Sentencia Civil 683/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 240/2024 de 02 de diciembre del 2024

PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda presentada en solicitud de los siguientes pronunciamientos: "Petición inicial primera: se declare la resolución del contrato de 10 de agosto del año 1992 con obligación condicional por incumplimiento de las cláusula 1ª y 4ªdelcontrato celebrado entre de Comunidad de propietarios y Sr Sebastián (fallecido) y sus herederos del bar restaurante Yoca hoy demandados y que afecta a la posesión del espacio comunitario detentado por la mercantil RESTAURANTE ALEJANDRO Y GONZALO S.L que ha actuado bajo la protección de este contrato según los actos propios acreditados y en su consecuencia se determine la extinción del mismo contrato con efectos ex tunc, desde que se incumplió la condición. Petición subsidiaria .- Se declare la nulidad del contrato por conculcación del párrafo primero del art 1.115 del Código civil en relación con el art. 1543 CC siendo que será nula la obligación condicional, cuando dependa de la exclusiva voluntad del deudor del contrato celebrado con fecha 10 de agosto de 1992, entre las partes Comunidad de propietarios y Sr Sebastián( fallecido) y herederos del bar restaurante Yoca al depender el cumplimiento del contrato a la exclusiva voluntad de dicha parte con una cesión de uso inconsentida y por tiempo indefinido y que afecta a la posesión del espacio comunitario detentado por la mercantil RESTAURANTE ALEJANDRO Y GONZALO S.L que ha actuado bajo la protección de este contrato, siendo que los efectos de la resolución sería la extinción del contrato con efectos ex tunc".

La parte demandante, disconforme con el pronunciamiento desestimatorio de su demanda, interpone recurso de apelación denunciando la existencia de un error valorativo en relación a la prueba practicada, error de derecho e infracción de la doctrina de los actos propios, así como al aplicar la doctrina de la prescripción en contra del art. 7 de la LPH, reclamando una sentencia revocatoria de la de primera instancia que "contenga los siguientes pronunciamientos: a)-Petición inicial primera: se declare la resolución del contrato de 10 de agosto del año 1992 con obligación condicional por incumplimiento de las cláusula 1ª y 4ª del contrato celebrado entre de Comunidad de propietarios y Sr Sebastián (fallecido) y sus herederos del bar restaurante Yoca hoy demandados y que afecta a la posesión del espacio comunitario detentado por la mercantil RESTAURANTE ALEJANDRO Y GONZALO S.L que ha actuado bajo la protección de este contrato según los actos propios acreditados y en su consecuencia se determine la extinción del mismo contrato con efectos ex tunc, desde que se incumplió la condición.b)-Petición subsidiaria .- Se declare la nulidad del contrato por conculcación del párrafo primero del art 1.115 del Código civil en relación con el art. 1543 CC siendo que será nula la obligación condicional, cuando dependa de la exclusiva voluntad del deudor del contrato celebrado con fecha 10 de agosto de 1992, entre las partes Comunidad de propietarios y Sr Sebastián( fallecido) y herederos del bar restaurante Yoca al depender el cumplimiento del contrato a la exclusiva voluntad de dicha parte con una cesión de uso inconsentida y por tiempo indefinido y que afecta a la posesión del espacio comunitario detentado por la mercantil RESTAURANTE ALEJANDRO Y GONZALO S.L que ha actuado bajo la protección de este contrato, siendo que los efectos de la resolución sería la extinción del contrato con efectos ex tunc. Dada su nulidad. c)-, Con expresa imposición de las costas procesales a la demandada, y, a su vez, ordene la revocación de la imposición de costas de la primera instancia a mi patrocinada."

La parte demandada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución apelada.

SEGUNDO.-El contrato o acuerdo de 10 de agosto de 1992 al que se refiere la demanda contiene las siguientes cláusulas relevantes para resolución del presente litigio:

"la comunidad de propietarios se ratifica en la autorización que tiene concedida al SR Sebastián para utilizar la superficie marcada en el plazo que se acompaña como anexo I a este contrato...dicha superficie se terreno...será destinada exclusivamente a los fines de terraza del bar restaurante YOCA, cuyo titular es el SR Sebastián...

SEGUNDA.- el SR Sebastián tiene satisfecho el importe de todos los cánones anteriores al año 1990 inclusive, pactándose que el importe del canon anual en los años posteriores será el siguiente: 1991,cien mil pesetas,1992 cien mil pesetas,1993 ciento veinte mil pesetas. El importe de las siguientes anualidades, a partir de 1994, será el importe del canon de la anualidad anterior más el incremento del IPC de la última anualidad....

TERCERA.- queda prohibida la instalación de toldos, a excepción de sombrillas o la realización de cualquier tipo de obra en la terraza cedida...

...CUARTA.- dada que la cesión al SR Sebastián es de carácter personal, se perderá la misma cuando el SR Sebastián, su esposa o sus herederos dejen de explotar directamente el BAR RESTAURANTE YOCA o dejan de ser propietarios del local ocupado por dicho negocio. En cuyo caso el nuevo propietario deberá negociar con la comunidad de propietarios DIRECCION000 el uso y disfrute de la terraza".

Por otra parte, arguye la Juzgadora a quo,para desestimar la demanda y tras enunciar algunos artículos del CCivil relativos a la interpretación de los contratos, que "es necesario basarnos en la intención de los contratantes con el fin de poder interpretar correctamente el contrato.

En este punto, no es contradictorio que desde que falleció el Sr. Sebastián en el año 1.995 el bar fue regentado por variar empresas distintas a los herederos del Sr. Sebastián, es decir, desde el año 2.000 el bar fue regentado por varios hosteleros y ello fue admitido por la comunidad, la cual como ha quedado acreditado durante todos estos años estuvo cobrando el canon que anualmente percibía de la propiedad del local.

Así, en el acto del juicio declaró el Sr. Pedro Antonio, administrador de la comunidad desde el año 2.018, el cual puso de manifiesto que la comunidad aceptó el uso de la terraza por lo todos los arrendatarios que fueron alquilando el local comercial. También, el Sr. Ramón reconoció que se acordó con los vecinos para poner unas rejas para que desde la terraza no se pudiera acceder a la comunidad y que desde el año 2.018 se planteó demandar al bar porque se quería aumentar la renta y no había acuerdo. Posteriormente declaró el Sr. Octavio y el Sr. Obdulio, y los dos coincidieron en que desde la muerte del Sr. Sebastián habían regentado el bar unas 4 personas distintas a la familia del Sr. Sebastián con total consentimiento de la comunidad.

Es por todo ello, que basándonos en los propios actos de la C.P. debemos interpretar la mencionada cláusula contractual en el sentido de entender que la propia C.P. h admitido la cesión del uso de la terraza a personas o empresas distintas al margen de la familia del Sr. Sebastián y ello se ha producido durante más de 20 años, por lo que podemos interpretar el mencionado contrato en el sentido de entender que la cesión de uso no se extingue si no cuando haya un cambio en la propiedad del local, el cual deberá negociar dicha cesión.

En el presente caso, como ha quedado acreditado, no es cuestión controvertida, la propiedad del local no ha sido modificada, por lo que no podemos entender cumplida la condición resolutoria que consta en el contrato de cesión de uso.

Otra cosa que debemos dejar claro es que lo que nunca consigue el usuario es que un elemento común pase a tener la consideración de privativo por un uso particular continuado, pero lo que sí se adquiere es el derecho a seguir con ese privilegio cuando pasan 15 años, que es la acción personal aplicable a tenor del art. 1.964 del Código Civil , aparte, incluso antes, si existe una actitud de consentimiento tácito de la Comunidad, de este modo se han pronunciado las Sentencias de la AP Sevilla de 4 de febrero de 2014 (SP/SENT/763090 ) y de la AP Madrid de 19 de abril de 2013 (SP/SENT/724353)."

La demandante opone a dicho razonamiento, en síntesis y utilizando una argumentación en bucle, que no existe una cesión indefinida de un elemento común, sino temporal, siendo el contrato personalísimo y sujeto a una obligación "condicional, incierta potestativa y con cláusula resolutoria", que al cumplirse producía efectos "ex tunc",habiendo desaparecido ya la explotación del citado negocio sin que los demandados tuvieran derecho a continuar en el uso o a cederlo a terceros, negando que las ocupaciones realizadas por terceros hayan sido más que actos de mera tolerancia, siendo precisamente el cierre de la terraza el detonante de la actuación de la comunidad para exigir la resolución del contrato, así como la existencia del contrato de arrendamiento realizado entre los particulares demandados y el restaurante codemandado; rechaza finalmente que por el transcurso del tiempo dicho elemento común haya pasado a ser privativo.

TERCERO.-Para la adecuada resolución del presente procedimiento diremos, primeramente, que como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que según consolidada jurisprudencia del TS ( STS de 8 de abril de 2014, con cita de las SSTS de 18 de febrero de 2013 y 4 de enero de 2013, entre las más recientes) la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad; de forma que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia; y d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias, tal y como acontece en el caso enjuiciado y se razonará seguidamente.

Así, respecto a la relación contractual que une a las partes (demandante y herederos del primer ocupante de la terraza, el SR. Sebastián ex contrato del año 1992), la misma ya fue calificada como de arrendamiento en nuestra sentencia 261/2022 de 23 de mayo, donde ya dijimos que "lo cierto es que el único contrato acreditado en estos autos, que permite el uso de la terraza, a cambio de un precio, que es el que define el contrato de arrendamiento, es el que firmo la comunidad con el que en su día fue propietario del Local, sr Sebastián".

Dicho arrendamiento, conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley 29/21994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, habría continuado "rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda."

Conforme a dicho precepto sustantivo (art. 1566), "si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577y 1.581,a menos que haya precedido requerimiento", expresando el art. 1581 que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."

En el caso enjuiciado, el contrato finalizó tras el cese de los demandados y su derecho-habiente en la explotación del negocio de hostelería, al cumplirse una de las dos condiciones resolutorias pactadas (dejar de explotar directamente el bar restaurante YOCA, lo cual aconteció, al menos, a partir del 23 de mayo del año 2000,según se reconoce en el folio 9 de la contestación a la demanda de los herederos del SR Sebastián, no habiendo probado la actora otra fecha diferente),por lo que, al no haber sido requeridos en los términos del art. 1566 citado, el contrato de arrendamiento entró en "tácita reconducción" por períodos anuales, ya que la renta pactada era anual, de tal manera que conforme al meritado art. 1581,el contrato se fue renovando anualmente, siendo la última fecha de vencimiento, anterior a la presentación de la demanda, el 23 de mayo de 2022.

La presente demanda se planteó el 9 de noviembre de 2022, sin que antes de su presentación conste acreditado en las actuaciones que la demandante manifestara su voluntad contraria a los demandados a la tácita reconducción, por lo que, al menos hasta el 23 de mayo de 2023 los mismos tenían derecho a continuar en el uso del local.

Es incierto igualmente que haya existido un subarriendo inconsentido (pues el art. 32 de la vigente LAU, aplicable al caso ex disp. transitoria precitada, lo permitía) pero sí es verdad que en el espacio arrendado se han realizado obras no autorizadas, lo que supondría un incumplimiento de lo pactado y que además ello sería causa que justificaría la resolución contractual, pero resulta que lo que se peticiona en la demanda y en el escrito de apelación es la resolución del contrato al amparo de las cláusulas 1ª y 4ª(incumplimiento de lo que la actora denomina "cláusula condicional") y, subsidiariamente, la nulidad del contrato "por conculcación del párrafo 1º del art. 1115 del CCivil en relación con el art. 1543" ,al ser nula "la obligación condicional" por depender de la exclusiva voluntad del deudor", consecuentemente, no resulta posible, por razones de congruencia, ir más allá de lo peticionado y por ello esas obras no autorizadas no son ahora causa de resolución.

Por otra parte, rechazamos que concurra la causa de nulidad contractual que de manera subsidiaria plantea la recurrente, pues, en su caso, la pretendida nulidad de la condición puramente potestativa a que alude dicha parte sólo afectaría a la misma, pero no al contrato, ya que aún subsistiría la otra condición resolutoria de cese en la explotación personal, antes aludida, de tal manera que el contrato seguiría teniendo un período temporal de duración a los efectos del repetido art. 1543 (precio cierto y duración determinada),siendo por ello válido aún antes de entrar en el período de tácita reconducción.

En definitiva, al margen de los razonamientos de la Juzgadora de la Primera Instancia, que no compartimos, encontrándose el contrato de arrendamiento de 1992 en tácita reconducción a la fecha de la presentación de la demanda, no siendo ya aplicable la condición resolutoria pactada por haberse cumplido la misma sin que la arrendadora instara la resolución del contrato, tal y como hemos dejado expresado, procede la desestimación de la demanda y con ello el rechazo de las concretas peticiones realizadas, confirmando la sentencia apelada aunque por razones distintas a las que se exponen en ella, sin perjuicio que la demandante pueda instar una nueva demanda de juicio declarativo para recuperar la posesión una vez que, por causa de la presentación de la que ahora es objeto de enjuiciamiento, ha quedado manifestada su voluntad contraria a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento prorrogado ex art. 1581 del CCivil.

A estos últimos efectos, la STS 228/2024 de 20 de febrero ya estableció la validez de dicha reclamación judicial anterior como voluntad expresada contraria a la tácita reconducción, al señalar que "...en el desarrollo del motivo se razona que ..."el problema jurídico del presente procedimiento consiste en determinar la validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019 y que fue objeto de sentencia firme -en el procedimiento anterior-. Y desde la fecha en que se dictó la sentencia de 15 de febrero de2021 , la demandada no ha recibido comunicación alguna por parte de la demandante declarando extinguido el contrato de arrendamiento. La única notificación que ha recibido la demandada ha sido la demanda presentada el 7 de marzo de 2021, objeto del presente procedimiento." ...

...Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , y reiterada por la sentencia 233/2022, de 28 de marzo , "[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo , "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento". Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción. Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda...""

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, apreciamos dudas de hecho que impiden su imposición en ambas instancias.

Efectivamente, como refleja la sentencia de esta Sala, de 4 de Noviembre de 2014, la Sentencia del T.S., Sala 1ª, de 10 diciembre 2010 dice: "El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, LEC , se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no-imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones. Esta previsión tiene su precedente inmediato en el artículo 523, I LEC 1881 -en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no-imposición de costas - y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado ( STS 14 de septiembre de 2007, RC n.º 4306/2000 ).

Se configura como una facultad del juez ( SSTS 30 de junio de 2009, RC n.º 532 / 2005, 10 de febrero de 20101, RC n.º 1971 / 2005), discrecional aunque no arbitraria puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes".

Consiguientemente, el sistema general de imposición de costas previsto en el artículo 394 LEC se basa de forma fundamental en el principio del vencimiento objetivo, si bien se establece como pauta limitativa que afecta al principio del vencimiento, la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, lo que en régimen del citado precepto tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. Es la denominada discrecionalidad razonada, se pretende evitar que el sistema del vencimiento sea una consecuencia fatal y automática, desconectado del asunto, sino que ha de estar ligado a él, consiguiendo que sea más justo, al permitir valorar las causas concretas y específicas que originaron el proceso, la complejidad fáctica o jurídica, o la razón de traer a determinadas personas, pero siempre entendiendo que el criterio general es el del vencimiento, de modo que la excepción no ha de entenderse referida a supuestos poco frecuentes, sino a que su admisión exige que concurran circunstancias de extraordinaria importancia. Su aplicación es restringida y excepcional, de ahí que se exija razonarla.

En el caso enjuiciado, el desacierto de la sentencia apelada, unido al erróneo planteamiento de las cuestiones objeto de debate por ambas partes, es suficientemente demostrativo de la complejidad fáctica que presentaba la interpretación y alcance, tanto del contrato referenciado como de las actuación posterior de los litigantes durante su vigencia, existiendo una evidente incertidumbre que solamente ha quedado despejada tras el desarrollo del procedimiento, tal y como ha quedado expuesto en la presente resolución, lo que determina la no imposición de costas en ambas instancias y con ello la revocación parcial de la sentencia recurrida.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;