PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.-1.- La representación procesal de Doña Isabel, Don Abel y Doña Camino, los dos últimos en representación de la herencia yacente de su fallecido padre D. Isidoro, formularon demanda contra D. Genaro en la que solicitaban que se dictara sentencia por la que se declarara que los actores tienen derecho a retraer la finca referida en la demanda, condenando a la parte demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y a que, previa determinación de plazo, otorgue a favor de la parte actora escritura de venta, con el apercibimiento de su otorgamiento de oficio caso de no hacerlo, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
Alegaba la parte actora que Doña Isabel junto a su esposo Don Isidoro adquirieron en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 1 de junio de 2004, y para su sociedad de gananciales, la finca ubicada en el término municipal de Olocau, DIRECCION000, que constituye la DIRECCION001, finca rústica consistente en campo de tierra de secano plantada de algarrobos y que ocupa una hectárea 99 áreas y 98 centiáreas y que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Llíria al tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002 finca registral número NUM003; que el Sr. Isidoro falleció en fecha 14 de octubre de 2006 habiendo instituido como herederos universales de sus bienes a sus dos hijos Don Abel y Doña Camino; que el destino de la finca ha sido siempre agrícola por tratarse de una finca rústica mediante su explotación continuada destinada principalmente al cultivo de algarrobo; que le inmueble objeto de retracto es una pequeña finca también agrícola y rústica que se encuentra ubicada en el término municipal de Olocau, DIRECCION000 y que constituye la DIRECCION002 que ocupa una superficie de 50 áreas y 20 centiáreas y que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Llíria al tomo NUM000 libro NUM004 folio NUM005, siendo la finca registral número NUM006; afirmaba que no existe separación física entre ambas fincas ya que no medía arroyo acequia, barranco o cualquier servidumbre aparente, continua o discontinua, en provecho de finca diferente a la de los actores y el demandado; y que la unión de ambas fincas además de unificar el terreno y reducir el minifundio actualmente existente redundaría en beneficio de la mejora de la explotación de ambas fincas.
Así mismo alegaba en la demanda que ya en el año 2013 se interesaron en la adquisición de dicha finca y en 2018 se iniciaron negociaciones en las que llegaron a ofrecer la cantidad de 36.000 €, si bien la entonces propietaria Sra. Marina no quiso desprenderse de la finca y no se formalizó la compraventa. Sostenía que no obstante de forma sorpresiva los anteriores propietarios de la finca colindante con la de los actores, sin previo aviso, han procedido a la venta de la referida finca que enajenaron al hoy demandado Don Genaro en fecha 23 de junio de 2020 mediante escritura pública formalizada en Paterna y ante el Notario Don Enrique Farrés Reig con número de protocolo 400, que accedió al Registro de la Propiedad en fecha 31 de julio de 2020, no constando que el adquirente sea titular colindante de ninguna otra finca rústica; afirmaba que se han empezado a efectuar trabajos de limpieza en la finca al parecer con el fin de ensanchar la zona que permite el paso hasta la puerta instalada en la valla de la misma y que a fecha de la demanda todavía se desconocen las condiciones y circunstancias que rodean la venta, no solamente respecto de posibles gastos sino del propio precio pagado, en tanto en cuanto ni siquiera este dato aparece en la nota simple registral; que ante el perentorio plazo de caducidad de nueve días para el ejercicio de la acción, la parte actora se ha visto obligada a formular la demanda para no ver precluido su derecho, desconociendo el precio y demás condiciones de la venta, habiendo procedido a la consignación de la cantidad de 36.000 €; explicaba en su demanda que la parte actora intentó consignar dicha cantidad en la cuenta de consignaciones del Decanato de los Juzgados de Llíria, pero al no existir la misma fue necesario esperar a que fuera repartida la demanda y finalmente se efectuó la consignación en la cuenta del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 a la que había sido turnada la misma; y concluye que pese al desconocimiento sobre las condiciones de la venta el negocio jurídico se ha inscrito en el Registro de la Propiedad con fecha 31 de julio de 2020 y por tanto los actores se ven obligados a acudir a la vía jurisdiccional para no ver caducado el plazo de ejercicio de la acción de retracto, y consideran ajustada la cantidad de 36.000 € por ser la última cifra que se ofreció por los actores a los anteriores propietarios en el año 2018 si bien la compra venta finalmente no llegó a concretarse.
2.-Emplazado el demandado contestó a la demanda oponiéndose a la pretensión formulada de adverso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte actora, alegando en síntesis la caducidad por el transcurso del plazo de nueve días entre la inscripción registral de la compraventa de la finca que pretende retraerse y la interposición de la demanda de retracto, considerando que se trata de un plazo sustantivo y no procesal y que por tanto no serían aplicables los artículos 183 LOPJ y 133.4 y 135.1 LEC, sino el artículo 5 del Código Civil, por lo que al haber sido inscrita la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad en fecha 31 de julio de 2020 el plazo finalizaba el día 9 de agosto de 2020 y sin embargo la demanda se presentó el día 11 de agosto de 2020, por tanto fuera de plazo; alega así mismo que el actor tuvo conocimiento de la transmisión antes de la inscripción registral dado que mantuvo una entrevista con los familiares del demandado el día 1 de julio de 2020 en la propia finca, en la que se le informó de la venta y de sus condiciones; opuso así mismo la excepción de falta de consignación del precio del retracto invocando los artículos 405.3, 266.3, 269.2 y 423.3 y 425 LEC; afirma que la parte actora falta a la verdad cuando manifiesta que desconoce el precio de la compraventa, ya que ha consignado la cantidad de 36.000 € que curiosamente es el precio real de la compraventa; sostiene que en el otrosí primero de la demanda ofreció caución por el referido importe y se limitó a realizar un ofrecimiento pero no consignó precio alguno ni prestó caución en cantidad alguna, por lo que el ofrecimiento realizado es insuficiente al no haber consignado el importe del precio de la compraventa, olvidando que el artículo 1518 del Código Civil exige el reembolso no sólo del precio sino también de los gastos del contrato, de cualquier otro pago legítimo hecho para la venta así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, tal y como por otro lado exige la doctrina y la jurisprudencia, por lo que al no haber consignado el precio ni prestado caución alguna en el momento de interponer la demanda y siendo el ofrecimiento de pago manifiestamente insuficiente no puede darse curso a la misma; alega que la parte actora conocía perfectamente la identidad del comprador así como su domicilio y tuvo perfectamente conocimiento de la venta en la entrevista que mantuvo el día 1 de julio de 2020, conociendo todos los extremos de la misma; niega que la actora cultive directamente su parcela ya que lo hace a través de Don Demetrio, tío paterno de Don Genaro, añade que la finalidad del retracto de colindantes es evitar la excesiva fragmentación de la propiedad y que en el presente caso se realiza en fraude de ley y con un manifiesto abuso de derecho; que si bien es cierto que el demandado no es propietario de ninguna otra propiedad colindante, sí que lo es su padre en cuanto propietario de la parte de la NUM007, y si bien el demandado es el titular formal de la finca en realidad se trata de una operación familiar cuyo objeto era unir la parcela de autos, que es la NUM008, a las que son propiedad de su padre que son las parcelas NUM007 y NUM009, habiendo adquirido también su hermano la parcela NUM010 siendo el objetivo la creación de una única explotación agraria con una cabida superior a los 36.000 m2 con la unión de las cuatro parcelas; que por todo ello y con el fin de unir dichas parcelas se procedió a realizar trabajos en la finca adquirida consistentes en arrancar el arbolado existente y en la preparación del terreno para proceder en la próxima primavera la plantación de cítricos con riego localizado y conexión de energía eléctrica; que en cuanto a los gastos de la venta así como los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida la parte demandada señala que el precio real satisfecho por el demandado para la adquisición de la finca ascendió a 36.000 €, el importe de la notaría a 156,51 €, el importe del Registro de la Propiedad a 136,62 € y el importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a 1.500 €, y afirma que se han realizado una serie de trabajos de acondicionamiento en la parcela para constituir una única explotación con las parcelas NUM010, NUM007 y NUM009 propiedad de su padre y de su hermano, cuyo importe será objeto de la oportuna valoración.
3.-Previos los trámites legales oportunos el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda al entender que se había ejercitado la acción de retracto transcurrido el plazo de caducidad de nueve días del art. 1524 Cc, con imposición de costas a la parte demandante.
La representación procesal de los actores ha interpuesto recurso de apelación que articula en los siguientes motivos:
1.-) Infracción del artículo 1523 del Código Civil, del artículo 135 de la Ley de Enjuiciamiento civil y del artículo 24 de la Constitución Española. Error en la interpretación de la caducidad. La demanda fue interpuesta dentro de plazo.
En este primer motivo parte actora apelante alega en síntesis que la demanda se interpuso en el primer día hábil tras la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad teniendo en cuenta que de manera excepcional en el año 2020 quedaron habilitados los días 11 a 31 de agosto como consecuencia de la pandemia COVID-19 en virtud del Real Decreto-Ley 16/ 2020 de 28 de abril, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 135 LEC en cuanto al día de gracia que prevé el apartado 5º de dicho precepto, con cita de las sentencias del Tribunal Supremo 287/2009 de 29 de abril y 497/2010 de 28 de julio, que consideran aplicable la indicada norma y admiten la presentación de la demanda el primer día hábil siguiente a aquel en que finaliza el plazo para el ejercicio del derecho de retracto.
2.-) Ausencia de motivación de la sentencia apelada con infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Alega la parte apelante que la sentencia sostiene que la parte actora habría tenido conocimiento anterior a la inscripción de la venta objeto de autos y de sus condiciones a la vista de la transcripción de la conversación telefónica aportada por la propia parte demandante mantenida con el vendedor de la finca, argumento que considera no está suficientemente motivado.
3.-) Valoración de la prueba practicada. Acreditación de los hechos y fundamentos que sustentan la pretensión actora y ausencia de motivos de oposición a la demanda.
Alega la parte apelante en apoyo del motivo que en el presente pleito ha quedado acreditado que la inscripción de la transmisión se produjo el día 31 de julio de 2020 así como la colindancia de los terrenos, la ausencia de separación física o servidumbres y la naturaleza rústica y destino agrícola de las fincas, tanto el demandante como el demandado dándose los requisitos del art. 1523 Cc; considera que la consignación se realizó correctamente teniendo en cuenta que, ante la ausencia de cuenta bancaria específica en el Decanato de los Juzgados de Llíria, se tuvo que esperar al reparto del asunto para ingresar dicha consignación en la cuenta del Juzgado la que fue turnado, y cita al respecto la sentencia del Tribunal Constitucional 115/2015 de 8 de junio según la cual la consignación y a no es imperativa no condiciona la presentación de la demanda.
Afirma que la parte actora desconocía totalmente la operación antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad, negando que se produjera la conversación a la que alude la parte demandada el día 1 de julio de 2020 entre el padre y otros familiares del demandado y el actor, y considera que no basta con que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta con anterioridad a la inscripción registral sino que es preciso que conozca todas las condiciones y circunstancias de la operación.
En cuanto al precio de la compraventa considera que no se ha acreditado que el precio real de la misma ascendiera a 36.000 € ante la inexistencia de documento alguno que lo acredite, constando como previo escriturado el de 15.000 €. Sostiene que es la parte actora la que explota la finca de su propiedad personalmente y destaca la ausencia total de prueba sobre las manifestaciones que efectúa la parte demandada en el sentido de que su objetivo era crear una explotación única con la agrupación de varias fincas de su familia, pues ni han existido pactos sucesorios, ni actuaciones de unificación de parcelas, ni unificación del terreno, ni gastos en el sentido que se anunciaba en la contestación a la demanda, y lo único que se ha constatado es que se han arrancado los árboles que se encontraban en la parcela sin que se haya acreditado hasta la fecha ni una sola mejora o actuación que busque mejorar las condiciones de la explotación.
4.-Conferido traslado por la parte demandada presentó escrito oponiéndose al recurso apelación formulado de adverso solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte apelante, reiterando que la acción de retracto se encuentra caducada ya que se trata de un plazo sustantivo en el que no se excluyen los días inhábiles ni el mes de agosto, no siendo aplicables los artículos 183 LOPJ, 130.2, 133.4 y 135.1 LEC sino el artículo 5 del Código Civil, y reitera que el plazo finalizaba el 9 de agosto de 2020 y sin embargo la demanda se presentó el 11 de agosto de 2020; considera que la sentencia está suficientemente motivada y reitera la falta de consignación del precio, y que la parte actora tuvo conocimiento de la compraventa en fecha anterior a la inscripción en el Registro de la Propiedad así como de todos sus extremos, pactos y condiciones, ya que Sr. Isidoro se entrevistó con Don Victorino, padre del demandado, el día 1 de julio de 2020, y reitera, en cuanto al ejercicio del derecho de retracto, que debe estarse el precio real y que en el presente caso el precio satisfecho ascendió a 36.000 €, al que deben añadirse los gastos de Notaría ascendentes a 156,51 €, de Registro de la Propiedad ascendentes a 136,62 € y el Impuesto de sobre Transmisiones Patrimoniales que ascendió a 1.500 €, y niega que la parte actora cultive personalmente la parcela.
SEGUNDO.- Examen de los motivos del recurso. Decisión de la Sala: Frente a la sentencia que desestimó la demanda formulada por la parte actora en ejercicio de la acción de retracto de colindantes al amparo del art. 1523 Cc, al considerar el Juzgado que había transcurrido el plazo de caducidad de nueve días del art. 1524 Cc, interpone la misma recurso de apelación, que articula en los motivos anteriormente expuestos, si bien se va a alterar el orden en el que han sido planteados en cuanto que en primer lugar se abordará el relativo a la falta de motivación dado su carácter estrictamente procesal.
1.-) Falta de motivación.-La parte apelante alega, en sustento del motivo, que la sentencia adolece de una evidente falta de motivación ya que en ella se afirma, a la vista de la transcripción telefónica aportada, que la parte actora habría tenido conocimiento de la venta y de sus condiciones antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad, afirmación que se realiza según la parte impugnante con total ausencia de motivación, máxime cuando, según alega, se trata de una prueba aportada por la propia parte actora en la audiencia previa, sin que se exprese el razonamiento por el cual la juzgadora alcanza dicha conclusión final y sin entrar a valorar la prueba practicada.
En este sentido y como señala la STS nº 558/2013 de 18 de septiembre, la motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3º CE, configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009).
El Tribunal Supremo ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992, 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003, entre otras).
En el presente caso es cierto que la mentada afirmación adolece de una insuficiente motivación, pues no se expresa el proceso deductivo-valorativo que lleva a dicha conclusión, pero también lo es que esta cuestión carece de toda relevancia desde el momento en que se trata de un argumento obiter dicta,meramente tangencial, o "a mayor abundamiento", pues el razonamiento principal que esgrime la sentencia y que le lleva a considerar caducada la acción, nada tiene que ver con dicha conversación telefónica sino con el hecho de haber transcurrido los nueve días de plazo que recoge el art. 1524 Código civil desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, lo que, como se comprobará inmediatamente, será rebatido por la Sala al analizar los restantes motivos impugnatorios.
2.-) Caducidad de la acción.Alega la parte demandante en el motivo en que articula su recurso que la acción ejercitada no está caducada y que por tanto la sentencia impugnada infringe los arts. 1523 Cc, 135 LEC y 24 CE incurriendo en error en la interpretación de dichos preceptos y en el cómputo del plazo de caducidad de la acción. La parte apelada sostiene por el contrario que se trata de un plazo sustantivo y no procesal y que por tanto transcurre inexorablemente sin que proceda excluir los días inhábiles y sin que sea de aplicación en su computo lo dispuesto en los arts. 182 LOPJ, 130.2, 133.4 y 135.1 LEC ya que se trata de preceptos procesales, sino en el art. 5 Cc, ya que el plazo previsto en el art. 1524 Cc es un plazo sustantivo, por lo que inscrita la venta el día 31 de julio de 2020 el plazo finalizaba el día 9 de agosto de 2020 y habiéndose formulado la demanda el día 11 de agosto de 2020 se habría presentado fuera de plazo.
a.-)La STS 377/2021 de 1 de junio señala que el retracto legal es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente al establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas ( sentencia 1336/2007, de 14 de diciembre).
Añade la citada sentencia que esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaró el Tribunal Supremo en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal ( arts. 1524 CC) . La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que "no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción" ( sentencia 534/2006, de 29 de mayo).
Subraya la indicada sentencia que se trata de un plazo civil, no procesal, por lo que no se descuentan los días inhábiles, y de caducidad, por lo que no admite interrupción. La STS de 30 de septiembre de 1992 señala al respecto que "el plazo de nueve días tiene la naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente interrupción alguna del mismo; que dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo; [...] [ SS. 21-2-1953; 4-5-1956; 8-6-1979, etc.]". En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 10 de julio de 1999: "la caducidad no admite interrupción de ninguna clase".
En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, señala el Alto Tribunal que existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio, que gira en torno a la interpretación del art. 1.524 CC, en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta". Y declaraba el Tribunal Supremo en aquella sentencia que:
"La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).
"Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]".
b.-)No obstante, la indicada sentencia debe ponerse en relación y complementarse con la doctrina sentada en la precedente STS 287/2009 de 29 de abril que aborda la recurrente problemática relativa a la aplicación de los arts. 133.4º y 135.1º LEC (hoy apartado 5º) precepto que permite la presentación de escritos de término hasta las 15 horas del día siguiente hábil al del vencimiento del plazo, cuestión en la que discrepan la partes y que la indicada sentencia resolvió en sentido positivo en los siguientes términos:
"Finalmente, en el apartado d) plantea la aplicación al caso del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , lo que haría que la demanda estuviera presentada dentro del plazo legal para ello. El precepto, que no encuentra precedente en la Ley de 1881 , ha permitido dar cobertura legal a una situación que se daba antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 enero, para resolver los problemas relacionados con la presentación de escritos sujetos a término antes de la finalización del último día señalado para ello al disponer, en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 41/2007, de 7 de diciembre , que "cuando la presentación del escrito esté sujeta a plazo podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo, en la Secretaría del Tribunal o, de existir, en la oficina o servicio de Registro central que se haya establecido". No tanto porque la Administración de Justicia careciera del servicio necesario para garantizar el ejercicio de la acción, como porque cualquier otra solución hurtaba a los interesados parte del plazo legalmente establecido para realizar un determinado acto con eficacia jurídica al obligarles a presentarlo el último día antes de las 24 horas. En la actualidad esta regla permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, pero se trata de una regla que está prevista para los plazos procesales y no para los sustantivos en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado. La diferenciación entre unos y otros es evidente, y así lo ha señalado con reiteración esta Sala, al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), entre los que no están aquellos a los que se asigna un determinado plazo para el ejercicio de una acción ( SSTS 1 de febrero 1982 ; 22 de enero de 2009 ). Sin duda, el plazo de sesenta días que establece el art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para el ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario de viviendas urbanas es de caducidad, lo que exige que el derecho se ejercite en un período determinado, transcurrido el cual decae, y la institución de la caducidad opera, en principio, en el ámbito propio del Derecho material o sustantivo y no en el del Derecho procesal, en cuyo cómputo se incluyen los días inhábiles, a diferencia de los plazos propios del proceso, tal como establece el art. 5 del Código Civil .
Ahora bien, la acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto sólo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano jurisdiccional, y este acto de presentación es un acto de naturaleza procesal que da lugar con su admisión a la iniciación del proceso- y consiguiente litispendencia ( art. 410 LEC )- en el que ha de ventilarse necesariamente el derecho frente a quien lo niega. Como tal está sujeto a las normas que regulan el procedimiento, incluidas las del artículo 135 de la LEC , pues se trata de la presentación de un escrito mediante el que actúa procesalmente el derecho a partir del día siguiente en que concluye el plazo civil que tenía para hacerlo efectivo, aproximando de una forma justa y razonable unos y otros plazos. No es, por tanto, un problema de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los sesenta días de los que dispone el interesado. Se trata de permitir al titular de un derecho cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el art. 5 del Código civil que aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial ( SSTS 3 de octubre 1990 ; 17 de noviembre 2000 , entre otras).
Por lo demás, una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho, como el de retracto, a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales".
La indicada doctrina se reitera en las STS de 30 de abril de 2010 ( ROJ: STS 2080/2010), en un retracto arrendaticio urbano, y la de 28 de julio de 2010 ( ROJ: STS 4379/2010), en un retracto de comuneros.
c.-)Podría plantearse que, tras la reforma de la LEC en virtud de reforma operada por Ley 42/2015 de 5 de octubre, los escritos pueden ya presentarse telemáticamente todos los días del año durante las 24 horas del día, según la nueva redacción del apartado 1º del art. 135 LEC, pero lo cierto es que el Tribunal Supremo ha venido aplicando la doctrina antes expuesta incluso en sentencias posteriores a dicha reforma, y en este sentido cabe citar la STS 94/2016 de 9 de febrero y la STS 360/2018 de 15 de junio.
En el sentido expuesto se pronuncian las sentencias AP Madrid sec. 8ª núm. 89/2022 de 22 febrero, y sec. 25 núm. 46/2022 de 7 febrero, AP Alicante sec. 9 núm. 55/2020 de 14 febrero, Castellón sec. 3ª núm. 190/2021 de 11 marzo, Jaén sec. 1ª núm. 572/2020 de 20 de junio, A Coruña sec. 4ª núm. 57/2017 de 16 febrero y Valladolid sec. 3ª núm. 175/2016 de 7 junio, entre otras.
Es admisible por tanto la presentación de la demanda de retracto en el "día de gracia" a que se refiere el art. 135.1º (hoy apartado 5º) LEC si el plazo de caducidad finaliza en día inhábil, ya que de otro modo la demanda no podría presentarse dentro del plazo legal sufriendo el actor un acortamiento del plazo de índole sustantiva que tiene reconocido en la ley para el ejercicio de su derecho.
d.-)En el presente caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa de la finca rústica objeto de autos otorgada en fecha 23 de junio de 2020, se produjo el día 31 de julio de 2020 (así resulta de la nota simple aportada como documento 28 de la demanda), mientras que la demanda se presentó el día 11 de agosto de 2020. Es cierto que en principio se trata de un plazo sustantivo en el que no pueden excluirse los días inhábiles y que dicho plazo finalizaría el día 9 de agosto de 2010, que era inhábil, siendo de destacar que con motivo de la pandemia de COVID-19 se declararon hábiles los días 11 a 31 de agosto de 2020 en virtud del Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril, por lo que siendo inhábil el último día del plazo, la demanda podía presentarse el siguiente día hábil hasta las 15 horas, según la doctrina expuesta, y de conformidad con lo previsto en los arts. 133.4º y 135.1º LEC, es decir, el día 11 de agosto de 2020, que es precisamente el día en que se formuló la demanda.
e.-)No obstante, además de ello, en su escrito de contestación a la demanda la parte demandada sostuvo que el codemandante Sr. Abel tuvo conocimiento anterior de la venta dada la conversación mantenida en la propia finca con el padre del demandante D. Victorino el día 1 de julio de 2020 siendo que en tal caso debería a su juicio estarse a dicha fecha a la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta.
Para resolver la cuestión del establecimiento del dies a quopara el comienzo del cómputo del plazo de nueve días que señala el artículo 1524 del Código civil, la ya citada STS 377/2021 de 1 de junio señala:
"Como afirmamos en la sentencia 509/2013, de 22 de julio , con cita de una jurisprudencia igualmente consolidada, este "conocimiento" de la venta por el retrayente debe ser "preciso, claro, completo" y ha de incluir "todos los pactos y condiciones de la transmisión", para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )" .
No basta por tanto con el mero conocimiento de la enajenación o tener noticia o una mera información sobre la misma, sino que es necesario un conocimiento pleno, claro, detallado, preciso y completo, que abarque todos y cada uno de los pactos y condiciones de la transmisión, pues como señaló esta misma Sala en sentencia 154/2008 de 17 de marzo: "El conocimiento no se refiere a tener una mera noticia o simple información, sino necesariamente haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión ( SSTS 28 de abril y 19 de mayo de 1992 , 21 de julio de 1993 , 11 de marzo de 1994 y 7 de octubre de 1996 )".
En el mismo sentido se pronuncia la muy reciente STS 964/2024 de 9 de julio:
"Como recuerda constantemente nuestra jurisprudencia, según el tenor literal del art. 1524.I CC , el cómputo del inicio del plazo tiene lugar, en el momento (objetivo) de la inscripción a favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento (subjetivo) de la venta. Conocimiento que deberá ser probado por quien lo invoque, esto es, el adquirente, que quiera evitar que prospere la acción de retracto ejercitada contra él ( sentencia 509/2013, de 22 de julio ).
Pero la previsión legal del art. 1524.I CC también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues, "acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" ( sentencia 509/2013, de 22 de julio ); lo que tiene su razón en un elemental principio de la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador ( sentencias 747/1986, de 12 de diciembre ; 195/1990, de 21 de marzo ; 499/1992, de 19 de mayo ; 161/1996, de 7 de marzo ; y 509/2013, de 22 de julio , conforme a las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones, o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de noviembre , reitera que:
"El ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc."
En el presente caso la prueba no permite afirmar que el demandante Sr. Abel tuviera un conocimiento detallado de todas y cada una de las circunstancias de la compra de la finca por el demandado, ello es obvio. El mero hecho de que mantuviera una fugaz conversación con el padre del demandado D. Victorino en la propia finca y que éste le informara de que en efecto había comprado la de autos al Sr. Gaspar por 36.000 € (precio que concuerda con el hecho de que el actor conociera exactamente el precio de la venta al tiempo de la demanda y procediera a su consignación a pesar de que no figurara en la nota simple aportada no en la escritura) y que la había puesto a nombre de su hijo, es decir, aun admitiendo la realidad de dicha conversación, que el actor niega pero que afirman todos los testigos propuestos por la parte demandada que declararon en juicio (aun con la cautela con la que deben valorarse sus testimonios dados sus vínculos familiares, y teniendo en cuenta también que no ha comparecido a juicio precisamente el testigo cuya mayor objetividad podría haber arrojado algo de luz sobre la cuestión D. Ismael), ello tampoco permitiría fijar dicha fecha como dies a quopara el inicio del plazo de caducidad, pues se desconocen los detalles de dicha conversación (que por lo declarado y el contexto en que se produjo fue circunstancial y breve), y desde luego no resulta de los testimonios vertidos en juicio que en el fugaz encuentro se informara al actor de todos y cada uno de los pactos contenidos en la escritura, pues al fin y al cabo lo que declararon en juicio los testigos, singularmente D. Victorino, padre del demandado, es que le dijo al actor -exclusivamente- que había comprado la finca, la persona que se la había vendido y el precio, y que la puso a nombre de su hijo, "y nada más" (min. 10.25 y 12:45 de la grabación audiovisual), por tanto no dio más detalles, es decir, no consta le informara, por ejemplo, que el precio escriturado no coincidía con el que afirman los demandados fue el precio real, cómo se pagó, así como sobre las demás cláusulas relevantes insertas en la escritura, etc.... En suma, es evidente que el testigo no entregó copia de la escritura ni documento alguno en dicho momento sino que sólo participó verbalmente los extremos indicados -así lo afirmó en juicio el testigo- es decir, no informó al actor sobre todos los pactos y condiciones de la compraventa, y una información tan vaga y genérica, y por ello incompleta, no supone desde luego que el retrayente conociera ya en ese momento todos y cada uno de los pactos y condiciones de la venta en los términos que exige la jurisprudencia, ni permite por ello adelantar el dies a quodel plazo para el ejercicio de la acción, ya de por sí extremadamente breve, y ello aun cuando la institución deba ser interpretada con carácter restrictivo dado su carácter limitativo de la libertad de contratación (en este sentido y respecto a la insuficiencia de la información obtenida en una conversación informal en la que estaba presente el retrayente cabe citar la STS de 6 de junio de 1988).
En consecuencia, no consta acreditada más que una breve y genérica información verbal al actor en el propio fundo, insuficiente para conocer los detalles de la venta, por lo que no puede afirmarse que el demandante tuviera un conocimiento completo y suficiente de la misma antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad en fecha 31 de julio de 2020, esto es, de todos sus pactos, condiciones y circunstancias, por lo que debe estarse a la mencionada fecha de inscripción, que es cuando la ley presume iuris et de iureel conocimiento detallado de la enajenación de la finca, con todos sus pormenores, pactos y condiciones, y ello sin perjuicio de que deba tenerse en cuenta en el cómputo del breve plazo de caducidad lo anteriormente expuesto en cuanto a la aplicación del art. 135.1º LEC según la doctrina jurisprudencial analizada.
En suma, el motivo debe ser estimado, lo que conlleva entrar en el análisis de las restantes cuestiones planteadas en el litigio y que no fueron abordadas en la instancia al apreciarse la caducidad de la acción de retracto ejercitada, y que por tanto quedaron imprejuzgadas.
3.-) Consignación del precio.- Como ya se ha indicado dicha cuestión no fue abordada en la sentencia al apreciar la caducidad de la acción ejercitada, si bien en su escrito de contestación a la demanda y posteriormente en el escrito de oposición al recurso de apelación, la parte demandada sostiene la extemporaneidad y la insuficiencia de la consignación realizada por la parte actora, en cuanto que según alega no cumpliría los requisitos del art. 1518 Cc que exigiría la consignación del precio dentro del plazo de caducidad y de los gastos del contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, y añade que la consignación fue tardía, ya que se realizó transcurrido el plazo de nueve días que fija la Ley, no se prestó caución y el ofrecimiento de afianzamiento realizado fue insuficiente, pues ni siquiera se ofreció la consignación de los gastos de la compraventa, cuestiones que obviamente deben ser analizadas para valorar la viabilidad de la acción ejercitada.
Y examinada la prueba practicada esta Sala considera, tal y como se sostiene en el recurso y en contra de lo sustentado por la parte demandada, que la consignación realizada fue suficiente para la admisibilidad de la demanda en la que el actor ejercitó la acción de retracto de colindante en base al art. 1523 Cc, sin perjuicio obviamente de su suficiencia o de la necesidad de su complemento posterior para cubrir los gastos del contrato y las inversiones realizadas en la finca, al margen de no ser actualmente exigible según la doctrina del Tribunal Constitucional.
a.-)Es de destacar que la parte actora consignó la cantidad de 36.000 €, que coincide con el precio real satisfecho según alega la parte demandada, si bien ante la imposibilidad de realizar la consignación en el Decanato de los Juzgados al carecer de una cuenta bancaria específica, la parte actora se vio obligada a efectuar dicha consignación una vez tuvo conocimiento (por vía telefónica) del Juzgado al que se turnó el asunto, por ello consta un primer intento de consignación mediante transferencia para ingreso el mismo día de presentación de la demanda el 11 de agosto de 2020 con posterior devolución y nuevo ingreso siguiendo las instrucciones del Juzgado (documentos 52 a 54 de la demanda), de modo que el demandante realizó lo que estuvo en su mano para efectuar tempestivamente la consignación, ingresando además el precio real de la venta aun siendo muy superior al que figuraba en la escritura, sin que pudiera operar de otro modo ya que se lo impedía la propia operatividad de los Juzgados, práctica judicial habitual y cuando menos deficiente y cuestionable y que en modo alguno puede redundar en perjuicio del justiciable, y así lo valoró en un supuesto idéntico al de autos el Tribunal Constitucional en sentencia 327/2005 de 12 de diciembre, en el que estimó el recurso de amparo formulado por el demandante de retracto ya que no se permitió la consignación en el Decanato de los Juzgados por ser práctica habitual efectuarla en el órgano judicial al que se turnaba el asunto, de modo que se le indicó que era necesario esperar el reparto del mismo, instrucciones que el actor siguió, siendo finalmente inadmitida la demanda por haberse realizado tardíamente la consignación, considerando el Tribunal Constitucional en dicha sentencia que tal decisión vulneró el derecho del recurrente a la tutela judicial efectiva del art. 24.2 CE en su faceta de denegación del derecho de acceso a la jurisdicción, pues si no consignó con anterioridad el precio de la venta fue debido a un determinado uso o práctica procesal de los Juzgados, y entendió que la consignación tardía no fue imputable al recurrente en amparo sino a los propios órganos judiciales, concluyendo que la inadmisión de la demanda era una actuación lesiva del derecho a la tutela judicial efectiva del recurrente por su rigor y desproporción.
b.-)Por otro lado es doctrina jurisprudencial reiterada que el precio que el retrayente debe reembolsar al comprador demandado es el precio real o efectivamente pagado por la finca, y ello con independencia que cual sea el precio consignado en la escritura, porque puede que se consigne un precio distinto del real, que puede ser más alto para impedir o hacer más gravoso el ejercicio del retracto, o puede ser más bajo para eludir el pago de los impuestos.
En este sentido, la STS 417/2010, de 7 de julio declara, con cita de otras muchas, que:
..."hay que estar por razón de justicia al "precio real", es decir, a la cantidad en metálico -o de otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que, conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida con el que figura en la escritura pública - SS. de 7 julio 1948 , 16mayo 1956 , 11 mayo 1965 -, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste - SS. de 4 diciembre 1956 , e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 -, doctrina que, de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22 diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en el recurso".
En el presente caso, aunque no se ha aportado prueba documental acreditativa del precio real satisfecho en la venta, se cuenta con la declaración en el juicio del vendedor D. Juan Carlos quien reconoció que vendió la finca por 36.000 € si bien se escrituró por un precio de 15.000 €, y añadió que se le entregó un talón y dinero en efectivo, aunque "no firmaron documento privado alguno". Por tanto, debe estarse a dicha cantidad como precio real, en la que coinciden por lo demás todos los testigos que declararon en juicio, y casualmente coincide con la consignada por el actor, aun a pesar de desconocer el precio, según alega, y de lo llamativo que resulta el hecho de que no se haya aportado ninguna prueba documental al respecto.
Por tanto y en consecuencia, y como ya se ha indicado, la parte retrayente consignó el precio de la compra en cuanto pudo hacerlo y según la práctica de los Juzgados, actuando con premura y diligencia, ingresando la suma de 36.000 € que precisamente coincide con el precio real de la compraventa (que conocía tras la mencionada conversación con el padre del demandado), ofreciendo en el otrosí digo primero de la demanda "cubrir los gastos del contrato de compraventa así como cualquier otro pago legítimo que traiga a causa de la venta y demás gastos útiles necesarios y de conservación realizados en la finca vendida con el compromiso de su entera Asunción en el momento en que dichos extremos fueran conocidos y acreditados",gastos que obviamente no eran conocidos al tiempo de la demanda.
Finalmente hay que destacar que el actual art. 266.2º LEC se refiere exclusivamente a la consignación del precio, si fuera conocido, sin realizar referencia alguna a los gastos del contrato y los realizados en la cosa vendida.
c.-)Pero es que además, a todo ello cabe añadir un dato extraordinariamente relevante, cual es que según señala la STC 115/2015 de 8 de junio, actualmente y tras la derogación del artículo 1618 de la LEC de 1881, ha desaparecido el requisito de la consignación como condicionante de la admisibilidad de la demanda en que se ejercite la acción de retracto, al ser actualmente aplicable el artículo 266.2º de la vigente LEC 1/2000 (modificado por Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, anterior art. 266.3º LEC) , en cuya virtud deben aportarse con la demanda los documentos que constituyen un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto, precepto que añade que, cuando la consignación del precio (sin referencia a los gastos) se exija "por ley o por contrato",debe aportarse también "el documento que acredite haber consignado si fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere".Por tanto, la previa consignación del precio ya no es un requisito necesario en cuanto que sólo lo será si así se hubiere pactado o lo exija la Ley; y en el caso dicho pacto no existe, al tiempo que el art. 1518 Cc únicamente exige el pago del precio y el reintegro de los gastos pero en el plano estrictamente sustantivo, una vez reconocido judicialmente el derecho de retracto, y para poder consumar la retroventa, pero no condiciona procesalmente la admisibilidad de la demanda al previo pago o consignación del precio y demás gastos.
En efecto la indicada sentencia razona lo siguiente:
"3. (...) No obstante, una vez derogado el art. 1618.2 LEC-1881 , este Tribunal se vio en la necesidad de examinar decisiones de inadmisión de demandas de retracto arrendaticio adoptadas con arreglo a la nueva norma procesal aplicable, el art. 266.3 LEC , innovación legislativa que nos obligó a ampliar nuestra perspectiva de análisis, pues la carga de consignar sólo podía servir de restricción legítima al acceso a los tribunales si seguía estando prevista en la legislación procesal en vigor. De no ser así, una decisión de inadmisión por falta de consignación, adoptada sin cobertura legal expresa por un órgano del Poder Judicial, por muy legítimos o ponderados que fueran los fines perseguidos por el mismo, debía reputarse lesiva del derecho de acceso al proceso reconocido en el art. 24.1 CE , pues, como ha señalado insistentemente este Tribunal, una decisión de inadmisión sólo es compatible con dicho derecho fundamental si «es consecuencia de la aplicación razonada y proporcionada de una causa legal en la que se prevea tal consecuencia ( STC 158/2000, de 12 de junio , FJ 5. En igual sentido, SSTC 115/1999, de 14 de junio, FJ 2 ; 157/1999, de 14 de septiembre, FJ 2 ; 33/2002, de 11 de febrero de 2002, FJ 5 , y 111/2009, de 11 de mayo , FJ 2)» ( STC 39/2015, de 2 de marzo , FJ 4).
Fue precisamente en la STC 144/2004, de 13 de septiembre , reiteradamente invocada por la recurrente de amparo ante el Juzgado de Primera Instancia y ante la Audiencia Provincial, cuando tuvimos ocasión de examinar la nueva regla procesal aplicable, llegando entonces a la conclusión inequívoca de que el tenor literal del nuevo art. 266.3 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC ) presentaba una diferencia sustancial frente a la norma precedente, pues pasaba a condicionar «la consignación o la constitución de caución como requisito para la admisión a trámite de la demanda de retracto [...] a que se exija por ley o contrato» (FJ 4). De acuerdo con esta nueva redacción, concluimos en la citada STC 144/2004 que se había conculcado el derecho de acceso a la jurisdicción, pues ni el contrato contemplaba carga alguna de consignar ni del art. 1.518 del Código civil (CC ) podía deducirse requisito procesal de ningún tipo. Según el propio Tribunal había señalado previamente ( STC 145/1998, de 30 de junio , FJ 4), dicha norma del Código civil contempla un simple reembolso del precio de transmisión como «presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente».
En este mismo sentido nos pronunciamos después en la STC 127/2008, de 27 de octubre , en la que, recalcando la importancia de la modificación legislativa producida, señalamos que «bajo el régimen de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 la exigencia de consignar venía impuesta directamente por su art. 1618.2 ... Por el contrario, el actual art. 266.3 LEC supedita la carga de consignar a que así se exija por ley o por contrato» (FJ 3). Reiteramos, asimismo, en esa resolución que la carga procesal de consignar no puede deducirse del art. 1.518 CC pues «el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1.518 CC » no es «un requisito para la admisión a trámite de la demanda» sino un «requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo». Concluimos, por ello, como habíamos hecho en la anterior STC 144/2004 , que «no es posible sustentar la inadmisión de la demanda en el art. 266.3 LEC pues, como resulta del tenor literal del precepto, se condiciona la consignación a que se exija por ley o contrato, supuestos que no se dan en este caso» (FJ 3).
4. La doctrina fijada en las aludidas SSTC 144/2004 y 127/2008 es plenamente trasladable al caso que ahora se nos plantea, en el que puede comprobarse, sin necesidad de mayor análisis, que, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, inadmitieron a trámite la demanda -en lo relativo a la acción de retracto ejercitada principalmente por la recurrente- al margen de lo previsto en la legislación procesal en vigor ( art. 266.3 LEC ), pues, ni la carga de consignar estaba prevista en el contrato, ni tal carga puede inferirse del art. 1518 CC , como repetidamente ha señalado este Tribunal desde la ya citada STC 145/1998 .
Al proceder de este modo, ambos órganos jurisdiccionales impidieron a la demandante de amparo obtener una resolución sobre el fondo del litigio sin que concurriera una causa legal que amparara esa decisión, por lo que debemos considerar vulnerado el derecho de la actora a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ) en su dimensión de acceso a la jurisdicción".
En este mismo sentido se hacen eco de la aludida doctrina constitucional las sentencias de la AP Madrid sec. 13 núm. 214/2023 de 11 mayo, de la AP Burgos sec. 2 núm. 426/2018 de 6 diciembre y de la AP Tenerife sec. 3 núm. 315/2017 de 11 julio, entre otras.
4.-) Concurrencia de los restantes requisitos: Por lo demás en el presente caso se dan los restantes requisitos para la viabilidad de la acción de retracto de colindantes del artículo 1523 del Código Civil ya que no es discutido que nos encontramos ante una finca rústica que tiene una extensión inferior a una hectárea, sin que exista ningún tipo de separación en el linde con la finca del actor por medio de acequia, arroyo, barranco o cualquier otra servidumbre, estando acreditada además la realidad registral, catastral y física de ambas fincas, tanto la que es propiedad del actor como la que es objeto de retracto, así como el carácter rústico y la explotación agrícola de la finca del demandante (fotografías aportadas como documentos 9 a 17) y los rendimientos obtenidos con dicha explotación (documentos 18 a 20 de la demanda, que son los documentos de índole fiscal así como los relativos a la rendimientos de la finca de su propiedad), y las facturas y albaranes aportados en la audiencia previa (como documentos 59 a 60), no siendo el demandado propietario de ninguna finca colindante con la de autos (parcela NUM008), a diferencia de su padre (propietario de las parcelas NUM007 y NUM009) y su hermano (propietario de la parcela NUM010) como se desprende de los documentos 7 a 11, 26 y 27 de la demanda y 9 de la contestación), y así se reconoce en la propia contestación a la demanda, al margen de la prendida finalidad, no acreditada, de crear una única explotación agraria, en cualquier caso irrelevante a estos efectos.
Finalmente, en cuanto a los gastos de la compraventa sufragados por la parte demandada, ha acreditado en autos haber satisfecho la suma de 156,51 € en concepto de honorarios notariales, 136,62 € en concepto de aranceles del Registro se la Propiedad y la cantidad de 1.500 € en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (documentos 17 a 19 de la contestación a la demanda) sin que conste en autos ningún otro desembolso en concepto de pago legitimo para la venta o de gastos necesarios o útiles hechos en la cosa vendida ( art. 1518 Cc).
Lo anteriormente expuesto ha de implicar la estimación del recurso y la revocación de la sentencia de instancia, con la consiguiente estimación de la demanda.
TERCERO.- Costas procesales.- Dada la estimación del recurso con la consiguiente estimación de la demanda, procede imponer a la parte demandada las costas procesales causadas en la instancia sin que proceda expresa imposición de las devengadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC) .
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala pronuncia el siguiente
