Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
PRIMERO.- Inadecuación de procedimiento. Cuestión compleja.
Examinada la resolución recurrida, puesta en relación con las alegaciones de las partes y la prueba practicada, el recurso debe ser desestimado, por cuanto en la sentencia recurrida se establece un razonamiento pormenorizado de los motivos por los que no puede ser apreciado este motivo de recurso con argumentación que es compartida plenamente por esta sala.
En relación con lo anterior, tal y como se indica en la resolución recurrida, la STS núm 966/2023, de 19 de junio, tras exponer el régimen contenido en la LEC, indica:
"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.
Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.
iii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.".
Más adelante añade, en relación con los arts. 438.2 , 249.1.6 º y 250.1.1º LEC , que:
"Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.
La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo).
La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención."
En la Sentencia núm. 1006/2023, de 21 de junio, el Tribunal Supremo insiste en que: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago".
La doctrina que resulta de estas dos sentencias del Tribunal Supremo, que son de fecha muy posterior a las citadas por el recurrente, establecida en procedimientos en que la acción de desahucio era por falta de pago, con acción acumulada de reclamación de cantidad, como sucede en el presente supuesto, entendemos que resulta trasladable a la acción de desahucio por finalización de plazo más reclamación de rentas, pone de manifiesto el carácter plenario de la acción de reclamación de rentas, se considere admisible que el arrendatario demandado pueda oponer una compensación de créditos frente a la reclamación de rentas formulada por la contraparte, o cualquier otro motivo que, a su criterio, comporte la inexistencia de todo o parte de la deuda que se reclame, sin que ello comporte ningún tipo de inadecuación de procedimiento, por lo que procede desestimar este motivo de recurso
Por otra parte, inste el recurrente que tenía constituida una sociedad con el actor, para la explotación del negocio. A este respecto, indicaremos que en lo referente a los requisitos que han de concurrir para la existencia o no del contrato de sociedad, en nuestra sentencia 155/2021 de 8 de abril, señalábamos: "...para considerar la existencia de un contrato de sociedad, deben concurrir una serie de requisitos que se exponen en la STS de 14 de julio de 2016 "Los elementos del contrato de sociedad, conforme es definido por el artículo 1665 del Código civil y ha sido desarrollado por la jurisprudencia, son, primero, el consentimiento, como declaraciones concordes de los sujetos sobre la constitución del ente social, en el que está inmersa la llamada affectio societatis que no es otra cosa que la voluntad de crear la sociedad, es decir, el consentimiento contractual (artículo 1261,1º); segundo, el objeto, actividad de colaboración de los contratantes-socios, con interés y patrimonio común, que implica la existencia de un fondo común y de un lucro común partible (art. 1666); tercero, la forma que, habiendo libertad de forma (art. 1667), debe constar cualquiera que haya sido. Cuya sociedad, ente creado por el contrato, tiene personalidad jurídica, a no ser que no se trate de sociedad irregular (art. 1669) caso de la que no trasciende a terceros.
En el presente caso, la sentencia recurrida ha afirmado que no se da ninguno de estos elementos; ha valorado la prueba y ha llegado a la conclusión de que no ha existido el contrato de sociedad, por no concurrir elemento alguno: ni consentimiento que comprende la affectio societatis, ni fondo común ni lucro común partible, ni pacto verbal. Por tanto, la normativa y la jurisprudencia según la que pueden darse aportaciones de numerario o bienes o de trabajo y que pueden darse sociedades cuya explotación la lleva a cabo uno de los socios, nada obstan a la necesidad de la concurrencia y prueba de los elementos, que no se ha obtenido en el presente caso.".
También la STS de 22 de febrero de 2012 "no aparece el consentimiento concreto del contrato, la llamada affectio societatis,como voluntad de unión y, por consiguiente, de creación de una entidad -la sociedad- con vocación de permanencia. Así se pronuncia, con especial referencia a la affectio societatis, la sentencia de 25 de octubre de 1999 y reiteran la doctrina, las de 29 de abril de 2005 ("... comunidad de contribución ..."), 14 de julio de 2006 ( "... voluntad de crear la sociedad ..."), 29 de noviembre de 2007 ("... acuerdos sociales son consecuencia y cumplimiento del contrato de sociedad ...").".
Y en cuanto a la affectio societatis, este primer requisito subjetivo -intención de constituir la sociedad-, es de esencial concurrencia, suponiendo efectivamente un «plus» añadido al simple consentimiento contractual( SSTS de 30 de abril de 1986 y 21 de febrero de 1987 ), y consiste en la voluntad de unión paralela y dirigida a un mismo fin negocial ( STS de 8 marzo de 1995 ), o voluntad de unión de una pluralidad de sujetos para correr en común ciertos riesgos ( STS de 23 mayo de 1989 ).".
Expuesta la doctrina precedente, puesta en relación con la prueba practicada, no existe en estos autos, prueba objetiva y concluyente, que permita considerar probado que el demandado y el actor tuvieron en su voluntad constituir una sociedad para explotar el negocio que regentaba el recurrente, con el consiguiente reparto de beneficios y de perdidas, por cuanto que no solo no existe un documento acreditativo de la constitución de dicha sociedad, sino que por el contrario, la única documentación aportada revela que lo que exista entre las partes en relación al mencionado negocio era un contrato de arrendamiento que después será analizado.
Por otra parte, el documento firmado también por las partes, en fecha de 21 de octubre de 2022, no revela la existencia de una sociedad entre las partes, sino que, tal y como consta en el mismo, se trata de un reconocimiento de deuda por parte del demandado al actor, en el que el demandado recurrente reconoció la entrega por parte del actor en concepto de préstamo de una serie de cantidades, además de un televisor que compró el actor y entrego al demandado para el local, y, en función de todo ello, el demandado se compromete a devolver las sumas que suponen los conceptos antes indicados en un plazo determinado, lo que pone de manifiesto la existencia de un préstamo, pero en ningún caso avala la existencia de un contrato de constitución de una sociedad.
Por último, el hecho de que hayan existido negociaciones para la novación del contrato de arrendamiento y que no hayan llegado a buen fin, no viene sino a poner de manifiesto que en realidad no existía una relación societaria entre las partes, sino que lo único que existía era un contrato de arrendamiento, y que, en atención al mismo, el actor para facilitar la explotación del local o su acondicionamiento le facilito al demandado tanto cantidades como algún elemento, siempre en concepto de préstamo, tal y como se indica en el documento analizado, pero no consta que en ninguna de esas negociaciones o pactos, se constituyera el hoy actor como socio del demandado en el negocio, el simple hecho de que el actor, como propietario del local, figurare como avalista del demandado en el contrato de instalación de máquinas recreativas, no supone sin más que eso suponga que era su voluntad de constituir una sociedad, pues la condición de avalista en dicho contrato, como dueño del local, solo indica que el que instala las maquinas en dicho local, se garantice el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de instalación con el avala, quien es el propietario del local, pero no se puede pretender con ese solo hecho, que ello suponga la voluntad de constituir una sociedad común, pues no consta prueba objetiva y concluyente alguna que revele en qué medida contribuía actor y demandado a la constitución de la sociedad, ni en que medida se repartían los gastos y beneficios que el mismo comporta, elementos estos característicos del contrato de sociedad que no han quedado debidamente acreditados por el recurrente que es quien los invoca, sin que quede debidamente acreditado en autos la existencia de los contratos verbales a los que aduce el recurrente.
Por todo lo antes expuesto y en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la integra desestimación de este motivo de recurso.
SEGUNDO.-En relación a la compensación.
A este respecto, debemos indicar que si bien el demandado alego en su contestación la existencia de compensación, no es menos cierto que no formulo reconvención alguna, sin que sea admisible la reconvención implícita, tal y como señala la SAP de la Coruña de 15 de noviembre de 2024 "...Si bien la excepción como tal no podría ser acogida, debe resaltarse que en la contestación no se formuló reconvención a fin de que se declarase la existencia de unos daños y perjuicios, ni que se reconociese que las obras llevadas a cabo por la arrendataria debieran de ser sufragadas por la arrendadora, o que se le reembolse lo pagado con la consiguiente compensación judicial en cuanto crédito líquido, vencido y exigible concurrente. Se invocan esas obras como demostración y prueba de un incumplimiento contractual del deber de entrega del objeto arrendado en condiciones de servir al uso pactado (arrendamiento de industria con destino a parrillada), como causa de oposición al deber de pagar la renta, como causa enervadora de la obligación de pago de la renta. No como cantidad a compensar. Solo si se invocase en esta última condición, sí sería precisa la reconvención, y la previa declaración de la existencia de una deuda líquida, vencida y exigible..."
En relación con lo anterior, hemos de puntualizar que, para que pueda prosperar una alegación de compensación deben reunirse, los requisitos que para la misma se fijan en art. 1.196 CC ,esto es: 1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado. 3º) Que las dos deudas estén vencidas. 4º) Que sean líquidas y exigibles, siendo el requisito de exigibilidad el que motiva que la compensación pueda considerarse admisible. 5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.
Por otra parte, en nuestra sentencia 133/2012 de 8 de marzo señalamos: "...Lo primero que debe ponerse de manifiesto es que la parte demandante en su escrito de demanda ejercita una acción resolutoria de contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta pactada en el contrato formalizado en fecha 19 de septiembre de 2.007, y que no resulta controvertido que por parte del inquilino ahora demandado no se ha procedido al pago de los recibos de renta correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.009, abonando solamente en fecha 27 de octubre de 2.009 la suma de 10,99 Euros (correspondientes a la renta del mes de noviembre), y el día 27 de noviembre de 2.009 la suma de 10,99 Euros (en pago del mes de diciembre de 2.009). Por su parte el arrendatario alega haber procedido al pago de una Factura de una avería eléctrica en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, por importe de 658,88 Euros, motivo por el que solamente abona a cuenta de las mensualidades de noviembre y diciembre las cantidades referidas con anterioridad, al haber compensado el importe de esa factura entre las referidas mensualidades.
Como se señala en la sentencia de la A.P. de las Islas Baleares de 15 de febrero de 2.000 , siguiendo el criterio de la Sentencia de esa misma Sala de 30 de Abril de 1.999 , «en lo concerniente a la acción de resolución del contrato locaticio por impago de rentas, ha de tenerse presente que el Tribunal Supremo entendió ya en antiguas resoluciones (así sentencias de 14 May. 1955 , 30 Nov. 1956 , 1 Jun. 1962 , 25 Jun. 1964 y 15 Dic. 1971 ), que la acción de desahucio no puede prosperar cuando la cuantía de la renta está sujeta a controversia, doctrina que ha sido reiterada más recientemente en sentencia del Alto Tribunal de 31 de Mayo de 1. 991 , en la que se ha declarado que los juicios de desahucio son tradicionalmente encuadrados por la doctrina en la clase de juicios sumarios, siendo unánimes los procesalistas al caracterizar la sumariedad por las notas de brevedad en la tramitación, limitación de medios de ataque y de defensa y efectos de cosa juzgada... Es criterio uniforme que los juicios de desahucio no permiten plantear cuestiones complejas. Por tal razón, la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial indicó en su sentencia de 5 de Mayo de 1997 que la doctrina entiende que la brevedad de trámite, así como la sumariedad del proceso, así como la limitación de los medios de prueba justifica la imposibilidad de acumulación de otras pretensiones a los juicios de desahucio por falta de pago.»
Una vez que ambas partes no discrepan acerca de que la vivienda fue arrendada al demandado, lo que dio lugar al nacimiento de la obligación de pago de la renta a cargo de éste, a Don Heraclio, en su calidad de arrendatario, competía probar que había pagado el precio del arrendamiento, lo que se deduce de la disciplina legal de la carga y reparto de la prueba contenida en el artículo 217 de la ley procesal civil en relación con lo establecido en el artículo 444, 1 de la ley de Enjuiciamiento Civil .
Se alega por el arrendatario demandado HABER COMPENSADO las cantidades adeudadas por el impago de las rentas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.009 con el importe de una reparación eléctrica realizada por el arrendatario en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. En lo referente a la COMPENSACION, la sentencia estima que la limitación de prueba reflejada en el art. 444.1 LEC , admitiendo únicamente la prueba del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, no comprende y por ello no impide la alegación y prueba de la compensación, ya que ésta no es más que uno de los posibles medios de pago admitido por el Código Civil (art. 1.156 ).
Ahora bien, tal posibilidad necesariamente habrá de partir de la exigencia de acreditar que concurren los requisitos necesarios para tener por cierta y efectiva dicha compensación, y el primero de todos ellos es que la parte a quien se oponga sea deudor recíproco de la parte que alega la compensación. Y es dicho requisito el que dista mucho de haber quedado probado, porque aun admitiendo la realidad de una reparación eléctrica llevada a cabo por el arrendatario en la vivienda alquilada, ello no implica que el arrendador fuera deudor de la cantidad invertida en la misma,teniendo en cuenta que en el contrato de arrendamiento (Cláusula Octava) se disponía de forma expresa que "correrán por cuenta del arrendatario la contratación, adquisición, reparación y mantenimiento de los servicios que cuente la vivienda".
Por otro lado, teniendo en cuenta el régimen legal que para las obras en general determina la LAU de 1.994, sería absolutamente imprescindible, para que la compensación produjera sus efectos, que se demostrara que las obras realizadas, además de reales, tuvieran el concepto jurídico de necesarias para vincular al arrendador, lo que además exigiría acreditar que la arrendataria había requerido al citado para ejecutarlas una vez notificada su necesidad. Y ello porque no cualquier obra realizada en la cosa arrendada obliga al arrendador a su pago, sino únicamente las llamadas "necesarias" legalmente ( art. 21 LAU ).
La deducción o presunción hecha por la recurrida excede con creces los propios límites de la presunción judicial, tanto porque se ignora por completo la verdadera naturaleza o carácter jurídico de la reparación, sobre lo que no se hizo, ni siquiera se intentó, prueba alguna, cuya carga correspondía evidentemente al arrendatario por imperativo del art. 217.3 LEC , y consiguientemente el obligado a REPARAR en su caso, cuanto porque el propio arrendatario no actúa conforme a lo que determina el artículo 21, 3 de la ley de Arrendamientos urbanos , requiriendo de forma previa al arrendador, extremos todos ellos que impiden apreciar la compensación alegada.."
Partiendo de dichos parámetros, en el presente supuesto, hemos de acudir al contrato de arrendamiento que une a las partes, y del mismo se observa que se trata de un arrendamiento de local de negocio, y en virtud de lo dispuesto en la LAU de 1994 para este tipo de contratos lo que prevalece es la voluntad de las partes.
Por otra parte, en aplicación los criterios sobre interpretación de los contratos contenidos en los arts. 1281 a 1289 del Código Civil, tanto el criterio gramatical regulado en el art. 1281 ("Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas"), como el criterio intencional contemplado en el art. 1282 ("Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato"). En definitiva, "Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas", criterio sistemático regulado en el art. 1285 CC.
En este sentido, recuerda la STS. 13/2016, de 1 de febrero, que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y 27/2015, de 29 de enero: "El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación".
Partiendo de lo expuesto, en cuanto al estado del local al tiempo del arriendo y el vicio oculto al que se alude por el recurrente, no podemos sino compartir la argumentación y valoración que se hace en la resolución recurrida, al respecto debemos tener en cuenta la legislación del CC sobre la materia así:
Art. 1555: El arrendatario está obligado:
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
Art 1556: Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Art. 1561: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Art. 1562: A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Art. 1563 El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
En relación con los preceptos antes citados, observamos que el art. 1563 establece una presunción de culpa o más bien de responsabilidad para cuando la cosa arrendada se deteriore o pierde en poder del arrendatario, exigiéndole demostrar que los daños se han producido sin culpa suya, es decir, que actuó con la debida diligencia y que el daño se produjo por el paso del tiempo o por causa inevitable. Todo ello en base a la obligación del arrendatario de guarda y custodia de la cosa ( STS de 25-9-00 y 18-7-06 ).Como indica la STS de 12-12-88 para ver si ha habido pérdida o deterioro de la cosa, hay que estar al estado en que se hallaba la cosa cuando la recibió el arrendatario o, en su defecto, se presume que la recibió en buen estado (Sent. de esta Sala de 8-10-2010 y 6-7-2012)
De lo antes expuesto se deprende, sin mayores esfuerzos argumentativos, que conforme a los mencionados preceptos y jurisprudencia que los interpreta, habiéndose entregado la cosa en buen estado, como sucede en el presente supuesto, es a la parte demandada, hoy recurrente, a la que corresponde probar que los daños que se reclaman, o bien se corresponden con el desgaste o uso normal del inmueble o bien que se han producido por una causa no imputable al mismo, así lo viene entendiendo de forma mayoritaria la jurisprudencia entre las que cabe citar, la SAP de Soria de 01/04/2019 señala que:... hemos de partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del CC , en relación con el artículo 1555.2 del CC , donde señala que las reglas de apreciación de la prueba , consagradas en el artículo 217 de la LEC , determinan que la parte actora ha de probar los hechos base de su pretensión, debiendo tenerse en cuenta que conforme los artículos 1562 y 1563 del CC , se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo del arrendamiento, y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe que no hubiera tenido lugar por culpa suya, debiendo puntualizarse que, el arrendatario, no respondería exclusivamente de los menoscabos originados por el paso del tiempo y el normal uso del inmueble, según destino u objeto pactado".
En la misma línea,la SAP de Barcelona de 20/06/2019 señala al respecto que: "el artículo 1562 del Código Civil ya dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. En esta línea nos pronunciamos en la Sentencia de esta Sección de 22 de febrero de 2013, recurso 102/2012 , al indicar que " Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro (SSTS.
Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).
Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado del local con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ).
Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , ...). El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora"
En la misma línea, la SAP de Cádiz de 25 de enero de 2022 que dice"... La cuestión planteada en estos autos se ha de resolver partiendo de las presunciones que establecen los artículos 1562 y 1563 del Ccivil al disponer que "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario" y "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya" . También el art. 1561 establece que "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable."
En la interpretación de estos preceptos el Tribunal Supremo ha señalado "...obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (artículo 1.561), el artículo 1.563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 a cuyo comentario nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales, en materia de contratación, concretamente, del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. (TS 1ª 24-1-06, EDJ 2823).
"Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)." (1ª 17-2-16)..."
Expuesto lo anterior, si observamos el contrato aportado, se observa que en el mismo se indica expresamente que el local fue comprobado por la hoy arrendataria recurrente y que lo encontró a su entera satisfacción.
Que los gastos de luz, agua y comunidad de propietarios y cualesquiera otros servicios contratados serán de cuenta de la arrendataria aunque vinieren girados a nombre de la arrendadora, siendo además de cuenta de la arrendataria todos los gastos de reparación de daños, averías y desperfectos.
Asimismo, se pacta expresamente, cláusula séptima, que la arrendataria no podrá realizar obra alguna en el local sin la autorización expresa y escrita de la arrendadora. Que todas las obras de conservación o mejora que pueda llevar cabo, con la autorización antedicha, serán de cargo y cuenta de la arrendataria y quedarán en beneficio del local al final del arriendo, sin derecho a indemnización alguna.
Y además, la arrendataria renuncia expresamente al derecho indemnización del transcurso del término convencional del arrendamiento o de cualquiera de sus prorrogas, y en especial a la indemnización que estable el art 34 de la vigente legislación arrendaticia.
Expuesto lo anterior, indicaremos que el Código Civil como la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden a la parte arrendataria los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias, pero en ningún caso permite a los arrendatarios acudir a las vías de hecho, al impago de las rentas, que es la vía por la que opto el demandado recurrente cuando no fructificaron las negociaciones entre las partes para prorrogar el contrato de arriendo y suprimir la cláusula de renuncia.
En definitiva, como dice la sentencia recurrida, el propio demandado reconoce en su contestación que dejo de pagar la renta, porque no fructificaron las citadas negociaciones, y ahora la demandada alegan sin más la compensación por unas inversiones realizadas, pero sin formular reconvención, tendente a que se declare la existencia de dicha inversión y su obligación por el hoy actor de proceder a su abono, por lo que difícilmente podemos considerar que la mera presentación de unos abonos manuscritos, confeccionados unilateralmente por la demandada, suponga sin más una obligación de pago para el actor, cuando no consta nombra legal o pacto contractual alguno que ampare dicha pretensión, y tampoco se ha solicitado vía reconvencional que se declare dicha obligación, sin que sea admisible, como dijimos, la reconvención implícita
En la misma línea la SAP de Madrid 230/2024 de 16 de mayo señala"... Ya en lo atinente a la compensación de créditos que señala la apelante como procedente a tenor de los gastos habidos por dicha parte, en reparaciones que tendrían el carácter de urgentes y necesarias, ha de reiterarse la consideración ya expuesta en la Sentencia de instancia, relativa al hecho, de que necesariamente tal pretensión hubo de articularla la parte, mediante la interposición oportuna de reconvención, con independencia del quantum reclamado como compensable. Máxime cuando en relación a la cantidad que se dice abonada como reparaciones, no puede predicarse la concurrencia de que sea una deuda vencida, exigible y líquida como determina el artículo 1196 del Código Civil , puesto que solo en este caso, podría operar la compensación con los efectos del artículo 1202 del mismo texto legal . No figurando reconocida la cantidad alegada como abonada como reparaciones, al no haber sido objeto de reconvención, no procede su compensación, ratificándose así, las consideraciones a este respecto contenidas en la resolución de instancia. En consecuencia con lo expuesto, procede desestimar en su totalidad el recurso planteado, y debe confirmarse por tanto, en todos sus pronunciamientos la Sentencia objeto de impugnación...".
Por último, añadiremos que el tenor literal del contrato es tan claro que no precisa de interpretación, y, según dicho contrato el demandado era conocedor del estado del local antes del arriendo, lo encontró a su entera satisfacción y lo alquilo, se comprometió a realizar unas obras de mejora e inversión para la adaptación de dicho local, y aceptó, de forma expresa, que al finalizar el contrato, dichas obras quedarían en poder del arrendador sin derecho a indemnización alguna, constando una renuncia expresa a la misma.
Que después de firmado y comenzado a cumplir sus efectos el contrato, se haya intentado prorrogar el contrato, o modificar dichas clausulas, como quiera que no se llegó a un acuerdo en este sentido, no existe apoyo normativo ni contractual que avale que el demandado, para el cobro de sus inversiones deje de abonar rentas o proceda a descontar cantidades por el pago de conceptos que a él correspondía abonar según el contrato, por lo que no se puede apreciar la compensación alegada, no solo porque no concurran los motivos legales para ello, sino que las cantidades que pretende compensar el demandado, son inversiones a las que se comprometió en el propio contrato renunciando a ser indemnizado por ellas, y ello entra dentro de la autonomía de la voluntad de las partes, que es el principio básico que rige en este tipo de relaciones contractuales. En la misma línea, señala la STS 622/2024 de 8 de mayo "... Pues bien, en la condición 8.ª del contrato, la arrendataria Serevama, S.A., asumió convencionalmente, con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el art. 21 de la LAU , la realización de las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los locales, claro está durante el plazo de vigencia del contrato de ocho años, no susceptible de prórroga (cláusula tercera), al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC , y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU , se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU , incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.
Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente ( sentencias 983/2001, de 30 de octubre , 609/2017, de 15 de noviembre ; 190/2021, de 31 de marzo y 314/2022, de 20 de abril ).
Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.
Con los datos concurrentes, no cabe considerar tampoco que se hayan sobrepasado los límites que a la autonomía de la voluntad impone el art. 1255 del CC (normas imperativas, moral y orden público) para que no sea aplicable la cláusula de renuncia..."
En definitiva, a tenor de lo pactado, y no habiéndose interesado la nulidad de ninguna de las cláusulas del contrato, resulta evidente que la compensación no puede prosperar, por lo que en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala el recurso debe ser desestimado.
TERCERO.-En relación a la incongruencia omisiva sobre la cantidad objeto de condena, lo cierto es que la parte cuando recibió la sentencia, no solicitó aclaración y/o complemento de la misma, previsto en los arts 214 y ss de la lec, lo que le priva a la parte de denunciar en fase de apelación una posible incongruencia omisiva, así en la sentencia de esta sala 266/2022 de 24 de mayo decíamos: "...Dicha pretensión no puede estimarse en esta alzada porque la parte recurrente no acudió al complemento de sentencia que le permite el artículo 215 de la LEC . Este precepto otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 ).
Efectivamente, como dijera la SAP de Madrid (10ª) 412/2020 de 8 de octubre "... la parte recurrente tenía la posibilidad -y la carga- de denunciar en la primera instancia, con precedencia a la interposición de la apelación la infracción procesal de incongruencia omisiva mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215, apdo. 2 LEC 1/2000 , el cual hubiera permitido la subsanación de la misma. No acreditándose haber acudido a este procedimiento, el recurso se torna inadmisible y, al tiempo de dictarse sentencia, debe ser desestimado. En este sentido, tiene declarado las SSTS, Sala Primera, 411/2010, de 28 de junio (rec. 1146/2006 ) y 664/2010, de 20 de octubre (rec. 20/2008 ) que "... A) El artículo 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 ) y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 ) ...".En la STS 230/21 de 27 de abril se reitera que se trata de una "doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".
Por los motivos expuestos, este motivo de recurso debe ser desestimado.
CUARTO.-Costas procesales de la alzada.
De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas a la parte apelante al haber sido desestimado su recurso.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
