Sentencia Civil 9/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 279/2024 de 10 de enero del 2025

PRIMERO. No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se oponga a los de esta resolución judicial, en cuyo caso deben entenderse sustituidos por los de esta resolución.

SEGUNDO. Son hechos de los que ha de partirse para resolver el recurso de apelación los siguientes:

1º) El día 1 de octubre de 2008, se suscribió contrato de arrendamiento entre el causante de las actoras, Don Sergio como arrendador, y el demandado, Don Vicente, como arrendatario, relativo a la vivienda sita en DIRECCION000.

2º) En el contrato se pactó renta anual de CUATRO MIL OCHOCIENTOS EUROS (4.800,00€), pagadera por mensualidades, a razón de CUATROCIENTOS EUROS (400,00€) /mes.

3º) los días 22/1/2019 y 21/5/2019 el arrendador personalmente en el primer caso, y por medio de mandatario en el segundo caso, comunico al arrendatario su voluntad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento.

4º) El primitivo arrendador Don Sergio falleció el día 31 de octubre de 2020 habiendo aceptado su herencia D. DOÑA Marta y D. DOÑA Adela, las cuales comunicaron ese hecho al arrendatario por carta certificada con acuse de recibo de fecha 6 de mayo de 2021, con indicación de la cuenta donde debía ingresarse los importes correspondientes a la renta a partir de ese momento.

5º) El arrendatario desde al menos el día 1 de agosto de 2016 hasta la fecha de la presentación de la demanda ha venido abonado en concepto de renta la cantidad de 200 € /mes, habiendo remitido las arrendatarias al arrendador una comunicación el 26 de julio de 2021, reclamando el pago de las cantidades adeudadas a esa fecha por importe de 12.000 €

TERCERO. Tal como se recoge en la sentencia apelada, teniendo en cuenta la fecha del contrato de arrendamiento, y las sucesivas reformas que se han venido realizando de la ley de arrendamientos urbanos, debe tenerse en cuenta el régimen jurídico a que ha estado sujeto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

El contrato que se firmó por las partes es de 1 de octubre de 2008, fecha en que en virtud de los artículos 9 y 10 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994, la duración mínima del contrato de arrendamiento era de cinco años, y la prórroga del mismo de un plazo máximo de 3 años, siendo por lo tanto la duración máxima del contrato de 8 año, por lo que el contrato de arrendamiento inicialmente pactado por las partes se había extinguido el día 1 de octubre de 2016.

Por otro lado, de acuerdo 1566 del C. civil, lo cierto es que desde el día 1 de octubre de 2016 existió un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción, pues como señala la STS 184/2021 de 31/3/2021 "Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

"Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC) . La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC) . Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación".

Frente a la conclusión que se recoge en la sentencia de instancia, no cabe entender que el contrato de 1 de octubre de 2008 se extinguiera por las comunicaciones que el arrendador remito al arrendatario en el año 2019, puesto que no cabe pretender la resolución de un contrato ya resuelto, toda vez que la vinculación jurídica de las partes no lo era en el momento de presentarse la demanda, ni en el momento de realizarse esos requerimiento el primitivo contrato, sino un nuevo contrato, por el consentimiento tácito de las partes, y que se rige por los pactos y acuerdos del anterior contrato, salvo pacto expreso o tácito en contrario, salvo en lo referente al plazo, pues como establece la STS 557/2010 de 14 de septiembre la tacita reconducción al implicar un nuevo contrato, el plazo de duración es el prevista en los artículos 1566 y 1581 del C. civil.

CUARTO. Frente a la sentencia que desestima la demanda, la parte actora y apelante alega como primer motivo de impugnación la existencia de incongruencia "extra petitum" de la sentencia, por entender que en el escrito de contestación a la demanda la parte apelada se limitó a solicitar que se tuviera por formulada oposición a la demanda de desahucio por expiración del plazo fijado, entiendo la parte apelante que la acción ejercitada, era la de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades, debiendo entenderse por lo tanto que no cabe entender que se trate de un mero error involuntario, por lo que a su juicio realmente no ha existido oposición a la demandada de desahucio.

Como señala la jurisprudencia por todas la STS n º 1101/2024 de 16/09/2024, con cita de las sentencias 722/2015, de 21 de diciembre, y 435/2018, de 11 de julio, no cabe apreciar incongruencia porque la sentencia recurrida es absolutoria y, por regla general, las sentencias absolutorias no pueden incurrir en este defecto procesal:

"(...) es jurisprudencia que "las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( sentencias 476/2012, de 20 de julio, y 365/2013, de 6 de junio). De tal forma que, como puntualiza esta última sentencia 365/2013, de 6 de junio, "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio".

En el presente caso el mero error de la contestación a la demanda en modo alguno implica que la sentencia pueda ser calificada de incongruencia, primero porque resuelve lo que es el verdadero objeto del proceso, y en segundo lugar porque al ser una sentencia absolutoria no cabe ser tachada de incongruencia.

QUINTO. Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la vulneración de los artículos 265, 269 y 272 de la ley de enjuiciamiento civil, al haberse admitido de forma indebida el documento señalado con el núm. 3 de la contraparte, que fue presentado siete días después de presentada la contestación a la demanda, además de haberlo realizado fuera de plazo, documento que en ningún momento fue mencionado en la contestación a la demanda, habiéndose producido un incumpliendo del deber de las partes de acompañar con la demanda y contestación los documentos acreditativos del cumplimiento de los presupuestos procesales, y de aquellos en los que fundamentan sus pretensiones , habiéndose opuesto la parte actora y apelante en el acto de la vista a la admisión de dicho documento, alegando el incumplimiento de del artículo 272 de la ley de enjuiciamiento civil .

El artículo 459 de la ley de enjuiciamiento civil establece que en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

Del examen de los autos se deduce que la parte demandada y ahora apelada fue emplazada el día 1 de septiembre de 2023, a fin de que un plazo de 10 días pudiera oponerse sucintamente, formulando oposición alegando las razones por las que a su juicio no debe todas o parte de las cantidades reclamadas, habiendo presentado escrito de oposición el día 7 de septiembre de 2023, en el que alegaba la existencia de un acuerdo verbal, por el que la renta se había reducido de 400 a 200 €/mes, renta que vino abonado sin oposición del arrendador y las ahora apelantes, y el día 13 de septiembre de 2023 la parte ahora apelando a través de su procurador, presento un documento de 1 de enero de 2015, alegando que dicho documento no había sido aportado por error en el escrito de contestación a la demanda.

En el acto del juicio si bien la parte actora en sus alegaciones iniciales manifestó que no debía haberse admitido dicho documento, lo cierto es que el acto del juicio se admitieron todas las pruebas, incluido dicho documento, así como el informe pericial sobre la autenticidad de dicho documento aportado por la propia parte actora, sin que ninguna de las partes formulara recurso, ni protesta en contra la admisión de dichas pruebas.

Por lo que con independencia de que se pueda entender que se haya infringido alguna de las normas procesales que se cita por la parte ahora apelante, lo cierto es que no se cumple el requisito que establece el artículo 459 de la ley de enjuiciamiento civil, de que se haya en su caso intentado subsanar ese defecto en la instancia, y en su caso que se denunciara oportunamente dicha infracción, por lo que no cabe en esta alzada, denunciar una infracción procesal, que debió denunciarse en su caso o pretender sus subsanación en la instancia, en la medida que la parte apelante estaba obligada a denunciar mediante los oportunos recursos de reposición, la admisión indebida en su caso de dicha prueba, lo que no hicieron en el acto del juicio, por lo que procede desestimar dicho motivo del recurso de apelación .

SEXTO. Como tercer motivo del recurso de apelación se alega la existencia de un error o insuficiencia en la valoración de la prueba del Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia de instancia, por entender que la sentencia de instancia inadmite la tácita reconducción o novación del contrato de arrendamiento, manteniendo que el contrato se resolvió con fecha 1 de octubre de 2019, fecha que consta en el burofax recibido por el demandado, alegando que frente a las conclusiones que se recogen en la sentencia de instancia, ha existió una tácita reconducción o novación del contrato, hecho reconocido por el demandado dado que venía haciendo unos pagos mensuales en concepto de pago de la renta, con posterioridad al 1 de octubre de 2019 .

Procede estimar este motivo del recurso de apelación, puesto que como ya se recoge en el fundamento de derecho segundo, frente a la conclusión que se recoge en la sentencia de instancia, no cabe entender que el contrato de 1 de octubre de 2008 se extinguiera por las comunicaciones que el arrendador remito al arrendatario en el año 2019, puesto que no cabe pretender la resolución de un contrato ya resuelto, toda vez que la vinculación jurídica de las partes no lo era en el momento de presentarse la demanda, ni en el momento de realizarse esos requerimiento el primitivo contrato, sino un nuevo contrato, por el consentimiento tácito de las partes, y que se rige por los pactos y acuerdos del anterior contrato, salvo pacto expreso o tácito en contrario, pues la tacita reconducción al implicar un nuevo contrato, y el plazo de duración es el prevista en los artículos 1566 y 1581 del C. civil, debiendo por lo tanto entenderse existe un contrato de arrendamiento entre las partes, pero no el inicialmente suscrito el 1 de octubre de 2008, en la medida que el mismo estaba ya resulto, trascurrido el plazo máximo de su duración, tanto en base a la duración del máximo plazo legal de 5 años, como los tres de prórroga, por lo tanto el contrato inicial estaba extinguido desde el día 1 de octubre de 2016, sin que por lo tanto se pueda entender exigido un contrato ya resuelto por las comunicaciones realizadas por el arrendador al arrendatario en el año 2019.

SÉPTIMO. En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, especialmente de la prueba pericial caligráfica, respecto al documento aportado siete días después de la oposición a la demanda de ejecución, alegando que en ningún momento se puede entender que haya existido actos propios de la parte arrendadora aceptara que el importe de renta se redujera al 50 %, y que del conjunto de la prueba documental no cabe deducir, como hace la sentencia de instancia que existiera ese consentimiento o acuerdo de las partes sobre ese extremo, y que en modo alguno las cantidades abonadas por el demandado, se deban entender como indemnización por la ocupación de la vivienda, y no en concepto de renta.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación, debe tenerse en cuenta una serie de datos que se deducen de los autos, en primer lugar la parte demandada y ahora apelada en su escrito de oposición a la acción de desahucio manifiesto que existió un acuerdo verbal entre el arrendador y el arrendatario a fin de rebajar la renta inicial de 400 €/mes a 200 €/mes, sin que en dicho escrito de alegaciones, momento procesal oportuno para ello se aludiera a que existiera ninguna constancia documental de dicho acuerdo, en segundo lugar de forma sorpresiva la parte demandada presento a través de su represente procesal el día 14 de septiembre de 2023, después de haberse formulado oposición, un escrito alegando que con dicho escrito de oposición se había omitido la aportación de un documento de 17/1/2015, en el que se recoge el pacto del arrendador y el arrendatario de reducir la renta al 50%.

En cuanto a la valoración de la prueba en general y en especial de los informes periciales, como señala esa sala en sentencia n º 381/2021 de 16/07/2021 con cita de la STS 2018 de 19/07/2018 "En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior. Aplicando estas reglas, el tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

1º.- Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994.

2º.- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989.

3º.- Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995.

4º.- También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997.

En cuanto a la autenticidad o no del documento aportado con posterioridad al escrito de oposición a la demanda de desahucio, la parte actora aporto en el acto del juicio, un informe pericial caligráfico, que fue admitido como prueba en el acto del juicio, sin que, sobre la forma de redacción de dicho documento, o las circunstancias que llevaron a cabo su firma se haya aportado prueba alguna.

En el informe pericial aportado a los autos, a fin de llevar a cabo el mismo se ha tenido en cuenta, se recoge por un lado que una vez analizado el documento dubitado de 1 /01/2015, con los otros nueves documentos indubitados, como es la firma del primitivo arrendador, que existen un número elevado de discrepancias entre el documento dubitado y los documentos indubitados, llegando a la conclusión que el primitivo arrendador no fue el firmante de ese documento.

En orden por lo tanto a la valoración de esa prueba pericial, teniendo en cuenta que dicho informe no fue aportado con la oposición a la demanda de desahucio, sino en un momento posterior, que en el escrito de oposición a la demanda en ningún momento se aludía a que existiera ese acuerdo por escrito, sino que la reducción de la renta lo había sido por un pacto verbal, alegación que se hizo solo siete días antes de la presentación de dicho documento, la sala entiende, frente a la valoración que se hace en la sentencia apelada, que el documento en base al cual dicha resolución recoge el acuerdo de reducción de la renta, no pueden tener la eficacia probatoria que se recoge dadas las dudas de su autenticidad, como se recogen en informe pericial, valorado con relación a las circunstancias en que el citado documento fue aportado a los autos.

Teniendo en cuenta que no existió un acuerdo expreso ni escrito por las partes a fin de reducir la renta a 200 €/mes, debe examinarse si el hecho de que el arrendatario haya estado abonado la cantidad de 200 € de renta mensual, desde el mes de enero de 2016, hasta el mes de julio de 2021, implica actos propios del arrendador, que justifica que se pagara la renta por esa cantidad.

OCTAVO. En el escrito de interposición del recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, que de una valoración conjunta de la prueba, en relación a la teoría de los actos propios , en base al hecho de que el arrendatario desde enero de 2016 viene abonado solo la cantidad de 200 € al mes, en concepto de renta, entiende que , situación fue consentida por los arrendadores, tanto por el primitivo arrendatario como los nuevos arrendatarios, hasta el menos el 26 de julio de 2021, fecha en que los nuevos arrendatarios, en sustitución del primitivo el comunican su reclamación del pago de las rentas atrasadas; por el contario en el recurso de apelación se alega que en modo alguno cabe entender que ese hecho cual es la reducción de la renta a 200 €, fue una actuación unilateral del arrendatario, en modo alguna aceptada por el arrendador.

La teoría de los actos propios, implica en base al principio de buena fe, y de proscripción del abuso de derecho, que nadie puede ir contra sus actos anteriores, que hagan creer fundamentalmente en la parte contraria la existencia de un estado de cosas en la relación jurídica existente entre las partes.

La STS nº 209/2018 de 11/04/2018 recoge la doctrina legal sobre la teoría de los actos propios al señalar "Como resaltó la sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril , la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venir contra actum propium significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos. La sentencia de esta Sala 760/2013, de 3 de diciembre, sintetiza la jurisprudencia sobre los actos propios, que referencia en la protección de la buena fe y la confianza. Recuerda que no todo acto está sujeto a este principio, pues para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el art. 7.1 CC , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, mediante actos propios que han de ser inequívocos y perfectamente delimitados, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, de manera que sean incompatibles o contradictorios con la conducta precedente. En suma, se trata de que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia".

En el presente caso teniendo en cuenta que el contrato que vincula a las partes no es el contrato inicial, sino un nuevo contrato en virtud de la tacita reconducción, el nuevo contrato, desde el 1 de octubre de 2016, fecha de extinción del contrato primitivo, debe entenderse que se rige por las mismas condiciones que el contrato anterior, salvo en relación al plazo de duración, y entiendo la sala que no se ha acreditado un acuerdo expreso ni tácito, para modificar el precio del contrato del arrendamiento inicial, ha de entenderse que el importe de la renta mensual es de 400 €/mes, en la medida que no cabe deducir que el mero hecho de que el arrendatario se limitara a ingresar 200 € al mes, en concepto de renta , inferior a la pactada en el contrato primitivo, implique que tal hecho fuera aceptado por el arrendador , y menos que implique un acto propio, pues el único efecto que puede tener, el que los arrendadores no reclamara la parte del pago de la renta no abonado hasta el 26 de julio de 2021, no puede ser otro que la prescripción de las cantidades no abonadas, si han trascurrido cinco años desde su impago, pero ello no implica ni que exista un consentimiento tácito, y tampoco que se pueda entender que el pago realizado parcialmente y de forma unilateral por el arrendador implique un acto propio de aceptación de esa reducción de la renta.

En base a todo lo expuesto debe entenderse que el arrendatario adeuda el importe de la renta no abonado, y reclama dadas desde el mes de noviembre de 2017 a la fecha de presentación de la demanda, por importe de 12.000 €, cantidad que debe incrementarse con el importe de las rentas impagadas con posterioridad a ese momento, hasta el momento en que se haga entrega efectiva de la vivienda.

NOVENO. De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil, las costas de primera instancia han de imponerse a la parte demandada sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.