Sentencia Civil 6/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 6, Rec. 468/2024 de 14 de enero del 2025

PRIMERO.-En la demanda inicial, los actores en su condición de arrendatarios de un vivienda sita en Sariego ejercitan frente a la arrendadora una acción para la devolución de la fianza prestada en cuantía de 1.650 euros al formalizar el contrato de arrendamiento de fecha 7 de enero de 2020, una indemnización de 1.375 euros por incumplimiento de contrato, y 26,86 euros de un recibo de luz girado después de haber concluido el arrendamiento.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al haber aportado la parte demandada prueba suficiente en la que acredita su no obligación de pago de deuda alguna. En primer lugar, respecto de la fianza, al aportarse fotografías confirmadas por las testificales y facturas de las reparaciones a las que hubo de hacer frente, que acreditan el mal estado en que recibió la vivienda en el momento de la entrega de llaves. Ni tampoco la pretensión de indemnización por resolución anticipada del contrato, siendo que los propios actores admiten haber abandonado voluntariamente el inmueble. Y, el recibo de la luz reclamado, no se acredita que fuese girado indebidamente a los actores.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante por error en la valoración de la prueba y falta de motivación en relación a los daños de la vivienda.

Y en cuanto a la indemnización por resolución anticipada, que es posible, en base al art. 9 LAU.

SEGUNDO.-La denunciada falta de motivación debe ser rechazada

La motivación de las sentencias ha de ponerse en relación con la previsión contenida en el apartado 1º del art. 218 LEC que establece la exigencia legal de exhaustividad de las sentencias al decir que estas "harán las consideraciones que exijan las pretensiones deducidas oportunamente por las partes", y hay incongruencia por omisión cuando la resolución judicial falta a esa exigencia legal de exhaustividad

Sobre el alcance y finalidad de este deber de motivación, es pormenorizadamente resumido en la STS de 24 de enero de 2019, con amplia cita de precedentes, que al respecto tras razonar que "...la motivación es una exigencia constitucional establecida en el art. 120.3 C.E Este deber es jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la racionalidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión", respecto al contenido de este derecho, destaca que "La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber ni entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el art. 1.7 del Código Civil, lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1 C.E." y ser "...suficiente, sobre la base del cumplimiento de una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, haciendo explícito que responde a una determinada interpretación del derecho, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos".

Se concluye por ello en la misma, que "...deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que han determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009 , 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014). No es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte, según doctrina reiterada".

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001, debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio.

De acuerdo con la doctrina jurisprudencial constitucional expuesta, la sentencia recurrida no adolece de falta de motivación pues basta examinar la fundamentación de la misma para determinar las razones de la desestimación de la demanda tanto respecto a la devolución de la fianza, como a la pretensión indemnización por resolución anticipada, y al recibo de luz.

TERCERO.-Las partes litigantes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda el 7 de enero de 2020 respecto de una casa pareada y parcela en Pedrosa, Sariego.

En el mismo se estipulaba que se otorga conforme a lo establecido en la ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos.

El plazo de duración se establece por un periodo de un año. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años, salvo que las partes manifiesten, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

El periodo de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en seis meses. En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de que se hubiera cumplido seis meses, dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez trascurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina, compuesta de puertas, cerraduras, cristales, instalaciones de toda clase, y en igual estado y a plena satisfacción de la propiedad tendrá que devolverlo cuando finalice el contrato. En este sentido son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado entretenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua y electricidad, e instalaciones sanitarias y de servicios, calentador, receptor interior de la antena TV, y en particular todos los desagues, atascos, arreglo de la cocina, fregaderos, lavaderos, como también la conservación, reparación y sustitución de persianas, en caso de existir tales utensilios e instalaciones.

El arrendatario entrega en este acto tres mensualidades de la renta en concepto de fianza por importe de 1.650 euros que responderán del pago del alquiler, y que aquellas cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario en virtud del presente contrato, así de la obligación de indemnizar al arrendador por los daños, desperfectos o menoscabos producidos en la finca arrendada, de los que el arrendatario deba responder. La fianza se devolverá al arrendatario previa comprobación del estado de la vivienda al finalizar el contrato.

El contrato quedó resuelto y a libre disposición de la propiedad en el mes de julio de 2022.

CUARTO.-Se reclama por parte de los arrendatarios el importe de la fianza.

Frente a ello opuso la arrendadora que debió abonar un total de 2.797,96 euros en reparaciones y daños imputables a los inquilinos debido al estado en que dejaron el inmueble.

La fianza que regula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como obligación accesoria del arrendatario, participa de la naturaleza de una prenda irregular, cuya finalidad es garantizar la obligación del arrendatario de devolver la cosa en el estado en que se recibió, así como otros eventuales incumplimientos derivados del contrato, y que da derecho al arrendador a retenerla a la finalización del contrato, en la cantidad concurrente, en tanto el arrendatario no le abone las cantidades que, por cualquier concepto, le adeude. La finalidad de la fianza, en los contratos de arrendamiento, no es el pago de rentas, sino el garantizar el cumplimiento del contrato, de manera que al extinguirse este, si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, devuelve el objeto del arrendamiento sin mayores deterioros que los previsibles y derivados de su normal y adecuado uso, la fianza le ha de ser restituida.

Dejando al margen que no se considera que la fianza solo se destine a responder de los daños causados, sino que, a falta de toda previsión, se entiende cabe destinarla a responder de cualquier obligación derivada del contrato de arrendamiento.

Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993), la que ha venido admitiendo que para que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente.

Ahora bien, la compensación de deudas exige la reciprocidad y propio derecho ( art. 1195 del Código Civil) , que cada uno de los obligados lo esté principalmente y sea a la vez acreedor principal del otro ( art. 1196 del Código Civil) , que las dos deudas han de consistir en una cantidad de dinero, o si las cosas debidas son fungibles, han de ser de la misma especie y también de la misma calidad si ésta se hubiese designado ( art. 1196.2º del Código Civil) , que las deudas estén vencidas ( art. 1196.3º del Código Civil) , que las deudas sean líquidas o cuando, por vía judicial y por medio de reconvención, dentro del proceso se encuentran los elementos de hecho imprescindibles para poder proceder a la liquidación de las deudas, que las deudas sean y exigibles ( art. 1196.4º del Código Civil) , que ninguna de las deudas ha de estar sujeta a retención ni ha de ser objeto de contienda promovida por tercera persona y notificada oportunamente al deudor ( art. 1196.5º Código civil) y, la ausencia de prohibición legal ( art. 1200 del Código Civil) .

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC) , hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS, 13.6.1998 , 20.11.1999).

Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929).

La pretensión de devolución del local o vivienda arrendado en el estado en que tenía al tiempo de la entrega de la posesión del mismo tiene su cobertura en el art. 1.561 del código civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el art. 1.555.2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el art. 1.563 del código civil que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Como ha puesto de manifiesto la jurisprudencia interpretativa de este artículo, el mismo es aplicable asimismo a los arrendamientos que vienen regidos por la normativa de la ley de arrendamientos urbanos y viene a establecer una presunción "iuris tantum", más que de culpa propiamente, de responsabilidades contra el arrendatario en caso de pérdida o deterioro, representativos de daño, menoscabo detrimento o desperfecto de las cosas, de modo que en el supuesto de que no pueda precisar el origen interno o externo del evento generador, así como cuando no se acredite que el daño obedezca a fuerza mayor, caso fortuito o actuación imputable a persona concreta, en definitiva, en todos los supuestos en el que al arrendatario no demuestre que no hubo por su parte culpa ni negligencia, por haberse adoptado todas las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias, no puede eximirse de responsabilidad, pues se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencia A.P. Baleares Sección 3ª, de 13-07-2.005).

Examinadas las pruebas obrantes en autos a la luz de lo expuesto, tras ejercer la función revisora que es propia de la apelación, incluidas las fotografías de autos que aunque impugnadas por la contraparte acreditan el estado de la vivienda en cuanto al estado de las paredes a la finalización del arriendo, donde se observan que las mismas están deterioradas con dibujos en las paredes, y pese a que los arrendatarios manifestaron en su declaración que las paredes no estaban mantenidas y que no estaba recién pintada, y en estado deficiente con la campana rota y el fallo de la caldera como así reconoció el Sr. Adriano declarando en el sentido que no había pegatinas en las paredes, como sí existían al final del arriendo y con una pizarra como se observa en las fotografías, ninguna de esas deficiencias invocadas se hicieron constar al inicio cuando, como resulta de los términos del contrato, conocían el estado en que se entregó la vivienda, reconociendo la testigo Sra. Angelina que la casa estaba bien una casa de críos, y la madre de la arrendataria también expuso que la casa se entregó correctamente y al devolverla existían deterioros y las paredes pintadas y con pegatinas, con enchufes arrancados. Pegatinas que sí aparecen en el reportaje fotográfico al igual que la pizarra.

D. Juan Carlos, pintor, declaró en la vista que pintó la casa en el mes de julio, que lo pintó todo que había pegatinas en las paredes y efectuó algunas reparaciones.

La factura de pintura, única ratificada en autos con su importe, curiosamente, se corresponde con el mismo importe que la fianza prestada, y esa factura ha de ser compensada con la misma, a fin de reponer la vivienda en el mismo estado en que se encontraba y en el estado que se recibió al comienzo del arriendo. Factura que como manifestó su autor incluye las reparaciones que él mismo efectuó en la vivienda para arreglar esos desperfectos que resultan de las fotografías.

Sin que sea factible la admisión y, por ende, reclamación del resto de las facturas aportadas con la contestación, referente a la avería de la caldera pues la misma ya presentó problemas durante todo el periodo arrendado, como así resulta de los whatsapp cruzados entre las partes, sin que sea posible repercutir a los arrendatarios la sustitución ni puesta a disposición ni la comprobación del funcionamiento general de calefacción y agua caliente, como resulta de otras de las facturas reclamadas.

Ni tampoco de los módulos y zócalos que hayan sido afectados por la actuación dolosa de los inquilinos, que no está acreditado, existen defectos puntuales que se entiende incluidos en los desperfectos que el pintor realizó. Y la partida correspondiente a limpieza, pues pese a obrar en la factura el concepto de limpieza total, a continuación se refiere a limpieza de portón y suelo de garaje, que no resulta claro que es lo que pudo comprender la limpieza del garaje y portón, salvo la que resulte de una limpieza normal y eliminar los restos de suciedad para poder volver a alquilarla, que no se comprenden dentro del concepto de deterioros de la vivienda, salvo un supuesto extremo que no parece sea el caso, pues lo que resulta es que la vivienda se dejó en un estado de limpieza normal.

QUINTO.-En la demanda, igualmente desestimada en instancia, se reclamaba la cantidad de 1.375 euros, al haber la arrendataria incumplido el contrato, al comprobarse que no necesitaba la vivienda.

Dice al respecto el art. 9.3 LAU. "Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables".

En la actualidad, de acuerdo con el artículo 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, aplicable al presente contrato, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes, aunque si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La doctrina del Tribunal Supremo surgida en torno al concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento, considera que esta necesidad debe ser entendida como no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito ( STS de 18 de marzo de 2010).

Como se expresa en la sentencia de la AP de Madrid de 24 de abril de 2018, en el ámbito de la denegación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad no cabe comparar la intensidad de la necesidad de ocupar la vivienda de arrendador y arrendatario, pues concurriendo dicha necesidad en el arrendador ésta prevalece siempre sobre las particulares circunstancias del arrendatario.

Del citado precepto podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales, explicadas en la sentencia de 7 de febrero de 2019 de la citada Audiencia:

- No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

- Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

- La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

Este es el hecho fundamental que debe acreditarse: la necesidad del arrendador. Nuestro ordenamiento jurídico no establece una disputa sobre cuál de las dos partes, arrendador o arrendatario, necesita más la vivienda o a cuál de los dos perjudica menos la pérdida del uso del piso. Es evidente que en este caso y en todos los casos similares existe una colisión de intereses entre ambas partes, pero la norma se centra solamente en acreditar la necesidad de la vivienda por parte del arrendador.

En este sentido, la ratio legis de esta norma es proteger el derecho del arrendador/propietario necesitado de una vivienda por encima del arrendatario que pretende prorrogar su derecho. Este conflicto entre el propietario y el arrendatario se decanta en favor del propietario cuando este último demuestre, cumpliendo con los requisitos legales, la necesidad de la vivienda en disputa por aumento de sus necesidades familiares» (AP Barcelona de 15 de mayo de 2020).

Para que nazca derecho a la indemnización no es necesaria la concurrencia de mala fe por parte del arrendador.

Si la demandado después no la ocupó en el plazo de tres meses, los arrendatarios tienen derecho al resarcimiento económico (como penalización, si se prefiere, para el arrendador) que reconoce el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en la opción que el expresado precepto contempla), pretensión que únicamente cedería por causa de fuerza mayor. En consecuencia, no es necesario que el arrendador actúe con mala fe, ni con abuso de derecho, ni con fraude: basta el dato objetivo de la ausencia de ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, salvo por causa de fuerza mayor, que aquí -incuestionablemente- no concurre (AP Cáceres de 12/12/2014).

En el presente supuesto, terminado el arrendamiento por deseo más que por necesidad de la arrendadora antes de haber llegado al mínimo legal que podría exigirse por los arrendatarios, y aunque los mismos abandonaron voluntariamente la vivienda, lo hicieron no por voluntad propia desistiendo voluntariamente, sino a instancia de la arrendadora que les conminó a dejarla por su intención de proceder a la venta, sin respetar el mínimo legalmente concedido por la ley a los arrendatarios para permanecer en la vivienda y sin concurrencia de necesidad.

Por lo que en este caso de finalización del arrendamiento por voluntad de la arrendadora sin haber llegado al mínimo legal, se encuadra en el supuesto previsto en el expresado art. 9.3 LAU al no haberla ocupado ella o su familia y, en consecuencia, la misma está obligada a indemnizar a los arrendatarios en una cantidad igual al importe de un mes de renta por cada año que quede hasta completar los cinco, lo que supone un total de 1.375 euros.

En la demanda se reclaman el importe de un recibo de luz de 26,66 euros que les han girado correspondiente al periodo de 16/07/2022 a 10/08/2022, cuando ya habían abandonado la vivienda.

Por su parte la arrendadora reclama el importe del recibo de agua del 27/06/2022 por importe de 27,56 euros, que ha sido cargado en su cuenta y se corresponde con el periodo de ocupación de los arrendatarios.

Por lo que ambos recibos han de ser compensados, sin que nada pueda reclamarse mutuamente.

QUINTO.-No procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, en virtud de lo dispuesto en los arts. 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.