Sentencia Civil 880/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 1091/2024 de 15 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La sentencia número 83/2023, de 4 de septiembre, que con carácter definitivo es dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Coín (Málaga) en curso del procedimiento ordinario número 149/2022, desestimatoria íntegra de la demanda principal y estimatoria de la reconvencional, establece las siguientes consideraciones: 1ª) Que, la parte actora ejercita una acción personal de nulidad contractual de los artículos 1265 y siguientes del Código Civil frente a la entidad demandada, y ello al sostener que el 31 de octubre de 2018 firmó una modificación del contrato de arrendamiento que tenía respecto de la demandada, permutando el local alquilado y pactándose el 20 de diciembre de 2018 una nueva modificación respecto a la renta; 2ª) Que, según la demandante, con posterioridad descubrió que el local objeto de la permuta de los contratos de 2018 estaba situado en suelo urbano calificado como suelo dotacional público de áreas libres; 3ª) Que, por ello, entiende que los contratos suscritos en 2018 son nulos por error en el consentimiento ya que la demandante no habría arrendado el local si hubiera sabido que dicha parcela no pertenece a la demandada, y por carencia de causa, ya que la misma no es verdadera, lícita ni existe; 4ª) Que, la parte demandada se opone a la demanda alegando que el ejercicio de la acción de nulidad entablada va dirigida a eludir el pago de la renta que adeuda a la demandada y así, sostiene que la actora contraviene sus propios actos y actúa de mala fe, ya que el contrato que vincula a las partes, de 21 de octubre de 2018, ha sido pacífico durante más de tres años, siendo que la modificación de 20 de diciembre de 2018 fue resuelta por conformidad de las partes y además, arguye que la parcela objeto de arrendamiento es de su propiedad pues, en otro caso, el Ayuntamiento de Coín no hubiera concedido las licencias de obra y de apertura de la cafetería, por ello, entiende que el contrato es plenamente válido y eficaz pues, en otro caso, se habría producido un enriquecimiento injusto de la demandante al hacer uso del bien arrendado sin pagar precio o merced; 5ª) Que, al mismo tiempo, dicha parte demandada ejercita, vía reconvención, una acción personal de resolución contractual del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada reconvenida derivada del artículo 27.2 de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que, para los arrendamientos no amparados por dicha Ley es la causa 2ª del artículo 1569 del Código Civil y el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, al mismo tiempo, ejercita una acción de reclamación de cantidad acumulada a la acción de resolución contractual en reclamación de las rentas no abonadas, todo ello en relación al contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito entre las partes el 31 de octubre de 2018 y así, sostiene la parte arrendadora que se fijó una renta mensual de 650 euros más I.V.A., que se actualizaría a 1000 euros más I.V.A. del 1 de junio de 2019 a 31 de mayo de 2020 más variación del I.P.C., a 1250 euros más I.V.A. del 1 de junio de 2020 a 31 de mayo de 2021 más variación del I.P.C. y a 1500 euros más I.V.A. del 1 de junio de 2021 hasta el 31 de mayo de 2022 más variación del I.P.C., así, sostiene la parte arrendadora que la arrendataria ha dejado de abonar la renta desde el mes de marzo de 2020, adeudando la suma de 38.539,71 euros incluyendo el mes de febrero de 2022, por ello, insta un pronunciamiento judicial en orden a que se resuelva el contrato de arrendamiento por falta de pago y, al mismo tiempo, la condena de la parte arrendataria al pago de la cuantía de 38.539,71 euros más sus correspondientes intereses referidos a la renta impagada entre marzo de 2020 y febrero de 2022; 6ª) Que, la parte demandada se opone a la demanda reconvencional alegando falta de legitimación activa al no acreditar su propiedad sobre el bien objeto de arrendamiento e, igualmente, sostiene que en caso de no declararse la nulidad de los contratos, la renta vigente es la prevista en el contrato de 20 de diciembre de 2018, de 175 euros mensuales, negando haber suscrito la resolución de dicho contrato el día 21 de diciembre de 2018, por lo que la cantidad adeudada sería de 4.200 euros por las rentas de marzo de 2020 a febrero de 2022; 7ª) Que, con carácter general, al tratar los diferentes grados de invalidez de los contratos, se pueden distinguir dos tipos de acciones: la nulidad absoluta o radical y la nulidad relativa o anulabilidad, la primera es la que nuestro ordenamiento jurídico prevé como mayor sanción a un negocio jurídico, al negar la posibilidad de que pueda producir consecuencias jurídicas, y tiene lugar cuando falta alguno de los requisitos esenciales que, para su perfección, prevé el artículo 1261 del Código Civil al disponer que "no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca",o bien cuando el contrato se celebra con vulneración de una norma imperativa o prohibitiva conforme dispone el artículo 6.3 del Código Civil, siendo el principal efecto jurídico de la nulidad radical o absoluta la falta total de efectos del contrato, de modo que opera "ipso iure",automáticamente, pudiendo declararse de oficio sin petición de parte, a solicitud de cualquier perjudicado por el contrato aunque no sea parte del mismo y la acción para que se declare la misma no está sometida a plazo de prescripción y frente a ello, la nulidad relativa, o simplemente anulabilidad, viene regulada en el artículo 1300 del Código Civil al establecer que "los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1.261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley";8ª) Que, en este caso, el contrato existe, pero sufre algún tipo de vicio o defecto, como puede ser el defecto de capacidad de obrar, la falta de capacidad del otro cónyuge, los vicios del consentimiento (error, violencia, intimidación o dolo); 9ª) Que, a diferencia de la nulidad radical, la anulabilidad no opera "ipso iure",sino que precisa del ejercicio de una acción para que se declare la ineficacia del contrato, quedando limitado su ejercicio a quienes sean parte del contrato y hayan sufrido el defecto, y, además, sí prescribe en el plazo de cuatro años a contar desde la consumación del contrato; 10ª) Que, además, la acción se puede extinguir, ya sea por el transcurso de cuatro años, por su confirmación o convalidación del contrato, o por la pérdida de la cosa; 11ª) Que, puede traerse a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2001 en la que se decía que "ha de tenerse en cuenta que el Código Civil carece de un tratamiento preciso de la ineficacia contractual, según se deduce de los siguientes datos: a) No contiene una regulación sistemática de la nulidad radical o absoluta, a la que la doctrina suele asimilar la inexistencia. b) El término "nulidad" que figura en la rúbrica del Capítulo IV, del título II de su libro cuarto y en los artículos 1300 a 1302, se refiere únicamente a los supuestos de nulidad relativa o anulabilidad, según se deduce del hecho de que el primero de dichos preceptos parte de la base de que los contratos que pueden ser anulados a través del ejercicio de la acción que se regula en los otros dos son aquellos "en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261". c) Los artículos 1305 y 1306, por su parte, se refieren sin duda alguna a supuestos de nulidad de pleno derecho o absoluta. d) Otros preceptos como los artículos 1307 y 1308 son de común aplicación a ambas especies de nulidad. En consecuencia, cabe afirmar que cuando el artículo 1302 establece rigurosas restricciones para el ejercicio de la acción de nulidad, se está refiriendo única y exclusivamente a aquellas pretensiones que se encaminen a obtener la anulación o declaración de nulidad relativa de los contratos en que se aprecie la concurrencia de alguno de los vicios de consentimiento del artículo 1265; no siendo aplicables tales limitaciones a las demandas cuya finalidad sea conseguir la declaración de inexistencia o de nulidad radical de aquellos otros a los que se imputa la falta de alguno de los elementos esenciales (art. 1261) o la vulneración de una norma imperativa o prohibitiva. Diversas resoluciones de esta Sala han declarado que estas últimas pretensiones, que instan el reconocimiento de la nulidad absoluta o la inexistencia de un contrato no se hallan sujetas a las limitaciones que establece el artículo 1302, pudiendo ser deducidas no solo por quienes han intervenido en el otorgamiento del contrato a que se refieren, sino, además, por quienes hayan podido resultar perjudicados";12ª) Que, descendiendo al caso de autos, aun cuando no llegue a concretarse de forma específica en el escrito de demanda si la nulidad que se impetra es la radical o la relativa, lo cierto es que del contenido de la demanda se infiere que se instan los dos tipos de nulidad pues, por un lado, se alude a la nulidad radical al hablar de la inexistencia de causa del contrato y, por otro lado, se menciona la anulabilidad al hablarse de error esencial en el consentimiento, en el objeto y en la causa, y en ambos casos, la base de la petición se centra en la manifestación de la parte actora de que la parte demandada ha arrendado una parcela que no es de su propiedad, sino de dominio público, de modo que ello supone que la causa del contrato es inexistente, falsa e ilícita y, al mismo tiempo, genera un vicio por error en el consentimiento ya que, de haberlo sabido la parte actora, no habría alquilado dicha parcela; 13ª) Que, teniendo en cuenta lo que antecede, y pidiéndose la nulidad del contrato de 31 de octubre de 2018 y de su modificación de 20 de diciembre de 2018, se ha de analizar, por resultar determinante a los efectos de resolver sobre los hechos fijados como controvertidos en el acto de la audiencia previa, cuál es el objeto del arrendamiento y dónde se ubica el mismo; 14ª) Así, acudiendo a los contratos aportados como documentos números dos y tres junto al escrito principiador del procedimiento, resulta claro que lo que es objeto de arrendamiento es el denominado como "local P+0/06",ubicado en la planta de aparcamientos del Centro Comercial La Trocha, y con una superficie de dieciséis (16) metros cuadrados, y según el referido documento número dos, al propio contrato se acompañan varios anexos, estando el número uno referido a la ubicación del objeto de arrendamiento y el número dos referido a su superficie, sin que ninguno de los anexos se hayan aportado por la demandante junto a su escrito de demanda; 15º) Que, no obstante, sí se aportan los mismos por la parte demandada como documento número dos junto a su escrito de contestación, siendo especialmente relevante los anexos uno y dos, así, el plano de la ubicación -folio 8 del archivo digitalizado- es claro en cuanto a que en el mismo se determina que el local P+0/06 tiene 16 metros cuadrados, por delante tiene una zona de terraza con estructura y, por delante de ésta, una zona de terraza descubierta y en dicho plano, a su vez, aparecen dibujados lo que parece, por un lado, una palmera y, por otro, un árbol; 16ª) Que, ese plano, puesto en relación con la exposición que del mismo efectuó el testigo don Arcadio, y con el anexo II, que es la fotografía de los aparcamientos, permite aseverar que la zona que corresponde a los 16 metros cuadrados del local P+0/06 se encuentran bajo la zona techada que aparece en la parte izquierda de la fotografía que constituye el anexo II del contrato -esto es, el folio 7 del documento digitalizado-, pues basta comparar la situación de la palmera existente junto al primer aparcamiento reservado a personas con movilidad reducida contando desde la izquierda con el plano obrante en el anexo II, así como el árbol existente junto al primer aparcamiento reservado a personas con movilidad reducida contando desde la derecha, para determinar que los 16 metros cuadrados arrendados se encuentran bajo la zona techada antes expresada; 17ª) Que, a tal conclusión también puede llegarse con las testificales de doña Lorena quien, como gerente del Centro Comercial La Trocha, relató con exhibición de la fotografía del anexo II del documento número dos aportado junto a la contestación a la demanda que, desde la zona verde de la izquierda -referida al césped- hacia dentro corresponde a lo que es objeto de alquiler, esto es, los dieciséis (16) metros cuadrados concretados en el contrato, de modo que la demandante, de dichos dieciséis (16) metros cuadrados, únicamente está ocupando cuatro (4) metros cuadrados por haber realizado la colocación de la cafetería fuera del local objeto de arrendamiento, de modo que tiene desocupado, hacia la zona techada, parte de la parcela arrendada; 18ª) Que, ello, a su vez, también fue declarado por el representante legal de la entidad demandada, don Marcos quien relató que el objeto de alquiler eran 16 metros cuadrados, pero en vez de meter "la casita de madera"dentro, la actora procedió a meter parte dentro y parte la dejó fuera, siendo ello permitido por el Ayuntamiento de Coín; 19ª) Que, en definitiva, expuso el Sr. Marcos que el objeto de la relación locaticia eran 16 metros cuadrados, pero la arrendataria colocó la cafetería ocupando físicamente parte de esos metros cuadrados, y otra parte en la zona pública; 19ª) Que, llegados a este punto, debe hacerse una mención respecto a lo que el Ayuntamiento de Coín tiene conocimiento que es objeto de arrendamiento y la ocupación, si es que se ha producido, de zona pública y ante el libramiento de un oficio al referido Consistorio se recibió contestación en la que se remitió copia del expediente administrativo sobre licencia de apertura presentada a instancias de la demandante y referida al local de cafetería instalado a raíz del contrato de arrendamiento de octubre de 2018 sobre el local P+0/06 y junto a la solicitud presentada, se aporta por los promotores del expediente un proyecto técnico elaborado por don Ambrosio y por don Erasmo, que también se aporta junto al escrito de demanda como documento número once y del referido proyecto, que fue ratificado por el Sr. Erasmo en el acto del juicio, se ha de destacar un elemento clave en orden a determinar la titularidad de la zona sobre la que está construida la cafetería, y es que, según declaró el referido testigo, cuando hizo su informe la cafetería se encontraba instalada pues, como también declaró el marido de la demandante don Pedro, la elaboración del proyecto se efectuó ante la paralización de las obras por parte del Ayuntamiento; 20ª) Pues bien, acudiendo al informe técnico referido, y según la exposición efectuada por su emisor, no es que el local P+0/06 se encuentre en zona de dominio público, sino que la cafetería, ya instalada al tiempo de elaboración del informe, únicamente ocupaba unos cuatro metros cuadrados de zona propiedad de la demandada; 21ª) Que, ello no es incoherente con lo sostenido más arriba sobre lo que se alquiló a la demandante, sino todo lo contrario, esto es, que al tiempo de la instalación de madera de la cafetería, ésta se colocó en parte en terreno propiedad de la demandada y en parte en terreno de dominio público, pero ello no significa que el objeto de arrendamiento fuera dicho suelo público; 22ª) Que, de hecho, así se colige igualmente del expediente administrativo sobre la licencia de apertura ante el Ayuntamiento de Coín, por cuanto el propio Ayuntamiento concede la licencia de apertura reconociendo que una superficie de ocupación es de vía pública, que será objeto de su autorización en expediente independiente una vez obtenida la licencia municipal de apertura, pero ello no implica, porque no es objeto de pronunciamiento municipal, si el local P+0/06 correspondía a zona publica; 23ª) Que, por último, y en relación al certificado aportado como documento número nueve junto al escrito principiador del procedimiento y la exposición que del mismo efectuó su solicitante, don Indalecio, cabe decir que, ciertamente, la zona respecto de la que se solicita el certificado que, por su situación en el mapa, coincide con la zona de aparcamientos reservadas a personas de movilidad reducida que constan en anexo I del contrato aportado como documento número dos junto al escrito de contestación a la demanda, no es de titularidad de la demandada, hecho reconocido tanto por el representante legal de ésta como, también, por su gerente; 24ª) Que, así ello se colige, igualmente, de la concesión de la licencia de apertura según el expediente administrativo aportado, en cuanto a que determina la ocupación de superficie pública por parte de la cafetería; 25ª) Pero ello no implica, porque el certificado así no lo dispone, que el local P+0/06 se encuentre situado en la zona catalogada por el Ayuntamiento de Coín como de suelo urbano calificado como suelo dotacional público de áreas libres, sino que lo que tiene dicha catalogación es la zona de aparcamientos pública que no es objeto en sí del arrendamiento, sino que en el mapa aportado como anexo dos del contrato de 31 de octubre de 2018 equivale a la zona de terrazas que existe por delante de los 16 metros cuadrados objeto de arrendamiento; 26ª) Que, teniendo en cuenta todo lo expresado, procedía la desestimación de la demanda al no proceder la declaración de nulidad de los contratos suscritos entre las partes en 2018, y ello al no resultar probado que la parcela o zona arrendada por la demandada no sea de su titularidad, existiendo un error en la parte actora sobre dónde se encuentra la parcela objeto de arrendamiento, error existente en el momento de la instalación de la cafetería, pero sin que ello afecte ni directa ni indirectamente a la causa del contrato ni al consentimiento en su día otorgado; 27ª) Que, resuelta la acción entablada en la demanda principal, procedía analizar la acción ejercitada por la entidad demandada por medio de reconvención en la que con carácter general, cabía recordar que el principio de autonomía de la voluntad viene consagrado en el artículo 1255 del Código Civil al disponer que "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público",y estos efectos, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2002 declaró que "el principio de autonomía de la voluntad es uno de los pilares del Derecho civil y es esencial en el campo del Derecho de obligaciones: el artículo 1255 del Código civil así lo proclama explícitamente y la jurisprudencia lo ha destacado. En virtud del mismo, los sujetos pueden celebrar o no un negocio jurídico y pueden determinar su contenido",y además, el principio "pacta sunt servanda"implica que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos",como así dispone el artículo 1091 del Código Civil, el cual puede ponerse en relación con el artículo 1258 del mismo Código, en el que se dispone que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley",sin que la validez y el cumplimiento del contrato pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, como establece, a su vez, el artículo 1257 del referido Cuerpo legal; 28ª) Que, en materia de arrendamientos urbanos, establece el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos que "además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: (...) a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario",e igualmente, cabe simplemente recordar que corresponde a la parte actora la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, y a la parte demandada los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de aquellos, según el criterio general de carga de la prueba establecido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 29ª) Que, descendiendo al caso de autos, debe resolverse en primer lugar sobre la excepción de falta de legitimación activa aducida por la Sra. Purificacion en su escrito de contestación a la reconvención, procediendo recordar en términos generales que la legitimación "ad causam"viene referida a la atribución activa o pasiva de la acción, es decir, aquella que, atendiendo al objeto, puede conducir eficazmente el proceso concreto; 30ª) Que, el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a la legitimación "ad causam"al considerar partes legítimas a quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso; 31ª) Que, como ya ha tenido ocasión de afirmar la jurisprudencia en innumerables ocasiones, la válida constitución de la relación jurídico-procesal supone que en todo proceso las partes han de estar legitimadas para intervenir en el mismo, tanto activa como pasivamente, es decir, que exista una atribución subjetiva del derecho y la obligación deducida en el proceso; 32ª) Que, de modo unánime doctrina y jurisprudencia, distinguen en materia de legitimación, la denominada legitimación "ad causam",de la llamada "legitimatio ad procesum",refiriéndose la primera a la real y efectiva de disposición o ejercicio que tiene el sujeto activo respecto del acto o de la relación jurídica a realizar mediante el proceso, a diferencia de la segunda que hace referencia a la capacidad para ser parte en un juicio o capacidad procesal, que en principio ostenta toda persona mayor de edad y en pleno ejercicio de sus derechos, de manera que cuando falta ésta se habla de falta de personalidad y de carencia de la misma que se alega como excepción dilatoria conforme al artículo 416.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuya apreciación da lugar al sobreseimiento del proceso en el acto de la audiencia previa, dejando imprejuzgada la acción, y cuando falta aquélla nos referimos a la acción o su falta, y entraña una cuestión a resolver con la cuestión de fondo debatida; 33ª) Que, descendiendo al caso de autos, sostiene la Sra. Purificacion que la entidad Centro Comercial La Trocha Coín S.L. carece de legitimación activa ya que no es propietaria de los bienes objeto de arrendamiento, y en este sentido, teniendo en cuenta que la acción entablada es una acción de naturaleza contractual, resulta irrelevante quién sea propietario del bien objeto de arrendamiento, y ello porque la legitimación viene atribuida a quienes sean parte del contrato, en este caso arrendador, no a quienes sean propietarios de los bienes arrendados, esto es, no exige norma alguna que únicamente pueda ostentar la cualidad de arrendador quien sea propietario del bien arrendado; 34ª) Que, en cualquier caso, y en atención a lo resuelto, el bien objeto de la relación locaticia concretado en los dieciséis (16) metros cuadrados que corresponden al local P+0/06 es propiedad de la entidad que ejercita la demanda reconvencional, por ello, procede desestimar la excepción de falta de legitimación activa aducida por la Sra. Purificacion; 35ª) En segundo lugar, y respecto a la demanda reconvencional, debe resolverse sobre la vigencia, o no, del contrato suscrito entre las partes el 20 de diciembre de 2018, lo que es determinante en orden a fijar cuál sea la renta del contrato de arrendamiento objeto de litis en cuanto a si es la renta que se fija en el mismo o, por el contrario, al renta señalada en el contrato de 31 de octubre de 2018, y ello teniendo en cuenta que, según la entidad arrendadora, el contrato de 20 de diciembre de 2018 fue resuelto al día siguiente de ser firmado, y en este sentido, debe analizarse el contenido del documento aportado como número tres junto al escrito de contestación, datado el 21 de diciembre de 2018, y que viene a dejar sin efecto el contrato de 20 de diciembre de 2018 dejando subsistente el contrato primigenio de 2013 y el de 31 de octubre de 2018, documento que fue impugnado respecto a la autenticidad de su firma por la representación procesal de la Sra. Purificacion, sin que la representación procesal de la entidad arrendadora se propusiere el cotejo pericial a que se refiere el artículo 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que ha de ser valorado con arreglo a la sana crítica; 36ª) Pues bien, junto al referido documento, la Sra. Purificacion, en su interrogatorio, declaró que no se resolvió el contrato de 20 de diciembre y que la firma que consta en el documento número tres no es su firma, y el Sr. Pedro ratificó dicha versión; 37ª) Frente a ello, el Sr. Marcos declaró que, como consecuencia del cambio de ubicación de la cafetería a raíz del contrato de octubre de 2018 y ante la necesidad de realizar obras por la parte arrendataria, decidieron bonificar durante un tiempo la renta, y ello se aplicó durante un año o año y medio, y la Sra. Lorena depuso que durante un año se bonificó la renta, pero que se firmó la resolución del contrato de 20 de diciembre al día siguiente de su firma, aunque, a pesar de ello, le aplicaron la bonificación, así, entre los interrogatorios de parte y las testificales expresadas se está ante versiones contradictorias sobre la firma, o no, de la resolución del contrato de diciembre de 2018, por lo que procede recordar aquí la llamada doctrina de los actos propios, derivada del aforismo latino "venire contra factum proprium non valet",esto es, no se permite ir contra el acto propio, y cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil al disponer que "los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe",principio general del derecho éste que supone la aceptación de las consecuencias vinculantes que se desprenden de los actos propios, y supone una conexión directa del autor a los resultados del acto con prohibición aneja de adoptar después un comportamiento incompatible con el mismo, lo que supone un ligamen con el principio de buena fe y preserva, a su vez, la exigencia de un deber de comportamiento coherente con lo ya realizado; 38ª) Que, como ya dijera la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2015, "no es sino una decantación de principios jurídicos esenciales, como los de buena fe, seguridad jurídica y respeto a la confianza legítima",razonando la sentencia del Tribunal Constitucional de 21 de abril de 1988 que consiste en "la vinculación del autor de una declaración de voluntad al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno",así, en cuanto a sus requisitos, cabe recordar que la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2012 ya señalaba que "el principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente",pudiendo destacarse igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2014 en la que se decía que "la jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto",y, por último, y como ya dijera la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en el auto dictado el 30 de junio de 2020, "la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2014 y las que en ella se citan" señalaba que "(...) destacada doctrina científica afirma que «la prohibición de ir contra los actos propios, con la negativa de todo efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe, en la necesidad de coherencia en el comportamiento para la protección a la confianza que un acto o conducta de una persona suscita objetivamente en otra u otras; el módulo regulador es la objetividad, o sea, el entendimiento o significado que, conforme con los criterios generales del obrar en el tráfico jurídico, ha de dársele a tal acto o conducta",sosteniendo que "los presupuestos de aplicación de esta regla son los siguientes: 1º, que una persona haya observado, dentro de una determinada situación jurídica, una conducta relevante, eficaz y vinculante; 2º, que posteriormente esta misma persona intente ejercitar un derecho subjetivo o una facultad, con la creación de una situación litigiosa y formulando dentro de ella una determinada pretensión; 3º, que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista una incompatibilidad o contradicción, según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y 4º, que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista una perfecta identidad de sujetos",a lo que se añade "que esta Sala tiene declarado que "para estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil , ha de haberse creado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, y debe concurrir en los actos propios la condición de ser inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, que ocasione incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual (entre otras, SSTS de 30 de enero de 1999 y 25 de julio de 2000 )";39ª) Pues bien, hay varios actos desplegados por la parte actora de los que se deriva que el contrato que ha considerado en vigor ha sido el de 31 de octubre de 2018, por lo que ha de colegirse que sí firmó la resolución del contrato de 20 de diciembre de 2018 al día siguiente de su suscripción; 40ª) En primer lugar, cabe destacar el comportamiento que desplegó la parte actora el 21 de diciembre de 2018 solicitando, ante el Ayuntamiento de Coín, la licencia de apertura de la cafetería., en donde junto a la solicitud, presentada por el Sr. Pedro, se aportó el contrato de arrendamiento de 31 de octubre de 2018, pero no se aportó el contrato de 20 de diciembre de 2018, 41ª) Que, esto es, si como sostiene la parte actora el contrato en vigor era el de 20 de diciembre de 2018, lo lógico sería aportar el mismo, no uno anterior, o incluso aportar ambos, pues se complementan, pero lo que no guarda lógica alguna es que se presentara ante un organismo público un contrato que ahora la actora sostiene que no es el que está en vigor ni ahora ni al tiempo en el que se presentó la referida solicitud de licencia de apertura; 42ª) en segundo lugar, se aportó por la demandada reconvenida, como documento número cuatro junto al escrito de contestación y formulación de reconvención, un burofax recibido por la anterior asistencia letrada de la Sra. Purificacion, siendo reconocida dicha asistencia letrada por el Sr. Pedro, y en atención al contenido del referido burofax, cuya autenticidad no fue puesta en duda por las partes del procedimiento, cabe destacar que, en momento alguno, se pone de manifiesto la vigencia del contrato de diciembre de 2018, pues únicamente se hace referencia al contrato de octubre, y de hecho, es relevante que la misiva, datada en marzo de 2021, tiene por objeto la obtención de una serie de modificaciones del contrato de octubre de 2018, sin que en momento alguno se refiera dicha carta al contrato de diciembre de 2018; 43º) Por lo anteriormente expuesto, teniendo en cuenta el comportamiento desplegado por la Sra. Purificacion tanto a nivel administrativo ante el Ayuntamiento de Coín como a nivel extrajudicial dirigiendo misivas a la entidad arrendadora, declara probado que el contrato en vigor entre las partes es el de 31 de octubre de 2018 al haberse declarado resuelto por conformidad de las partes el de 20 de diciembre de 2018, y ello al día siguiente; 44º) Llegados a este punto, la Sra. Purificacion, en su contestación a la demanda reconvencional, sostiene que "caso de no estimarse la nulidad solicitada por esta parte las rentas que abonaba mi representada cuando las relaciones entre las partes se rompen, por la no justificación de la propiedad de la parcela alquilada, era la cantidad de 175€ mensuales. Por lo cual la cantidad adeudada desde marzo de 2020 hasta febrero de 2022 seria 4.200€ ya que hasta marzo de 2020 la cantidad que era abonada por mi representada era 175€ mensuales tal cual ha quedado acreditado",esto es, viene a reconocer que entre el mes de marzo de 2020 y el de febrero de 2022 no ha efectuado pago de la renta, ni siquiera el de los 175 euros que abonó en su día antes de "romper sus relaciones"con la parte arrendadora, motivo por el que procedía la íntegra estimación de la cuantía reclamada por la entidad arrendadora y que se concreta en el suplico de la demanda reconvencional; 45º) En cualquier caso, y tratándose de un hecho extintivo de la acción ejercitada, corresponde a la arrendataria acreditar el pago de la suma reclamada, sin que haya acreditado en forma alguna dicho pago, por lo que procede declarar la resolución del contrato por falta de pago y la condena de la arrendataria al pago de la suma reclamada; 46º) Respecto a los intereses, la cantidad estimada devengará los intereses del artículo 1108 del Código Civil a contar desde la fecha de presentación de la demanda reconvencional hasta la fecha de la presente sentencia, fecha a partir de la cual se devengarán los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 47º) En materia de costas, en atención al criterio de vencimiento objetivo y no apreciándose dudas de hecho o de derecho, habiéndose desestimado la demanda principal y estimado la demanda reconvencional, procedía imponer las costas derivadas de ambas demandas a la Sra. Purificacion.

SEGUNDO.-Planteado el debate en los estrictos términos relatados, la parte demandante procede a interponer recurso de apelación impugnando el fallo de la sentencia, así como aquellas fijaciones de hecho y fundamentos de derecho que le dan soporte, todo ello en base a una errónea valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia, con vulneración de la tutela judicial efectiva, al amparo del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación al 24 de la Constitución Española, exponiendo al efecto: 1º) Que, a través de la demanda y de la contestación se forma la relación procesal, y la demandada no realiza en su escrito de demanda ni una sola manifestación que ponga en cuestión el local arrendado en relación al local ocupado por la demandante o, lo que es lo mismo, que la hoy apelante colocó su negocio cafetería ocupando una parcela que no se corresponde con la arrendada, de hecho lo que dice la demandada en su contestación es "como consecuencia de las negociaciones con la actora, hoy apelante, se realiza en contrato de arrendamiento en la ubicación actual",por tanto cuando en el primero de los pronunciamientos de la sentencia de instancia en relación al objeto de la relación arrendaticia, recoge el juzgador que es preciso determinar cuál es el objeto del arrendamiento y donde se ubica el mismo, y para ello se apoya el juzgador en el plano acompañado con la contestación de la demanda como documento número dos y en el plano de ubicación, folio 8, del archivo digitalizado, exponiendo en su sentencia que dicho plano es claro en cuanto determina que el local P+0/06 tiene dieciséis (16) metros cuadrados, que por delante tiene una zona de terraza con estructura y por delante de esta zona, una zona de terraza descubierta y que en dicho plano, a su vez, aparecen dibujados lo que parece, por un lado, una palmera y, por otro un árbol, y sigue diciendo en la sentencia que dicho plano puesto en relación con la exposición que del mismo efectuó el testigo don Arcadio, y con el anexo II, que es la fotografía de los aparcamientos permite aseverar que la zona que corresponde a los dieciséis (16) metros cuadrados del local P+06/06 se encuentra bajo la zona techada que aparece en la parte izquierda en la fotografía que constituye el anexo II del contrato, (folio 7 del documento digitalizado), continuando diciendo el juzgador de instancia que ello queda corroborado con la testifical de Lorena, previa exhibición del documento número 2 (fotografía) aportado con la contestación, que dice que desde la zona verde de la izquierda -referida al césped- hacia dentro corresponde lo que es objeto de alquiler, esto es los dieciséis (16) m2 de modo que el arrendatario de dicho dieciséis (16) m2 únicamente está ocupando 4 m2 por haber realizado la colocación de la cafetería fuera del local objeto de arrendamiento, de modo que tiene desocupado, hacia la zona techada parte de la parcela arrendada, y asimismo dice el juzgador de instancia, que el Sr. Marcos declara que el objeto de la relación arrendataria eran dieciséis (16) m2, pero la arrendataria colocó la cafetería ocupando físicamente parte de esos metros y otra parte en la zona pública; 2º) En el contenido de la contestación a la demanda realizado por la demandada, hoy apelada, no existe ni una sola alegación en la que manifieste que la actora haya instalado la cafetería en un lugar o parcela distinta a la que se le fue alquilada en el contrato objeto de autos, sin embargo sí que dice la demandada en su escrito de contestación de la demanda que como consecuencia de las negociaciones con la demandante se realiza el contrato de arrendamiento en la ubicación actual (página 2 de la contestación de la demanda, párrafo 2º A más abundamiento, en la pág. nº 2, párrafo 3º de su contestación dice textualmente: "ni que decir tiene que el contrato de arrendamiento cuya nulidad ahora se pretende, ha sido absolutamente pacifico entre las partes durante casi cuatro años y, ha sido soporte y documento obligatorio para el otorgamiento de la correspondiente licencia de actividad de cafetería y en base al proyecto que la propia actora aporta con su demanda. Es decir la demandada otorga plena validez al proyecto presentado por esta parte como documento número 11 de la demanda, en virtud del cual se otorga licencia de apertura municipal al negocio de la demandante y también confirma que la relación entablada en relación al contrato ha sido absolutamente pacifica, es decir, la demandada (hoy apelada) nunca ha puesto objeciones a la ubicación de la cafetería por parte de la actora, de hecho en el párrafo 4º de la página 2 de la contestación dice expresamente "si no se hubiera justificado el titulo con la identificación del lugar -proyecto- el Ayuntamiento de Coín no hubiera otorgado la licencia de actividad";3º) Un hecho probado en relación a la ubicación del negocio por parte de la demandante, es la propia manifestación de la demandada que da plena validez al contrato de arrendamiento aportado con demanda como documento número 2 en el cual de expresa en su cláusula primera que se adjunta al contrato el plano de la nueva ubicación (anexo I) y superficie del nuevo emplazamiento (anexo II); 3º) Por tanto, si dichos planos fueron anexionados al contrato de arrendamiento, tal cual manifiesta expresamente el mismo, su fecha tendría que ser la misma que la del contrato y nunca podría ser el documento número 2 aportado con la contestación de la demanda, ya que el mismo es de fecha muy posterior, concretamente de fecha 15 de noviembre de 2018 cuando en realidad el contrato se firmó en fecha 31 de octubre de 2018; 4º) Toda la fundamentación de la sentencia se base en un documento acompañado con la contestación (documento número 2) consistente en un croquis (que no plano) de fecha posterior al contrato de arrendamiento, concretamente de fecha 15 de noviembre de 2018, croquis cuyo contenido será desarrollado más adelante; 5º) Al hilo de los escritos principales de demanda y contestación a la misma, la propia demandada (apelada) al contestar el hecho cuarto de demanda en el que se expresan las continuas explicaciones solicitadas al Centro Comercial la Trocha sobre el posible suelo público que le han alquilado, la contestación queda recogida tanto en el documento número 8 aportado con la demanda, como en el hecho cuarto de la contestación; 6º) En el documento número 8 de la demanda, el Centro Comercial la Trocha contesta expresamente. "se requiere el título de propiedad sin dar más detalle o explicación justificativa de tan temeraria apreciación por su parte",por tanto, en ningún momento contesta diciendo que el problema que existe es que la demandante ha colocado su negocio en un lugar distinto al que le fue arrendada, lo que hace en su contestación al burofax es negarse una vez más a exhibir el documento que acredita la propiedad del local arrendado a la demandante; 7º) Asimismo en el hecho cuarto de la contestación viene a reiterar la confirmación de que la demandada si estaba ubicada en el lugar exacto, ya que textualmente dice en el párrafo 3º del hecho cuarto "resulta obvio que si esa circunstancia se hubiere dado, no solo los arquitectos que suscribieron el proyecto debieron haber certificado esa circunstancia, sino que lo deberían haber corroborado con el Ayuntamiento. Pero es que el Ayuntamiento, en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, aprueba el proyecto concediendo licencia de obras para la instalación de la actora y licencia de apertura o de actividad, de lo contrario hubieran sido denegados ambas en base a la meritada ocupación de un espacio público",es decir, la representación del Centro Comercial la Trocha no pone en duda que la actora ocupa el lugar que le fue alquilado en el contrato de 31 de octubre de 2018, lo que manifiesta es todo lo contrario, que el Ayuntamiento aprobó el proyecto concediendo licencia de obras; 8º) Ni una palabra expresa sobre el posible error en el enclave del negocio, que luego defendió en fase de prueba, contrariando toda la argumentaría de su contestación a la demanda; 9º) No pretende la parte recurrente anteponer su valoración sobre la realizada en la sentencia por el juzgador de instancia pero, no obstante de las propias manifestaciones del juzgador de instancia se infiere una errónea valoración de la prueba ya que: - habla el juzgador de instancia de plano de ubicación, documento número dos de la contestación y folio número 8 del archivo digitalizado, cuando la realidad es que el documento número dos de la contestación se trata de un croquis, que no es un plano, dada la ausencia de escala o cotas; 10º) En el referido croquis hay dibujado un rectángulo sin ningún tipo de reseña, y en su interior se han pintado tres rectángulos separados entre sí con las siguientes leyendas: Local P+/06 16m2, terraza con estructura P+/06 67M2 y terraza libre de 22,40m2; 11º) Conforme a lo que dice la sentencia la ubicación del kiosco de la apelante debiera haberse llevado a cabo en un local de dieciséis (16) m2 dentro del centro comercial en la zona reservada a cuatro aparcamientos de personas con discapacidad, situada delante de cinco cuartos de máquinas, en la parte trasera de la actual ubicación del kiosco; 12º) Entre dichos aparcamientos y los cuartos de servicios, existe marcada en el suelo un pasillo de 1,60 metros, para acceso a los mismos, teniendo estos además su pared exterior instalados un extintor de incendios y una boca de incendios equipada (B.I.E.) pertenecientes al sistema de protección contra incendios del centro comercial, que como la normativa correspondiente indica han de ser visibles y estar libres de obstáculos; 13º) La posibilidad de haber instalado el kiosco en el lugar indicado en la sentencia es imposible, ya que debido a las dimensiones necesarias para tal fin no se podría haber llevado a cabo, ya que su ubicación en dicho lugar, obligaría al cierre del principal cuarto de servicios, dotado de una puerta de dos hojas con enrejado de ventilación y apertura hacia el exterior, en el que se encuentra un grupo de motores; 14º) La ubicación del kiosco en el lugar, que según la sentencia debería haberse utilizado, no se hubiese podido ejecutar ya que ello hubiera impedido el acceso al principal cuarto de servicios existente; 15º) Asimismo habría que modificar la instalación de las instalaciones de protección contra incendios de la zona, dado que se modificaban las condiciones con las que se proyectaron; 16º) Además de lo anterior el ruido y la ventilación procedente de los cuartos de servicios perjudicarían la calidad del aire exterior alrededor del kiosco, cosa que se ha paliado al estar este situado en el exterior del edificio y haber instalado el almacén en su parte trasera que hace de barrera contra el ruido y el aire de ventilación procedente de los cuartos de servicio; 17º) De especial relevancia, y que por ello reitera, es la fecha que consta en el croquis presentado por la mercantil demandada, hoy apelada, 15 de noviembre de 2018, cuando en realidad en el contrato de arrendamiento de 31 de octubre de 2018 y más concretamente en la estipulación primera del contrato de arrendamiento consta expresamente "se adjunta el presente acuerdo de modificación contractual, plano de la nueva ubicación (Anexo I) y superficie del nuevo emplazamiento (anexo II)";18º) Los términos en los que se expresa en el contrato que unido al mismo consta plano de la nueva ubicación y superficie del nuevo emplazamiento, no dejan lugar a dudas, sobre los siguientes extremos: (i) se trata de un plano y no de un croquis, y (ii) se adjunta al contrato de modificación de arrendamiento de fecha 31 de octubre de 2018; 18º) El contrato objeto de autos dice que queda anexionado al contrato de arrendamiento el plano de ubicación y como anexo II el plano de superficie, por tanto, el croquis de fecha 15 de noviembre de 2018 apartado por la contestación a la demanda, no podemos presumir que es el que refleja la ubicación del local alquilado o arrendado a la demandante, ya que el contrato se dice que la nueva ubicación consta como anexo en el contrato de arrendamiento y no en un documento que se firmará en fecha futura; 19º) Los términos de dicho contrato son claros y expreso al decir que el plano se adjunta al contrato de arrendamiento, por tanto, no cabe la interpretación en este sentido realizada por el juzgador al dictar sentencia; 20º) Tampoco puede presuponer que el croquis en el que se basa el juzgador de instancia para determinar que la demandante no ocupa el local que le fue alquilado, es un croquis que determina ubicación, ya que en dicho croquis no existen referencias, sobre techado del edificio ni ninguna otra cota; 21º) Absolutamente importante es el hecho de que la demandante instalara su cafetería en el año 2018, y no hay ni un solo requerimiento del Centro Comercial La Trocha SL, comunicándole que se está ubicando en una zona equivocada o excediendo al ocupar una superficie que no le fue alquilada; 22º) Tampoco fue advertido nunca cuando iba a la oficina del centro comercial para abonar la renta; 23º) Nunca le han significado en forma alguna que ha ubicado su negocio en una parcela equivocada, ni tan siquiera cuando la demandada contesta la demanda opone ninguna alegación o manifestación que ponga en evidencia que ubicó su negocio de cafetería en una parcela errónea o en parte equivocada, sino que da por buena la ubicación del negocio por parte de la demandante a lo largo de todo el escrito de contestación de demanda; 24º) Como el juzgador manifiesta en su sentencia que la parte demandada aporta con su contestación de la demanda los anexos sobre la ubicación referidos en el contrato de arrendamiento como anexo I y II, y también dice que los aporta dicha parte demanda como documento número 2 de la contestación, lo primero que es preciso detallar es que el croquis no corresponde a ningún anexo de los referenciados en la cláusula primera del contrato de arrendamiento ya que su fecha no se corresponde con la fecha del contrato, ni tampoco dicho croquis (único) puede suplir a los dos anexos referenciados en el contrato; 25º) Dicho croquis es el documento fundamental en el que se basa todas sus valoraciones el juzgador sobre la prueba practicada, al poner el resto de la prueba en comparación a dicho croquis, al que la sentencia denomina plano, sin que en realidad se trate de un plano porque carece de cotas y referencias; 26º) La parte demandante viene a repetir que dicho croquis es de fecha posterior y que la parte demandada no ha traído a autos los planos (que no croquis) que fueron anexos del contrato, ni tampoco ha manifestado en su contestación a la demanda que la demandante haya ocupado un lugar distinto al que le fue alquilado; 27º) Sigue diciendo el juzgador "en dicho plano aparecen dibujados lo que parece, por un lado una Palmera y por otro un árbol",ambos son apreciaciones absolutamente subjetivas que adolecen de rigor jurídico, ya que el juzgador da por probada manifestaciones que únicamente reflejan lo que a él "le parece";28º) Si a ello unimos que dicho croquis carece de escala o cotas y que el rectángulo dibujado en el mismo carece de todo tipo de reseña, y que el croquis es de fecha muy posterior al contrato objeto de autos, y por tanto no corresponde a los dos planos sobre ubicación anexos al contrato, entiende que en modo alguno ha quedado acreditado que el objeto del contrato de arrendamiento no se corresponde con el emplazamiento en el cual la demandante instaló su cafetería, sin que nadie en el Centro Comercial La Trocha le haya significado nunca, que su emplazamiento es equivocado, ni tan siquiera lo han manifestado en la contestación de la demanda, por tanto solucionar el problema hubiera sido tan fácil como notificar a la demandante que está ocupando una zona equivocada, pero esto nunca se hizo, y desde luego en la contestación de la demanda presentada por la hoy apelada, tendría que haberse opuesto la demandada exponiendo la extralimitación en cuanto a la ubicación del negocio por parte de la demandante del local que le fue alquilado, pero vuelve a repetir, pecando de reiterativa, que no existe ni una sola manifestación en el escrito de contestación a la demanda que exprese que la demandante instaló su negocio en un lugar que no correspondía; 29º) La ubicación que mantiene el juzgador de instancia en la sentencia dictada es imposible, ya que no permitiría ni la entrada ni salida a las vías de servicio del Centro Comercial, ni tampoco la salida de humos, poniendo en peligro grave a todo el Centro Comercial y pudiendo provocar situaciones de peligro para las personas; 30º) A efectos de que a simple vista se vea la peligrosidad de construir el local cafetería en la ubicación que señala el juzgador de instancia en su sentencia se presenta un dibujo en el cual constan las zonas de servicio del Centro Comercial La Trocha a las que ha hecho referencia y que no constituyen un punto baladí, ya que construir el negocio cafetería en el lugar indicado por la sentencia requiere anular las puertas de servicio de todo el centro comercial y también la salida de humos tal cual describe en vez de con palabras con un dibujo que simboliza de forma más correcta la realidad de las instalaciones del Centro Comercial La Trocha; 31º) El primero de los dibujos expone la situación actual del negocio, el segundo expone el mismo negocio de haberse construido en el lugar recogido en la sentencia; 32º) En este segundo caso se observa claramente que el negocio tendría que haber taponado una doble puerta de servicios del Centro Comercial y ello conllevaría consecuencias adversas para dicho Centro y para todas las personas que han instalado sus negocios en dicho centro, además de para las personas que visitan el Centro Comercial La Trocha, por lo que solicita que se revoque la sentencia de instancia dictando otra en su lugar acordando de conformidad con el suplico de demanda y de contestación a la reconvención interpuesta de contrario en las que expresamente se solicitaban los siguientes pronunciamientos, (i) declarar nulos los contratos de arrendamiento otorgados por las partes con fecha 31 de octubre de 2018 y 20 de diciembre de 2018 que constituyen una modificación del contrato de arrendamiento de 31 de mayo de 2013, (ii) que se declare que el Centro Comercial La Trocha SL, no es propietaria de la parcela alquilada a doña Purificacion en los referidos contratos y, (iii) que se declare que el Centro Comercial La Trocha SL, está ni estaba legitimada para percibir renta derivada del arrendamiento efectuado en virtud de los contratos de arrendamiento celebrados con la demandada en fecha 31 de octubre de 2018 y 20 de diciembre de 2018, a lo que añade que, asimismo, se solicita en la contestación a la reconvención. (i) estimar la excepción de falta de legitimación activa o, (ii) alternativamente desestimación de la reconvención, ya que en base a la prueba practicada en el acto de la vista han quedado acreditados los siguientes extremos, (a) se contrata el arrendamiento de una parcela de dieciséis (16) metros cuadrados más terraza, (b) existe una sucesión de contratos de arrendamientos firmados entre la demandante y el Centro Comercial La Trocha S.L., (c) estos contratos (documentos números 1º y 2º de la demanda) prueban que mientras el primer arrendamiento de mayo de 2013 se realizó sobre la parcela P+0/04, cuando se obliga a la actora a cambiar la ubicación, pasa a ocupar la parcela P+0/06, y demostrado ha quedado con la testifical de don Pedro y doña Alejandra que este cambio de ubicación fue obligado, ya que la demandada amenazó con rescindir el contrato a doña Purificacion, demostrado asimismo ha quedado con el certificado del Ayuntamiento de Coín, acompañado con la demanda como documento número 9, que dicha parcela P+0/06 constituye suelo dotacional público y que por tanto no es propiedad del Centro Comercial La Trocha S.L., pues dicho informe es de fecha 8 de febrero de 2022, por tanto posterior al contrato de arrendamiento; y el propio juzgador recoge en su sentencia (pág. 6) expresamente que en el expediente administrativo sobre la licencia de apertura ante el Ayuntamiento de Coin, el propio Ayuntamiento concede la licencia reconociendo que una superficie de ocupación es vía pública, que será objeto de autorización en expediente independiente, certificado en cuya calificación coinciden el perito testigo propuesto por la parte actora y que ha depuesto en el juicio, que ha corroborado sin ningún tipo de duda que efectivamente esa parcela constituye suelo público y que ya lo dejaron señalado en el proyecto acompañado con la demanda como documento número 11, concretamente en el plano número 3 unido al proyecto, proyecto que nunca fue impugnado por la parte demandada, sino que por el contrario se basa en el mismo, concretamente en el hecho cuarto de la demanda, para decir que: resulta obvio que si esa circunstancia se hubiere dado (se refiere la vía publica, no solo los arquitectos que suscribieron el proyecto debieron haber certificado esa circunstancia, sino que lo deberían haber corroborado con el Ayuntamiento, pero es que el Ayuntamiento, en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, aprueba el proyecto concediendo licencia de obras para la instalación de la actora y licencia de apertura o de actividad, de lo contrario hubieran sido denegados ambas en base a la meritada ocupación de un espacio público; asimismo en el expediente remitido a autos por el Ayuntamiento de Coín en relación a la solicitud de apertura de local, realizada con posterioridad a la firma de la modificación del contrato de arrendamiento objeto de autos que es de fecha 31 de octubre de 2018, el propio Ayuntamiento manifiesta en su informe técnico (pág. 80 y 81 del oficio remitido a autos) lo siguiente: "Hay que tener en cuenta que se trata de un establecimiento de nueva ubicación fuera del Centro Comercial la Trocha SL,"y aclara "dispone de una superficie de ocupación de vía publica",informe éste que fue firmado por el Ayuntamiento el 17 de abril de 2019, mucho después de que la demandante firmara el contrato de modificación de ubicación, asimismo en la página número 83 de dicho oficio remitido al Juzgado por el Ayuntamiento se dice en el punto cuarto textualmente lo siguiente: "la presente licencia se entenderá otorgada dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros (...)",decreto ése que aparece firmado en su lateral por el Ayuntamiento el 22 de abril de 2019, por lo que nuevamente es de fecha posterior a la firma del contrato, siendo precisamente sobre la propiedad sobre lo que no se le advierte a la demandante en el contrato, ni se pone objeción alguno en todo el escrito de contestación a la demanda; de hecho el testigo don Pedro al ser preguntado responde que la primera vez que tienen él y la apelante de la posibilidad de que estén ocupando zona pública es cuando realizan el proyecto de instalación de la cafetería con posterioridad al contrato de arrendamiento, por tanto, es esencial subrayar que en el contrato de modificación de ubicación del contrato de arrendamiento de fecha 31 de octubre de 2018 no se le comunica a la demandante que dicha parcela se encuentra en suelo público; basta la mera lectura del contrato de arrendamiento aportado con la demanda como documento número 2º para la comprobación de la ocultación de dicho dato; es un año después de la firma del contrato de fecha el 31 de octubre de 2018, cuando el Ayuntamiento de Coín notifica a la demandante el día 8 de octubre de 2019, que conceden licencia de apertura, dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros (pág. 93 del oficio remitido por el Ayuntamiento); desde entonces y tal como testifica el Sr. Pedro se han realizado varias reuniones con la dirección del Centro Comercial La Trocha para que le exhiban el título de propiedad sobre la parcela alquilada, y el Centro siempre se ha negado a exhibirla, y desde luego nunca le han notificado estar ocupando una parcela que no corresponde, siendo de especial consideración en este caso, tener en cuenta que el expediente de solicitud de licencia se tramita hasta el final con la sola aportación del contrato de arrendamiento firmado por la demandante en fecha 31 de octubre 2018, (páginas 1 a 7 del oficio remitido por el Ayto. de Coin) y que en dicho expediente ya se especifica muy concretamente que se trata de una parcela fuera del Centro Comercial La Trocha que ocupa suelo público, llegando a dicha conclusión con el documento aportado que es el contrato de arrendamiento ya que tal cual ha quedado acreditado con el expediente administrativo de licencia de apertura remitido a autos, nunca tuvo en su poder la escritura de propiedad, motivo por el cual, entiende que concede licencia pero dejando a salvo el derecho de propiedad, tal cual manifiesta la licencia concedida, que también consta unida a dicho expediente administrativo, por consiguiente en el contrato firmado entre actora y el Centro Comercial La Trocha S.L. en fecha 31 de octubre de 2018 existe un error en el consentimiento por parte de la demandante no solamente en el contrato firmado con fecha 31 de octubre de 2018 sino también en el firmado con fecha 20 de diciembre de 2018, siendo un hecho relevante que firma esos contratos con el Centro Comercial La Trocha que se presenta ante ella con la apariencia de titular de la parcela sin que la misma les pertenezca, por lo que el error en el consentimiento se produce al firmar el Centro Comercial La Trocha como titulares de un derecho de propiedad que no ostentan, y que para la demandante no se pone de manifiesto hasta después de la perfección del contrato, cuando en el proyecto que solicita para la instalación de su negocio, como en la licencia de apertura, y posteriormente en la certificación de Ayuntamiento acompañada como documento número 9, se pone de manifiesto que dicha parcela constituye suelo público y solamente es propiedad del Centro 4,12 m2, por tanto, resulta probado que no se le informó adecuadamente antes de que prestara su consentimiento a aquellos contratos. error en el consentimiento que ha sido claramente causado por el incumplimiento del Centro Comercial La Trocha, de su deber de información, creando con ello un error sustancial en la demandante que invalidó el consentimiento; siendo la doctrina y jurisprudencia constante al pronunciarse y decir que para que un error o vicio sea considerado error-vicio tienen que concurrir los requisitos siguientes, (a) que sea esencial ( artículo 1266 CC) determinando que para que el error invalide el consentimiento ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que fuera objeto del contrato o sobre las condiciones de la misma que hubieren dado motivo a celebrarlo, entendiendo que la falta de este requisito se produce en el presente caso, ya que se arrienda por Centro Comercial La Trocha S.L. una parcela de dieciséis (16) m2 mas zona de terraza, en apariencia propiedad del Centro, cuando la realidad es que solo 4,12 m2 son propiedad del Centro Comercial, el resto es suelo dotacional público, de hecho el propio expediente administrativo remitido a autos dice expresamente "se trata de una parcela fuera del centro Comercial la Trocha que ocupa suelo público",(b) en cuanto al segundo requisito, que el error sea inexcusable, significa que no se puede atribuir a negligencia de la parte que lo alega. requisito que es palmario en autos, puesto que aun después de haber sido notificado al demandado con carácter previo a iniciar el presente procedimiento el Centro Comercial La Trocha sigue negando el carácter público de la parcela y pretende ahora en el pleito y también con anterioridad justificarlo con documentos y escrituras que no justifican lo que ellos con su palabra manifiestan; el Centro Comercial La Trocha hubiera podido evitar dicho error habida cuenta de las múltiples ocasiones en las que ha sido requerida para presentar la documentación que acredite la propiedad de la parcela arrendada; es más, ni aun cuando la demandante puso en conocimiento de la demandada este hecho, el Centro La Trocha ha mostrado ningún interés en aplicar diligencia, sino que ha continuado con una absoluta ausencia de diligencia y tratando de convencerla y ahora a este tribunal de que la parcela alquilada les pertenece; en definitiva, no existiendo en los contratos de autos los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, consentimiento, objeto y causa, la ausencia de cualquiera de ellos dan lugar a la por inexistencia del contrato y, por tanto, la carencia absoluta de validez jurídica provocada por la nulidad radical de dichos contratos, los cuales no deben tener existencia ni validez jurídica, por lo que declarado el contrato nulo resulta absolutamente probado que la parte demandada no es la propietaria del local arrendado a la demandante ni tampoco está legitimada para cobrar renta por un local que alquiló sin tener la propiedad del mismo; en definitiva, decir que han quedado acreditados todas y cada una de las alegaciones realizadas por la parte en escrito demanda, motivo por el cual se solicita que se revoque la sentencia dictada en instancia, dictando otra en su lugar de conformidad con el suplico de la demanda, y en cuanto a los pronunciamientos sobre la reconvención planteada de contrario, dice, se opuso excepción de falta de legitimación activa ya que se aporta con la contestación a la demanda y se da por reproducido en la demanda reconvencional una escritura de declaración de obra nueva del Centro Comercial La Trocha S,L,, y con la misma se pretende justificar que dicha mercantil es propietaria de la parcela, cuya resolución de contrato se solicita: pero lo cierto es que la mera lectura de esa escritura deja probados hechos muy diferentes a los que pretende la parte reconviniente, pues la escritura pública que presenta la actora, no justifica en modo alguno que sea dueña de la parcela P+0/06; de hecho lo que se aprecia en la escritura de obra nueva presentada como documento número 1 de la contestación a la demanda, es que dicha parcela no aparece en la escritura aportada, solamente se especifican en dicha escritura los metros totales por plantas y la superficie total de del Centro 31.499,86 m2, concretamente se especifica en relación a la 1ª planta del parking donde se encuentra la parcela alquilada, lo siguiente: "Catorce mil doscientos veintitrés metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados de la planta nivel aparcamietnos (de ellos dos mil trescientos veintiún metros y sesenta y nueve decímetros cuadrados de zona comercial, nueve mil trescientos quince metros y cuarenta y siete decímetros cuadrados de aparcamientos, dos mil cuarenta y ocho metros y cuarenta decímetros cuadrados de almacenes, ciento veintitrés metros y veintidós decímetros cuadrados de zona técnicas y cuatrocientos catorce metros y sesenta y siete decímetros cuadrados de escaleras",añadiendo que la demandante, como ya ha reiterado a lo largo del recurso, desde hace varios años viene exigiendo a la actora que le justifique que la parcela que le fue alquilada en el contrato de arrendamiento de autos, es propiedad de la actora, por tanto, su legitimación fue cuestionada para presentar la presente demanda reconvencional, y también para el contrato de arrendamiento que firmó en su día con la demandante, y desde que el arquitecto que ejecutaba las obras del café-bar a la demandante, mostró dudas sobre la titularidad de la parcela sobre la que se estaba instalando el negocio, siendo la propia demandante quien para averiguar la certeza de este hecho, concierta varias entrevistas con la demandada, y en el curso de las mismas solicita que le muestren la escritura pública o documento que justifique que la parcela P+0/06 es propiedad del Centro Comercial La Trocha S.L o goza de alguna concesión para su administración y disposición, posteriormente la letrada actora requiere vía burofax a Centro Coercial La Trocha a fin de que proporcione en el plazo de una semana, el título que justifique que el Centro Comercial la Trocha Coin S.L. es legítimo propietario de la parcela o terreno que en su día alquiló, toda vez que si no existe título de propiedad, la Sra. Purificacion tendría que dirigirse a quien sea legitimo titular de la parcela para proceder a que le sea legítimamente alquilada, burofax fue contestado por el Centro Comercial La Trocha a través de comunicación electrónica certificada, y en dicha certificación se comunica que "en su burofax se requiere el título de propiedad sin dar más detalle de tan temeraria apreciación",llamando a la temeraria por solicitar la aclaración sobre la titularidad de la parcela, pero lo cierto es que continúan sin enseñar su título de dominio que tantas veces se le había solicitado, por lo que ante la respuesta de la entidad demandada y dado que la misma no le hace entrega, ni tampoco muestra título alguno que le legitime como propietaria de la zona, solicita en el Ayuntamiento de Coín, a través del arquitecto don Indalecio, cedula urbanística de la parcela de terreno, adjuntando a la solicitud fotografía del aérea del emplazamiento y situación de la parcela alquilada, y posteriormente y a requerimiento de parte, el Ayuntamiento de Coín expide certificado a través del Sr. Secretario del Ayuntamiento en el que se certifica que según el planeamiento urbanístico vigente en el municipio de Coín, la parcela objeto del presente certificado urbanístico, se encuentra clasificada como suelo urbano y su calificación en "uso dotacional público áreas libres",por tanto en el certificado emitido por el Ayuntamiento de Coín se certifica expresamente, como ya ha dicho lo siguiente: "según el planeamiento urbanístico vigente en el municipio, la parcela objeto del presente certificado urbanístico se encuentra clasificada como Suelo Urbano y calificada con uso dotacional público Áreas Libres"y en el presente procedimiento el Ayuntamiento de Coín remite oficio, en el cual se incluye informe técnico que expresa literalmente que se ha dispuesto de una superficie de vía pública, que tendrá que ser objeto de autorización una vez se obtenga la correspondiente licencia de apertura, todo ello demuestra que la solicitud de la demanda reconvencional solicitando la resolución del contrato de 31 de octubre de 2018 y 2013 es solicitada por persona ajena a la propiedad, y para concluir, y en cuanto a la resolución del contrato por impago de rentas, no puede obviarse que en el acto de la audiencia previa, la parte demandada dice textualmente que "que por error en el Suplico de la demanda reconvencional pidió la resolución del contrato por impago de rentas cuando en realidad lo que él quería decir es que el contrato ya estaba expirado que estaba concluido",y lo repite una y otra vez, por lo que en base a esa anómalo cambio de rumbo del letrado de Centro Comercial La Trocha, que inicia demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, pero que en la audiencia previa cambia de objeto y solicita resolución del contrato por expiración del plazo, resulta difícil de entender que en la sentencia se acuerde la resolución del contrato por impago de rentas, sin tener en cuenta la doctrina de los actos propios en relación a las propias manifestaciones realizadas por el letrado de la demandada en el acto de la audiencia previa, por lo que el contrato que a la fecha hoy está en vigor no es el contrato de 31 de octubre de 2018, sino el contrato del 20 de diciembre de 2018 en el que se modificó el importe a pagar en concepto de rentas, y en el que se pacta una renta de 175 euros mensuales, y ello ha quedado acreditado con los justificantes de pago de la renta de todo el año 2019 a razón de 175 euros mes aportado con la demanda como documento número 5 de la demanda principal y documento número 8 de la reconvención, justificantes de pago que contradice absolutamente la resolución que se pretende de contrario con el documento número 3 presentado el principal que procede acordar la excepción de falta de legitimación activa, ya que en autos ha quedado debidamente acreditado con toda la documentación aportada por la parte y el oficio remitido por el Ayuntamiento a autos que la parcela arrendada es una superficie de ocupación publica, que tal y como se expresa en el informe técnico del Ayuntamiento de fecha de 17 de abril de 2019 deberá ser objeto de autorización en expediente independiente, una vez obtenida la correspondiente licencia, concretamente en la página 78 del informe remitido a autos por el Ayuntamiento se dice. "la superficie para el desarrollo de la actividad es de 26,09m2",debiendo decir que tener en cuenta que el mismo dispone de una superficie de ocupación de vía pública, que será objeto de su autorización una vez obtenida la correspondiente licencia de apertura, es decir, en abril de 2019 se le comunica por primera vez a la demandante que el suelo es público, no es del Centro Comercial La Trocha, por tanto, si debe ser objeto de autorización, la hoy apelada no tenía legitimidad activa y debe apreciarse la excepción planteada, alegaciones en base a las cuales solicita del tribunal colegiado de alzada el dictado de sentencia por la que revocando íntegramente la apelada resuelva de conformidad con el suplico de demanda y suplico de la contestación a la reconvención, condenando en las costas de esta alzada a la apelada y también a las costas de la instancia.

TERCERO.-Efectuadas las anteriores consideraciones preliminares por las que se fijan las coordenadas a seguir en este concreto procedimiento judicial, importa destacar, como precisiones generales necesarias, que la nulidad de los contratos regulada en el Capítulo VI (de la nulidad de los contratos) del Título II (de los contratos) del Libro IV (de las obligaciones y contratos) del Código Civil se enmarca dentro del concepto amplio de ineficacia contractual, entendiendo la doctrina por tal la no producción de los efectos queridos, significando una sanción en el sentido de reacción del ordenamiento jurídico ante una infracción por su irregularidad, en tanto hay una cierta disconformidad entre el negocio tal y como es previsto por el ordenamiento jurídico (tipo negocial) y el negocio tal y como ha sido realizado (negocio real o realidad negocial), pudiendo ser: (i) contrato inexistente, cuando se omite cualquiera de los elementos que su naturaleza o tipo exige, como por ejemplo, el precio en la compraventa, es decir, aquellos en los que no concurren los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, lo que por alguna doctrina se identifica con la nulidad radical - T.S. 1ª Ss. de 31 de octubre de 1922, 5 de junio de 1978 y 22 de diciembre de 1999-, (ii) contrato por nulidad absoluta y radical, lo que constituye la máxima sanción al privar al contrato de la posibilidad de producir consecuencias jurídicas, conforme al brocardo "quod nullum est nullum effectum producit",siendo contratos que reuniendo los requisitos del artículo 1261 expresado, son contrarios a la ley o poseen un objeto o causa ilícita; (iii) contratos anulables, como aquellos en los que concurren los requisitos del artículo 1261, pero alguno de ellos está viciado, conceptuándose la anulabilidad como un tipo de ineficacia relativa caracterizada porque el contrato produce sus efectos desde el momento de su perfección, pero sus efectos son claudicantes, ya que su eficacia puede destruirse por el ejercicio de la acción de anulabilidad, o bien se hace definitiva por la confirmación del negocio, que sana el vicio, o por la caducidad de la acción, si no se ejercita en plazo, y (iv) contratos rescindibles, tratándose de una ineficacia sobrevenida al que no le faltan los elementos esenciales ni hay vicio en ellos, pero por razón del perjuicio que puede ocasionar a terceros, la ley concede una acción para hacer cesar su eficacia, señalando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 6 de septiembre de 2006 con cita de las anteriores de 25 de julio de 1991 y 27 de febrero de 1997, "(...) que la ambigüedad terminológica del artículo 1301 CC al referirse a la "acción de nulidad", ha sido precisada doctrinal y jurisprudencialmente en el sentido de distinguir lo que son supuestos de nulidad radical o absoluta y lo que constituyen supuestos de nulidad relativa o anulabilidad",afirmando a renglón seguido que "dentro de estos últimos hay que incluir los casos normativos previstos en el citado precepto",especificando a mayor claridad la sentencia de 12 de junio de 2008 que "el artículo 1301 del Código Civil establece que los contratos en que concurren los requisitos que expresa el artículo 1261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley",especificando la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia número 695/2010, de 12 noviembre que "para que el error invalide el consentimiento debe recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo",a lo que añade que "la doctrina ha venido sosteniendo que el error consiste en una representación equivocada de la realidad que produce la realización de un acto jurídico que de otra forma no se hubiese llevado a cabo o se hubiese realizado en otras condiciones"y que "en muchas sentencias, que pueden resumirse en la STS, Sala 1ª, Núm. 1279/2006, de 11 Dic ., se ha exigido que para que el error pueda invalidar el consentimiento, con el efecto de que produzca la anulación del contrato en el que concurre, (...) es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico-, (...) y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia como un elemental postulado de buena fe (...)",y en esta concreta dirección, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2006, en relación con los requisitos que deben concurrir para que el error sea capaz de invalidar el consentimiento contractual, señala que el error, como vicio de la voluntad negocial, sea invalidante del consentimiento es preciso, por una parte, que sea "sustancial"o "esencial",que recaiga sobre las condiciones de la cosa que principalmente hubieran dado motivo a la celebración del contrato, o, en otros términos, que la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste - T.S. 1ª SS. de 12 de julio de 2002, 24 de enero de 2003 y 12 de noviembre de 2004- y, además y por otra parte, que sea "excusable",esto es, no imputable a quien lo sufre y no susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe, con arreglo a la cual el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, negándose, pues, protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida, pero como expresa el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de noviembre de 2012, no es plenamente equiparable "defecto de información"con "error",al menos en términos absolutos, ya que la diligencia que ha de apreciarse valorando, conforme sentaban las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 enero 1982 y de 18 febrero 1994, las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, en términos generales, utilizando la jurisprudencia el criterio de la imputabilidad del error a quien lo invoca y el de la diligencia que era exigible, en la idea de que cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información les es fácilmente accesible y que la diligencia se aprecia, además, teniendo en cuenta las condiciones de las personas, sobre la base de que nadie debe omitir aquella atención y diligencia exigible a cualquier persona medianamente cuidadosa antes de vincularse por un contrato, máxime si éste es de cierta trascendencia económica - T.S. 1ª S. de 29 de marzo de 1.994-, fundamentación jurídica que hacemos nuestra para el caso examinado y que debe llevarnos a acordar el perecimiento de poder incardinar el supuesto en la nulidad/anulabilidad del contrato de arrendamiento que liga a las partes en contienda, habida cuenta que el más que amplio relato que desarrolla la parte demandante-apelante en contra del fallo judicial desestimatorio de demanda principal y, por contra, estimatorio de la reconvencional, se focaliza en lo que se denuncia como errónea valoración probatoria, lo que nos reconduce a afirmar que si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación se concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, debiendo al órgano "ad quem"conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª S. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizados por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevada a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 30 de marzo de 1988, 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de junio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en el error de hecho, o que sus valoraciones resulten ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se conceden a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación, o apreciación en conciencia de las practicadas, haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia - T.C. SS. de 17 de diciembre de 1985, 13 de julio de 1986 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto o claro error del juzgador "a quo",bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesario, con criterios objetivos y sin riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la sentencia apelada, cabiendo señalar que, en términos generales, la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite, no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada, de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el juez "a quo"de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración, a lo que cabe añadir que, ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el tribunal de primera instancia que el de apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio, incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria, el órgano jurisdiccional de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del órgano jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general, y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos expuesto lo cual entendemos que las valoraciones judiciales en torno al conjunto probatorio practicado son plenamente ajustadas a derecho en el sentido desvirtuados de las acciones judiciales entabladas por la demandante principal, ya que pretende motivar su pretensión revocatoria en el errar del juzgador "a quo"acerca del documento aportado junto con la contestación a la demanda, entendiendo no ser "plano"de ubicación del local objeto de arriendo, P+0/06, de dieciséis (16) metros cuadrados, presentando por delante una zona de terraza con estructura y, por delante de ésta, otra zona de terraza al descubierto, todo ello en en la planta nivel aparcamientos zona cubierta, sino un mero "croquis",desajustado en su fecha de elaboración (15 de noviembre de 2018) con la del contrato de arrendamiento de 31 de octubre de 2018, siendo relevante señalar que si bien el referido contrato aludía a anexos al mismo, sin embargo, la parte demandante no practica su aportación al momento de presentación del escrito rector iniciador del procedimiento, la demanda, habiendo sido la adversa demandada quien incorpora a las actuaciones en controvertido documento al contestar la demanda -documento número 2º- (folio 8º del archivo digitalizado), alegatos que deben decaer a partir de que no fue impugnado por la ahora recurrente, estando firmado por la propia parte interesada y, además, en prueba testifical-pericial practicada en acto de juicio, corroborado por el arquitecto don Arcadio, a la vista del indicado doucmento y fotografías, constatando que el local arrendado no era otro que el del emplazamiento al que se refiere la parte demandada con una extensión superficial de dieciséis metros cuadrados, con las particularidades a las que posteriormente nos referiremos, quedando perfectamente identificado en su ubicación en el Centro Comercial La Trocha de la localidad de Coín (Málaga), con la que contrató a fecha 31 de octubre de 2018, tras dejar el arriendo del anterior local P+0/04, por razones que no vienen al caso en el presente proceso judicial, lo que viene a ser confirmado, a su vez, por los testigos doña Lorena (gerente del Centro Comercial La Trocha) y don Marcos (representante legal de la demandada), si bien sucede que de esos diec?sies metros cuadrados que es lo arrendado, en terro porpiedad del Centro Comercial, la real ocupación lo es tan solo de algo más de cuatro metros cuadrados, ocupante el resto de suelo de naturaleza dotacional pública, de dominio público, consecuencia de que el local se encuentra retranqueado hacia el exterior, extremo de que no es ajena la Administración Municipal cuando en el expediente abierto para la concesión de la licencia de obras y de apertura del negocio de cafetería, con presentación del preceptivo proyecto elaborado por don Ambrosio y don Erasmo -documento número 11 de la demanda-, por cierto elaborado cuando la la cafetería estaba instalada, consecuencia de haber quedado paralizada la licencia de obras, especifica que "una parte"(no toda) ocupa vía pública, pese a lo cual no se le deniega la licencia de apertura, si bien queda sujeto a autorización en expediente independiente, es decir, deja patente que la instalación del negocio ocupa parte privativa y parte pública, situación de que "de facto"ha venido siendo consentida por el Ayuntamiento de Coín, sin que tal hecho desnaturalice la relación contractual privada arrendaticia entre las partes litigantes, quedando a su virtud la arrendataria obligada a satisfacer la renta mensual contractual pactada, lo que se detalla en la documental pública que como prueba fue propuesta y declarada como pertinente por el juzgador de primer grado, consistente en informe de la Corporación Municipal en el que ingeniero técnico municipal del Ayuntamiento reseña que "una superficie de ocupación",que no toda, es de "vía pública",por lo que, en definitiva, considera el tribunal colegiado "ad quem"que el contrato en cuestión no queda viciado por motivo alguno de nulidad/anulabilidad quedando perfectamente definido cuál es su objeto y la concurrencia de los elementos esenciales configuradores del mismo consentimiento expreso de las partes, objeto sobre el que recae y causa y, por otro lado, en cuanto a la oposición a la demanda reconvencional, partiendo de que, efectivamente, como denuncia la recurrente, frente a la acción de desahucio por falta de pago que ha sido estimada, la arrendataria demandada no da cumplimiento al preceptivo requisito de procedibilidad de consignación de rentas debidas, hace inviable prospere el motivo, no obstante lo cual, aunque lo sea a meros efectos dialécticos, su argumentación decae, pues, parte de admitir, ya de entrada, existir un débito de cuatro mil doscientos euros (4.200 €) por el impago de las rentas vencidas entere marzo/2020 y febrero/2022, según la recurrente a razón de ciento setenta y cinco euros (175 €) mes, el hecho cierto es que la renta a tener en cuenta no es otra que la especificada en el contrato de 31 de octubre de 2018, sin que sea de acogimiento estar a la pactado el 20 de diciembre de 2018, pues el contrato del día siguiente, 21 de diciembre, retorna a lo acordado en el primigenio contrato de 31 de octubre del mismo año, de manera que si bien es cierto, como señala el juzgador que se impugna este último contrato por la demandante no reconociendo la firma que aparece estampada en el mismo, no habiendo la contraria dado cumplimiento a su verificación pericial, la valoración con resto de pruebas nos reconducen al punto de partida del 31 de octubre de 2018, ya que es la propia parte demandante la que al acudir en solicitud municipal de licencia de apertura, se refiere expresamente al contrato de arrendamiento de esta fecha, omitiendo toda alusión a aquél otro contrato posterior o, en su caso, a ambos, sucediendo lo propio en el burofax de marzo/2021 que la dirección técnica letrada de la actora remite a la demandada -documento número 4º de la contestación a a la demanda-, lo que ofrece viabilidad a la reclamación por rentas atrasadas impagadas por importe de treinta y ocho mil quinientos treinta y nueve euros con setenta y un céntimos (38.539,71 €), todo lo cual genera llegar a la conclusión de ser procedente la desestimación del recurso planteado y, por ende, la confirmación del fallo judicial por ser ajustado a derecho.

CUARTO.-De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ante la desestimación del recurso de apelación, procederá imponer las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,