Sentencia Civil 487/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 88/2024 de 16 de septiembre del 2024

PRIMERO.-Objeto del recurso

La sentencia de instancia, tras valorar la prueba y exponer la normativa y jurisprudencia que considera de aplicación, desestima la demanda, y estima la demanda reconvencional sobre la base de las siguientes consideraciones: "...Es cierto que el causahabiente de la actora, Artemio adquirió por escritura pública de compraventa la finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Orihuela nº 1, pero de la descripción de la finca obrante endicha escritura no queda acreditado que se extienda a la franja de terreno que se reclama. Téngase presente que endicha escritura se fija una cabida de 10 tahullas y seis octavas, mientras que el plano aportado como anexo a dicha compraventa fija una cabida de la 11 tahullas y dos octavas. El plano aportado tiene mayor cabida que la cabida indicada en la escritura y al no contenerse ninguna remisión al mismo en la escritura de venta ni identificarse en el plano la finca registral a la que se refiere, a juicio de este juzgador, no tiene entidad suficiente para considerarse parte del título aportado. Es cierto que el original aportado tiene signos de antigüedad, pero no cabe deducir, sin más, que tenga la antigüedad pretendida ni que se empleara en su momento como elemento identificador de la finca adquirida por Artemio.

Siendo así, debemos analizar si concurren los requisitos para la prescripción extraordinaria....

...Para que prosperara la acción del actor, debería acreditarse una posesión en concepto de dueño durante treinta años, esto es, desde 1986 a 2016, primeramente por el padre dela actora hasta su fallecimiento y posteriormente, por la demandada hasta 2016. Sin embargo, no se aprecian elementos suficientes para entender acreditada dicha posesión durante dicho período de tiempo, por las razones que pasamos a exponer.

Para acreditar la posesión, el actor ha aportado una serie de testigos; pero, a juicio de este juzgador, las declaraciones de tales testigos no tienen entidad suficiente para acreditar la posesión a título de dueño desde 1986 a2016.

Así, Oscar, manifiesta que fumigó el terreno objeto de autos a instancia del señor Artemio de 1987 a 1996; sin embargo, no volvió allí a fumigar hasta 2021. Por lo que no puede atestiguar sobre la posesión del terreno después de que el demandado Sr. Julián adquiriera en 1998 el terreno.

Adela tan sólo señala que fue a recoger oliva del olivo centenario sito en la zona objeto de debate, con Bernarda, la madre de la actora, en dos o tres ocasiones puntuales; pero su testimonio aporta poco, puesto que se han reconocido por todos los testigos las buenas relaciones de vecindad entre Bernarda y Julián y es posible como señala el Sr. Julián que dichos actos fueran de mera tolerancia. De hecho, la hija de Julián ha reconocido, en otras ocasiones, recogieron la oliva su padre y ella y le llevaban aceite Bernarda en muestra de buena vecindad y otras veces, Bernarda le preguntaba si lo iban ellos a recoger la oliva y al decirle que no, le autorizaban a recogerlo a Bernarda.

La objetividad de los testigos Damaso y Roman, a juicio de este juzgador, es discutible por razón del parentesco como primos hermanos con la actora y porque sus declaraciones han sido imprecisas. En concreto, Damaso cuando ha afirmado que ayudó a su tío a regar a manta el terreno en cuestión, ha tenido muchas dudas en concretar donde estaba el caballón, usando expresiones como "creo recordar "que había un caballón. Igualmente, Roman se ha limitado a señalar que fue en pocas ocasiones y que ayudó a regar y abonar el terreno objeto de autos, pero preguntado por la necesidad de abonar un olivo, se ha manifestado impreciso y dubitativo. Por otro lado, el Sr. Damaso ha precisado que cuando el Sr. Julián plantó nuevos limoneros en la fincade su tía Bernarda lo hizo por autorización de ésta y cuando coloco el limonero en la zona objeto de autos era porque sobre el marcaje de la finca, pero también es creíble la versión del actor de que fue él el que decidió plantar dicho limonero a la vez que plantaba los de la finca vecina y que fue él quien abonó su importe.

En cuanto a la instalación del goteo, los testigos Sres Damaso y Roman también han sido imprecisos, pues no han sabido explicar correctamente como estaba realizada dicha instalación por goteo. De hecho, como veremos a continuación el perito Sr. Pedro Jesús en su visita a la finca verificó que originariamente el sistema de goteo del terreno objeto de litigio procedía de la balsa del Sr. Julián, pero que se ve como se había destrozado dicha tubería procedente de la balsa para conectar el sistema del goteo con el procedente de la finca de la actora. Luego, la actora hizo un cambio del sistema del goteo instalado hacía tiempo por el Sr. Julián y ello es singularmente significativo para acreditar la posesión del terreno litigioso por el Sr. Julián.

Por el contrario, el resto de pruebas practicadas permiten concluir que el Sr. Julián ha poseído la franja de terreno objeto de autos como dueño desde el momento de la adquisición en el año 1998.

En la escritura pública de compraventa de 1998, se indica que la finca registral NUM000 se corresponde con las parcelas registrales NUM002, NUM003 y NUM004 del DIRECCION000. Según el informe pericial de la demandada dicha situación catastral procede de la revisión del catastro en los años 92 o 93 y el linde de la parcela NUM004 (actualmente incorporada a la parcela NUM005) coincide con el acueducto de riego que toma agua en el partidor nº NUM002 de la Comunidad de Regante. Con posterioridad a dicha descripción de la finca registral NUM000 el Sr. Julián ha efectuado actos propios del propietario como abonar el IBI de dicha parcela NUM004 o las cuotas de la comunidad de regantes correspondientes a dicha parcela. Llama la atención a este jugador que, como ha reconocido el Sr. Julián y la Sra. Josefa, en la adquisición de la finca por el Sr. Julián intervino como corredor el Sr. Artemio; luego si hubiera habido algún problema en la delimitación de la finca conforme catastro lo hubiera puesto de manifiesto dicho corredor y no hay constancia de ello. De hecho, en fechas posteriores próximas a la compraventa en el año 1998, el Sr. Julián tramitó el procedimiento de inmatriculación del art. 205 LH en su redacción anterior y en dicha regulación era preceptivo la notificación a los colindantes y no consta que el Sr. Artemio se opusiera al mismo.

Los testigos Sres. Fermín y Herminio, cuya objetividad, a juicio de este juzgador, no es discutida por que son vigilantes de la comunidad de regantes han reconocido que en el terreno del olivo han visto al Sr. Julián arreglarlo, escardar, recoger oliva y que cuando han ido a cuestiones relativas al agua el Sr. Julián se encontraba en el terreno objeto de autos con apariencia de que fuera suyo. La hija Sra. Josefa ha señalado que ha sido su padre el que ha cuidado y tratado el olivo. Por otro lado, es relevante el tema del riego por goteo implantado, de forma que originariamente el riego por goteo en el terreno en cuestión procedía de la balsa del Sr. Julián y no de la finca vecina de la actora y fue tan sólo tras los actos de perturbación de la actora en el año 2022 cuando se conectó con el sistema por goteo de la finca de la actora.

El hecho de que originariamente el Sr. Julián sólo pusiera una valla cercana a la nave, no significa que dicha falla fuera delimitadora del terreno de su propiedad, sino más bien para proteger el acceso a la nave, como ha explicado el Sr. Julián en su declaración.

Resulta llamativo y relevante a este juzgador la declaración del testigo Sr. Fructuoso que en los años 2017 y 2018 arrendó la parcela de limoneros de la actora que colindaba con la del Sr. Julián. Según ha dicho testigo el objeto del arrendamiento era la parcela de limoneros hasta la arqueta de riego, pero que la zona del olivo y el otro limonero no eran objeto de arrendamiento. No tiene sentido que si la actora hubiera estado poseyendo en concepto de dueño dicha zona del olivo centenario no la incluyera en el arrendamiento si tenemos en cuenta que también había allí un limonero. De hecho, el Sr. Fructuoso ha señalado que el Sr. Julián se comportaba como dueño de dicha zona del olivo porque llamó la atención a sus trabajadores por dejar desperdicios en dicha zona.

Por otro lado, debemos recordar que el Sr. Julián goza a su favor del principio de exactitud registral recogido en el art. 38 LH , y dado que el Registro identifica la finca nº NUM000 con referencia a las parcelas catastrales NUM002, NUM003 y NUM004 corresponde al actor destruir mediante prueba suficiente dicha presunción de exactitud y, a juicio de este juzgador, la prueba aportada no es suficiente.

Por el contrario, los indicios son favorables a considerar que la finca propiedad del Sr. Julián alcanzaba también la franja de terreno objeto de autos. Así, en primer lugar, la cabida que se indica en la escritura de Compra venta de 1998 y en el Registro de la Propiedad coincide con la cabida real de la finca del Sr. Julián, según resulta del informe del Sr. Pedro Jesús. En segundo lugar, el linde oeste de la parcela catastral NUM004 coincide con un signo físico que es el Acueducto de riego que toma el agua del canal de riegos de Levante por el partidor nº NUM002 y que por los vigilantes de la Comunidad de regantes se ha reconocido que dicho Acueducto permite tomar el agua del partidor NUM002 a varios propietarios colindantes y suele colocarse en los lindes de las fincas. En tercer lugar, como se aprecia en las fotografías de los ortofotos aéreas de la zona que figuran en las páginas 13 a15 del informe del perito de la demandada las fincas colindantes han sido transformadas por nuevas plantaciones pero el linde entre las parcelas catastrales NUM004 y NUM006 no se ha modificado por la existencia de un linde físico que era el Acueducto de riego.

Siendo así, dado que el actor no ha acreditado los requisitos necesarios para estimar que ha existido usucapión ordinaria ni extraordinaria, procede desestimar la demanda principal.

Por el contrario, el demandado reconviniente ha acreditado los requisitos de la acción reivindicatoria al acreditar título de dominio, por medio de la escritura de compraventa; y el de identificación de la finca, mediante la descripción catastral que acompaña a dicha escritura ratificada por los signos físicos de deslinde aludidos en el informe pericial de la demandada. Por ende, queda clara la perturbación de la posesión efectuada por la demandada desde enero de 2022 rompiendo postes y valla metálica de separación de la zona objeto de autos con el camino, inutilizando la arqueta y cementando parte de zona agraria. Esa perturbación la acredita las fotografías que constan en la contestación a la demanda y la declaración de los testigos Sres. Fermín y Herminio.

Por ello, debe estimarse íntegramente la demanda reconvencional, debiendo realizar el actor reconvenido todas las actuaciones necesarias para reponer la situación de la finca a las condiciones anteriores de la perturbación posesoria."

La parte actora recurre dicha resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba, añadiendo que su demanda la basó en la existencia de título valido y que la referencia a la usucapión ordinaria o extraordinaria se alegaban de forma subsidiaria. Que las pruebas practicadas arelan que desde el año 1985, en que se firmó el plano por ella aportado, la actora viene poseyendo con justo título y de buena fe la franja de terreno reivindicada, que las mediciones que constan en el plano de 1985 han sido supervisadas y avaladas por la pericial por ella aportada, que las diferencias mínimas, en relación a las superficies reales de las fincas y las que constan en documentos, son habituales y se utilizaban para minimizar el pago de impuestos. Discute además la valoración de las testificales que se realiza por el juzgador de instancia, y la credibilidad que se otorga a las mismas por dicho juzgado, y, en base a ello, entiende que se dan todos los requisitos para que prospere la acción ejercitada.

Considera asimismo dicha recurrente, que la parte contraria no ha acreditado los requisitos para que se estime su acción, incidiendo la recurrente en el error que comete el juzgador a la hora de valorar las pruebas practicadas.

Todo ello en los términos que constan en el recurso interpuesto,

La parte demandada se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida. Todo ello en los términos que constan en su escrito de oposición.

SEGUNDO.-Previo. Mutatio Libelli.

En la relación a la acción ejercitada por la actora, pese a lo que indica en su recurso, se basa, en esencia, en la existencia de una usucapión ordinaria y subsidiariamente extraordinaria, tal y como recoge la sentencia recurrida, y así consta en la demanda inicial de autos y en el acto de la audiencia previa, lo que se corrobora de forma expresa tanto en el suplico de la demanda, como en la fundamentación jurídica que sirve de base a la misma, y las referencias que se hacen al título en la demanda lo son como fundamentadores del derecho de usucapión ordinaria que se ejercita, y así lo detalla en el suplico de su demanda, y lo fija en el acto de la audiencia previa la propia parte apelante, por lo que su alegación en fase de recurso, supone una mutatio libelli argumental que esta vendada por nuestro ordenamiento y jurisprudencia. A este respecto, conviene recordar que, la razón de dicha prohibición reside en que la litispendencia, entre otros efectos, provoca la imposibilidad de introducir hechos nuevos en el debate con posterioridad a la demanda y a la contestación, salvo los supuestos contemplado en los artículos 286 y 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque como señala la Sentencia de 7 de junio de 2.002: "vulneran el principio de la "perpetuatio actionis" -prohibición de la "mutatio libelli"-( SS. 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997), al configurar una situación de hecho y de Derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( SS. 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992); que tampoco cabe modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras.)". En parecidos términos la Sentencia de 26 de febrero de 2004 declara que: "la doctrina de esta Sala, que viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" ( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur", sentencias de 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997).

TERCERO.- Usucapión.

Expuesto lo anterior, y en cuanto al error en la valoración de prueba, debemos indicar que según consolidada jurisprudencia del TS ( STS de 8 de abril de 2014, con cita de las SSTS de 18 de febrero de 2013 y 4 de enero de 2013) la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad; de forma que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia; y d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias; sin que le sea factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones. En línea con lo anterior, se encuentra igualmente consolidada la doctrina que declara ( STS de 8 de abril de 2014): a) que la valoración de la prueba y la motivación de la sentencia son dos cuestiones diversas que no pueden tratarse conjuntamente ni mezclarse ( STS 3 de noviembre de 2009, y 25 de noviembre de 2010) y que el hecho de que en la sentencia impugnada no se tome en consideración determinado o determinados elementos de prueba, relevantes a juicio de la recurrente, carece de trascendencia en relación con el cumplimiento del requisito de motivación y es suficiente que el tribunal razone sobre aquellos elementos a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos ( STS de 8 de julio de 2009 y 25 de noviembre de 2010).

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo,fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Por tanto, se dan por reproducidos en la presente resolución los acertados razonamientos de la resolución recurrida, pues como recuerda la STS de 30 de julio de 2008, "la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".

No obstante, y a fin de agotar las posibilidades de defensa de la parte apelante, precisaremos lo siguiente:

1.- El art. 1940 del Código Civil CC señala que " Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley ". El art. 1941 CC añade que " La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida ". Y en lo que aquí interesa, el art. 1954 CC establece que " El justo título debe probarse; no se presume nunca ".

Respecto del justo título reiteradamente se ha pronunciado la jurisprudencia; así la STS de 28/12/2001: "Es doctrina reiterada de esta Sala la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles ( sentencias de 25 de junio de 1966, 5 de marzo de 1991 EDJ 1991/2393, 22 de julio de 1997 EDJ 1997/5066 y 17 de julio de 1999 EDJ 1997/5052), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil ( sentencia de 25 de febrero de 1991 EDJ 1991/1954).

Como tiene manifestado el Tribunal Supremo en sentencias de 25 de junio de 1966, 25 de febrero y 5 de marzo de 1991, 22 de julio de 1997, 17 de julio de 1999, y 28 de diciembre de 2001, por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate, y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, o incluso los otorgados por quien no ostente la disponibilidad jurídica de la cosa, y cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión ya que de otro modo vendría a ser una institución inútil. Pero no puede alcanzar la prescripción a aquellos títulos que sean inexistentes o radicalmente nulos puesto que "quod nullum est, nullum producit efectum". ( SAP Alicante 20/6/2012),o como de forma más ajustada a nuestro supuesto dice la STS de 14/5/2004: "La jurisprudencia de esta Sala que tiene declarado la improcedencia de la prescripción adquisitiva al faltar justo título, ya que como declara la sentencia de 8 de mayo de 1993 el título adquisitivo aportado lo es respecto a la superficie que refleja y no justifica en forma alguna el exceso de la misma porque no se transmitió su dominio ( Sentencia de 20-11-1964) debiendo darse perfecta identidad entre el bien poseído que se pretende adquirir por prescripción y el que refiere la escritura, toda vez que la usucapión sólo debe operar sobre lo que el título que se invoca comprende ( Sentencias de 30-5-1958, 29-12-1959, 11-2-1968, 3-7-1981 y 28-11-1983).

En este último sentido, la sentencia de 7 de febrero de 1985 sienta la doctrina de que resulta imposible la prescripción ordinaria cuando no se ajusta el título a la finca que se pretende adquirir, debiendo, consecuentemente, darse perfecta identidad entre el inmueble que es objeto del título y el que es objeto de posesión y prescripción adquisitiva que sólo es eficaz respecto a lo que el título contempla.

Expuesto cuanto antecede, resulta evidente, que la escritura de compraventa que se aporta por la actora, como base de su propiedad, no contiene referencia directa o indirecta alguna al plano que se aporta por la actora de 1985, dicho plano de 1985, el cual si fue impugnado en cuanto a su valor probatorio, solamente hace referencia al paraje donde se sitúa la finca, pero no contiene mención alguna sobre que dicha medición se haga una referencia expresa a la finca a la que se hace mención por la actora en la escritura de compraventa por ella aportada,.

Que dicho plano, en modo alguno puede servir como justo título invocado por la actora, por cuanto resulta evidente que en ningún caso serviría el mismo para trasmitir el dominio válidamente.

2.- El plano de 1985 no ha sido adverado por su emisor, la pericial de la actora, si bien indica que existe una práctica coincidencia en su medición con el plano de 1985, pero no es menos cierto que en la escritura de compraventa de la actora y su inscripción en el registro de la propiedad, presenta una superficie inferior, a la que consta en la medición del plano de 1985, y en la pericial de la actora, por tanto, no puede entenderse que la escritura de compraventa de la actora y su inscripción en el registro de la propiedad, puedan ser considerado como justo título a los efectos de que prosperase la acción declarativa por ella ejercitada.

3.- En cuanto a los actos posesorios, lo cierto es que si bien las declaraciones testificales de las partes resultan contradictorias, consideramos que las valoraciones que efectúa el juzgador de instancia son razonadas y razonables, máxime cuando además se apoya el juzgador de instancia en otros elementos objetivos de prueba, como lo son el pago del IBI o del pago de las cuotas de regantes, que quedan debidamente corroboradas por la documental aportada con la contestación a la demanda.

Incide en lo anterior, el hecho de que el propio sr Artemio, causante de la actora, fuera el que interviniera como mediador en la finca que compró la demandada, y que pese a ello no se hiciera contar discrepancia alguna con el catastro, y tampoco consta que hubiera oposición alguna por parte del padre del causante en el expediente de inmatriculación de fincas que se inició en su día por el demandado.

En opinión de la sala, la valoración de las testificales que realiza el juzgador de instancia resultan coherentes con el resultado probatorio del pleito, y coherentes con la declaración de los mismos y la documental aportada por las partes, y no vienen sino a corroborar que la medición realizada por el perito de la demandada, resulta avalada por dichos testimonios, máxime cuando además la inmatriculación de la finca de la demanda se produce con la certificación catastral expedida por el Ayuntamiento de Beniferri, y la existencia de una serie de lindes físicos consistentes en caminos y tuberías de riego que delimitaban las fincas de las partes hoy litigantes.

La medición efectuada por el perito de la demandada revela una diferencia de 423 metros cuadrados como exceso de superficie en la medición efectuada por el perito de la actora en la finca de esta, y las alegaciones que efectúa la recurrente en relación a que esa diferencia de 400 metros es una diferencia mínima, que se utilizaba para ahorrar en el pago de impuestos, carece de toda justificación y de prueba.

Además, tal y como señala el perito de la demanda entre la medición que efectúa el sr Felicisimo, que es la que consta en el plano de 1985 aportado con la demanda, y la que efectúa el perito de la actora sr Abel, existe también una discrepancia de 233 metros cuadrados, discrepancia que también recoge el propio sr Abel en su informe, cuando dice que coincide prácticamente, pero no precisa ni detalla a que responde dicha discrepancia o falta de concordancia exacta entre ambas mediciones ni su incidencia con la franja de terreno objeto de litigio.

Por otra parte, debemos tomar en consideración que el artículo 3 del real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, señala que "La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral. A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos".

Por otra parte, señala la SAP de Orense 16/2009 de 27 de enero señala "... El que la fe pública no se extienda a los datos de mero hecho no puede llevar a eludir el contenido de las descripciones que del inmueble al que se refieren se contienen en el título y así el Tribunal Supremo ha indicado que lo esencial en la descripción de los inmuebles es la determinación de los linderos exactos cuando la enajenación se refiere a predios. La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2005 indica que la exacta descripción de las fincas ha de concurrir para que no ofrezca duda alguna cuál es la reivindicada, siendo preciso determinar su cabida, situación y linderos y tal identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( Sentencias de 5-3-1991 , 25-11-1991 , 26-11-1992 , 4-11-1993 , 11-6-1993 , 6-5-1994 , 28-3-1996 y 1-4-1996 ). Corolario de lo anterior y sobre la base de la inscripción del título, la misma sentencia nos dice, en relación con el artículo 38 de la Ley hipotecaria , que el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas ( Sentencias de 13-11-1987 , 1-10-1991 , 26-11-1992 , 3-2-1993 y 1-7-1995 ), sino que simplemente establece una presunción iuris tantum pues las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada ( Sentencias de 11-6-1991 , 24-2-1993 , 21-4-1993 y 22-2-1996 ).."".

En atención a lo expuesto, tal y como concluye la resolución recurrida, la prueba aportada por la actora no reviste la contundencia necesaria para destruir la presunción registral que tiene a su favor la demandada, en cuanto al dominio de la franja de terreno que se discute, y, haciendo un análisis comparativo de los títulos que invoca la actora, incluido el de la escritura, así como la figura de la usucapión por ella alegada, tanto en su vertiente de usucapión ordinaria o extraordinario, no resultan suficientes para desvirtuar el título del que dispone la demandada debidamente inscrito en su registro, por lo que en base a los argumentos que se coiten en la sentencia recurrida, a los cuales expresamente nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la integra desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede hacer expresa condena en las costas de esta alzada a la apelante al haber sido desestimado su recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;