalmente, carece de trascendencia la posible situación de vulnerabilidad del demandado, sin que el tribunal de instancia haya vulnerado garantías procesales de dicha parte por tal motivo, sin perjuicio de las medidas protectoras establecidas por el art. 441,5 LEC si el inmueble es vivienda habitual del demandado, cuestión que es ajena al recurso o por el apartado 4 del art. 150 LEC, introducido por la Ley 5/2018, si fueran de aplicación, cuestión que, insistimos, en nada afecta al resultado del procedimiento.

QUINTO.-.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas ocasionadas por el mismo, sin pronunciamiento sobre el depósito para recurrir prevoistro por la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ, al litigar con el beneficio de justicia gratuita.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

PRIMERO.-Antecedentes del debate

I.- Las actoras formularon demanda instando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con el consentimiento y en beneficio de todos los copropietarios por titulo de herencia sobre la indicada vivienda con fecha 21 de noviembre de 2013 por expiración del plazo contractual relativo a la vivienda designada con el número NUM000 de la casa actual número DIRECCION001 de la Ciudad de Málaga , contrato este que fue prorrogado por un año con fecha 21 de noviembre de 2015, habiendo formulado requerimiento a través de burofax 1 de septiembre de 2021 con fecha en el que se notificaba al demandado su intención de no prorrogar la relación arrendaticia existente , rogando el desalojo y entrega de llaves en la fecha fijada en el contrato 21 de noviembre de 2021 , siendo entregada la notificación día 6 de septiembre de 2021 , haciendo el demandado caso omiso y continuando ocupando el la vivienda propiedad de los actores y sus sobrinos . Por todo ello solicita se dicte sentencia por la que finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo se acuerde el desahucio del inmueble citado , apercibiendo a la demandada de lanzamiento en la fecha indicada en el decreto de admisión y haciendo expresa condena de las costas causadas . Basa su demanda en la existencia del contrato antes referido, y sus sucesivas prorrogas que tiene por objeto el inmueble antes referido , propiedad de las actoras y sus sobrinos a titulo de herencia , contrato en el que las partes respetaron el plazo pactado así como las prorrogas legales anuales , hasta que con fecha 1 de septiembre de 2021 , la actora comunicó su voluntad de no renovar el contrato , por haber alcanzado el plazo máximo de duración sin que la demandada haya abandonado el inmueble a pesar del requerimientos extrajudiciales que se acreditan con el documento nº 4 de la demanda . siendo que el inquilino ha continuado ocupando la vivienda .

II La parte demandada se oponen a la demanda alegando la falta de legitimación activa ad processum y ad causam al amparo de lo dispuesto el art. 416.1 .1º LEC al entender que las actoras no acreditan la titularidad actual de la finca arrendada pues aportan únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data de 2006 , sin acreditar que sigan siendo propietarias con poder de los propietarios no pudiendo aportar este documento con posterioridad . Afirma que aunque a efectos dialecticos pudieran admitir que en la fecha de presentación de la demanda seguían siendo propietarias , carecerían igualmente de legitimación activa al estar ante un acto de disposición del bien común que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes a tenor de lo establecido en el articulo 397 C civil . En el caso de desestimarse la excepción igualmente procedería la desestimación de la demanda por las mismas razones ya expuestas .No se acredita que la actora suscribiera los contratos con el consentimiento de los demás propietarios , ni su titularidad , y a mayor abundamiento niega que nos encontremos un contrato de arrendamiento y otro de prórroga al mismo , sino que nos encontramos ante dos contratos de arrendamiento, y es la fecha del ultimo de ellos es que habrá de tomarse en consideración para resolver en relación con la vigencia del contrato y de las prórrogas establecidas en el art. 10 de la LAU. Asimismo niega la existencia de una notificación fehaciente para dar resuelto el contrato , y además siendo el contrato de 21 de noviembre de 2015 de conformidad con lo dispuesto en el articulo 10 de la LAU tenia derecho a la prorroga durante tres años mas , es decir hasta noviembre de 2023 , teniendo que haber tenido lugar la notificación de la no renovación con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento es decir cuatro meses de antelación al 21 de noviembre de 2020 , y al no producirse el contrato seguía vigente hasta el 21 de noviembre de 2023 ; de cualquier forma se había producido la tácita reconducción , poniendo en ultimo lugar de manifiesto su situación de vulnerabilidad .Solicita una sentencia desestimatoria de la demanda deducida de contrario con condena en costa

III. El Sr. Magistrado - Juez de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, y, singularmente, la relativa a la notificación de la voluntad de la propiedad de no prolongar la vigencia de dicho arrendamiento, en tanto en cuanto mantiene que el burofax remitido es instrumento idóneo a los pretendidos efectos .Desestima la falta de legitimación ad processum dado que las demandadas tienen capacidad para ser parte pues el art 250 1. 1º LEC se refiere a cualquier persona con derecho a poseer , y además en caso de comunidad de bienes cualquiera de los comuneros puede ejercer acciones en beneficio de la comunidad aun cuando no lo expresen en la demanda .Y en cuanto al los contratos , es claro y asi se desprende del contenido de ambos y de la voluntad manifestada en el mismo que estamos ante un contrato de arrendamiento el primero de ellos y de prórroga el segundo. Es por ello que dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 21 de noviembre de 2013 y prorrogado el 21 de noviembre de 20155 objeto de autos , contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Málaga , DIRECCION000 y condenando al demandado a dejar la vivienda libre , vacía y a disposición de las demandantes , con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica asi como al pago de las costas causadas .

.IV La representación de Doña Celia interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada , e insiste como motivos en primer lugar :1.- Denuncia error en la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia e interpretación de la legitimación activa , por cuanto al contrario de lo afirmado en la sentencia no acreditan en modo alguno la titularidad de la finca arrendada portando únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data del 2006 , y a mayor abundamiento estaríamos ante un acto de disposición que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes de la cosa común , careciendo de poder de disposición. segundo error en la valoración de la prueba , y en la interpretación de la LAU reiterando que se celebraron dos contratos y por tanto teniendo en cuenta que el ultimo es de 21 noviembre de 2021 , tenia derecho a tres años mas esto es hasta el 21 de noviembre de 2023 . Alega asimismo que cuando se produjo la notificación , ya habría tenido lugar la tácita reconducción del articulo 1566 del código civil y el burofax no tendría el carácter de notificación fehaciente , además no se hace con una antelación de cuatro meses , y el motivo esgrimido no era la extinción del plazo sino la necesidad de vivienda de una de las hijas .Por ultimo se hace mención a la situación de vulnerabilidad. En tercer lugar se alega infracción de lo dispuesto en el articulo 394.1 LEc Por todo ello interesa se dicte sentencia estimando el recurso deducido , y en consecuencia estimando la oposición a la demanda presentada se revoque la sentencia dictada en la primera instancia y se dicte otra desestimando la demanda deducida por la actora con expresa condena en costas a la parte demandante .

V .La parte actora no se opuso al recurso deducido de contrario, dejando transcurrir el plazo sin hacer alegaciones .

SEGUNDO.-Se alega a través de sus diversos apartados una "infracción en la valoración de la prueba". Se hace así necesario , por tanto verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Asi pues en la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso"

- Partiendo de estas consideraciones generales examinando las pruebas y aplicando cuanto se ha expuesto esta Sala llega a las mismas conclusiones que la alcanzada por el juzgador de primera instancia en cuanto a las pruebas practicadas y en concreto en lo relativo a las circunstancias concurrentes para resolver en relación con la legitimación activa , la cual en modo alguno cabe prosperar , pues las actoras acreditan su legitimación activa aportando junto con la demanda la escritura de adjudicación y aceptación de herencia , que las convierte en propietaria juntoa otros No podemos olvidar que se esta ejercitando una acción de resolución contractual interesando el desahucio , siendo por tanto claro que el articulo 250 1. 1º de la LEC reconoce legitimación a cualquier persona con derecho a poseer el inmueble .Nuestro Tribunal supremo considera que existe legitimación de cualquiera de los comuneros para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad , aun cuando no lo expresen en la demanda y en el supuesto que nos ocupa , la demanda la presentan dos propietarias del inmueble , titulo adquirido por herencia , sin que en modo alguno este obligado las actoras , una vez presentado titulo a acreditar si vigencia , ninguna otra documentación que acredite no ostentar ya titulo alguno , o la extinción del existente , prueba que en todo caso correspondería a la demandada .

La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación activa de cualquier partícipe en el condominio ordinario, cuando actúe en beneficio de la Comunidad de la que forma parte, siempre que no conste oposición de otros comuneros. Dice el Tribunal Supremo que cualquier condueño está facultado para efectuar actos de administración, y que el problema sólo se plantearía cuando se excepciona por el demandado falta de consentimiento de los demás comuneros, o cuando se alega que la acción es perjudicial para los intereses de la comunidad.

Es pacífica la jurisprudencia por tanto la doctrina que recoge la facultad que tiene todo comunero de actuar en juicio por si mismo y en beneficio de la comunidad sin el auxilio procesal expreso del resto de los condóminos , siempre que el resultado positivo de la acción sea evidentemente beneficioso para todos , siempre que no exista oposición de alguno de ellos , sin que en el caso que nos ocupa , ninguno delos otros propietarios , en nombre de los cuales actúan las actoras no conste haya mostrado su oposición o disconformidad . ni expresa ni presunta . Las actoras han actuado en beneficio de la comunidad y no solo en el suyo propia , pues es un indudable beneficio recuperar la vivienda .

Debe tenerse especialmente en cuenta que la acción ejercitada por el actor apelante tiene el carácter de acto de administración, compartiendo este Tribunal el criterio seguido en la sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, Sección 4ª, de 26 de octubre de 2022, nº 651/2022, recurso 428/2022, que, sobre la infracción del artículo 398 del Código Civil, establece: «La parte recurrente estima infringido el art. 398 CC al haberse interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de cantidades solamente por uno de los nueve miembros de la comunidad hereditaria sin que, continúa argumentando, conste acreditado que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria. Se invoca por el recurrente una incompleta integración de la legitimación necesaria para ejercitar la acción y pretender lo que se pide.

Asi pues hemos de traer a colación como en orden a la legitimación, en supuestos de comunidades de bienes, es reiteradísima la jurisprudencia que establece que cualquier condómino o comunero está legitimado para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte, como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC, siempre que no actúe en beneficio o interés exclusivo o propio o conste la oposición expresa de otros comuneros a su actuación, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás miembros de la comunidad de bienes ( SSTS núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre; núm. 460/2012, de 13 de julio y jurisprudencia allí citada).

Esta doctrina jurisprudencial resulta de aplicación a los actos de administración entre los que se incluyen el ejercicio de una acción de desahucio (STS de 5 de marzo de marzo; STS de 7 de febrero de 1981). En atención a ello, cualquier comunero está facultado para desahuciar, con tal de que no conste la indubitada oposición expresa del resto de comuneros al ejercicio, en el presente caso, de la acción resolutoria del contrato arrendaticio

Por tanto, el configurar la acción ejercitada como actos de administración ello conlleva que, efectivamente, un único comunero pueda actuar reclamando las mismas en beneficio de la comunidad de bienes, siempre que, como en el caso de autos, no conste oposición expresa a su ejercicio por alguno de los restantes integrantes de la comunidad hereditaria por resultar perjudicial para aquella, supuesto del que no existe ninguna prueba en las actuaciones. En efecto, el reconocimiento de esta legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros ( STS núm. 460/2012, de 13 de julio), la cual puede ser destruida mediante prueba en contrario por parte de aquél que alega su falta de concurrencia hecho que no acontece en el caso de autos. Por otro lado, trayendo a colación lo acordado por esta misma sección en su sentencia de 28 de octubre de 2021 "no existe motivo para entender que la reclamación de rentas producidas por un inmueble de propiedad común es una acción de tales características que tan sólo actuando todos los comuneros se pudiera ejercitar. Por el contrario, se trata de la acción característica que puede ejercitar un comunero actuando en nombre y beneficio de los demás, sin necesidad de recabar su consentimiento, ya que se trata claramente de una acción beneficiosa para la comunidad, no constando en el presente supuesto que exista oposición o controversia en cuanto al ejercicio de la misma" ( SAP de A Coruña núm. 367/2021, de 28 de octubre). El hecho de que ni en su escrito de demanda ni en su suplico haya hecho constar de manera expresa que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria no es razón para negar la legitimación activa, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS núm. 691/2020, de 21 de diciembre; núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS núm. 371/1992, 8 de abril). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS núm. 606/1971, 10 de diciembre).»

En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 691/ 2.020, de 21 de diciembre de 2.020 que " En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )", y que " es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984 ; 30 de mayo de 1986 ; 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 ; 15 de enero de 1988 ; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad." Así lo reitera la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 198/ 2.023, de 9 de febrero de 2.023.

Asi del examen de la actuado , contratos suscritos como de las comunicaciones realizadas por la arrendadora a la arrendataria, se deduce que la voluntad de las herederos era resolver el contrato de arrendamiento, , que la acción de la vivienda por parte dos de los copropietarios lo sean en interés de la comunidad , cuando esa actuación se presume salvo prueba en contrario, presunción que en el presente caso no ha sido desvirtuada. Máxime cuando no consta probado ni existe indicio o rastro alguno de que ninguno de los demás copropietarios, al margen del demandado arrendatario, se haya opuesto en modo alguno al ejercicio de la acción que nos ocupa, sin que dicho demandado haya intentado siquiera traer a testificar a alguno de dichos múltiples copropietarios para que mostrase su discrepancia. Compartimos en su consecuencia el criterio del juzgador de instancia cuando afirma la legitimación activa de los demandantes para el ejercicio de la acción enderezada a la extinción del contrato de arrendamiento y a la recuperación de la posesión y explotación de las fincas por parte de sus copropietarios, en tanto dicha acción vendría a redundar en beneficio de la comunidad que estos integran y no en exclusivo beneficio de los demandantes.

Es por ello que procede estimar este motivo de apelación y confirmar el pronunciamiento contenido en sentencia en el sentido de declarar la legitimación activa de la actora para el ejercicio de la acción ejercitada sin que ningún error de valoración de la prueba ni de interpretación pueda apreciarse , siendo el titulo aportado " adjudicación de herencia suficiente para acreditar la titularidad por parte de las actoras , sin que recaiga sobre ellas la carga de probar que continúan siendo titulares , máxime cuando nada se desvirtúa de contrario al efecto , debiéndose añadir que no puede por otra parte cuestionar la legitimidad dentro del procedimiento tiene extrajudicialmente se la viene reconociendo al contratar el arriendo y las sucesivas prorrogas .

TERCERA.-Entrando ya en el fondo del asunto que versa sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia se denuncia por el apelante una errónea valoración de las pruebas practicadas y en concreto de la documental aportada : documentos 3 y 4 , y una errónea interpretación de la LAU que la propia parte actora considera aplicable .

Traemos a colación cuanto ya expusimos en las consideraciones generales sobre prueba recogidos en esta resolución , y que aquí reproducimos .En esta ocasión como en el supuesto anterior no puede admitirse el error denunciado desde la óptica del error de valoración de la prueba, y este motivo del recurso de apelación deviene inacogible pues como en innumerables ocasiones se ha expresado por este Tribunal colegiado de alzada, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-,

Los contratos aportados no han sido en ningún momento impugnados .Es cierto que el naturaleza del segundo de los contratos aportados , concretamente el de 21 de noviembre de 2013 ha sido cuestionado por la parte demandada , pues como bien recoge la sentencia , son evidentes los intentos de la letrada de la demandada , ya expuestos en su escrito de contestación en cuanto a considerar el segundo de los contratos , como un nuevo contrato , negando que se trate de una prorroga del anterior , en un intento de interpretar la voluntad de las partes manifestado en el mismo de acuerdo a sus intereses . Ahora bien , como manifiesta el juzgador a quo , las palabras son lo que son , y cuando se utilizan en un contrato tienen el significado que de ordinario expresan . Asi de la lectura atenta de su contenido no podemos sino concluir que el contrato origen de los autos , en virtud del cual se inicia la relación arrendaticia entre las partes es de fecha 21 de noviembre de 2013 , al que posteriormente siguió una prorroga del referido contrato , con fecha 21 de noviembre del 2013 , una vez transcurrido dos años del anterior .Este contrato , como bien concluye la juzgadora . no es autónomo y se trata de un contrato ex novo , y ello no solo atendiendo a la propia denominación que las partes que lo suscriben dan al contrato " Prorroga del Contrato de arrendamiento de vivienda " sino que la finalidad del mismo resulta inequívoca : las partes quieren prorrogar el contrato anterior , y así consta del propio clausulado del contrato , estipulaciones, primera, segunda y tercera , y cuarta en las cuales se remiten expresamente al contrato de 2013 . Asi en la primera , exponen como las partes con fecha 21 de noviembre de 2013 firmaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda por tiempo de un año ; en la segunda se recoge como " mediante el presente documento , ambas de mutuo acuerdo vienen a prorrogar por un año mas el citado arriendo ...." en la tercera " Continúan vigentes el resto de condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento 2 y en la cuarta " Continúan vigentes el resto de las condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento " .Resulta evidente por tanto para esta Sala , como en su dia para la juzgadora de instancia , que el contrato de 21 de noviembre de 2015 , constituye una prórroga del anterior .

Esto son los términos del contrato suscrito y en modo alguno puede pretenderse dar a estas clausulas un sentido distinto al que tienen , como lo es el pretendido, pues ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil) , respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963" la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6-1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....".

En nuestro supuesto , son claros los términos del contrato y han de ser interpretados en el sentido que hace el juzgador a quo , no pudiendo por tanto apreciarse ningún error de valoración ni de aplicación del derecho.

Partiendo de lo expuesto , y teniendo en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento 21 de noviembre de 2013 . ( pactándose en este el plazo de un año y el destino vivienda habitual ) , el tiempo transcurrido , las prorrogas, y el derecho aplicable , resulta que la parte actora ha actuado correctamente en cuanto al preaviso , resultando indiferente la causa que se expone en la notificación y requerimiento para poner fin a la relación arrendaticia y no querer la prorroga del mismo , y por tanto ha de prosperar la acción de resolución deducida , declarando resuelto el contrato y condenando a la parte a dejar la vivienda libre y expedita con apercibimiento de lanzamiento.

. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (21 de Noviembre de 2013), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, la predecesora de la actora y el demandado fijaron en su contrato de 21 de Noviembre de 2013 una duración inicial del arrendamiento de un año plazo, si bien tal y como se recoge en la sentencia el citado contrato fue objeto de prorrogas sucesivas , hasta que el 1 de septiembre de 2021 la parte comunicó su intención de no proceder a una nueva prorroga del contrato en 21 noviembre de 2021 , con lo cual la duración del contrato ha sido de siete años , prorrogándose por imperativo legal y , entrando en periodo de tácita reconducción porque tampoco consta que ninguno de los contratantes hubiera expresado al otro su intención de poner fin al arriendo. Dispone al respecto el artículo 1566 del Código Civil común:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento".

La Sala coincide con el magistrado de instancia en que, transcurrido el plazo legal y las sucesivas prorrogas( que cumplen con creces el plazo mínimo de duración establecido legalmente ) las demandantes acredita el envío de un primer burofax el 1 de septiembre de 2021 comunicando al arrendatario su voluntad de no prorrogarla relación contractual a su vencimiento " rogándole el desalojo y entrega de las llaves en la fecha fijada en el contrato (21 de noviembre de 2021 ) que fue recibido por el demandado. Igualmente constan correos. Se acredita ello adjuntando la comunicación por burofax junto con su certificado de imposición y entrega ( pasado a Lista el 03· / 09/ 2021 a las 12: 08 como documento 4 constando asimismo la entrega efectiva de la notificación a Don Bernardino , que se produjo el 6 de septiembre 2021 a las 18:08 ( Documento nº 4 ). Es claro , y asi se desprende de la lectura de la comunicación , como en la misma queda claro su notificación de la intención de no prorrogar la relación arrendaticia , resultando indiferente y carentes de efecto la causa de esta voluntad , ni las razones para ello , careciendo totalmente de relevancia y entidad .

Tal comunicación, en consecuencia, puso definitivamente término al contrato de arrendamiento llegada la fecha de extinción de la relación arrendaticia . No puede compartirse aquella argumentación. Ya se ha expuesto que con la demanda se ha aportado un burofax de fecha 1 de septiembre de 2021, remitido al inquilino y dirigido a la vivienda arrendada, en el que se constataba inequívocamente la voluntad de la propiedad de dar por finalizado el arrendamiento en fecha 21 de Noviembre de 2015 y se informaba al destinatario de su obligación de desocupar la vivienda arrendada antes de aquella fecha. Por otro lado, como este Tribunal ha tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, la ley no establece una forma especial para la notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato conforme al art. 10 de la LAU . Así, no requiere la fehacientica, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación, siempre que conste esta voluntad y el plazo de preaviso, que en el supuesto que nos ocupa es de treinta dias , extremos estos a loa que se da pleno cumplimiento . En definitiva, el burofax de 1 de septiembre de 2021, surtió los efectos que le son propios como manifestación fehaciente e inequívoca de la voluntad de la propiedad de impedir la prosecución del arrendamiento, por lo que el recurso de apelación no puede tener acogida. Por lo expuesto acreditándose que con más de treinta días de antelación, en concreto 4 de Octubre de 2023, fue notificada por la actora la negativa a la prórroga del contrato que finalizaba el 21 de diciembre de 2021, el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino extinguido por expiración de plazo, por lo que desestimando el recurso de apelación en este punto, debe confirmarse la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo condenando al demandado a desalojar el inmueble poniéndolo a disposición de las actoras.

En cuanto a la posterior tacita reconducción alegada tras la remisión y recepción , a modo de resumen hemos de reseñar que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere imprescindiblemente, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1.254, 1.261 y 1.262 del Código Civil) . Y en nuestro caso y como ya señalamos, habiendo manifestado la parte actora de forma expresa y fehaciente a través del burofax de remitido su voluntad contraria para un nuevo contrato de arrendamiento del local, estimamos suficiente dicho requerimiento para impedir la tácita reconducción del local en copropiedad, de modo que sí consideramos requerimiento válido para impedir la tácita reconducción el efectuado por las actoras , ya que al encontrarse el arrendamiento en situación de tácita reconducción, la inexistencia de la mayoría exigida para constituir un nuevo arrendamiento conlleva su extinción, por lo que consideramos en dicho sentido que la extinción del contrato de arrendamiento hubo de ser declarada por los argumentos que mantenía la actora en su demanda y ahora en su impugnación (los cuales hemos expuesto y compartimos),

CUARTO.-Se hace asimismo mención , tanto en la contestación a la demanda como en el recurso a la vulnerabilidad del demandado.

En principio hemos de partir que esta alegada vulnerabilidad , en modo alguno probada , no condiciona en modo alguno la duración del arriendo . Las actora, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, de aplicación imperativa, pues como argumenta la sentencia nº 168/2022, de fecha 24 de marzo, rec. 568/2021, de la sección 13ª de la misma audiencia provincial, recogida en la sentencia nº 290/2024, de 2 de mayo, de la misma sección (todas sobre procesos con similar objeto, contrato y arrendadora a los del presente procedimiento) "... no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo. En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito".

Es más, como razona la sentencia de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 382/2024, de 3 de junio, que recoge el criterio de la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero de la misma sala: "... a) El único objeto de litigio, conforme a los términos en los que fue perfilado por las alegaciones de las partes, estribaba en decidir si la propiedad había cumplimentado los requisitos de notificación previa diseñados por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación del contrato de arrendamiento, y cualquier otra consideración, especialmente la concerniente a la eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba extramuros de aquel objeto. b) Si lo que se pretendía por dicho demandado era la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se otorgase carta de naturaleza jurídica a un nuevo contrato de alquiler social a cuya formalización, según se afirma, estaba obligada la propiedad, lo oportuno habría sido encauzar tal petición, en su caso, por vía reconvencional, pero lo cierto es que no se promovió tal iniciativa procesal, por lo que el juzgado de primera instancia no estaba facultado para emitir pronunciamiento alguno al respecto. Tampoco, en consecuencia, esta sala de apelación. c) Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 14 de septiembre 2022 , "todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que [los inquilinos] reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social". d) La norma transcrita hace referencia al "derecho a formalizar un nuevo contrato", esto es, se trata, como advertía la sentencia, también de esta sección, de 9 de mayo de 2023 , "del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado". Y agregaba la misma resolución: "El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito". En análogos términos se desenvolvía la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023 . e) Hasta entonces no se presenta otra alternativa, bajo la premisa de que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, que declarar la extinción, por transcurso del plazo, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de noviembre de 2017 (...)".

En definitiva, como pone de manifiesto, la redacción de los arts. 9 y 10 LAU tenida en cuenta en la sentencia de primera instancia es acertada porque no estaba vigente en la fecha de celebración del contrato, siendo introducida por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 19 de diciembre de 2018, y, lógicamente, no se puede aplicar a una relación jurídica la normativa aprobada con posterioridad a su nacimiento, pues las leyes no tienen efecto retroactivo salvo que lo prevean expresamente ( art. 2.3 CC) .

En cuanto a las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Pues bien, no resulta de aplicación este Real Decreto-Ley al presente supuesto, ya que excede del objeto del procedimiento, en el que la primera acción ejercitada en la demanda es la de resolución del contrato de arrendamiento por expiración de su plazo de duración. Y la misma debe ser estimada por los razonamientos expuestos con anterioridad.

Finalmente, carece de trascendencia la posible situación de vulnerabilidad del demandado, sin que el tribunal de instancia haya vulnerado garantías procesales de dicha parte por tal motivo, sin perjuicio de las medidas protectoras establecidas por el art. 441,5 LEC si el inmueble es vivienda habitual del demandado, cuestión que es ajena al recurso o por el apartado 4 del art. 150 LEC, introducido por la Ley 5/2018, si fueran de aplicación, cuestión que, insistimos, en nada afecta al resultado del procedimiento.

QUINTO.-.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas ocasionadas por el mismo, sin pronunciamiento sobre el depósito para recurrir prevoistro por la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ, al litigar con el beneficio de justicia gratuita.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho

PRIMERO.-Antecedentes del debate

I.- Las actoras formularon demanda instando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con el consentimiento y en beneficio de todos los copropietarios por titulo de herencia sobre la indicada vivienda con fecha 21 de noviembre de 2013 por expiración del plazo contractual relativo a la vivienda designada con el número NUM000 de la casa actual número DIRECCION001 de la Ciudad de Málaga , contrato este que fue prorrogado por un año con fecha 21 de noviembre de 2015, habiendo formulado requerimiento a través de burofax 1 de septiembre de 2021 con fecha en el que se notificaba al demandado su intención de no prorrogar la relación arrendaticia existente , rogando el desalojo y entrega de llaves en la fecha fijada en el contrato 21 de noviembre de 2021 , siendo entregada la notificación día 6 de septiembre de 2021 , haciendo el demandado caso omiso y continuando ocupando el la vivienda propiedad de los actores y sus sobrinos . Por todo ello solicita se dicte sentencia por la que finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo se acuerde el desahucio del inmueble citado , apercibiendo a la demandada de lanzamiento en la fecha indicada en el decreto de admisión y haciendo expresa condena de las costas causadas . Basa su demanda en la existencia del contrato antes referido, y sus sucesivas prorrogas que tiene por objeto el inmueble antes referido , propiedad de las actoras y sus sobrinos a titulo de herencia , contrato en el que las partes respetaron el plazo pactado así como las prorrogas legales anuales , hasta que con fecha 1 de septiembre de 2021 , la actora comunicó su voluntad de no renovar el contrato , por haber alcanzado el plazo máximo de duración sin que la demandada haya abandonado el inmueble a pesar del requerimientos extrajudiciales que se acreditan con el documento nº 4 de la demanda . siendo que el inquilino ha continuado ocupando la vivienda .

II La parte demandada se oponen a la demanda alegando la falta de legitimación activa ad processum y ad causam al amparo de lo dispuesto el art. 416.1 .1º LEC al entender que las actoras no acreditan la titularidad actual de la finca arrendada pues aportan únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data de 2006 , sin acreditar que sigan siendo propietarias con poder de los propietarios no pudiendo aportar este documento con posterioridad . Afirma que aunque a efectos dialecticos pudieran admitir que en la fecha de presentación de la demanda seguían siendo propietarias , carecerían igualmente de legitimación activa al estar ante un acto de disposición del bien común que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes a tenor de lo establecido en el articulo 397 C civil . En el caso de desestimarse la excepción igualmente procedería la desestimación de la demanda por las mismas razones ya expuestas .No se acredita que la actora suscribiera los contratos con el consentimiento de los demás propietarios , ni su titularidad , y a mayor abundamiento niega que nos encontremos un contrato de arrendamiento y otro de prórroga al mismo , sino que nos encontramos ante dos contratos de arrendamiento, y es la fecha del ultimo de ellos es que habrá de tomarse en consideración para resolver en relación con la vigencia del contrato y de las prórrogas establecidas en el art. 10 de la LAU. Asimismo niega la existencia de una notificación fehaciente para dar resuelto el contrato , y además siendo el contrato de 21 de noviembre de 2015 de conformidad con lo dispuesto en el articulo 10 de la LAU tenia derecho a la prorroga durante tres años mas , es decir hasta noviembre de 2023 , teniendo que haber tenido lugar la notificación de la no renovación con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento es decir cuatro meses de antelación al 21 de noviembre de 2020 , y al no producirse el contrato seguía vigente hasta el 21 de noviembre de 2023 ; de cualquier forma se había producido la tácita reconducción , poniendo en ultimo lugar de manifiesto su situación de vulnerabilidad .Solicita una sentencia desestimatoria de la demanda deducida de contrario con condena en costa

III. El Sr. Magistrado - Juez de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, y, singularmente, la relativa a la notificación de la voluntad de la propiedad de no prolongar la vigencia de dicho arrendamiento, en tanto en cuanto mantiene que el burofax remitido es instrumento idóneo a los pretendidos efectos .Desestima la falta de legitimación ad processum dado que las demandadas tienen capacidad para ser parte pues el art 250 1. 1º LEC se refiere a cualquier persona con derecho a poseer , y además en caso de comunidad de bienes cualquiera de los comuneros puede ejercer acciones en beneficio de la comunidad aun cuando no lo expresen en la demanda .Y en cuanto al los contratos , es claro y asi se desprende del contenido de ambos y de la voluntad manifestada en el mismo que estamos ante un contrato de arrendamiento el primero de ellos y de prórroga el segundo. Es por ello que dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 21 de noviembre de 2013 y prorrogado el 21 de noviembre de 20155 objeto de autos , contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Málaga , DIRECCION000 y condenando al demandado a dejar la vivienda libre , vacía y a disposición de las demandantes , con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica asi como al pago de las costas causadas .

.IV La representación de Doña Celia interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada , e insiste como motivos en primer lugar :1.- Denuncia error en la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia e interpretación de la legitimación activa , por cuanto al contrario de lo afirmado en la sentencia no acreditan en modo alguno la titularidad de la finca arrendada portando únicamente la escritura de adjudicación de herencia que data del 2006 , y a mayor abundamiento estaríamos ante un acto de disposición que requiere el consentimiento unánime de todos los partícipes de la cosa común , careciendo de poder de disposición. segundo error en la valoración de la prueba , y en la interpretación de la LAU reiterando que se celebraron dos contratos y por tanto teniendo en cuenta que el ultimo es de 21 noviembre de 2021 , tenia derecho a tres años mas esto es hasta el 21 de noviembre de 2023 . Alega asimismo que cuando se produjo la notificación , ya habría tenido lugar la tácita reconducción del articulo 1566 del código civil y el burofax no tendría el carácter de notificación fehaciente , además no se hace con una antelación de cuatro meses , y el motivo esgrimido no era la extinción del plazo sino la necesidad de vivienda de una de las hijas .Por ultimo se hace mención a la situación de vulnerabilidad. En tercer lugar se alega infracción de lo dispuesto en el articulo 394.1 LEc Por todo ello interesa se dicte sentencia estimando el recurso deducido , y en consecuencia estimando la oposición a la demanda presentada se revoque la sentencia dictada en la primera instancia y se dicte otra desestimando la demanda deducida por la actora con expresa condena en costas a la parte demandante .

V .La parte actora no se opuso al recurso deducido de contrario, dejando transcurrir el plazo sin hacer alegaciones .

SEGUNDO.-Se alega a través de sus diversos apartados una "infracción en la valoración de la prueba". Se hace así necesario , por tanto verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Asi pues en la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso"

- Partiendo de estas consideraciones generales examinando las pruebas y aplicando cuanto se ha expuesto esta Sala llega a las mismas conclusiones que la alcanzada por el juzgador de primera instancia en cuanto a las pruebas practicadas y en concreto en lo relativo a las circunstancias concurrentes para resolver en relación con la legitimación activa , la cual en modo alguno cabe prosperar , pues las actoras acreditan su legitimación activa aportando junto con la demanda la escritura de adjudicación y aceptación de herencia , que las convierte en propietaria juntoa otros No podemos olvidar que se esta ejercitando una acción de resolución contractual interesando el desahucio , siendo por tanto claro que el articulo 250 1. 1º de la LEC reconoce legitimación a cualquier persona con derecho a poseer el inmueble .Nuestro Tribunal supremo considera que existe legitimación de cualquiera de los comuneros para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad , aun cuando no lo expresen en la demanda y en el supuesto que nos ocupa , la demanda la presentan dos propietarias del inmueble , titulo adquirido por herencia , sin que en modo alguno este obligado las actoras , una vez presentado titulo a acreditar si vigencia , ninguna otra documentación que acredite no ostentar ya titulo alguno , o la extinción del existente , prueba que en todo caso correspondería a la demandada .

La jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación activa de cualquier partícipe en el condominio ordinario, cuando actúe en beneficio de la Comunidad de la que forma parte, siempre que no conste oposición de otros comuneros. Dice el Tribunal Supremo que cualquier condueño está facultado para efectuar actos de administración, y que el problema sólo se plantearía cuando se excepciona por el demandado falta de consentimiento de los demás comuneros, o cuando se alega que la acción es perjudicial para los intereses de la comunidad.

Es pacífica la jurisprudencia por tanto la doctrina que recoge la facultad que tiene todo comunero de actuar en juicio por si mismo y en beneficio de la comunidad sin el auxilio procesal expreso del resto de los condóminos , siempre que el resultado positivo de la acción sea evidentemente beneficioso para todos , siempre que no exista oposición de alguno de ellos , sin que en el caso que nos ocupa , ninguno delos otros propietarios , en nombre de los cuales actúan las actoras no conste haya mostrado su oposición o disconformidad . ni expresa ni presunta . Las actoras han actuado en beneficio de la comunidad y no solo en el suyo propia , pues es un indudable beneficio recuperar la vivienda .

Debe tenerse especialmente en cuenta que la acción ejercitada por el actor apelante tiene el carácter de acto de administración, compartiendo este Tribunal el criterio seguido en la sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña, Sección 4ª, de 26 de octubre de 2022, nº 651/2022, recurso 428/2022, que, sobre la infracción del artículo 398 del Código Civil, establece: «La parte recurrente estima infringido el art. 398 CC al haberse interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de cantidades solamente por uno de los nueve miembros de la comunidad hereditaria sin que, continúa argumentando, conste acreditado que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria. Se invoca por el recurrente una incompleta integración de la legitimación necesaria para ejercitar la acción y pretender lo que se pide.

Asi pues hemos de traer a colación como en orden a la legitimación, en supuestos de comunidades de bienes, es reiteradísima la jurisprudencia que establece que cualquier condómino o comunero está legitimado para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte, como excepción a la regla general de la mayoría del art. 398 CC, siempre que no actúe en beneficio o interés exclusivo o propio o conste la oposición expresa de otros comuneros a su actuación, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás miembros de la comunidad de bienes ( SSTS núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre; núm. 460/2012, de 13 de julio y jurisprudencia allí citada).

Esta doctrina jurisprudencial resulta de aplicación a los actos de administración entre los que se incluyen el ejercicio de una acción de desahucio (STS de 5 de marzo de marzo; STS de 7 de febrero de 1981). En atención a ello, cualquier comunero está facultado para desahuciar, con tal de que no conste la indubitada oposición expresa del resto de comuneros al ejercicio, en el presente caso, de la acción resolutoria del contrato arrendaticio

Por tanto, el configurar la acción ejercitada como actos de administración ello conlleva que, efectivamente, un único comunero pueda actuar reclamando las mismas en beneficio de la comunidad de bienes, siempre que, como en el caso de autos, no conste oposición expresa a su ejercicio por alguno de los restantes integrantes de la comunidad hereditaria por resultar perjudicial para aquella, supuesto del que no existe ninguna prueba en las actuaciones. En efecto, el reconocimiento de esta legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros ( STS núm. 460/2012, de 13 de julio), la cual puede ser destruida mediante prueba en contrario por parte de aquél que alega su falta de concurrencia hecho que no acontece en el caso de autos. Por otro lado, trayendo a colación lo acordado por esta misma sección en su sentencia de 28 de octubre de 2021 "no existe motivo para entender que la reclamación de rentas producidas por un inmueble de propiedad común es una acción de tales características que tan sólo actuando todos los comuneros se pudiera ejercitar. Por el contrario, se trata de la acción característica que puede ejercitar un comunero actuando en nombre y beneficio de los demás, sin necesidad de recabar su consentimiento, ya que se trata claramente de una acción beneficiosa para la comunidad, no constando en el presente supuesto que exista oposición o controversia en cuanto al ejercicio de la misma" ( SAP de A Coruña núm. 367/2021, de 28 de octubre). El hecho de que ni en su escrito de demanda ni en su suplico haya hecho constar de manera expresa que actúa en beneficio de la comunidad hereditaria no es razón para negar la legitimación activa, siempre que se plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS núm. 691/2020, de 21 de diciembre; núm. 321/2016, de 18 de mayo; núm. 594/2014, 30 de octubre). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS núm. 371/1992, 8 de abril). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS núm. 606/1971, 10 de diciembre).»

En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 691/ 2.020, de 21 de diciembre de 2.020 que " En cuanto a la comunidad ordinaria, es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )", y que " es doctrina jurisprudencial constante de esta sala que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúe en beneficio de la comunidad no es razón para negarle la legitimación ( sentencias de 19 de mayo de 1984 ; 30 de mayo de 1986 ; 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 ; 15 de enero de 1988 ; 17 de abril de 1990 y otras). No se da la falta de legitimación en el actor cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se trata de una pretensión que de prosperar redundará en provecho de la comunidad." Así lo reitera la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 198/ 2.023, de 9 de febrero de 2.023.

Asi del examen de la actuado , contratos suscritos como de las comunicaciones realizadas por la arrendadora a la arrendataria, se deduce que la voluntad de las herederos era resolver el contrato de arrendamiento, , que la acción de la vivienda por parte dos de los copropietarios lo sean en interés de la comunidad , cuando esa actuación se presume salvo prueba en contrario, presunción que en el presente caso no ha sido desvirtuada. Máxime cuando no consta probado ni existe indicio o rastro alguno de que ninguno de los demás copropietarios, al margen del demandado arrendatario, se haya opuesto en modo alguno al ejercicio de la acción que nos ocupa, sin que dicho demandado haya intentado siquiera traer a testificar a alguno de dichos múltiples copropietarios para que mostrase su discrepancia. Compartimos en su consecuencia el criterio del juzgador de instancia cuando afirma la legitimación activa de los demandantes para el ejercicio de la acción enderezada a la extinción del contrato de arrendamiento y a la recuperación de la posesión y explotación de las fincas por parte de sus copropietarios, en tanto dicha acción vendría a redundar en beneficio de la comunidad que estos integran y no en exclusivo beneficio de los demandantes.

Es por ello que procede estimar este motivo de apelación y confirmar el pronunciamiento contenido en sentencia en el sentido de declarar la legitimación activa de la actora para el ejercicio de la acción ejercitada sin que ningún error de valoración de la prueba ni de interpretación pueda apreciarse , siendo el titulo aportado " adjudicación de herencia suficiente para acreditar la titularidad por parte de las actoras , sin que recaiga sobre ellas la carga de probar que continúan siendo titulares , máxime cuando nada se desvirtúa de contrario al efecto , debiéndose añadir que no puede por otra parte cuestionar la legitimidad dentro del procedimiento tiene extrajudicialmente se la viene reconociendo al contratar el arriendo y las sucesivas prorrogas .

TERCERA.-Entrando ya en el fondo del asunto que versa sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia se denuncia por el apelante una errónea valoración de las pruebas practicadas y en concreto de la documental aportada : documentos 3 y 4 , y una errónea interpretación de la LAU que la propia parte actora considera aplicable .

Traemos a colación cuanto ya expusimos en las consideraciones generales sobre prueba recogidos en esta resolución , y que aquí reproducimos .En esta ocasión como en el supuesto anterior no puede admitirse el error denunciado desde la óptica del error de valoración de la prueba, y este motivo del recurso de apelación deviene inacogible pues como en innumerables ocasiones se ha expresado por este Tribunal colegiado de alzada, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-,

Los contratos aportados no han sido en ningún momento impugnados .Es cierto que el naturaleza del segundo de los contratos aportados , concretamente el de 21 de noviembre de 2013 ha sido cuestionado por la parte demandada , pues como bien recoge la sentencia , son evidentes los intentos de la letrada de la demandada , ya expuestos en su escrito de contestación en cuanto a considerar el segundo de los contratos , como un nuevo contrato , negando que se trate de una prorroga del anterior , en un intento de interpretar la voluntad de las partes manifestado en el mismo de acuerdo a sus intereses . Ahora bien , como manifiesta el juzgador a quo , las palabras son lo que son , y cuando se utilizan en un contrato tienen el significado que de ordinario expresan . Asi de la lectura atenta de su contenido no podemos sino concluir que el contrato origen de los autos , en virtud del cual se inicia la relación arrendaticia entre las partes es de fecha 21 de noviembre de 2013 , al que posteriormente siguió una prorroga del referido contrato , con fecha 21 de noviembre del 2013 , una vez transcurrido dos años del anterior .Este contrato , como bien concluye la juzgadora . no es autónomo y se trata de un contrato ex novo , y ello no solo atendiendo a la propia denominación que las partes que lo suscriben dan al contrato " Prorroga del Contrato de arrendamiento de vivienda " sino que la finalidad del mismo resulta inequívoca : las partes quieren prorrogar el contrato anterior , y así consta del propio clausulado del contrato , estipulaciones, primera, segunda y tercera , y cuarta en las cuales se remiten expresamente al contrato de 2013 . Asi en la primera , exponen como las partes con fecha 21 de noviembre de 2013 firmaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda por tiempo de un año ; en la segunda se recoge como " mediante el presente documento , ambas de mutuo acuerdo vienen a prorrogar por un año mas el citado arriendo ...." en la tercera " Continúan vigentes el resto de condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento 2 y en la cuarta " Continúan vigentes el resto de las condiciones estipuladas en el referido contrato de arrendamiento " .Resulta evidente por tanto para esta Sala , como en su dia para la juzgadora de instancia , que el contrato de 21 de noviembre de 2015 , constituye una prórroga del anterior .

Esto son los términos del contrato suscrito y en modo alguno puede pretenderse dar a estas clausulas un sentido distinto al que tienen , como lo es el pretendido, pues ha de tenerse en cuenta que en la interpretación de los contratos debe atenderse principalmente a lo que se infiere de las palabras contenidas en éstos, según dispone el artículo 1281, 1º del C. Civil, que determina que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", aun cuando en algunos casos ello no es posible por lo que hay que aplicar las normas subsidiarias ( artículos 1281 a 1289 del mismo texto legal); pero siempre el primer criterio a aplicar es la intención de los contratantes.

También como norma de interpretación para averiguar la intención de las partes el artículo 1283, como consecuencia de las dos reglas contenidas en los artículos precedentes, establece que "cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Otro criterio de interpretación es el que se funda en los elementos lógico y sistemático ( artículos 1.285, 1.286 y 1.287 del Código Civil) , respecto de los cuales la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1992 declaró que ".....la interpretación sistemática es la que puede perfilar mejor la verdadera intención de las partes al no extrapolar una frase atribuyéndole un significado "per se" en desconexión con las demás cláusulas que son la efusión o expresión de la voluntad integral o global de los contratantes, o como dice la Sentencia de 30 de octubre de 1963" la intención que es el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada, sino en el todo orgánico que constituye, cuya tesis doctrinal se mantiene en la jurisprudencia ( SS 27-6-1964, 15-11-1972 y 5-6-1981), llegándose a determinar el carácter imperativo del artículo 1285 citado por la sentencia del 28 de abril de 1975.....".

En nuestro supuesto , son claros los términos del contrato y han de ser interpretados en el sentido que hace el juzgador a quo , no pudiendo por tanto apreciarse ningún error de valoración ni de aplicación del derecho.

Partiendo de lo expuesto , y teniendo en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento 21 de noviembre de 2013 . ( pactándose en este el plazo de un año y el destino vivienda habitual ) , el tiempo transcurrido , las prorrogas, y el derecho aplicable , resulta que la parte actora ha actuado correctamente en cuanto al preaviso , resultando indiferente la causa que se expone en la notificación y requerimiento para poner fin a la relación arrendaticia y no querer la prorroga del mismo , y por tanto ha de prosperar la acción de resolución deducida , declarando resuelto el contrato y condenando a la parte a dejar la vivienda libre y expedita con apercibimiento de lanzamiento.

. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (21 de Noviembre de 2013), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, la predecesora de la actora y el demandado fijaron en su contrato de 21 de Noviembre de 2013 una duración inicial del arrendamiento de un año plazo, si bien tal y como se recoge en la sentencia el citado contrato fue objeto de prorrogas sucesivas , hasta que el 1 de septiembre de 2021 la parte comunicó su intención de no proceder a una nueva prorroga del contrato en 21 noviembre de 2021 , con lo cual la duración del contrato ha sido de siete años , prorrogándose por imperativo legal y , entrando en periodo de tácita reconducción porque tampoco consta que ninguno de los contratantes hubiera expresado al otro su intención de poner fin al arriendo. Dispone al respecto el artículo 1566 del Código Civil común:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento".

La Sala coincide con el magistrado de instancia en que, transcurrido el plazo legal y las sucesivas prorrogas( que cumplen con creces el plazo mínimo de duración establecido legalmente ) las demandantes acredita el envío de un primer burofax el 1 de septiembre de 2021 comunicando al arrendatario su voluntad de no prorrogarla relación contractual a su vencimiento " rogándole el desalojo y entrega de las llaves en la fecha fijada en el contrato (21 de noviembre de 2021 ) que fue recibido por el demandado. Igualmente constan correos. Se acredita ello adjuntando la comunicación por burofax junto con su certificado de imposición y entrega ( pasado a Lista el 03· / 09/ 2021 a las 12: 08 como documento 4 constando asimismo la entrega efectiva de la notificación a Don Bernardino , que se produjo el 6 de septiembre 2021 a las 18:08 ( Documento nº 4 ). Es claro , y asi se desprende de la lectura de la comunicación , como en la misma queda claro su notificación de la intención de no prorrogar la relación arrendaticia , resultando indiferente y carentes de efecto la causa de esta voluntad , ni las razones para ello , careciendo totalmente de relevancia y entidad .

Tal comunicación, en consecuencia, puso definitivamente término al contrato de arrendamiento llegada la fecha de extinción de la relación arrendaticia . No puede compartirse aquella argumentación. Ya se ha expuesto que con la demanda se ha aportado un burofax de fecha 1 de septiembre de 2021, remitido al inquilino y dirigido a la vivienda arrendada, en el que se constataba inequívocamente la voluntad de la propiedad de dar por finalizado el arrendamiento en fecha 21 de Noviembre de 2015 y se informaba al destinatario de su obligación de desocupar la vivienda arrendada antes de aquella fecha. Por otro lado, como este Tribunal ha tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, la ley no establece una forma especial para la notificación de la voluntad de dar por finalizado el contrato conforme al art. 10 de la LAU . Así, no requiere la fehacientica, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación, siempre que conste esta voluntad y el plazo de preaviso, que en el supuesto que nos ocupa es de treinta dias , extremos estos a loa que se da pleno cumplimiento . En definitiva, el burofax de 1 de septiembre de 2021, surtió los efectos que le son propios como manifestación fehaciente e inequívoca de la voluntad de la propiedad de impedir la prosecución del arrendamiento, por lo que el recurso de apelación no puede tener acogida. Por lo expuesto acreditándose que con más de treinta días de antelación, en concreto 4 de Octubre de 2023, fue notificada por la actora la negativa a la prórroga del contrato que finalizaba el 21 de diciembre de 2021, el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino extinguido por expiración de plazo, por lo que desestimando el recurso de apelación en este punto, debe confirmarse la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo condenando al demandado a desalojar el inmueble poniéndolo a disposición de las actoras.

En cuanto a la posterior tacita reconducción alegada tras la remisión y recepción , a modo de resumen hemos de reseñar que la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere imprescindiblemente, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1.254, 1.261 y 1.262 del Código Civil) . Y en nuestro caso y como ya señalamos, habiendo manifestado la parte actora de forma expresa y fehaciente a través del burofax de remitido su voluntad contraria para un nuevo contrato de arrendamiento del local, estimamos suficiente dicho requerimiento para impedir la tácita reconducción del local en copropiedad, de modo que sí consideramos requerimiento válido para impedir la tácita reconducción el efectuado por las actoras , ya que al encontrarse el arrendamiento en situación de tácita reconducción, la inexistencia de la mayoría exigida para constituir un nuevo arrendamiento conlleva su extinción, por lo que consideramos en dicho sentido que la extinción del contrato de arrendamiento hubo de ser declarada por los argumentos que mantenía la actora en su demanda y ahora en su impugnación (los cuales hemos expuesto y compartimos),

CUARTO.-Se hace asimismo mención , tanto en la contestación a la demanda como en el recurso a la vulnerabilidad del demandado.

En principio hemos de partir que esta alegada vulnerabilidad , en modo alguno probada , no condiciona en modo alguno la duración del arriendo . Las actora, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, de aplicación imperativa, pues como argumenta la sentencia nº 168/2022, de fecha 24 de marzo, rec. 568/2021, de la sección 13ª de la misma audiencia provincial, recogida en la sentencia nº 290/2024, de 2 de mayo, de la misma sección (todas sobre procesos con similar objeto, contrato y arrendadora a los del presente procedimiento) "... no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo. En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito".

Es más, como razona la sentencia de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 382/2024, de 3 de junio, que recoge el criterio de la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero de la misma sala: "... a) El único objeto de litigio, conforme a los términos en los que fue perfilado por las alegaciones de las partes, estribaba en decidir si la propiedad había cumplimentado los requisitos de notificación previa diseñados por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación del contrato de arrendamiento, y cualquier otra consideración, especialmente la concerniente a la eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba extramuros de aquel objeto. b) Si lo que se pretendía por dicho demandado era la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se otorgase carta de naturaleza jurídica a un nuevo contrato de alquiler social a cuya formalización, según se afirma, estaba obligada la propiedad, lo oportuno habría sido encauzar tal petición, en su caso, por vía reconvencional, pero lo cierto es que no se promovió tal iniciativa procesal, por lo que el juzgado de primera instancia no estaba facultado para emitir pronunciamiento alguno al respecto. Tampoco, en consecuencia, esta sala de apelación. c) Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 14 de septiembre 2022 , "todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que [los inquilinos] reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social". d) La norma transcrita hace referencia al "derecho a formalizar un nuevo contrato", esto es, se trata, como advertía la sentencia, también de esta sección, de 9 de mayo de 2023 , "del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado". Y agregaba la misma resolución: "El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito". En análogos términos se desenvolvía la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023 . e) Hasta entonces no se presenta otra alternativa, bajo la premisa de que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, que declarar la extinción, por transcurso del plazo, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de noviembre de 2017 (...)".

En definitiva, como pone de manifiesto, la redacción de los arts. 9 y 10 LAU tenida en cuenta en la sentencia de primera instancia es acertada porque no estaba vigente en la fecha de celebración del contrato, siendo introducida por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 19 de diciembre de 2018, y, lógicamente, no se puede aplicar a una relación jurídica la normativa aprobada con posterioridad a su nacimiento, pues las leyes no tienen efecto retroactivo salvo que lo prevean expresamente ( art. 2.3 CC) .

En cuanto a las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Pues bien, no resulta de aplicación este Real Decreto-Ley al presente supuesto, ya que excede del objeto del procedimiento, en el que la primera acción ejercitada en la demanda es la de resolución del contrato de arrendamiento por expiración de su plazo de duración. Y la misma debe ser estimada por los razonamientos expuestos con anterioridad.

Finalmente, carece de trascendencia la posible situación de vulnerabilidad del demandado, sin que el tribunal de instancia haya vulnerado garantías procesales de dicha parte por tal motivo, sin perjuicio de las medidas protectoras establecidas por el art. 441,5 LEC si el inmueble es vivienda habitual del demandado, cuestión que es ajena al recurso o por el apartado 4 del art. 150 LEC, introducido por la Ley 5/2018, si fueran de aplicación, cuestión que, insistimos, en nada afecta al resultado del procedimiento.

QUINTO.-.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas ocasionadas por el mismo, sin pronunciamiento sobre el depósito para recurrir prevoistro por la Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ, al litigar con el beneficio de justicia gratuita.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación en derecho