Sentencia Civil 62/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 570/2023 de 29 de enero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.-1.- La representación procesal que la mercantil actora CUATRO CATES S.A. formuló demanda contra KUUPS DESIGN INTERNATIONAL S.L. en la que alegaba:

Que adquirió mediante compraventa formalizada en escritura pública de fecha 29 de julio de 2021 la finca registral 60.006 de Cullera en la que la demandada se desarrolla una actividad de supermercado desde que en fecha 26 de agosto de 2011 concertó un contrato de arrendamiento de industria con VIDAL EUROPA SL que engloba varias tiendas, incluida la de autos, de la que la referida mercantil era poseedora en virtud de un contrato de arrendamiento financiero concertado con Banco Mare Nostrum; que cuando se formalizó el contrato de arrendamiento de industria VIDAL EUROPA SL era socio único de KUUPS DESIGN INTERNATIONAL SL y a los seis meses VIDAL EUROPA SL instó procedimiento de concurso de acreedores que fue acordado mediante auto de 9 de marzo de 2012 dictado por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Valencia dando lugar al procedimiento concursal 241/2012, y con el objetivo de sacar del patrimonio del futuro concurso los bienes y derechos del arrendamiento de industria a fin de disponer de ellos sin las limitaciones que luego les podría acarrear el concurso, VIDAL EUROPA SL cedió, donó o transmitió gratuitamente a KUUPS, de la que ya era socio único y por tanto propietaria VIDAL EUROPA SL, todos los bienes servicios y derechos que se encontraban en las tiendas que forman parte del referido contrato de arrendamiento de industria; que cuando entró en concurso VIDAL EUROPA SL ya había sacado de su patrimonio todos aquellos bienes de las tiendas que formaban parte del contrato de arrendamiento de industria, y la mercantil KUUPS pasó a manos de un tercero, NUDISCO SL, a la que aquélla transmitió todas las acciones que tenían de KUUPS antes de entrar en el concurso de acreedores; que KUUPS hoy es una gran empresa de la Comunidad Valenciana que cuenta con 43 centros de trabajo, supermercados destinados al comercio al por menor en establecimientos no especializados con predominio en productos alimenticios; que el local comercial estaba gravado con un contrato de arrendamiento financiero que fue resuelto el 24 de marzo de 2015 durante la fase de liquidación de VIDAL EUROPA SL en el aludido procedimiento concursal, adquiriendo el inmueble de autos Banco Mare Nostrum SA y con ello la condición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento de industria de autos de fecha 26 de agosto de 2011 suscrito entre Vidal y Europa SL y KUUPS; que posteriormente Banco Mare Nostrum aportó al capital social de su empresa participada, Gramina Homes SL la aludida finca çen virtud de escritura pública de aportación no dineraria de fecha 4 de junio de 2019.

Finalmente, el 29 de julio de 2021, la actora adquirió de Gramina Homes SL la indicada finca registral 60.006 de Cullera en virtud de escritura pública de compraventa, adquiriendo también la condición de parte arrendadora de aquel contrato.

Alegaba también que la demanda se interpuso dado el enfrentamiento existente entre las partes en relación con la renta que debe abonar KUUPS a la parte actora y que trae causa de la nulidad de los supuestos acuerdos comerciales existentes entre VIDAL EUROPA SL y KUUPS que considera contrarios a la ley, y que suponen un enriquecimiento injusto para KUUPS singularmente el anexo de 30 de septiembre de 2011 al que se aludirá; que cuando la actora adquirió la indicada finca registral, la finca se encontraba sujeta a un contrato de arrendamiento de industria con la mercantil KUUPS aquí demandada tal y como dejó constancia en la escritura la mercantil vendedora Gramina Homes SL, quedando subrogada la actora como parte arrendadora consecuencia de aquella escritura de compraventa, en cuya virtud la demandada regenta un supermercado de venta de productos alimenticios bajo la marca "Economy Cash" en dicho local con una renta mensual de 12.000 € más IVA.

Que la controversia surgió porque después de más de 10 años de alquiler la parte actora se llevó la sorpresa, por las manifestaciones que realizó la parte vendedora en el momento de formalizar la escritura de compraventa, de que la renta mensual que pagaba la arrendataria en la actualidad era de 8.651,44 € más IVA, notablemente inferior a la renta de 12.000 € mensuales más IVA que se pactó en el contrato de 26 de agosto de 2011, en virtud de un "anexo" que se suscribió en fecha 30 de septiembre de 2011; que el referido documento, que desconocía la actora, suscita a su juicio dudas de autenticidad y responde a una argucia o artimaña tramada por KUUPS junto con la liquidada VIDAL EUROPA SL para perjudicar a los acreedores de esta última; que la entidad demandante ha facturado siempre el importe de la renta pactado en el contrato de 26 de agosto de 2011 al no reconocer la realidad ni la validez del supuesto anexo de 30 de septiembre de 2011 según el cual la renta no podía exceder del 4% de la media mensual de las ventas del ejercicio anterior de dicho supermercado.

La entidad demandante sostiene la nulidad del referido anexo al ser contrario a los artículos 1543 y 1256 del Código Civil ante la ausencia de precio cierto y por inexistencia de causa o causa ilícita a la vista de los actos propios de la demandada; que en consecuencia en dicho anexo se ha fijado una renta vinculada al 4% del volumen de ventas de la tienda de Cullera que es tanto como fijar de forma arbitraria y a voluntad de la parte arrendataria el importe de la renta dependiendo de sus propias ventas y del uso que haga de su contabilidad, por lo que la misma es la que tiene capacidad de establecer la renta a pagar en cada momento de forma unilateral, y sostiene en consecuencia la nulidad absoluta del anexo de 30 de septiembre de 2011 que debe tenerse por no puesto, resultado por tanto de aplicación la renta pactada en el originario contrato de arrendamiento de industria de 26 de agosto de 2011. Argumenta que según la jurisprudencia el establecimiento de una renta variable en función de la evolución comercial o de los rendimientos obtenidos constituye un supuesto de aparcería industrial ya que el arrendador participa de la evolución comercial de su arrendatario, vínculo societario entre las partes que en el caso no fue querido, buscado ni negociado; que en consecuencia el contrato de arrendamiento de industria de autos carece de precio cierto ya que el mismo queda el arbitrio de una de las partes y sin ningún control, siendo nulo en cuanto contraviene lo dispuesto en el artículo 1543 del Código Civil y considera que como consecuencia de todo lo expuesto está pendiente de pago en concepto de renta la cantidad de 44.030,08 €, que es objeto de la presente reclamación, y además el pago del impuesto de recogida de residuos por importe de 4.650,80 €.

Subsidiariamente solicitaba la parte actora en su demanda que se declarara la nulidad del contrato en su conjunto al entender que el arrendamiento de industria suscrito originariamente entre KUUPS y VIDAL EUROPA SL se modificó por novación contractual de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1203 y 1204 del Código Civil, ya que la novación extintiva conlleva la nulidad del contrato de arrendamiento por falta de uno de sus elementos esenciales para su validez como es la existencia de precio cierto. Alega que antes de entrar en concurso de acreedores VIDAL EUROPA SL transmitió a KUUPS la actividad comercial desarrollada en la finca desapareciendo el objeto del contrato de arrendamiento de industria, novado por un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto de vivienda, y sostiene que dicha anulación del precio comportaría la nulidad del contrato de arrendamiento por ser contrario a los artículos 1543 y 1256 del Código Civil, ya que la inexistencia de precio cierto supone la nulidad del contrato al quedar huérfano de uno de sus elementos esenciales, y en consecuencia, a fecha de la demanda, la cantidad que debe abonar la demandada en concepto de indemnización por ocupar sin título la finca una vez compensados los importes abonados por la arrendataria hasta esta fecha y deducido el IVA repercutido ascendería a 8.477,06 € al que debe adicionarse la tasa de recogida de basura que ha grabado la actividad desplegada por clubs en la finca por importe de 4.650,80 € por lo que en total la cantidad por la que KUUPS debería indemnizar a la actora por la ocupación de las fincas ascendería a 13.127,84 € más los intereses legales de la Ley 3/2004 de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales.

Finalmente concluye que el referido anexo de 30 de septiembre de 2011 no es sino una imposición unilateral por parte de la demandada y que la renta mensual de 8.651,44 € más IVA no puede entenderse que sea el precio cierto del arrendamiento porque no obedece a un acuerdo entre las partes por el cual fijaron una renta fija y determinada, sino que aquella cantidad resulta de aplicar el referido anexo, que debe considerarse nulo porque responde al 4% del importe de las ventas que el arrendatario ha calculado de forma unilateral, lo que le causa un evidente perjuicio.

En suma, solicitaba en el suplico de la demanda que se dictara sentencia por la que se declarara:

"1º.- Que el acuerdo para fijar la renta establecido en el "Anexo" de 30/09/2011 es nulo quedando sin efecto entre las partes debiendo quedar la renta fijada de conformidad con el contrato de arrendamiento de industria de 26/08/2011.

2º.- Que la renta que debe abonar Kuups desde el 01/08/2021 hasta la finalización del contrato de arrendamiento es la renta inicialmente pactada el 26/08/2011, es decir, 12.000 euros mensuales más IVA actualizable anualmente según las variaciones que sufra el IPC. Y que a fecha de presentación de la demanda ascendía a 13.200 euros mensuales más IVA como resultado de actualizar los 12.000 euros inicales según las variaciones del IPC sufridas. Obligando a la demandada a estar y pasar por estas obligaciones.

3º.- Que la demandada debe abonar a mi representada en concepto de rentas debidas la cantidad de 44.030,08 euros más los intereses legales de conformidad con la Ley 3/2004 de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales desde que fueron reclamadas extrajudicialmente o, en su defecto, desde que se dicte sentencia.

4º.- Que la demandada debe abonar a mi representada la cantidad de 4.650,80 euros más intereses legales de conformidad con la Ley 3/2004 de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales desde que fue reclamado extrajudicialmente o, en su defecto, desde que se dicte sentencia.

Y de manera subsidiaria

5º.- Se declare la nulidad del contrato de arrendamiento entre mi representada y Kuups por falta de precio, obligando a Kuups a devolver a Cuatro Cates, SA en el plazo de 1 MES el local comercial ocupado sin título por aquella, dejándolo libre y expedito y a indemnizar a mi representada con el importe mensual de 9.711,07 euros más IVA desde el mes de agosto de 2021 (inclusive) hasta que el desalojo y entrega efectiva de la posesión de la Finca. Y al pago de 4.650,80 euros en concepto de impuesto de recogidas de basura. Todo ello más intereses legales de la Ley 3/2004 de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales devengados desde 30 días naturales después de que debieron abonarse cada uno de aquellos importes; en su defecto, desde la reclamación extrajudicial realizada, o en defecto de esta última, desde que se dicte sentencia en este procedimiento.

6º.- Que a fecha de la presente demanda la cantidad que debe abonar la demandada en concepto de indemnización por ocupar sin título la Finca asciende a 13.127,84 euros más intereses legales de conformidad con la Ley 3/2004 de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales devengados los 30 dias naturales después de que debieron abonarse cada uno de aquellos importes, o subsidiariamente desde que se dicte sentencia".

2.-Emplazada la parte demandada contestó a la demanda negando los hechos relatados en la misma, y alegaba en síntesis, que la demandante CUATRO CATES SA tuvo pleno conocimiento de la existencia y contenido del anexo de fecha 30 de septiembre de 2011, que fue previo a la adquisición por CUATRO CATES del inmueble sito en Cullera, anexo que se explicitó y protocolizó y por tanto se incorporó a la escritura notarial de compraventa de fecha 29 de julio de 2021 ya que en la escritura notarial de compraventa el propio notario otorgante hizo constar el contenido parcial de dicho anexo explicando expresamente tanto el importe mensual de la renta arrendaticia como el método de cálculo de la misma; alegaba también que en la propia escritura notarial de compraventa la compradora acordó con la vendedora el reparto y cobro proporcional de las rentas arrendaticias del mes de julio de 2021 en atención al número de días transcurridos hasta la firma de la escritura; que por tanto dicho anexo de 30 de septiembre de 2011 tiene plena validez y eficacia sin que nos encontremos ante un contrato simulado tal y como se insinúa de contrario; que en consecuencia la demandante no tiene la consideración de tercero de buena fe en los términos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto que conocía la existencia tanto del contrato de arrendamiento como de su anexo, ambos protocolizados en la escritura notarial de compraventa; que por otro lado los anteriores propietarios de las fincas arrendadas siempre han aplicado el sistema de fijación de una renta pactado en el anexo de 30 de septiembre de 2011 fijándose la cuantía concreta de la renta arrendaticia anualmente en atención a las limitaciones establecidas en dicho anexo; que la parte contraria parte de una premisa errónea al entender que la renta arrendaticia responde al 4% de las ventas de la arrendataria, extremo que no es cierto, porque el método de cálculo de la renta se basa en una renta fija sobre la cual se aplica una limitación de máximos relacionada con un porcentaje de las ventas de la demandada, sistema habitual en el mercado de los supermercados, y por tanto no se deja en manos de la demandada la fijación de la renta arrendaticia, la cual está fijada con claridad en el contrato de arrendamiento y en su posterior anexo; alude además a la sentencia dictada por esta misma Sala número 181/2022, de 22 de abril relativa al mismo contrato de arrendamiento de industria, que consideró oponible a la parte vendedora, y niega que se haya producido ninguna novación contractual, lo que carece de cualquier base probatoria, y considera improcedente la reclamación de cantidad efectuada de contrario, solicitando en definitiva la desestimación de la demanda con imposición de costas.

3.-Seguido el procedimiento por sus trámites el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda con imposición de costas a la actora, en la que se razona, en síntesis, que la parte actora tuvo pleno conocimiento del contrato de arrendamiento de industria de fecha 26 de agosto de 2011 y su anexo de 30 de septiembre de 2011, en el que se subrogó con pleno conocimiento de las obligaciones que asumía, ya que el contrato y el anexo quedaron incorporados a la escritura pública de compraventa de 29 de julio de 2021 en cuya virtud la actora adquirió la finca objeto de autos; la sentencia negó además que el referido anexo pudiera considerarse como un contrato simulado, ya que lo que motivó que se firmara el mismo con la consiguiente limitación de las rentas, fue la situación deficiente de los establecimientos transmitidos por VIDAL EUROPA SL tras la firma del contrato de arrendamiento, que lo era de industria y no un mero arrendamiento de inmueble o local comercial, y considera además que la renta a abonar estaba claramente determinada con una limitación de máximos relacionada con las ventas, por lo que no venía fijada unilateralmente por la demandada, y concluye que el contrato tendría precio cierto, siendo por tanto plenamente válido.

4.-Contra dicha sentencia interpone la mercantil demandante recurso de apelación que articula en los siguientes motivos:

- Valoración errónea de la prueba con incongruencia omisiva o error de derecho en que incurre la sentencia en la calificación de la naturaleza jurídica del contrato objeto del presente procedimiento con infracción de los arts. 218.2º y 319 LEC y el art. 1281 párrafo 1º del Código civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que "los contratos son lo que son según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son".

- De la indebida desestimación de la acción principal por error en la valoración de la prueba con vulneración del art. 218.2 LEC y las reglas de la sana crítica y con infracción de los arts. 1256 y 1543 Cc al interpretar erróneamente que existe precio cierto con infracción de la STS de 18 de abril de 1995.

- Del error de derecho en que incurre la sentencia en que incurre la sentencia por incongruencia omisiva con infracción del art. 218.1º LEC al no aplicar el art. 395 LEC ante el allanamiento parcial de la parte demandada por el pago de la cantidad reclamada en concepto de tasa de recogida de residuos.

Y terminaba solicitando que se dicta sentencia estimando el recurso y revocando la resolución impugnada, dictando otra estimatoria de la demanda con expresa imposición de costas a la parte contraria.

5.-Conferido el oportuno traslado a la mercantil demandada y apelada se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación con la consiguiente confirmación de la sentencia impugnada, interesando la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos del recurso y decisión de la Sala:Consideraciones preliminares.- Expuestos los motivos impugnatorios esta Sala va a proceder a su análisis y resolución, si bien ante la evidente falta de sistemática del escrito de interposición del recurso, esta Sala va a intentar ordenar el examen de los motivos de la impugnación formulada, y para ello se seguirá un orden inverso al que han sido planteados, ya que el tercer motivo debe ser examinando en primer lugar al suscitar una cuestión estrictamente procesal, mientras que en segundo lugar se examinará el motivo relativo a la pretensión deducida en la demanda con carácter principal referente a la nulidad del anexo de 30 de septiembre de 2011 del contrato de arrendamiento de industria de autos de fecha 26 de agosto de 2011; y finalmente será abordado, en último lugar, el primer motivo impugnatorio del escrito de interposición, pues alude a la pretensión deducida en la demanda con carácter subsidiario, referida a la nulidad del contrato en su conjunto como consecuencia de la alegada inexistencia de precio cierto.

En cualquier caso, puede ya adelantarse que el recurso no va a ser estimado.

En lo relativo a la incongruencia omisiva alegada en cuanto que, como se motivará in extenso,no se ha solicitado la subsanación de la supuesta omisión alegada en la instancia por la vía del complemento de resoluciones judiciales a que se refiere el art. 215 LEC; y en cuanto a los restantes dos motivos, éstos ya referentes al fondo del asunto, porque en ellos se denuncia que el Juzgado ha incurrido en error en la valoración de la prueba, cuando en realidad la practicada no avala la versión que defiende la mercantil apelante, según su particular criterio, pues en definitiva lo que pretende es una valoración probatoria alternativa a la realizada por el órgano judicial, y esta Sala, analizados el escrito de interposición del recurso así como la oposición formulada por la demandada, y la abundante prueba documental acompañada a la demanda y a la contestación, y la practicada en juicio, en el ejercicio de su facultad revisora legalmente atribuida, está en condiciones de afirmar que comparte en un todo la valoración probatoria realizada por el Juzgado, que en absoluto cabe tildar de ilógica o arbitraria, sino al contrario plenamente ajustada al resultado de la prueba practicada, sin que pueda prevalecer la respetable pero parcial valoración probatoria que realiza la parte impugnante, frente al imparcial análisis de la prueba que realiza el juzgado ( SsTC 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/1997, 231/1997, 36/1998, 116/1998, 181/1998, 187/2000, 171/2002 y 196/2005 y SsTS de 5 octubre1998, 19 octubre 1999, 3 febrero, 23, 28 y 30 marzo, 9 junio y 21 julio 2000, 2 y 23 noviembre 2001, 30 abril y 20 diciembre 2002, 24 febrero y 2 octubre 2003, 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006 entre otras muchas), máxime cuando la sentencia que se cuestiona aborda la valoración probatoria de forma suficientemente detallada y acorde al sentido común; y es que como señala la STS 681/2020 de 15 de diciembre, citando la STS 572/2019, de 4 de noviembre, extractada por la 116/2020, de 19 de febrero, "no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]".

1.-Comenzando pues por el tercero de los motivos alegados en el escrito de interposición del recurso, que es el primero que va a ser examinado, la entidad apelante alega que la sentencia incurre en incongruencia omisiva con infracción del art. 218.2º LEC al no haber aplicado el art. 395 LEC tras el allanamiento parcial de la demandada por el pago de la cantidad reclamada en concepto de tasa de recogida de residuos ascendente a la cantidad de 4.650,80 €, que se reclamaba en la demanda.

Sin embargo el motivo no puede prosperar, no sólo porque no se ha producido en ningún momento el allanamiento que se indica, pues la mercantil demandada se limitó a aportar justificante de pago (documentos 12 y 13 de la contestación, aunque precisando que todavía no era exigible la deuda al tiempo de la demanda, que es el momento que debe tenerse en cuenta ex art. 410 LEC) , sino porque en cualquier caso, para poder alegar en esta alzada la incongruencia omisiva sería necesario que al menos la parte apelante hubiera intentado en la instancia subsanar dicha omisión a través de la oportuna solicitud de complemento de sentencia al amparo del art. 215 LEC.

En este sentido la reciente STS 230/2021 de 27 de abril señala en su FJ 3º:

"Decisión de la Sala. Incongruencia omisiva: no puede denunciarse en el recurso de apelación sin ejercitar previamente petición de complemento de sentencia.

1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio:

"su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.o 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.o 2635/2003)".

Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre:

"ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...]

La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC, como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC) , como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC) . Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos".

En el caso es evidente que la parte apelante no ha solicitado en ningún momento el complemento de la sentencia ex art. 215 LEC, que habría permitido suplir la omisión padecida, de existir la misma, por lo que de acuerdo con la doctrina expuesta no cabe entrar a analizar el motivo esgrimido en esta alzada imputando incongruencia omisiva a la sentencia impugnada cuando previamente no se subsanó el defecto por los cauces procesales previstos al efecto.

2.-A.-) En segundo lugar, esgrime la parte apelante como segundo motivo, la indebida desestimación de la acción ejercitada en la demanda con carácter principal "por error en la valoración de la prueba con vulneración del art. 218.2º LEC y las reglas de la sana crítica con infracción de los arts. 1256 y 1543 Cc , al interpretar erróneamente que existe precio cierto, con infracción de la STS de 18 de abril de 1995 ".

B.-) Alega en síntesis en dicho motivo la apelante CUATRO CATES S.A. que el precio cierto es un requisito esencial para considerar la existencia de un arrendamiento de cosas y que en el anexo cuya nulidad se solicita en ningún caso se fijó una renta fija ni se estableció un tope a dicha renta como declara la sentencia, sino que lo que se hizo fue establecer una renta variable que quedó vinculada exclusivamente a un porcentaje del 4% del promedio de ventas del ejercicio anterior, esto es, se vinculaba la renta a las ventas de la demandada KUUPS; y sostiene la apelante que la jurisprudencia ha sentado que vincular exclusivamente el precio de la renta a la recaudación que se obtenga del negocio es propio de la aparcería industrial, al participar tanto el arrendador como el arrendatario al riesgo que conlleva el negocio, y cita al respecto las SsTS de 18 de abril de 1995 (rec. 363/1992) y 254/1979 de 22 de junio, y concluye que la jurisprudencia no permite que la renta del arrendamiento queda fijada exclusivamente en virtud del porcentaje que se obtenga de la recaudación como sucedería en el caso. Por tanto, según la apelante, el anexo de 30 de septiembre de 2011 establece una renta variable, y en consecuencia es nulo de pleno derecho con infracción del art. 1543 Cc y las indicadas sentencias. Y concluye que el precio del arrendamiento debe quedar fijado en los 12.000 € fijados como renta mensual en el contrato de arrendamiento de industria de 26 de agosto de 2011 y así se desprendería además de los actos propios de KUUPS que resultan del certificado, comunicado y facturas de Banco Mare Nostrum aportados como documentos 7 a 10 donde figura dicha renta calculada con arreglo al indicado contrato de 26/8/2011.

C.-) Con carácter previo es necesario aclarar que en su escrito de demanda CUATRE CATES sustentaba una argumentación sustancialmente divergente a la sostenida ahora en esta alzada, pues alegaba que el citado anexo carecía de causa al ser la misma ilícita ya que se estipuló con la única finalidad de perjudicar a los acreedores de VIDAL EUROPA SL y beneficiar a KUUPS, de la que entonces era socio único, lo que a su juicio carecía de toda lógica, y consideraba que era contrario al sentido común que se celebrara un contrato de arrendamiento el 26 de agosto de 2011 con una renta fija y apenas un mes después se firmara el anexo de 30 de septiembre de 2011 con una renta variable debido a la "inestabilidad del mercado" cuando KUUPS es una gran empresa valenciana con 43 centros de trabajo y una evolución muy positiva del volumen de sus ventas, por lo que no cabía justificar el anexo en la inestabilidad del mercado, y por tanto no habría causa que justificara la alteración de un elemento tan importante como es el precio del contrato fijado apenas un mes antes, por lo que a su juicio sería evidente que la única finalidad del anexo era perjudicar a terceros en beneficio de KUUPS, siendo ilícita la causa del mismo.

D.-) Sin embargo esta Sala coincide con la sentencia impugnada en que no se ha acreditado en modo alguno, por prueba directa ni siquiera indiciaria, que el citado anexo tuviera un carácter simulado, que careciera de causa, o que fuera ésta ilícita, aspecto éste en el que, a pesar de su relevancia, llamativamente ya no se incide en el recurso. Lo bien cierto es que, por un lado, el referido anexo de fecha 30 de septiembre de 2011 era perfectamente conocido por CUATRO CATES, y fue además expresamente consentido y asumido, ya que tanto el contrato de arrendamiento de industria de 26/8/2011 como el anexo de 30 de septiembre de 2011 quedaron incorporados a la escritura de compraventa autorizada en fecha 29 de julio de 2021 por el Notario del Colegio Notarial de Valencia D. Ubaldo Nieto Carol con numero de protocolo 1683, en cuya virtud la entidad demandante adquirió el citado local, que es la finca registral 60.006 de Cullera, objeto de autos (documento 3 de la demanda), como se expondrá con mayor detalle y extensión al analizar el siguiente motivo, constando en el citado contrato de arrendamiento (que tenía por objeto 16 locales comerciales, no sólo el de autos sito) que la renta aplicable, en concreto al local de Cullera, era de 12.000 €, por tanto sin duda alguna se trata de una renta perfectamente determinada, si bien posteriormente fue limitada en el citado anexo suscrito el 30 de septiembre de 2011 "dada la inestabilidad del mercado"pactándose que a partir de 2013 se realizarían las revisiones de la renta de cada local de forma independiente, "no pudiendo dichas rentas exceder del 4% de la media mensual de las ventas del ejercicio anterior, de cada una de las tiendas",lo que implica por tanto que la renta pactada era en principio de 12.000 € más IVA mensuales aunque con el mencionado límite en función de las ventas concretas del establecimiento instalado en dicho local, lo que permite afirmar la existencia de "precio cierto" pero limitado, en contra de lo que sostiene la parte apelante, por tanto no se trata de una renta variable, sino una renta concreta y determinada pero limitada en su máximo en función del indicado porcentaje, lo que por cierto nada tiene que ver con la situación enjuiciada en la sentencia de 12 de abril de 1995 (rec. 386/1992) que cita la apelante y que se refiere a un supuesto de participación en la recaudación de máquinas recreativas, o en la sentencia 254/1979 de 22 de junio, que se analiza la explotación en común de un negocio de industria cinematográfica.

Por otro lado, ésta ha sido la renta que se ha venido aplicando sin queja u objeción alguna al menos desde 2016 a los anteriores propietarios del local, tanto a Banco Mare Nostrum como a Bankia y a Gramina Homes S.L., y a la propia actora, tal y como se desprende del informe pericial aportado por la parte demandada realizado por el economista D. Ruperto y el cuadro que incorpora, y de los documentos 5 a 11 de la contestación a la demanda, por lo que en modo alguno cabe afirmar que el anexo sea un negocio jurídico fraudulento, simulado o carente de causa, ni que refleje una renta ficticia en los términos a que alude la entidad actora, por lo demás perfectamente conocedora del contenido tanto del contrato de 26 de agosto de 2011 como del anexo de 30 de septiembre de 2011 cuyos términos asumió, como ya se ha indicado, ya que fueron protocolizados en la mencionada escritura de compraventa del local, pactando incluso la actora en la escritura de compraventa con la entidad vendedora la parte proporcional de la renta correspondiente a los días que restaban de la mensualidad de julio de 2021, y que le correspondían, calculada con arreglo al criterio del mencionado anexo, cuya virtualidad ahora niega.

3.-A.-) Finalmente, en el primer motivo del recurso -que aquí se analiza en tercer y último lugar al tratarse de la pretensión formulada en la demanda con carácter subsidiario-, alega la entidad actora que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba "con incongruencia omisiva o error de derecho"en que incurriría la sentencia "en la calificación de la naturaleza jurídica del contrato objeto del procedimiento con infracción de los arts. 218.2 y 319 LEC y el art. 1281.1º CC y la jurisprudencial del TS que establece que los contratos son lo que son según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son".

B.-) Sostiene la mercantil apelante en desarrollo del motivo que como consecuencia del art. 1204 Cc se habría producido una novación del contrato de arrendamiento de industria en un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda; afirma que adquirió una nave comercial, la finca registral 60.006 de Cullera, sita en la calle Bombers nº 1, que es lo único que pudo ceder en arrendamiento, pues no fue objeto de la compraventa ni la concesión administrativa para el desarrollo de la actividad, ni la marca, la clientela, los productos o existencias, el mobiliario o el personal, etc... ya que la actora no se dedica a este tipo de negocios, y además todos los bienes necesarios para el desarrollo de la industria pertenecían ya a KUUPS ya que se los transmitió VIDAL EUROPA SL antes de solicitar el concurso de acreedores, por lo que el negocio de supermercado ya había pasado a la demandada, produciéndose la extinción de dicho contrato por pérdida de su objeto o novación extintiva conforme a los arts. 1195 y 1204 Cc, "mutando a un contrato de arrendamiento de finca para uso distinto al de vivienda"extinguiéndose el contrato de arrendamiento de industria; añade que con la resolución del contrato de arrendamiento financiero que recaía sobre el local por parte de Banco Mare Nostrum, dicha entidad recobró la posesión del local y con él, el pleno dominio de la finca 60.006, pero nada más; sostiene que la actora no adquirió "un todo patrimonial" sino sólo el pleno dominio del local, y que por todo ello la sentencia infringe las reglas de valoración de la prueba el art. 218.2 LEC al considerar acreditadas simplemente las manifestaciones contenidas en la escritura de compraventa de 29 de julio de 2021, e infringe la doctrina jurisprudencial sobre la calificación de los contratos, y los arts. 319 y 326 LEC y 1204, 1218, 1225, 1281 y 1283 Cc pues la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto al de vivienda.

C.-) El motivo no va a correr mejor suerte que los anteriores. En primer lugar hay que destacar que la parte apelante se aleja también de lo alegado y solicitado en la demanda, pues en la misma sostuvo con carácter subsidiario la nulidad del contrato de arrendamiento de industria de fecha 26 de agosto de 2011 "por falta de precio cierto"(apartado 5º del suplico de la demanda), nulidad a la que ya no se refiere en el indicado motivo, que se limita a señalar que el Juzgado yerra en la calificación del contrato; y si lo que se pretende realmente es que se califique como un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y nada se dice acerca de la nulidad por falta de precio cierto alegada en la demanda, nos encontraríamos en realidad de una pretensión declarativa distinta a la formulada en la misma.

En cualquier caso, los argumentos esgrimidos en cuanto al cambio de calificación del contrato y de la hipotética novación contractual, están huérfanos de todo apoyo probatorio, pues los documentos 8 a 10 de la demanda que se invocan poco o nada aportan a esta cuestión, pues no permiten extraer de su contenido que nos hallemos ante un arrendamiento de finca urbana y no de industria, ni que se haya producido una novación, que en todo caso debe ser expresa y cumplidamente acreditada o bien tratarse de obligaciones incompatibles ( art. 1204 Cc) , pues el primer documento es una simple carta remitida por el Banco Mare Nostrum a KUUPS en relación a las "rentas por los alquileres de los supermercados sitos en Cullera";el documento número 9 es una certificación redactada por el mismo Banco donde simplemente se indica que la entidad bancaria es propietaria del local y que el mismo "se encuentra arrendado",sin más precisión, mientras que en el documento número 10 es una factura del mismo Banco relativa a la "renta del alquiler diciembre 2016",documentos de los que en modo alguno puede inferirse la pretendida novación contractual, en absoluto acreditada.

Pero es que además hay que reiterar que la entidad actora no sólo conocía perfectamente el contrato de arrendamiento de industria, sino también el anexo del que ahora pretende desvincularse, y aun así, o precisamente por ello, asumió su contenido, pues ambos quedaron incorporados a la escritura de compraventa de 29 de julio de 2021 por la que adquirió el local, y por ende contrato y anexo quedaron protocolizados, siéndole ambos plenamente oponibles.

En efecto en el apartado dedicado en la escritura a la situación arrendaticia del local objeto de la venta se hizo constar por la parte vendedora que la finca formaba parte "de un contrato de arrendamiento de industria de un negocio consistente en la explotación de 16 supermercados bajo la marca "Vidal Tiendas Multiprecio" suscrito en fecha 26 de agosto de 2011"en el que se subrogó la actora, quien obviamente tuvo conocimiento previo de la existencia de dicho contrato y de su anexo de 30 de septiembre de 2011 antes de la venta, siendo inverosímil como así se afirma en la sentencia -lo que comparte esta Sala- que tratándose de la compra de un local cuyo precio era de 1.350.000 € no tuviera la actora conocimiento previo de su situación arrendaticia, no siendo creíble que tuviera conocimiento sorpresivamente dicha circunstancia en la misma Notaría, como sostiene, máxime cuando dicha situación arrendaticia constaba ya expresamente en el informe de TINSA aportado por la propia parte actora como documento 32, que es de fecha 27 de junio de 2021 (pags. 6 y 30 del informe), por tanto un mes anterior a la fecha de la escritura, y para cuya confección el perito tuvo a su disposición el contrato de arrendamiento y su anexo, como reconoció en juicio; por otro lado y como ya se ha indicado, tanto el contrato como el anexo quedaron incorporados a la escritura de compraventa y por tanto fueron debidamente protocolizados (pags. 76 y 90), exponiéndose detalladamente en la escritura la situación arrendaticia del local objeto de la compra (pags. 12 a 14), en la que se deja incluso constancia de la renta calculada según el anexo con arreglo a las ventas del año anterior, ascendente a 8.651,44 €, haciendo entrega en dicho acto a la parte compradora "de copia del expresado contrato de arrendamiento de industria y de su anexo".

Pero es que además consta en dicha escritura que la parte vendedora y la compradora del local (es decir la actora), pactaron el cobro proporcional de la renta del mes de julio de 2021 calculada con arreglo al referido anexo, que la demandante no tuvo ningún reparo en admitir y aplicar, quedando constancia de ello en la escritura, por lo que ninguna duda cabe de que CUATRO CATES no sólo conocía de la existencia del anexo, sino que asumió lo pactado en el mismo, y de hecho con arreglo al mismo se calculó la renta a percibir por los días de julio de 2021 posteriores a la venta (29 a 31 de julio) por importe de 348,94 € (IVA incluido), lo que además además de en la aludida escritura se refleja en la factura aportada como documento 4 de la contestación a la demanda.

Finalmente, y por si todo ello no fuera suficiente, esta misma Sala en sentencia 181/2022 de 22 de abril (documento 3 de la contestación), en relación al mismo contrato de arrendamiento de fecha 26 de agosto de 2011 aunque en relación a un local sito en la localidad de Montaverner, consideró que el mismo -que por cierto se calificó como un contrato de arrendamiento de industria- era oponible a la parte compradora al estar incorporado a la escritura de venta, lo que igualmente debe afirmarse mutatis mutandisen el presente caso respecto del aludido anexo de 30 de septiembre de 2011, que aquí sí ha sido incorporado a la escritura, a diferencia de lo ocurrido en el supuesto enjuiciado en dicha sentencia, por cierto antecedente lógico que esta Sala no puede obviar por evidentes razones de coherencia.

En suma, la parte actora no puede ahora desconocer el contrato de arrendamiento de industria de 26 de agosto de 2011 ni su anexo de 30 de septiembre de 2011 cuya existencia conocía, y cuyo contenido no sólo consintió sino que asumió, subrogándose en los derechos y obligaciones derivados de dicho negocio jurídico, ya que fueron incorporados a la escritura de compra del local, y cuya validez y oponibilidad dio por sentada sin que en modo alguno pueda afirmarse que se trató de una imposición unilateral, que carecían de causa o que perseguían un fin fraudulento.

4.-A la vista de lo expuesto, no aprecia esta Sala que la valoración de la prueba que realiza la sentencia impugnada pueda considerarse errónea, ilógica o arbitraria, y en consecuencia no cabe sino desestimar el recurso, compartiendo este Tribunal en un todo su fundamentación jurídica; y al respecto cabe señalar que la doctrina jurisprudencial permite la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada en cuanto en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la STS de 20 de octubre de 2007 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, en aras de la economía procesal ( SS.T.S. de 16 octubre 1992, 5 noviembre 1992, 19 abril 1993, 5 octubre 1998, 30 marzo 1999 y 19 octubre 1999). En idéntico sentido la STS de 22 de mayo de 2000, que además añade que: "una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juzgador "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya utilizadas por aquélla ( STS de 5 de noviembre de 1992 )".

TERCERO.- Costas procesales.- Dada la desestimación del recurso procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada ( art. 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala pronuncia el siguiente