Sentencia Civil 455/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 411/2023 de 04 de septiembre del 2024

PRIMERO. - La representación de la parte actora formulo demanda interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Convocadas las partes a juicio verbal, el mismo se desarrolló con el resultado que obra en Autos y agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 29 de Valencia se dictó en fecha 13 de julio de 2.022 Sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por ADMINISTRACIONES MARVIMAR SL contra Teofilo y VHOME SOCIAL CLUB S.L., absolvía a éstos de todos los pedimentos formulados en su contra.

Y que estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por V HOME SOCIAL CLUB SL contra ADMINISTRACIONES MARVIMAR SL condenaba a ésta a abonar a aquélla la cantidad de 3.939 euros.

Y todo ello con expresa imposición a ADMINISTRACIONES MARVIMAR SL de las costas procesales.

SEGUNDO. - Contra la referida Sentencia se alza la representación de ADMINISTRACIONES MARVIMAR, S.L.formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos, en síntesis:

1.- Error en la valoración de la prueba: Las partes suscribieron contrato de arrendamiento de local en fecha 1 de agosto del 2.019 sito en Plaza del Ayuntamiento nº 5 puerta 11 de Valencia por un periodo de cinco meses prorrogables hasta un máximo de cinco años, siendo la renta mensual que se venía abonando por la mercantil VHOME SOCIAL CLUB, S.L. conforme las actualizaciones de renta a 1.989,20€ (2.406,93 IVA incluido).

A raíz de la pandemia provocada por COVID 19, se modificaron las rentas en beneficio de VHOME SOCIAL CLUB, SL en su mitad, pactándose una disminución de renta fijando el importe a 994,60 € MAS IVA (1.203,46 IVA INCLUIDO) para el periodo comprendido entre el mes de abril 2.020 a septiembre 2.020 (ambos inclusive).

Transcurrido este periodo, se restablecía la cuantía de la renta arrendaticia que se venía pagando antes del acuerdo arriba mencionado, cuyo importe es de (1.989,20€) (2.406,93 IVA incluido), más un 20% de las rentas correspondientes a los periodos comprendidos entre abril del 2.020 a septiembre del 2.020. (Recuérdese que se condonó por parte de la propiedad ADMINISTRACIONES MARVIMAR, SL el 30% de las rentas comprendidas abril y septiembre.) Todo ello reflejado mediante documentos 3 y 4 aportados por la recurrente junto con la demanda.

Llegado el momento de pagar con normalidad, la arrendataria no abonó las rentas correspondientes a octubre, noviembre y diciembre 2.020, así como las cantidades asimiladas. Tampoco devolvió la posesión a la propiedad. Siendo por ello, que se reclaman las rentas y gastos asimilados generados por el arrendatario hasta la efectiva entrega de la posesión en fecha 23 de diciembre del 2.020. La deuda generada asciende a un total de 10.521,89€. Sin embargo, descontándose la fianza por importe de 3.939€ resulta un total de 6.582,89€. De contrario se alega que no ha existido incumplimiento alguno pues no se acogió a la prórroga del contrato y por ello devolvió los recibos de rentas afirmando que ambas partes suscribieron documento válido de resolución del contrato el día 23 de diciembre del 2.020,resolviéndose el contrato en ese momento. En la misma contestación a la demanda, VHOME SOCIAL CLUB SL plantea demanda reconvencional en reclamación del importe de 3.939€ resultante de la fianza entregada en su día a la propiedad.

La Sentencia únicamente ha dado una gran validez a un único documento sin tener en cuenta el resto de las pruebas aportadas. Consecuentemente toda la fundamentación jurídica que consta en la sentencia versa alrededor de la valoración o interpretación de ese documento, dejando de lado el resto. Según valoración del Juzgado a quo entiende que: En fecha 23 de diciembre del 2.020 se resolvió contrato de arrendamiento entre las partes con efectos liberatorios de cualquier deuda pendiente entre las partes al constar en el documento suscrito por la arrendataria que ambas partes nada tienen que reclamarse por ningún concepto, quedando a salvo la liquidación de la fianza en términos legales... Consecuentemente, entiende que al no plantearse por la arrendadora un procedimiento de nulidad del citado pacto, tiene efectos liberatorios dándole validez absoluta. El mismo notario, (profesional ajeno a las partes) en acta aportada ya manifiesta que la arrendataria condiciona la entrega de las llaves a la arrendadora con firma del documento suscrito por la arrendataria. Y así debe interpretarse tal y como ocurrió: la arrendataria no entregaba las llaves al arrendador si no se firmaba el documento suscrito por la demandada. La voluntad de la arrendadora era recuperar la posesión, en ningún momento quería renunciar a sus derechos otorgados por LAU, sino que se vio obligada a firmar el polémico documento de resolución de contrato suscrito por la arrendataria, existiendo un vicio en el consentimiento.

2.-En relación con las cantidades reclamadas por ADMINISTRACIONES MARVIMAR, SL en concepto de gastos asimilados. Del mismo modo, y de forma muy injusta la Sentencia recurrida atribuye al arrendador el pago de los suministros de agua y luz consumidos por la arrendataria sin tener en cuenta lo regulado en el contrato de arrendamiento. En virtud de lo expuesto en cláusula DECIMA del contrato (DOC 2) se establece que: "Serán a cuenta de la arrendataria los suministros de electricidad, agua y cualquier otro servicio ..." En el momento de la firma del polémico documento suscrito por las partes (momento de entrega de la posesión), es decir en fecha 23 de diciembre; ninguna de las partes eran conocedoras de los gastos relativos a los consumos. De hecho, ni se había devengado aun determinadas facturas, entre ellas las correspondientes al mes de diciembre. Inverosímil pero real, la Sentencia recurrida además de privar a mi mandante de sus derechos como propietario obliga a este último a sufragar los consumos de electricidad y agua realizados por la arrendataria.

3.-De los incumplimientos y la mala fe de la arrendataria tras la rebaja de rentas Al valorar el contexto de lo ocurrido junto con toda la prueba documental aportada por esta parte, quedó suficientemente acreditado la actitud incumplidora de la arrendataria. La arrendadora con toda su buena fe realizó una condonación parcial de las rentas comprendidas entre abril a septiembre del 2020 para que la arrendataria pudiera hacer frente a las mismas. (Hecho corroborado en virtud de adendas aportadas como doc. 3 y 4) A través de los citados documentos, condonaba un total de 4.332,32€ (30% rentas) a la arrendataria y aplazaba el pago de 2.888,28€ (20% rentas) cantidad que debía pagarse en octubre. En el momento que se tenía que producir la renovación del contrato de arrendamiento abonándose las rentas con normalidad más el 20% aplazado, la arrendataria no comunicó con anterioridad a la renovación su intención de no querer renovar el contrato tal y como alega, sino que lo comunica a finales de octubre; momento que ya se había producido la prórroga y se encontraba disfrutando de la renovación-prorroga. (hecho acreditado mediante burofax enviado por la arrendataria el 9 de noviembre del 2020, de fecha 31 de octubre del 2020. Aportado como DOC 11 de la demanda). Queda manifestado que era un contrato de cinco meses prorrogables hasta un máximo de cinco años, Aun así, de contrario se atreve a alegar que no se había producido la siguiente renovación y por ello no se abonaban las rentas. Pues a pesar de que no se regulara en las adendas un plazo de preaviso para comunicar intención de prorrogar o no, esta circunstancia, SÍ que se contemplaba en el propio contrato (DOC 2) siendo de aplicación lo regulado entre las partes. A tenor de lo dispuesto en clausula TERCERA, párrafo tercero establece que: "El plazo de preaviso de no renovación de contrato o prorroga será de 60 días. Siendo imprescindible y necesario que medie denuncia previa por alguna de las partes subscriptoras del presente contrato con un preaviso anteriormente estipulado. "Es decir, la arrendataria como mínimo, tenía la obligación de comunicar en agosto su intención de no renovar el contrato. Sin embargo, comunica su intención de no continuar con el contrato; trascurrido el primer mes de prórroga. Con toda la mala fe del mundo, prefirió aprovecharse de la rebaja de las rentas del mes de agosto y septiembre sabiendo que la renta de octubre y las cantidades aplazadas nunca iban a abonarlas. Y mientras trascurrían los meses teniendo la posesión de las llaves la arrendataria, se había generado una deuda por importe de 10.521,89€. En definitiva, era tan fácil como entregar las llaves en la oficina de mi mandante, es decir dos plantas inferiores del mismo edificio donde desarrollaban la actividad las partes.

4.-En cuanto a la demanda reconvencional: el demandante se encuentra más que legitimado para deducir de la fianza todos los gastos y adeudos contemplados en el documento 13, relativo a liquidación de fianza. Si las obligaciones que garantiza la fianza en el arrendamiento hubieran sido cumplidas por la arrendataria (el local no presenta daños, se han pagado todas las rentas y suministros, etc.), el arrendador habría restituido el total de la suma entregada en su día, pero al no producirse este hecho se ha visto en la obligación de compensar la misma con la deuda generada por la arrendataria.

5.-Improcedente imposición de costas.

Dichos motivos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

La representación de la parte actora formuló demanda sobre reclamación de cantidad con fundamento en los siguientes motivos expuestos, en síntesis: La demandante es propietaria en pleno dominio del inmueble destinado a despacho sito Plaza del Ayuntamiento nº 5, puerta 11 de Valencia. En fecha 1 de agosto del 2.019 suscribió contrato de arrendamiento con la demandada para la instalación de negocio destinado a organización, planificación, promoción, producción y desarrollo de cualquier tipo de evento por un periodo de cinco meses prorrogables por el mismo periodo, hasta un máximo de cinco años. La renta mensual quedó establecida en 1.969,50€ más impuestos (2.383,09€ IVA incluido), pagaderos por mensualidades anticipadas el día 5 de cada mes a través de giro bancario. Como consecuencia de todas las actualizaciones que han ido operando a lo largo del arrendamiento la renta mensual que se venía abonando por la demandada ascendía a 2.406,93 IVA incluido. A raíz de la pandemia provocada por COVID 19 para reducir el impacto de posibles consecuencias económicas de la parte arrendataria; ambas partes acordaron mediante las ADENDAS de fecha 25 y 27 de marzo del 2.020 suspender el importe de las rentas que se venían abonando. En la primera, ambas partes acordaron que los meses de abril del 2020 a septiembre del 2.020 la demandada abonaría el 50% de las rentas. En la segunda se pactó que para que se produjese la prórroga del contrato por cinco meses más; antes del día 15 de octubre la demandada abonaría de forma anticipada: además de la renta de noviembre en su totalidad, el 20% de las rentas correspondientes a los periodos comprendidos entre abril del 2.020 a septiembre del 2.020 ascendiendo a un total de 5.295,25€ que se adeudan en la actualidad por la demandada, condonándose, por tanto, el 30% de las rentas comprendidas entre abril y septiembre. Seguidamente, llegado el mes de noviembre, la arrendadora gira de nuevo el recibo de renta del citado mes el día 5/11/20 por importe de 2.431€. Llegado el mes de diciembre vuelve a suceder lo mismo, la demandada revoca todos los giros bancarios para el cobro de las rentas que le remite la actora. En virtud de la penalización relativa a la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento; se aplicó por cada devolución de recibo de renta el importe de 40€. Dados los continuos y reiterados incumplimientos, mi representada tras diversos requerimientos infructuosos por todas las vías posibles a la demandada para intentar solucionar lo ocurrido; por fin recibe contestación por parte de la demandada mediante burofax enviado por la demandada en fecha 9 de noviembre del 2020, notificado el 12 de noviembre del 2020.En el mismo, se hace constar por la demandada que no puede atender al pago de las rentas, así como su intención de desistir del referido contrato. Igualmente manifiesta su intención de devolver la posesión del inmueble. Sin embargo, todos los intentos de recuperación de la posesión eran condicionados a que mi mandante condonara y renunciara a las cantidades adeudadas. Pues el Sr Teofilo, supeditaba la entrega de las llaves, a cambio de que mi mandante le perdonara todas las deudas existentes y le devolviera el importe total de la fianza, entregada en su día. Finalmente viendo que transcurrían los días y la demandada dificultaba maliciosamente mediante la descrita actitud la entrega de las llaves; mi mandante tuvo que contratar un notario para requerir a la demandada la devolución de la posesión del inmueble arrendado. Con esta actitud tan torticera la demandada pretendía que mi representada renunciara al cobro de todas las rentas adeudadas que ahora se reclaman a través de esta demanda. La demandante en arras de recuperar la posesión y evitar mayores pérdidas que las que tenía, pues la demandada se encontraba sin abonar rentas, ni gastos asimilados; se firmó el documento a pesar de ser contrario a su voluntad. A día de hoy la parte arrendataria ha incumplido la obligación principal del pago de rentas, así como las demás cantidades asimiladas, adeudando un total de10.521,89€. Sin embargo, de dicho importe debe descontarse la fianza, adeudándose la suma de 6.582,89€. Invocaba entre otros, los artículos 1.555.1, 1.089, 1.091, 1.108, 1.254, 1.258, 1.262, 1.543, y 1.124. 1.822 a 1.856 Código Civil y concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a la demandada al pago de 6.582,89€, más intereses y costas.

La demandada formuló oposición, así como demanda reconvencional.

La Sentencia, a la vista del resultado de la prueba practicada, únicamente la documental, concluye en el sentido de que a la vista del documento número 12 de los acompañados a la demanda, acta de presencia, realizada por el Notario de Valencia D. Joaquín Borrell García, se estima acreditado el hecho extintivo opuesto por la parte demandada.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

El recurso de Apelación ha de ser necesariamente desestimado, pues, en primer lugar, como se observa en el escrito de demanda, que anteriormente se ha reproducido de forma sucinta, ni en los hechos, ni en la fundamentación jurídica, se aduce la existencia de vicio en el consentimiento en la parte actora al otorgar el documento que se acompaña con el número 12 de su escrito de demanda, tal como acertadamente hace constar la Sentencia apelada. Sin embargo, es de observar como en el recurso de Apelación formulado, tales premisas se han visto sensiblemente modificadas, y ello comporta que en los términos en que se plantea la impugnación que se haya producido una alteración de la causa petendi expresados en la demanda que, como es sabido, resulta expresamente prohibida por la Ley pues se viene a modificar la intrínseca entidad material de la acción ejercitada por la demandante. No admite discusión el hecho de que tal modificación viene a infringir el principio que, en aras de la contradicción y del derecho de defensa, determina que sólo puede perseguirse la revocación de la sentencia con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia y así, de acuerdo con esta terminante dicción las partes no pueden alterar las posiciones procesales que hubieran mantenido en la primera instancia tal y como quedaron definitivamente fijadas tras las distintas oportunidades alegatorias reconocidas según la clase de procedimiento seguido. Esta circunstancia determina de por si el fracaso del recurso de Apelación formulado, puesto que el tenor literal del documento número 12 de los acompañados a la demanda, consistente en el acta de presencia establece:..." D. Teofilo con DNI (...) y en nombre de la sociedad V HOME SOCIAL CLUB S.L. con CIF (...), hace entrega en este acto a D. ESTEFANÍA TORMOS en representación de ADMINISTACIONES MARVIMAR, S.L. con CIF (...) , de la posesión del inmueble sito en la Plaza del Ayuntamiento nº 5, piso 4, puerta 11, 46002-Valencia y que lo recibe a su entera satisfacción, dando por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con fecha 1 de agosto de 2019 y manifestando ambas partes que nada tienen que reclamarse por ningún concepto"Se añade de forma manuscrita "queda a salvo la liquidación de la fianza de 3.939 euros (TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE) en términos legales". Y es que debe recordarse, que la renuncia es un acto explicito, claro, inequívoco, y terminante, que no es posible deducir de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino únicamente de aquellas claramente reveladoras del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho, que en el caso presente, se ha producido sin género de duda por la demandante, como es de observar fácilmente en el documento cuyos efectos por la misma se discuten, quedando la misma vinculada irremisiblemente por los términos del documento otorgado, y sin que en ningún caso se haya propuesto o practicado durante el curso del procedimiento prueba alguna acreditativa de la existencia de vicio del consentimiento invalidante de la referida renuncia. Procede en consecuencia la desestimación del recurso de Apelación formulado, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO. - Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación