En la ciudad de Valencia a veintiuno de mayo de dos mil veinticuatro.
Vistos por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario n.º 154/2021, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA núm. ONCE de VALENCIA, entre partes: de una como apelante la demandante FRANQUICIAS NECO S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Doña Laura Rubert Raga, y asistida del letrado D. Ignacio Grau.
Y también como parte apelante la demandada PATRIMONIAL HERNA S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Gabriela Collado Rodríguez, y asistida del letrado D. Darío M. San Francisco de Borja.
Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.
PRIMERO.- En dichos autos se dictó sentencia el 25 de julio de 2022 , cuya parte dispositiva es como sigue:
"ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por Franquicias Neco SL contra Patrimonial Herna SL. DECLARO que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial materializada con la suscripción delcontrato de arrendamiento suscrito en 27 de febrero de 2000 entre actora y demandada y que dicha alteración ha generado un desequilibrio de las prestaciones que surgen a cargo de la parte actora.
DECLARO que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del referido contrato de arrendamiento para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones.
ACUERDO la reducción de la renta mensual del contrato de arrendamiento que une a las partes sobre el inmueble sito en Valencia, C/ Pascual y Genís 9 de Valencia en los términos descritos en el FD 2 de esta resolución; sin condena en costas."
SEGUNDO.- Contra dicha resolución, por la representación de la demandante se interpuso recurso de apelación, por FRANQUICIAS NECO S.L., en base a los hechos y fundamentos siguientes:
Previo.- Objeto del recurso.
La Sentencia de instancia, en el último párrafo del fundamento de derecho segundo, dice: "Respecto del SUPLICO 3, NO HA LUGAR a expresamente ACORDAR que "se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento" pues dicho pronunciamiento excede de la pretensión ejercitada relativa a la revisión de la renta por aplicación de la cláusula rebus".
Como se puede apreciar en el suplico de nuestro escrito de demanda, apartado 3), solicitábamos: "En todo caso, independientemente de la renta que se acuerde judicialmente, solicitamos que se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento."
La parte contraria, en relación a este extremo, ninguna oposición efectuó en su contestación a la demanda, audiencia previa ni juicio, ni ningún argumento contrario a esta petición se esgrimió en cuanto a la imposibilidad de llevarse a cabo tal declaración por excederse de la cláusula rebus sic stantibus. Así, en la pág 9 de la contestación a la demanda, se dice: "Debe ser la arrendataria quien, a la vista de sus ingresos y gastos decida si le resulta rentable el establecimiento, o no". Y, en la pág 7 de dicha contestación: "Lo que se pretende es "la suspensión de un contrato de arrendamiento de local de negocio" que únicamente viene contemplado en la LAU en determinadas condiciones de imposibilidad de uso por parte del arrendatario por causa imputable a la propiedad."
Así pues, se observa que la demandada no se opone al mantenimiento del contrato, pues deja en manos de la arrendataria su continuidad (siempre que pague, claro) y, en todo caso, reconduce la cuestión jurídica a una suspensión del contrato, es decir, que entiende que lo que pretende mi mandante es que durante el tiempo de pandemia los efectos de los mismos, en cuanto a las rentas, no se apliquen, pero se continúe en la posesión del inmueble y vigencia del contrato para que, una vez transcurrida la situación excepcional vivida, dicha suspensión sea alzada.
Por lo tanto, esta parte, se aquieta sobre la decisión en relación al importe de la revisión de rentas realizadas judicialmente y, nuevamente, solicitamos que expresamente se declare la vigencia del contrato, por resultar fundamental para evitar un ulterior lanzamiento que ya viene siendo acordado en un procedimiento sumario sin efectos de cosa juzgada.
Primero.- Esta parte considera que, si existe la posibilidad legal de interesar una resolución contractual por la situación extraordinaria vivida por el COVID, por los mismos motivos, no encuentra impedimento legal alguno para interesar la revisión de rentas y al mismo tiempo la declaración judicial de mantenimiento del contrato en vigor en virtud de dicha revisión judicialmente acordada. El principio de conservación de los contratos aconseja dicha declaración, resultando además necesaria por cuanto la Juez de instancia era conocedora de que, paralelamente, por la aquí demandada se interesaba una resolución contractual y desahucio.
Esta parte considera que teniendo en cuenta que la reducción de rentas durante el periodo COVID lo ha sido en su cuantía fijada por criterio judicial, y, por tanto, desconocida ex ante en cuanto a su concreción para las partes. Por lo tanto, habiéndose acogido mi mandante a la cláusula rebus sic stantibus, en el presente caso, consideramos que no ha existido incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, por lo que resulta necesario que se sostenga la vigencia del contrato. Además, es conocido, por formar parte del acervo probatorio, que la parte contraria instó demanda de desahucio en procedimiento sumario por el que exige la resolución contractual por impago de rentas en cuyo procedimiento no se nos ha permitido alegar la cláusula rebus sic stantibus, el mantenimiento del contrato o interesar la revisión de rentas, procedimiento pendiente de Sentencia al momento de celebración del juicio ordinario, lo que hace todavía si cabe más pertinente, necesaria y útil dicha declaración.
Segundo.- Las resoluciones de las Audiencias Provinciales consultadas sobre la pandemia y sus efectos en las rentas de los contratos de arrendamiento de locales de larga duración recuerdan el principio de favor contractus en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
Efectivamente, al margen de los precedentes del TS sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, su vigencia, y los requisitos necesarios para su apreciación por los Tribunales, encontramos resoluciones ya de Audiencias Provinciales que, en aplicación de dicha doctrina, entienden su necesidad de aplicarla en virtud de las circunstancias objetivas vividas en relación a pandemia y sus efectos individualizados sobre el contrato de arrendamiento, y siempre bajo el respeto al principio de conservación de los contratos.
Así, vemos, que la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2ª, Sentencia 18/2022 de 14 Ene. 2022, Rec. 346/2021 que reconoce tanto la posibilidad de declararse la resolución del contrato como reconoce la vigencia del principio de conservación de negocio, lo que utilizamos como argumento para reiterar la solicitud de declaración de vigencia del contrato pese a la revisión de las rentas. Dicha resolución dice; "Asimismo, la doctrina jurisprudencial no limita los efectos de esta institución. Es verdad que, en principio, solo tiene como fin revisar o reajustar el desequilibrio de las prestaciones. En virtud del principio de conservación del negocio, la cláusula tendría efectos meramente modificativos. Pero de forma excepcional, la cláusula podría justificar la resolución o extinción de la relación jurídica, aunque, eso sí, bajo la perspectiva no del incumplimiento esencial y la insatisfacción del acreedor, sino de la desaparición de la base del negocio por la ruptura del equilibrio contractual."
La Audiencia Provincial de Cáceres, Sección 1ª, Sentencia 637/2021 de 3 Sep. 2021, Rec. 677/2021 reconoce la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en contratos de arrendamiento de larga duración, sobre todo para ser respetuosos con el principio de conservación del negocio (favor contractus): "En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado.
En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014 ). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermenéutico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración."
La Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia 625/2021 de 2 Sep. 2021, Rec. 455/2021 señala que lo importante, en función de la pandemia vivida, es que los negocios continúen tras esta: "de modo que con la aplicación de la rebus sic stantibus se trata de mantener un contrato que se celebró en tales términos cuando en modo alguno era previsible la persistencia y virulencia de la pandemia, se trata de lograr que la demandante permanezca en la actividad destinada al público para que pueda cumplir su fin o destino, con la posibilidad de innovar y adaptarse si fuera viable y sin perder la actual licencia, posibilidad, que no exigencia de obligado cumplimiento."
La Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4ª, Sentencia 489/2020 de 11 Dic. 2020, Rec. 428/2020 indica que la solución no tiene por qué pasar por la resolución del contrato, sino más bien por la modificación, lo que obviamente implica la conservación del mismo: "Como se razona en las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero, 27 de abril de 2.012, 17 de enero de 2.013, 30 de junio y 15 de octubre de 2.014, 24 de febrero de 2.015, 17 de julio de 2.019, 6 de marzo de 2.020, los presupuestos para la aplicación de dicha cláusula son, una alteración de las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de la perfección del contrato y las que concurren en un momento posterior. Desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que además se haya producido por un riesgo imprevisible y que no exista otro remedio para subsanar ese desequilibrio. Cláusula que según reconocen las
sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2.009, 21 de febrero y 27 de abril de 2.012, no tiene que suponer un efecto extintivo del contrato sino que puede ser meramente modificativo."
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, Sentencia 171/2022 de 30 Mar. 2022, Rec. 118/2022, señala con total acierto que lo que se pretende con la aplicación de la cláusula es, precisamente, superar situaciones como la vivida en pandemia para posibilitar que el contrato continué hasta el vencimiento: "mientras que la cláusula rebus tiene por finalidad permitir la viabilidad del negocio superando las dificultades pasajeras y con ello que el contrato de arrendamiento pueda cumplir con la duración pactada".
Como dijimos en nuestra demanda, la figura jurisprudencial de la cláusula "rebus sic stantibus" se ha venido aplicando a lo largo de los años por nuestro más Alto Tribunal, en especial desde la Sentencia nº 333/2014, de 30 de junio de 2014 en referencia a la grave crisis económica y financiera de 2008 y a los contratos que se firmaron en un escenario económico y de mercado pre-crisis, produciéndose a posteriori una situación de imposible predicción por las partes, que altera el equilibrio contractual pactado haciendo dicho contrato desmesuradamente oneroso para una de las partes, no estando esta parte obligada a soportar dicho desequilibrio y, por tanto, pudiendo modificar el contrato en unos términos más favorables que se ajusten a las nuevas condiciones de mercado.
Y recordamos, que la STS Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 156/2020 de 6 Mar. 2020 se sigue con la línea argumental de las citadas SSTS 30 de junio de 2014, 15 de octubre de 2014 y 24 de febrero de 2015, pero confirmando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de larga duración o tracto sucesivo, como es el caso del contrato de arrendamiento cuyas prórrogas sucesivas, en el presente caso, hacen que la duración sea de 25 años.
Desde las primeras resoluciones judiciales sobre la rebus sic stantibus aplicables sobre arrendamientos durante la pandemia, ya se señalaba la posibilidad de suspender el pago de rentas, pero siempre manteniendo el contrato. Así cabe destacar el Auto nº 447/2020 dictado por el Juzgado de Instancia nº 81 de Madrid de fecha 25 de septiembre de 2020. En dicho Auto, entre otras cosas, se solicitaba por la parte actora, arrendataria de un local cuyo uso es el de "discoteca o sala de fiestas" la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" con motivo del cierre de dicho local así como de las restricciones acordadas por el Gobierno con motivo del Covid-19. En dicho Auto se argumenta: F.J. Primero: (...)"Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de esta crisis sanitaria derivada de la pandemia y su extensión al ámbito económico del país. Se exige, asimismo, una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones. El negocio se encuentra ante una facturación igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales y también durante aquellos otros en los que se adoptó la decisión de no reabrir para evitar mayores pérdidas económicas. Si bien es cierto que el uso del local arrendado no queda absolutamente excluido, pues se sigue empleando de almacén, o para su mero mantenimiento (obras, reparaciones, etc.), la satisfacción del 100% de la renta arrendaticia que se pactó en circunstancias diametralmente distintas a las presentes, cuando el funcionamiento de la actividad de ese negocio -servir de espacio de fiesta y baile- no es posible, o al menos no en condiciones que se aproximen a lo que solía tenerse por habitual, puede suponer indiciariamente una desproporción en las prestaciones; siempre sin entrar a valorar a fondo la cuestión, pues corresponde al procedimiento principal. (...) El hecho de que el contrato sea de tracto sucesivo no es determinante, pero sí susceptible de valoración. Los contratos de tracto sucesivo son particularmente aptos para que les sea de aplicación la cláusula rebus, ya que su propia vocación es la de permanencia durante un cierto período de tiempo; en el caso presente, hasta 2036. Aquella cláusula tiene por finalidad que las condiciones del contrato se adapten al contexto, cuando se produce una alteración grave del mismo, y, así, la relación contractual no se vea truncada. Es decir, toma como base el principio de conservación del negocio o favor contractus."
Por último, cabe destacar el Auto 162/2020 del Juzgado de Primera Instancia 2 de Benidorm de fecha 7 de julio de 2020 en el que, además de acordarse una reducción de renta de un local comercial en aplicación de la rebus sic stantibus motivada por la situación de pandemia, acuerda expresamente: "la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del presente procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.", todo ello para permitir, precisamente, el mantenimiento del contrato en vigor.
Tercera.- El mantenimiento del contrato es intrínseco a la aplicación de la rebus sic
stantibus en un contrato de arrendamiento de larga duración y guarda íntima conexión con el objeto de controversia, con la realidad de los diferentes procedimientos existentes entre las partes, y con la necesidad de evitar un lanzamiento y permitir que el contrato puede llegar hasta el vencimiento una vez superada la situación de crisis extraordinaria vivida no imputable a mi mandante.
Ya decíamos al momento de la demanda, enero de 2021, que esta parte ya había abonado, desde el inicio de la pandemia -marzo 2020- hasta dicho momento, la considerable cantidad de 76.870,22 € (IVA incluido) en concepto de rentas, además de la cantidad de 11.652,74 € (IVA incluido) en concepto de IBI del ejercicio 2020 a la demandada, a pesar de no haber podido destinar el local al uso pactado. Por lo tanto, interesábamos que, atendiendo a su buena fe y manifiesta voluntad de continuidad, el contrato se mantuviera en vigor sin perder el derecho a la posesión del mismo y se procediera a la reducción de la renta en los porcentajes que se indicaban a continuación.
También recordábamos que entre las obligaciones existentes entre las partes está tanto el pago de la renta por parte del arrendatario como la obligación por parte del arrendador, por imperativo legal, de garantizar que dicho local pueda destinarse al uso pactado, pues esa es la base y el objeto del contrato de arrendamiento de local de negocio.
Y es que la actora había cumplido con su obligación de pago de renta durante nada más y nada menos que 20 años, por lo que no se le puede imputar una actitud renuente al pago. Sin embargo, no podemos negar que las circunstancias cambiaron y que, además, afectaron al cumplimiento de las obligaciones de la arrendadora, pues el local no podía ser destinado al fin pretendido, por lo que la adaptación a la nueva realidad debía ser asumida por ambas partes en términos de equilibrio y justicia.
Esta parte se ha ajustado, aun realizando un enorme esfuerzo, a la nueva realidad y ha propuesto porcentajes de reducción de renta que consideramos que, dada la situación de las partes, era asumibles por ambas, todo ello hasta que la situación volviera a la normalidad -lo que a fecha del presente ya ha ocurrido- y se pueda hacer uso al 100% del aforo del local, siendo nuestra voluntad continuar con la posesión del mismo para, en el momento en que se alzaron las prohibiciones, poder proceder inmediatamente a la apertura del negocio y continuar cumpliendo con nuestras obligaciones. De hecho, mi mandante, desde noviembre de 2021, cuando se alzaron todas las restricciones, pagó el 100% de la renta voluntariamente.
Pero la solución en el momento de cierre de local, pandemia, miseria e incertidumbre cara al futuro, nunca podía pasar por seguir pagando como si nada y luego reclamar instando el presente procedimiento ordinario, pues sería tanto como desconocer la situación de penuria económica vivida y la imposibilidad de atender las rentas en los importes pactados, por lo que la única solución posible era la forma en la que actuó mi mandante y se describe en la demanda.
Ahora, dos años después, la realidad es otra, mi mandante paga el 100% de la renta, ha atendido el pago de los importes señalados en Sentencia de desahucio, la actora ha atendido voluntariamente el fallo de la Sentencia hoy impugnada, y ambas partes han recurrido sendas Sentencias. Pero, lo importante, es que hasta la fecha hay orden, seguridad, el negocio pervive, no hay que despedir a nadie y mi mandante continúa en la posesión del local, por lo que lo que se interesa no sólo obedece a la solución más ajustada a la ley, sino también a la voluntad de las partes. Si nos fijamos, de aquietarse las partes con las cantidades reconocidas y que de forma voluntaria han satisfecho salvo buen fin de los recursos, solo habría que eliminar de la ecuación el yugo del lanzamiento que todavía pesa sobre mi mandante y es lo que esta parte pretende evitar con la citada declaración.
Cuarto.- Indefensión.- La Juez a quo no explica por qué motivo legal o jurisprudencial el mantenimiento del contrato no puede ser acogido mientras no encuentra óbice alguno a sostener otras dos declaraciones en el fallo de su sentencia.
Ciertamente, el artículo 120.3 CE proclama la necesidad de motivar las Sentencias, lo que a su vez está intrínsecamente vinculado con el artículo 24.1 CE en relación a la tutela judicial efectiva sin indefensión en su vertiente pro actione, en este caso, de acceso a los recursos establecidos en la ley, para lo que es necesario conocer las razones judiciales para la estimación o desestimación de un pedimento y así, no sólo poder fiscalizarlas y, en su caso, combatirlas, siendo una garantía del proceso debido, vicio de nulidad que, conforme artículo 238 y ss LOPJ debe ser corregido en esta alzada.
Pues bien, en la Sentencia de Instancia, se despacha la petición con esta lacónica frase: "Respecto del SUPLICO 3, NO HA LUGAR a expresamente ACORDAR que "se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento" pues dicho pronunciamiento excede de la pretensión
ejercitada relativa a la revisión de la renta por aplicación de la cláusula rebus".
Pues bien, esta parte no alcanza a conocer los verdaderos motivos legales para la desestimación de la petición interesada, por lo que se ha visto obligada a mantener sus mismos argumentos ante la imposibilidad de conocer los judiciales que, al fin y al cabo, son los relevantes, pues es en grado de apelación los que hay que combatir.
Esto ha llevado a una evidente indefensión que debería ser subsanado en esta alzada mediante la fijación de un argumento legal que sea conocido por las partes y, por tanto, se cumpla con los principios de exhaustividad y motivación y esta parte pueda conocer, de no considerarse acertados los argumentos esgrimidos, el porqué de su rechazo, lo que necesariamente deberá tener su efecto en la no imposición de costas en esta instancia en caso de desestimarse la petición principal.
Quinto.- No atenderse la petición de mantenimiento del contrato en vigor, llevaría necesariamente a una evidente indefensión a mi mandante proscrita por el artículo 24 CE y contrario al principio de seguridad jurídica ( 9.3 CE ), pues mi mandante no podía conocer ex ante cuál sería el concreto quantum judicial en la fijación de rentas durante la situación de pandemia.
Efectivamente, mi mandante hizo los pagos antes de la demanda que se señalan en la misma, y durante la situación de cierre y limitaciones siguió haciendo importantes pagos como los sucesivos IBI, para reanudarse la normalidad de estos pagos tan pronto las restricciones en los negocios de buffet libre fueron desapareciendo, abonando el 50% durante restricciones y 100% al alzarse totalmente estas.
Por lo tanto, y en buena lid, acudió a los Tribunales para que se avalara su decisión y no se consintiera la anunciada acción de desahucio, y se interesó expresamente que si la revisión de renta pretendida no era considerada del todo adecuada se fijara ésta judicialmente, como así se hizo pese a la negativa, no olvidemos, de la demandada.
Por lo tanto, en situaciones de incertidumbre vivida por todos, el principio de seguridad jurídica aplicado al caso concreto informa que lo correcto, teniendo en cuenta la imposibilidad de conocer ex ante el criterio judicial a la hora de valorar el porcentaje de contribución de cada parte en los efectos de la pandemia en relación al contrato, es mantener el mismo, siempre y cuando se cumpla con el pago de las rentas en la forma indicada en Sentencia, lo que así se ha efectuado.
Sexto.- Posterior a la celebración de juicio se dictó en procedimiento aparte Sentencia de desahucio, hoy recurrida por mi mandante, sentencia que declara la resolución del contrato, la obligación de pago de todas las rentas, la imposibilidad de pronunciarse en dicho procedimiento sobre la cláusula rebus sic stantibus remitiéndose al presente procedimiento para su determinación, pero que reconoce que no existió mala fe por mi mandante, por lo que no condena en costas, pronunciamiento y argumento firme por cuanto no fue recurrido por la demandada -allí demandante- ni en fase de recurso de apelación ni de impugnación de sentencia.
Esto es relevante, pues en el pronunciamiento en materia de costas y su fundamentación de la Sentencia en procedimiento de desahucio se reconoce que no existió mala fe en la actuación de mi mandante ante el impago, pero, por el contrario, se declaró la extinción del contrato de arrendamiento por impago pese a reconocerse no ser el procedimiento adecuado el sumario de desahucio para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Por lo tanto, surge como necesario la declaración, en un procedimiento ordinario con valor, esta vez sí, de cosa juzgada, por la que se mantenga la vigencia del contrato, y así evitar la situación desastrosa que el ordenamiento jurídico pretende evitar; que se cierren negocios cuando las partes quieren cumplir y poder llevarlo a la fecha de vencimiento pactada.
Además, ambas partes han cumplido voluntariamente con las reclamaciones de cantidad establecidas en Sentencias, sin perjuicio de las resultas de los recursos, lo que evidencia, si cabe aún más, su buena fe, y también que están dispuestas a continuar en el contrato con total normalidad reajustando las rentas al periodo en que duró la situación excepcional vivida que, en lo económico, se cebó, si cabe aún más, en los negocios de buffet como el del recurrente.
Aportamos como doc. 1 Sentencia de Desahucio y como doc. 2 oposición recurso apelación desahucio, en cuyo escrito, por medio de OTROSIDIGO PRIMERO, se reconoce por la aquí demandada el pago de todas las rentas por mi mandante. Como doc. 3, resolución de la Audiencia Provincial donde figura en calidad sólo de recurrida la aquí demandada PATRIMONIAL HERNA, lo que evidencia su acatamiento a la no imposición de costas.
Terminaba solicitando la revocación de la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2022, con la finalidad de que en su día, se dicte nueva Sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, se declare el mantenimiento en vigor del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con expresa condena en costas a la parte demandada en la primera instancia al haber sido atendidas sustancialmente las peticiones de la demanda, y subsidiariamente, se acuerde conforme motivo cuarto en materia de costas procesales del recurso.
TERCERO.- La parte demandada PATRIMONIAL HERNA S.L., se opuso al recurso de apelación, interesando su desestimación y a su vez presentó escrito de apelación, en los siguientes términos:
PRIMERO.- Del "objeto del juicio" y de las cuestiones no litigiosas.-
No podemos compartir el criterio del Juzgado que se hace constar en la cabecera de su sentencia cómo objeto del juicio.
No se trata de la posible revisión de renta arrendaticia por cláusula rebus en un local de negocio, sino de la solicitud de la parte actora de aplicación de reducción o condonación de rentas, por importes o porcentajes diferentes a los establecidos por el Gobierno y en forma adicional a aquellas reducciones que le ha aplicado voluntariamente la propiedad, pese a que la arrendataria actora, decidió no acogerse a lo establecido por el Gobierno con carácter general para los arrendamientos de local de negocio.
En consecuencia, a criterio de esta parte, el objeto del juicio radica en determinar sí, habiéndose regulado por el gobierno con alcance nacional la forma de paliar en los arrendamientos de locales de negocio los efectos y consecuencias del confinamiento y de la COVID en general, resulta procedente que una arrendataria que decidió no acogerse a esta normativa, pero recibió por parte de la propiedad aplicación de determinados descuentos de la renta a lo largo de 5 meses, reciba un tratamiento especial al margen del aplicado a los restantes arrendatarios y si ha alegado y acreditado las razones por las que deba quedar al margen de la normativa general y ser beneficiaria de un tratamiento diferenciado.
A criterio de esta parte no son cuestión litigiosa los siguientes extremos:
1.- Que ninguna de las partes en litigio fue firmante del contrato que les vincula, habiéndose subrogado respectivamente en las posiciones jurídicas de arrendadora y arrendataria hace algunos años.
2.- Que el destino del inmueble arrendado es el de hostelería en general, pero no el de restaurante de buffet libre en régimen de self service. 3.- Que la demandante decidió unilateralmente no acogerse a las posibles reducciones de renta, ni a las moratorias, establecidas por los ROL 15/2020 y 35/2020 dictados por el Gobierno que tuvieron por objeto regular los efectos y consecuencias de la COVI D en los arrendamientos de locales de negocio.
4.- Que la propiedad, ahora demandada, aplicó a la arrendataria pese a que está no lo había solicitado, determinadas reducciones de renta en los meses de abril a agosto ambos inclusive de 2020.
6.- Que la arrendataria ahora demandante adoptó la decisión empresarial de no ejercer su actividad de hostelería pasando a servir comidas a la carta o comidas para llevar, sino que decidió proceder al cierre del local.
7.- Que en los resultados económicos de la sociedad arrendataria, mixta de capital español y mexicano, ha influido evidentemente la decisión de proceder al cierre definitivo de uno de sus locales en la ciudad de Madrid.
SEGUNDO.- Del Fundamento jurídico Segundo de la Sentencia.-
En este fundamento jurídico procede la Sentencia a estudiar cada una de las causas de oposición de la parte demandada a las pretensiones deducidas por la actora, desestimándolas, sucesivamente, por las razones que en dicho fundamento se hacen constar.
Aun cuando se haga constar en la Sentencia que se desestiman los Suplicas 1 y 3 y se estima el Suplico 2, es lo cierto que las pretensiones en el mismo contenidas solo se estiman parcialmente, ya que en este Suplico 2 se incluye como pretensión que "se acuerde la vigencia del contrato de arrendamiento", no siendo esta pretensión estimada y limitándose el Juzgado a convalidar las reducciones de renta unilateralmente aplicadas por la propiedad en los meses de Abril a Agosto de 2020 y estableciendo, entre Septiembre de 2020 y Septiembre de 2021 los porcentajes de reducción de rentas que Su Señoría ha tenido por oportunos.
Inicialmente, establece la sentencia que concurre a criterio del Juzgado el supuesto necesario para aplicar la cláusula rebus sic stantibus. No vamos a discutir que, evidentemente, se ha produjo una alteración de
circunstancias imprevisible y extraordinaria que las partes no pudieron tomar en consideración al tiempo de la celebración del contrato litigioso.
Pero tampoco podemos olvidar que dicha alteración de circunstancias no afecta exclusivamente al contrato que nos ocupa sino que al haber tenido alcance, al menos nacional, afectó a la totalidad de los contratos de arrendamiento de locales de negocio en vigor en territorio nacional; razón por la que, la forma de regular los efectos y consecuencias derivados de la pandemia, fue establecida por el Gobierno con carácter general.
No podemos compartir el criterio de que dicha alteración de circunstancias suponga una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
Hace constar la sentencia que ha quedado justificada una relevante desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes como fruto de la citada alteración de circunstancias, que procede reequilibrar.
Sin embargo, dicho reequilibrio de prestaciones, tal como ha sido establecido en la Sentencia, implica exclusivamente una reducción en la prestación de la parte arrendataria que se ve beneficiada por todo un conjunto de reducciones porcentuales de renta a lo largo de muchos meses, en tanto que la prestación de la parte arrendadora se mantiene en los mismos términos en todo momento.
La propiedad sigue prestando la prestación que le corresponde ( cesión del uso o posesión del inmueble) en su integridad, es decir que sigue en todo momento aportando su prestación íntegramente.
En definitiva, significando el reequilibrio de prestaciones la reducción de las que respectivamente corresponden a cada una de las partes, resulta indudable que se establece en la Sentencia que la propiedad y parte arrendadora debe seguir aportando su prestación en su integridad, en tanto que la parte arrendataria se beneficia de una dilatada reducción porcentual del pago de la renta.
Alegábamos al contestar a la demanda, que no puede tener el mismo tratamiento una alteración de circunstancias imprevisible por las partes al momento de celebrar un contrato cuando ésta afecta exclusivamente a un determinado contrato, que en el supuesto de que esta alteración de circunstancias reviste carácter generalizado.
En el primero de los supuestos, procede la revisión de las prestaciones de las partes en un determinado contrato en concreto, con aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, razonando en debida forma el procedimiento para reestablecer el equilibrio de prestaciones.
Ahora bien, en el segundo supuesto, cuando esta alteración imprevisible y extraordinaria de circunstancias ha tenido carácter general y, previo su estudio por parte del Ejecutivo y del Legislativo, se ha procedido a dictar normas legales tendentes a regular la forma en que deben proceder las partes contractuales para paliar los efectos y consecuencias de esta alteración de circunstancias, la normativa legal es de obligado cumplimiento para todas las personas físicas o jurídicas en el territorio nacional.
Existiendo una regulación legal de la materia únicamente cabe que una parte acuda a los Tribunales solicitando que se le exonere de la aplicación de la ley y se le apliquen medidas diferentes a las del resto de los arrendatarios del país en el supuesto de que alegue y acredite la concurrencia de unas circunstancias diferentes a las que han sido tomadas en consideración por el Gobierno para regular la forma en que debe llevarse a cabo ese reequilibrio de prestaciones.
Razona la sentencia que, a criterio del Juzgado, lo establecido por el Gobierno tiene el "carácter de mínimos", solo aplicable en caso de que las partes no alcancen un acuerdo, sin que la existencia de esta normativa impida que cualquier arrendatario decida no acogerse a ella y acudir a Tribunales, a fin de que se le apliquen medidas diferentes a las que han sido establecidas para su aplicación a los restantes ciudadanos, para resolver la cuestión.
Dicho carácter de mínimos no se desprende del texto de ninguno de los Reales Decretos que han regulado la cuestión siendo, por tanto, una consideración absolutamente personal de la juzgadora de instancia.
En el supuesto que nos ocupa la propiedad-arrendadora y demandada tiene la consideración de gran tenedora en los términos en que los Reales Decretos de referencia la configuran, puesto que el inmueble litigioso sito en la ciudad de Valencia y su calle de Pascual y Genís tiene superficie superior a los 1500 m2.
La arrendataria y demandante tal como se desprende de la documentación contable por ella aportada a los autos es una PYME siendo de resaltar que no se trata de una pequeña empresa, de carácter familiar o cuasi familiar, sino que es una empresa de capital mixto español y mexicano que explota todo un conjunto de locales en Valencia y Madrid con un volumen de negocio anual que confiesa en torno a 1.750.000.- €.
TERCERO.- De la supuesta influencia decisiva, pero no acreditada, de los límites de aforo temporales.-
Desestimando la Sentencia las pretensiones deducidas por la actora en el Suplico principal, (que la Sentencia denomina Suplico 1 ), de su demanda y estimando parcialmente las pretensiones deducidas por la actora en el Suplico Subsidiario, ( que la Sentencia denomina Suplico 2), previa estimación de la concurrencia de circunstancias para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, procede a establecer, haciendo uso de las facultades de moderación que la LEC atribuye al Juzgado, unos determinados porcentajes de reducción de rentas en determinados meses.
En el apartado siguiente haremos referencia a la aplicación de un 50% de reducción de renta durante el periodo comprendido entre Noviembre de 2020 y Abril de 2021, ambos inclusive por supuesto cese forzado de la actividad.
Centrándonos en este momento en las reducciones de renta adicionales a las aplicadas voluntaria y unilateralmente por la propiedad en las mensualidades de Abril a Agosto de 2020, ambos inclusive, que la Sentencia encuentra de conformidad, establece las siguientes reducciones de renta adicionales:
Septiembre y Octubre de 2020, un 25% de reducción.
De Mayo a Septiembre de 2021, ambos inclusive, un 20% de reducción.
La fundamentación de las reducciones aplicadas en estos dos periodos es únicamente la existencia de determinadas y cambiantes reducciones del aforo permitido en los locales.
La Sentencia está dando por sentado :
1.- Que un local de hostelería completa su aforo al 100% en cada sesión de mediodía y
noche.
2.- Que, consecuentemente, el mero hecho de que se reduzca por parte de la
Administración el aforo que anteriormente le tenga reconocido a un local, implica, per sé, una pérdida de ingresos.
En primer lugar debemos alegar que cualquier viandante que deambule por determinadas calles de Valencia en las que conviven centenares de locales de hostería, pude comprobar que éstos pueden registrar un "pleno de aforo" en determinados momentos de la semana, pero que, en otras jornadas, el nivel de ocupación de los locales de hostelería no satisface precisamente a sus titulares.
En segundo lugar, en orden a determinar que una reducción de aforo impuesta por la Administración genera una reducción de ingresos, habría resultado necesario que la actora hubiese alegado y acreditado, el nivel porcentual de ocupación de su aforo autorizado que tuviera en las fechas anteriores a la limitación.
Y en tercer lugar, obvia la Sentencia cualquier referencia a nuestra alegación relativa a la naturaleza del contrato que vincula a las partes, que es el de un simple arrendamiento de local de negocio, es decir, la cesión de uso del mismo a cambio de un determinado importe mensual.
La propiedad no se implica en el resultado próspero o adverso del negocio, como sucedería en caso de que la renta mensual viniese determinada por el nivel de ingresos, o de beneficios, del negocio allí establecido.
Durante la vigencia del contrato, ni la parte arrendadora tiene facultades para solicitar un incremento de renta alegando que el negocio del arrendatario parece funcionar a plena satisfacción, ni la parte arrendataria tiene facultades para exigir una reducción de renta basándose en que el rendimiento de su negocio haya decrecido.
CUARTO.- De la decisión empresarial de paralización total de su actividad y cierre temporal del establecimiento.-
Finalmente, establece la Sentencia que procede una reducción del 50% de la renta, (similar a la establecida por el Gobierno, durante el cierre por confinamiento) durante el periodo entre Noviembre de 2020 y Abril de 2021 en que la Generalitat Valenciana, no autorizó el ejercicio de la actividad de buffet libre, con o sin autoservicio, por considerar que la decisión empresarial de proceder al cese de actividad, en lugar de adaptarse a las circunstancias como hizo el resto de la hostelería, era correcta.
Como hemos hecho constar inicialmente no es cuestión litigiosa que el destino del local
establecido en el contrato que vincula a las partes es el de hostelería en general, siendo una decisión estrictamente empresarial de la parte actora ejercer dicha actividad de hostelería por el procedimiento de buffet libre con autoservicio.
A finales de noviembre de 2020 y hasta Abril de 2021 se establecieron por parte de la Generalitat Valenciana determinadas limitaciones al sector de hostelería que consistieron en la prohibición de consumo de alimentos en el interior de los establecimientos y la prohibición de la actividad de hostelería o restauración en régimen de buffet libre o autoservicio.
Es un hecho notorio, por haberlo vivido cuántos habitamos la ciudad de Valencia, no requiriendo en consecuencia de prueba alguna, que la práctica totalidad de los establecimientos de hostelería, tanto cafeterías como restaurantes, evitaron el cierre y se adaptaron, durante aquellos meses, a las nuevas circunstancias, dejando de servir consumiciones y alimentos en el interior de los locales y pasando a servir comidas para llevar.
La actora pudo y debió adaptarse a las circunstancias y, no siéndole posible ejercer su actividad habitual en régimen de buffet libre o autoservicio, debió adoptar la decisión de pasar, como hicieron la práctica totalidad de los restantes establecimientos, a servir comidas para llevar, o servir comidas a domicilio.
No concreta en profundidad la Sentencia las razones o fundamentos que le llevan a considerar que la decisión empresarial de suspensión absoluta de la actividad adoptada por la empresa demandante, fue la correcta, no resultándole exigible otra.
Debemos "suponer", que Su señoría considera que viniendo Franquicias Neco ejerciendo su actividad de hostelería, al menos en este local, por el sistema de buffet libre, desde hace años, le hubiera resultado tan complejo pasar a ejercer la actividad, como hicieron las restantes empresas del sector, en régimen de comidas para llevar, que su opción por el cierre empresarial debe entenderse adecuada.
Y frente a ello, cabe alegar que multitud de restaurantes que jamás habían cocinado por encargo, ni habían servido comidas a domicilio, o comidas para llevar, lo hicieron, prosiguiendo la plantilla de cocina con su habitual quehacer, en tanto que quienes habían venido actuando como camareros, pasaron a ocuparse de preparar pedidos y entregarlos.
Un restaurante de buffet libre dispone de su plantilla de cocina y de un reducido número de empleados que se limitan a reponer en mostradores y, por lo tanto, su adaptación temporal a las circunstancias concurrentes, se habría limitado a mantener a la plantilla de cocina y destinar a los "reponedores" a entregar pedidos.
Reiteramos en consecuencia que la suspensión de la actividad empresarial de la actora fue una decisión empresarial, motivada por su mayor comodidad, evitando el riesgo empresarial de adaptación y acogiéndose a la reducción de costes, al mantener a su plantilla en ERTE, al amparo de que su actividad de buffet libre, no estaba permitida.
Terminaba solicitando que, previos los trámites legales se dictara resolución estimando el RECURSO DE APELACIÓN contra la Sentencia dictada en fecha 25 de Julio de 2022 y previa la tramitación oportuna, y se revoque la Sentencia de Instancia, desestimado íntegramente la demanda formulada por Franquicias Neco S.l., , con expresa imposición de costas de primera instancia a la parte actora.
CUARTO.- Se han cumplido las formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia, debido al numero de asuntos, y volumen de los mismos, así como la situación de Incapacidad temporal sufrida por el ponente.
PRIMERO.- La sentencia de instancia fijó la controversia en primer lugar en lo relativo a las pretensiones de la parte demandante: "PRIMERO.- Pretensiones de las partes.
La parte actora interesa se dicte sentencia que:
.- DECLARE que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial materializada con la suscripción del
contrato de arrendamiento suscrito en 27 de febrero de 2000 entre actora y demandada y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones que surgen a cargo de la parte actora.
DECLARE que por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del referido contrato de arrendamiento para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones.
-(1) ACUERDE reducir y establecer como importes de la renta, en los periodos que se especifican, los siguientes:
Desde abril de 2020 hasta junio de 2020, ambos inclusive, POR CIERRE DEL LOCAL, una reducción de la renta del 75 %.
Desde julio de 2020 hasta el 6 de noviembre de 2020, ambos inclusive, POR RESTRICCIONES DE AFORO, una reducción de la renta del 50 %.
Desde el 7 de noviembre de 2020 hasta el FIN de la PROHIBICIÓN DEL SERVICIO DE BUFFET SELF-SERVICE, POR CIERRE DEL LOCAL, una reducción de la renta del 100%.
Desde el FIN de la PROHIBICIÓN DEL SERVICIO DE BUFFET SELF-SERVICE y
MIENTRAS duren las RESTRICCIONES DE AFORO, una reducción de la renta del 50 %.
DECLARE que, habiéndose abonado por la parte actora a la parte demandada los importes de renta descritos anteriormente, la parte demandada ha cumplido el contrato en cuanto a la renta a satisfacer lo que permitirá excepcionar el pago o enervar la acción en el Juicio verbal de desahucio por falta de pago seguido en ante el Juzgado de 1ª Instancia 21 de Valencia con el nº 1182/2020 y que cuya interposición la parte actora ha conocido el 7 de enero de 2021 .
.- (2) Subsidiariamente, en el caso de que no se estimase procedente los porcentajes de renta propuestos se realice la revisión de la renta estipulada en el porcentaje que el Tribunal estime oportuno e independientemente de la renta que se acuerde judicialmente se acuerde la vigencia del contrato de arrendamiento con imposición de costas a la parte actora
.- (3) ACUERDE, en todo caso e independientemente de la renta que se acuerde judicialmente, mantener en vigor el contrato de arrendamiento entre las partes
.- (4) CONDENE a la demandada al pago de las costas procesales.
La parte demandada Patrimonial Herna SL presentó su escrito de contestación oponiéndose a la demanda.
Solicita se dicte sentencia con desestimación íntegra de la demanda y absolución del demandado, con expresa imposición de costas a la parte actora .
Opone, de un lado, que el objeto social de la parte actora es la hostelería en general y no la hostelería a través de buffet self-service y que la demandada no es una gran empresa pues es una patrimonial que, si bien tiene la calificación de gran tenedora, no es por tener más de 10 inmuebles, sino porque tiene un local de más de 1.500 m2.
Opone que, si bien es cierto que en marzo de 2020 se suspendió la actividad hostelera en general, quedó apertura desde finales de mayo de 2020 aunque con limitaciones de aforo y que lo que seguidamente se prohibió no fue el buffet libre sino el self-service aunque la demandada ha optado por suspender la actividad y situar en ERTE a su plantilla.
La demandada no ha solicitado la aplicación de las moratorias y/o las moratorias y reducciones de renta previstas, respectivamente, por el RDL 15/2020 y por el RDL 35/2020. La cláusula rebus no sería aplicable en tanto la situación fue regulada por los RDL citados y a la citada regulación legal debe someterse la arrendataria la cual no puede solicitar reducciones diferentes a las previstas en la citada legislación.
También opone que el propio contrato prevé la obligación del arrendatario de pagar la renta aunque no explote el local por lo que la situación planteada ya tendría previsión contractual derivándose de la misma la obligación del arrendatario de abonar la renta íntegramente aun en su caso.".
Y, tras citar la jurisprudencia y la normativa que entendió de aplicación al caso, consideró el Juzgado como acreditados los siguientes hechos:
"/.../ Aplicando lo expuesto al caso de autos y ponderando la prueba en su conjunto, considero que SÍ se está antes un supuesto que, a mi entender, justifica la aplicación de la doctrina citada por las consideraciones que a continuación se exponen.
De un lado, la referida alteración de circunstancias , tal y como ya ha constatado la Jurisprudencia menor, está excusada de toda prueba por su notoriedad pues es pública y notoria
la imprevisible pandemia mundial causada por el COVID-19 y la gravísima situación sanitaria y económica, en especial en el ámbito de la hostelería y el turismo, que aquélla ha producido.
De otro lado, las relevantes consecuencias económicas que dicha alteración de circunstancias ha tenido en la concreta actividad desarrollada por la parte actora se deriva de la documental contable y económica aportada por dicha parte en su demanda y en la Audiencia Previa y de la testifical practicada a su instancia. Por ello, ha quedado también justificada una relevante desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes fruto de la citada alteración.
La oposición de la parte demandada relativa a la facultad de la parte actora de haber modificado su actividad económica de buffet self service a restaurante no self-service debe ser desestimada.
Véase que, pese a que el objeto social de la actora es la hostelería en general, lo cierto es que ha quedado probado que su concreta actividad económica es la de hostelería en régimen de buffet self-service y que su organización empresarial global estaba y está dirigida a la citada concreta actividad. Así se deriva de la prueba testifical practicada a instancia de la citada parte actora.
Dicha circunstancia, unida a la gravísima situación sanitaria y económica concurrente y a la incertidumbre que la misma generó, permiten concluir que NO le era exigible a la actora una actuación distinta de la decidida y ejecutada; en especial, cuando, en noviembre de 2020, la Conselleria de Sanitat y Salut Pública prohibió el servicio selfservice y la actora cerró el local.
La oposición de la parte demandada relativa a que el contrato prevé la obligación del arrendatario de pagar la renta aunque hubiere "no uso del local" -cláusula 3- debe ser también desestimada pues, a mi entender, la previsión contractual debe entenderse referida a "no uso" voluntario del arrendatario.
La oposición de la parte demandada relativa a que no es susceptible de aplicación la cláusula rebus al existir legislación nacional (RDL 15/2020 y RDL 35/2020) consideró que también debe ser desestimada en tanto, tal y como ya ha concluido JP menor, las anteriores disposiciones legales constituyen una regulación de mínimos a falta de pacto y el mero hecho de que no concurran en la arrendataria los requisitos exigidos por el legislador para la adopción de las medidas que dichas normas prevén, o incluso si concurren, no significa que no se puedan solicitar medidas análogas en vía jurisdiccional a fin de que se valore si se dan los requisitos necesarios para la modificación contractual en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la rebus sic stantibus.
Considero pues ponderado, en aplicación de la doctrina citada, acordar una reducción de la renta mensual en los porcentajes que expondré a continuación los cuales se deciden partiendo de que ha quedado probado que:
.- La parte arrendadora y hoy demandada se avino a una reducción de la renta en un 50 % durante los meses de abril a junio de 2020 y de un 25 % durante los meses de julio y agosto de 2020, oponiéndose a cualquier otra reducción más allá de las citadas.
Así lo admiten ambas partes.
.- Si bien en marzo de 2020, con el 1º Estado de Alarma, quedó cerrada toda actividad de hostelería, desde el 18 de mayo de 2020, al entrar la Comunidad Valenciana en la Fase 1, quedó permitida la reapertura de la actividad pero en terrazas. No obstante, la parte arrendataria mantuvo el local cerrado hasta el 1 de junio de 2020 pues no disponía de terraza, ni la misma era posible dada la estrechez de la acera a la que da el local.
Así se deriva de las resoluciones dictadas y de la testifical practicada a instancia de la parte actora.
.- Desde junio de 2020 , al entrar la Comunidad Valenciana en Fase 2, los locales destinados a actividad hostelera pudieron abrir al público sus interiores con el aforo limitado al 30 %. La parte actora pudo aperturar su actividad con un aforo del 40 % al no disponer de terraza.
Así se deriva de las resoluciones dictadas y de la testifical practicada a instancia de la parte actora.
.- Desde el 15 de junio de 2020, se permitió un aforo limitado al 75 %. Así se deriva de las resoluciones dictadas.
.- Desde el 18 de julio de 2020, se redujo el aforo al 40 %.
Así se deriva de las resoluciones dictadas.
.- Desde el 25 de octubre de 202 0, con el inicio del 2º Estado de Alarma, el aforo quedó limitado al 33,3 %.
Así se deriva de las resoluciones dictadas.
.- Desde el 6 de noviembre de 2020, la Conselleria de Sanitat y Salut Pública prohibió el servicio self-service y la parte demandada cerró nuevamente el local al público.
Así se deriva de las resoluciones dictadas y de la testifical practicada a instancia de la parte actora.
.- Desde el 8 de mayo de 2021, la Conselleria de Sanitat y Salut Pública permitió la apertura de la actividad de self-service con un aforo limitado al 50 %.
Así se deriva de las resoluciones dictadas y de la testifical practicada a instancia de la parte actora.
.- Desde el 8 de octubre del 21, cesó la limitación de aforo de la actividad de self-service . Así se deriva de las resoluciones dictadas."
Concluyendo que: " Partiendo de lo expuesto considero ponderado acordar los siguientes porcentajes de reducción de renta:
Desde abril de 2020 hasta junio de 2020, ambos inclusive, POR CIERRE DEL LOCAL y CONFORMIDAD DE LA PARTE ARRENDADORA, una reducción de la renta del 50 %.
Desde julio de 2020 hasta octubre de 2020, ambos inclusive, POR RESTRICCIONES DE AFORO (limitado al 75%, seguidamente al 40 % y, posteriormente, al 33 %), una reducción de la renta del 25 %.
Desde noviembre de 2020 hasta abril de 2021, ambos inclusive, POR PROHIBICIÓN DEL SERVICIO DE SELF-SERVICE y CIERRE DEL LOCAL, una reducción de la renta del 50 %.
Desde mayo de 2021 hasta septiembre de 2021, ambos inclusive, POR RESTRICCIONES DE AFORO (limitado al 50 %), una reducción de la renta del 20 %.
Por lo expuesto, en tanto se aprueban porcentajes inferiores a los solicitados, se desestima el SUPLICO 1 y se estima el SUPLICO 2.
Respecto del SUPLICO 3, NO HA LUGAR a expresamente ACORDAR que "se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento" pues dicho pronunciamiento excede de la pretensión ejercitada relativa a la revisión de la renta por aplicación de la cláusula rebus. ." Concluyendo que: " TERCERO.- Consecuencia Jurídica.
Art. 1088 y ss y Art.1254 y ss, todos ellos del C. Civil y JP antes citada, procede estimar parcialmente la demanda en los términos descritos en el anterior FD. AP Valencia Secc 8 , A nº 43/2021 de 10 de febrero de 2021
"TERCERO .- Examen y resolución de los motivos impugnatorios alegados por la entidad demandada en su escrito de interposición del recurso de apelación.
1.-) Primer motivo impugnatorio: Ausencia de apariencia de buen derecho o "fumus boni iuris"
.- Alega la parte apelante que ..../.../
Ahora bien, como punto de partida cabe señalar que las sentencias que se mencionan en el recurso -y también las arriba citadas- se refieren a supuestos muy distintos al de autos, pues nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19, pues la mayor parte de las sentencias que se citan en el recurso y particularmente las más recientes, se refieren a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos "normales" del contrato, y que frecuentemente son alegadas por los afectados en orden a solicitar una revisión o modificación del mismo, supuestos en los que ciertamente el Tribunal Supremo ha sido muy restrictivo a la hora de aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus , considerando que, o bien se trataba de situaciones cíclicas y por ello previsibles, o ya estaban previstas en el contrato, o debieron serlo, como sucede en los casos de fluctuaciones de la oferta y a demanda en relación con el producto objeto del contrato (supuesto de la reciente STS 156/2020 de 6 de marzo ), o relativos a vicisitudes propias de las crisis económicas (242/2014 de 11 de diciembre , 6472015 de 30 de abril , 455/2019 de 18 de julio ), o cuando se alegan las dificultades de financiación del contratante ( SSTS 433/1997 de 20 de mayo , 822/2012 de 18 de enero de 2013 , 447/2017 de 13 de julio ), o en supuestos en los que el riesgo o la incertidumbre era implícita al mismo ( STS 5/2019 de 9 de enero ), por citar algunos casos; pero insistimos, nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del
COVID-19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de la "rebus sic stantibus" , lo que en definitiva deberá valorar el Juez de instancia en el proceso declarativo que se promueva, pero mereciendo por el momento la pretensión deducida un juicio provisional e indiciario favorable, pues desde el punto de vista de la afectación de la finalidad perseguida con el contrato y el equilibrio de las prestaciones, es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos "normales" o previsibles del contrato.
/.../ Por lo tanto, esta Sala coincide con el Juzgado que el mero hecho de haberse pactado una renta variable en función de la facturación este hecho no afecta al fumus boni iuris ya que no implica que se hubiera previsto una situación como la descrita ni que su finalidad fuera paliar los efectos de una pandemia por nadie imaginable, ni que ello suponga que el demandado deba ya por este simple hecho asumir cualquier riesgo de la clase que fuere, incluso el más grave, extremo o catastrófico, máxime cuando la renta se fijó en función un porcentaje de la facturación "previsible", y cuando la pandemia no estaba en el horizonte por tanto no era un riesgo imaginable ni mucho menos fue asumido por las partes. Pero es que además existe otro dato que en sentido contrario avala el juicio provisional indiciario favorable respecto de la pretensión que pretende ejercitar la actora cual es que la virtualidad de la cláusula "rebus sic stantibus" ha trascendido el ámbito jurisprudencial, hasta el punto que, incluso el legislador permite aplicar medidas similares como moratorias a las PYMES en dificultades económicas como consecuencia de los devastadores efectos del COVID-19; y en este sentido cabe citar el Real Decreto Ley15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -que incluso se refiere a la cláusula rebus sic stantibus en su preámbulo-, norma legal que ha sido además complementada y ampliada por el Real Decreto-Ley 35/2020, de22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, si bien procede en todo caso aclarar que las anteriores disposiciones legales constituyen una regulación de mínimos a falta de pacto, y que el mero hecho de que no concurran en la entidad demandante los requisitos exigidos por el legislador para la adopción de las medidas que dichas normas prevén -o incluso si concurren-, no significa que no se puedan solicitar medidas análogas en vía jurisdiccional a fin de que se valore si se dan los requisitos necesarios para la modificación contractual en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la rebus sic stantibus.
Finalmente, en contra de lo que pretende la empresa apelante, no cabe traer a colación en apoyo de la tesis contraria a la adopción de la medida cautelar la STS 19/2019 a la que alude en su recurso, ya que si bien analizó un supuesto cercano al de autos -aunque en absoluto análogo- en el que se pretendía la modificación de la renta contractual, tenía por causa la disminución de la facturación de la empresa debido a la crisis económica, que no es en absoluto equiparable al supuesto ahora enjuiciado, extraordinariamente más grave que el analizado en dicha sentencia que en definitiva se refiere a las habituales oscilaciones del mercado (por tanto normales y previsibles y dentro de la órbita del contrato), y que en realidad no viene sino a aplicar la reiterada doctrina jurisprudencial que impide aplicar la cláusula rebus sic stantibus de forma automática ante las consecuencias perjudiciales derivadas de la crisis económica, cuando se trata de riesgos propios del sistema económico previstos o que se debieron prever en un contrato de larga duración, supuesto de hecho que nada tiene que ver con el ahora analizado. 2.-) Segundo motivo impugnatorio: Falta de proporcionalidad de las medidas .- Como segundo motivo del recurso se alega la falta de proporcionalidad de la medida acordada ya que el auto acuerda una moratoria del 50% de la renta mínima por un periodo que se extendería al menos hasta el 31 de marzo de 2021, por tanto sobrepasada la vigencia de
las normas que han impuesto limitaciones que han afectado al desarrollo del negocio hotelero de la empresa demandante, lo que a juicio de la mercantil apelante va más allá de las previsiones del RD-Ley 15/2020 cuyas moratorias se extienden como máximo hasta el 21 de octubre de 2020. Destaca también el hecho de que se decretara en su momento el levantamiento del estado de alarma dejando de estar vigentes las restricciones tanto a nivel de ocupación de hoteles como de la prohibición de entrada de extranjeros no residentes, hasta el punto que desde el 8 de junio de 2020 los hoteles de las Islas Baleares pueden ofertar la totalidad de su habitaciones y desde el 1 de julio de 2020 los turistas europeos pueden viajar libremente, todo lo cual pone de manifiesto la alegada falta desproporcionalidad.
Sin embargo, tampoco este motivo impugnatorio puede ser estimado. En primer término cabe señalar que tras el auto impugnado se ha publicado el Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre que decretó de nuevo dicho estado de alarma a nivel nacional para contener la propagación de
infecciones causadas por el SARS- CoV-2,mientras que pocos días después el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, prorrogó dicho estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021, habiéndose adoptado numerosas, sucesivas y cambiantes medidas restrictivas a la libre circulación de las personas en todo el territorio nacional (no sólo en España, sino también en los países de origen de la mayor parte de los turistas), con limitaciones a los horarios de apertura de establecimientos especialmente en el ámbito de la hostelería, e incluso el confinamiento horario o "toque de queda" en numerosas comunidades autónomas, medidas que obviamente tienen una incidencia muy nociva en el turismo; y en el este sentido pueden citarse, sin ánimo de exhaustividad, el Acuerdo del Consejo de Gobierno de les Illes Balears de 27 de noviembre de 2020 por el que se establecen los niveles de alerta sanitaria y se aprueba el nuevo Plan de Medidas Excepcionales de Prevención, Contención y Coordinación para Hacer Frente a la Crisis Sanitaria Ocasionada por la COVID-19 , el Decreto 18/2020, de 27 de noviembre, de la Presidenta de las Illes Balears, por el que se actualizan las medidas establecidas como consecuencia de la declaración del estado de alarma para hacer frente a la situación de emergencia sanitaria provocada por la COVID-19, y se vinculan a los niveles de alerta sanitaria y el reciente Decreto 2/2021, de 11 de enero, también de la Presidenta de lasa la contención de la COVID-19 en las islas de Mallorca y de Ibiza, al amparo de la declaración del estado de alarma
. No es desde luego el panorama más favorable para el turismo, siendo es evidente que una situación como la descrita era inimaginable -y por ello precisamente imprevisible- hace tan sólo un año, como tampoco Loera al tiempo del contrato o de su adenda. Su nefasta incidencia en la economía viene además expuesta con absoluta rotundidad en el RD-Ley 35/2020 que señala que el turismo es una de las actividades económicas más afectadas por la actual crisis sanitaria añadiendo que "España es líder mundial en turismo, sector que representa el 12,4 % de su PIB y supone el 13,7 % de la afiliación a la Seguridad Social. En las entradas, en el periodo enero- octubre se ha producido una caída de más del 76 por ciento respecto al mismo periodo de 2019, y el gasto turístico ha descendido de forma similar, un 75,9 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. Estas caídas en la llegada de turistas afectan profundamente al sector hotelero, de transporte aéreo y transporte discrecional por autobús".
Cabe precisar no obstante, que lo relevante no es tanto el hecho que se encuentre o no vigente una determinada normativa en una fecha concreta como alega la empresa recurrente (al margen de que como ya hemos señalado se ha decretado de nuevo el estado de alarma en octubre de 2020 y las medidas restrictivas son constantes tanto en España como en el exterior), sino si la situación descrita realmente continúa y con ello la extraordinaria afectación de la demanda turística, que es lo que verdaderamente podrí afectar al equilibrio de las prestaciones y suponer teóricamente la frustración de la conmutatividad contractual -algo que se deberá determinar en el procedimiento ordinario-,pues estén vigentes o no las restricciones establecidas legalmente, sean unas o sean otras, desde luego la situación no ha sido ni es en absoluto favorable, y es notorio que el descenso de la demanda de servicios en el sector turístico se está prolongando en el tiempo más de lo previsto y lo deseable, habiendo transcurrido ya casi un año desde que se decretó inicialmente el estado de alarma y el confinamiento de todos los ciudadanos españoles el pasado mes de marzo por RD- Ley 463/2020 de 14 de marzo; y esta situación perdura debido a numerosos factores, fundamentalmente y entre otros el miedo de la población a los contagios, los nuevos brotes y mutaciones de la pandemia, las restricciones de movilidad existentes y los confinamientos perimetrales, a lo que deben añadirse las limitaciones y controles que afectan a los turistas provenientes de otros países, que son además los principales demandantes de dichos servicios, como sucede con los controles en frontera, las cuarentenas o controles PCR, y el hecho
-no irrelevante de que algunos Estados aconsejen incluso no viajar a nuestro país, de modo que el contexto es absolutamente desfavorable para el negocio turístico .
...
Por lo tanto, acreditada en principio una situación extraordinaria y excepcional que podría justificar al menos prima facie la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sustantivas , se supera con ello el juicio provisional e indiciario favorable a la pretensión ejercitada sin que ello suponga en absoluto prejuzgar el fondo del asunto ya que nos hallamos en el ámbito de la tutela cautelar, y sin que por otro lado la medida acordada se considere atentatoria contra el principio de proporcionalidad."
SEGUNDO .- Del recurso de apelación de FRANQUICIAS NECO S.L.
Para resolver adecuadamente en relación al fondo de la cuestión que somete FRANQUICIAS NECO S.L., es necesario conocer en primera lugar de la alegación de indefensión y de falta de motivación de la sentencia en orden a la decisión del Juzgado que entiende la parte recurrente que no está suficientemente motivada de no entrar sobre su petición de que se declare la vigencia de la relación arrendaticia, dadas las circunstancias concurrentes al caso.
Preciso es referirnos, sobre esta cuestión a dos resoluciones relacionadas con este supuesto dictadas por esta misma Sala.
Así la primera la AAP, Civil sección 6 del 26 de noviembre de 2021 ( ROJ: AAP V 3561/2021 - ECLI:ES:APV:2021:3561A ) en que nos pronunciamos sobre la petición de suspensión del procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, entre las mismas partes y sobre el mismo local, en que, en relación a dicha petición indicábamos que: " La parte actora formuló demanda de desahucio que, tras una negociación entre las partes que no terminó con acuerdo, condonó el 50% de las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2020, y un 25% de las rentas de julio y agosto de 2020, y en esos términos procedió a facturar la renta, sin embargo, la demandada, tras el impago de esas facturas, remitió requerimiento ofertando el pago de las rentas de abril a junio de 2020 con una condonación del 75% y de julio a septiembre del 50% que fue rechazada por la demandante. El importe de las rentas facturadas asciende a 79.865,18 € y la demandada solo ha pagado 44.924,15 € , y en cuanto a la factura de octubre la demandada solo ha pagado el 50%. Concreta la reclamación por impago de rentas en 44.924,17 € equivalente al 50% de lo facturado desde abril a octubre de 2020, 99.831,47 € menos los pagos realizados, 44.924,15 € más 9,983,15 €, resultando un saldo pendiente de 44.924,17 €. Suplicaba se dictara sentencia de conformidad, por un lado, se decretara el desahucio por impago de renta, por otro, se condenara al pago de 44.924,17 € más las que se devenguen desde la presentación de la demanda".
(ii) La parte demandada solicitó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil con fundamento en que había interpuesto demanda de juicio ordinario con el suplico de que se mantenga el contrato y se fije judicialmente la renta a satisfacer en virtud de la situación generada a causa del COVID y del cierre del local arrendado por dedicarse al negocio de buffet libre, actividad expresamente suspendida por orden de la Generalitat, así como se reconozca los pagos realizados. Suplicaba se acordara la suspensión del procedimiento.
Y resolvimos que debía desestimarse tal recurso y petición de suspensión al apreciar que: "SEGUNDO.- La cuestión a resolver en esta instancia es si la suspensión del juicio de desahucio por prejudicialidad civil es procedente y para ello, tras el examen de las alegaciones de las partes, el tribunal expone: en primer lugar, la incidencia en el pago de la renta afecta únicamente a las mensualidades de abril a octubre de 2020, periodo afectado por la pandemia causada por COVID y que incidió negativamente en la actividad negocial de muchas empresas, entre ellas las dedicadas a la hostelería; en segundo lugar, se desprende que hubo una negociación entre las partes que no terminó en acuerdo, pues, mientas que la demandante condonó el 50% de las rentas de las mensualidades de abril a junio del 2020, y el 25% de las mensualidades de julio y agosto, la demandada pretendía que la condonación fuera del 75% en el primer bloque y del 50% en el segundo; en tercer lugar, se interpone la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de renta en fecha 3 de noviembre de 2020 (fecha del registro de entrada en Decanato) y la demanda de juicio ordinario presentada por la demandada en la que solicita la declaración judicial de la renta a pagar en ese periodo es de 12 de enero de 2021, prácticamente coincidente en fecha con la petición de suspensión por prejudicialidad civil; en cuarto lugar, la demandada que sí es una Pyme no se ha acogido a la regulación de los Reales Decretos-Ley 15/2020 de 21 de abril y 35/2020 de 22 de diciembre.
El recurso de apelación se estima y se deja sin efecto la suspensión del juicio de desahucio por las siguientes razones:
(i) La arrendadora es una gran tenedor de vivienda y la demandada, es una Pyme , y, por tanto, comprendida en el ámbito del artículo 3 del Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril , y podía haber solicitado dentro del mes siguiente a la entrada en vigor del RDL la moratoria establecida en el apartado 2, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no hubieran alcanzado un acuerdo entre
ambas partes de moratoria o reducción de renta. El apartado 2 regula la extensión de la moratoria y a su contenido nos remitimos, aunque no resulta de aplicación al no acreditarse que se solicitara.
De las alegaciones de las partes se desprende que hubo una negociación sobre la reducción de la renta y no se llegó a un acuerdo. La arrendadora condonaba el 50% y 25% según el periodo, afectada por COVID, mientras que la demanda pretendía el 75% y 50%, respectivamente, emitiendo la demandante las facturas de acuerdo con su propuesta y resultaron parcialmente impagadas pue la arrendataria aplicó los porcentajes de condonación ya mencionados.
Con relación a la incidencia del RDL 15/2020 de 21 de abril, el tribunal concluye que no existió acuerdo y que la arrendataria no se acogió a la moratoria que permitía el fraccionamiento de cuatro meses de renta máximo en doce meses.
(ii) Con relación a la incidencia del RDL 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria en este procedimiento, que permitía al arrendatario, a consecuencia de la declaración del estado de alarma en fecha 25 de octubre, solicitar una reducción de renta del 50% o una moratoria en el pago en los términos del artículo 1, la propia parte en la demanda de juicio ordinario alega que no resulta de aplicación, y así debe entenderse, máxime cuando condiciona la solicitud a un plazo que vencía el 31 de enero de 2021 por lo que la controversia se ciñe al periodo comprendido entre abril de 2020 a octubre de 2020, durante el primer estado de alarma.
(iii) La legislación que resulta de aplicación al periodo contractual entre la declaración del estado de alarma, marzo de 2020 y el 25 de octubre de 2020, fecha esta en que vuelve a declararse el estado de alarma con efecto 25 de octubre, no establecía para el supuesto de arrendamientos de uso diferente de vivienda en que el arrendador sea un gran tenedor y el arrendatario una Pyme, una reducción de renta, salvo que mediara un acuerdo entre las partes contratantes, regulando tan solouna moratoria o aplazamiento de pago de la renta.
En el caso que se enjuicia, se observa que el arrendador condonó el 50% de la renta en el primer periodo, desde abril a junio, y un 25% de julio a agosto de 2020, y, aunque la demandada pretende se eleve esa condonación al 75 y 50% respectivamente , por las razones que expone, la principal, que el local dedicado a la hostelería estuvo cerrado por efecto del confinamiento y posteriores restricciones de aforos y usos de locales. Sin embargo, el tribunal considera que la demandada debió pagar la renta resultante de la condonación aplicada por la arrendadora, que valoró esa incidencia, sin perjuicio de plantear la acción ejercitada en el procedimiento ordinario, y, una vez se resuelva, se aplicará a la relación arrendaticia y se compensará entre las partes, caso de estimarse la pretensión ejercitada, el exceso en la renta facturada. En el presente caso la normativa aplicable no tiene incidencia, por lo que el tribunal debe examinar el cumplimiento del contrato con la modificación introducida por la demandante al condonar parte de la renta en un determinado periodo".
/.../ "El último motivo no tiene incidencia relevante en el procedimiento, sin perjuicio de que en el juicio ordinario deban resolverse todas las cuestiones suscitadas que afectan al incumplimiento por el demandante y otras cuestiones suscitadas por la incidencia de Covid-19. Destacamos su naturaleza sumaria y que no tiene efecto de cosa juzgada, limitándose al tribunal a examinar si la renta está o no pagada y si resulta de aplicación la normativa especial sobre el estado de alarma e incidencia en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda."
Se estima el recurso y se revoca el auto que acordaba la suspensión."
Consecuencia de aquel procedimiento fue en cuanto tuvo conocimiento del procedimiento fue por NECO, ahora demandante, la interposición de la demanda que dio lugar al juicio ordinario 154/2021, cuya resolución por el Juzgado ahora se combate tan sólo en parte, pues expresa aceptar expresamente el pronunciamientodel Juzgado acerca de la fijación del importe a abonar por rentas, que sostienehaber consignado en el procedimiento de desahucio, pero sostiene que, en el ámbitode un procedimiento ordinario, procedería obtener una declaración de subsistenciadel contrato y de la relación arrendaticia entre las partes.
Y en relación a las peticiones de la recurrente FRANQUICIAS NECO, partiendo de las anteriores consideraciones hemos de hacer igualmente mención a la sentencia dictada en un caso similar por la Roj: SAP M 14029/2023 - ECLI:ES:APM:2023:14029 que razonó:
"/.../ Sin embargo y frente a la parcialidad de las peticiones evacuadas por la parte apelante y la unilateralidad de la solución adoptada por el Juzgador, si encontramos en la normativa Covid dictada pautas para "ajustar" analógicamente y paliar las consecuencias negativas que la pandemia causó.
El RD 463/2020 de 14 de marzo declaró el estado de alarma.
El RD 926/2020 de 25 de octubre declara el estado de alarma que finalizaría el 9 de noviembre de 2020 sin perjuicio de las prórrogas que pudieran establecerse
El RD 956/2020 de 3 de noviembre prorroga el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 de 25 de octubre y lo prorroga desde el 9 de noviembre de 2020 hasta el 9 de mayo de 2021
No cabe duda que durante el estado de alarma concurre una excepcionalidad que permiten la aplicación de la rebus al romper el equilibrio negocial, por lo que, hasta el 9 de mayo de 2021 pueden adoptarse medidas para paliar las consecuencias negativas que el Covid causó, concretamente en los contratos de arrendamientos de inmuebles para uso distinto de vivienda.
El RDL 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes y complementarias para apoyar la economía y el empleo que, entre otros aspectos y teniendo en cuenta que la LAU no prevé causa alguna de exclusión de pago de renta por fuerza mayor, declaración de estado de alarma u otras causas " prever una regulación específica en línea con la cláusula "rebus sic stantibus", de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales."
Observamos cómo el RD 15/2020 considera obligación "esencial" el pago de la renta y no prevé su exención (al margen de pact os), y ello por cuanto el cierre de un local para uso distinto de vivienda aún cerrado conlleva unos gastos que no tienen por qué ser asumidos por la propiedad que además de no percibir rentas puede estar obligado a "pagar" sin tener la disponibilidad del inmueble y sin percibir importe alguno por el arrendamiento
Por lo que se refiere a los arrendamientos, lo regula en los arts. 1 y 2.
Analizamos así la petición subsidiaria evacuada por la parte actora: aplicación de moratoria en el pago conforme al art 1 RDL 15/2020 del 50% de la renta que quedará aplazada sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas en el plazo de 2 años o cualesquiera normativas que se aprueben durante la sustanciación del procedimiento bien por el gobierno central o de la comunidad y que pudieran tener incidencia en la renta contractual en beneficio del arrendador.
En primer término no cabría la aplicación en su literalidad del art 1 del RDL 15/2020 y la moratoria en él prevista, teniendo en cuenta además que el aplazamiento sin penalización ni devengo de intereses lo sería a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
El art 2 de dicho RDL prevé un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una rebaja de renta siempre que lo solicite en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL, y que no hubiera mediado acuerdo voluntario.
No ha mediado acuerdo entre las partes, como hemos expuesto y el art 2 no regula ni la duración del aplazamiento ni el porcentaje a aplazar
Teniendo en cuenta que el estado de alarma se prorrogó hasta el 9 de mayo de 2021 ( RD 956/2020 de 3 de noviembre) no parece desacertado reconocer el aplazamiento del pago de la renta en un 50% hasta el 9 de mayo de 2021 y 4 meses más (art 1.2 aplicado analógicamente y aunque el demandado/apelado/impugnante no sea gran tenedor) debiendo abonarse a partir de ese 9 de septiembre de 2021, el importe de la renta pactada más el 50% de la renta aplazado y sin que el aplazamiento devengue intereses.
-Como segundo argumento la parte apelante sostiene vulneración de la correcta aplicación del art 218 LEC y considera que la sentencia incurre en falta de motivación con la consiguiente vulneración del derecho a la tutela judicial consagrada en el art 24 CE .
El art 218 LEC regula la exhaustividad y congruencia de las sentencias e impone que éstas sean claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito.
El párrafo 2º habla de motivación "expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".
Con cita de los F de Dº 5º y 6º de la sentencia entiende la parte que la sentencia de instancia no ha apreciado ni fundamentado suficientemente el motivo por el cual no ha estimado la petición evacuada por la parte actora en su integridad, no explica ni por qué el fallo de la sentencia es tal, ni por qué se modula la renta en las cantidades que establece y tampoco entiende por qué no estima el resto de las peticiones que estima necesarias, "pues la viabilidad de los pagos de la renta y del negocio hotelero dependen de ello", añadiendo que de no estimarse el resto de las solicitudes de la demanda se verá abocado al cierre así como a asumir una elevada deuda en concepto de rentas que no podrá afrontar.
El motivo prosperar en parte si bien recordando que cuando se aplica la cláusula rebus sic stantibus no tomamos en consideración cumplimientos o incumplimientos contractuales como los que la parte apelante alude en la formulación del recurso sino concurrencia de circunstancias excepcionales que alteran la base negocial, por lo que el cierre del negocio y sus consecuencias, no son fundamentos que permitan estimar correctamente motivada la resolución dictada en la instancia.
Por otra parte en nuestra nuestro Auto Roj: AAP V 3561/2021 - ECLI:ES:APV:2021:3561 Adijimos: "SEGUNDO .- El recurso plantea los siguientes motivos, prejudicialidad civil y desestimación de la litispendencia, condición de gran tenedor de la parte demandante, enervación de la acción, y cuestión compleja en la que se desenvuelve el procedimiento. Examinamos los motivos:
(i) Prejudicialidad.
Expone la recurrente que el auto que resuelve la prejudicialidad no entra a valorar su efectividad y la examina en modo negativo o restrictivo, citando al efecto distintas resoluciones, en particular el auto de 7 de julio de 2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm que acuerda la suspensión temporal del pago de la renta debido a la crisis ocasionada por Covid-19.
El motivo se desestima, la demanda de desahucio se interpone el 19 de febrero de 2020, se admite a trámite por Decreto de 11 de marzo de 2020 y se reclama como impagadas las rentas de enero y febrero de 2010, anteriores al Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo que declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID- 19, y del Real Decreto- ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado el 22 de abril de 2020; la fecha de presentación de la demanda de juicio ordinario es posterior, 29 de junio de 2020; la solicitud pretende la suspensión del juicio de desahucio con fundamento en la incidencia de la crisis producida por COVID-19, y, en particular, pretende la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con una reducción significativa de la renta en un 50%.
El tribunal considera que la interposición de la demanda en ordinario aunque tiene relación con el contrato de arrendamiento y las circunstancias excepcionales, en nada afecta a la acción ejercitada de desahucio en base a un incumplimiento contractual que es anterior a la declaración del estado de alarma , por lo que atendiendo a la naturaleza sumaria del juicio de desahucio y a la posibilidad de enervar la renta que se le ofrece, si fuera estimada en su momento la demanda de juicio ordinario nada impide deducir sus consecuencias sobre las relaciones de orden económico derivadas del contrato de arrendamiento, por lo que no se aprecia que la resolución de ese procedimiento sea decisiva o determinante para la resolución del juicio de desahucio en mayor medida cuando si pueden aplicarse las normas sobre moratoria y aplicación de la fianza previstas en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, para determinar la exigibilidad o no de las rentas devengadas en el periodo afectado por esa resolución.
(ii) Gran tenedor de inmuebles.
En relación a si en la demandante concurre la condición de gran tenedor, no estimada en la sentencia, alega la parte recurrente que, atendiendo a la descripción de la nave arrendada, la superficie construida es de 1970 m2 y el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo dispone en el artículo 1 :
"Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
El tribunal reconoce que atendiendo a la superficie de la nave debe considerarse gran tenedor a la demandante y resulta de aplicación el artículo 1, párrafo segundo en cuanto al derecho a obtener una moratoria, aunque resulta condicionada por la situación de incumplimiento del contrato.
Ese reconocimiento no es extensible a la aplicación de la fianza al pago de las rentas devengadas durante el periodo del estado de alarma, mensualidades de abril y mayo, pues el artículo 2 del citado Real Decreto-ley dispone:
Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto -ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario."
La parte apelante en su demanda de juicio ordinario no pidió ni propugnó una moratoria, sino la reducción de la renta en aquella cantidad o porcentaje que estimó adecuada a sus intereses y a las circunstancias que refería en su demanda, cuando había procedido con anterioridad a dejar de abonar la renta convenida en el contrato de manera unilateral, tal y como apreciamos lo que dio lugar a un procedimiento de desahucio por falta de pago.
Por otra parte, en su recurso de apelación la apelante NECO, efectúa una variación sobre lo que había sido el contenido de su de su demanda, manifestando haber atendido las declaraciones de la sentencia de desahucio y que, dada la variación de circunstancias, viene pagando el 100% de las rentas (voluntariamente) y se centra en evitar,- mediante la declaración de mantenimiento de la vigencia del contrato en el procedimiento ordinario- la efectividad del lanzamiento en el juicio de desahucio.
Y el que el presente procedimiento se reduce -tal y como lo formulan las partes, a la declaración de mantenimiento del contrato se refleja en la petición final del recurso de apelación de FRANQUICIAS NECO S.L., cuando termina solicitando que se estime el recurso, y se declare el mantenimiento en vigor del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con expresa condena en costas a la parte demandada en la primera al haber sido atendidas sustancialmente las peticiones de la demanda, y subsidiariamente se acuerde conforme al motivo cuarto en materia de costas procesales de su recurso que solicita no le sean impuestos las costas de esta alzada, aún en caso de desestimación de su recurso de apelación.
Con ello, la parte apelante, a diferencia de lo que propugna en su recurso, en orden a un supuesto "acatamiento" voluntario de lo acaecido en el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, viene a sostener el pronunciamiento de la sentencia relativo a las declaraciones efectuadas en las sentencia dictada en el procedimiento ordinario ahora recurrida, en cuanto a las reducciones de cantidad de la renta, en una línea de defensa que ha venido obligando a la contraparte a contestar a la petición de prejudicialidad, cuando la moratoria era la línea establecida legislativamente para la situaciones generadas, aparte de las reducciones convenidas con el arrendador, de existir acuerdo, y no la unilateral decisión de dejar de pagar renta, o de abonar aquella cantidad que se entendía en su momento proporcional a las nuevas circunstancias. En tanto que la cuestión relativa a la reducción de rentas acordadas por la sentencia queda todavía a resolver con arreglo al recurso formulado de contrario, y a la cuestión relativa a la posible indefensión por la falta de pronunciamiento acerca de la petición relativa al mantenimiento del contrato.
TERCERO.- En cuanto a los motivos de apelación de NECO S.L., y la alegación de indefensión por supuesta falta de motivación de la sentencia recurrida. No puede compartir la Sala el argumento de la falta de motivación, toda vez que la sentencia si razona sobre el porque no entrar a resolver sobre la declaración de mantenimiento del pronunciamiento relativo a la petición de mantenimiento del contrato.
Lo hace en concreto en los siguientes términos: "SEGUNDO. /.../ respecto del suplico 3 , NO HA LUGAR a expresamente ACORDAR que "se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento" pues dio pronunciamiento excede de la pretensión ejercitada relativa a la revisión de la renta por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus".
Revisada la demanda, se observa que la demanda está formulada como DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO, contra PATRIMONIAL
HERNA S.L. .... /../.. mediante la cual solicitamos una REVISION DE LA RENTA estipulada en el contrato de arrendamiento del local comercial de que mi representa es arrendataria..../.../
Y efectúa no obstante, tras relatar la existencia de un procedimiento de desahucio interpuesto de contrario, que; /.../ Duodécimo: /.../ 3) En todo caso, independientemente de la renta que se acuerde judicialmente, solicitamos que se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento .
Existe pues razonamiento de la sentencia sobre dicha petición, basada en la argumentación jurídica y peticiones que sustentan la demanda, y su pretensión debe articularse en orden a la efectiva indefensión y a la corrección o del pronunciamiento desestimatorio, no acerca de una defectuosa motivación o
indefensión no generada, sino en su caso por la decisión de la propia empresa de aplicar, al margen del acuerdo con el arrendador aquellos porcentajes que entendió de aplicación, con lo que faltó a su obligación de abono de la renta, o de solicitar una moratoria.
Otra cuestión a tener en cuenta es que las partes son ambas personas jurídicas y se dedican al tráfico jurídico pretendiendo la parte demandante recurrente, exonerarse, en parte, y en otras ocasiones -en todo- del pago de la renta convenida en el contrato de arrendamiento, basándose en la disminución de sus ingresos, y de las medidas que decidió adoptar, en ejercicio de sus facultades, para hacer frente a la situación económica, y en los términos que recogió la sentencia, lo que, en tal caso implica -como sostiene la parte demandada- en cierto modo trasladarle íntegramente en algunos casos el coste de la situación derivada de la pandemia, lo que excede del principio de rebus sic stantibus, pues así considerado el arriendo cargaría con todo o parte relevante del descenso de facturación de la arrendataria, cuando resulta acreditado que por su parte ofreció alternativas, tales como reducción de rentas sin penalización del contrato, que no obtuvo más respuesta que el mantenimiento de la pretensión unilateral de reducir o anular el pago de la renta, llegando a adoptar un impago de la misma.
Aunque para tal aplicación debe igualmente tenerse en cuenta las previsiones de la regulación emitida por las autoridades al respecto, lo que no concurre en el caso que nos ocupa, lo que unido a la posición mantenida por FRANQUICIAS NECO S.L. a lo largo del tiempo hace que su recurso de apelación no pueda prosperar, teniendo en cuenta que ha obviado todo lo relativo a la fijación de cantidades en relación a las rentas, y centra su pretensión en que se mantenga el vínculo contractual a pesar de la actitud mantenida en su día, y la expresa declaración judicial de estimación de la demanda de desahucio formulada por otro Juzgado. No apreciamos que se haya vulnerado las reglas relativas a la carga de la prueba, o a la motivación de la sentencia, y en consecuencia entendemos que procede la desestimación del motivo de apelación de FRANQUICIAS NECO S.L.
CUARTO.- De la apelación efectuada por PATRIMONIAL HERNA S.L.
Sostiene la parte demandada, también apelante su recurso, en la existencia de error en la sentencia, y que la demanda debió de ser íntegramente desestimada por cuanto la alteración de circunstancias vino motivada por una situación de Pandemia generalizada, y esa alteración imprevisible y extraordinaria de circunstancias ha tenido por tanto carácter general y también legal, ya que previo su estudio por parte del Ejecutivo y del Legislativo, se ha procedido a dictar normas legales tendentes a regular la forma en que deben proceder las partes contractuales para paliar los efectos y consecuencias de esta alteración de circunstancias, la normativa legal es de obligado cumplimiento para todas las personas físicas o jurídicas en el territorio nacional.
Sostiene que, al existir una regulación legal de la materia, que prevé una posibilidad de acuerdo entre las partes que no se ha producido, a defecto de tal acuerdo establece un procedimiento por el que se puede acudir a los Tribunales, lo que en su momento no hizo la arrendataria, obligando a la arrendadora a acudir a los Tribunales en demanda de desahucio y reclamación de rentas, que ahora manifiesta haber satisfecho voluntariamente, tras ser condenado a ello. Y en el juicio ordinario origen del presente recurso, sin que se pueda obviar la conexión con los previos procesos entre las partes, solicitó que se le exonere de la aplicación de la ley y se le apliquen medidas diferentes a las que han sido tomadas en consideración por el Gobierno para regular la forma en que debe llevarse a cabo ese reequilibrio de prestaciones, sin el acuerdo con el
arrendador, y sin que la regulación al respecto establezca, al margen de la concordante vinculación de las partes, otra fórmula de disposición al margen de la indicada voluntad concordante entre las partes
Reprocha a la sentencia que, considera que lo establecido por el Gobierno tiene el "carácter de mínimos", solo aplicable en caso de que las partes no alcancen un acuerdo, sin que, como sostiene la parte arrendadora PATRIMONIAL HERNA S.L., tal supuesto carácter de mínimos no se desprende del texto de ninguno de los Reales Decretos que han regulado la cuestión.
En el supuesto que nos ocupa tanto la propiedad-arrendadora como la arrendataria tienen la consideración de gran tenedora en los términos en que los Reales Decretos de referencia la configuran, puesto que el inmueble litigioso sito en la ciudad de Valencia y su calle de Pascual y Genís tiene superficie superior a los 1500 m2.
En cuanto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, además de hacer nuestras las indicaciones de la sentencia recurrida, hemos de referirnos a la SAP, Civil sección 21 del 15 de septiembre de 2022 ( ROJ: SAP M 14067/2022 - ECLI:ES:APM:2022:14067 ) Sentencia: 262/2022 Recurso: 562/2021 dictada en un asunto similar al que se nos somete, en cuanto indica que: "CUARTO.- El resto de los motivos del recurso de apelación son de fondo y se refieren, como no podía ser de otra manera, a la indebida aplicación, al presente caso, de la cláusula " rebus sic stantibus ". Y van a ser analizados de manera conjunta en este fundamento de derecho y en el siguiente.
La cláusula " rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus " ( estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo ) que es más conocida por su formulación abreviada " rebus sic stantibus " ( estando así las cosas ), es una cláusula contractual ( es imprescindible la existencia, subsistencia y vigencia de una relación jurídica contractual nacida, como no puede ser de otra manera, de la voluntad concorde de ambas partes contratantes ) que se encuentra implícita en todos los contratos de tracto sucesivo ( contiene cláusulas contractuales expresas pactadas de común acuerdo por ambas partes contratantes que van a desplegar su eficacia en un prolongado período de tiempo futuro más o menos largo ) y que faculta a una de las partes contratantes para instar, en vía judicial, una novación modificativa de algunas cláusulas del contrato en contra de la voluntad de la otra parte contratante ( la demandada en el proceso judicial ) con subsistencia de la relación jurídica contractual, a la que le serán de aplicación el resto de las cláusulas contractuales pactadas por las partes contratantes que no fueran modificadas.
Esta cláusula, " rebus sic stantibus " implícita en los contratos de tracto sucesivo no faculta a una de las partes contratantes ( a diferencia de la implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe prevista en el artículo 1.124 del Código Civil
) para instar la resolución del contrato, pues, en base a ella, tan sólo puede pedirse una novación modificativa de las cláusulas contractuales con subsistencia de la relación jurídica contractual. De tal manera que una pretensión resolutoria basada en esta cláusula " rebus sic stantibus " tiene que ser rechazado de plano, y, resulta imprescindible para la prosperabilidad de la acción de novación modificativa de las cláusulas contractuales, que, en la demanda, se concrete y precise la novación modificativa interesada.
/.../ ".
Por último, para el caso de que concurran los requisitos reseñados ( en un contrato de tracto sucesivo, cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible que, en adecuada relación de causalidad, da lugar a una excesiva onerosidad de la prestación a que viene obligada una de las partes contratantes ), siempre que la alteración o cambio no se refiera a uno de los riesgos normales del contrato y ausencia, en este, de una cláusula expresa de atribución de riesgos, queda facultada, la parte contratante que padece la excesiva onerosidad y que normalmente será la que viene obligada a pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, para instar una novación modificativa del contrato, que normalmente consistía en una facilidad de pago, en una demora en su abono o en una rebaja de la cuantía económica. Pero en el buen entendimiento de que, al subsistir la relación jurídica contractual, no podemos obviar las legítimas expectativas de la otra parte contratante, de tal manera que la novación modificativa que se acuerde no puede vaciar de contenido la utilidad económica que tiene, ese contrato, para la parte contratante que tiene derecho contractual a cobrar el precio, la renta o una cantidad de dinero.
La moderna doctrina jurisprudencial sobre la cláusula " rebus sic stantibus " aparece recogida en las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 820/2013 de 17 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1579/2010 y número 822/2012 de 18 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1318/2011 y la de la Sala de lo Civil ( no reunida en Pleno ) del Tribunal Supremo número 333/2014 de 30 de junio de 2014 por la que se resuelve el recurso número 2250/2012 .
/.../ No se puede discutir, poniendo en tela de juicio, el carácter excepcional e imprevisible de la alteración o cambio, de la situación y circunstancias que se tuvieron en cuenta al celebrarse el contrato, producido por las medidas que se tuvieron que adoptar para superar la pandemia del Covid. En consecuencia concurre el presupuesto previo e imprescindible para la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ".
La SAP, de Barcelona, sección 4 del 23 de febrero de 2024 ( ROJ: SAP B 1449/2024 - ECLI:ES:APB:2024:1449 ) indicó: "/.../ La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda considerando, por un lado, que se había acreditado la realidad de la resolución contractual convenida por las partes, y por otro lado considerando aplicable la doctrina del " rebus sic stantibus". Contra esta sentencia se alza la parte actora/apelante alegando error en la valoración de la prueba sobre la existencia de una resolución pactada, así como inaplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus o, en su defecto, error en cuanto a las consecuencias de la misma, por lo que interesa: 1) la estimación total de su demanda; 2) subsidiariamente, que se redujera la cuantía de la indemnización en un 10-15%, y 3) subsidiariamente a las anteriores peticiones, que no se le condenara en costas por serias dudas de hecho y de derecho. La parte demandada/apelada se opone al recurso e interesa su desestimación.
(...)
Aplicando estas consideraciones teóricas al supuesto aquí enjuiciado, y en relación con las objeciones planteadas por la apelante en contra de la aplicación de esta doctrina, cabe decir lo siguiente:
1.- Que la pandemia del COVID-19, y sus devastadores efectos en la economía en general, y en el sector turístico en particular, debe considerarse como una circunstancia imprevisible en la fecha de otorgamiento del contrato de arrendamiento, el 26 de febrero de 2020 (...)
2.- Que el contrato suscrito, aunque de corta duración (7 meses), se cumplía, respecto de la arrendataria, mediante la concertación posterior de otros contratos de subarriendo con terceras personas, obteniendo como beneficio la diferencia entre las rentas que hubiera podido percibir de los subarrendatarios y el precio pactado que debía abonar a la demandante conforme al contrato, con lo que se diferían las actuaciones posteriores de explotación económica de los inmuebles a un momento posterior al de la perfección del contrato litigioso.
3.- Que la imposibilidad, o gran dificultad, de subarrendar los apartamentos a terceros, produjo una ruptura de la finalidad contractual en perjuicio de la demandada arrendataria. Para la parte arrendadora, el beneficio derivado del contrato era la percepción de una renta fija (7.600 euros), mientras que para la parte arrendataria el interés económico consistía en subarrendar los apartamentos a precio superior, obteniendo así un beneficio consistente en la diferencia entre las percepciones de los subarriendos y los 7.600 que tenía que abonar a la arrendadora. Aunque el rendimiento económico de la arrendataria era variable y quedaba sujeto a la eventual concertación de mayor o menor número de subarrendamientos durante el periodo de vigencia del contrato, con posibilidad incluso de tener pérdidas si las rentas de los subarriendos no superaban los 7.600 euros, este riesgo ordinario y previsible quedó sobrepasado por la irrupción de las medidas restrictivas de la movilidad derivadas de la pandemia, que redujeron de modo inusual y extraordinario las posibilidades de obtener un rendimiento económico de los inmuebles, produciéndose así un desequilibrio en las prestaciones recíprocas de los contratantes.
4.- Que las circunstancias sobrevenidas expuestas produjeron un innegable perjuicio económico a la demandada, que se vio privada de los ingresos que podría haber percibido mediante el subarrendamiento de los dos apartamentos (...).
En definitiva, se considera que concurren en el supuesto aquí enjuiciado los requisitos jurisprudencialmente exigidos para aplicar la doctrina rebus sic stantibus, tal y como apreció la juzgadora de instancia."
13. En el presente supuesto, para la aplicación de la rebus sic stantibus, consideramos procedente estar a lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 22 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP B 5342/2023 - ECLI:ES:APB:2023:5342 ):
" Es ciertamente una cuestión discutible si, habiéndose dictado normas sobre esta crisis, cabe aplicar, al margen de ellas, la doctrina que se examina, con alcance distinto y mucho más amplio que el establecido en las indicadas normas. El Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía y la mayoría de las audiencias lo están haciendo en el sentido de considerar aplicable la doctrina de la rebus sic stantibus. La doctrina tal como ha sido configurada por la jurisprudencia y con efectos generales, es decir no limitados a los que establecen las normas dictadas. Esta sala se inclina también por el mismo criterio porque, en definitiva, los decretos-ley mencionados establecieron unas medidas concretas, pero no excluyeron que se aplicase esta doctrina, que se menciona en ellos. Se menciona en el sentido de ser una aplicación de la misma lo que se acuerda en las repetidas normas, pero sin excluir, como decimos, que se apliquen otros efectos más generales, que son los auténticamente indicados, a partir de dicha doctrina y teniendo en cuenta el alcance de la situación vivida."
5. Así pues, se considera que la situación vivida con la pandemia representó una grave e inesperada alteración de las circunstancias. Impidió realizar la actividad a la que se destinaba el local arrendado o la limitó drásticamente. Por tanto es aplicable la doctrina que se está considerando."
Y estamos a lo que también en ella señalamos sobre la limitación temporal, en el sentido siguiente:
" (...) las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración no se regularon en las órdenes ministeriales mencionadas en el fundamento segundo de la sentencia, sino en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.
Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total;
(ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes.
(...)
No hay reglas sobre la forma de repercutir en las obligaciones contractuales las consecuencias de estos cambios de situación. Ha de estarse a lo que se considere justo y equitativo en cada caso. En estos casos, la sala considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes. Creemos que esa es la forma más equitativa y justa. No hay razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local. Pero tampoco para que las soporte por completo.
En consecuencia se considera procedente que, durante el período de cierre total, la renta se limite a la mitad de la procedente. Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento. Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea del 75 por ciento.
De ese modo no se tienen en cuenta otras limitaciones, como las de baile, a que se ha referido el demandante, o las limitaciones de horario, vigentes en especial durante el período en que el aforo estuvo reducido al 30 por ciento. Pero, en primer lugar, estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis. En segundo lugar, el demandante tampoco ha aportado otras pruebas adicionales que permitan precisar más los porcentajes que se han indicado. Además, aun con el cierre completo, existía cierta posibilidad de negocio, aunque fuese restringida, como la venta de comida y de efectos para llevar, o a domicilio."
14. Se acuerda, pues, que tenga lugar en esa forma la aplicación al caso de la cláusula rebus sic stantibus. En concreto, en la forma siguiente:
(i) La mitad de la renta aplicable en condiciones de normalidad, desde el 14 de marzo hasta el 22 de noviembre de 2020, ambos días inclusive;
(ii) El 65 por ciento desde el 23, inclusive, de noviembre de 2020 hasta el 23, también inclusive, de mayo de 2021; y
(iii) El 75 por ciento de la normalmente procedente, desde el 24 de mayo hasta el 14 de octubre de 2021, siempre con dichos días incluidos, y desapareciendo toda limitación a partir del 15 de octubre de 2021.
15. En consecuencia, se estima sustancialmente el recurso de apelación.
16. En materia de costas, como autoriza el art.394.1 LEC, dadas las dudas de derecho relacionadas con la valoración de la incidencia de la pandemia en la concreta relación jurídica de arrendamiento, y en relación con actuación de la actora denegatoria de medidas de reducción de la renta
16.
a la subarrendataria, consideramos que no procede imponer a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia /.../ ".
En resumen, se viene a admitir la aplicación de la formula rebus sic stantibus a la situación generada por la pandemia COVID a las relaciones arrendaticias y al abono de las rentas, al margen de la regulación que al efecto se estableció en orden a posibles moratorias.
Como igualmente lo hace la sentencia la Audiencia de Barcelona sobre la cuestión que se nos somete, en AAP, Civil sección 4 del 26 de enero de 2024 ( ROJ: AAP B 222/2024 - ECLI:ES:APB:2024:222A )
"7. Llegados a este punto, por considerarlo de aplicación al presente supuesto, estamos a lo que señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 22 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP B 5342/2023 - ECLI:ES:APB:2023:5342 ):
" Segundo. Es ciertamente una cuestión discutible si, habiéndose dictado normas sobre esta crisis, cabe aplicar, al margen de ellas, la doctrina que se examina, con alcance distinto y mucho más amplio que el establecido en las indicadas normas. El Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía y la mayoría de las audiencias lo están haciendo en el sentido de considerar aplicable la doctrina de la rebus sic stantibus. La doctrina tal como ha sido configurada por la jurisprudencia y con efectos generales, es decir no limitados a los que establecen las normas dictadas. Esta sala se inclina también por el mismo criterio porque, en definitiva, los decretos-ley mencionados establecieron unas medidas concretas, pero no excluyeron que se aplicase esta doctrina, que se menciona en ellos. Se menciona en el sentido de ser una aplicación de la misma lo que se acuerda en las repetidas normas, pero sin excluir, como decimos, que se apliquen otros efectos más generales, que son los auténticamente indicados, a partir de dicha doctrina y teniendo en cuenta el alcance de la situación vivida.
5. Así pues, se considera que la situación vivida con la pandemia representó una grave e inesperada alteración de las circunstancias. Impidió realizar la actividad a la que se destinaba el local arrendado o la limitó drásticamente. Por tanto es aplicable la doctrina que se está considerando."
(...)
"Tercero (...) 2. En primer lugar las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración no se regularon en las órdenes ministeriales mencionadas en el fundamento segundo de la sentencia, sino en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.
Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total;
(ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021. Las fechas de efectos se han indicado porque fue en ellas en las que entraron en vigor las resoluciones correspondientes.
(...)
3. En realidad, el criterio de la sentencia recurrida comporta que las consecuencias económicas de la crisis sean soportadas en su totalidad por el propietario. Por eso en el período de cierre total se exonera del pago de la renta por completo y, después, en la reapertura parcial la obligación de pago se reduce al mismo porcentaje de aforo que podía utilizarse. Si el local podía usarse solo en un 30 por ciento, la renta debía ser solo del 30 por ciento.
No hay reglas sobre la forma de repercutir en las obligaciones contractuales las consecuencias de estos cambios de situación. Ha de estarse a lo que se considere justo y equitativo en cada caso. En estos casos, la sala considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes. Creemos que esa es la forma más equitativa y justa. No hay razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local. Pero tampoco para que las soporte por completo.
En consecuencia se considera procedente que, durante el período de cierre total, la renta se limite a la mitad de la procedente. Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento. Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea del 75 por ciento."
Tampoco consideró incompatibles la regulación legal dictada en la materia durante la Pandemia, con la aplicación de la regla rebus sic stantibus la Audiencia Provincia de Madrid en sentencia SAP, Civil sección 25 del 10 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP M 17963/2023 - ECLI:ES:APM:2023:17963 ): "Aunque las medidas del
Gobierno del Estado evitaron una verdadera tragedia económica y social en algunos sectores particularmente expuestos a los efectos de la enfermedad por la proximidad y contacto entre personas, como el de la venta de prendas de vestir en locales abiertos al público, que implica en muchos casos el contacto físico y el intercambio de ropa en zonas de muy limitado espacio como los probadores, es indudable que las restricciones de aforo y uso de los locales condicionaron, y mucho, el rendimiento de los negocios, dificultando el acceso de personas hasta justificar que muchos posibles clientes desistieran de la compra.
Pero la cuestión relativa a la pérdida o disminución de rendimiento económico del negocio no es más que una derivada del verdadero motivo que puede justificar, a juicio de este Tribunal, la modificación contractual.
Ese hecho determinante es la imposibilidad de hacer uso del local arrendado en los términos convenidos en el contrato, o acordes con su naturaleza o destino previsto en el momento de perfeccionarse, tal como así lo ha explicado la Sra. Juez de primera instancia en su Resolución, pues supone una limitación impuesta al derecho básico y esencial del arrendatario ( art. 1.546 CC ), por cuyo reconocimiento, extensión, características y previsiones de utilización se acordó la cuantía del precio arrendaticio como contraprestación a la cesión posesoria por parte del arrendador. Por eso, no consideramos relevante para decidir si procede modificar temporalmente la cláusula correspondiente a la renta del contrato, valorar si las pérdidas económicas durante las restricciones de aforo fueron o no superiores, y en qué medida, a las anteriores a la declaración del estado de alarma. Lo esencial es, y en esos términos se ha decidido en la Resolución combatida, concretar cómo de limitado estuvo el arrendatario para hacer uso del local, tanto en el desarrollo de la actividad de venta presencial a los clientes, como de su utilización para servicio a éstos por otros medios.
Lo anteriormente expuesto puede enfocarse también desde la teoría de la base del negocio, empleada igualmente por el Tribunal Supremo como criterio interpretativo, diciendo en su Sentencia 333/2014, recogida en la dictada en el Recurso de apelación 160/2022 de esta Sección 25 ª:
" Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.
- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.
Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado."
3 Junto a todo lo ya expuesto, y con ello rechazamos el argumento de la apelante de que sólo la arrendadora soportaría las consecuencias negativas para la relación contractual con la reducción de la renta, debe tenerse en cuenta un factor específico de la crisis ocasionada por la COVID-19, no concurrente en otros sucesos extraordinarios donde se planteó la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y la teoría de la base del negocio (la gran crisis financiera 2008-2014), que es el sacrificio impuesto a los ciudadanos y determinados sectores de la economía para, por el bien común de todos, impedir la expansión de la enfermedad, de tal manera que cuando la norma incide en un tipo específico de relaciones contractuales, como la aquí tratada, ese sacrificio ha de ser soportado por ambos contratantes, no por uno solo de ellos, y, por la misma razón, la modificación contractual para lograr ese equilibrio ha de mantenerse sólo el tiempo durante el que la medida restrictiva permanezca impuesta, tal como así lo resolvió la Sentencia apelada, que por tales razones merece ser confirmada."
Atendidos dichos parámetros de apreciación de las circunstancias excepcionales que originó la pandemia COVID 19, y las medidas que afectaron a las relaciones comerciales y a la vida de las personas y al consumo en establecimientos públicos, consideramos que la aplicación de la cláusula por parte de la sentencia fue proporcionada y adecuada, lo que excluía la desestimación de la demanda como pretende la parte recurrente PATRIMONIAL HERNA S.L., debiéndose confirmar la sentencia recurrida.
QUINTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la desestimación del recurso de apelación interpuesto por FRANQUICIAS NECO S.L. deben imponerse a la parte recurrente el pago de las costas de esta alzada, generadas a la contraparte. No pueden atenderse las peticiones subsidiarias que efectúa en orden a la existencia de dudas de hecho o de derecho, en que fundamenta la recurrente la no imposición de las costas procesales aún en el caso de desestimarse su recurso, ya que -a pesar de que pudieron en su momento existir en el juicio de desahucio- no se aprecian en la situación existente tras dictarse diversas resoluciones judiciales en orden a la controversia entre las partes, al tiempo de la interposición de la demanda de juicio ordinario, y a lo largo del desarrollo del mismo. El motivo de recurso se desestima.
En relación al recurso de apelación formulado por PATRIMONIAL HERNA S.L., dada la desestimación del recurso de apelación deben asimismo hacer efectuar expresa condena de las costas procesales generadas en esta alzada a la contraparte por su recurso.
SEXTO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.
Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.
Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.
En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español.
