Sentencia Civil 81/2025 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 588/2023 de 05 de febrero del 2025

PRIMERO .- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.-La representación procesal de Doña Piedad ejercitó en el presente procedimiento acción de reclamación de cantidad contra D. Edemiro en concepto de indemnización de daños y perjuicios en la suma de 24.079,92 €, que traerían causa de una previa demanda formulada por éste en 2008 que dio lugar al juicio ordinario 631/2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Quart de Poblet, en la que solicitó la resolución del contrato de arrendamiento urbano de fecha 1 de abril de 1964 celebrado entre tío del demandado D. Carmelo, y el marido de la demandante D. Eloy, por denegación de la prórroga forzosa a que estaba sometido el contrato, por causa de necesidad, al precisar la vivienda para que fuera ocupada por su hijo, ya que pensaba independizarse y quería que fuera su domicilio sin poseer ninguna vivienda más, procedimiento en el que se dictó sentencia en fecha 27 de septiembre de 2010 que reconoció dicha necesidad y estimó la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento, y que fue recurrida en apelación siendo desestimado el recurso en virtud de sentencia de 21 de marzo de 2012; e interpuesto recurso de casación fue inadmitido a trámite, adquiriendo firmeza la indicada sentencia en mayo de 2013, entregando la arrendataria las llaves en fecha 17 de octubre de 2013.

Alega la Sra. Piedad que con motivo de la resolución definitiva del contrato de arrendamiento tuvo que desalojar la vivienda arrendada y buscar otra, lo que consiguió pero con una renta de 280 € al mes, muy superior a los 43,38 € que pagaba mensualmente con el contrato anterior resuelto, con el grave perjuicio económico que ello supuso, viéndose obligada a cambiar de residencia en fecha 16 de septiembre de 2015 concertando nuevo contrato de arrendamiento sobre la que hoy es su residencia actual, por 320 € al mes, aumentando su perjuicio económico. Argumenta que el arrendador demandado urdió un engaño para desalojarle de la vivienda, pues la actora tuvo conocimiento de que la vivienda fue vendida en el mes de marzo de 2017, y éste fue el motivo real de la resolución del arrendamiento, pues la verdadera voluntad del propietario era resolver el contrato de arrendamiento y obtener un beneficio económico con la venta del inmueble, siendo incierto que la precisara para nuevo domicilio de su hijo.

Respecto a los daños morales y psicológicos afirma que habría precisado desde el 23de agosto de 2013 hasta la actualidad seguimiento del Servicio de Psiquiatría, aportando informes médicos que acreditarían el padecimiento de trastorno ansioso depresivo con insomnio, debido a circunstancias personales entre ellas el desahucio, considerando que tales daños morales durante más de 4 años debían ser indemnizados en la cuantía de 10.000 €. Y también solicitaba una indemnización por el perjuicio económico padecido ya que habría visto aumentada mensualmente su renta durante 28 meses en 236,62 €, y durante 18 meses en 276,62 €, en total 46 meses y por un importe global de 11.604,52 € que reclama al demandado, solicitando que los sufrimientos y padecimientos psíquicos en la actora fueran determinados por un perito especialista atendiendo a la suma de las rentas por alquiler de viviendas de iguales características desde su salida en junio de 2013 hasta la venta de la vivienda en marzo de 2017, así como que se le indemnice por los gastos extraordinarios y necesarios por las mudanzas, en la cantidad de 2.468,4 €.

Y en definitiva terminaba suplicando que se dictara sentencia por la que:

1.-) Se condenara al demandado a satisfacer a la actora los daños morales y perjuicios y los gastos económicos sufridos como consecuencia del desalojo del inmueble de autos sito en Manises (Valencia) DIRECCION000 y consiguiente ocupación de dos nuevos domicilios por haberse vendido a un tercero extraño, daños y perjuicios que ascienden al importe de 24.079,92 €.

2.- Se condenara al demandado a indemnizar a la actora por los daños morales y perjuicios ocasionados en el importe dinerario equivalente a la suma de todas las rentas por alquiler correspondientes a una vivienda de iguales características a la vencida, y durante el período de tiempo correspondiente desde la salida de la demandante del ameritada vivienda en junio de 2013 y hasta la venta de la misma a una tercera persona en marzo de 2017.

3.-) Todo ello con condena en costas con la parte demandada.

2.-La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma alegando falta de claridad y precisión en las pretensiones deducidas, al entender que la actora pretendía una indemnización derivada del artículo 68.1 LAU 1964, si bien en el escrito de demanda se citarían una serie de preceptos legales, en cierta medida heterogéneos, como los artículos 1.101, 1.014, 1.902 y 1.124 del Código Civil. Afirmaba que la petición del escrito de demanda se desdoblaría en dos peticiones que entiende que vulnerarían el mandato del artículo 219 LEC, pues la petición va más allá de una simple operación aritmética y la actora dilata la determinación de su petición a la fase probatoria con infracción del artículo 400 LEC. También alegaba prescripción de la acción al amparo de lo dispuesto en el art. 68 TRLAU 1964.

En cuanto al fondo del asunto alegaba que pese a haber sido condenada la demandante Sra. Piedad en pleito precedente, en que se reconocieron al demandado sus derechos, no estuvo conforme y recurrió durante años en apelación y casación, no abandonando la vivienda hasta el 17 de octubre de 2013, siendo que ya se le habría notificado la voluntad del propietario de no renovar el contrato y la necesidad de ocupar la vivienda el 15 de mayo de 2007 y debieron transcurrir más de 6 años hasta la entrega efectiva. Añadía que incluso la demanda se presentó más de 5 meses después de la definitiva venta del inmueble en 2017, no habiendo solicitado en ningún momento la restitución del arrendamiento por ser conocedora del estado del inmueble cuando lo entregó, totalmente destruido, y sostenía que si la Sra. Piedad hubiera dejado libre la vivienda cuando se le requirió al efecto en acta notarial en 2007, o en 2010 cuando se dictó la primera sentencia, el hijo del demandado hubiera podido establecer su domicilio en la vivienda objeto del litigio. Añade que se produjo un lapso temporal de 6 años obligando al hijo del arrendador a tener que buscar otra vivienda donde habitar, lo que le causó efectivamente un perjuicio económico, ya que la ahora demandante demoró con abuso de derecho todo el tiempo que pudo pese a haber sido condenada a desalojar el inmueble. Advertía que la mala fe de la actora se apreciaba incluso en el hecho de que pese a alquilar una vivienda en junio de 2013 no entregara las llaves hasta octubre de 2013, y añadía que una vez entregada la vivienda, ésta presentaba importantes daños pues se habían arrancado puertas y ventanas, destrozado por completo la cocina y arrancado cajones y azulejos del baño, haciendo imposible su habitabilidad sin una gran reforma, lo cual imposibilitó o que pudiera ser ocupada por el hijo del demandado, y no se le habría reclamado por cuanto siendo conocedores del derecho a asistencia jurídica gratuita concedido a la misma sabían que eran mínimas las opciones de recuperarlo. Niega que la necesidad de alquiler nuevo para la actora sucediera de un día para otro, pues pasaron 6 años hasta que abandono el mismo, no siendo además culpable el demandado que lo que obtuvo serian sendas sentencias estimatorias, y siendo que además el nuevo alquiler lo asume con dos personas más. Alegaba que no puede pretender ahora una revisión de una sentencia firme, y negaba que fuera una falacia el previo procedimiento de resolución contractual, pues como acredita con la hoja de encargo aportada, no fue hasta el 16 de noviembre de 2016 que puso a la venta el inmueble, y niega que los daños morales reclamados se hayan justificado de ninguna forma, pues ella es la única responsable de sus padecimientos psiquiátricos, no acreditando relación causal entre los padecimientos y ninguna acción del demandado, hablándose en los informes médicos de padecimientos familiares. Siendo por tanto que la vivienda no fue ocupada por el hijo del demandado por culpa de la demandante, que no lo abandono hasta 6 años después, y que estaba inhabitable requiriendo de una reforma costosa, a su juicio no procedería la estimación de la demanda, solicitando en consecuencia su desestimación con imposición de costas.

3.-Previos los trámites legales oportunos, el Juzgado dictó sentencia, y tras rechazar las excepciones procesales alegadas y considerar que la acción no estaba prescrita, desestimó las pretensiones deducidas en la demanda absolviendo al demandado de los pedimentos formulados de adverso con expresa imposición de costas a la parte actora.

4.-Contra dicha sentencia interpone recurso apelación la demandante, en la que alega que el desalojo del inmueble fue innecesario pues la vivienda no llegó a ser ocupada nunca por el hijo del arrendador, demandante en el pleito precedente, y considera que el desahucio pudo evitarse bien mediante un acuerdo transaccional, bien al considerar la existencia de carencia sobrevenida del objeto del litigio, y considera que existe un nexo de causalidad entre el desalojo improcedente de la demandada de la vivienda y el hecho de tener que buscar una nueva satisfaciendo una renta superior, con los perjuicios psicológicos y psiquiátricos, así como económicos, que ello le ha ocasionado, y totaliza la cantidad reclamada en 100.373,82 € solicitando la estimación del recurso y la revocación de la sentencia impugnada dictando otra acogiendo las pretensiones deducidas y la reclamación formulada a la vista de los dictámenes aportados.

Conferido el oportuno traslado a la parte demandada y apelada se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación con la consiguiente confirmación de la sentencia impugnada, interesando la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos del recurso y decisión de la Sala: 1.-Ejercita la demandante acción en reclamación de daños y perjuicios causados como consecuencia de la no ocupación por el hijo del demandado de la vivienda arrendada tras habérsele reconocido al arrendador, ahora demandado, su derecho a resolver el contrato de arrendamiento por denegación de la prórroga forzosa al necesitar la vivienda el hijo del arrendador, al amparo del art. 62 TRLAU 1964, pues tras adquirir firmeza la sentencia en mayo de 2013, la vivienda no fue nunca ocupada por el mismo, siendo vendida en marzo de 2017, no obstante lo cual la actora tuvo que abandonarla en junio de 2013 teniendo que concertar dos contratos de arrendamiento sucesivos en 2013 y 2015, con los consiguientes perjuicios económicos y personales y la afectación psicológica que ello ha supuesto.

La sentencia de instancia desestimó la demanda argumentando en síntesis que la no ocupación del piso estaría justificada debido a la dilación del procedimiento judicial, ya que transcurrieron más de 5 años desde la demanda interpuesta en 2008 en solicitud de la denegación de la prórroga forzosa y resolución del contrato de arrendamiento hasta la firmeza de la sentencia, ya que si bien se dictó en primera instancia en fecha 27 de septiembre de 2010 se interpuso contra la misma recurso de apelación y finalmente recurso de casación que fue inadmitido a trámite en virtud de Auto de 21 de mayo de 2013, fecha en que adquirió firmeza, por lo que el hijo del arrendador tuvo que hacerse cargo de la situación, lo que implicaba buscar otro domicilio o quedarse a vivir con sus padres, sin que pueda entenderse que dicha falta de ocupación fuera injustificada; razona la sentencia que de hecho la necesidad de ocupación de la vivienda por un familiar fue analizada oportunamente en el pleito anterior promovido al efecto y que tuvo por objeto la resolución del contrato por denegación de la prórroga (juicio ordinario 631/2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Quart de Poblet) en el que se dictó la oportuna sentencia que consideró que concurría dicha circunstancia justificativa; asimismo considera la sentencia impugnada que tampoco se habría acreditado la existencia del pretendido nexo causal entre la conducta del arrendador ahora demandado, el desalojo y la situación psicológica de la Sra. Piedad, teniendo en cuenta que la misma se habría visto afectada no solamente por los problemas derivados del desahucio sino también por determinadas circunstancias familiares, concretamente el hecho de tener que hacer frente a las necesidades económicas de sus hijos, que se encontraban en situación de desempleo, y sobre todo por el fallecimiento de sus hermanos en el año 2013.

En el escrito de interposición del recurso la parte actora reitera la falta de ocupación del inmueble por el hijo del demandado a pesar de que se había obligado a la arrendataria demandante a abandonar el inmueble bajo el pretexto de que todavía se precisaba el mismo y seguía vigente la necesidad declarada en la sentencia, lo que era falso, siendo que después de haber alcanzado firmeza la sentencia el hijo del arrendador ya residía en otro lugar y no tuvo intención en ningún momento de ocupar la vivienda, por lo que el lanzamiento acordado fue improcedente habida cuenta de que ya no se necesitaba la vivienda y de hecho nunca nadie residió allí tras marcharse la Sra. Piedad, por lo que el desahucio era totalmente innecesario. Entiende la parte apelante que el artículo 19 LEC permite alcanzar en cualquier momento un acuerdo transaccional para poner fin al proceso, y argumenta que en el presente caso se habría producido una carencia sobrevenida del objeto del litigio conforme al artículo 22 LEC, ya que el hijo del propietario del inmueble ya no necesitaba el mismo, a pesar de lo cual el arrendador solicitó el desahucio y la arrendataria tuvo que marcharse soportando las consecuencias dañosas tanto psicofísicas, con padecimientos tanto psicológicos y psiquiátricos, como patrimoniales, y tener que procurarse además un inmueble concertando un arrendamiento a un precio muy superior al que venía disfrutando "toda su vida", de modo que a juicio de la apelante en cualquier momento se pudo haber puesto fin a la reclamación formulada al amparo de los citados preceptos y a la vista de la aludida carencia sobrevenida de objeto.

En segundo lugar, sostiene la parte apelante que concurre nexo causal entre la conducta del demandado y los daños y perjuicios causados, concretamente los perjuicios psicológicos y psiquiátricos sufridos, a la vista de las pruebas practicadas, singularmente del informe pericial obrante en los autos emitido por la Dra. Dª. Vanesa, y considera finalmente que la indemnización procedente por las lesiones psicológicas ascendería a 86.482,82 € (1466 días básicos -no impeditivos- que suponen un importe de 43.890 € y 720 días moderados -impeditivos- que se corresponden con 37.440 € junto con los 7 puntos de secuela que importarían la cantidad de 5.062,82 €), y considera que a dicho importe debe añadirse el perjuicio derivado de los arrendamientos más costosos que tuvo que procurarse la actora cuando contaba con uno por un coste muy inferior de la que había sido su morada durante años, y alude a la cantidad fijada en el informe pericial de la Sra. Santiaga que cuantifica el quebranto ocasionado por dicho concepto en 13.891 €, por lo que en total la cantidad objeto de reclamación ascendería a 100.373,82 €, y tras la cita de diversas sentencias tanto del Tribunal Supremo como de diversas Audiencias Provinciales, concluye solicitando que se dicte sentencia en esta alzada revocando la dictada en la instancia acogiendo la reclamación formulada según la cuantificación expresada, a la vista de los dictámenes periciales aportados.

2.-Expuestas las cuestiones planteadas en esta segunda instancia, en primer término hay que señalar, con el fin de centrar el objeto del presente recurso, que las peticiones que se formulan por la parte actora en su recurso de apelación son totalmente divergentes respecto de las formuladas en su día en el suplico del escrito de demanda, a cuyos estrictos términos obviamente debe estarse, pues como dispone el artículo 412 L:EC, "establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y en su caso en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente";y en el presente caso las discrepancias entre lo peticionado inicialmente en la demanda y ahora en el recurso son evidentes, pues en primer lugar ninguna referencia se realizó a los argumentos ahora esgrimidos en lo relativo a la posibilidad de alcanzar una transacción con arreglo al art. 19 LEC o de solicitar el sobreseimiento del proceso por carencia sobrevenida del objeto del litigio conforme al art. 22 LEC, y en segundo lugar, y sobre todo, porque en la demanda fijó la cantidad reclamada en la suma de 24.072,92 € "por los daños morales y perjuicios y gastos económicos"sufridos por la demandante como consecuencia del desalojo y ocupación de dos nuevos domicilios sucesivos (que comprendía los daños morales cuantificados en 10.000 € por los daños psicológicos en el hecho tercero de la demanda), y reclamaba también las rentas correspondientes a una vivienda de similares características, durante el período de tiempo correspondiente desde la salida de la demandante de la vivienda en junio de 2013 hasta la venta de la misma en marzo de 2017. Pues bien; ahora en su escrito impugnatorio cuadruplica el importe total de la indemnización solicitada, lo que obviamente no es de recibo, y además la parte actora efectúa una serie de alegaciones y pedimentos que en ningún momento realizó en la demanda inicial del presente litigio introduciendo cuestiones nuevas cuyo examen en esta alzada es manifiestamente improcedente, pues como este Tribunal ha declarado con reiteración, en la alzada únicamente pueden ser examinadas las alegaciones y pretensiones tempestivamente planteadas en el proceso seguido en la instancia, siempre que el debate subsista en segunda instancia, y ello porque la cuestión tardíamente suscitada ha permanecido fuera del debate y del objeto del proceso durante su tramitación, por lo que si fuera resuelta en este momento procesal de forma tan manifiestamente extemporánea se vulnerarían todos los principios procesales, singularmente los de igualdad y contradicción, causando evidente indefensión a la parte actora, que no habría podido defenderse frente a tales alegatos, con infracción de lo dispuesto en el artículo 456.1º LEC, en cuya virtud sólo pueden resolverse en apelación las pretensiones formuladas en su momento ante el tribunal de primera instancia.

3.-Ello aclarado, y entrando ya a analizar el fondo de los motivos impugnatorios, cabe comenzar señalando que el art. 68 TRLAU 1964 dispone lo siguiente:

" 1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.

2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años. Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.

3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.

El art. 62 de la LAU de 1964, también aplicable al contrato que nos ocupa, niega al arrendatario la prórroga legal:

"Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales".

Este precepto tiene por finalidad proteger la existencia de una necesidad cierta y real de ocupar la vivienda por parte de la persona para la que se reclama esa ocupación. En contrapartida, en el art. 68 antes trascrito el legislador estableció un mecanismo protector para el arrendatario, porque la necesidad de ocupación por el arrendador o sus ascendientes o descendientes va a tener una consecuencia trascendental para aquél, cual es la de verse privado de disfrutar de la vivienda arrendada por causas ajenas a la relación arrendaticia, pero legalmente establecidas.

4.-Sentado lo anterior, es de destacar que la situación descrita en la demanda y que constituye el objeto del presente procedimiento, en un supuesto de no ocupación incardinable en el apartado 1º del art. 68 TR LAU 1964, fue analizada por esta Sala en la sentencia 437/2008 de 11 de julio, que por su interés y similitud con el supuesto enjuiciado se reproduce parcialmente a continuación:

"En el caso que nos ocupa resultó incontrovertido que el hijo del demandante no llegó a ocupar la vivienda arrendada en el plazo de tres meses previsto en el art. 68 de la LAU de 1964 , plazo este que debía contarse desde la comparecencia que la demandante hizo en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Quart de Poblet el 10/2/2005. Y también resultó incontrovertido que la vivienda fue vendida por el demandado a un tercero en escritura pública otorgada el 26/5/2005, resultando obvio, por otra parte, que la compraventa se formalizó en escritura pública tiempo después de haberse encargado a una agencia inmobiliaria. Las razones alegadas por la parte demandada para justificar la no ocupación de la vivienda en modo alguno pueden amparar el hecho de que aquella se transmitiera a un tercero al poco de abandonarla la arrendataria, por cuanto que, desaparecida la causa de necesidad que dio lugar a la denegación de la prórroga forzosa, el arrendador hubo de ofrecer a la arrendataria la rehabilitación del contrato o, cuanto menos, ofrecerle la venta para garantizar su derecho de tanteo. Por otra parte, y aun partiendo de que la necesidad de la ocupación fue apreciada en sentencia firme con efectos de cosa juzgada, la Sala no comparte el razonamiento que se hace en la sentencia recurrida de que la dilación del procedimiento que concluyó con nuestra sentencia de 4/11/2004 justifique la privación del derecho de retorno por el cambio de circunstancias acaecido durante el proceso o, como ocurre en el caso que nos ocupa, la privación del derecho a ser indemnizado por la imposibilidad material del retorno, puesto que el ejercicio del derecho a defenderse en un proceso no puede privar de efectos a una prerrogativa legal cual es, en el caso que nos ocupa, la rehabilitación del contrato.

En suma, no es la falta de ocupación de la vivienda arrendada lo que obliga al arrendador a indemnizar por la privación del derecho de retorno (que el arrendatario también posee en caso de ocupación, conforme al art. 68.2 de la LAU de 1964 , durante los tres años siguientes si el uso de la vivienda se ceda a un tercero), puesto que la jurisprudencia ha venido aceptando una serie de circunstancias para justificar esa no ocupación en el plazo legal (la necesidad de efectuar obras, enfermedad del arrendador o persona para la que se reclamó la vivienda o de sus allegados, u otras circunstancias excepcionales), sino que es la imposibilidad de que el contrato se rehabilite en momento posterior por acto voluntario del arrendador realizado cuando desapareció la causa de necesidad que justificó el desalojo del arrendatario".

5.-Como es fácilmente constatable, las circunstancias descritas en dicha sentencia son muy similares -por no decir prácticamente idénticas- a las que constituyen el objeto del presente litigio, si bien en el presente caso el procedimiento se prolongó durante un periodo todavía más dilatado en el tiempo, pues la demanda se formuló en el año 2008 y el pleito finalizó en el año 2013 adquiriendo en dicha fecha firmeza la sentencia que reconoció el derecho del arrendador a la denegación de la prórroga forzosa y a la resolución del contrato de arrendamiento al amparo del art. 62 TR LAU 1964, lo que supuso el consiguiente desalojo y abandono de la vivienda por la arrendataria demandante, a pesar de lo cual nunca llegó a ser ocupada, porque según alega el arrendador demandado ello fue debido precisamente a la dilación del procedimiento, que determinó que su hijo, cuya situación había motivado la solicitud de denegación de prórroga forzosa, tuviera que buscar una alternativa al no poder esperar tanto tiempo; pero lo bien cierto, porque es un hecho incontestable y no discutido, es que la vivienda nunca llegó a ser ocupada, obteniendo el arrendador un pronunciamiento judicial que accedió a la resolución contractual instada como consecuencia de la denegación de la prórroga forzosa y que obligó a la actora a abandonar la vivienda cuando ello no era necesario, supuesto expresamente previsto en el apartado 1º del art. 68 de la LAU de 1964, precepto cuyo apartado 3º reconoce el derecho del arrendatario, en caso de no ocupación de la vivienda, a reclamar los daños y perjuicios que se le hubieren causado, que es lo que ha verificado la actora en el ejercicio de su derecho.

6.-A.-) Así las cosas, cabe comenzar señalando que es cierto, y no pasa por alto a esta Sala, que existe una cierta disputa doctrinal acerca de la posibilidad de ejercitar la mencionada acción indemnizatoria de forma autónoma o independiente respecto de la acción de retorno, ya que algunas Audiencias Provinciales consideran que la acción de reclamación de daños y perjuicios del artículo 68.3 del TRLAU 1964 es accesoria y está subordinada a la prosperabilidad de la acción principal de retorno -en el presente caso la prevista en el art. 68.1 LAU-, de modo que la acción indemnizatoria no podría separarse o desgajarse de ésta, ni ejercitarse autónomamente, pues tendría su origen o causa en ella, de modo que según esta tesis, de no concurrir los requisitos de la acción principal, tampoco podría prosperar la acción accesoria de no intentarse la recuperación de la vivienda ejercitando el derecho de retorno en el plazo de tres meses posteriores al transcurso de otros tres meses inmediatamente posteriores al desalojo de la vivienda sin que la misma sea ocupada, es decir, que sin ejercitar la acción principal no podría prosperar la acción accesoria aun cuando este sometida al plazo de prescripción del art. 1964 Cc, esto es, únicamente podría prosperar de haberse intentado la rehabilitación del contrato con la consiguiente recuperación de la vivienda en los seis meses posteriores al desalojo, no siendo posible la recuperación por imposibilidad física (destrucción, ruina, etc...) o jurídica (venta), pudiendo citarse en este sentido la reciente SAP Cáceres 165/2023 de 20 marzo, o las SsAP Barcelona Sección 13ª núm. 7/2012 de 10 enero 2012, núm. 662/2009, de 1 diciembre, 359/2008 de 9 junio, 540/2005 de 21 septiembre y 1351/1999 de 24 de abril, y Sección 4ª núm 1259/1999 de 27 marzo, la SAP Madrid sec. 12ª núm. 212/1994 de 8 de abril, o la SAP Santander sec. 2ª núm. 533/2002 de 10 diciembre, entre otras.

B.-) Sin embargo no es éste el criterio seguido por esta Sala en la citada sentencia 437/2008 ya analizada, como tampoco por la Sección 6ª de esta Audiencia Provincial en sentencia núm. 679/2012 de 4 de diciembre, ya que ambas admiten el ejercicio independiente de la acción de daños y perjuicios por el arrendatario en caso de privación indebida del derecho de retorno, al amparo del art. 68.3º TRLAU, señalando esta última:

"El art. 68 de la antigua Ley de arrendamientos urbanos , texto refundido aprobado por Decreto nº 4104/1964, de 24 de diciembre de 1964, (aplicable al caso presente por tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda concertado aproximadamente en 1982) contempla la posibilidad de ejercitar una acción de retorno y una acción de indemnización en caso de que se produzca la falta de ocupación de la vivienda transcurrido un plazo de tres meses desde que fue recuperada por el propietario, sin que exista obligación de presentar una y otra de forma alternativa ni acumulativa ( SAP de Albacete, de 30 de enero de 1996 , SAP de Navarra nº 167/2003, Sección 3ª, de 26 de junio , SAP, Civil sección 3 del 26 de Junio del 2003, ROJ: SAP NA 642/2003 , SAP, Civil sección 5 del 14 de Junio del 2006, ROJ: SAP IB 1266/2006 )".

En el mismo sentido, y en la misma línea argumental -que sigue la sentencia impugnada- sostienen la posibilidad de ejercicio independiente o separado, y no necesariamente cumulativo, de la acción de daños y perjuicios por el arrendatario al amparo del art. 68.3 TRLAU 1964, las SsAP Bilbao sec. 5 num. 440/2002 de 30 octubre, la SAP Palma de Mallorca sec. 5 núm. 281/2006 de 14 junio, las SsAP Cádiz sec. 2ª núm. 250/2018 de 12 septiembre, 250/2013 de 12 de septiembre y 179/2010 de 1 junio, la SAP Zamora sec. 1 núm. 351/2001 de 6 noviembre y la SAP Oviedo sec. 1 núm. 564/1999 de 26 octubre entre otras.

Por tanto en este caso debe admitirse el ejercicio autónomo de la acción indemnizatoria ejercitada por la actora en cuanto no está condicionada por el previo ejercicio de la accion principal de retorno y rehabilitación del contrato del apartado 1º del art. 68 del TRLAU 1964, que la arrendataria demandante no ejercictó en su día.

7.-Aclarado lo anterior, y en cuanto a los supuestos daños que presentaba la vivienda según el demandado, hay que señalar que si bien no fueron denunciados en su momento, consta en el acta de entrega de llaves de fecha 17 de octubre de 2013, en la que intervinieron ambas partes (documento 8 de la demanda), que faltaba un ventanal del comedor, los armarios y la pila de la cocina y que el mármol de la misma estaba roto; por otro lado se aportaron dos fotografías con la contestación a la demanda realizadas por el hijo del demandado (documento 2), declarando la representante de la agencia inmobiliaria Doña Eugenia, que la visitó en 2016, que estaba para "reformar y actualizar", manifestando que el piso era antiguo, que no tenía cocina, la cual estaba limpia aunque sin muebles ni pila, que no había mamparas ni armarios, y añadió que el baño era pequeño, desconociendo su estado en 2013, y que estaban para "actualizar" el suelo y las puertas, y añadió que algunos azulejos estaban sueltos y no recordaba que el inodoro estuviera roto. De todo ello no cabe inferir como pretende la parte actora que el piso estuviera "destrozado" aunque sí es evidente que se encontraba en un muy deficiente estado.

8.-Sentada como ha sido la procedencia de la acción indemnizatoria como consecuencia del desalojo improcedente -por innecesario- de la vivienda de autos con la consiguiente causación de daños y perjuicios a la arrendataria ahora demandante, lo que procede es su cuantificación y determinación, para lo que deben valorarse las circunstancias concurrentes a la vista de la prueba practicada.

En este sentido deben tenerse en cuenta por un lado los gastos de la primera mudanza acreditados en autos (que no de la segunda que ya nada tiene que ver el segundo alquiler con el desalojo de la de autos), y el hecho de que la actora tuviera que alquilar otra vivienda con una renta más alta (280 € al mes), pero por otro, se desconoce si dicha vivienda era de las mismas características que la alquilada al demandado (pues obviamente la pretensión deducida por la actora no puede implicar un enriquecimiento injusto), a lo que cabe añadir que la demandante no estuvo interesada en el ejercicio del derecho de retorno, que no ejercitó en el momento oportuno, cuando pudo hacerlo, ni mostró tampoco ningún interés en regresar a la vivienda aunque sí de obtener una compensación económica, reconociendo en juicio que al poco tiempo de abandonar la vivienda ya sabía que no había sido ocupada; debe tenerse en cuenta además el mal estado de la vivienda en el momento de su entrega al propietario, precisada de reformas que el hijo del demandado no podía asumir según manifestó, como el hecho de que la actora fuera requerida de desalojo ya en fecha 15 de mayo de 2007 por concurrir causa de necesidad en virtud de acta notarial (causa de necesidad que posteriormente fue reconocida judicialmente), continuando en su uso durante seis largos años, de los cuales tres transcurrieron desde la demanda hasta la firmeza de la sentencia y posterior desalojo (de septiembre 2010 a mayo 2013), lapso de tiempo excesivamente prolongado que hizo que el hijo del arrendador demandado en la misma tuviera que buscar otras opciones yéndose finalmente a vivir con sus suegros, siendo entregada finalmente la posesión al arrendador ahora demandado en octubre de 2013. Finalmente, se ha tenido en cuenta por este tribunal, también, en hecho de que la actora esperara cuatro años para presentar la demanda (en octubre de 2017) cuando la vivienda se vendió en marzo de 2017.

Por otro lado esta Sala, no considera suficientemente acreditado el nexo causal entre el desalojo de la vivienda y los denominados "daños psicológicos" de la demandante, no al menos en los términos que se plantean en la demanda en base al informe de la Dra. Vanesa, pues la situación de estrés, ansiedad y nerviosismo descrita y que desembocó en una depresión aguda en 2013 con tratamiento con antidepresivos y fármacos, vino determinada no sólo por el desalojo de la vivienda, sino también, en muy relevante medida, por el fallecimiento de sus hermanos en la misma época, que le afectaron notablemente, como destacó la propia demandante y su vecina Doña Tarsila, así como la situación de su hijos, en desempleo y con dificultades económicas que tiene que cubrir la propia actora, los cuales residían también en el domicilio, lo que le causaba una permanente y profunda preocupación y desasosiego, circunstancias personales y/o familiares que aparecen expresamente aludidas en los informes clínicos aportados con la demanda como documentos 13 y 14, de marzo de 2015 y agosto de 2017, en los que se hace referencia al trastorno ansioso-depresivo de la actora del que fue objeto de tratamiento en el Centro de Salud Mental de Manises -tratamiento que abandonó-, y su "empeoramiento por agravación de circunstancias personales", informes que fueron ratificados en juicio por la Psiquiatra Dra. Dª. Crescencia, circunstancias éstas que pese a su relevancia no obstante no fueron valoradas adecuadamente en el informe pericial, como su autora reconoció en juicio, manifestando que todas ellas podrían influir en el cuadro depresivo que afectaba a la demandante pero añadió que "no lo había estudiado"(a pesar de que se mencionan en el informe), siendo el conjunto de todas ellas -agravado por el inminente desalojo- el que causó la situación de nerviosismo, estrés, y angustia de la actora (al margen de la excesiva extensión del tiempo de curación y de perjuicio personal básico -1.466 días- y de pérdida de calidad de vida -720 días-, cuando el periodo máximo de incapacidad temporal es a lo sumo de 18 meses, y la desmesurada valoración de dicho trastorno psicoafectivo que contiene el informe pericial, que además va mucho más allá de lo solicitado en la demanda según lo expuesto.

En suma, ponderadas todas y cada una de dichas circunstancias, se considera prudente fijar una indemnización por daños y perjuicios ascendente por todos los conceptos a 3.500 €.

Procede en consecuencia estimar el recurso, revocar la sentencia impugnada y estimar parcialmente la demanda en los términos expuestos.

TERCERO.- Costas procesales.-Dada la estimación del recurso con la consiguiente estimación parcial de la demanda, no procede expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias ( arts. 394 y 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala pronuncia el siguiente