Sentencia Civil 372/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 736/2024 de 27 de junio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.-La representación procesal de la mercantil LIVING CENTER ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A. presentó demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda de su propiedad de la actora sita en la DIRECCION000 de Valencia, alegando que dicha vivienda está ocupada por terceros que carecen de título alguno que legitime dicha posesión, por lo que solicitaba que se dictara sentencia por la que declarara el desahucio por precario de la referida vivienda y se condenara a los demandados a dejarla libre y a disposición de la parte demandante bajo apercibimiento de lanzamiento, con expresa imposición de costas.

Tras el oportuno emplazamiento, compareció Doña Debora y contestó a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas, recayendo finalmente sentencia estimatoria de la demanda declarando la procedencia del desahucio por precario y condenando a la demandada y a los ignorados ocupantes a su restitución a la parte actora y a su desalojo, así como al pago de las costas procesales.

Contra dicha sentencia ha interpuesto recurso de apelación la demandada alegando en síntesis que la vivienda que habita ha sido propiedad de diferentes mercantiles y fondos de inversión; sostiene que se trata de una edificación histórica con elementos protegidos que constituye una herencia etnológica a preservar en el DIRECCION001, próxima al DIRECCION002, y de caminos agrícolas; que la demandada cumple todas sus obligaciones como cualquier dueña, ha actuado siempre de buena fe y de forma pública y pacífica, y ha realizado mejoras y actuaciones de mantenimiento de lo que denomina "Casa Tipología de Pueblo Histórica", aduce que la entidad demandante no puede arreglar, reformar o demoler dicha edificación estando supeditada a las vicisitudes del mandato urbanístico municipal; afirma que se da una situación de "emergencia habitacional", que el desahucio puede ocasionar conflictos vecinales y que la demandada está en peligro de exclusión social; mantiene que ha restaurado y mantenido la "Casa Histórica", que estaba degradada y abandonada y alude a la imposibilidad de llevar a cabo en la misma ningún uso distinto del que lleva a cabo la demandada; se remite al reportaje fotográfico adjunto a su contestación a la demanda, solicitando la revisión de la prueba aportada; mantiene que la situación no causa perjuicio alguno a la entidad actora y que se ha ignorado la situación de morada de la vivienda y la necesidad habitacional, siendo que la mercantil demandante es ya poseedora de la finca, encontrándose la demandada en una relación jurídica estable ya que desarrolla en la misma su núcleo de intimidad ocupándose de su mantenimiento y mejora, habitando la misma de buena fe, sin causar perjuicios y ahorrando costes y gastos a la demandante; sostiene que no se ha aplicado la tutela en materia de vivienda que constituye la residencia habitual de varias personas y reitera que se hallan en situación de vulnerabilidad económica, siendo la demandada la que se ha hecho cargo de su mantenimiento y destacando que la entrega de la posesión a la actora generaría un perjuicio grave a las personas que moran en la finca, y solicita en definitiva la estimación del recurso y la revocación de la sentencia impugnada con imposición de costas.

De dicho escrito se ha dado traslado a la entidad demandante que se ha opuesto al mismo solicitando su desestimación con imposición de costas.

SEGUNDO.- Del juicio de desahucio por precario.- Concepto y naturaleza. Doctrina jurisprudencial.-En lo relativo al concepto y naturaleza jurídica del juicio de desahucio por precario, esta Sala en sentencia de 28 de noviembre de 2018, que a su vez se remitía a la de 23 de julio de 2018, señaló lo siguiente:

"El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. El objeto de ese proceso se limita únicamente a determinar si el demandado posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de su posesión. Así pues, el juicio de desahucio por precario obliga a examinar de un lado la suficiencia del título del actor para acreditar su legitimación activa, cuya prueba corresponde al actor, y de otro si el demandado es un precarista o bien tiene algún título que le vincule con el objeto o con el demandante que justifique su permanencia en la posesión. Por otra parte, conviene recordar, respecto al título de ocupación, que es doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia, cuanto menos, debidamente justificada, correspondiendo al demandado, ex artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la carga de la prueba de este hecho. Como señala la STS de 27 de julio de 2011 la acción de desahucio por precario, sólo podía fracasar si la parte demandada acreditaba tener un título que justificara la ocupación de la vivienda propiedad de la actora,.../... La jurisprudencia ha considerado el precario en un sentido muy amplio, sin entrar en conceptuaciones dogmáticas. "Lo considera en todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; lo resume como situación de hecho que implica la utilización gratuita de una cosa ajena; en todo caso, falta de título que justifique la posesión; y también en todo caso, sin pagar merced ( STS de 28 de mayo de 2015). Como recuerda la STS de 1 de octubre de 2014 "se define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" y que "el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga..." ( SSTS 30 de octubre de 1986; 31 de enero de 1995, 6 de noviembre de 2008)". En muy similares términos se han pronunciado otras sentencias posteriores de esta Sala como la de 27 de diciembre de 2018 y la de 11 de marzo de 2019.

2.-Por tanto y a la vista de dicha doctrina jurisprudencial hay que partir de un concepto amplio de precario y la tendencia doctrinal es favorable a la inclusión en dicho concepto de todos los supuestos en los que una persona posee una cosa sin derecho alguno para ello, con independencia de la causa de la posesión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1961 y 26 de abril de 1963). El desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos: por parte del actor, en la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, en la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción.

Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado al que corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título.

3.-Dicha doctrina ha sido reiterada y extractada en la STS 605/2022 de 16 de septiembre:

"En efecto, como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre).

En el mismo sentido, se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo y 212/2021, de 19 de abril.

"Hemos dicho también que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986,entre otras).

Por su parte, en las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 502/2021, de 7 de julio, precisamos:

"El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995)".

La cuestión relativa al ámbito del procedimiento de desahucio por precario la abordamos en las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 502/2021, de 7 de julio, en los términos siguientes:

"3.- El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario:

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [...] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.

4.- La LEC introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC, conforme al cual: "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [...]".

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

4.-Por otro lado cabe indicar que la STC 32/2019 de 28 de febrero de 2019, que precisamente desestimó el recurso de inconstitucionalidad formulado en su día contra la aludida Ley 5/2018 de reforma de la LEC en relación con la ocupación ilegal de viviendas -norma que fue declarada ajustada a la constitución en cuanto que a juicio del TC no vulneraba ninguno de los derechos fundamentales invocados, en concreto los derechos a la inviolabilidad del domicilio, a la tutela judicial efectiva, así como a los derechos de defensa y a un proceso con todas las garantías- señala, entre otros extremos, lo siguiente:

"El derecho a la elección de residencia no es un derecho absoluto que habilite a ocupar cualquier vivienda o espacio, sino que, como el resto de los derechos, ha de ejercerse dentro del respeto a la ley y a los derechos de los demás, que, como expresa el art. 10.1 CE , son fundamento del orden político y de la paz social" ( STC 160/1991 , FJ 11). De este modo, para habitar lícitamente en una vivienda es necesario disfrutar de algún derecho, cualquiera que sea su naturaleza, que habilite al sujeto para la realización de tal uso del bien en el que pretende establecerse. Por ello, que la libre elección de domicilio forme parte del contenido de la libertad de residencia proclamada en el art. 19 CE , en modo alguno justifica conductas tales como "invadir propiedades ajenas o desconocer sin más legítimos derechos de uso de bienes inmuebles" ( STC 28/1999, de 8 de marzo , FJ 7, y ATC 227/1983, de 25 de mayo , FJ 2)".

Y añade dicha sentencia:

"Para dar cumplida respuesta a esta tacha de inconstitucionalidad conviene recordar ante todo que el art. 47 CE no reconoce un derecho fundamental, sino que enuncia "un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos ( art. 53.3 CE ) en el ejercicio de sus respectivas competencias" ( STC 152/1988, de 20 de julio , FJ 2; y en el mismo sentido, SSTC 59/1995, de 17 de marzo, FJ 3 , y 36/2012, de 15 de marzo , FJ 4). Los poderes públicos vienen así obligados a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en particular regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, conforme determina el art. 47 CE (...) Ahora bien, ese mandato dirigido a los poderes públicos no es incompatible en modo alguno con el establecimiento por el legislador de procedimientos judiciales para dirimir las controversias que puedan suscitarse acerca del mejor derecho en relación con la titularidad y posesión sobre los bienes inmuebles; con el consiguiente derecho de quien hubiera obtenido una resolución judicial a su favor que decrete el desalojo del ocupante a instar la ejecución de dicha resolución. El derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ) comprende también el derecho a la ejecución de las sentencias y demás resoluciones judiciales en sus propios términos ( art. 118 CE ), conforme tiene señalado de manera reiterada la jurisprudencia constitucional ( SSTC 32/1982, de 7 de junio, FJ 2 ; 61/1984, de 16 de mayo, FJ 1 ; 148/1989, de 21 de septiembre, FJ 2 ; 120/1991, de 3 de junio, FJ 2 ; 153/1992, de 19 de octubre, FJ 4 ; 3/2002, de 14 de enero, FJ 4 , y 223/2004, de 29 de noviembre , FJ 5, entre otras muchas)".

Es más, la indicada STC 32/2019 (FJ 1 apartado 3 in fine) incluso cita la sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos ( TEDH) de 13 de diciembre de 2018, asunto Casa di Cura Valle Fiorita, S.R.L. c. Italia, según la cual la demora prolongada de las autoridades públicas a la hora de ejecutar una orden judicial de desalojo de los ocupantes ilegales de un inmueble, aun escudándose en la necesidad de planificar cuidadosamente el desalojo con el fin de preservar el orden público y garantizar la asistencia a las personas en situación de vulnerabilidad que participaron en la ocupación, vulnera el derecho del titular legítimo a un proceso equitativo que garantiza el art. 6.1 del Convenio europeo de derechos humanos (CEDH), así como su derecho de propiedad ( art. 1 del Protocolo núm. 1 CEDH).

TERCERO.- Examen y resolución de los motivos del recurso. 1.-Frente a los argumentos esgrimidos por la apelante en su escrito de interposición del recurso, antes expuestos -que son fundamentalmente de índole social por lo que exceden de lo meramente jurídico- y más allá de lo que se dirá acerca del tratamiento procesal de la situación de vulnerabilidad social y económica de los ocupantes, lo cierto es que la entidad actora ha acreditado la propiedad del inmueble con la documentación aportada con la demanda mediante el testimonio de traspaso de titularidad de la escritura formalizada en fecha 15 de noviembre de 2021, bajo la autorización del Notario Don Antonio Morenés Gilés y número de Protocolo 15.969, donde se transfiere la titularidad por parte de Caixabank SA a Living Center SA, aportado como documento 2 de la demanda, vivienda que ocupa la demandada y demás ignorados ocupantes sin título alguno que ampare su posesión, quienes no satisfacen renta o merced alguna, por lo que el escrito impugnatorio no evidencia que la sentencia haya incurrido en error alguno, -que es en definitiva el objeto y finalidad de todo recurso- siendo irrelevante que la demandada haya realizado labores de mantenimiento o mejora de la vivienda o que haya satisfecho el coste de los suministros, lo que solo evidencia la efectiva ocupación de la misma teniendo en cuenta que dichas actuaciones o pagos han sido realizados en beneficio de los propios ocupantes del inmueble, sin que generen derecho alguno a poseer la finca en contra de la voluntad del propietario ya que no constituyen contraprestación alguna, y sin que pueda afirmarse que exista ninguna suerte de relación jurídica entre la entidad actora y los ocupantes demandados, tal y como éstos alegan en su escrito impugnatorio.

2.-Finalmente, en cuanto a la situación de vulnerabilidad alegada, cabe señalar lo siguiente:

A.-) En primer lugar el art. 1 bis del RD-Ley 11/2020, aplicable entre otros a los juicios de desahucio por precario, no permite suspender el juicio, sino el lanzamiento (a pesar del equívoco título del precepto, basta leer su contenido absolutamente claro en este aspecto), por tanto el incidente extraordinario que regula dicha norma debe ser planteado en ejecución de sentencia.

En efecto, esta Sala ha declarado reiteradamente que el planteamiento del incidente extraordinario de suspensión del lanzamiento a que se refiere el art. 1 bis del RD-Ley 11/2020 de 31 de marzo debe verificarse no en fase declarativa sino en el trámite de ejecución, pues lo que prevé el art. 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo es la "suspensión del lanzamiento" tal y como se desprende de su contenido, medida que por tanto podrá en su momento plantear la demandada en el correspondiente incidente si a su derecho conviene.

En este sentido y como hemos dicho en otras ocasiones, entre otras en la sentencia 196/2023 de 3 de mayo y 252/2024 de 13 de junio, el art. 1 del RD-Ley 11/2020 regula el incidente extraordinario de suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la LAU de 1994 en los que se pretenda recuperar la posesión de la finca (precepto que ha sido recientemente modificado por el art. 87 del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, que ha dado nueva redacción al precepto y ha ampliado el periodo de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024). Concretamente en estos casos (que no son el que ahora se analiza ya que se refieren a situaciones en las que existe un contrato de arrendamiento) el arrendatario puede promover el aludido incidente en orden a suspender tanto el procedimiento de desahucio como el lanzamiento cuando se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, siempre que se den las situaciones a que se refieren los apartados a) y b) del art. 5 del citado RD-Ley y se aporte la documentación requerida en el art. 6 de dicha norma. En todo caso cabe aclarar que dicha suspensión puede acordarse al margen de que se haya suspendido ya el procedimiento previamente conforme al art. 440.5ª LEC, por lo que son perfectamente compatibles. El auto que se dicte suspenderá el lanzamiento si se acredita la situación de vulnerabilidad del arrendatario, si bien la suspensión se alzará automáticamente el día 31 de diciembre de 2024; por el contrario, si no se acredita dicha situación de vulnerabilidad o debe prevalecer la afectante al arrendador, el procedimiento continuará y se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o bien se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso. Por tanto, y en resumen, en dichos procesos arrendaticios (distintos del presente) cabe plantear el incidente extraordinario de suspensión tanto en fase declarativa como en ejecución de sentencia.

No obstante, el art. 1 bis del indicado RD-Ley 11/2020 regula también un incidente extraordinario de suspensión relativo a los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (juicio de desahucio por precario, procedimiento para retener la posesión o el relativo a la protección jurisdiccional de derechos reales inscritos) y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, siempre que se den las circunstancias previstas en el precepto, si bien en este caso dicho incidente sólo prevé la suspensión del lanzamiento, no del procedimiento, esto es, debe plantearse en ejecución de sentencia, por lo que en ningún caso interfiere la tramitación del juicio declarativo.

En el presente caso tratándose de un juicio verbal de desahucio por precario regulado en el art. 250.1.2º LEC a que se refiere el art. 1 bis del RD-Ley 11/2020, dicha cuestión sólo puede plantearse en el correspondiente incidente extraordinario en ejecución de sentencia en orden a la suspensión del lanzamiento, debiendo resolver el Juzgado lo procedente a la vista de lo alegado y acreditado documentalmente por la parte demandada, y siempre que se cumplan los requisitos legalmente previstos para ello; por tanto es claro que dicho incidente no afecta a la normal tramitación del procedimiento declarativo, que en modo alguno se suspende como consecuencia de su planteamiento.

En consecuencia, y por todo lo expuesto, el recurso debe ser desestimado por ser ajustada a derecho la sentencia impugnada.

CUARTO.-Dada la desestimación del recurso procede imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada ( art. 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, esta Sala pronuncia el siguiente