Sentencia Civil 375/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 729/2024 de 10 de julio del 2024

PRIMERO. La representación procesal de Dª. Eulalia formuló demanda de juicio verbal contra D. Jose Ramón en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Sustenta su pretensión en que las partes suscribieron el día 5 de septiembre de 2022 un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en DIRECCION000, Valencia; en el que se acordó el pago de una renta mensual de 550 euros. Alega, por su parte, que el demandado dejó de abonar el pago de la renta en marzo de 2023.

Termina suplicando:

"1.- Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita DIRECCION000, Valencia; condenando a la parte demandada-arrendataria a estar y pasar por esta declaración, a desalojarla y dejarla libre y a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara.

2.- Condenar al demandado arrendatario a abonar las rentas que se adeuden más las rentas posteriores, hasta el momento del lanzamiento y que hasta el presente mes asciende a 1.100,00 € (mil cien euros)

3.- Tener por solicitado desde este momento la EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA, por lo que procederá la EJECUCIÓN DIRECTA DEL LA MISMA sin necesidad de ninguno otro tramite procediéndose al lanzamiento en la hora y día señalados frente al demandado y demás ocupantes que fueran hallados, según dispone en la nueva redacción del art. 440, 4º de la LEC

4.- Imponer las costas de este procedimiento."

La parte demandada contestó alegando que en todo momento tuvo intención de pagar la renta y que el impago se produjo por una serie de desperfectos que fueron hallados en la vivienda, por entender que existió un pacto tácito de compensar el precio de la renta con las reparaciones que llevaba a cabo el demandado.

La sentencia de instancia estima la demanda.

Contra dicha resolución se alza la parte demandada invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO. En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, conforme al cual <>

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte. Marín Castán, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice: <>

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: < >".Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, ( ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1.- Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

«Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales».

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC , la resolución de apelación «deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461».>>

TERCERO.Sobre la entrega de las llaves.

Como motivo de su recurso, la parte demandada invoca error en la valoración de la prueba por entender que debe considerarse probado que el demandado entrego las llaves a la actora, eximiéndose con ello del pago de las rentas posteriores a dicho momento.

Alega que no existe ningún documento que justifique la entrega de las llaves a la demandada debido únicamente a la pasividad de la actora a la hora de recibir las mismas, y que en el acto de la vista se aportaron una serie de capturas de Whatsappcon las que entendía que debía considerarse justificado que el demandado puso a disposición de la actora las llaves de la vivienda.

La parte apelada opone que, en el video aportado por la actora en el acto de la vista, únicamente se puede apreciar el estado de la vivienda, informando a título orientativo de un posible abandono del inmueble en el mes de noviembre.

Esta Sala considera que el motivo debe rechazarse.

Debemos destacar que es doctrina pacifica en la jurisprudencia el entender que la entrega de las llaves de un piso, como acto de resolución de un contrato de arrendamiento, se trata de un acto formal que debe adoptar una forma determinada. En este sentido citamos algunas sentencias de otras Audiencias Provinciales:

- Sentencia AP Islas Baleares (Sección 5ª), de 27.02.2018:

"El simple ofrecimiento de entrega de llaves es insuficiente para liberar a los arrendatarios de su obligación del pago de la renta mensual, sino que lo decisivo es que a tal ofrecimiento siga la devolución de la posesión material al arrendador. Una hipotética mora accipiendi por obstrucción en la recepción de las llaves no es apreciada por esta Sala, pues no se fijó un día determinado con claridad para este acto, y, además, no constaba la conformidad del coarrendatario."

- Sentencia AP Barcelona (Sección 13ª) de 6 febrero 2013:

"En este caso, correspondiendo a los demandados la carga de la prueba de la devolución de las llaves en septiembre, y no en octubre de 2010, como hecho positivo y extintivo de su obligación de pago de la renta, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse que hayan probado los demandados la devolución de la posesión de la finca arrendada en septiembre de 2010, por no haber propuesto ninguna prueba en este sentido."

- Sentencia AP Guadalajara (Sección 1ª) 10 abril 2012:

"Aun cuando hipotéticamente la demandada haya podido abandonar la vivienda arrendada anteriormente lo relevante en orden a la extinción del contrato y correlativa exoneración del pago de renta no es el citado abandono sino la efectiva entrega de llaves y puesta a disposición de la arrendadora del piso arrendado ya que en tanto tal entrega no tenga lugar subsiste la obligación de pago de renta pactada".

A la vista de esta doctrina, cabe destacar que no puede entenderse eximido el arrendatario del pago de la renta, más si cabe cuando, valorando las capturas aportadas, en las que únicamente se aprecia el envío de un video a la arrendadora en la que se dice que el piso está en perfecto estado para la entrega, sin apreciarse nada al respecto de la entrega de llaves; así como declaración de la actora, que manifestó que en ningún momento se le indicó por el demandado ni por la inmobiliaria la puesta a disposición de las llaves del piso.

Teniendo en cuenta lo previamente indicado, debemos proceder a la desestimación del motivo planteado.

CUARTO.Sobre la actualización de la renta.

Como motivo de apelación esgrime la parte demandada la infracción de norma sustantiva y la improcedencia del incremento o actualización reclamado en el acto de la vista correspondiente a las rentas a partir de septiembre de 2023.

Alega que la Sentencia que se recurre estima la cantidad reclamada hasta el momento de la vista en el importe de 5.544 euros al dar por válido el desglose y actualización de las rentas presentado por la parte actora mediante escrito aportado en el acto de la vista. En dicho escrito, se procede a actualizar la renta con un incremento del 2% sobre su importe inicial a partir del mes de septiembre de 2023, éste incluido.

Alega la actora que la actualización de las rentas se ajustó al tipo máximo fijado al momento y cumpliendo con el clausulado del contrato de arrendamiento, hecho por el que resultó procedente su actualización en sala de la deuda generada, así como del importe de esta.

Manifiesta que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento, tal y como exige el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la actualización de renta conforme a los índices de referencia; incremento que, en todo caso, se encontraba limitado al momento de actualización por el máximo fijado por el Gobierno. Alega que la actora realiza la actualización en la fecha acordada, teniendo de ello conocimiento la parte demandada como expresa el contrato de arrendamiento, y dentro del periodo de incumplimiento en el abono de la renta por parte de la parte demandada.

Opone también que la posibilidad de comunicar mediante la entrega del recibo generado dicho mes resultó imposible, si se tiene en cuenta que la parte demandada no venía abonando la renta a esa fecha, y que el importe reconocido es el ajustado y esperable conforme a la actualización señalada, circunstancia anunciada en el contrato y que se habría manifestado como estaba previsto en un justificante del que no resultó posible entrega por impago reiterado de la deuda.

Esta Sala considera que el motivo debe estimarse.

Para resolver esta cuestión resulta de aplicación el artículo 18.2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que manifiesta:

"2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. (...)"

Entiende la jurisprudencia mayoritaria que, con independencia de los términos del contrato, esta comunicación previa es requisito necesario para poder proceder a la actualización de la renta. La actualización de la renta no opera de forma automática, debe notificarse al arrendatario y la misma comenzará a ser efectiva al mes siguiente de esta notificación, conforme establece el apdo. 2 del art. 18 LAU. El hecho de que la norma no exija que se realice fehacientemente, no implica que no deba efectuarse y que, llegado el momento, el arrendador deba acreditar su existencia. Así lo manifiesta el Tribunal Supremo en sentencia 331/2013, de 8 de mayo, con remisión a su sentencia de 5 de marzo de 2009 , que: "El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )".

A la vista de esta doctrina jurisprudencial, cabe destacar que la notificación previa es un requisito ineludible para poder exigir la actualización de la renta. Notificación que no ha sido probada en el caso que nos ocupa, por lo que debemos entender que no se puede exigir al arrendatario la actualización de la renta por la falta de dicha comunicación.

Por ello, cabe estimar este motivo de recurso, revocando parcialmente la sentencia apelada y modificando la cantidad objeto de condena al importe de las mensualidades sin ser de aplicación la actualización, lo que constituye una estimación sustancial de la demanda.

QUINTO.Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la resolución de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: "si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva";para todo aquello que no ha sido objeto del presente recurso.

SEXTO.En materia de costas de acuerdo con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la vista de la estimación parcial del recurso, procede la no imposición de costas a ninguna de las partes del proceso. Entendiendo que la estimación del recurso implica que la demanda de primera instancia sea estimada sustancialmente, cabe mantener el pronunciamiento de costas efectuado en la misma a cargo de la demandada.

SÉPTIMO.- Recursos:El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,