Sentencia Civil 100/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 928/2023 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO.-Por la parte actora, D. Iván, se formuló demanda frente a D. Severino Y Dª. Gabriela. en la cual solicitaba que se dicte sentencia por la que se declare su derecho a derecho a retraer la finca sita en Llíria, DIRECCION000, Polígono NUM000, Parcela NUM001, finca registral nº NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Llíria, al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005, y se condene a los demandados a que otorguen a favor del demandante la correspondiente escritura de venta de la finca rústica citada por el precio real satisfecho por la misma, que no será superior a 13.000 euros, y recibiendo en el acto el importe de los gastos que sean de legítimo abono; bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa; con condena en costas a la parte demandada.

La representación procesal de la demandada se opuso a las pretensiones deducidas de adverso alegando la caducidad de la acción de retracto, falta de legitimación activa, y en base a que no pueden ser considerandos terceros por ser colindantes de la parcela n.º NUM001 del Póligono NUM000 de Lliria que el actor pretende retraer. Las fincas de su propiedad constituyen unidad productiva agraria consolidada, por lo que no puede prosperar la acción de retracto ejercitada.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda interpuesta, resolución frente a la que la parte demandante formula recurso de apelación en base a que concurren los requisitos exigidos para el éxito de la acción de retracto entablada. Y también la parte demandada impugnó la sentencia respecto al pronunciamiento desestimatorio de la caducidad de la acción de retracto.

Ambas partes se opusieron a las impugnaciones formuladas de adverso.

SEGUNDO.-La parte demandada formuló recurso de apelación frente a la sentencia dictada alegando la caducidad de la acción por haber transcurrido más de nueve días desde que el demandante tuvo conocimiento de la transmisión y sus circunstancias esenciales.

Recurso que va a ser examinado en primer lugar porque si se estimara y se declarase caducada la acción, resultaría completamente inane el examen de los demás motivos de apelación alegados a instancia del demandante.

Conforme a la S.T.S Sala 1ª, de 22 de julio de 2013: "El artículo 1.524 CC de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría -para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil) , quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).

Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior"

Señalado lo anterior, el motivo ha de ser desestimado, ya que la Juzgadora de instancia ha tenido en cuenta tales circunstancias y ha fijado el "dies a quo" para el comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto en la misma.

Pues bien, al figurar inscrita en el Registro de la Propiedad la compraventa de la finca objeto del retracto de colindantes, el plazo de los nueve días para el ejercicio de la acción de retracto comienza a contarse desde su inscripción, 27 de abril de 2021, de la que el demandante tuvo conocimiento en fecha 5 de mayo de 2021, según consta como fecha de emisión en la Nota Simple aportada (doc. n.º 3) a solicitud del demandante; habiéndose interpuesto demanda manuscrita por el actor en fecha 6 de mayo de 2021 (doc. n.º 1), esto es el último de los nueve días que establece el precepto, y consignando el precio del retracto en fecha 12 del mismo mes ante el Juzgado (doc. n.º 4) Mediante diligencia de ordenación de 11 de junio de 2021 se requirió al demandante para subsanación de defectos formales, y, se presentó la demanda el día 22 de junio de 20211.

No se trata de una demanda distinta que de lugar a otro procedimiento, sino de la continuación de las actuaciones ya iniciadas subsanados los defectos formales advertidos por el Juzgado ( art. 231 de la LEC) . Resulta de aplicación el contenido del art. 410 LEC que establece que: "La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida".

La acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto sólo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano jurisdiccional, y este acto de presentación es un acto de naturaleza procesal que da lugar con su admisión a la iniciación del proceso -y consiguiente litispendencia-, pues se trata de la presentación de un escrito mediante el que actúa procesalmente el derecho.

En cuanto a la consignación del precio, se llevó a efecto en la cuenta del Juzgado el día 12 de mayo de 2021, cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 1518 Cc ya que no es actualmente exigible según la doctrina del Tribunal Constitucional, que en su Sentencia nº 115/2015 de 8 de junio, señala que actualmente y tras la derogación del artículo 1618 de la LEC de 1881, ha desaparecido el requisito de la consignación como condicionante de la admisibilidad de la demanda en que se ejercite la acción de retracto, al ser actualmente aplicable el artículo 266.2º de la vigente LEC 1/2000 (modificado por Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, anterior art. 266.3º LEC) , en cuya virtud deben aportarse con la demanda los documentos que constituyen un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto, precepto que añade que, cuando la consignación del precio (sin referencia a los gastos) se exija "por ley o por contrato",debe aportarse también "el documento que acredite haber consignado si fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere".

Por tanto, la previa consignación del precio ya no es un requisito necesario en cuanto que sólo lo será si así se hubiere pactado o lo exija la Ley; y en el caso dicho pacto no existe, al tiempo que el art. 1518 Cc únicamente exige el pago del precio y el reintegro de los gastos pero en el plano estrictamente sustantivo, una vez reconocido judicialmente el derecho de retracto, y para poder consumar la retroventa, pero no condiciona procesalmente la admisibilidad de la demanda al previo pago o consignación del precio y demás gastos.

Por todo lo cual, la acción de retracto de colindantes ejercitada por el actor no estaba caducada, con lo que el recurso de apelación formulado por los demandados ha de ser rechazado.

TERCERO.- Respecto a la acción de retracto de colindantes, la STS de fecha 17 de octubre de 2017 , declara:

"El retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente.

Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de nueve días para su ejercicio en el artículo 1524 del Código Civil, transcurridos los cuales ya no puede tener lugar el retracto".

Del artículo 1523 del Código se derivan los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto entre colindantes:

1º Que la actora sea propietaria de las tierras colindantes.

2 Que se trate de la venta de de una finca de naturaleza rústica, es decir, destinada a la explotación agrícola, aunque esté abandonada, de menos de una hectárea.

3º Que las fincas en cuestión no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, u otras servidumbres aparentes.

4º Que la venta o dación en pago de dicha finca se haga a un extraño, es decir que la transmisión de la finca deberá celebrase con quien no sea ya colindante, pues de otra forma no se cumpliría el fin perseguido por la ley que radica en acabar con la división excesiva de la propiedad rústica ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre 2007).

La jurisprudencia ha señalado que el retracto sólo tiene sentido en el caso de que la enajenación se realizase a un extraño, pero no contra otro colindante que tiene el mismo interés. Es exigible que la venta haya sido hecha a un tercero.

Este requisito, como reconoce la mejor doctrina científica, está implícito en el precepto, pues la finalidad de combatir la excesiva división de la propiedad rústica se cumple con la agrupación de fincas colindantes y si ésta ya tiene lugar con la venta a otro colindante, el retracto carece de finalidad. En este caso, no existe justificación para sustituir al comprador elegido por el vendedor por otro colindante, motivo por el que la preferencia del colindante que sea dueño de la finca de menor cabida a que se refiere el último párrafo del repetido artículo 1523 del Código Civil , solo sea aplicable cuando pretenden ejercitar el retracto dos o más colindantes en el caso normal de venta a un extraño.

CUARTO.-A la vista de la prueba practicada, consideramos acreditado el dominio del retrayente sobre la parcela nº NUM006 sita en el polígono NUM000 del término municipal de Lliria, DIRECCION000, y en que se fundamenta la acción de retracto, como así resulta de la Nota Simple aportada como documento n.º 1 de la demanda, en la que consta su titularidad, en pleno dominio, por título de herencia con carácter privativo, formalizada en virtud de escritura pública autorizada por la Notario DOÑA MERCEDES ALCAZAR RODRIGUEZ de Villar del Arzobispo, con n.º de Protocolo 201, el día 17 de febrero de 2011.

Es cierto que la inscripción registral, como tal, únicamente produce una presunción "iuris tantum" de legitimidad del titular en los términos establecidos en el art. 38 de la Ley Hipotecaria, y admite prueba en contrario en la defensa de otra titularidad, pero en el caso de autos no se ha aportado prueba que acredite que la finca n.º NUM006 pertenezca a titular distinto al que aparece en el Registro.

En consecuencia, la Nota Simple aportada (doc. n.º 1) es suficiente a los efectos pretendidos, ya que, tal y como señala la jurisprudencia, esa nota simple del Registro, al no resultar desvirtuada por prueba en contrario, debe de gozar de plena fuerza probatoria, ya que no basta con impugnar un documento para que por sí solo este pierda fuerza probatoria, sino que deberá de valorarse si esa impugnación tiene alguna base que la justifique y que permita poner en duda la eficacia probatoria del documento. Ni que decir tiene que de contrario no prueba alguna que contradiga la propiedad acreditada por este documento.

También consta acreditado por no haber sido discutido, que la parcela es colindante de la finca sita en Llíria, Polígono NUM000 Parcela NUM001, finca registral nº NUM002 NUM007, propiedad de los demandados, cuya cabida no excede de una hectárea, y dedicada a la explotación agrícola.

No es requisito ser el retrayente profesional de la agricultura sino que objetivamente pueda ser ese el destino de la incorporación de una finca a la otra, razón por lo que no es incompatible este derecho con la dedicación a otras actividades. El resultado además favorece una posible unión legal de fincas, mediante agrupación catastral y registral, y en general simplifica problemas futuros de acceso a través de vías públicas, evitando conflictos de paso.

En este sentido S.A.P. Jaen, Sección 3ª de 23/11/2001 "No se exige que el retrayente sea agricultor en sentido profesional estricto, sino que sean fincas destinadas a explotación agrícola, pues el requisito no se refiere a la cualidad personal del retrayente, sino a la condición de la finca retraída"

Tampoco existe entre la parcela n.º NUM001 (objeto de retracto) y la n.º NUM006, propiedad del actor, separación por arroyos, acequias, barrancos, caminos, u otras servidumbres aparentes, como dispone el artículo 1523.2 del C.C.

Los demandados plantean la existencia de un inconveniente físico para el éxito de la acción de retracto, cual es que ambas fincas se encuentran separadas en todo su linde de alrededor de 200 m. lineales, por un desnivel que oscila entre 2,00 y 1.65 m., lo que impide que ambas fincas puedan considerarse cono una unidad física.

La existencia del desnivel aparece en las fotografías aportadas al Acta Notarial (documento Letra G de la contestación), no obstante, a la vista de las mismas, consideramos que no supone accidente físico que impida la continuidad de las fincas, quedando por el contrario acreditado que carece de entidad suficiente para servir de accidente físico separador entre propiedades en los términos exigidos por el art. 1523 CC.

En efecto así se desprende también del informe pericial aportado por el demandante, ratificado por el perito Sr. Carlos Jesús, quien descarta la existencia en el linde común de acequias o brazales de riego, servidumbres aparentes de paso (ambas parcelas tienen acceso desde camino de uso público), y si bien la parcela NUM006 se ubica a cota superior respecto a la parcela NUM001, este ribazo no supone obstáculo geográfico alguno y no está comprendido entre los accidentes descritos por el precepto para impedir el derecho de retracto.

Por cuanto es notorio que entre ambas parcelas no existe obstáculo geográfico alguno que impida el ejercicio del retracto.

En este sentido, la SAP de Huesca de 14 de julio de 2023 señala: "El debate en el tema de la colindancia diremos que, recordaremos, con cita del artículo doctrinal "el retracto legal de colindantes..." que el criterio doctrinal es sostener la inexistencia de retracto cuando concurren accidentes físicos que por sí mismos aíslan las fincas, de tal manera que no se puede hablar de contigüidad. No obstante, la jurisprudencia ha entendido que dichos accidentes hay que interpretarlos en sentido restrictivo y bajo dicho posicionamiento la STS de 13 Jun. 1921 declara que los accidentes físicos que establecen relación de continuidad entre los predios solo tienen trascendencia cuando son constitutivos de una servidumbre; habiéndose declarado igualmente que no es servidumbre el sendero entre dos fincas que solo sirve para el cultivo de la que se intenta retraer ( STS 21 May. 1902), o que no se asimila a la servidumbre ni los muros, cercas o árboles que dividen las fincas ( STS 23 Feb. 1899 y 2 Oct. 1959), ni el camino por el que solo se puede pasar con permiso o tolerancia del retrayente ( STS 8 May. 1956). Si lo son, por el contrario, el cauce de un arroyo el cual, aunque haya sido cubierto de losas y tierra, discurre entre éstas como su cauce natural siendo de naturaleza pública ( SAP Lugo, secc. 2ª, 11 Marzo 2002). En definitiva, cuando el precepto legal habla de arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, se está refiriendo a elementos topográficos que destruyen la colindancia, es decir, accidentes naturales o artificiales que implican que las fincas en cuestión no colindan entre sí, sino con tales elementos. Las SSTS de 8 May. 1956 , 4 Abr. 1968 , 13 Jun. 1987 y 2 Jul. 1992 que sientan doctrina establecen que únicamente excluyen el retracto los accidentes físicos que establecen una solución de continuidad entre los predios y solamente tienen trascendencia cuando constituyen servidumbre de gravamen aparente, entendiendo este concepto desde la versión jurídica ( SAP Valencia, secc. 9ª, 1 Abril del 2003).

QUINTO.-Resueltos los obstáculos esgrimidos por los demandados para el ejercicio de la acción, el siguiente paso es determinar si se cumplen los otros requisitos establecidos por la jurisprudencia para que prospere la acción de retracto, en concreto, que la venta se efectúe en favor de un extraño, ya que que debe prevalecer el interés de la agricultura y el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad territorial rústica.

Sustenta el demandante su recurso de apelación en que las fincas titularidad de los demandados Sres. Severino y Gabriela no son colindantes con la finca n.º NUM001 Polígono NUM000, al contrario de lo que sucede con la finca n.º NUM006 de su propiedad, concurriendo la Juzgadora de instancia en error en la valoración de la prueba documental aportada.

Y a la vista de la prueba practicada, con especial atención a la documental, descripción cartográfica (DOCUMENTOS 1, 2, 3 y 4 de la contestación a la demanda) como de los lindes indicados en la escritura de compraventa aportada por la parte demandada, ninguna de las fincas de los demandados es colindante con la finca NUM001, como sostiene la sentencia y la parte demandada apelada.

Resulta necesario en este punto concretar y describir los linderos de las distintas parcelas afectas a los fines de contrastar el carácter de colindantes, esto es la concurrencia del carácter de colindante de la parcela nº NUM006 de la que es titular el demandante, y la parcela n.º NUM008 titularidad de los demandados, para comprobar si ostentan o no esta cualidad.

Para ello se transcriben los linderos de cada una de las fincas en los términos que vienen descritos de la documental aportada por ambas partes:

Con respecto a la Finca ubicada en el Polígono NUM000 Parcela NUM008: (Documento A) Contestación Demanda) de la que son titulares los demandados, sus lindes son:

? Norte: Parcela NUM001 y NUM009

? Sur: Parcela NUM010 y NUM011;

? Este, Parcela NUM011;

? Oeste, Parcela NUM012 y NUM013.

Con respecto a la Finca ubicada en el Polígono NUM000 Parcela NUM001: (Documento 3 de la Demanda) de la que son titulares los demandados y es la Finca Rústica n.º NUM002 objeto de Retracto, sus lindes son:

? Norte: Parcela NUM006;

? Sur: Parcela NUM009;

? Este, Camino;

? Oeste, Parcela NUM012 y parcela en DIRECCION001.

Como podemos observar, en esta descripción de la finca que obra en el Registro (también documentos n.º 1 y 2 de la demanda) la Parcela NUM001 no tiene lindero alguno con la anterior, parcela NUM008, aunque en la primera si aparece.

No obstante, como en la Nota Simple se constata que la finca no está coordinada gráficamente con el Registro, si atendemos a la documentación cartográfica, y así se aprecia en las fotografías aéreas aportadas, no existe colindancia entre las fincas NUM008 y NUM001, porque los linderos oeste de la finca NUM001 y norte de la NUM008 deberían ser coincidentes, no obstante esto no es así, ya que en el lindero oeste de la parcela NUM001 se indica "y parcela en DIRECCION001", mientras que la parcela NUM008 está en término de Llíria, tal y como se indica en el documento aportado en la Contestación a la demanda como DOCUMENTO D ("Mapa fincas registrales DIRECCION000") por lo que es evidente que la descripción no se refiere al Polígono NUM000, Parcela NUM008.

En cambio, de la Finca ubicada en el Polígono NUM000 Parcela NUM006 propiedad del actor, (Documento número UNO Demanda), sus lindes son:

Norte: Parcela NUM014 catastrada a nombre de Raimundo y camino;

Sur: Parcela NUM015 y parcela NUM001 catastrada a nombre de Milagros;

Este: camino y parcela NUM001 catastrada a nombre de Milagros;

Oeste: parcela NUM014 catastrada a nombre de Raimundo y parcela NUM016 catastrada a nombre de Claudio.

Se indica la situación de colindancia por las partes Sur y Este de la finca de la Parcela NUM006 con la Parcela NUM001.

Y de la la visión cartográfica (Documento SIETE Demanda) es de ver y se observa que la parcela NUM001 no colinda con la parcela NUM008. Entre ellas existe una esquina, un vértice, "una punta" que evita toda solución de vecindad y/o continuidad entre ambas fincas. De hecho, el Sr. Cipriano, anterior titular de ambas fincas, en el minuto 31:58 de la vista, expone que las fincas no son colindantes sino que existe entre sí un vértice. En el mismo sentido se pronuncia el Sr. Roman en el minuto 41:23.

Las imágenes se encontraban ya aportadas en el informe pericial del Sr. Carlos Jesús., y el testigo Sr. Roman descartó categóricamente en el acto del juicio la colindancia entre la parcelas n.º NUM001 objeto de retracto y la n.º NUM008 propiedad de los demandados.

En definitiva, los lindes en los que los demandados apoyan su colindancia con la parcela NUM008 solo figuran a partir de la compraventa de esta parcela, y no coinciden con los expresados en el Registro y tampoco con la visión aérea de ambas parcelas.

Todo ello rechazando los "anexos" a la pericial aportados por los demandados en trámite de oposición al recurso de apelación, ya que su aportación es extemporánea de conformidad con lo dispuesto en el art. 461.3 de la LEC.

También está acreditado que la finca n.º NUM006 Polígono NUM000 de Llíria propiedad de D. IvánŽ, tiene menor superficie y cabida que la finca propiedad de los demandados Srs. Severino y Gabriela, parcela n.º NUM008, que la sentencia estima colindante con la que es objeto de retracto (finca n.º NUM001).

Y así resulta de la documental aportada durante el procedimiento por ambas partes de la que, sin aportar ningún documento ni argumento nuevo, se extrae que la finca Polígono NUM000 Parcela NUM006, con 5.841 m2 , propiedad del Sr. Roman, tiene una cabida inferior que la finca de la parte demandada (Polígono NUM000 Parcela NUM001) con 18.362 m². que viene acreditado a partir de los siguientes

documentos: El documento número UNO Demanda contiene la certificación de propiedad de la rústica del demandante, esto es, la Parcela NUM006, Polígono NUM000 situada en término de Llíria, DIRECCION000 donde se especifica una extensión de cincuenta y ocho áreas cuarenta y una centiáreas, es decir, 5.841 m2 .

El documento Letra A) Contestación Demanda contiene la información registral de la finca supuestamente colindante, donde se indica que la extensión de la Parcela NUM008, Polígono NUM013, es de una hectárea y ochenta y tres áreas sesenta y dos centiáreas, es decir, 18.362 m2, casi tres veces la extensión de la parcela del demandante.

Y por otra parte el Informe Pericial elaborado por Don Carlos Jesús contiene, entre otros, la información de la finca objeto del Retracto, Parcela NUM001, Polígono NUM000 con una extensión de ochenta y seis áreas setenta y siete centiáreas, es decir, 8.677 m²

A diferencia de lo que invoca la sentencia de instancia, si consta acreditada y es un hecho indubitado, la superficie y cabida de la Finca propiedad del demandante; con lo que se establece la preferencia del actor a la hora de ejercer prioritariamente su derecho de retracto, en los términos que dispone el propio artículo 1523, párrafo tercero Código Civil: "Si dos o más colindantes usan del Retracto al mismo tiempo, será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite"

Por lo que no aceptamos el pronunciamiento de la sentencia en el que, tras establecer la colindancia de las fincas de los litigantes con la que es objeto del retracto (parcela NUM001), otorga mejor derecho de retracto a los demandados, cuando su parcela tiene mayor superficie que la del demandante.

Pronunciamiento que además contraviene la finalidad buscada por el legislador que al crear el derecho de retracto busca facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad uniendo pequeñas

fincas rústicas con la finalidad de evitar y/o suprimir el minifundismo y de este modo mejorar la producción agrícola y no tan solo satisfacer las aspiraciones de mejoramiento económico particular, más o menos legítima.

Así lo indica la STS Sala de lo Civil nº 453/2019, de 18 de julio : "[l]a finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica"

Se afirmaba también en la contestación a la demanda que las parcelas de los demandados constituyen una unidad productiva agraria consolidada, y que por dicha razón no procede la acción de retracto dado que su estimación supondría su ruptura física y la ruptura de la unidad funcional de explotación.

Pero lo cierto es que se acepta por la parte demandada que no formalizaron escritura de agrupación de fincas; así fue reconocido en el acto de la Vista, y por tal razón no se aportó la correspondiente escritura.

De hecho, nos encontramos con tres fincas registrales separadas que nunca han estado juntas, ni formando una unidad, entre otras cosas, por no encontrarse contiguas ni tan solo colindantes como así resulta de lo expuesto en el fundamento de derecho anterior, como de la pericial del topógrafo de Don Carlos Jesús aportada por la parte actora y ratificada en el acto de juicio. El hecho de compartir un mismo sistema de goteo no les atribuye tan condición, dese el momento en que se puede establecer este sistema único respecto a la parcela n.º NUM006 propiedad el retrayente. Lo cierto es que el propio vendedor Sr. Cipriano admitió que procedió a la venta separada de las tres parcelas de su propiedad.

Por último, si bien nada se expresa en la sentencia de instancia, se alegaba por los demandados en su escrito de contestación y en el de oposición al recurso de apelación la formalización de un Contrato de arrendamiento en fecha 2 de enero de 2020 entre el anterior propietario don Cipriano y los demandados, don Severino y doña Gabriela (Doc. Letra F) de la contestación). En base a este contrato manifiestan ostentar un derecho de adquisición preferente al tiempo de la venta de la parcela n.º NUM001 del Póligono NUM000 de Lliria dada la redacción del contrato de arrendamiento suscrito con D. Eduardo, anterior titular de la parcela.

De la documental aportada, se constata que sobre la parcela NUM001 objeto de retracto se había concertado Contrato de Arrendamiento Rustico de fecha 09.03.2015, con la Mercantil REDWHITE siendo la renta convenida entre las partes (Estipulación Segunda) de "45€/hg haciendo un total de 2070 € anuales a pagar en dos FRACCIONES", términos estos concordantes al precio de mercado como así constata el perito don Carlos Jesús en su Informe Pericial, página 11 al indicar: "4.- El precio de mercado de un arrendamiento anual de una rústica de similares características en la zona y 75 euros anuales es un valor real a la vista del contrato de arrendamiento aportado por la contraparte". (Documental de la parte Demandada con relación a REDWHITE)

Y efectivamente consta en la documental aportada, que en fecha 2 de enero de 2021 se formaliza un Contrato de Arrendamiento Rustico sobre la Parcela NUM001 entre los ahora demandados y don Cipriano. En este contrato se pacta un precio de 75 euros anuales que no se ajusta a los precios de mercado (pericial Sr. Carlos Jesús)

Pero además en dicha fecha, el Sr. Cipriano no podía disponer de la finca por encontrarse la misma arrendada sin que se le hiciera entrega de la posesión de la misma, lo que obligó al Sr. Cipriano, por una parte, a instar acciones judiciales de desahucio y lanzamiento frente a quien era su arrendataria, la mercantil Redwithe SL, (demanda en el mes de de noviembre de 2020 y de la que conoció el Juzgado de Primera Instancia número DOS de Lliria en Procedimiento de Juicio Verbal de Desahucio número 1068/2020 que en Decreto de fecha 23.02.2021 señala como fecha de celebración de Vista el 08.07.2021 a las 11.35 horas y como fecha de lanzamiento el día 13.09.2021 a las 10.30 horas. Por otra parte, en atención a la situación concursal en que se encontraba la empresa arrendataria llevando a cabo las gestiones necesarias a los fines de quedar resuelto definitivamente dicho contrato de arrendamiento rustico lo cual se formaliza según Contrato de Resolución Voluntaria datado a 03.03.2021 homologado por el Juzgado de lo Mercantil número TRES de Valencia mediante Auto de fecha 21.04.2021 en Autos de Procedimiento de Concurso Ordinario 18/2021.

Este contrato se formaliza en un momento en que el arrendador no disponía de la finca, se trata de un arrendamiento con opción de compra que solo afecta a una de las fincas del Sr. Cipriano, que como hemos expresado no constituyen agrupación de fincas que obligara a vender las fincas en unidad de acto y al mismo comprador. Y se lleva acabo la compraventa de la finca n.º NUM001, en fecha 19/04/2021, con anterioridad a la homologación del Acuerdo de Resolución del Arrendamiento de fecha 21.04.2021 (documento Letra C) Contestación de la Demanda). En la escritura pública de compraventa (folio 163) sobre la Situación arrendaticia de la finca n.º NUM001, se expone: " La parte transmitente, declara, bajo pena de falsedad, que la finca objeto de la presente escritura no está arrendada ni cedida en aparcería".

En el contrato de arrendamiento con opción de compra (al que no se refiere la escritura pública de compraventa) y que se aporta como documento Letra F) de la contestación, efectivamente las partes pactan que "en el caso de que el arrendador quisiese vender el campo tendría preferencia el arrendatario.....". Pero este pacto tiene efectos entre las partes que suscriben el documento, pero no vinculan a terceros, en aplicación de lo dispuesto en el art. 1257 del CC. Este precepto establece el principio de relatividad de los contratos en tanto que determina que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; por lo que no habiéndose otorgado el contrato de arrendamiento con opción de compra con el demandante lo obvio es que el nunca podrá quedar obligado en base al mismo, porque conforme al axioma "res inter alios acta aliis neque nocet neque prodest", lo pactado no puede favorecer ni perjudicar a los terceros ajenos a dicha relación contractual.

De todo lo cual habrá de concluirse que la situación en la que se encuentran los demandados no reviste los caracteres necesarios para ser protegida en derecho frente a la que asiste al retrayente, en la que sí concurre ese interés público y social que el legislador ha querido amparar mediante esta singular institución, siendo por otro lado irrelevantes a estos efectos las objeciones formuladas por la parte apelada.

De lo hasta aquí expuesto resulta que se dan en el presente caso todos y cada uno de los requisitos que dispone el Código Civil en sus artículos 1521 y siguientes, y en particular el artículo 1523 en cuanto al retracto de colindantes o de finca inferior a una hectárea, procediendo la estimación del recurso y la consecuente estimación de la demanda, condenando a los demandados a que otorguen escritura de venta a favor de D. Iván, debiendo satisfacer este el precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 19 de abril de 2021 respecto de dicha finca, así como los demás gastos que se acrediten en ejecución de sentencia previstos en el artículo 1518 CC. gastos anteriores al inicio del procedimiento.

Respecto a los referidos gastos, el artículo 1525 CC se remite respecto al retracto legal a lo dispuesto en el artículo 1518 del C.C. Por su parte, el artículo 1518 establece: "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".

El reembolso que contempla el artículo 1518 Código Civil se extiende no solo al precio de la transmisión sino también a los demás gastos y pagos que señala el precepto y constituye un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente" ( STC 145/1988 de 30 de junio).

En el caso de autos no se ha aportado al procedimiento el importe de los gastos del contrato que el retrayente deberá reembolsar al comprador y tampoco cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, además del precio (13.000 euros). Y no queda determinado el importe de los gastos necesarios y útiles hechos en la parcela vendida, si los hubiere. Siguiendo la S.A.P. Valencia Sección 11º de 27 de julio de 2023, Pte López Orellana, Manuel José: ..."Como señala la SAP Valencia, sección 8.ª, 29 marzo 2004: el retrayente colindante debe abonar además del precio los otros gastos, entre ellos, los necesarios y útiles, entendiéndose así, el beneficio o incremento del valor que haya experimentado la finca retraída y que, al deberse a una inversión del retraído, ha supuesto un aumento de valor de la finca así "mejorada", por lo que, aquél que se beneficia "ope legis" con su adquisición, habrá de asumir el abono de esa plusvalía o aumento de valor a quien la produjo con su aportación económica, sin ser factible pretender retraer las fincas sin abonar ese incremento de valor, lo que sería tanto como dar cobertura a una situación de enriquecimiento injusto".

Y ello como no podía ser de otro modo, al incluirse en el aludido art. 1518 del CC otros conceptos restitutorios no necesariamente conocidos o ni siquiera liquidados al tiempo de la demanda, como los referidos en el precepto, de ahí que su determinación se difiera a la fase de ejecución de sentencia, a efectos de concretar el importe a reembolsar por el demandante a los demandados.

SEXTO.-La estimación del recurso de apelación, con estimación de la demanda, conlleva que deban imponerse a los demandados apelados las costas de primera instancia, sin hacer expresa imposición de las causadas en esta segunda instancia a tenor de lo dispuesto en los artículos 394.1 y art. 398 de la LEC.

Asimismo, procede la devolución del depósito prestado para el recurso de apelación, de conformidad con la Disposición Adicional 15ª apartados 8 y 9 de la LOPJ.

Respecto al recurso de apelación formulado por la parte demandada apelada, desestimado el mismo, se imponen a dicha parte las costas procesales de esta alzada ( art. 398.1 LEC) , y se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.