El Ilmo. Sr. Magistrado D. José Manuel Calle de la Fuente,ha visto los autos de Juicio Verbal 32/2023, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por parte demandada, D. Ángel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Juan José Torres Quesada y dirigida por el Letrado Sr. Gregorio Gotusso Fantini, y como apelada Aleclaud14, S.L., representada por el Procurador Sr. Gerardo Muñoz Luengo y dirigida por el Letrado Sr. Angel Guardiola Carbonell.
PRIMERO.- Previo mutatio libelli
Examinada la oposición a la apelación que presenta la parte actora, puesta en relación con la demanda inicial de monitorio y el escrito de impugnación a la oposición, observamos que la actora en su oposición a la apelación introduce, de manera novedosa, que el contrato de arrendamiento que en su día celebro era un contrato de arrendamiento para uso, distinto del de vivienda que se rigen por la voluntad de las partes, cuando nunca efectuó dicha alegación, ni en su demanda monitoria, ni en su escrito de impugnación de la oposición, donde nada alegaba al respecto, y precisamente invocada el art 13 de la LAU, por lo que su alegación ahora en fase de oposición a la apelación, así como en relación a la doctrina de los actos propios invocada en su escrito de oposición a la apelación, cunado nada se alegó en primera instancia, supone una mutatio libeli argumental que está vedada por nuestro ordenamiento y jurisprudencia. A este respecto, conviene recordar que la razón de dicha prohibición reside en que la litispendencia, entre otros efectos, provoca la imposibilidad de introducir hechos nuevos en el debate con posterioridad a la demanda y a la contestación, salvo los supuestos contemplado en los artículos 286 y 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque como señala la Sentencia de 7 de junio de 2.002: "vulneran el principio de la "perpetuatio actionis" -prohibición de la "mutatio libelli"-( SS. 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997), al configurar una situación de hecho y de Derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( SS. 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992); que tampoco cabe modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras.)". En parecidos términos la Sentencia de 26 de febrero de 2004 declara que: "la doctrina de esta Sala, que viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" ( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur", sentencias de 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997).
SEGUNDO.-Legitimación activa.
Para analizar este apartado, debemos comenzar diciendo que la base de la reclamación de rentas efectuada por la hoy actora lo es en base a un contrato de subarriendo que la misma celebro con la parte demandada, extremos estos no negados por las partes, por lo tanto debemos considerar que el contrato de arrendamiento que tiene la actora y que la legítima para celebrar este contrato de subarriendo, así, en nuestra sentencia 254/2021 de 7 de junio señalábamos que son contratos coligados aquellos que mediante su yuxtaposición en un negocio jurídico para tratar de alcanzar con la unión de todos ellos la finalidad empírica que persiguen o pretenden. Hay una pluralidad coordinada de contratos en los que cada uno responde a una causa concreta autónoma, aun cuando en conjunto configuren una relación de interdependencia. En la conexidad entre contratos cualquier contrato mantiene su propia individualidad y autonomía, asimismo son queridos y concebidos como conectados entre sí por un nexo de recíproca interdependencia.
En relación con estos negocios jurídicos nos recuerda la STS de 11 de junio de 2020, que: "En nuestro Derecho privado no son desconocidos los contratos mixtos ni los coligados. Como recuerda la sentencia 428/2012, de 10 de julio , con cita de otras muchas, debe distinguirse entre los negocios mixtos o complejos, en donde confluyen, con mayor o menor atipicidad, elementos que pertenecen a diversos tipos contractuales, y las figuras relativas a una unión o pluralidad de contratos en donde se produce una conexión o ligamen (contratos coligados), que representan la unión de contratos distintos, pero queridos globalmente por las partes ya como un todo, o bien en una relación de mutua dependencia; dando lugar a contratos recíprocos, a contratos subordinados o, en su caso, a contratos alternativos.
En cualquiera de los supuestos, lo característico de estas figuras negociales es que cuando la voluntad concorde de las partes, o la unidad del interés o función negocial que se articula en los diferentes contratos así lo exija, el negocio en su conjunto debe ser considerado como una unidad jurídicamente orgánica y, por lo tanto, interrelacionada, de suerte que sus posibles consecuencias (incumplimiento, resolución, nulidad, etc.) deben ser comunes.
En estos negocios jurídicos, la conexión causal existente entre los distintos contratos que los componen es inescindible, de tal manera que la finalidad del negocio no puede lograrse de forma aislada con cada uno de los contratos que lo integran. Son contratos interdependientes entre los que existe, por tanto, una conexión esencial, producto del fin único pretendido y que determina que la extinción de uno de los contratos que forman parte de dicho negocio conlleve la del resto.".
Por otra parte, en la sentencia de esta sala 401/2022 de 9 de septiembre indicábamos: "...Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:
1ª.- La del arrendador (o dueño) del local de negocio que celebra un contrato de alquiler del local con el arrendatario.
2ª.- La del arrendatario (se convierte en subarrendador) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrendatario.
Como vemos el arrendatario cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es arrendatario del contrato de alquiler del local y por otro es subarrendador respecto al subarrendatario.
Y en función de la doctrina de la relatividad de los contratos, artículo 1257 del código civil , es correcta la afirmación del tribunal de instancia cuando rechaza la nulidad que predica la parte demandada del contrato de subarriendo, puesto que el contrato celebrado por el propietario arrendador y la arrendataria subarrendadora reúne los presupuestos exigidos por el artículo 1261 del código civil , habiendo desplegado sus efectos válidamente entre ellos y, a su vez, el subarriendo respecto del que el propietario arrendador es tercero.
Sin perjuicio de la eventual resolución del contrato de arrendamiento a instancias del arrendador por causa de subarriendo inconsentido, acción no ejercitada. De modo que hasta que no se resuelva ese contrato de arrendamiento, el subarriendo subsiste, salvo que se haya pactado otro plazo temporal para su duración.
Además, en este caso concreto el subarriendo nunca sería un contrato nulo radical, artº 408 LEC , sino anulable, siendo necesaria la reconvención (aquí inviable por aplicación del artículo 438.2 párrafo segundo, en relación con artículo 249.1 de la LEC ). Pues precisamente el artículo 32.1 de la LAU , lo que establece es que: "Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.". Y aunque perfectamente puede pactarse lo contrario, artículo 1255 del código civil , al tratarse de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cual aquí sucede, la vulneración del pacto establecido, no encajaría en la prohibición del artículo 6.3 del código civil relativo a normas imperativas...
...La extinción del contrato de subarriendo se produce, cuando previamente se ha resuelto el de arrendamiento del que proviene, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en el mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado.
De este modo la extinción del contrato de arrendamiento determina automáticamente la extinción del subarriendo, como negocio jurídico accesorio que es del contrato principal de arrendamiento, dependiendo la pervivencia del primero de la del segundo, como recogen, entre otras, las STS de 24 de mayo de 1969 y 18 de marzo de 1961 .
En este sentido posteriormente también la STS de 27 de junio de 1970 : "...es doctrina reiterada de esta Sala en sentencias, entre otras de 15 de marzo y 9 de junio de 1951 y 27 de abril de 1954 , que cuando se extingue el contrato de arrendamiento, se extingue el subarriendo de él derivado, por el principio jurídico fundamental, de que los derechos derivativos, no pueden tener mayor extensión que el originario.".
La STS de 1 de febrero de 1979 : "...ha declarado esta Sala con reiteración que la sentencia firme de desalojo decretado contra el arrendatario por alguna de las causas establecidas en la legislación común, impone en su ejecución el lanzamiento de aquél y, en general, de todo el que se halle en posesión material de la cosa arrendada por título que dimane del primitivo contrato, por cuanto los derechos derivativos no ha de tener contenido de mayor extensión que la correspondiente al derecho del que traen causa como originario ( sentencias de 10 de noviembre de 1949 , 25 de octubre de 1955 y 30 de septiembre de 1958 ), criterio asimismo válido aún para las situaciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos ( sentencias de 26 , 28 y 29 de abril de 1952 , 9 de mayo y 30 de septiembre de 1958 , 25 de noviembre de 1959 , 17 de octubre de 1961 y 16 de enero y 6 de octubre de 1964 ).".
Y la STS 156/1993, de 01/03/1993 : "...como dice la sentencia de 22 de febrero de 1972 , siguiendo una constante línea jurisprudencial y después de notar que el subarriendo no puede tener más extensión que da del arrendamiento de que deriva, por ser principio jurídico fundamental que los derechos derivativos no pueden ir más allá que los originarios, que "B) por lo tanto el contrato de subarriendo, por su propia naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la forma del de arrendamiento, sobre la cosa arrendada, y en consecuencia, no puede existir al extinguirse éste cualquiera que sea la causa de esa extinción, porque si por virtud del contrato de arrendamiento, se transmite al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto, y si éste puede a su vez transmitir tal posesión a los mismos fines, siempre que cuente con la autorización expresa y escrita del arrendador, se hace indudable que al ser por cualquiera de las causas que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario perdiera aquella posesión, ello ha de repercutir inmediatamente en la del subarrendatario, en el sentido de perderse la posesión de éste, con extinción del contrato de subarriendo. C) Que a ello no empece que sea la voluntad del arrendatario en poner fin al arriendo, para que el subarriendo se extinga y cualquiera que sea el tiempo en que la voluntad del arrendatario-subarrendador se produzca, desde ese mismo instante, se extinguirá el subarriendo, sin que a su titular le quede acción alguna para prolongar su existencia.".
La SAP de Madrid, sección 21 del 27 de enero de 2022 nº 8/2022 "...debemos indicar que conforme se indica en el párrafo tercero del apartado 2 del art 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , "El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó", de forma que declarada la resolución del contrato de arrendamiento convenido con fecha 1 de Agosto de 1999 entre la Fundación Carmen y María José Godó, como arrendadora, y Dª Reyes, como arrendataria, y ello en virtud de resolución dictada por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial a que nos referimos en el fundamento jurídico anterior, no cabe duda que fue en ese mismo momento cuando se extinguió el derecho de Odontología Reyes S.L.P, como subarrendataria, en relación con el local de negocio sito en la Avenida del Mediterráneo número 37, objeto del contrato de arrendamiento inicialmente referido y del contrato de subarriendo por tal entidad convenido, como subarrendataria, con la Sra. Reyes, como parte subarrendadora.
La extinción del contrato de subarriendo pactado entre la Sra. Reyes y Odontología Reyes S.L.P se produjo ex lege, por imperativo legal, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en él mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado...fue la propia actividad desarrollada por Odontología Reyes S.L.P en el local a la misma subarrendado, al explotar la actividad de clínica odontológica bajo nombre comercial diferente de UNIDENTAL, concretamente bajo el nombre de Cielo Dental, lo que dio lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por ella pactado con Fundación Carmen y María José Godó, justificando en tal incumplimiento aquélla la acción resolutoria por la misma deducida en su demanda reconvencional, como ya el contrato de subarriendo referido se encontraba extinguido por expresa disposición legal desde el momento en que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento convenido entre la Fundación referida, como arrendadora, y la Sra. Reyes, como arrendataria, ningún pronunciamiento procede efectuara la Juzgadora de instancia en relación con un incumplimiento contractual que pudiera justificar la resolución del contrato de subarriendo, en tanto que ya extinguido él mismo.".
La SAP de Pontevedra, sección 6, de 19 de septiembre de 2014 nº 531/2014 "...el recurrente señala que el hecho del cierre del local de negocio subarrendado impone, sin más y en virtud de la propia naturaleza del contrato, que el uso o disfrute resulte eficaz y real durante todo el tiempo pactado, de modo que llegado el plazo señalado, el mismo debe continuarse o prorrogarse por un plazo igual al de la interrupción...Y evidentemente mucho menos esa pretendida ampliación automática del contrato en virtud de la interrupción temporal del mismo puede erigirse en efecto o consecuencia del subarriendo, cuando precisamente el plazo de duración del mismo está indefectiblemente vinculado al del arriendo principal...".
Y la SAP de Sevilla, sección 5 de 19 de marzo de 2014 nº 193/2014.
De modo que resuelto el contrato de arrendamiento queda automáticamente extinguido el contrato de subarrendamiento"
Partiendo de las anteriores premisas, no podemos compartir las consideraciones que se obtiene en la resolución recurrida, por cuanto se centran, en esencia, en el análisis del subarrendamiento, cuando lo relevante es, para resolver la legitimación de la actora, la situación del contrato de arrendamiento.
Dicho lo anterior, el contrato de arrendamiento que sirve de base a la actora para celebrar el subarriendo es de fecha 20 de febrero de 2017, por el que se arrienda un edificio con distintas viviendas y plazas de garaje, y se autoriza a la misma el subarriendo.
Que con quien celebro el contrato de arrendamiento la hoy actora fue con la mercantil Argo Uno S.A, y consta que contra dicha mercantil se planteó un procedimiento de ejecución hipotecaria por Banco de Santander, que se siguió ante el juzgado de primera instancia 3 de Torrevieja, y en el que en el marco del mismo se subastaron las fincas, entre ellas las que hoy nos copan, que fueron objeto de enajenación forzosa, resultando las mismas adjudicadas a la mercantil GORBEA PROPERTIES 2017 S.LU, en virtud de decreto de adjudicación de fecha 8 de marzo de 2021, extremos no discutidos, y que resultan corroborados por la documental aportada por la demandada.
Que este proceso, fue suspendido por prejudicialidad civil, alzándose dicha suspensión, una vez se puso en conocimiento de esta sala que por el Juzgado de primera instancia 3 de Torrevieja se había dictado auto de fecha 29 de abril de 2024, que no es susceptible de recurso, siendo parte en el incidente que resolvió el menciono auto la citada adjudicataria y la hoy parte actora, entre otros, y en el que se concluyó que la hoy actora no tiene derecho a permanecer en el citado inmueble, tal y como consta en el auto referido.
Expuesto cuanto antecede, como dijera la STS 424/2011 de 21 de junio "en cuanto a la fe pública registral, o verdad absoluta a favor del tercero hipotecario o subadquirente registral proclamada en el art. 34, que prescribe que la tutela a quien adquirió de quien según el Registro puede transmitir su derecho no quedara afecta aunque después se anule o resuelva el del otorgante, se requiere para tener la condición de tercero hipotecario a los efectos prescritos 1) haber adquirido a título oneroso, de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo. 2) que la adquisición se hubiere hecho de buena fe entendiendo por tal el desconocimiento de la disconformidad entre el contenido de los asientos del Registro y a realidad jurídica cuando no concuerdan uno y otro, considerando existe mala fe a los indicados efectos, cuando consta conocimiento del vicio que puede invalidar el derecho del transferente, debiéndose tener en cuenta que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro y 3) haber inscrito a su vez su derecho en el registro de la Propiedad de forma tal que cuando se adquiere por el tercero... de persona que en Registro, aparezca con facultades para transmitir el derecho, habrá de entenderse en el sentido de que, confirmada tabularmente esa cualidad dispositiva del transmitente, en cuyo título confía el tercero y, no siendo nula su adquisición por concurrir los requisitos de objeto, pago del precio, causa o no vicios en el consentimiento negocial, prevalecerá el juego de la fe pública registral, sin que se pueda enervar porque en la verdad material ese transmitente ya no sea dueño de la cosa transmitida."
En el presente procedimiento, el adjudicatario, GORBEA PROPERTIES 2017 S.LU es un tercero adquirente amparado, como ya hemos dicho, por la fe pública registral y con título inscrito, sin que conste inscrito en el registro de la propiedad contrato de arrendamiento o subarrendamiento alguno.
Que, pese a lo que consta en el auto de 29 de abril de 2024, al que hemos hecho referencia, donde se alude a un contrato de arrendamiento posterior a 2017, esto es del año 2019, entre Argo Uno y la hoy actora, lo cierto es que dicho contrato, al que propio auto mencionado califica de dudosa procedencia, no ha sido alegado por la hoy actora en ninguna de sus fases de instancia y tampoco en su oposición a la apelación, sin que figure el mismo como prueba admitida en estos autos, por lo que no puede ser tomado en consideración.
Dicho lo anterior, y partiendo de que el único contrato de arrendamiento que podemos analizar es el celebrado en el año 2017, resulta evidente que la normativa a tener en cuenta será la prevista en la LAU de 1994 para dicho año, y en dicha fecha el art 13 de la LAU, cuya redacción vigente a la fecha de celebración del contrato era la siguiente 1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento,
A su vez, el art 14 de la LAU, vigente en la fecha de celebración del contrato señala además que: 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil . Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Por ello con independencia de la validez o no del contrato de subarrendamiento, como quiera que su validez y eficacia esta anudada al contrato de arrendamiento previo, al no estar inscrito como consecuencia de la enajenación forzosa de la finca este quedo resuelto por disposición legal, jurisprudencia que es compartida por esta sala, tal y como recogíamos en nuestra sentencia de fecha 28 de octubre de 2020 cuando decíamos:"...Por el contrario, debió estar a lo dispuesto entonces en el art. 7.2 de la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual "en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad ".
En segundo lugar, el art. 13.1 de la misma Ley regulaba como uno de los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento el hecho de que durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto "por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria", con la única excepción de "los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado", en cuyo caso "continuará el arrendamiento por la duración pactada". Igualmente, el art. 14.1 disponía que "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".
En el presente litigio, la falta de inscripción del arrendamiento impedía oponer, frente al actual titular del inmueble, conforme a la legislación que le resulta de aplicación, el contrato de arrendamiento de los demandados, motivo por el cual debió ser desestimada la demanda.".
Dicha postura jurisprudencial, ha sido avalada y reiterada en una reciente sentencia de nuestro TS de fecha 1 de junio de 2021 que dice al respecto:"... Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre , en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I ) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.
En este sentido, las resoluciones de la DGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7-4-2017) y de 11 de octubre de 2018(BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones citadas, señala: "De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".
Asimismo, en nuestra sentencia 190/2018 de 25 de abril ya señalábamos que Efectivamente, el art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula como uno de los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento el hecho de que durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto "por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria". Así, la STS. de 14 de julio de 2015 , deniega al arrendador el derecho a percibir la renta desde el momento en que, a tenor de lo dispuesto en este art. 13.1, la finca arrendada pasa a ser propiedad de un tercero. Por ello, estima la excepción de falta de legitimación activa del antiguo arrendador en un juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, precisamente en un caso de enajenación de la finca en una ejecución hipotecaria, por considerar que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento al estar unida la renuncia al uso del inmueble a cambio de precio con el dominio del mismo, y señala: "De ahí, que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior".
En definitiva, lo que determina la desestimación de la demanda (y también del recurso de apelación) no es la fundamentación jurídica de la sentencia apelada acerca de la existencia de cuestiones complejas, sino la apreciación en esta segunda instancia de la ausencia de legitimación ad causam de la parte demandante, que fue lo que opuso el arrendatario en su escrito de oposición a la demanda.
En la misma línea, y en un supuesto similar al que nos ocupa, la SAP de Girona 641/2022 de 14 de septiembre señalo "... Por lo tanto, la adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada o su adquisición por un tercero supone que el adjudicatario o el comprador se subroga en la posición del arrendador inicial, con las condiciones que para el arrendatario se prevé en dichas normas. Es decir, el arrendador inicial queda fuera del contrato de arrendamiento, que es sustituido por el nuevo propietario, que deberá, si se cumple las circunstancias previstas en dichos artículos, mantener al arrendatario en la posesión de la vivienda.
Por lo tanto, si MIQHEL TRUST, S.L. perdió la propiedad de las fincas arrendadas, automáticamente, también Gonzalo como cesionario de los derechos del arrendamiento, quedó fuera y ya no podía reclamar las rentas y menos aún una indemnización por la ocupación injustificada del objeto arrendador por parte del arrendatario, pues tal derecho corresponde al nuevo propietario. No puede argumentar la demandante que es tercero hipotecario, pues en ningún momento adquirió un derecho real, ni un arrendamiento con trascendencia real, pues lo que está reconociendo y se le acepta es que simplemente adquirió los derechos derivado de un contrato de arrendamiento, por lo tanto, si el derecho del cedente quedó extinguido por la adjudicación, también se extinguieron los derechos de cesión.
Se produciría un claro enriquecimiento sin causa si la actora pudiera cobrar unas rentas o una indemnización por una ocupación injustificada, sin ser propietaria de la finca, ni tampoco la parte cedente.
Como recuerda el ATS, Sala 1ª, de 23 de enero de 2019 ( ROJ: ATS 372/2019 - ECLI:ES:TS:2019:372A ):
"(...) en la actualidad la transmisión de la propiedad del bien subastado se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicación. Así lo reitera la sentencia de esta sala n.º 139/2017 de 1 de marzo de 2017 al recoger lo dispuesto en STS n.º 414/2015, de 14 julio ,al decir que:
"En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil"".
Por otra parte, como señala la SAp de Barcelona 414/2015, de 14 de julio: "... De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior".
En la misma línea, la SAP de Barcelona 93/2024 de 21 de febrero señalo. "... La sentencia 134/2017, de 28 de febrero , nos recuerda en relación con el concepto de precario que:
"Esta sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".
En este caso, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario.
Por todo el conjunto argumental expuesto no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con base a los arts. 17 , 27.2 a) LAU y 1555.1 del CC , sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble ."
5. Dicha sentencia del Alto Tribunal es ilustrativa, pero en cuanto a que recuerda lo señalado previamente en la STS, Sala 1ª, de 14 de julio de 2015 , a la cual se hace referencia en la sentencia recurrida, puesto que, a diferencia del supuesto de hecho examinado en la STS, Sala 1ª de 4 de noviembre de 2020 , el contrato de arrendamiento aportado con la demanda es anterior a la reforma del art.13.1 LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio. Aunque, al existir identidad de razón, sí consideramos que, también en este caso, por aplicación del art.13.1 segundo párrafo, el contrato de arrendamiento dejó de surtir efectos a partir de la adjudicación a la actora -se extinguió-, sin que ésta pueda fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido, y sin perjuicio de que el adjudicatario (la actora) y el arrendatario celebrasen un nuevo contrato de arrendamiento, a fin de cesar con la situación de precario sobrevenida a raíz de la extinción ipso iure del arrendamiento
Asimismo la STS, Sala 1ª, de 14 de julio de 2015 ( ROJ: STS 3210/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3210 ),la cual señala:
"Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades reclamadas.
Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 9 junio 1990 , 23 febrero 1991 y 9 de mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del arrendador.
De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.
También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada". En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.
De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama
Por último, citar la SAP de Barcelona 167/2022 de 24 de marzo que señalo: "...En este caso, según la doctrina expuesta, habiéndose extinguido ope legis la relación arrendaticia, la cesión de derechos arrendaticios, 31 de julio de 2019, en favor de la demandante Metojarvi,S.L. (doc 4 de la demanda), por lo tanto, se habría producido en un contrato inexistente, en el que no hay posibilidad de ratificación o convalidación, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1997 , y 21 de enero de 2000 ; RJA 3409/1997 , y 113/2000 ) que las relaciones afectadas de inexistencia o nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse (e nihilo nihil fit), siendo incluso imprescriptible la acción de nulidad.
En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2021 , interpreta que el art. 13.1 LAU , en su redacción dada por la Ley 4/2013, no regula un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble en la ejecución hipotecaria, quien podría en uso de tal facultad decidir subrogarse en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento, o dar por resuelto éste; que esta interpretación se opondría a la doctrina jurisprudencial fijada, conforme a la cual en los supuestos previstos en el art. 13.1, párrafo primero, LAU , durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia; y que esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario.
En consecuencia, sin necesidad de entrar en las demás cuestiones que son objeto de la apelación, procede la desestimación de la demanda, por la falta de legitimación activa de la demandante.."
Por lo expuesto, consideramos que la actora carecía de legitimación al tiempo de interponer la demanda, 28 de diciembre de 2022, para reclamar rentas desde mayo de 2021, ya que su derecho de arrendamiento había quedado resuelto ipso iure u ope legis, desde la fecha en que se dictó el decreto de adjudicación en marzo de 2021 y la propietaria de la finca había pasado a ser otra entidad, con la que no consta que la hoy actora haya celebrado contrato de arrendamiento alguno, lo que comporta la estimación del recurso de apelación, y en consecuencia la desestimación íntegra de la demanda por falta de legitimación activa.
TERCERO.-En relación a las costas de primera instancia, las mismas deben ser impuestas a la actora al haber sido desestimada la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el art 394 de la lec y no apreciarse dudas fácticas ni jurídicas que justifiquen su no imposición.
En cuanto a las costas del recurso de apelación no procede su imposición, al haber sido estimado el mismo de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec.
VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.
