Sentencia Civil 399/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 1083/2023 de 02 de septiembre del 2024

PRIMERO.- La parte demandante D. Bernarda, que fuera arrendataria de la vivienda sita en Valencia, DIRECCION000, interpuso demanda frente a la la arrendadora D. Carla, en la que reclamaba la suma de 8.543,76 euros, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones asumidas por esta en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 5 de marzo de 2019 (doc. n.º 1), en concreto, por la falta de reparaciones de las humedades que afectaban a dos habitaciones del inmueble, impidiendo su uso. Reclamaba la parte proporcional de las rentas abonadas correspondientes a la superficie de los dos dormitorios afectados y que representaban un 34,52% de la superficie total del inmueble.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando el cumplimiento del contrato de arrendamiento, procediendo a efectuar en el inmueble las reparaciones solicitadas por la parte arrendataria. En cuanto a las humedades que afectaban a una de las estancias, se procedió a su reparación, y tras su nueva aparición, efectuadas las correspondientes comprobaciones periciales, se determinó que el origen de las filtraciones se encontraba en desperfectos en la fachada exterior del edificio, elemento común; con lo que la responsabilidad correspondía a la Comunidad de Propietarios. Manifestaba la improcedencia de establecer indemnización alguna por privación del uso de las estancias, no estando debidamente acreditado.

La sentencia de instancia desestimó la demanda considerando, tras la valoración conjunta de la prueba practicada, especialmente la pericial de ambas partes, que la arrendadora demandada, que efectuó diversas reparaciones en el inmueble, cumplió con las obligaciones contractuales, siendo que la obligación de realizar las obras necesarias para poner fin a las filtraciones corresponde a la Comunidad de Propietarios, y no a la propietaria de la vivienda DIRECCION000, arrendadora aquí demandada.

Formula recurso de apelación la parte actora en base a los siguientes motivos:

- Error en la valoración de la prueba: No se procedió por parte de la arrendadora a la reparación correcta de las humedades que afectaban a la pared del dormitorio principal, no identificándose el origen de las filtraciones. Este origen no es exclusivamente fruto del estado de la fachada posterior del edifico, sino que también concurre un importante problema de condensaciones debido a la mala ejecución de los ventanales de dicha fachada, que son propiedad y responsabilidad de la arrendadora. Añade que no fue posible el uso adecuado de las dos habitaciones debido a las humedades, que incluso afectaron a la salud del hijo de la arrendataria que habitaba el inmueble.

Al recurso de apelación se opuso la representación procesal de la demandada interesando su desestimación y la confirmación de la demanda por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.-Con carácter previo a la resolución del recurso de apelación, señalar que respecto de la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia sobre ésta en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del órgano de la primera.

Es también doctrina jurisprudencial la de que ese proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

Y asimismo, como señalaba la Sentencia de esta Sección de 15/04/2015 : Como dijimos en SAP, Civil sección 6 del 09 de mayo de 2011 ( ROJ: SAP V 3741/2011 - ECLI:ES:APV:2011:3741 ), «...las facultades del Tribunal de apelación se asientan en el artículo 456 LEC que fija el sentido de la apelación y del principio de libre valoración de la prueba; así el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio ( sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998 de 13 de julio y 21272000 de 18 de septiembre y del Tribunal Supremo y , entre otras muchas). Así, la amplia facultad revisora que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius», quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes ((Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 ). De modo que es doctrina reiterada la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456 .1 LEC ( SS 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 1993 , 14 de marzo de 1995 y 28 de julio de 1998 , entre otras).»

Ahora bien, se añade que la valoración es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, de tal suerte que, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la Sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.» (En el mismo sentido nuestra SAP, Civil sección 6 del 04 de Noviembre del 2011 ( ROJ: SAP V 6944/2011 )).

TERCERO.- Fijada la cuestión controvertida en los términos expuestos, hay que indicar que la acción que se ejercita en la demanda se basa en el artículo 21 de la LAU, precepto al que cabe añadir el contenido de los artículos 1.554 y 1.556 del Código Civil.

El artículo 21 de la LAU dispone:

"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo , a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

En definitiva, el art. 21 de la LAU dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho de elevar la renta, todas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Se trata de un precepto de corte similar al art. 107 LAU de 1964 y al art. 1554.2 del Código Civil , con el que se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subasta el contrato, todas las reparaciones necesarias.

Del precepto trascrito se desprende que el arrendador tiene el deber de conservación para que la vivienda se encuentre en condiciones de ser destinada al uso pactado.

De este modo, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, de forma que ésta pueda servir al uso convenido.

Todas las obras relativas a estructuras y que afectan a la habitabilidad del inmueble se han de calificar como obras de reparación necesarias para que la finca pueda ser destinada a su uso: servir de adecuada vivienda a los inquilinos y su familia.

La obligación del arrendador es mantener la vivienda en las mismas condiciones que estaba cuando se formalizó el contrato.

Dado que la obligación del arrendador es mantener la vivienda no cabe exigirle la reparación de defectos que ésta ya tenía en el momento de arrendarla, cuando fueron conocidos y aceptados por el arrendatario que tuvo oportunidad de examinar la finca antes de firmar el contrato ( SAP Navarra 11-2-2000; SAP Madrid 18-2-2015, recogidas en la S.A.P. Barcelona, Sección 13º, 13/4/2024).

No obstante, estos casos tendrían como excepción los posibles vicios ocultos de los que adoleciera la vivienda.

Y el artículo 1.556 del Código Civil señala: "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente".

Finalmente, señalar que la LAU 1994 configura, sin definirlo, el concepto de habitabilidad como un requisito esencial del objeto del contrato de arrendamiento de vivienda ( art. 2.1, 21.1 y 26 LAU) artículos que atribuyen a la habitabilidad la condición de elemento determinante de la idoneidad del objeto.

CUARTO.- Sentado lo anterior, no se aceptan los fundamentos de la sentencia de instancia en orden a los que a continuación exponemos, en resolución de los motivos de apelación:

1º Respecto al origen de las filtraciones:

De acuerdo con el contenido de los dos informes periciales aportados, ratificados en el acto del juicio, ambos técnicos coinciden en que el origen de las humedades se encuentra en las filtraciones ocasionadas por desperfectos en la fachada exterior del edificio, elemento común del inmueble. Ambos peritos coinciden en que la degradación de la fachada posterior del edificio, cuya construcción data de 1890, afecta a todas las viviendas del inmueble que recaen a dicha pared.

Pero se añade por ambos que en las humedades que aparecen en la DIRECCION000 concurre una segunda causa, cual es la existencia de un puente térmico producido por falta de aislamiento, lo que genera humedades por condensación, provocado por la realización de unas obras previas en la vivienda, mal ejecutadas.

Así, el informe pericial de la parte demandante (doc. n.º 4) del perito D. Cesar constata los daños en la vivienda en forma de manchas de humedad, moho y desconchados, presentando un gran deterioro. Y establece como causa de las humedades filtraciones por agua de lluvia, a través de las grietas de la fachada posterior, algunas uniones entre ventana y fachada posterior, y por la caja de persiana, dada la falta de estanqueidad y de aislamiento.

Y el perito de la demandada, D. Leopoldo, determina que las patologías de la DIRECCION000 se refieren a problemas de humedad en el interior de las 2 habitaciones que tienen ventanas a la fachada posterior. Y que estas humedades se deben principalmente a problemas de filtraciones de agua de lluvia por elementos degradados de la fachada posterior (grietas, desconchados...) y por condensaciones producidas por un puente térmico existente entre el pilar metálico exterior y la ventana de la habitación de la izquierda. El perito explicó en aclaraciones la existencia de un problema de condensación que afectaba a la vivienda DIRECCION000 (diferencia frío/calor), unida a una falta de aislamiento térmico correcto y de separación de los elementos de la zona del ventanal, que provoca la existencia de condensaciones en la planta DIRECCION001. De no existir el puente térmico en la vivienda, los daños hubieran sido similares a los que aparecieron en el resto de los pisos.

Con lo que asiste razón al apelante en que no se ha tenido en cuenta la concurrencia de una segunda causa de las humedades que afectaban al piso arrendado, en concreto, la falta de separación entre la ventana y los elementos metálicos cuyo origen se encuentra en una reforma anterior de la vivienda, ejecutada de forma incorrecta. Y así lo verifica ambos peritos.

Y determinadas las causas de las humedades en el inmueble, se analizará a continuación la responsabilidad de la demandada, que es la segunda cuestión planteada en el recurso.

2º Sobre el incumplimiento de las obligaciones de reparaciónque se imputa a la arrendadora.

Acreditada la existencia de humedades, moho y grietas en el inmueble que inicialmente afectaban al dormitorio principal, que se extendieron posteriormente a la segunda habitación, y que se muestran de forma evidente en las fotografías aportadas (doc. n.º 2 de la demanda), tras la valoración de la prueba practicada, la sentencia concluye en que por parte de la arrendadora se llevaron a cabo las reparaciones necesarias, subsanando las humedades, al menos de forma temporal.

Y explica que habiéndose determinado por los peritos que la responsabilidad de los desperfectos ocasionados por las filtraciones es de la Comunidad de Propietarios por tratarse de un elemento común y no privativo de la vivienda DIRECCION000, la propietaria del inmueble no tiene obligación de reparar, pese a lo cual, y a petición del inquilino, llevó a cabo las actuaciones tendentes a reparar y subsanar las humedades, que a pesar de ello aparecieron nuevamente.

No compartimos la conclusión que alcanza la sentencia de instancia, puesto que, aun aceptando que la propietaria ejecutó reparaciones en el inmueble, estas resultaron insuficientes e imposibilitaron que el inquilino pudiera hacer uso de una de las habitaciones de la vivienda, afectada de moho.

Y es que como indica el recurrente, junto con la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, que de forma coincidente determinan los peritos, en la aparición de humedades en la vivienda DIRECCION000 concurre también un problema de condensaciones motivadas por una incorrecta ejecución de unas obras de reforma mal ejecutadas en la vivienda DIRECCION000, que provocaron problemas de condensación, y que son responsabilidad de la propietaria de la vivienda.

Por eso los daños no son coincidentes en todas las viviendas recayentes a la fachada posterior.

Aunque consta debidamente acreditado que la propietaria llevó a cabo a su costa dos reparaciones en la vivienda para subsanar el problema de las humedades, la primera en febrero de 2020, y la segunda cuando las humedades vuelven a aparecer en septiembre de dicho año, hasta la finalización del contrato (julio de 2021), y pese a los requerimientos efectuados por el hijo de la arrendataria, no se dio adecuada respuesta a los problemas concretos que afectaban a la vivienda DIRECCION000.

Efectivamente, comunicada la existencia de humedades a la entidad aseguradora Allianz, y efectuadas las comprobaciones periciales pertinentes, la Comunidad contrató al Arquitecto D. Leopoldo, quien efectuó una primera visita al edificio en fecha 18 de enero de 2021, constatando que las humedades que afectaban a todas las viviendas venían originadas por defectos generalizados en la fachada posterior del edificio, elemento común, que afectaban a la viga de madera, pilar metálico corroido, grietas y desconchados, y que causaban daños de forma progresiva a los inmuebles.

Pero aceptaba el perito la concurrencia de una segunda causa en la aparición de las humedades en la vivienda DIRECCION000, con lo que, desde la suscripción del contrato (marzo de 2019) hasta las actuaciones de la Comunidad de Propietarios ya en el año 2021, la arrendataria vino soportando las humedades en el dormitorio principal, que fueron agravándose, impidiéndole su uso.

Sobre la atribución de responsabilidad, se pronuncia la STS Sala 1º de 29 de febrero de 2012 que se cita en la sentencia de instancia, que sienta doctrina jurisprudencial en el sentido de que: " el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

Pero en este caso no resulta enteramente de aplicación ante la concurrencia de concausa en la aparición de las humedades, responsabilidad de la arrendadora.

Y es que ante la concurrencia o convergencia de concausas eficientes en la producción de los defectos constructivos, no cabe considerar como no eficiente la causa que, concurriendo con otras, prepare, condicione o complete la acción de la causa última ( SS TS 18 octubre 1964, 4 junio 1980, 27 enero 199310 de noviembre de 1999 y 24 noviembre 2005).

Finalmente, aunque ambos peritos coincidieron en que la reparación tiene que empezar por la fachada exterior que es el origen de las filtraciones, ello no determina que la propietaria quedara exenta de llevar a cabo por el interior las actuaciones necesarias para evitar o al menos minimizar el daño, reparando las humedades, aun de forma temporal, o, al menos, procediendo a una rebaja del precio, ya que el estado de la vivienda no permitía el uso completo de la misma por el arrendatario, como se deduce de la mera observación de las fotografía aportadas. Como señaló el perito Sr. Cesar en aclaraciones, si bien la reparación debía efectuarse desde la fachada exterior hacia la parte interior del inmueble, en esta parte correspondía limpiar y sanear las paredes mientras se ejecutaba la rehabilitación de la fachada exterior, porque en el momento de su observación ambos dormitorios no eran habitables. También el perito Sr. Leopoldo admitió en aclaraciones la posibilidad de actuación sobre el ventanal para separar los encuentros con el pilar metálico, como solución, si bien temporal del problema de humedades, reduciendo sus efectos.

De esta forma, se concluye que la arrendadora incumplió con su obligación de reparación y conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, con la consecuente imposibilidad de uso y disfrute en su totalidad por el inquilino, tal como se regula en el art. 21 de la LAU, y como expresamente pactaron las partes en el contrato de arrendamiento (doc. n.º 1), cláusula 8ª:

"El inquilino recibirá la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y uso comprometiéndose a mantenerlas en el mismo estado que las recibe durante la vigencia del presente contrato. Serán de cuenta y cargo del inquilino los daños y perjuicios que se originen en la vivienda y a terceros por el uso del mismo, fortuitos u ocasionados por negligencia. Por este motivo el inquilino se obliga a formalizar y tener vigente el oportuno seguro multirriesgo del continente y responsabilidad civil que cubra cualquier eventualidad de daños en la vivienda arrendada En estos momentos han salido unas humedades en la habitación principal que van a ser reparadas por parte del propietario".

De todo lo cual se concluye que no es que la vivienda objeto de del arrendamiento no fuese apta para la finalidad para la cual fue arrendada, pues no se aprecia que la vivienda fuese inhabitable, pero la existencia de humedades en la habitación principal que de forma incipiente aparecen al inicio del arrendamiento y así se recoge en el contrato, y que tienen su origen además de los desperfectos en la fachada exterior en la mala ejecución de las obras en el interior del inmueble como concausa contribuyente al resultado, conduce a concluir que el incumplimiento no es completo, sino parcial.

Por tanto, en supuestos como el que nos ocupa, el arrendador debe atender a la obligación legal de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante todo el tiempo de duración del contrato, debiendo realizar en ella las reparaciones necesarias para su conservación según el uso pactado, así como que, en fin, es también obligación de arrendador responder del deterioro o perdida de la cosa arrendada, salvo que se hubiera ocasionado sin culpa suya, lo que no concurre, pues la incomodidad grave para el arrendatario no es totalmente ajena al arrendador.

Se considera, por ello, que procede dar lugar a la indemnización de daños y perjuicios ex arts 21 LAU en consonancia con el art. 1101 CC. , con condena al demandado a pagar, a modo de daños y perjuicios, la cantidad proporcional a la privación del uso de la parte de la vivienda arrendada.

3ª Sobre la privación del uso de las estancias de la vivienda.

Aporta la recurrente cuatro fotografías que se insertan en su informe pericial que corresponden a fecha 2 de julio de 2021, doce días antes de la resolución del contrato de arrendamiento.

Estas fotografías lógicamente no corresponden con las que presentaba el inmueble en marzo de 2019 cuando se concierta el arriendo. Y en ellas se observa el gran deterioro que presenta el dormitorio n.º 1, que no está en condiciones de habitabilidad, presenta moho, y como indica el perito de la parte actora, la proliferación de los hongos es un grave problema, ya que peligra la situación higiénico ambiental, que es totalmente negativo para las personas y se pueden generar problemas de salud. Respecto al dormitorio n.º 2 presenta un menor estado de deterioro, y se sitúan los daños en la parte colindante con el dormitorio n.º 1.

De los correos electrónicos cruzados entre las partes (11 de febrero y 30 de septiembre de 2020) se evidencia que las humedades en inicio solo afectaban al dormitorio principal, y se fueron manifestando y agravando conforme al deterioro progresivo que afectaba a la fachada posterior del edificio, y ante los episodios de lluvia.

Por lo que consta acreditado que las humedades ya habían aparecido en marzo de 2019 en una de las habitaciones de la vivienda arrendada (dormitorio n.º 1), no existiendo en cambio prueba suficiente del momento en que también el segundo dormitorio resultó afectado, cuya acreditación correspondía al demandante de acuerdo con lo establecido en el art. 217.2 de la LEC.

Por lo que no acreditada la privación del uso de esta segunda habitación durante todo el periodo de vigencia del arriendo, la indemnización que corresponde a la parte arrendataria solo debe comprender la referida al dormitorio n.º 1 que consta debidamente acreditada, y que fue objeto de valoración pericial. Lo que determina la procedencia del 50% de la cantidad solicitada, en la suma de 4.271,88 euros, teniendo en cuenta que, pese a verse privado del uso de uno de los dormitorios, el arrendatario continuó en el uso del inmueble.

Por todo ello, procede la estimación parcial del recurso, revocando la sentencia de instancia, con condena al demandado al abono al actor de la suma de 4.271,88 euros.

QUINTO.- Intereses. La cantidad objeto de condena por importe de 4.271,88 euros, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el art. 576 de la LEC, desde la fecha de esta sentencia de segunda instancia y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005; RJA 2792/2003, y 2740/2005), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, o desde el vencimiento, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

SEXTO.- Costas. Procediendo la estimación parcial del recurso interpuesto, ello conlleva, a tenor de lo establecido en los artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la no imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

SÉPTIMO.- La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido,de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.