Sentencia Civil 589/2024 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 6, Rec. 416/2024 de 03 de diciembre del 2024

PRIMERO.-D. Julián en su condición de propietario en pleno dominio de un local sito en DIRECCION000 de El Berrón-Siero, ejercita acción de desahucio por falta de pago frente a GABRIEL4EVER S.L, en su condición de actual arrendatario del local de su propiedad desde el mes de enero de 2022 y acumuladamente reclamación de abono de rentas atrasadas hasta el mes de abril de 2023, y contra DÑA. Mariana arrendataria inicial en el contrato suscrito el 9 de octubre de 2025 en reclamación de rentas debidas hasta que cesó en su condición de arrendataria, y contra D. Juan Enrique en su calidad de fiador avalista.

La sentencia de primera instancia, desestima la excepción de falta de legitimación pasiva invocada por la Sra. Mariana, pues siendo un hecho reconocido que a partir del mes de enero de 2022 se emitieron las facturas a nombre de la entidad demandada, se evidencia que el contrato primigenio no se extinguió sino que se mantuvo en los mismos términos, a salvo la novación en la figura del arrendatario, desvinculándose del mismo Dña. Mariana.

Respecto al fondo, el carácter sumario del juicio de desahucio por falta de pago, excluye cuestiones complejas, pues no estamos ante una controversia surgida en torno a la virtualidad del título en que se apoya la reclamación del demandante, sino que lo se alega es que el local presentaba una serie de deficiencias que impedían el desarrollo de la actividad. Y estas deficiencias debieron mover a la arrendataria a resolver el contrato, o a reclamar judicialmente al arrendador el cumplimiento de la obligación si es que realmente le incumbiera.

Siendo un hecho no discutido la situación de impago de la renta, es procedente por los arrendatarios proceder al pago de las rentas y suministros en los respectivos periodos en que fueron arrendatarios del contrato. Importes reclamables a D. Juan Enrique en su condición de fiador-avalista.

Todo lo cual conlleva la estimación íntegra de la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución se alza el recurso interpuesto por la parte demandada GABRIEL4EVER SL Y D. Juan Enrique, frente a la totalidad de los pronunciamientos contenidos en la sentencia.

Reitera la falta de legitimación pasiva de Dña. Mariana al haberse subrogado en el contrato la entidad Gabriel4Ever, por lo que no es posible acumular en el mismo proceso en que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago la acción frente a dos arrendatarios diferentes y, por tanto, con dos contratos diferentes.

Falta el requerimiento de D. Juan Enrique en su condición de fiador de Gabriel4Ever, por cuanto el requerimiento practicado lo fue en condición de avalista de Dña. Mariana.

Se opone a la acción de desahucio por incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora, que le faculta para resolver el contrato y oponerse al pago de la renta y cantidades asimiladas, resultando de aplicación al presente la excepción de cumplimiento defectuoso (exceptio non rite adimpleti contractus).

SEGUNDO.-La falta de legitimación pasiva respecto de Dña. Mariana lo es por la existencia de subrogación en la condición de parte arrendataria la entidad Gabriel4Ever SL en el mes de enero de 2022, en base a ello considera que no puede acumularse la acción de desahucio por falta de pago frente a dos arrendatarios diferentes y, por tanto, con dos contratos diferentes.

En primer lugar, si se examina el suplico de la demanda la acción que se dirige frente a Dña. Mariana es exclusivamente por las rentas debidas durante el periodo en que fue propietaria, no ejercitándose frente a ella la acción de desahucio.

La excepción de falta de legitimación pasiva invocada no puede tener acogida.

La legitimación, que se diferencia de la capacidad para ser parte y se reconoce a "los que estén en el pleno ejercicio de sus derechos civiles " ( art. 7.1 LEC) , se refiere a ella el art. 10 LEC , que recoge en su párrafo 1º lo que constituye la legitimación ordinaria, que es la que habitualmente fundamenta la actuación de las partes en el proceso, al decir que " serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

Conviene precisar que la legitimación, en su vertiente "ad causam", implica, como viene manteniendo de forma reiterada el Tribunal Supremo (por todas, sentencia de 17 de mayo de 1993 ), la atribución subjetiva del derecho y la obligación deducida en juicio, sin que se trate de una condición de admisibilidad del proceso, sino de la existencia misma de la acción y afecta al fondo de la cuestión por traducirse en la falta de acción o de poder de disposición sobre un derecho que es ajeno al demandante. La STS de 27 de junio de 2007, insiste en la correlación entre la legitimación "ad causam" y la acción ejercitada, indicando que "consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, según las SSTS 31-3-97 y 28-12-01".

El contrato de arrendamiento de 9 de octubre de 2015 fue suscrito de una parte, por D. Julián, arrendador y, de otra parte, Dña. Mariana, arrendataria. Y D. Juan Enrique, fiador- avalista.

El objeto de arrendamiento era un local sito en El Berrón, en donde existe una edificación: nave industrial de planta baja. El inmueble objeto del contrato será destinado a la actividad de taller mecánico, taller de chapa y pintura y/o compraventa de vehículos.

En enero de 2022 se produjo un cambio en la persona del arrendatario, pasando de ser Dña. Mariana a la entidad Gabriel4Ever, cambio que se notificó a la propiedad y ésta aceptó el cambio como reconoció la Sra. Mariana en su declaración. Y confirmado por D. Juan Enrique en su condición de Legal representante de la entidad Gabriel4Ever, se realizó ese cambio, pero no se hizo contrato nuevo.

La esposa del arrendador Sra. Adela admitió que le pidieron facturar a nombre de la entidad y accedió al cambio.

En el caso examinado, no consta ni la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 9 de octubre de 2015, ni la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento. Lo único que aparece probado es un cambio en la persona del arrendatario. Claramente se extrae que la novación del contrato lo fue de modo modificativo sin conllevar su extinción. Y ello puesto que no consta en el mismo tampoco dato alguno que pueda permitir considerar su contenido como una modificación extintiva.

En cuanto a la distinción entre novación propia o extintiva e impropia o modificativa, ha sido traía a colación en la sentencia de instancia la STS de 31 de marzo de 2021, con la que la sala no puede más que mostrar conformidad. Y ello puesto que no consta en el mismo tampoco dato alguno que pueda permitir considerar su contenido como una modificación extintiva.

La STS de 8 de junio de 2020 recordó la doctrina jurisprudencial respecto de la novación al disponer: "Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, señala que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior ( novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC ) o bien la subsistencia de la original aunque con la modificación pretendida ( novación modificativa que previene el art. 1203 CC ).

En las novaciones extintivas, como declaró la sentencia de esta Sala núm. 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi ) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi)... novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor".

Aplicando la doctrina expuesta al presente supuesto, no podemos más que confirmar la resolución de instancia, en el sentido que lo que se ha producido es una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento.

TERCERO.-La oposición a la acción de desahucio es por incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora, siendo el motivo de impago las deficiencias en el local arrendados que incumplen el objeto de explotación del mismo, taller mecánico, taller de chapa y compraventa de vehículos.

Para resolver esta cuestión es necesario tener presente la STS de Pleno de 21 de junio de 2023 que se pronunció en los siguientes términos: "El juicio de desahucio por falta de pago tiene una naturaleza sumaria, como se desprende de lo dispuesto en los arts. 444.1 y 447.2 LEC . El objeto del juicio de desahucio por falta de pago se concreta en la resolución del contrato por falta de pago en tiempo y forma de las cantidades exigibles y la recuperación de la posesión de la finca. El demandado solo puede "alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación" ( art. 444.1 LEC ). Además, las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, no producirán efectos de cosa juzgada ( art. 447.2 LEC ).

Frente a la regla general de que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, el art. 437.4.3º LEC establece como excepción "la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho" (precepto modificado, primero por la Ley 23/2003, de 10 de julio, y posteriormente por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre).

Por otra parte, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, dio al primer párrafo del art. 440.3 LEC la siguiente redacción:

"En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial [letrado de la Administración de justicia], tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

En el supuesto contemplado por el Alto Tribunal, la recurrente consideraba que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.

Y la respuesta ofrecida por el Tribunal lo fue en el sentido que: "la sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

Por lo que contrariamente a lo establecido en la sentencia de instancia, procede entrar a valorar las alegaciones de los arrendatarios como causas del impago de renta.

Los demandados, partiendo del reconocimiento del impago de renta, oponen la excepción de cumplimiento defectuoso del contrato (exceptio non rite adimpleti contractus), al incumplir con la obligación de que el local alquilado sirva para el uso convenido por cuanto como consecuencia del incumplimiento de la normativa relativa a las instalaciones de la nave, por lo que se vio obligada a hacer frente a obras, proyectos y costes, sin conseguir la resolución definitiva de industria.

En la cláusula séptima del contrato, destinada a las obligaciones del arrendatario, se contemplaban, además del pago de la renta como obligación primera la de usar el inmueble para la actividad de taller mecánico, taller de chapa y pintura y compraventa vehículos.

Además el arrendatario gestionará y sufragará a su exclusiva cuenta y cargo todas las licencias y permisos, autorizaciones, obras de adecuación etc. que las actividades anteriormente mencionada requieran, ya sean exigidas por la Administración central, local o autonómica y cumplirán todas las disposiciones, ordenanzas y exigencias de cualquier autoridad y organismo competente.

De lo que puede deducirse claramente de conformidad con el contrato suscrito, que competía a la arrendataria la solicitud de todos los permisos y autorizaciones pertinentes para el ejercicio de la actividad a desarrollar en el local.

Pero todo caso y, por lo que se refiere al pretendido incumplimiento previo imputable a la arrendadora, para dar respuesta a las alegaciones de los recurrentes, debemos partir de las siguientes consideraciones: el efecto resolutorio de un contrato de arrendamiento, sólo se produce, bien porque en tal sentido exista acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente ( arts. 35, 27 y 32 LAU ); pero entre tanto una u otra circunstancia se produzca, es claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de la renta por el arrendatario.

En el supuesto de autos, los demandados, ahora apelantes, no han negado el impago de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la demanda y en el propio contrato de arrendamiento consta que la parte arrendataria será quien gestionará y sufragará a su exclusiva cuenta y cargo todas las licencias y permisos, autorizaciones, obras de adecuación precisas para el desarrollo de la actividad

Tanto el Código Civil como la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden a la parte arrendataria los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias, pero en ningún caso permite a los arrendatarios acudir a las vías de hecho, al impago de las rentas.

Como se establece en la STS de 18 de julio de 2012: "En nuestro sistema rige el principio de libre regulación de las relaciones contractuales dentro de los límites que fija el artículo 1255 del Código Civil , por lo que existe libertad de contratar o no, pero una vez que en el ejercicio de tal libertad se suscribe un contrato, el artículo 1.091 del Código Civil atribuye a las obligaciones que nacen de él de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de lo pactado. Lógica consecuencia, es que, como regla, los contratantes no puedan desvincularse unilateralmente de lo pactado, siendo preciso para derogar la ley privada entre las partes un nuevo acuerdo o contrario consenso, dejando sin efecto lo estipulado.

No obstante, cuando los particulares se obligan con carácter recíproco, de tal forma que la obligación de uno de ellos tiene por causa la del otro, el sistema autoriza a reaccionar frente a los incumplimientos de una de las partes y faculta a quien cumplió para que exija su cumplimiento o la resolución, a cuyo efecto el artículo 1124 del Código Civil después de indicar que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, y que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, dispone que " también podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible." Y que "el Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo".

Es jurídicamente correcto el argumento de que no puede pedir la resolución contractual quien ha incumplido previamente o dado lugar con su conducta al incumplimiento de la otra parte. La determinación de si ha habido incumplimiento o cumplimiento en las relaciones contractuales presenta dos facetas, la fáctica que atiende a la fijación de los hechos o actos realizados u omitidos en que se fundamenta la conclusión, y la jurídica -el incumplimiento contractual es un "concepto jurídico indeterminado"- que atiende a la trascendencia o significación jurídica de la base fáctica para sentar la conclusión procedente (por todas, Sentencia de 10 de junio de 2.004).

Por lo que el motivo alegado como causa de impago de la renta debe ser desestimado.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, no se admiten en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

El fiador solidario, para el que no se exige por su propia intervención en el procedimiento, que la acción principal se trate de desahucio al que se acumulan las rentas. Para este último supuesto lo único que se exige es el requerimiento previo de pago. Se trata, este último, de un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no puede plantearse válidamente frente a los avalistas solidarios, que es en la calidad en la que el D. Juan Enrique interviene en el proceso, a quien se pretende dar la posibilidad de evitar el ejercicio de las acciones legales, atendiendo el requerimiento prejudicial. Requisito de procedibilidad cuyo cumplimiento corresponde acreditarlo a la parte actora.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

Se alega por la recurrente como falta de requerimiento al fiador que el único requerimiento que se hizo lo fue en calidad de avalista de Dña. Mariana no de las cantidades que correspondían a Gabriel4Ever.

En el presente caso, consta que se ha practicado el requerimiento previo de pago por medio de burofax recibido el 27 de junio de 2023 dirigido a Dña. Mariana como arrendataria y a D. Juan Enrique en su condición de avalista. Se reclamaba la cantidad de 15.056,66 euros por impagos correspondientes a los años 2019, 2020,2021 y 2022. En la demanda se reclama a Dña. Mariana el importe de 10.416,19 euros, correspondiendo a Gabriel4Ever la cantidad de 5.000 euros al haberse subrogado en la condición de arrendatario en el mes de enero de 2022.

Por lo que es claro que, pese a efectuarse el requerimiento junto con Dña. Mariana, al fiador en su calidad de avalista, se le estaba requiriendo por el total de las rentas debidas por el contrato de arrendamiento del que era fiador, no solo por la parte correspondiente a Dña. Mariana sino que comprendía las dejadas de abonar por el posterior arrendatario.

QUINTO.-La desestimación de recurso de apelación conlleva, a tenor de lo establecido en el art. 398 apartado 1º de la Ley de enjuiciamiento civil, la condena al apelante al pago de las costas causadas en esta alzada

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente