Sentencia Civil 561/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 50/2025 de 14 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Objeto del recurso de apelación

La sentencia recurrida, después de exponer las postura de las partes, analizar la normativa y jurisprudencia que entiende de aplicación, y valorar la prueba practicada, estima parcialmente la demanda y desestima la reconvención sobre la base de las siguientes consideraciones: "... En el presente caso debemos tener en cuenta los términos utilizados en el contrato, de tal manera que la estipulación tercera del contrato de 21 de octubre del 2021 reza así "La cantidad entregada como arras queda condicionada a la aceptación del préstamo hipotecario para la concesión de la financiación correspondiente, estableciéndose como plazo máximo de 10 días para dicha aprobación. De no poder conseguir la financiación del inmueble para el préstamo hipotecario, previa aportación por el comprador a la inmobiliaria del certificado negativo de la entidad bancaria, la parte vendedora vendrá obligada a la devolución de la cantidad íntegra entregada en el presente documento, en un plazo máximo de 5 días contados a partir de la aportación de dicha certificación en el número de cuenta que la parte compradora designe para la realización de dicha devolución." y además en el anexo consta igualmente que, en el apartado "exponen" primero, "Que el pasado día 21 de octubre del 2021 se firmó entre ambas partes contrato de compraventa con pacto de Arras Penitenciales de los siguientes inmuebles". De tal manera que como se ha expuesto no cabe duda que las partes han querido dotar al acuerdo alcanzado el concepto de arras penitenciales, con las consecuencias a él implícitas.

Respecto al supuesto de autos, solo se llevó a cabo la práctica de una prueba testifical como fue la representante legal de R.L las Hipotecas de Amalia, que colaboraba con el grupo Coves, inmobiliaria que intervenía en el presente procedimiento. Con referencia a las misma la parte demandada al inicio del interrogatorio formuló una suerte de "tacha", indicando que había estado hablando en la puerta con el letrado de la actora preparando la testifical. Se dio traslado a la actora oponiéndose a las alegaciones manifestadas y negando en todo momento que conociera de nada a la testigo y que fue ella la que se acercó porque no sabía para que la habían llamado. La testigo tras prestar juramento o promesa de decir verdad alego que no conocía de nada al letrado de la actora y que fue ella la que se acercó al letrado para preguntar para que la habían llamado y si era en esa sala donde se celebraba pues era la primera vez que iba al juzgado y no sabía como funcionaba. Por lo que a ojos de este juzgador dichos elementos son suficientes para no dudar de la imparcialidad de la testigo, otra cosa es el grado de vinculación que su declaración puede contribuir al supuesto de autos.

Con referencia a la testigo ya dejó claro desde el primero momento que ella no contribuyó a la redacción del contrato, que no estuvo físicamente en la vivienda, que no intervino en ningún momento, que no sabía del contrato de arras y que no intervino en el contrato de compraventa.

Como único punto relevante es que ella intervino solamente para la obtención de la hipoteca por parte de la actora. Con referencia a ello se le exhibió el doc. 6 de la demanda, que se refiere al estudió sobre la hipoteca que se realizó y que resulto favorable para el actor con el aval de su padre, llevando a cabo como resultado "FAVORABLE PREAUTORIZADA". En dicho documento puede observarse como una de las condiciones que aparece es que la misma se debe de tasar. Por ello la testigo afirmó que para que el tasador acudiera a efectuar sus funciones se debe de abonar el precio pertinente, ya que sino el tasador no acude. Actuación que si se llevó a cabo por el actor, que acompaña dentro de su prueba documental la factura del pago de la tasación.

La testigo continuó manifestando que fue el tasador que le dijo que existían dos casas y que por lo tanto no podía llevar a efecto la tasación hasta que la realidad física no se adaptara a la realidad jurídica, debiendo reagruparse las fincas e inscribirse en el registro.

En este punto es donde surge toda la controversia del presente procedimiento, pues la actora alega que los demandados ha incumplido su obligación de realizar la reagrupación habiendo realizado la parte actora todas las actuaciones a las que se había comprometido según el contrato, y la parte demandada alega que a ella no le correspondía dicha obligación, pues la misma no se deduce de ninguna parte del contrato.

Es cierto que dicha obligación no aparece mencionada en ninguna parte del contrato, de fecha 21 de octubre de 2.021, pero en el anexo de 30 de noviembre de 2021 que "mediante la presente, acuerdan ambas partes, mantener las mismas condiciones del contrato firmado ampliado, como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de la compraventa y ampliar la fecha para la escritura pública de compraventa ante notario al 30 de marzo de 2022, como fecha máxima." (pg. 2 al final y 3 del anexo).

Cuestión que no se puede negar es que se estaba realizando un trámite para la agrupación y registro de los inmuebles, ahora bien a quien le corresponde dicha obligación es lo que debe de resolverse.

En este punto la testigo no aportó nada más para la resolución del caso, por lo que no solo debemos ir a la documental acompañada sino a los elementos básicos del derecho. Si acudimos al Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, en su art. 45 determina lo siguiente "Artículo 45. Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.

Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.", del mismo podemos extraer que la agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios se puede llevar a cabo pero para ello deben de consentir todos los propietarios.

Teniendo presente lo anterior y extrapolandolo al supuesto de autos, cuando hablamos de la inscripción de fincas registrales debemos tener en cuenta que se trata de un acto de riguroso dominio, es decir, siendo el derecho de propiedad, en esencia, el derecho más pleno que uno o varios sujetos determinados ostentan sobre un determinado objeto (la finca), no puede llevarse a efecto una actuación que puede afectar a ese derecho por persona distinta de su titular. Por ello debemos matizar que no existe posibilidad de que el cumplimiento de la obligación de inscribir una finca sea atribuida a un tercero, o en este caso a l demandante, pues estaríamos hablando de un pacto u acuerdo contra legem que iría en contra de lo determinado por la ley, siendo necesario el consentimiento del titular de la finca para la inscripción correspondiente.

Es claro que de la documental no aparece una obligación expresa para los demandados, pero de los términos utilizados por el anexo es claro que se acordó la ampliación del plazo para la obtención de la financiación "como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles", trámite que solo puede llevarse a efecto por el titular de la finca, pues es un acto de riguroso dominio que solo el que ostenta la titularidad del dominio, la propiedad de la finca, puede realizarlo. Cuestiones que así mismo resultan corroboradas por las conversaciones de whatsapp acompañadas con la demanda, pues en su pg 15, en conversaciones queostentan con el intermediario, en concreto el 9 de noviembre del 2021, se informa al actor que "Buenas!. Cecilio, el tasador está esperando. Tenemos que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad. La inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizar en la medida de lo posible", por ello se esta hablando con la propiedad para agilizar, porque es el propietario el único que puede llevar a cabo dicho trámite, pues es el que ostenta la propiedad de una finca en el que puede llevar a cabo actividades registrales con el fin de adaptar la realidad física a la realidad jurídica.

Por lo que debemos concluir que el actor realizó todas las actividades tendentes con el fin de poder llevar a terminó el contrato firmado por las partes y sin embargo es la parte demandada la que no ha realizado las actuaciones pertinentes, pues de otro modo no se habría realizado una ampliación del contrato como consecuencia de la espera para la realización del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles. Pues como ya declaró la testigo, el actor tenía ya preautorizada la financiación a la espera de la tasación, tasación que no podía llevarse a cabo sin la agrupación de las fincas y su registro, actuación que a su vez no puede realizarse por otra persona que no fuese sus propietarios, por tratarse de una acto de riguroso dominio.

De tal manera que teniendo presente lo anterior se deben aplicar las consecuencias jurídicas establecidas en el art. 1454 del Código Civil , y el vendedor debe de entregar los 10.000 € aportados más los otros 10.000 € en concepto de las arras entregadas.

Igualmente teniendo presente, tanto los art. 1101 y 1124, corresponde un pronunciamiento indemnizatorio en los que respecta a los gastos de tasación del inmueble, cuya ingreso es aportado como prueba documental por la actora, y que así mismo es corroborado por la testigo presente, identificando que para que el tasador concurra a realizar su actividad debe de haberse abonado la cantidad correspondiente. Por lo que remitiéndonos a los argumentos expuestos con anterioridad y dado que el incumplimiento del contrato es atribuible a los demandados, a las cantidades anteriores se debe de adicionar los TRESCIENTOS CINCUENTA EUROS Y NOVENTA CÉNTIMOS (350,90 euros) abonados por la tasación y en concepto de los daños y perjuicios causados, pues recordemos que es la parte demandada la que no ha cumplido su obligación derivada del dominio que ostenta sobre las fincas.

En definitiva se debe concluir que, no puede prosperar la reconvención planteada por los demandados por los argumentos anteriormente expuestos

... De nuevo para resolver sobre este punto debemos acudir a la documental acompañada con los escritos. En el Anexo se estable en su clausula primera que "D. Severino y Dña. Julia como propietarios ceden D. Cecilio la ocupación o uso, cuerpo cierto de las 2 fincas antes descritas, mediante contraprestación económica por parte del cesionario de QUINIENTOS EUROS (500 €) mensuales que serán entregados íntegramente a cuenta del precio de la compraventa."

Parece claro que del tenor literal del anexo no estamos hablando de un contrato de arrendamiento sino de una cesión, cuyas cantidades abonadas serán entregadas íntegramente a cuenta del precio de la compraventa. Pero ahora bien, analizando los documentos presentados no podemos obviar que los justificantes de transferencia mensuales presentados por la actora, doc. 12 a 17 de la demanda, se hayan manipulados con el fin de dotas de otra naturaleza a los pagos realizados. Si atendemos a los doc. 1 y 2 de la contestación, recibos de los pagos, se puede advertir como el término "alquiler" ha sido borrado de los documentos de la parte actora, manipulación que en ningún caso puede hacer que dichos documentos prosperen por su valor probatorio. En dicho documentos el término alquiler aparece borrado y eso es así porque la actora decidió de manera unilateral desnaturalizar el objeto del contrato, de tal manera que aunque dichas cantidades se establezcan en el anexo como a cuenta del precio de la compraventa, la actora desnaturaliza su finalidad determinando que estamos hablando de un alquiler por el disfrute de la finca. Disfrute que se ha estado llevando a cabo todo este tiempo, y que por lo tanto dicho precio es el derivado del disfrute de la finca, no correspondiendo en ningún caso su abono por la demandada.

Pues no solo, como ya hemos dicho, se ha desnaturalizado el objeto del contrato por voluntad de la actora, sino que dichos documentos han sido manipulados con el fin de inducir a error pretendiendo la condena a una cantidades a las cuales no tienen derecho..."

Por la parte demandada se recurre dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, considerando dicha parte que ella nunca asumió la obligación de agrupación de fincas que habían sido objeto de venta, que desde un primer momento quedo claro que eran dos las fincas que se vendían, que se ha efectuado una errónea interpretación del contrato y una incorrecta aplicación del art 45 del reglamento hipotecario, atribuyen al recurrente una obligación de agrupar las finca que nunca fue asumida, que el hecho de que no se opusieran a dicha agrupación y facilitaran la posibilidad de agrupación firmando los documentos necesarios, para facilitar la financiación de la parte actora, no supone la asunción de dicha obligación, por cuanto no consta asumida en el contrato inicial, el cual nunca ha sido modificado,. Que fue el incumplimiento de la parte compradora, el que impidió la consumación de la compraventa, de hecho cuando se firma el anexo el contrato, la parte actora ya había incumplido su obligación , en tanto en cuenta no se acredita que hubiere obtenido la financiación que necesitaba para la compra en el plazo señalado. Por todo ello considera que fue el incumplimiento de los vendedores, y su posterior desistimiento del contrato el que motivo que no se consumara la venta, por causa únicamente imputable a la actora por lo que debe desestimarse la demanda y estimarse la reconvención.. Todo ello en los términos que constan en su recurso.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- En relación con el pretendido error en la valoración de la prueba,procede aplicar la doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia, que establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, debiéndose reducir su examen, en esta sede, a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad.

En consecuencia, a lo anteriormente expuesto- salvo en los supuestos que posteriormente se citan- deberá mantenerse la valoración de la prueba efectuada en la instancia, constituyendo doctrina reiterada que cuando constituya el objeto del motivo de apelación interpuesto, una cuestión meramente valorativa de la prueba practicada en la instancia, la cual, en virtud de los principios de inmediación y de libre valoración ( arts. 137, 289, 316, 376...de la L.E.C.), es una función de la exclusiva y excluyente competencia del Juzgador "a quo", y sólo puede ser revisada por la Audiencia, en el recurso de apelación, cuando las razones utilizadas por la Juez son ilógicas, absurdas o contrarias al criterio del razonar humano, de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez "a quo" de manera racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una solución razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quién impugna la expresada valoración.

La STSupremo 770/12, de 26 de diciembre de 2012, resolvió "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla"

La STSupremo 243/12, de 27 de abril de 2012, resolvió "La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución "

Y que en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, puesto que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico.

Igualmente la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió "Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable".

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

No obstante lo anterior, con el fin de agotar el debate planteado en este recurso precisaremos lo siguiente:

1.-Que tal y como se desprende de la documental acompañada con la demanda, la publicidad de la finca objeto de compra era como si se tratara de una sola vivienda.

2.- Que en el primer contrato firmado por las partes el 21 de octubre de 2021, siendo cierto que se habla de dos fincas registrales distintas, también es cierto que se habla de un único precio para las mismas, siendo la fecha inicial pacata para la firma de la escritura pública antes de 21 de diciembre de 2021, todo ello en los términos y condiciones que figuran en el contrato aportado, obrante a los folios 11y s de autos

3.- Que la cantidad entregada en concepto de arras queda condicionada a la concesión de financiación, estableciendo las condiciones y plazos en que se debida acreditar la concesión de dicha financiación o la ausencia de la misma , tal y como se refleja en la sentencia antes transcrita.

4.- Así mismo, de la documental aportada con la demanda, puesta en relación con la declaración de la que es la representante legal de hipotecas Sra. Amalia, que era quien se encargaba de la financiación, se desprende que la misma intervino para la obtención de la financiación, y que del resultado de dichas negociaciones, aunque no consta la fecha, consta que en principio sí que tenía las condiciones favorables la actora para que se le concediera la financiación. Incide en este extremo, el hecho de que el actor sí que abono el precio de la tasación, y que fue precisamente a raíz de que el tasador manifestara la necesidad de que la realidad física de las fincas se ajustara a la realidad jurídica, considero que para poder efectuar la tasación era necesario que las fincas se reagrupasen y se inscribiesen en el registro.

Si bien es cierto, como hemos dicho, la fecha del informe de Global caja, entidad ante la que se solicitaba la financiación, de toda la documental aportada con la demanda, se desprende que incluso antes de la firma del contrato mencionado de 21 de octubre de 2021, los hoy actores ya habían comenzado a realizar gestiones, a través de la mencionada intermediaria, para obtener la financiación, incluso abonaron la factura del perito tasador, con fecha 22 de octubre de 2021, es decir un día después de la firma del contrato, y que se iniciaron los trámites para proceder a dicha tasación, y es el 4 de noviembre de 2021 cuando comunican a los actores que el tasador está viendo como plasma la vivienda en el informe dado que la vivienda pertenecen a dos pisos distintos.

Que la parte actora sigue insistiendo en el tema de la tasación, y es el 9 de noviembre de 2021, cuando le informan a los a actores que el tasador está esperando, que hay que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad, y que la inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizarlo en la medida de lo posible

5.- Con posterioridad a los hechos que han sido relatados, con fecha 30 de noviembre de 2021, las partes firman un anexo al contrato de arras mencionado de 21 de octubre de 2021, y en este anexo, a pesar de que ya habían transcurrido el plazo de diez días para presentar la obtención de la financiación o la negativa a la misma, las partes acuerdan mantener el contrato de 21 de octubre de 2021, ampliando, como consecuencia del trámite notarial y registral para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de compraventa, amallar la fecha para el otorgamiento de la escritura pública ante notario hasta el 30 de marzo de 2022 como fecha máxima, seguidamente contrato de cesión de los inmuebles objeto de compraventa a cambio de un precio. Todo ello en la forma que figura en el citado contrato aportado con la demanda , obrante a los folios 69 y ss de autos.

En relación con lo anterior, la propia parte demandada en su contestación a la demandada, admite que la necesidad de agur pación de las fincas surgió de la necesidad de financiación y con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa. Y seguidamente se admite en dicha contestación (página 6 ultimo párrafo y principio página 7) "...que el anexo de 30 de noviembre de 2021 El Anexo de fecha 30 de noviembre de 2021 se realiza en beneficio del comprador, pues en ese momento los vendedores podrían haber resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, que no obtuvo la financiación necesaria para el pago del precio total de la compraventa en el plazo de 10 días regulado en la estipulación TERCERA, párrafo sexto, del contrato de fecha 21/10/2021, no aportando tampoco el certificado negativo de la entidad bancaria. No obstante, en un acto de buena fe, los vendedores decidieron ampliar el plazo para que el comprador pudiese obtener o buscar nuevas formas de financiación, ofreciéndose incluso a que la agencia inmobiliaria se pusiese a la tarea de reagrupar unas las fincas en aras de facilitar la financiación del comprador.

Es importante señalar que el ANEXO al contrato de compraventa, reiteradamente citado, no imponía ninguna obligación adicional a los vendedores con respecto a la compraventa, simplemente consistía en una ampliación del plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa por no reunir el comprador los requisitos que la entidad financiera le exigía para la concesión efectiva del préstamo hipotecario. Lo anterior se desprende de la propia literalidad del precitado ANEXO, en concreto del apartado II, de su exponendo..."

De dichas afirmaciones, contenidas en la contestación a la demanda, se desprende que los hoy demandados, pese a que a la fecha de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, los actores no habían cumplido con lo pactado en el contrato de octubre de 2021, no solo no resuelven el contrato sino que amplían el plazo del mismo y se ofrecen para que la inmobiliaria se dedicase a las tareas de reagrupar las fincas, en aras a facilitar la financiación del comprador.

Expuesto lo anterior, señalar que la STS 366/2022 de 4 de mayo indica: "...conviene señalar que las presunciones judiciales del art. 386 LEC no suponen una inversión de la carga de la prueba, ni entran en contradicción con las normas que atribuyen dicha carga al empresario en relación con la existencia de la negociación individualizada de las cláusulas de los contratos con consumidores. Lo que comporta y determinan esas presunciones es la aplicación de la regla de la dispensa de prueba del hecho presunto por la certeza que alcanza el tribunal sobre dicho hecho a la vista del hecho admitido o probado y del enlace preciso y directo entre uno y otro según las reglas de la sana crítica..."

Asimismo, en la sentencia de esta sala 386/2017 de 20 de octubre ya señalamos que los requisitos que el artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, señalando este precepto que "a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano",debiendo incluir la sentencia el razonamiento en virtud del cual el tribunal ha establecido dicha presunción.

El parámetro de referencia empleado por el legislador de las "reglas del criterio humano", responde a los mismos criterios hermenéuticos que el utilizado para la valoración de otros medios de prueba como el de las reglas de la "sana critica" para la prueba testifical ( art. 376 LEC )y pericial ( art.348 LEC ).En realidad, ni unas ni otras están codificadas, debiendo ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana atendiendo a criterios lógico-racionales.

Expuesto lo anterior, y en lo que a la interpretación de los contratos se refiere, esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: "...En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).".

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que "los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes" ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que "la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal" ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas", que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil ).

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que "Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de estos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio...".

Por otra parte la STS 898/2021 de 21 de diciembre señala: "...La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Expuesto cuanto antecede, lo procedente es determinar el alcance del anexo firmado el 30 de noviembre de 2021, a este respecto, en nuestra sentencia 345/2020 de 13 d julio señalamos: "...Como expresó esta Sección en sentencia 433/17 de 14 de noviembre , en relación con dicho precepto:

"La STS de 21/2/2012 dijo: "El núcleo de la discrepancia entre las partes y de los demandados con la sentencia de apelación se localiza en los efectos que el contrato documentado en la escritura pública produjo sobre el contenido y vigencia del que, unos meses antes, lo había sido privadamente. Por ello, siguiendo un orden lógico, el primero de los motivos del recurso de casación interpuesto por Bio Campo, SL, don Vidal y Dª Adela, que hay que examinar es el séptimo. En él los recurrentes denuncian la infracción del artículo 1204 del Código Civil , tal como lo interpreta la jurisprudencia. Alegan, en apoyo de la impugnación, que el contenido de la escritura pública novó, en sentido propio o extintivo, el del documento privado , al ser distintos los sujetos compradores, el precio y otras cláusulas del contrato. La importancia de este motivo se refleja en que de la suerte del mismo depende la de otros, a los que haremos debida referencia. Aunque se considere que las escrituras a que se refiere el artículo 1224 del Código Civil - para exigir, al regular la conocida como renovación del contrato ("renovatio contractus"), la exteriorización de una voluntad expresa de novar para que la nueva reglamentación sustituya a la anterior cuando un segundo documento no coincida plenamente con el primero - son sólo aquellas que tienen por finalidad esencial la de reconocer o confesar la existencia del acto o contrato consignado en un documento anterior- supuesto que algún Código europeo, como el italiano, artículo 1231, regula en función de la significación accesoria o esencial de la modificación -, es lo cierto que, como corresponde a un sistema en el que se reconoce la autonomía de la voluntad - artículo 1255 del Código Civil EDL - y en el que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - artículos 1281 , 1282 y 1276 del Código Civil -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado artículo 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior- o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesaria o ineluctablemente, que la primera reglamentación de intereses quedó sin efectoy fue sustituida por la segunda.

Es cierto que, en tales casos, el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica- sentencias de 3 de noviembre de 1982 EDJ 1982/6610 y de 14 de mayo de 1987 -. Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 EDJ 1986/4905 , 818/1992, de 30 de septiembre EDJ 1992/9448 , 47/2002, de 28 de enero EDJ 2002/573 , y 1265/2006, de 7 de diciembre EDJ 2006/325614 -. Lo expuesto es consecuencia de que el efecto novatorio, en sentido propio o extintivo, dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un " animus novandi" - sentencias 409/1980, de 27 de diciembre EDJ 1980/1050 , 234/1981, de 26 de mayo EDJ 1981/1467 , de 7 de junio de 1982 , 365/1985, de 4 de junio EDJ 1985/7400 , y de 14 de noviembre de 1990 EDJ 1990/10351 - que puede exteriorizarse de modo expreso o tácito - sentencia 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -. Y respecto del cual la incompatibilidad de todo punto entre las dos relaciones jurídicas - también mencionada en el artículo 1204 del Código Civil EDL 1889/1, como determinante de la novación propia - constituye, en cierta medida, un indicio. En todo caso, la voluntad de novar no se presume- sentencias 484/2011, de 8 de julio EDJ 2011/146916 , y 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación- sentencias 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336 , y 1270/2006, de 14 de diciembre EDJ 2006/331100 -, que, como se ha dicho en numerosas ocasiones, incumbe a los órganos judiciales de las instancias y, en su fase inicial de determinación de hechos, constituye materia ajena a la casación - sentencias 8641/2002, de 27 de septiembre , y 782/2010, de 22 de noviembre EDJ 2010/258983 - y que, en su fase de fijación de la voluntad concorde de las partes, sólo es revisable en esta sede cuando resulte infringida alguna de las normas que la regulan - sentencia 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336-".

En el presente supuesto, resulta evidente a lo la luz de lo que ha quedado expuesto que, aunque no se estableciere en el anexo al contrato de 30 de noviembre de 2021, la obligación expresa de los vendedores de reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro de la propiedad, para que el actor pudiera obtener financiación, lo cierto es que dicha voluntad de las partes queda acreditada a la vista de lo actuado en autos, pues los actos anteriores y posteriores de las partes a la firma de los contratos que hoy se analizan, se desprende con cierta claridad que si bien se vendían formalmente como dos fincas distintas, se anunciaban como una sola finca, y con un precio unitario, que las partes cuando firman el anteco de 30 de noviembre de 2021, eran conscientes de que para que la actora pudiera obtener la financiación para la compra , era necesario reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro, siendo ese el motivo por el que se firma el anexo de 30 de noviembre de 2021, que supone claramente una novación modificativa del contrato original , no solo en cuanto al plazo de otorgamiento de escritura pública sino a la necesidad de ampliar el mismo como consecuencia de un trámite notarial y registral para la agrupación de inmuebles, y dicho trámite de agrupación, conforme se infiere de los wasaps aportados, y del propio reconocimiento que efectúa el demandado en su contestación, fue el propio demandado quien asumió con la inmobiliaria la realización de los trámites para la reagrupación de las fincas, y su inscripción en el registro de la propiedad , para que el actor pudiera obtener la financiación, y dicha obligación, además de inferirse con claridad de lo que hasta ahora ha sido expuesto, solo podía ser asumida en ese momento por los propios demandados, tal y como resalta la sentencia recurrida, pues siendo los demandados los propietarios de las fincas en esos momentos, pues no se había otorgado escritura pública, eran ellos, conforme los preceptos de la ley y reglamento hipotecario que se citan en la sentencia recurrida, los únicos que podían llevar a cabo dicho trámite, por ello consideramos acertada la interpretación y conclusiones que se hacen al respecto en la sentencia recurrida, por cuanto con el anexo de 30 de noviembre de 2021, se nova el contrato de octubre de 2021, estableciendo un plazo superior para el otorgamiento de escritura pública, por ser necesario a consecuencia del trámite notarial y registral que había de seguir se para la agrupación, trámite que solo podía ser llevado a cabo por los propios vendedores, por lo que aunque no se hiciera mención expresa en el contrato, los actos analizados y la prueba practicado revelan que esa fue la verdadera voluntad de las partes cuando se firmó el contrato de noviembre de 2021 que modificaba el de octubre de 2021. A este respecto la STS 261/2020 de 8 de junio señala "...Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias..."y en este supuesto es evidente, por las razones expuestas que se produjo una novación modificativa.

En cuanto al alcance de dicha novación modificativa y su interpretación, la mencionada STS 261/2020 de 8 de junio señala "... que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - arts. 1281 , 1282 y 1276 CC -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado art. 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior - o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesariamente que la primera reglamentación de intereses quedó sin efecto y fue sustituida por la segunda.

En tales casos, como declaramos en la citada sentencia 53/2012 , "el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica - sentencias de 3 de noviembre de 1982 y de 14 de mayo de 1987 -".

Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 , 818/1992, de 30 de septiembre , 47/2002, de 28 de enero , y 1265/2006, de 7 de diciembre -", pues la voluntad de novar no se presume - sentencias 484/2011, de 8 de julio , y 790/2011, de 4 de abril -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación - sentencias 60/2006, de 6 de febrero , y 1270/2006, de 14 de diciembre ..."

En el presente supuesto, tal y como hemos expuesto, la prueba practicada revela, como bien se indica en la resolución recurrida, que el motivo de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, fue modificar el contrato originario de octubre de 2021, ampliando el plazo para el otorgamiento de escritura pública, ampliación de plazo que venía motivado como consecuencia del trámite notarial y registral que se había de seguir para la agrupación y registro de inmuebles, trámite este que era necesario para que se pudiera tasar la finca de modo adecuado, como trámite previo para que el actor obtuviera la financiación, y los propios demandados reconocen que asumieron seguir dicho trámite e indicaron a la inmobiliaria que hiciera los trámites para dicha reagrupación, que finalmente no fue realizada por los demandados en la fecha pactada, por lo que como quiera que el motivo del recurso se basa en esencia que los demandados no asumieron dicho trámite de reagrupación de fincas, ese motivo debe ser desestimado por las razones antes expuestos.

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-Objeto del recurso de apelación

La sentencia recurrida, después de exponer las postura de las partes, analizar la normativa y jurisprudencia que entiende de aplicación, y valorar la prueba practicada, estima parcialmente la demanda y desestima la reconvención sobre la base de las siguientes consideraciones: "... En el presente caso debemos tener en cuenta los términos utilizados en el contrato, de tal manera que la estipulación tercera del contrato de 21 de octubre del 2021 reza así "La cantidad entregada como arras queda condicionada a la aceptación del préstamo hipotecario para la concesión de la financiación correspondiente, estableciéndose como plazo máximo de 10 días para dicha aprobación. De no poder conseguir la financiación del inmueble para el préstamo hipotecario, previa aportación por el comprador a la inmobiliaria del certificado negativo de la entidad bancaria, la parte vendedora vendrá obligada a la devolución de la cantidad íntegra entregada en el presente documento, en un plazo máximo de 5 días contados a partir de la aportación de dicha certificación en el número de cuenta que la parte compradora designe para la realización de dicha devolución." y además en el anexo consta igualmente que, en el apartado "exponen" primero, "Que el pasado día 21 de octubre del 2021 se firmó entre ambas partes contrato de compraventa con pacto de Arras Penitenciales de los siguientes inmuebles". De tal manera que como se ha expuesto no cabe duda que las partes han querido dotar al acuerdo alcanzado el concepto de arras penitenciales, con las consecuencias a él implícitas.

Respecto al supuesto de autos, solo se llevó a cabo la práctica de una prueba testifical como fue la representante legal de R.L las Hipotecas de Amalia, que colaboraba con el grupo Coves, inmobiliaria que intervenía en el presente procedimiento. Con referencia a las misma la parte demandada al inicio del interrogatorio formuló una suerte de "tacha", indicando que había estado hablando en la puerta con el letrado de la actora preparando la testifical. Se dio traslado a la actora oponiéndose a las alegaciones manifestadas y negando en todo momento que conociera de nada a la testigo y que fue ella la que se acercó porque no sabía para que la habían llamado. La testigo tras prestar juramento o promesa de decir verdad alego que no conocía de nada al letrado de la actora y que fue ella la que se acercó al letrado para preguntar para que la habían llamado y si era en esa sala donde se celebraba pues era la primera vez que iba al juzgado y no sabía como funcionaba. Por lo que a ojos de este juzgador dichos elementos son suficientes para no dudar de la imparcialidad de la testigo, otra cosa es el grado de vinculación que su declaración puede contribuir al supuesto de autos.

Con referencia a la testigo ya dejó claro desde el primero momento que ella no contribuyó a la redacción del contrato, que no estuvo físicamente en la vivienda, que no intervino en ningún momento, que no sabía del contrato de arras y que no intervino en el contrato de compraventa.

Como único punto relevante es que ella intervino solamente para la obtención de la hipoteca por parte de la actora. Con referencia a ello se le exhibió el doc. 6 de la demanda, que se refiere al estudió sobre la hipoteca que se realizó y que resulto favorable para el actor con el aval de su padre, llevando a cabo como resultado "FAVORABLE PREAUTORIZADA". En dicho documento puede observarse como una de las condiciones que aparece es que la misma se debe de tasar. Por ello la testigo afirmó que para que el tasador acudiera a efectuar sus funciones se debe de abonar el precio pertinente, ya que sino el tasador no acude. Actuación que si se llevó a cabo por el actor, que acompaña dentro de su prueba documental la factura del pago de la tasación.

La testigo continuó manifestando que fue el tasador que le dijo que existían dos casas y que por lo tanto no podía llevar a efecto la tasación hasta que la realidad física no se adaptara a la realidad jurídica, debiendo reagruparse las fincas e inscribirse en el registro.

En este punto es donde surge toda la controversia del presente procedimiento, pues la actora alega que los demandados ha incumplido su obligación de realizar la reagrupación habiendo realizado la parte actora todas las actuaciones a las que se había comprometido según el contrato, y la parte demandada alega que a ella no le correspondía dicha obligación, pues la misma no se deduce de ninguna parte del contrato.

Es cierto que dicha obligación no aparece mencionada en ninguna parte del contrato, de fecha 21 de octubre de 2.021, pero en el anexo de 30 de noviembre de 2021 que "mediante la presente, acuerdan ambas partes, mantener las mismas condiciones del contrato firmado ampliado, como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de la compraventa y ampliar la fecha para la escritura pública de compraventa ante notario al 30 de marzo de 2022, como fecha máxima." (pg. 2 al final y 3 del anexo).

Cuestión que no se puede negar es que se estaba realizando un trámite para la agrupación y registro de los inmuebles, ahora bien a quien le corresponde dicha obligación es lo que debe de resolverse.

En este punto la testigo no aportó nada más para la resolución del caso, por lo que no solo debemos ir a la documental acompañada sino a los elementos básicos del derecho. Si acudimos al Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, en su art. 45 determina lo siguiente "Artículo 45. Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.

Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.", del mismo podemos extraer que la agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios se puede llevar a cabo pero para ello deben de consentir todos los propietarios.

Teniendo presente lo anterior y extrapolandolo al supuesto de autos, cuando hablamos de la inscripción de fincas registrales debemos tener en cuenta que se trata de un acto de riguroso dominio, es decir, siendo el derecho de propiedad, en esencia, el derecho más pleno que uno o varios sujetos determinados ostentan sobre un determinado objeto (la finca), no puede llevarse a efecto una actuación que puede afectar a ese derecho por persona distinta de su titular. Por ello debemos matizar que no existe posibilidad de que el cumplimiento de la obligación de inscribir una finca sea atribuida a un tercero, o en este caso a l demandante, pues estaríamos hablando de un pacto u acuerdo contra legem que iría en contra de lo determinado por la ley, siendo necesario el consentimiento del titular de la finca para la inscripción correspondiente.

Es claro que de la documental no aparece una obligación expresa para los demandados, pero de los términos utilizados por el anexo es claro que se acordó la ampliación del plazo para la obtención de la financiación "como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles", trámite que solo puede llevarse a efecto por el titular de la finca, pues es un acto de riguroso dominio que solo el que ostenta la titularidad del dominio, la propiedad de la finca, puede realizarlo. Cuestiones que así mismo resultan corroboradas por las conversaciones de whatsapp acompañadas con la demanda, pues en su pg 15, en conversaciones queostentan con el intermediario, en concreto el 9 de noviembre del 2021, se informa al actor que "Buenas!. Cecilio, el tasador está esperando. Tenemos que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad. La inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizar en la medida de lo posible", por ello se esta hablando con la propiedad para agilizar, porque es el propietario el único que puede llevar a cabo dicho trámite, pues es el que ostenta la propiedad de una finca en el que puede llevar a cabo actividades registrales con el fin de adaptar la realidad física a la realidad jurídica.

Por lo que debemos concluir que el actor realizó todas las actividades tendentes con el fin de poder llevar a terminó el contrato firmado por las partes y sin embargo es la parte demandada la que no ha realizado las actuaciones pertinentes, pues de otro modo no se habría realizado una ampliación del contrato como consecuencia de la espera para la realización del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles. Pues como ya declaró la testigo, el actor tenía ya preautorizada la financiación a la espera de la tasación, tasación que no podía llevarse a cabo sin la agrupación de las fincas y su registro, actuación que a su vez no puede realizarse por otra persona que no fuese sus propietarios, por tratarse de una acto de riguroso dominio.

De tal manera que teniendo presente lo anterior se deben aplicar las consecuencias jurídicas establecidas en el art. 1454 del Código Civil , y el vendedor debe de entregar los 10.000 € aportados más los otros 10.000 € en concepto de las arras entregadas.

Igualmente teniendo presente, tanto los art. 1101 y 1124, corresponde un pronunciamiento indemnizatorio en los que respecta a los gastos de tasación del inmueble, cuya ingreso es aportado como prueba documental por la actora, y que así mismo es corroborado por la testigo presente, identificando que para que el tasador concurra a realizar su actividad debe de haberse abonado la cantidad correspondiente. Por lo que remitiéndonos a los argumentos expuestos con anterioridad y dado que el incumplimiento del contrato es atribuible a los demandados, a las cantidades anteriores se debe de adicionar los TRESCIENTOS CINCUENTA EUROS Y NOVENTA CÉNTIMOS (350,90 euros) abonados por la tasación y en concepto de los daños y perjuicios causados, pues recordemos que es la parte demandada la que no ha cumplido su obligación derivada del dominio que ostenta sobre las fincas.

En definitiva se debe concluir que, no puede prosperar la reconvención planteada por los demandados por los argumentos anteriormente expuestos

... De nuevo para resolver sobre este punto debemos acudir a la documental acompañada con los escritos. En el Anexo se estable en su clausula primera que "D. Severino y Dña. Julia como propietarios ceden D. Cecilio la ocupación o uso, cuerpo cierto de las 2 fincas antes descritas, mediante contraprestación económica por parte del cesionario de QUINIENTOS EUROS (500 €) mensuales que serán entregados íntegramente a cuenta del precio de la compraventa."

Parece claro que del tenor literal del anexo no estamos hablando de un contrato de arrendamiento sino de una cesión, cuyas cantidades abonadas serán entregadas íntegramente a cuenta del precio de la compraventa. Pero ahora bien, analizando los documentos presentados no podemos obviar que los justificantes de transferencia mensuales presentados por la actora, doc. 12 a 17 de la demanda, se hayan manipulados con el fin de dotas de otra naturaleza a los pagos realizados. Si atendemos a los doc. 1 y 2 de la contestación, recibos de los pagos, se puede advertir como el término "alquiler" ha sido borrado de los documentos de la parte actora, manipulación que en ningún caso puede hacer que dichos documentos prosperen por su valor probatorio. En dicho documentos el término alquiler aparece borrado y eso es así porque la actora decidió de manera unilateral desnaturalizar el objeto del contrato, de tal manera que aunque dichas cantidades se establezcan en el anexo como a cuenta del precio de la compraventa, la actora desnaturaliza su finalidad determinando que estamos hablando de un alquiler por el disfrute de la finca. Disfrute que se ha estado llevando a cabo todo este tiempo, y que por lo tanto dicho precio es el derivado del disfrute de la finca, no correspondiendo en ningún caso su abono por la demandada.

Pues no solo, como ya hemos dicho, se ha desnaturalizado el objeto del contrato por voluntad de la actora, sino que dichos documentos han sido manipulados con el fin de inducir a error pretendiendo la condena a una cantidades a las cuales no tienen derecho..."

Por la parte demandada se recurre dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, considerando dicha parte que ella nunca asumió la obligación de agrupación de fincas que habían sido objeto de venta, que desde un primer momento quedo claro que eran dos las fincas que se vendían, que se ha efectuado una errónea interpretación del contrato y una incorrecta aplicación del art 45 del reglamento hipotecario, atribuyen al recurrente una obligación de agrupar las finca que nunca fue asumida, que el hecho de que no se opusieran a dicha agrupación y facilitaran la posibilidad de agrupación firmando los documentos necesarios, para facilitar la financiación de la parte actora, no supone la asunción de dicha obligación, por cuanto no consta asumida en el contrato inicial, el cual nunca ha sido modificado,. Que fue el incumplimiento de la parte compradora, el que impidió la consumación de la compraventa, de hecho cuando se firma el anexo el contrato, la parte actora ya había incumplido su obligación , en tanto en cuenta no se acredita que hubiere obtenido la financiación que necesitaba para la compra en el plazo señalado. Por todo ello considera que fue el incumplimiento de los vendedores, y su posterior desistimiento del contrato el que motivo que no se consumara la venta, por causa únicamente imputable a la actora por lo que debe desestimarse la demanda y estimarse la reconvención.. Todo ello en los términos que constan en su recurso.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- En relación con el pretendido error en la valoración de la prueba,procede aplicar la doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia, que establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, debiéndose reducir su examen, en esta sede, a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad.

En consecuencia, a lo anteriormente expuesto- salvo en los supuestos que posteriormente se citan- deberá mantenerse la valoración de la prueba efectuada en la instancia, constituyendo doctrina reiterada que cuando constituya el objeto del motivo de apelación interpuesto, una cuestión meramente valorativa de la prueba practicada en la instancia, la cual, en virtud de los principios de inmediación y de libre valoración ( arts. 137, 289, 316, 376...de la L.E.C.), es una función de la exclusiva y excluyente competencia del Juzgador "a quo", y sólo puede ser revisada por la Audiencia, en el recurso de apelación, cuando las razones utilizadas por la Juez son ilógicas, absurdas o contrarias al criterio del razonar humano, de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez "a quo" de manera racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una solución razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quién impugna la expresada valoración.

La STSupremo 770/12, de 26 de diciembre de 2012, resolvió "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla"

La STSupremo 243/12, de 27 de abril de 2012, resolvió "La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución "

Y que en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, puesto que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico.

Igualmente la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió "Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable".

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

No obstante lo anterior, con el fin de agotar el debate planteado en este recurso precisaremos lo siguiente:

1.-Que tal y como se desprende de la documental acompañada con la demanda, la publicidad de la finca objeto de compra era como si se tratara de una sola vivienda.

2.- Que en el primer contrato firmado por las partes el 21 de octubre de 2021, siendo cierto que se habla de dos fincas registrales distintas, también es cierto que se habla de un único precio para las mismas, siendo la fecha inicial pacata para la firma de la escritura pública antes de 21 de diciembre de 2021, todo ello en los términos y condiciones que figuran en el contrato aportado, obrante a los folios 11y s de autos

3.- Que la cantidad entregada en concepto de arras queda condicionada a la concesión de financiación, estableciendo las condiciones y plazos en que se debida acreditar la concesión de dicha financiación o la ausencia de la misma , tal y como se refleja en la sentencia antes transcrita.

4.- Así mismo, de la documental aportada con la demanda, puesta en relación con la declaración de la que es la representante legal de hipotecas Sra. Amalia, que era quien se encargaba de la financiación, se desprende que la misma intervino para la obtención de la financiación, y que del resultado de dichas negociaciones, aunque no consta la fecha, consta que en principio sí que tenía las condiciones favorables la actora para que se le concediera la financiación. Incide en este extremo, el hecho de que el actor sí que abono el precio de la tasación, y que fue precisamente a raíz de que el tasador manifestara la necesidad de que la realidad física de las fincas se ajustara a la realidad jurídica, considero que para poder efectuar la tasación era necesario que las fincas se reagrupasen y se inscribiesen en el registro.

Si bien es cierto, como hemos dicho, la fecha del informe de Global caja, entidad ante la que se solicitaba la financiación, de toda la documental aportada con la demanda, se desprende que incluso antes de la firma del contrato mencionado de 21 de octubre de 2021, los hoy actores ya habían comenzado a realizar gestiones, a través de la mencionada intermediaria, para obtener la financiación, incluso abonaron la factura del perito tasador, con fecha 22 de octubre de 2021, es decir un día después de la firma del contrato, y que se iniciaron los trámites para proceder a dicha tasación, y es el 4 de noviembre de 2021 cuando comunican a los actores que el tasador está viendo como plasma la vivienda en el informe dado que la vivienda pertenecen a dos pisos distintos.

Que la parte actora sigue insistiendo en el tema de la tasación, y es el 9 de noviembre de 2021, cuando le informan a los a actores que el tasador está esperando, que hay que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad, y que la inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizarlo en la medida de lo posible

5.- Con posterioridad a los hechos que han sido relatados, con fecha 30 de noviembre de 2021, las partes firman un anexo al contrato de arras mencionado de 21 de octubre de 2021, y en este anexo, a pesar de que ya habían transcurrido el plazo de diez días para presentar la obtención de la financiación o la negativa a la misma, las partes acuerdan mantener el contrato de 21 de octubre de 2021, ampliando, como consecuencia del trámite notarial y registral para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de compraventa, amallar la fecha para el otorgamiento de la escritura pública ante notario hasta el 30 de marzo de 2022 como fecha máxima, seguidamente contrato de cesión de los inmuebles objeto de compraventa a cambio de un precio. Todo ello en la forma que figura en el citado contrato aportado con la demanda , obrante a los folios 69 y ss de autos.

En relación con lo anterior, la propia parte demandada en su contestación a la demandada, admite que la necesidad de agur pación de las fincas surgió de la necesidad de financiación y con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa. Y seguidamente se admite en dicha contestación (página 6 ultimo párrafo y principio página 7) "...que el anexo de 30 de noviembre de 2021 El Anexo de fecha 30 de noviembre de 2021 se realiza en beneficio del comprador, pues en ese momento los vendedores podrían haber resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, que no obtuvo la financiación necesaria para el pago del precio total de la compraventa en el plazo de 10 días regulado en la estipulación TERCERA, párrafo sexto, del contrato de fecha 21/10/2021, no aportando tampoco el certificado negativo de la entidad bancaria. No obstante, en un acto de buena fe, los vendedores decidieron ampliar el plazo para que el comprador pudiese obtener o buscar nuevas formas de financiación, ofreciéndose incluso a que la agencia inmobiliaria se pusiese a la tarea de reagrupar unas las fincas en aras de facilitar la financiación del comprador.

Es importante señalar que el ANEXO al contrato de compraventa, reiteradamente citado, no imponía ninguna obligación adicional a los vendedores con respecto a la compraventa, simplemente consistía en una ampliación del plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa por no reunir el comprador los requisitos que la entidad financiera le exigía para la concesión efectiva del préstamo hipotecario. Lo anterior se desprende de la propia literalidad del precitado ANEXO, en concreto del apartado II, de su exponendo..."

De dichas afirmaciones, contenidas en la contestación a la demanda, se desprende que los hoy demandados, pese a que a la fecha de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, los actores no habían cumplido con lo pactado en el contrato de octubre de 2021, no solo no resuelven el contrato sino que amplían el plazo del mismo y se ofrecen para que la inmobiliaria se dedicase a las tareas de reagrupar las fincas, en aras a facilitar la financiación del comprador.

Expuesto lo anterior, señalar que la STS 366/2022 de 4 de mayo indica: "...conviene señalar que las presunciones judiciales del art. 386 LEC no suponen una inversión de la carga de la prueba, ni entran en contradicción con las normas que atribuyen dicha carga al empresario en relación con la existencia de la negociación individualizada de las cláusulas de los contratos con consumidores. Lo que comporta y determinan esas presunciones es la aplicación de la regla de la dispensa de prueba del hecho presunto por la certeza que alcanza el tribunal sobre dicho hecho a la vista del hecho admitido o probado y del enlace preciso y directo entre uno y otro según las reglas de la sana crítica..."

Asimismo, en la sentencia de esta sala 386/2017 de 20 de octubre ya señalamos que los requisitos que el artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, señalando este precepto que "a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano",debiendo incluir la sentencia el razonamiento en virtud del cual el tribunal ha establecido dicha presunción.

El parámetro de referencia empleado por el legislador de las "reglas del criterio humano", responde a los mismos criterios hermenéuticos que el utilizado para la valoración de otros medios de prueba como el de las reglas de la "sana critica" para la prueba testifical ( art. 376 LEC )y pericial ( art.348 LEC ).En realidad, ni unas ni otras están codificadas, debiendo ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana atendiendo a criterios lógico-racionales.

Expuesto lo anterior, y en lo que a la interpretación de los contratos se refiere, esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: "...En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).".

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que "los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes" ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que "la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal" ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas", que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil ).

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que "Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de estos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio...".

Por otra parte la STS 898/2021 de 21 de diciembre señala: "...La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Expuesto cuanto antecede, lo procedente es determinar el alcance del anexo firmado el 30 de noviembre de 2021, a este respecto, en nuestra sentencia 345/2020 de 13 d julio señalamos: "...Como expresó esta Sección en sentencia 433/17 de 14 de noviembre , en relación con dicho precepto:

"La STS de 21/2/2012 dijo: "El núcleo de la discrepancia entre las partes y de los demandados con la sentencia de apelación se localiza en los efectos que el contrato documentado en la escritura pública produjo sobre el contenido y vigencia del que, unos meses antes, lo había sido privadamente. Por ello, siguiendo un orden lógico, el primero de los motivos del recurso de casación interpuesto por Bio Campo, SL, don Vidal y Dª Adela, que hay que examinar es el séptimo. En él los recurrentes denuncian la infracción del artículo 1204 del Código Civil , tal como lo interpreta la jurisprudencia. Alegan, en apoyo de la impugnación, que el contenido de la escritura pública novó, en sentido propio o extintivo, el del documento privado , al ser distintos los sujetos compradores, el precio y otras cláusulas del contrato. La importancia de este motivo se refleja en que de la suerte del mismo depende la de otros, a los que haremos debida referencia. Aunque se considere que las escrituras a que se refiere el artículo 1224 del Código Civil - para exigir, al regular la conocida como renovación del contrato ("renovatio contractus"), la exteriorización de una voluntad expresa de novar para que la nueva reglamentación sustituya a la anterior cuando un segundo documento no coincida plenamente con el primero - son sólo aquellas que tienen por finalidad esencial la de reconocer o confesar la existencia del acto o contrato consignado en un documento anterior- supuesto que algún Código europeo, como el italiano, artículo 1231, regula en función de la significación accesoria o esencial de la modificación -, es lo cierto que, como corresponde a un sistema en el que se reconoce la autonomía de la voluntad - artículo 1255 del Código Civil EDL - y en el que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - artículos 1281 , 1282 y 1276 del Código Civil -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado artículo 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior- o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesaria o ineluctablemente, que la primera reglamentación de intereses quedó sin efectoy fue sustituida por la segunda.

Es cierto que, en tales casos, el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica- sentencias de 3 de noviembre de 1982 EDJ 1982/6610 y de 14 de mayo de 1987 -. Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 EDJ 1986/4905 , 818/1992, de 30 de septiembre EDJ 1992/9448 , 47/2002, de 28 de enero EDJ 2002/573 , y 1265/2006, de 7 de diciembre EDJ 2006/325614 -. Lo expuesto es consecuencia de que el efecto novatorio, en sentido propio o extintivo, dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un " animus novandi" - sentencias 409/1980, de 27 de diciembre EDJ 1980/1050 , 234/1981, de 26 de mayo EDJ 1981/1467 , de 7 de junio de 1982 , 365/1985, de 4 de junio EDJ 1985/7400 , y de 14 de noviembre de 1990 EDJ 1990/10351 - que puede exteriorizarse de modo expreso o tácito - sentencia 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -. Y respecto del cual la incompatibilidad de todo punto entre las dos relaciones jurídicas - también mencionada en el artículo 1204 del Código Civil EDL 1889/1, como determinante de la novación propia - constituye, en cierta medida, un indicio. En todo caso, la voluntad de novar no se presume- sentencias 484/2011, de 8 de julio EDJ 2011/146916 , y 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación- sentencias 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336 , y 1270/2006, de 14 de diciembre EDJ 2006/331100 -, que, como se ha dicho en numerosas ocasiones, incumbe a los órganos judiciales de las instancias y, en su fase inicial de determinación de hechos, constituye materia ajena a la casación - sentencias 8641/2002, de 27 de septiembre , y 782/2010, de 22 de noviembre EDJ 2010/258983 - y que, en su fase de fijación de la voluntad concorde de las partes, sólo es revisable en esta sede cuando resulte infringida alguna de las normas que la regulan - sentencia 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336-".

En el presente supuesto, resulta evidente a lo la luz de lo que ha quedado expuesto que, aunque no se estableciere en el anexo al contrato de 30 de noviembre de 2021, la obligación expresa de los vendedores de reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro de la propiedad, para que el actor pudiera obtener financiación, lo cierto es que dicha voluntad de las partes queda acreditada a la vista de lo actuado en autos, pues los actos anteriores y posteriores de las partes a la firma de los contratos que hoy se analizan, se desprende con cierta claridad que si bien se vendían formalmente como dos fincas distintas, se anunciaban como una sola finca, y con un precio unitario, que las partes cuando firman el anteco de 30 de noviembre de 2021, eran conscientes de que para que la actora pudiera obtener la financiación para la compra , era necesario reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro, siendo ese el motivo por el que se firma el anexo de 30 de noviembre de 2021, que supone claramente una novación modificativa del contrato original , no solo en cuanto al plazo de otorgamiento de escritura pública sino a la necesidad de ampliar el mismo como consecuencia de un trámite notarial y registral para la agrupación de inmuebles, y dicho trámite de agrupación, conforme se infiere de los wasaps aportados, y del propio reconocimiento que efectúa el demandado en su contestación, fue el propio demandado quien asumió con la inmobiliaria la realización de los trámites para la reagrupación de las fincas, y su inscripción en el registro de la propiedad , para que el actor pudiera obtener la financiación, y dicha obligación, además de inferirse con claridad de lo que hasta ahora ha sido expuesto, solo podía ser asumida en ese momento por los propios demandados, tal y como resalta la sentencia recurrida, pues siendo los demandados los propietarios de las fincas en esos momentos, pues no se había otorgado escritura pública, eran ellos, conforme los preceptos de la ley y reglamento hipotecario que se citan en la sentencia recurrida, los únicos que podían llevar a cabo dicho trámite, por ello consideramos acertada la interpretación y conclusiones que se hacen al respecto en la sentencia recurrida, por cuanto con el anexo de 30 de noviembre de 2021, se nova el contrato de octubre de 2021, estableciendo un plazo superior para el otorgamiento de escritura pública, por ser necesario a consecuencia del trámite notarial y registral que había de seguir se para la agrupación, trámite que solo podía ser llevado a cabo por los propios vendedores, por lo que aunque no se hiciera mención expresa en el contrato, los actos analizados y la prueba practicado revelan que esa fue la verdadera voluntad de las partes cuando se firmó el contrato de noviembre de 2021 que modificaba el de octubre de 2021. A este respecto la STS 261/2020 de 8 de junio señala "...Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias..."y en este supuesto es evidente, por las razones expuestas que se produjo una novación modificativa.

En cuanto al alcance de dicha novación modificativa y su interpretación, la mencionada STS 261/2020 de 8 de junio señala "... que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - arts. 1281 , 1282 y 1276 CC -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado art. 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior - o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesariamente que la primera reglamentación de intereses quedó sin efecto y fue sustituida por la segunda.

En tales casos, como declaramos en la citada sentencia 53/2012 , "el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica - sentencias de 3 de noviembre de 1982 y de 14 de mayo de 1987 -".

Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 , 818/1992, de 30 de septiembre , 47/2002, de 28 de enero , y 1265/2006, de 7 de diciembre -", pues la voluntad de novar no se presume - sentencias 484/2011, de 8 de julio , y 790/2011, de 4 de abril -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación - sentencias 60/2006, de 6 de febrero , y 1270/2006, de 14 de diciembre ..."

En el presente supuesto, tal y como hemos expuesto, la prueba practicada revela, como bien se indica en la resolución recurrida, que el motivo de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, fue modificar el contrato originario de octubre de 2021, ampliando el plazo para el otorgamiento de escritura pública, ampliación de plazo que venía motivado como consecuencia del trámite notarial y registral que se había de seguir para la agrupación y registro de inmuebles, trámite este que era necesario para que se pudiera tasar la finca de modo adecuado, como trámite previo para que el actor obtuviera la financiación, y los propios demandados reconocen que asumieron seguir dicho trámite e indicaron a la inmobiliaria que hiciera los trámites para dicha reagrupación, que finalmente no fue realizada por los demandados en la fecha pactada, por lo que como quiera que el motivo del recurso se basa en esencia que los demandados no asumieron dicho trámite de reagrupación de fincas, ese motivo debe ser desestimado por las razones antes expuestos.

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-Objeto del recurso de apelación

La sentencia recurrida, después de exponer las postura de las partes, analizar la normativa y jurisprudencia que entiende de aplicación, y valorar la prueba practicada, estima parcialmente la demanda y desestima la reconvención sobre la base de las siguientes consideraciones: "... En el presente caso debemos tener en cuenta los términos utilizados en el contrato, de tal manera que la estipulación tercera del contrato de 21 de octubre del 2021 reza así "La cantidad entregada como arras queda condicionada a la aceptación del préstamo hipotecario para la concesión de la financiación correspondiente, estableciéndose como plazo máximo de 10 días para dicha aprobación. De no poder conseguir la financiación del inmueble para el préstamo hipotecario, previa aportación por el comprador a la inmobiliaria del certificado negativo de la entidad bancaria, la parte vendedora vendrá obligada a la devolución de la cantidad íntegra entregada en el presente documento, en un plazo máximo de 5 días contados a partir de la aportación de dicha certificación en el número de cuenta que la parte compradora designe para la realización de dicha devolución." y además en el anexo consta igualmente que, en el apartado "exponen" primero, "Que el pasado día 21 de octubre del 2021 se firmó entre ambas partes contrato de compraventa con pacto de Arras Penitenciales de los siguientes inmuebles". De tal manera que como se ha expuesto no cabe duda que las partes han querido dotar al acuerdo alcanzado el concepto de arras penitenciales, con las consecuencias a él implícitas.

Respecto al supuesto de autos, solo se llevó a cabo la práctica de una prueba testifical como fue la representante legal de R.L las Hipotecas de Amalia, que colaboraba con el grupo Coves, inmobiliaria que intervenía en el presente procedimiento. Con referencia a las misma la parte demandada al inicio del interrogatorio formuló una suerte de "tacha", indicando que había estado hablando en la puerta con el letrado de la actora preparando la testifical. Se dio traslado a la actora oponiéndose a las alegaciones manifestadas y negando en todo momento que conociera de nada a la testigo y que fue ella la que se acercó porque no sabía para que la habían llamado. La testigo tras prestar juramento o promesa de decir verdad alego que no conocía de nada al letrado de la actora y que fue ella la que se acercó al letrado para preguntar para que la habían llamado y si era en esa sala donde se celebraba pues era la primera vez que iba al juzgado y no sabía como funcionaba. Por lo que a ojos de este juzgador dichos elementos son suficientes para no dudar de la imparcialidad de la testigo, otra cosa es el grado de vinculación que su declaración puede contribuir al supuesto de autos.

Con referencia a la testigo ya dejó claro desde el primero momento que ella no contribuyó a la redacción del contrato, que no estuvo físicamente en la vivienda, que no intervino en ningún momento, que no sabía del contrato de arras y que no intervino en el contrato de compraventa.

Como único punto relevante es que ella intervino solamente para la obtención de la hipoteca por parte de la actora. Con referencia a ello se le exhibió el doc. 6 de la demanda, que se refiere al estudió sobre la hipoteca que se realizó y que resulto favorable para el actor con el aval de su padre, llevando a cabo como resultado "FAVORABLE PREAUTORIZADA". En dicho documento puede observarse como una de las condiciones que aparece es que la misma se debe de tasar. Por ello la testigo afirmó que para que el tasador acudiera a efectuar sus funciones se debe de abonar el precio pertinente, ya que sino el tasador no acude. Actuación que si se llevó a cabo por el actor, que acompaña dentro de su prueba documental la factura del pago de la tasación.

La testigo continuó manifestando que fue el tasador que le dijo que existían dos casas y que por lo tanto no podía llevar a efecto la tasación hasta que la realidad física no se adaptara a la realidad jurídica, debiendo reagruparse las fincas e inscribirse en el registro.

En este punto es donde surge toda la controversia del presente procedimiento, pues la actora alega que los demandados ha incumplido su obligación de realizar la reagrupación habiendo realizado la parte actora todas las actuaciones a las que se había comprometido según el contrato, y la parte demandada alega que a ella no le correspondía dicha obligación, pues la misma no se deduce de ninguna parte del contrato.

Es cierto que dicha obligación no aparece mencionada en ninguna parte del contrato, de fecha 21 de octubre de 2.021, pero en el anexo de 30 de noviembre de 2021 que "mediante la presente, acuerdan ambas partes, mantener las mismas condiciones del contrato firmado ampliado, como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de la compraventa y ampliar la fecha para la escritura pública de compraventa ante notario al 30 de marzo de 2022, como fecha máxima." (pg. 2 al final y 3 del anexo).

Cuestión que no se puede negar es que se estaba realizando un trámite para la agrupación y registro de los inmuebles, ahora bien a quien le corresponde dicha obligación es lo que debe de resolverse.

En este punto la testigo no aportó nada más para la resolución del caso, por lo que no solo debemos ir a la documental acompañada sino a los elementos básicos del derecho. Si acudimos al Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, en su art. 45 determina lo siguiente "Artículo 45. Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.

Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior. podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.", del mismo podemos extraer que la agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios se puede llevar a cabo pero para ello deben de consentir todos los propietarios.

Teniendo presente lo anterior y extrapolandolo al supuesto de autos, cuando hablamos de la inscripción de fincas registrales debemos tener en cuenta que se trata de un acto de riguroso dominio, es decir, siendo el derecho de propiedad, en esencia, el derecho más pleno que uno o varios sujetos determinados ostentan sobre un determinado objeto (la finca), no puede llevarse a efecto una actuación que puede afectar a ese derecho por persona distinta de su titular. Por ello debemos matizar que no existe posibilidad de que el cumplimiento de la obligación de inscribir una finca sea atribuida a un tercero, o en este caso a l demandante, pues estaríamos hablando de un pacto u acuerdo contra legem que iría en contra de lo determinado por la ley, siendo necesario el consentimiento del titular de la finca para la inscripción correspondiente.

Es claro que de la documental no aparece una obligación expresa para los demandados, pero de los términos utilizados por el anexo es claro que se acordó la ampliación del plazo para la obtención de la financiación "como consecuencia del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles", trámite que solo puede llevarse a efecto por el titular de la finca, pues es un acto de riguroso dominio que solo el que ostenta la titularidad del dominio, la propiedad de la finca, puede realizarlo. Cuestiones que así mismo resultan corroboradas por las conversaciones de whatsapp acompañadas con la demanda, pues en su pg 15, en conversaciones queostentan con el intermediario, en concreto el 9 de noviembre del 2021, se informa al actor que "Buenas!. Cecilio, el tasador está esperando. Tenemos que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad. La inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizar en la medida de lo posible", por ello se esta hablando con la propiedad para agilizar, porque es el propietario el único que puede llevar a cabo dicho trámite, pues es el que ostenta la propiedad de una finca en el que puede llevar a cabo actividades registrales con el fin de adaptar la realidad física a la realidad jurídica.

Por lo que debemos concluir que el actor realizó todas las actividades tendentes con el fin de poder llevar a terminó el contrato firmado por las partes y sin embargo es la parte demandada la que no ha realizado las actuaciones pertinentes, pues de otro modo no se habría realizado una ampliación del contrato como consecuencia de la espera para la realización del trámite notarial para la agrupación y registro de los inmuebles. Pues como ya declaró la testigo, el actor tenía ya preautorizada la financiación a la espera de la tasación, tasación que no podía llevarse a cabo sin la agrupación de las fincas y su registro, actuación que a su vez no puede realizarse por otra persona que no fuese sus propietarios, por tratarse de una acto de riguroso dominio.

De tal manera que teniendo presente lo anterior se deben aplicar las consecuencias jurídicas establecidas en el art. 1454 del Código Civil , y el vendedor debe de entregar los 10.000 € aportados más los otros 10.000 € en concepto de las arras entregadas.

Igualmente teniendo presente, tanto los art. 1101 y 1124, corresponde un pronunciamiento indemnizatorio en los que respecta a los gastos de tasación del inmueble, cuya ingreso es aportado como prueba documental por la actora, y que así mismo es corroborado por la testigo presente, identificando que para que el tasador concurra a realizar su actividad debe de haberse abonado la cantidad correspondiente. Por lo que remitiéndonos a los argumentos expuestos con anterioridad y dado que el incumplimiento del contrato es atribuible a los demandados, a las cantidades anteriores se debe de adicionar los TRESCIENTOS CINCUENTA EUROS Y NOVENTA CÉNTIMOS (350,90 euros) abonados por la tasación y en concepto de los daños y perjuicios causados, pues recordemos que es la parte demandada la que no ha cumplido su obligación derivada del dominio que ostenta sobre las fincas.

En definitiva se debe concluir que, no puede prosperar la reconvención planteada por los demandados por los argumentos anteriormente expuestos

... De nuevo para resolver sobre este punto debemos acudir a la documental acompañada con los escritos. En el Anexo se estable en su clausula primera que "D. Severino y Dña. Julia como propietarios ceden D. Cecilio la ocupación o uso, cuerpo cierto de las 2 fincas antes descritas, mediante contraprestación económica por parte del cesionario de QUINIENTOS EUROS (500 €) mensuales que serán entregados íntegramente a cuenta del precio de la compraventa."

Parece claro que del tenor literal del anexo no estamos hablando de un contrato de arrendamiento sino de una cesión, cuyas cantidades abonadas serán entregadas íntegramente a cuenta del precio de la compraventa. Pero ahora bien, analizando los documentos presentados no podemos obviar que los justificantes de transferencia mensuales presentados por la actora, doc. 12 a 17 de la demanda, se hayan manipulados con el fin de dotas de otra naturaleza a los pagos realizados. Si atendemos a los doc. 1 y 2 de la contestación, recibos de los pagos, se puede advertir como el término "alquiler" ha sido borrado de los documentos de la parte actora, manipulación que en ningún caso puede hacer que dichos documentos prosperen por su valor probatorio. En dicho documentos el término alquiler aparece borrado y eso es así porque la actora decidió de manera unilateral desnaturalizar el objeto del contrato, de tal manera que aunque dichas cantidades se establezcan en el anexo como a cuenta del precio de la compraventa, la actora desnaturaliza su finalidad determinando que estamos hablando de un alquiler por el disfrute de la finca. Disfrute que se ha estado llevando a cabo todo este tiempo, y que por lo tanto dicho precio es el derivado del disfrute de la finca, no correspondiendo en ningún caso su abono por la demandada.

Pues no solo, como ya hemos dicho, se ha desnaturalizado el objeto del contrato por voluntad de la actora, sino que dichos documentos han sido manipulados con el fin de inducir a error pretendiendo la condena a una cantidades a las cuales no tienen derecho..."

Por la parte demandada se recurre dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, considerando dicha parte que ella nunca asumió la obligación de agrupación de fincas que habían sido objeto de venta, que desde un primer momento quedo claro que eran dos las fincas que se vendían, que se ha efectuado una errónea interpretación del contrato y una incorrecta aplicación del art 45 del reglamento hipotecario, atribuyen al recurrente una obligación de agrupar las finca que nunca fue asumida, que el hecho de que no se opusieran a dicha agrupación y facilitaran la posibilidad de agrupación firmando los documentos necesarios, para facilitar la financiación de la parte actora, no supone la asunción de dicha obligación, por cuanto no consta asumida en el contrato inicial, el cual nunca ha sido modificado,. Que fue el incumplimiento de la parte compradora, el que impidió la consumación de la compraventa, de hecho cuando se firma el anexo el contrato, la parte actora ya había incumplido su obligación , en tanto en cuenta no se acredita que hubiere obtenido la financiación que necesitaba para la compra en el plazo señalado. Por todo ello considera que fue el incumplimiento de los vendedores, y su posterior desistimiento del contrato el que motivo que no se consumara la venta, por causa únicamente imputable a la actora por lo que debe desestimarse la demanda y estimarse la reconvención.. Todo ello en los términos que constan en su recurso.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- En relación con el pretendido error en la valoración de la prueba,procede aplicar la doctrina referida a la valoración de la prueba en la segunda instancia, que establece que cuando de valoraciones probatorias se trata, debe prevalecer, en virtud del principio de inmediación, la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de instancia, debiéndose reducir su examen, en esta sede, a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad.

En consecuencia, a lo anteriormente expuesto- salvo en los supuestos que posteriormente se citan- deberá mantenerse la valoración de la prueba efectuada en la instancia, constituyendo doctrina reiterada que cuando constituya el objeto del motivo de apelación interpuesto, una cuestión meramente valorativa de la prueba practicada en la instancia, la cual, en virtud de los principios de inmediación y de libre valoración ( arts. 137, 289, 316, 376...de la L.E.C.), es una función de la exclusiva y excluyente competencia del Juzgador "a quo", y sólo puede ser revisada por la Audiencia, en el recurso de apelación, cuando las razones utilizadas por la Juez son ilógicas, absurdas o contrarias al criterio del razonar humano, de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez "a quo" de manera racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una solución razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quién impugna la expresada valoración.

La STSupremo 770/12, de 26 de diciembre de 2012, resolvió "esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla"

La STSupremo 243/12, de 27 de abril de 2012, resolvió "La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución "

Y que en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, puesto que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico.

Igualmente la sentencia dictada por esta Sección de 16 de junio de 2018, resolvió "Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quo es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable".

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Como recuerda la STS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

No obstante lo anterior, con el fin de agotar el debate planteado en este recurso precisaremos lo siguiente:

1.-Que tal y como se desprende de la documental acompañada con la demanda, la publicidad de la finca objeto de compra era como si se tratara de una sola vivienda.

2.- Que en el primer contrato firmado por las partes el 21 de octubre de 2021, siendo cierto que se habla de dos fincas registrales distintas, también es cierto que se habla de un único precio para las mismas, siendo la fecha inicial pacata para la firma de la escritura pública antes de 21 de diciembre de 2021, todo ello en los términos y condiciones que figuran en el contrato aportado, obrante a los folios 11y s de autos

3.- Que la cantidad entregada en concepto de arras queda condicionada a la concesión de financiación, estableciendo las condiciones y plazos en que se debida acreditar la concesión de dicha financiación o la ausencia de la misma , tal y como se refleja en la sentencia antes transcrita.

4.- Así mismo, de la documental aportada con la demanda, puesta en relación con la declaración de la que es la representante legal de hipotecas Sra. Amalia, que era quien se encargaba de la financiación, se desprende que la misma intervino para la obtención de la financiación, y que del resultado de dichas negociaciones, aunque no consta la fecha, consta que en principio sí que tenía las condiciones favorables la actora para que se le concediera la financiación. Incide en este extremo, el hecho de que el actor sí que abono el precio de la tasación, y que fue precisamente a raíz de que el tasador manifestara la necesidad de que la realidad física de las fincas se ajustara a la realidad jurídica, considero que para poder efectuar la tasación era necesario que las fincas se reagrupasen y se inscribiesen en el registro.

Si bien es cierto, como hemos dicho, la fecha del informe de Global caja, entidad ante la que se solicitaba la financiación, de toda la documental aportada con la demanda, se desprende que incluso antes de la firma del contrato mencionado de 21 de octubre de 2021, los hoy actores ya habían comenzado a realizar gestiones, a través de la mencionada intermediaria, para obtener la financiación, incluso abonaron la factura del perito tasador, con fecha 22 de octubre de 2021, es decir un día después de la firma del contrato, y que se iniciaron los trámites para proceder a dicha tasación, y es el 4 de noviembre de 2021 cuando comunican a los actores que el tasador está viendo como plasma la vivienda en el informe dado que la vivienda pertenecen a dos pisos distintos.

Que la parte actora sigue insistiendo en el tema de la tasación, y es el 9 de noviembre de 2021, cuando le informan a los a actores que el tasador está esperando, que hay que agrupar las dos viviendas en el registro de la propiedad, y que la inmobiliaria está tratando el tema con el propietario para agilizarlo en la medida de lo posible

5.- Con posterioridad a los hechos que han sido relatados, con fecha 30 de noviembre de 2021, las partes firman un anexo al contrato de arras mencionado de 21 de octubre de 2021, y en este anexo, a pesar de que ya habían transcurrido el plazo de diez días para presentar la obtención de la financiación o la negativa a la misma, las partes acuerdan mantener el contrato de 21 de octubre de 2021, ampliando, como consecuencia del trámite notarial y registral para la agrupación y registro de los inmuebles objeto de compraventa, amallar la fecha para el otorgamiento de la escritura pública ante notario hasta el 30 de marzo de 2022 como fecha máxima, seguidamente contrato de cesión de los inmuebles objeto de compraventa a cambio de un precio. Todo ello en la forma que figura en el citado contrato aportado con la demanda , obrante a los folios 69 y ss de autos.

En relación con lo anterior, la propia parte demandada en su contestación a la demandada, admite que la necesidad de agur pación de las fincas surgió de la necesidad de financiación y con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa. Y seguidamente se admite en dicha contestación (página 6 ultimo párrafo y principio página 7) "...que el anexo de 30 de noviembre de 2021 El Anexo de fecha 30 de noviembre de 2021 se realiza en beneficio del comprador, pues en ese momento los vendedores podrían haber resuelto el contrato por incumplimiento del comprador, que no obtuvo la financiación necesaria para el pago del precio total de la compraventa en el plazo de 10 días regulado en la estipulación TERCERA, párrafo sexto, del contrato de fecha 21/10/2021, no aportando tampoco el certificado negativo de la entidad bancaria. No obstante, en un acto de buena fe, los vendedores decidieron ampliar el plazo para que el comprador pudiese obtener o buscar nuevas formas de financiación, ofreciéndose incluso a que la agencia inmobiliaria se pusiese a la tarea de reagrupar unas las fincas en aras de facilitar la financiación del comprador.

Es importante señalar que el ANEXO al contrato de compraventa, reiteradamente citado, no imponía ninguna obligación adicional a los vendedores con respecto a la compraventa, simplemente consistía en una ampliación del plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa por no reunir el comprador los requisitos que la entidad financiera le exigía para la concesión efectiva del préstamo hipotecario. Lo anterior se desprende de la propia literalidad del precitado ANEXO, en concreto del apartado II, de su exponendo..."

De dichas afirmaciones, contenidas en la contestación a la demanda, se desprende que los hoy demandados, pese a que a la fecha de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, los actores no habían cumplido con lo pactado en el contrato de octubre de 2021, no solo no resuelven el contrato sino que amplían el plazo del mismo y se ofrecen para que la inmobiliaria se dedicase a las tareas de reagrupar las fincas, en aras a facilitar la financiación del comprador.

Expuesto lo anterior, señalar que la STS 366/2022 de 4 de mayo indica: "...conviene señalar que las presunciones judiciales del art. 386 LEC no suponen una inversión de la carga de la prueba, ni entran en contradicción con las normas que atribuyen dicha carga al empresario en relación con la existencia de la negociación individualizada de las cláusulas de los contratos con consumidores. Lo que comporta y determinan esas presunciones es la aplicación de la regla de la dispensa de prueba del hecho presunto por la certeza que alcanza el tribunal sobre dicho hecho a la vista del hecho admitido o probado y del enlace preciso y directo entre uno y otro según las reglas de la sana crítica..."

Asimismo, en la sentencia de esta sala 386/2017 de 20 de octubre ya señalamos que los requisitos que el artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, señalando este precepto que "a partir de un hecho admitido o probado, el tribunal podrá presumir la certeza, a los efectos del proceso, de otro hecho, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano",debiendo incluir la sentencia el razonamiento en virtud del cual el tribunal ha establecido dicha presunción.

El parámetro de referencia empleado por el legislador de las "reglas del criterio humano", responde a los mismos criterios hermenéuticos que el utilizado para la valoración de otros medios de prueba como el de las reglas de la "sana critica" para la prueba testifical ( art. 376 LEC )y pericial ( art.348 LEC ).En realidad, ni unas ni otras están codificadas, debiendo ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana atendiendo a criterios lógico-racionales.

Expuesto lo anterior, y en lo que a la interpretación de los contratos se refiere, esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: "...En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que "La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .

La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).".

Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que "los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes" ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que "la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal" ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.

Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas", que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil ).

Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que "Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de estos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio...".

Por otra parte la STS 898/2021 de 21 de diciembre señala: "...La jurisprudencia sobre el alcance del criterio de interpretación gramatical, consagrado en el primer párrafo del art. 1281 CC , en relación con el resto de los criterios legales, se haya contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Expuesto cuanto antecede, lo procedente es determinar el alcance del anexo firmado el 30 de noviembre de 2021, a este respecto, en nuestra sentencia 345/2020 de 13 d julio señalamos: "...Como expresó esta Sección en sentencia 433/17 de 14 de noviembre , en relación con dicho precepto:

"La STS de 21/2/2012 dijo: "El núcleo de la discrepancia entre las partes y de los demandados con la sentencia de apelación se localiza en los efectos que el contrato documentado en la escritura pública produjo sobre el contenido y vigencia del que, unos meses antes, lo había sido privadamente. Por ello, siguiendo un orden lógico, el primero de los motivos del recurso de casación interpuesto por Bio Campo, SL, don Vidal y Dª Adela, que hay que examinar es el séptimo. En él los recurrentes denuncian la infracción del artículo 1204 del Código Civil , tal como lo interpreta la jurisprudencia. Alegan, en apoyo de la impugnación, que el contenido de la escritura pública novó, en sentido propio o extintivo, el del documento privado , al ser distintos los sujetos compradores, el precio y otras cláusulas del contrato. La importancia de este motivo se refleja en que de la suerte del mismo depende la de otros, a los que haremos debida referencia. Aunque se considere que las escrituras a que se refiere el artículo 1224 del Código Civil - para exigir, al regular la conocida como renovación del contrato ("renovatio contractus"), la exteriorización de una voluntad expresa de novar para que la nueva reglamentación sustituya a la anterior cuando un segundo documento no coincida plenamente con el primero - son sólo aquellas que tienen por finalidad esencial la de reconocer o confesar la existencia del acto o contrato consignado en un documento anterior- supuesto que algún Código europeo, como el italiano, artículo 1231, regula en función de la significación accesoria o esencial de la modificación -, es lo cierto que, como corresponde a un sistema en el que se reconoce la autonomía de la voluntad - artículo 1255 del Código Civil EDL - y en el que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - artículos 1281 , 1282 y 1276 del Código Civil -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado artículo 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior- o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesaria o ineluctablemente, que la primera reglamentación de intereses quedó sin efectoy fue sustituida por la segunda.

Es cierto que, en tales casos, el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica- sentencias de 3 de noviembre de 1982 EDJ 1982/6610 y de 14 de mayo de 1987 -. Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 EDJ 1986/4905 , 818/1992, de 30 de septiembre EDJ 1992/9448 , 47/2002, de 28 de enero EDJ 2002/573 , y 1265/2006, de 7 de diciembre EDJ 2006/325614 -. Lo expuesto es consecuencia de que el efecto novatorio, en sentido propio o extintivo, dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un " animus novandi" - sentencias 409/1980, de 27 de diciembre EDJ 1980/1050 , 234/1981, de 26 de mayo EDJ 1981/1467 , de 7 de junio de 1982 , 365/1985, de 4 de junio EDJ 1985/7400 , y de 14 de noviembre de 1990 EDJ 1990/10351 - que puede exteriorizarse de modo expreso o tácito - sentencia 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -. Y respecto del cual la incompatibilidad de todo punto entre las dos relaciones jurídicas - también mencionada en el artículo 1204 del Código Civil EDL 1889/1, como determinante de la novación propia - constituye, en cierta medida, un indicio. En todo caso, la voluntad de novar no se presume- sentencias 484/2011, de 8 de julio EDJ 2011/146916 , y 790/2011, de 4 de abril EDJ 2011/42135 -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación- sentencias 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336 , y 1270/2006, de 14 de diciembre EDJ 2006/331100 -, que, como se ha dicho en numerosas ocasiones, incumbe a los órganos judiciales de las instancias y, en su fase inicial de determinación de hechos, constituye materia ajena a la casación - sentencias 8641/2002, de 27 de septiembre , y 782/2010, de 22 de noviembre EDJ 2010/258983 - y que, en su fase de fijación de la voluntad concorde de las partes, sólo es revisable en esta sede cuando resulte infringida alguna de las normas que la regulan - sentencia 60/2006, de 6 de febrero EDJ 2006/6336-".

En el presente supuesto, resulta evidente a lo la luz de lo que ha quedado expuesto que, aunque no se estableciere en el anexo al contrato de 30 de noviembre de 2021, la obligación expresa de los vendedores de reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro de la propiedad, para que el actor pudiera obtener financiación, lo cierto es que dicha voluntad de las partes queda acreditada a la vista de lo actuado en autos, pues los actos anteriores y posteriores de las partes a la firma de los contratos que hoy se analizan, se desprende con cierta claridad que si bien se vendían formalmente como dos fincas distintas, se anunciaban como una sola finca, y con un precio unitario, que las partes cuando firman el anteco de 30 de noviembre de 2021, eran conscientes de que para que la actora pudiera obtener la financiación para la compra , era necesario reagrupar las fincas e inscribirlas en el registro, siendo ese el motivo por el que se firma el anexo de 30 de noviembre de 2021, que supone claramente una novación modificativa del contrato original , no solo en cuanto al plazo de otorgamiento de escritura pública sino a la necesidad de ampliar el mismo como consecuencia de un trámite notarial y registral para la agrupación de inmuebles, y dicho trámite de agrupación, conforme se infiere de los wasaps aportados, y del propio reconocimiento que efectúa el demandado en su contestación, fue el propio demandado quien asumió con la inmobiliaria la realización de los trámites para la reagrupación de las fincas, y su inscripción en el registro de la propiedad , para que el actor pudiera obtener la financiación, y dicha obligación, además de inferirse con claridad de lo que hasta ahora ha sido expuesto, solo podía ser asumida en ese momento por los propios demandados, tal y como resalta la sentencia recurrida, pues siendo los demandados los propietarios de las fincas en esos momentos, pues no se había otorgado escritura pública, eran ellos, conforme los preceptos de la ley y reglamento hipotecario que se citan en la sentencia recurrida, los únicos que podían llevar a cabo dicho trámite, por ello consideramos acertada la interpretación y conclusiones que se hacen al respecto en la sentencia recurrida, por cuanto con el anexo de 30 de noviembre de 2021, se nova el contrato de octubre de 2021, estableciendo un plazo superior para el otorgamiento de escritura pública, por ser necesario a consecuencia del trámite notarial y registral que había de seguir se para la agrupación, trámite que solo podía ser llevado a cabo por los propios vendedores, por lo que aunque no se hiciera mención expresa en el contrato, los actos analizados y la prueba practicado revelan que esa fue la verdadera voluntad de las partes cuando se firmó el contrato de noviembre de 2021 que modificaba el de octubre de 2021. A este respecto la STS 261/2020 de 8 de junio señala "...Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y las allí citadas), pues, como señala esta última, para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla (vid. sentencia 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias..."y en este supuesto es evidente, por las razones expuestas que se produjo una novación modificativa.

En cuanto al alcance de dicha novación modificativa y su interpretación, la mencionada STS 261/2020 de 8 de junio señala "... que la primera regla de la interpretación del contrato es la espiritualista que manda buscar la voluntad de los contratantes, incluso aunque esté oculta bajo una apariencia - arts. 1281 , 1282 y 1276 CC -, el hecho de que la renovación contractual no coincida exactamente con la previsión del citado art. 1224 por haberse otorgado la escritura con funciones no propiamente recognoscitivas de la existencia y contenido del acto o contrato consignado en un documento anterior - o pactado verbalmente -, no significa que deba entenderse, necesariamente que la primera reglamentación de intereses quedó sin efecto y fue sustituida por la segunda.

En tales casos, como declaramos en la citada sentencia 53/2012 , "el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica - sentencias de 3 de noviembre de 1982 y de 14 de mayo de 1987 -".

Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 , 818/1992, de 30 de septiembre , 47/2002, de 28 de enero , y 1265/2006, de 7 de diciembre -", pues la voluntad de novar no se presume - sentencias 484/2011, de 8 de julio , y 790/2011, de 4 de abril -, sino que ha de ser comprobada por medio de la interpretación - sentencias 60/2006, de 6 de febrero , y 1270/2006, de 14 de diciembre ..."

En el presente supuesto, tal y como hemos expuesto, la prueba practicada revela, como bien se indica en la resolución recurrida, que el motivo de la firma del anexo de 30 de noviembre de 2021, fue modificar el contrato originario de octubre de 2021, ampliando el plazo para el otorgamiento de escritura pública, ampliación de plazo que venía motivado como consecuencia del trámite notarial y registral que se había de seguir para la agrupación y registro de inmuebles, trámite este que era necesario para que se pudiera tasar la finca de modo adecuado, como trámite previo para que el actor obtuviera la financiación, y los propios demandados reconocen que asumieron seguir dicho trámite e indicaron a la inmobiliaria que hiciera los trámites para dicha reagrupación, que finalmente no fue realizada por los demandados en la fecha pactada, por lo que como quiera que el motivo del recurso se basa en esencia que los demandados no asumieron dicho trámite de reagrupación de fincas, ese motivo debe ser desestimado por las razones antes expuestos.

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;