Sentencia Civil 509/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 1208/2024 de 24 de octubre del 2025

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y, tras declarar el carácter de negocio fiduciario de la escritura de compraventa de 19 de julio de 2007 suscrita por los demandantes con Promociones Orlosa S.L. sobre la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Orihuela así como la nulidad por simulación de la escritura de venta otorgada entre los codemandados el 12 de febrero de 2008, condena a aquella a otorgar, en cumplimiento del contrato privado de compraventa suscrito el 7 de junio de 2006, escritura de segregación de la mitad de la referida finca a favor de los demandantes, así como a ambos codemandados a cancelar la carga hipotecaria que grava esa mitad; debiendo Caja Rural Central estar y pasar por estas declaraciones; con condena a los primeros demandados al pago de todas las costas.

En esencia, al considerar probada la intención de las partes de transmitir exclusivamente la mitad de la finca, a cambio de la construcción de una nave en la otra mitad. La transmisión de la totalidad de la finca por escritura de julio de 2007 se hizo exclusivamente para que Promociones Orlosa S.L. (en adelante, Orlosa) pudiera obtener financiación, y no como garantía de la devolución de diversos préstamos realizados al demandante, concluye la juez de instancia.

D. Carlos Miguel y Orlosa S.L. interponen frente a ella recurso de apelación impugnándola por error en la valoración de la prueba, esencialmente sobre los siguientes extremos y con base en los mismos motivos y argumentos de oposición a la demanda: 1.- el contrato privado de 7 de junio de 2006 quedó novado posteriormente, tras la entrega al actor de varias sumas de dinero en concepto de préstamos, acordándose que en garantía de su devolución quedaba la totalidad de la finca que se transmitía; 2.- los cuatro pagarés entregados a los demandantes y a su mercantil (Tubysol) por importe total de 13.500.-€ con anterioridad al contrato privado, serían las primeras sumas prestadas; 3.- el importe abonado en efectivo al escriturar la compraventa, como precio de la misma (22.000.-€), y los casi 26.000.-€ satisfechos en el marco de procedimiento de ejecución hipotecaria, para evitar la subasta de la que constituía su vivienda familiar, más los 6.000.-€ en efectivo entregados a la firma del contrato privado de compraventa, superan el precio fijado en el mismo (60.000.-€); 4.- por lo que se acordó por las partes que la segregación de la finca en dos mitades y la entrega de una de ellas (con nave) a los demandantes se haría contra devolución de las sumas prestadas; 5.- caso contrario, la totalidad de la finca quedaría en su dominio, acordándose que el resto de su valor (diferencia hasta 120.000.-€: 52.500.-€) sería compensado con la cesión de los derechos sobre la herencia de su padre (demandante y codemandado son hermanos); 6.- se impugna expresamente la valoración probatoria de los cheques, suscritos por el actor, y de la testifical del intermediario ( Eugenio), que reconoció el acuerdo novatorio en estos términos; 7.- se impugna asimismo la valoración probatoria del pago de la segunda compraventa, la operada entre Orlosa y el codemandado Sr. Carlos Miguel (hijo del administrador de esta mercantil), que quedó acreditado con la escritura (23.000.-€).

Tanto la parte actora como la codemandada Caja Rural Central se han opuesto al recurso de apelación, incidiendo con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba

Si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que "La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

Además, la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios. Una fundamentación por remisión es motivada, y además satisface la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, cuando el Juez "ad quem" asume en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada y sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla. En definitiva, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede, más si el criterio del Tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, el Tribunal de instancia efectúa la siguiente valoración de la prueba, cuyas conclusiones esta Sala comparte (el subrayado y la negrita es nuestro): "Según la demanda la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de facilitar la obtención del préstamo hipotecario y, una vez concedido por la entidad bancaria, se procedería a formalizar la correspondiente segregación y venta de la mitad a los actores.

Se dice en la contestación que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado "y no se opone a la segregación de la mitad de la finca y al otorgamiento de la titularidad de la mitad a los actores, pero previa devolución de los 61.500 € prestados". Los 61.500 € se desglosan, según la contestación en: 13.500 € (los 4 pagarés de febrero y marzo de 2006); 26.000 €, pago para el levantamiento de la hipoteca de la vivienda en la que residen los actores y 22.000 € prestados al actor en julio de 2007.

Sobre los 13.500 €: La parte demandada manifiesta que la mercantil del actor, Tubysol Vega Baja, SL, a la fecha del contrato privado de 7 de junio de 2006 debía a la mercantil ORLOSA, SL la cantidad de 13.500 €,documentados en cuatro pagarés (doc. 1 y 3 de la contestación) y, por el contrario, el actor dice que ese importe, y como consta escrito y firmado por él en la fotocopia de los pagarés, es entrega a cuenta del precio de la venta del 50% del solar, pero no tiene sentido que estas entregas a cuenta del precio no se hubieran recogido en el contrato privado firmado meses después de la firma de los pagarés, por lo que este importe queda en el ámbito de las relaciones comerciales entre las dos mercantiles y ajeno al presente litigio.

En lo que se refiere al pago de 25.963,32 €en este Juzgado en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria 218/07, realiza el ingreso el padre de actor y del codemandado, D. Bienvenido, aunque comparece su esposa aportando el resguardo de ingreso para evitar la subasta de la vivienda sita en DIRECCION000 de Bigastro, y, sin perjuicio de que sea el domicilio donde los actores siempre han vivido, no se aporta nota registral de la titularidad del inmueble a la fecha de levantamiento de la carga hipotecaria, pero consta como pagador el padre del actor, no el demandado, y no queda probada la relación de este "supuesto préstamo al actor",insistimos, no probado, con la relación contractual entre los hermanos y que es objeto de litis y por ello no podemos considerar acreditado que esos 26.000 € (en realidad 25.963,32 €), tuvieran que devolverse al codemandado, ni, en consecuencia, que la garantía de esta devolución fuera la firma de la venta de la parcela íntegra.

Los 22.000 €que figuran en la escritura d de julio de 2007 en concepto de precio de venta del 100% de la finca nunca se entregaron a los vendedores y así lo ha declarado el testigo D. Eugenio y que intervino en la compraventa de la finca como intermediario, tanto en el contrato privado como en la escritura pública.

En conclusión, no prueba la parte demandada que el actor tuviera una deuda con PROMOCIONES ORLOSA, SL de 61.500 € y tampoco prueba la parte demandada que 52.500 € (que junto con los 61.500 € que dice prestados, los 6.000 € pagados a la firma del contrato privado de junio de 2006, suman los 120.000 € que es la valoración de la totalidad de la finca en el contrato privado de 2006) se hayan compensado con "la cesión por D. Abelardo de los derechos de herencia del padre a favor de su hermano D. Humberto".

Es decir, no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

Para establecer la intención de las partesal suscribir la escritura pública de compraventa de julio de 2007 es muy ilustradora la lectura del borrador de escritura de segregación de la finca registral núm. NUM003, que se aporta con la demanda como doc. núm.12 y que reconocen los demandados y en la que interviene el demandado Carlos Miguel como dueño y CAJA RURAL como titular de la hipoteca sobre la finca y en la que se pretendía modificar el préstamo para dejar libre de carga hipotecaria la parte segregada de la finca y que es la mitad y "por considerar la Entidad acreedora que la finca descrita como RESTO (la otra mitad) constituye garantía suficiente de la responsabilidad hipotecaria que afecta a la finca matriz."

Este borrador de segregación que reconocen los demandados data del 2011 y se contradice con la supuesta novaciónverbal del contrato de compraventa de 2006 y que no se prueba en modo alguno y con la función de garantía de la escritura de compraventa de 2007.

Ha quedado probada la actividad desarrollada por los codemandados para segregar la finca en dos parcelas en las que se construyeron dos naves y así docs. 10 y 11 de la demanda.

La concesión de la licencia en fecha 25 de noviembre de 2010por el Ayuntamiento de Bigastro de segregación/ parcelación sobre la DIRECCION001 a instancia del demandado es coherente con el borrador de la escritura de segregación y modificación de la hipoteca del año 2011, que no se llegó a firmar, y deja claro que la voluntad de los demandados era segregar la finca matriz en dos parcelas en las que estaban construidas las dos naves.

El Director de zona de Caja Rural ha declarado como testigo y ha explicado que tuvo reunión con los dos hermanos para buscar una solución que liberara a la mitad de la finca NUM003 de la carga hipotecaria sobre la totalidad de la misma (en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca").

La Directora de la oficina bancaria de Caja Rural en los años 2010-2011 ha declarado que los dos hermanos estuvieron hablando con ella sobre cómo podrían liberar a la mitad de la finca de la carga hipotecaria; que en la finca había una nave ya construida y recuerda que se redactó borrador de minuta de escritura.

El testigo D. Eugenio, intermediario en la compraventa, ha manifestado que a la mercantil ORLOSA, SL no le concedían el crédito para construir en la finca y necesitaba tener a su nombre la totalidad de la (finca) y los dos hermanos "simularon" la compraventa ante Notario en julio de 2007, pero nunca se pagó el precio que figura en la escritura; este testigo insiste en que "nunca hubo dinero".

Tras esta compraventa "simulada" del 100% de la finca a favor de "PROMOCIONES ORLOSA, SL", en fecha 12 de febrero de 2008 la mercantil, representada por su administrador único, D. Abelardo otorga escritura pública de compraventa a favor del hoy demandado, su hijo D. Carlos Miguel, de la finca registral núm. NUM003, por precio de 23.000 € (doc. núm. 7 de la demanda) y en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca" (doc. 8 de la demanda)."

De la valoración conjunta de la prueba practicada, así del examen de los documentos y declaraciones de las partes y testigos, se considera probado que la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca por los actores a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil - fiduciaria- la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de que la mercantil obtuviera un préstamo que, al no estar todavía segregada la finca en dos parcelas con sendas naves industriales, no se le concedíasiendo titular sólo de la mitad que había comprado a los actores en el contrato privado de 7 de junio de 2006.

Aun así a la mercantil no se le concedió el préstamo hipotecario y el Administrador único, D. Abelardo, en nombre de PROMOCIONES ORLOSA, SL, a los siete meses vende la totalidad de una finca tasada en el contrato privado en 120.000 € a su hijo, D. Carlos Miguel, por un precio "vil" de 23.000 €.

Se trata de dos escrituras concatenadas (de 19 de julio de 2007 y 12 de febrero de 2008), que simulan una transmisión formal de la finca a favor del codemandado D. Carlos Miguel para la obtención de un préstamo hipotecario concedido por Caja Rural en fecha 21 de agosto de 2008 (doc.8 de la demanda) y toda vez que la entidad bancaria no autorizó el crédito a la mercantil y según el testigo D. Eugenio por problemas de solvencia.

Lo cierto es que una vez obtenido el préstamo para financiar la construcción de las naves y que era la finalidad del negocio fiduciario cum amico, hecho que ocurre en agosto de 2008, la propiedad de la mitad de la finca NUM003 con su nave incluida y que ya está segregada no se reintegró a los actores".

Del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba, sino que, en definitiva, lo que se intenta es sustituir tal valoración de la juzgadora "a quo", fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a las pretensiones de la parte recurrente. Ello no obstante, en respuesta a las alegaciones del recurso, añadiremos las siguientes apreciaciones:

1.- El recurso de apelación se limita a reproducir los argumentos ofrecidos por la parte demandada en su escrito de contestación y, ciertamente, más allá de sus meras manifestaciones, no se ha practicado por esta parte ninguna prueba concluyente sobre los pactos novatorios verbales que opone al contrato privado de compraventa suscrito con la actora en junio de 2006. Como ahora veremos, se mezclan en sus alegaciones, de forma imprecisa, una serie de hechos, cifras y fechas que carecen de coherencia temporal y que no cuadran con el íter de los acontecimientos.

2.- Empezando por esto último, ni en la contestación a la demanda ni en el recurso se fijan las fechas concretas de los supuestos acuerdos novatorios ni estos guardan coherencia en el tiempo con el suceder de los acontecimientos: i) se entregan unos pagarés en febrero-marzo de 2006 y en el contrato privado de junio posterior, nada se refleja; ii) se firma la escritura de compraventa por la totalidad de la finca en julio de 2007 y, más allá del precio que se dice abonado de 22.000.-€, tampoco se hace constar, ni en ese instrumento público ni en cualquier otro de carácter privado, el concepto de préstamo de ese supuesto abono; iii) y, lo más llamativo por inverosímil, defiende la apelante que se escrituró la compraventa de la finca por la totalidad "en garantía de todas las sumas prestadas (61.500.-€)" pero, en esa fecha (julio 2007), aun no se habían consignado los 25.963,32.-€ en el procedimiento de ejecución hipotecaria; ello se hizo tres meses después.

3.- Resulta del todo contrario a la lógica y a la razón que, en julio de 2007, se eleve a público una compraventa por la totalidad de una finca (y no por su mitad) como garantía de unas cantidades (13.500.-€ + 22.000.-€ + 6.000.-€) que representan poco más de un tercio del valor total de la finca (120.000.-€).

Porque, además, el supuesto nuevo acuerdo alcanzado por las partes para compensar la diferencia (52.500.-€) no se alcanza, según se dice en el recurso, hasta 2010-2011, tras los trámites realizados para la segregación del solar. Como no podían devolver la cantidad prestada (61.500.-€), se acuerda en esas fechas que ese exceso a favor de los demandantes se les compensaría con la cesión de derechos hereditarios del progenitor común de los litigantes, dice la apelante. Totalmente inverosímil y huérfano de toda prueba. Al contrario, hasta la fecha nada consta que se haya hecho sobre dicha herencia, y así se reconoce (min. 23:20, vídeo 4).

Se escrituró por la totalidad exclusivamente para que Orlosa pudiera obtener financiación. Como ello no fue finalmente posible, se transmitió la finca a D. Carlos Miguel porque a él sí se le otorgaba dicha financiación, lo cual admite en su declaración (min. 32:50, vídeo 4).

4.- En cuanto a la entrega de cuatro pagarés por importe total de 13.500.-€, tenemos que: i) las notas manuscritas al pie de los mismos (docs. 1 y 3 contestación) fueron redactadas de puño y letra de D. Abelardo (Orlosa S.L.), como reconoció en su interrogatorio; ii) no supo sin embargo explicar por qué puso que "eran entregas a cuenta del solar" y no préstamos, como defiende en este pleito; iii) no se refleja en esas notas la fecha de su firma por lo que cabe entender -ante la ausencia de prueba- que lo fue en el mismo día de su emisión y entrega a la contraparte; no tiene sentido que lo fuera posteriormente y nada se hiciera constar en el contrato privado de compraventa ni en la escritura; iv) el actor, D. Humberto, explicó razonablemente en su declaración (min. 46:50, vídeo 4) que dos pagarés eran para Tubysol (emitidos a su nombre) por deudas que mantenía con ella Orlosa, y otros dos (4.500.-€) para él y su mujer en pago inicial y a cuenta del precio de compraventa; que el abono previo de esa deuda fue una condición que le impuso a su hermano para firmar el contrato; y que este redactó así esas notas al pie de todos los pagarés (min. 50); v) versión corroborada por el testigo D. Eugenio, que intervino como intermediario en la operación, y en cuya declaración no apreciamos el ánimo espurio que denuncia el recurso; vi) asegura este testigo (min. 32, vídeo 5) que tuvo que convencer al actor para firmar este contrato, y que este se llegó a pelear (enfadar) con él porque no quería hacerlo; (min 32:50) que los 6.000.-€ iniciales se abonaron mediante 2 cheques y 1.500.-€ (aprox.) en efectivo el día de la firma; y que (min. 39:10) en la escritura de la compraventa no hubo ninguna entrega de dinero, "ni antes ni después", en referencia a los 22.000.-€ que se reflejaron como precio abonado en ese instrumento público.

Es cierto que el testigo no se explica bien cuando se le pregunta por la entrega de los pagarés y su concepto, confundiendo la deuda de Orlosa con Tubysol con la deuda que Orlosa "se quedaba" de Tubysol "a cambio del solar completo" pero -esto lo omite el recurso- dijo textualmente a continuación que Orlosa tenía "luego que dividirlo y darle su parte" a los demandantes.

También D. Abelardo (administrador de Orlosa) se confundió en su declaración y admitió en un primer momento (min. 24:55, vídeo 4) que la escritura por la totalidad de la finca "NO" fue una garantía de la devolución de los pagarés.

En suma, la apelante trata de aprovechar aquella confusión para hacer valer la asunción de una deuda de Tubysol que tampoco acredita en modo alguno. La versión ofrecida por la parte actora en este punto -y corroborada por el testigo- resulta coherente con la prueba documental aportada y debe prevalecer sobre la ofrecida de contrario.

5.- En cuanto al abono en efectivo de 22.000.-€ como precio de la compraventa escriturada en julio de 2007, ninguna prueba documentada ahí de ello y no podemos sino remitirnos a las valoraciones de la sentencia apelada, que compartimos. La testifical ya valorada y el propio documento privado de compraventa indican lo contrario. Y, ciertamente, si se trataba también de un préstamo, como defiende la apelante, resulta igualmente inverosímil que no se documentara mínimamente esa operación.

6.- En cuanto al pago de los casi 26.000.-€ que también se opone por la parte apelada, poco más podemos añadir a los acertados razonamientos de la resolución apelada. El inmueble objeto de ejecución hipotecaria, aunque vivienda familiar de los actores, constituía el caudal hereditario del difunto padre de los litigantes y el procedimiento se dirigía contra su herencia yacente (esposa y cuatro hijos).

Más allá del origen de esos fondos, respecto de los que solo se prueba que fueron consignados en el juzgado por la esposa del codemandado, no puede estimarse que el apelante tenga un crédito contra los demandantes por este motivo sino, en todo caso, frente a la herencia de su progenitor.

7.- Respecto a la compraventa operada por escritura de 12 de febrero de 2008 a favor del codemandado Sr. Carlos Miguel, además del carácter irrisorio del precio, es que ni siquiera se justifica debidamente su abono. La aportación parcial de la escritura de préstamo (de 60.000.-€) con la contestación (doc. 6) nos impide conocer su destino o finalidad; mucho menos, su aplicación al pago de esta compraventa.

Y las respuestas del codemandado en su interrogatorio (min. 34:30, vídeo 4) fueron totalmente imprecisas y evasivas. No supo responder cómo se hizo el pago de esos 23.000.-€. Y tampoco hay ninguna constancia documentada del mismo.

Por último, muy relevante también en este punto al parecer de la Sala es que el Sr. Carlos Miguel reconoció que la finca se puso a su nombre porque a Orlosa no le daban financiación y a él sí (min. 32:50). Y que desconocía todo lo relativo a la segregación, porque "eso lo llevaba mi padre" (min. 37:40).

Fue una compraventa simulada.

8.- Por lo demás, solo quedaría remitirnos a las valoraciones de la sentencia de instancia en cuanto a la evidente intención de las partes que resulta de los trámites realizados para segregación de la finca (documental y testifical), que compartimos por acertadas y damos aquí por reproducidas para evitar reiteraciones innecesarias.

La voluntad de las partes y el contenido de su acuerdo original han quedado probados y se han mantenido en todo momento. Así lo demuestran sus actos, debidamente documentados.

9.- La apelante imputa a la apelada pasividad en su actuación, al no haber reclamado nada en 16 años. Pero es que era aquella la que debía cumplir su parte del acuerdo, esto es, formalizar la segregación de la finca y cancelar la carga hipotecaria sobre la mitad que pertenecía a los demandantes.

Pasaron los años y tampoco ella reclamó nunca nada a los actores. Y cuando lo hizo, ya en el año 2019 (doc. 13 demanda), se limitó a instar el desalojo de la finca, sin la más mínima referencia a los acuerdos novatorios ni a los préstamos que ahora opone. Y sin haber realizado gestión alguna en orden a compensar el exceso de valoración de la finca con la cesión de derechos hereditarios, como supuestamente se habría comprometido.

En definitiva, es la parte demandada la que incumplió el acuerdo privado de compraventa, de 7 de junio de 2006, y su pretensión de quedarse con la totalidad de la finca por unas cantidades en concepto de préstamo (61.500.-€) que ni siquiera ha quedado debidamente justificado, no puede prosperar.

Como muy acertadamente concluye la sentencia de instancia: "no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

La parte demandada no ha logrado acreditar hecho impeditivo alguno de las pretensiones de la demanda ni tampoco ha podido desvirtuar o enervar la eficacia jurídica de las valoraciones probatorias de la resolución apelada, por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida, al estar ajustada a derecho.

TERCERO.- Costas de la alzada

De conformidad con el artículo 398 LEC, al desestimarse el recurso de apelación, procede efectuar especial imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y, tras declarar el carácter de negocio fiduciario de la escritura de compraventa de 19 de julio de 2007 suscrita por los demandantes con Promociones Orlosa S.L. sobre la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Orihuela así como la nulidad por simulación de la escritura de venta otorgada entre los codemandados el 12 de febrero de 2008, condena a aquella a otorgar, en cumplimiento del contrato privado de compraventa suscrito el 7 de junio de 2006, escritura de segregación de la mitad de la referida finca a favor de los demandantes, así como a ambos codemandados a cancelar la carga hipotecaria que grava esa mitad; debiendo Caja Rural Central estar y pasar por estas declaraciones; con condena a los primeros demandados al pago de todas las costas.

En esencia, al considerar probada la intención de las partes de transmitir exclusivamente la mitad de la finca, a cambio de la construcción de una nave en la otra mitad. La transmisión de la totalidad de la finca por escritura de julio de 2007 se hizo exclusivamente para que Promociones Orlosa S.L. (en adelante, Orlosa) pudiera obtener financiación, y no como garantía de la devolución de diversos préstamos realizados al demandante, concluye la juez de instancia.

D. Carlos Miguel y Orlosa S.L. interponen frente a ella recurso de apelación impugnándola por error en la valoración de la prueba, esencialmente sobre los siguientes extremos y con base en los mismos motivos y argumentos de oposición a la demanda: 1.- el contrato privado de 7 de junio de 2006 quedó novado posteriormente, tras la entrega al actor de varias sumas de dinero en concepto de préstamos, acordándose que en garantía de su devolución quedaba la totalidad de la finca que se transmitía; 2.- los cuatro pagarés entregados a los demandantes y a su mercantil (Tubysol) por importe total de 13.500.-€ con anterioridad al contrato privado, serían las primeras sumas prestadas; 3.- el importe abonado en efectivo al escriturar la compraventa, como precio de la misma (22.000.-€), y los casi 26.000.-€ satisfechos en el marco de procedimiento de ejecución hipotecaria, para evitar la subasta de la que constituía su vivienda familiar, más los 6.000.-€ en efectivo entregados a la firma del contrato privado de compraventa, superan el precio fijado en el mismo (60.000.-€); 4.- por lo que se acordó por las partes que la segregación de la finca en dos mitades y la entrega de una de ellas (con nave) a los demandantes se haría contra devolución de las sumas prestadas; 5.- caso contrario, la totalidad de la finca quedaría en su dominio, acordándose que el resto de su valor (diferencia hasta 120.000.-€: 52.500.-€) sería compensado con la cesión de los derechos sobre la herencia de su padre (demandante y codemandado son hermanos); 6.- se impugna expresamente la valoración probatoria de los cheques, suscritos por el actor, y de la testifical del intermediario ( Eugenio), que reconoció el acuerdo novatorio en estos términos; 7.- se impugna asimismo la valoración probatoria del pago de la segunda compraventa, la operada entre Orlosa y el codemandado Sr. Carlos Miguel (hijo del administrador de esta mercantil), que quedó acreditado con la escritura (23.000.-€).

Tanto la parte actora como la codemandada Caja Rural Central se han opuesto al recurso de apelación, incidiendo con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba

Si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que "La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

Además, la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios. Una fundamentación por remisión es motivada, y además satisface la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, cuando el Juez "ad quem" asume en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada y sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla. En definitiva, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede, más si el criterio del Tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, el Tribunal de instancia efectúa la siguiente valoración de la prueba, cuyas conclusiones esta Sala comparte (el subrayado y la negrita es nuestro): "Según la demanda la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de facilitar la obtención del préstamo hipotecario y, una vez concedido por la entidad bancaria, se procedería a formalizar la correspondiente segregación y venta de la mitad a los actores.

Se dice en la contestación que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado "y no se opone a la segregación de la mitad de la finca y al otorgamiento de la titularidad de la mitad a los actores, pero previa devolución de los 61.500 € prestados". Los 61.500 € se desglosan, según la contestación en: 13.500 € (los 4 pagarés de febrero y marzo de 2006); 26.000 €, pago para el levantamiento de la hipoteca de la vivienda en la que residen los actores y 22.000 € prestados al actor en julio de 2007.

Sobre los 13.500 €: La parte demandada manifiesta que la mercantil del actor, Tubysol Vega Baja, SL, a la fecha del contrato privado de 7 de junio de 2006 debía a la mercantil ORLOSA, SL la cantidad de 13.500 €,documentados en cuatro pagarés (doc. 1 y 3 de la contestación) y, por el contrario, el actor dice que ese importe, y como consta escrito y firmado por él en la fotocopia de los pagarés, es entrega a cuenta del precio de la venta del 50% del solar, pero no tiene sentido que estas entregas a cuenta del precio no se hubieran recogido en el contrato privado firmado meses después de la firma de los pagarés, por lo que este importe queda en el ámbito de las relaciones comerciales entre las dos mercantiles y ajeno al presente litigio.

En lo que se refiere al pago de 25.963,32 €en este Juzgado en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria 218/07, realiza el ingreso el padre de actor y del codemandado, D. Bienvenido, aunque comparece su esposa aportando el resguardo de ingreso para evitar la subasta de la vivienda sita en DIRECCION000 de Bigastro, y, sin perjuicio de que sea el domicilio donde los actores siempre han vivido, no se aporta nota registral de la titularidad del inmueble a la fecha de levantamiento de la carga hipotecaria, pero consta como pagador el padre del actor, no el demandado, y no queda probada la relación de este "supuesto préstamo al actor",insistimos, no probado, con la relación contractual entre los hermanos y que es objeto de litis y por ello no podemos considerar acreditado que esos 26.000 € (en realidad 25.963,32 €), tuvieran que devolverse al codemandado, ni, en consecuencia, que la garantía de esta devolución fuera la firma de la venta de la parcela íntegra.

Los 22.000 €que figuran en la escritura d de julio de 2007 en concepto de precio de venta del 100% de la finca nunca se entregaron a los vendedores y así lo ha declarado el testigo D. Eugenio y que intervino en la compraventa de la finca como intermediario, tanto en el contrato privado como en la escritura pública.

En conclusión, no prueba la parte demandada que el actor tuviera una deuda con PROMOCIONES ORLOSA, SL de 61.500 € y tampoco prueba la parte demandada que 52.500 € (que junto con los 61.500 € que dice prestados, los 6.000 € pagados a la firma del contrato privado de junio de 2006, suman los 120.000 € que es la valoración de la totalidad de la finca en el contrato privado de 2006) se hayan compensado con "la cesión por D. Abelardo de los derechos de herencia del padre a favor de su hermano D. Humberto".

Es decir, no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

Para establecer la intención de las partesal suscribir la escritura pública de compraventa de julio de 2007 es muy ilustradora la lectura del borrador de escritura de segregación de la finca registral núm. NUM003, que se aporta con la demanda como doc. núm.12 y que reconocen los demandados y en la que interviene el demandado Carlos Miguel como dueño y CAJA RURAL como titular de la hipoteca sobre la finca y en la que se pretendía modificar el préstamo para dejar libre de carga hipotecaria la parte segregada de la finca y que es la mitad y "por considerar la Entidad acreedora que la finca descrita como RESTO (la otra mitad) constituye garantía suficiente de la responsabilidad hipotecaria que afecta a la finca matriz."

Este borrador de segregación que reconocen los demandados data del 2011 y se contradice con la supuesta novaciónverbal del contrato de compraventa de 2006 y que no se prueba en modo alguno y con la función de garantía de la escritura de compraventa de 2007.

Ha quedado probada la actividad desarrollada por los codemandados para segregar la finca en dos parcelas en las que se construyeron dos naves y así docs. 10 y 11 de la demanda.

La concesión de la licencia en fecha 25 de noviembre de 2010por el Ayuntamiento de Bigastro de segregación/ parcelación sobre la DIRECCION001 a instancia del demandado es coherente con el borrador de la escritura de segregación y modificación de la hipoteca del año 2011, que no se llegó a firmar, y deja claro que la voluntad de los demandados era segregar la finca matriz en dos parcelas en las que estaban construidas las dos naves.

El Director de zona de Caja Rural ha declarado como testigo y ha explicado que tuvo reunión con los dos hermanos para buscar una solución que liberara a la mitad de la finca NUM003 de la carga hipotecaria sobre la totalidad de la misma (en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca").

La Directora de la oficina bancaria de Caja Rural en los años 2010-2011 ha declarado que los dos hermanos estuvieron hablando con ella sobre cómo podrían liberar a la mitad de la finca de la carga hipotecaria; que en la finca había una nave ya construida y recuerda que se redactó borrador de minuta de escritura.

El testigo D. Eugenio, intermediario en la compraventa, ha manifestado que a la mercantil ORLOSA, SL no le concedían el crédito para construir en la finca y necesitaba tener a su nombre la totalidad de la (finca) y los dos hermanos "simularon" la compraventa ante Notario en julio de 2007, pero nunca se pagó el precio que figura en la escritura; este testigo insiste en que "nunca hubo dinero".

Tras esta compraventa "simulada" del 100% de la finca a favor de "PROMOCIONES ORLOSA, SL", en fecha 12 de febrero de 2008 la mercantil, representada por su administrador único, D. Abelardo otorga escritura pública de compraventa a favor del hoy demandado, su hijo D. Carlos Miguel, de la finca registral núm. NUM003, por precio de 23.000 € (doc. núm. 7 de la demanda) y en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca" (doc. 8 de la demanda)."

De la valoración conjunta de la prueba practicada, así del examen de los documentos y declaraciones de las partes y testigos, se considera probado que la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca por los actores a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil - fiduciaria- la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de que la mercantil obtuviera un préstamo que, al no estar todavía segregada la finca en dos parcelas con sendas naves industriales, no se le concedíasiendo titular sólo de la mitad que había comprado a los actores en el contrato privado de 7 de junio de 2006.

Aun así a la mercantil no se le concedió el préstamo hipotecario y el Administrador único, D. Abelardo, en nombre de PROMOCIONES ORLOSA, SL, a los siete meses vende la totalidad de una finca tasada en el contrato privado en 120.000 € a su hijo, D. Carlos Miguel, por un precio "vil" de 23.000 €.

Se trata de dos escrituras concatenadas (de 19 de julio de 2007 y 12 de febrero de 2008), que simulan una transmisión formal de la finca a favor del codemandado D. Carlos Miguel para la obtención de un préstamo hipotecario concedido por Caja Rural en fecha 21 de agosto de 2008 (doc.8 de la demanda) y toda vez que la entidad bancaria no autorizó el crédito a la mercantil y según el testigo D. Eugenio por problemas de solvencia.

Lo cierto es que una vez obtenido el préstamo para financiar la construcción de las naves y que era la finalidad del negocio fiduciario cum amico, hecho que ocurre en agosto de 2008, la propiedad de la mitad de la finca NUM003 con su nave incluida y que ya está segregada no se reintegró a los actores".

Del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba, sino que, en definitiva, lo que se intenta es sustituir tal valoración de la juzgadora "a quo", fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a las pretensiones de la parte recurrente. Ello no obstante, en respuesta a las alegaciones del recurso, añadiremos las siguientes apreciaciones:

1.- El recurso de apelación se limita a reproducir los argumentos ofrecidos por la parte demandada en su escrito de contestación y, ciertamente, más allá de sus meras manifestaciones, no se ha practicado por esta parte ninguna prueba concluyente sobre los pactos novatorios verbales que opone al contrato privado de compraventa suscrito con la actora en junio de 2006. Como ahora veremos, se mezclan en sus alegaciones, de forma imprecisa, una serie de hechos, cifras y fechas que carecen de coherencia temporal y que no cuadran con el íter de los acontecimientos.

2.- Empezando por esto último, ni en la contestación a la demanda ni en el recurso se fijan las fechas concretas de los supuestos acuerdos novatorios ni estos guardan coherencia en el tiempo con el suceder de los acontecimientos: i) se entregan unos pagarés en febrero-marzo de 2006 y en el contrato privado de junio posterior, nada se refleja; ii) se firma la escritura de compraventa por la totalidad de la finca en julio de 2007 y, más allá del precio que se dice abonado de 22.000.-€, tampoco se hace constar, ni en ese instrumento público ni en cualquier otro de carácter privado, el concepto de préstamo de ese supuesto abono; iii) y, lo más llamativo por inverosímil, defiende la apelante que se escrituró la compraventa de la finca por la totalidad "en garantía de todas las sumas prestadas (61.500.-€)" pero, en esa fecha (julio 2007), aun no se habían consignado los 25.963,32.-€ en el procedimiento de ejecución hipotecaria; ello se hizo tres meses después.

3.- Resulta del todo contrario a la lógica y a la razón que, en julio de 2007, se eleve a público una compraventa por la totalidad de una finca (y no por su mitad) como garantía de unas cantidades (13.500.-€ + 22.000.-€ + 6.000.-€) que representan poco más de un tercio del valor total de la finca (120.000.-€).

Porque, además, el supuesto nuevo acuerdo alcanzado por las partes para compensar la diferencia (52.500.-€) no se alcanza, según se dice en el recurso, hasta 2010-2011, tras los trámites realizados para la segregación del solar. Como no podían devolver la cantidad prestada (61.500.-€), se acuerda en esas fechas que ese exceso a favor de los demandantes se les compensaría con la cesión de derechos hereditarios del progenitor común de los litigantes, dice la apelante. Totalmente inverosímil y huérfano de toda prueba. Al contrario, hasta la fecha nada consta que se haya hecho sobre dicha herencia, y así se reconoce (min. 23:20, vídeo 4).

Se escrituró por la totalidad exclusivamente para que Orlosa pudiera obtener financiación. Como ello no fue finalmente posible, se transmitió la finca a D. Carlos Miguel porque a él sí se le otorgaba dicha financiación, lo cual admite en su declaración (min. 32:50, vídeo 4).

4.- En cuanto a la entrega de cuatro pagarés por importe total de 13.500.-€, tenemos que: i) las notas manuscritas al pie de los mismos (docs. 1 y 3 contestación) fueron redactadas de puño y letra de D. Abelardo (Orlosa S.L.), como reconoció en su interrogatorio; ii) no supo sin embargo explicar por qué puso que "eran entregas a cuenta del solar" y no préstamos, como defiende en este pleito; iii) no se refleja en esas notas la fecha de su firma por lo que cabe entender -ante la ausencia de prueba- que lo fue en el mismo día de su emisión y entrega a la contraparte; no tiene sentido que lo fuera posteriormente y nada se hiciera constar en el contrato privado de compraventa ni en la escritura; iv) el actor, D. Humberto, explicó razonablemente en su declaración (min. 46:50, vídeo 4) que dos pagarés eran para Tubysol (emitidos a su nombre) por deudas que mantenía con ella Orlosa, y otros dos (4.500.-€) para él y su mujer en pago inicial y a cuenta del precio de compraventa; que el abono previo de esa deuda fue una condición que le impuso a su hermano para firmar el contrato; y que este redactó así esas notas al pie de todos los pagarés (min. 50); v) versión corroborada por el testigo D. Eugenio, que intervino como intermediario en la operación, y en cuya declaración no apreciamos el ánimo espurio que denuncia el recurso; vi) asegura este testigo (min. 32, vídeo 5) que tuvo que convencer al actor para firmar este contrato, y que este se llegó a pelear (enfadar) con él porque no quería hacerlo; (min 32:50) que los 6.000.-€ iniciales se abonaron mediante 2 cheques y 1.500.-€ (aprox.) en efectivo el día de la firma; y que (min. 39:10) en la escritura de la compraventa no hubo ninguna entrega de dinero, "ni antes ni después", en referencia a los 22.000.-€ que se reflejaron como precio abonado en ese instrumento público.

Es cierto que el testigo no se explica bien cuando se le pregunta por la entrega de los pagarés y su concepto, confundiendo la deuda de Orlosa con Tubysol con la deuda que Orlosa "se quedaba" de Tubysol "a cambio del solar completo" pero -esto lo omite el recurso- dijo textualmente a continuación que Orlosa tenía "luego que dividirlo y darle su parte" a los demandantes.

También D. Abelardo (administrador de Orlosa) se confundió en su declaración y admitió en un primer momento (min. 24:55, vídeo 4) que la escritura por la totalidad de la finca "NO" fue una garantía de la devolución de los pagarés.

En suma, la apelante trata de aprovechar aquella confusión para hacer valer la asunción de una deuda de Tubysol que tampoco acredita en modo alguno. La versión ofrecida por la parte actora en este punto -y corroborada por el testigo- resulta coherente con la prueba documental aportada y debe prevalecer sobre la ofrecida de contrario.

5.- En cuanto al abono en efectivo de 22.000.-€ como precio de la compraventa escriturada en julio de 2007, ninguna prueba documentada ahí de ello y no podemos sino remitirnos a las valoraciones de la sentencia apelada, que compartimos. La testifical ya valorada y el propio documento privado de compraventa indican lo contrario. Y, ciertamente, si se trataba también de un préstamo, como defiende la apelante, resulta igualmente inverosímil que no se documentara mínimamente esa operación.

6.- En cuanto al pago de los casi 26.000.-€ que también se opone por la parte apelada, poco más podemos añadir a los acertados razonamientos de la resolución apelada. El inmueble objeto de ejecución hipotecaria, aunque vivienda familiar de los actores, constituía el caudal hereditario del difunto padre de los litigantes y el procedimiento se dirigía contra su herencia yacente (esposa y cuatro hijos).

Más allá del origen de esos fondos, respecto de los que solo se prueba que fueron consignados en el juzgado por la esposa del codemandado, no puede estimarse que el apelante tenga un crédito contra los demandantes por este motivo sino, en todo caso, frente a la herencia de su progenitor.

7.- Respecto a la compraventa operada por escritura de 12 de febrero de 2008 a favor del codemandado Sr. Carlos Miguel, además del carácter irrisorio del precio, es que ni siquiera se justifica debidamente su abono. La aportación parcial de la escritura de préstamo (de 60.000.-€) con la contestación (doc. 6) nos impide conocer su destino o finalidad; mucho menos, su aplicación al pago de esta compraventa.

Y las respuestas del codemandado en su interrogatorio (min. 34:30, vídeo 4) fueron totalmente imprecisas y evasivas. No supo responder cómo se hizo el pago de esos 23.000.-€. Y tampoco hay ninguna constancia documentada del mismo.

Por último, muy relevante también en este punto al parecer de la Sala es que el Sr. Carlos Miguel reconoció que la finca se puso a su nombre porque a Orlosa no le daban financiación y a él sí (min. 32:50). Y que desconocía todo lo relativo a la segregación, porque "eso lo llevaba mi padre" (min. 37:40).

Fue una compraventa simulada.

8.- Por lo demás, solo quedaría remitirnos a las valoraciones de la sentencia de instancia en cuanto a la evidente intención de las partes que resulta de los trámites realizados para segregación de la finca (documental y testifical), que compartimos por acertadas y damos aquí por reproducidas para evitar reiteraciones innecesarias.

La voluntad de las partes y el contenido de su acuerdo original han quedado probados y se han mantenido en todo momento. Así lo demuestran sus actos, debidamente documentados.

9.- La apelante imputa a la apelada pasividad en su actuación, al no haber reclamado nada en 16 años. Pero es que era aquella la que debía cumplir su parte del acuerdo, esto es, formalizar la segregación de la finca y cancelar la carga hipotecaria sobre la mitad que pertenecía a los demandantes.

Pasaron los años y tampoco ella reclamó nunca nada a los actores. Y cuando lo hizo, ya en el año 2019 (doc. 13 demanda), se limitó a instar el desalojo de la finca, sin la más mínima referencia a los acuerdos novatorios ni a los préstamos que ahora opone. Y sin haber realizado gestión alguna en orden a compensar el exceso de valoración de la finca con la cesión de derechos hereditarios, como supuestamente se habría comprometido.

En definitiva, es la parte demandada la que incumplió el acuerdo privado de compraventa, de 7 de junio de 2006, y su pretensión de quedarse con la totalidad de la finca por unas cantidades en concepto de préstamo (61.500.-€) que ni siquiera ha quedado debidamente justificado, no puede prosperar.

Como muy acertadamente concluye la sentencia de instancia: "no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

La parte demandada no ha logrado acreditar hecho impeditivo alguno de las pretensiones de la demanda ni tampoco ha podido desvirtuar o enervar la eficacia jurídica de las valoraciones probatorias de la resolución apelada, por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida, al estar ajustada a derecho.

TERCERO.- Costas de la alzada

De conformidad con el artículo 398 LEC, al desestimarse el recurso de apelación, procede efectuar especial imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y, tras declarar el carácter de negocio fiduciario de la escritura de compraventa de 19 de julio de 2007 suscrita por los demandantes con Promociones Orlosa S.L. sobre la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Orihuela así como la nulidad por simulación de la escritura de venta otorgada entre los codemandados el 12 de febrero de 2008, condena a aquella a otorgar, en cumplimiento del contrato privado de compraventa suscrito el 7 de junio de 2006, escritura de segregación de la mitad de la referida finca a favor de los demandantes, así como a ambos codemandados a cancelar la carga hipotecaria que grava esa mitad; debiendo Caja Rural Central estar y pasar por estas declaraciones; con condena a los primeros demandados al pago de todas las costas.

En esencia, al considerar probada la intención de las partes de transmitir exclusivamente la mitad de la finca, a cambio de la construcción de una nave en la otra mitad. La transmisión de la totalidad de la finca por escritura de julio de 2007 se hizo exclusivamente para que Promociones Orlosa S.L. (en adelante, Orlosa) pudiera obtener financiación, y no como garantía de la devolución de diversos préstamos realizados al demandante, concluye la juez de instancia.

D. Carlos Miguel y Orlosa S.L. interponen frente a ella recurso de apelación impugnándola por error en la valoración de la prueba, esencialmente sobre los siguientes extremos y con base en los mismos motivos y argumentos de oposición a la demanda: 1.- el contrato privado de 7 de junio de 2006 quedó novado posteriormente, tras la entrega al actor de varias sumas de dinero en concepto de préstamos, acordándose que en garantía de su devolución quedaba la totalidad de la finca que se transmitía; 2.- los cuatro pagarés entregados a los demandantes y a su mercantil (Tubysol) por importe total de 13.500.-€ con anterioridad al contrato privado, serían las primeras sumas prestadas; 3.- el importe abonado en efectivo al escriturar la compraventa, como precio de la misma (22.000.-€), y los casi 26.000.-€ satisfechos en el marco de procedimiento de ejecución hipotecaria, para evitar la subasta de la que constituía su vivienda familiar, más los 6.000.-€ en efectivo entregados a la firma del contrato privado de compraventa, superan el precio fijado en el mismo (60.000.-€); 4.- por lo que se acordó por las partes que la segregación de la finca en dos mitades y la entrega de una de ellas (con nave) a los demandantes se haría contra devolución de las sumas prestadas; 5.- caso contrario, la totalidad de la finca quedaría en su dominio, acordándose que el resto de su valor (diferencia hasta 120.000.-€: 52.500.-€) sería compensado con la cesión de los derechos sobre la herencia de su padre (demandante y codemandado son hermanos); 6.- se impugna expresamente la valoración probatoria de los cheques, suscritos por el actor, y de la testifical del intermediario ( Eugenio), que reconoció el acuerdo novatorio en estos términos; 7.- se impugna asimismo la valoración probatoria del pago de la segunda compraventa, la operada entre Orlosa y el codemandado Sr. Carlos Miguel (hijo del administrador de esta mercantil), que quedó acreditado con la escritura (23.000.-€).

Tanto la parte actora como la codemandada Caja Rural Central se han opuesto al recurso de apelación, incidiendo con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba

Si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" ( STC 152/1998, de 13 de julio). La STS de 6 de mayo de 2009 dice que "La apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

Además, la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios. Una fundamentación por remisión es motivada, y además satisface la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, cuando el Juez "ad quem" asume en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada y sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla. En definitiva, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede, más si el criterio del Tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

En este caso, el Tribunal de instancia efectúa la siguiente valoración de la prueba, cuyas conclusiones esta Sala comparte (el subrayado y la negrita es nuestro): "Según la demanda la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de facilitar la obtención del préstamo hipotecario y, una vez concedido por la entidad bancaria, se procedería a formalizar la correspondiente segregación y venta de la mitad a los actores.

Se dice en la contestación que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado "y no se opone a la segregación de la mitad de la finca y al otorgamiento de la titularidad de la mitad a los actores, pero previa devolución de los 61.500 € prestados". Los 61.500 € se desglosan, según la contestación en: 13.500 € (los 4 pagarés de febrero y marzo de 2006); 26.000 €, pago para el levantamiento de la hipoteca de la vivienda en la que residen los actores y 22.000 € prestados al actor en julio de 2007.

Sobre los 13.500 €: La parte demandada manifiesta que la mercantil del actor, Tubysol Vega Baja, SL, a la fecha del contrato privado de 7 de junio de 2006 debía a la mercantil ORLOSA, SL la cantidad de 13.500 €,documentados en cuatro pagarés (doc. 1 y 3 de la contestación) y, por el contrario, el actor dice que ese importe, y como consta escrito y firmado por él en la fotocopia de los pagarés, es entrega a cuenta del precio de la venta del 50% del solar, pero no tiene sentido que estas entregas a cuenta del precio no se hubieran recogido en el contrato privado firmado meses después de la firma de los pagarés, por lo que este importe queda en el ámbito de las relaciones comerciales entre las dos mercantiles y ajeno al presente litigio.

En lo que se refiere al pago de 25.963,32 €en este Juzgado en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria 218/07, realiza el ingreso el padre de actor y del codemandado, D. Bienvenido, aunque comparece su esposa aportando el resguardo de ingreso para evitar la subasta de la vivienda sita en DIRECCION000 de Bigastro, y, sin perjuicio de que sea el domicilio donde los actores siempre han vivido, no se aporta nota registral de la titularidad del inmueble a la fecha de levantamiento de la carga hipotecaria, pero consta como pagador el padre del actor, no el demandado, y no queda probada la relación de este "supuesto préstamo al actor",insistimos, no probado, con la relación contractual entre los hermanos y que es objeto de litis y por ello no podemos considerar acreditado que esos 26.000 € (en realidad 25.963,32 €), tuvieran que devolverse al codemandado, ni, en consecuencia, que la garantía de esta devolución fuera la firma de la venta de la parcela íntegra.

Los 22.000 €que figuran en la escritura d de julio de 2007 en concepto de precio de venta del 100% de la finca nunca se entregaron a los vendedores y así lo ha declarado el testigo D. Eugenio y que intervino en la compraventa de la finca como intermediario, tanto en el contrato privado como en la escritura pública.

En conclusión, no prueba la parte demandada que el actor tuviera una deuda con PROMOCIONES ORLOSA, SL de 61.500 € y tampoco prueba la parte demandada que 52.500 € (que junto con los 61.500 € que dice prestados, los 6.000 € pagados a la firma del contrato privado de junio de 2006, suman los 120.000 € que es la valoración de la totalidad de la finca en el contrato privado de 2006) se hayan compensado con "la cesión por D. Abelardo de los derechos de herencia del padre a favor de su hermano D. Humberto".

Es decir, no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

Para establecer la intención de las partesal suscribir la escritura pública de compraventa de julio de 2007 es muy ilustradora la lectura del borrador de escritura de segregación de la finca registral núm. NUM003, que se aporta con la demanda como doc. núm.12 y que reconocen los demandados y en la que interviene el demandado Carlos Miguel como dueño y CAJA RURAL como titular de la hipoteca sobre la finca y en la que se pretendía modificar el préstamo para dejar libre de carga hipotecaria la parte segregada de la finca y que es la mitad y "por considerar la Entidad acreedora que la finca descrita como RESTO (la otra mitad) constituye garantía suficiente de la responsabilidad hipotecaria que afecta a la finca matriz."

Este borrador de segregación que reconocen los demandados data del 2011 y se contradice con la supuesta novaciónverbal del contrato de compraventa de 2006 y que no se prueba en modo alguno y con la función de garantía de la escritura de compraventa de 2007.

Ha quedado probada la actividad desarrollada por los codemandados para segregar la finca en dos parcelas en las que se construyeron dos naves y así docs. 10 y 11 de la demanda.

La concesión de la licencia en fecha 25 de noviembre de 2010por el Ayuntamiento de Bigastro de segregación/ parcelación sobre la DIRECCION001 a instancia del demandado es coherente con el borrador de la escritura de segregación y modificación de la hipoteca del año 2011, que no se llegó a firmar, y deja claro que la voluntad de los demandados era segregar la finca matriz en dos parcelas en las que estaban construidas las dos naves.

El Director de zona de Caja Rural ha declarado como testigo y ha explicado que tuvo reunión con los dos hermanos para buscar una solución que liberara a la mitad de la finca NUM003 de la carga hipotecaria sobre la totalidad de la misma (en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca").

La Directora de la oficina bancaria de Caja Rural en los años 2010-2011 ha declarado que los dos hermanos estuvieron hablando con ella sobre cómo podrían liberar a la mitad de la finca de la carga hipotecaria; que en la finca había una nave ya construida y recuerda que se redactó borrador de minuta de escritura.

El testigo D. Eugenio, intermediario en la compraventa, ha manifestado que a la mercantil ORLOSA, SL no le concedían el crédito para construir en la finca y necesitaba tener a su nombre la totalidad de la (finca) y los dos hermanos "simularon" la compraventa ante Notario en julio de 2007, pero nunca se pagó el precio que figura en la escritura; este testigo insiste en que "nunca hubo dinero".

Tras esta compraventa "simulada" del 100% de la finca a favor de "PROMOCIONES ORLOSA, SL", en fecha 12 de febrero de 2008 la mercantil, representada por su administrador único, D. Abelardo otorga escritura pública de compraventa a favor del hoy demandado, su hijo D. Carlos Miguel, de la finca registral núm. NUM003, por precio de 23.000 € (doc. núm. 7 de la demanda) y en fecha 21 de agosto de 2008 la entidad bancaria CAJA RURAL CENTRAL otorga escritura de préstamo hipotecario a favor de D. Carlos Miguel y concediendo un préstamo de 140.000 € con la garantía hipotecaria de la finca núm. NUM003 y con la finalidad de "financiar mejoras en la finca objeto de esta hipoteca" (doc. 8 de la demanda)."

De la valoración conjunta de la prueba practicada, así del examen de los documentos y declaraciones de las partes y testigos, se considera probado que la venta en escritura pública en fecha 19 de julio de 2007 de la totalidad de la finca por los actores a PROMOCIONES ORLOSA, SL fue un "negocio jurídico fiduciario", por el que los demandantes actuaban como fiduciantes, transmitiendo a la mercantil - fiduciaria- la propiedad formal del total de la finca (no de la mitad), a fin de que la mercantil obtuviera un préstamo que, al no estar todavía segregada la finca en dos parcelas con sendas naves industriales, no se le concedíasiendo titular sólo de la mitad que había comprado a los actores en el contrato privado de 7 de junio de 2006.

Aun así a la mercantil no se le concedió el préstamo hipotecario y el Administrador único, D. Abelardo, en nombre de PROMOCIONES ORLOSA, SL, a los siete meses vende la totalidad de una finca tasada en el contrato privado en 120.000 € a su hijo, D. Carlos Miguel, por un precio "vil" de 23.000 €.

Se trata de dos escrituras concatenadas (de 19 de julio de 2007 y 12 de febrero de 2008), que simulan una transmisión formal de la finca a favor del codemandado D. Carlos Miguel para la obtención de un préstamo hipotecario concedido por Caja Rural en fecha 21 de agosto de 2008 (doc.8 de la demanda) y toda vez que la entidad bancaria no autorizó el crédito a la mercantil y según el testigo D. Eugenio por problemas de solvencia.

Lo cierto es que una vez obtenido el préstamo para financiar la construcción de las naves y que era la finalidad del negocio fiduciario cum amico, hecho que ocurre en agosto de 2008, la propiedad de la mitad de la finca NUM003 con su nave incluida y que ya está segregada no se reintegró a los actores".

Del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba, sino que, en definitiva, lo que se intenta es sustituir tal valoración de la juzgadora "a quo", fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a las pretensiones de la parte recurrente. Ello no obstante, en respuesta a las alegaciones del recurso, añadiremos las siguientes apreciaciones:

1.- El recurso de apelación se limita a reproducir los argumentos ofrecidos por la parte demandada en su escrito de contestación y, ciertamente, más allá de sus meras manifestaciones, no se ha practicado por esta parte ninguna prueba concluyente sobre los pactos novatorios verbales que opone al contrato privado de compraventa suscrito con la actora en junio de 2006. Como ahora veremos, se mezclan en sus alegaciones, de forma imprecisa, una serie de hechos, cifras y fechas que carecen de coherencia temporal y que no cuadran con el íter de los acontecimientos.

2.- Empezando por esto último, ni en la contestación a la demanda ni en el recurso se fijan las fechas concretas de los supuestos acuerdos novatorios ni estos guardan coherencia en el tiempo con el suceder de los acontecimientos: i) se entregan unos pagarés en febrero-marzo de 2006 y en el contrato privado de junio posterior, nada se refleja; ii) se firma la escritura de compraventa por la totalidad de la finca en julio de 2007 y, más allá del precio que se dice abonado de 22.000.-€, tampoco se hace constar, ni en ese instrumento público ni en cualquier otro de carácter privado, el concepto de préstamo de ese supuesto abono; iii) y, lo más llamativo por inverosímil, defiende la apelante que se escrituró la compraventa de la finca por la totalidad "en garantía de todas las sumas prestadas (61.500.-€)" pero, en esa fecha (julio 2007), aun no se habían consignado los 25.963,32.-€ en el procedimiento de ejecución hipotecaria; ello se hizo tres meses después.

3.- Resulta del todo contrario a la lógica y a la razón que, en julio de 2007, se eleve a público una compraventa por la totalidad de una finca (y no por su mitad) como garantía de unas cantidades (13.500.-€ + 22.000.-€ + 6.000.-€) que representan poco más de un tercio del valor total de la finca (120.000.-€).

Porque, además, el supuesto nuevo acuerdo alcanzado por las partes para compensar la diferencia (52.500.-€) no se alcanza, según se dice en el recurso, hasta 2010-2011, tras los trámites realizados para la segregación del solar. Como no podían devolver la cantidad prestada (61.500.-€), se acuerda en esas fechas que ese exceso a favor de los demandantes se les compensaría con la cesión de derechos hereditarios del progenitor común de los litigantes, dice la apelante. Totalmente inverosímil y huérfano de toda prueba. Al contrario, hasta la fecha nada consta que se haya hecho sobre dicha herencia, y así se reconoce (min. 23:20, vídeo 4).

Se escrituró por la totalidad exclusivamente para que Orlosa pudiera obtener financiación. Como ello no fue finalmente posible, se transmitió la finca a D. Carlos Miguel porque a él sí se le otorgaba dicha financiación, lo cual admite en su declaración (min. 32:50, vídeo 4).

4.- En cuanto a la entrega de cuatro pagarés por importe total de 13.500.-€, tenemos que: i) las notas manuscritas al pie de los mismos (docs. 1 y 3 contestación) fueron redactadas de puño y letra de D. Abelardo (Orlosa S.L.), como reconoció en su interrogatorio; ii) no supo sin embargo explicar por qué puso que "eran entregas a cuenta del solar" y no préstamos, como defiende en este pleito; iii) no se refleja en esas notas la fecha de su firma por lo que cabe entender -ante la ausencia de prueba- que lo fue en el mismo día de su emisión y entrega a la contraparte; no tiene sentido que lo fuera posteriormente y nada se hiciera constar en el contrato privado de compraventa ni en la escritura; iv) el actor, D. Humberto, explicó razonablemente en su declaración (min. 46:50, vídeo 4) que dos pagarés eran para Tubysol (emitidos a su nombre) por deudas que mantenía con ella Orlosa, y otros dos (4.500.-€) para él y su mujer en pago inicial y a cuenta del precio de compraventa; que el abono previo de esa deuda fue una condición que le impuso a su hermano para firmar el contrato; y que este redactó así esas notas al pie de todos los pagarés (min. 50); v) versión corroborada por el testigo D. Eugenio, que intervino como intermediario en la operación, y en cuya declaración no apreciamos el ánimo espurio que denuncia el recurso; vi) asegura este testigo (min. 32, vídeo 5) que tuvo que convencer al actor para firmar este contrato, y que este se llegó a pelear (enfadar) con él porque no quería hacerlo; (min 32:50) que los 6.000.-€ iniciales se abonaron mediante 2 cheques y 1.500.-€ (aprox.) en efectivo el día de la firma; y que (min. 39:10) en la escritura de la compraventa no hubo ninguna entrega de dinero, "ni antes ni después", en referencia a los 22.000.-€ que se reflejaron como precio abonado en ese instrumento público.

Es cierto que el testigo no se explica bien cuando se le pregunta por la entrega de los pagarés y su concepto, confundiendo la deuda de Orlosa con Tubysol con la deuda que Orlosa "se quedaba" de Tubysol "a cambio del solar completo" pero -esto lo omite el recurso- dijo textualmente a continuación que Orlosa tenía "luego que dividirlo y darle su parte" a los demandantes.

También D. Abelardo (administrador de Orlosa) se confundió en su declaración y admitió en un primer momento (min. 24:55, vídeo 4) que la escritura por la totalidad de la finca "NO" fue una garantía de la devolución de los pagarés.

En suma, la apelante trata de aprovechar aquella confusión para hacer valer la asunción de una deuda de Tubysol que tampoco acredita en modo alguno. La versión ofrecida por la parte actora en este punto -y corroborada por el testigo- resulta coherente con la prueba documental aportada y debe prevalecer sobre la ofrecida de contrario.

5.- En cuanto al abono en efectivo de 22.000.-€ como precio de la compraventa escriturada en julio de 2007, ninguna prueba documentada ahí de ello y no podemos sino remitirnos a las valoraciones de la sentencia apelada, que compartimos. La testifical ya valorada y el propio documento privado de compraventa indican lo contrario. Y, ciertamente, si se trataba también de un préstamo, como defiende la apelante, resulta igualmente inverosímil que no se documentara mínimamente esa operación.

6.- En cuanto al pago de los casi 26.000.-€ que también se opone por la parte apelada, poco más podemos añadir a los acertados razonamientos de la resolución apelada. El inmueble objeto de ejecución hipotecaria, aunque vivienda familiar de los actores, constituía el caudal hereditario del difunto padre de los litigantes y el procedimiento se dirigía contra su herencia yacente (esposa y cuatro hijos).

Más allá del origen de esos fondos, respecto de los que solo se prueba que fueron consignados en el juzgado por la esposa del codemandado, no puede estimarse que el apelante tenga un crédito contra los demandantes por este motivo sino, en todo caso, frente a la herencia de su progenitor.

7.- Respecto a la compraventa operada por escritura de 12 de febrero de 2008 a favor del codemandado Sr. Carlos Miguel, además del carácter irrisorio del precio, es que ni siquiera se justifica debidamente su abono. La aportación parcial de la escritura de préstamo (de 60.000.-€) con la contestación (doc. 6) nos impide conocer su destino o finalidad; mucho menos, su aplicación al pago de esta compraventa.

Y las respuestas del codemandado en su interrogatorio (min. 34:30, vídeo 4) fueron totalmente imprecisas y evasivas. No supo responder cómo se hizo el pago de esos 23.000.-€. Y tampoco hay ninguna constancia documentada del mismo.

Por último, muy relevante también en este punto al parecer de la Sala es que el Sr. Carlos Miguel reconoció que la finca se puso a su nombre porque a Orlosa no le daban financiación y a él sí (min. 32:50). Y que desconocía todo lo relativo a la segregación, porque "eso lo llevaba mi padre" (min. 37:40).

Fue una compraventa simulada.

8.- Por lo demás, solo quedaría remitirnos a las valoraciones de la sentencia de instancia en cuanto a la evidente intención de las partes que resulta de los trámites realizados para segregación de la finca (documental y testifical), que compartimos por acertadas y damos aquí por reproducidas para evitar reiteraciones innecesarias.

La voluntad de las partes y el contenido de su acuerdo original han quedado probados y se han mantenido en todo momento. Así lo demuestran sus actos, debidamente documentados.

9.- La apelante imputa a la apelada pasividad en su actuación, al no haber reclamado nada en 16 años. Pero es que era aquella la que debía cumplir su parte del acuerdo, esto es, formalizar la segregación de la finca y cancelar la carga hipotecaria sobre la mitad que pertenecía a los demandantes.

Pasaron los años y tampoco ella reclamó nunca nada a los actores. Y cuando lo hizo, ya en el año 2019 (doc. 13 demanda), se limitó a instar el desalojo de la finca, sin la más mínima referencia a los acuerdos novatorios ni a los préstamos que ahora opone. Y sin haber realizado gestión alguna en orden a compensar el exceso de valoración de la finca con la cesión de derechos hereditarios, como supuestamente se habría comprometido.

En definitiva, es la parte demandada la que incumplió el acuerdo privado de compraventa, de 7 de junio de 2006, y su pretensión de quedarse con la totalidad de la finca por unas cantidades en concepto de préstamo (61.500.-€) que ni siquiera ha quedado debidamente justificado, no puede prosperar.

Como muy acertadamente concluye la sentencia de instancia: "no se prueban los hechos que según la contestación justificarían la novación del contrato privado de junio de 2006 mediante un acuerdo verbal que dejaba sin efecto su cumplimiento, ni prueba la parte demandada que la escritura de 19 de julio de 2007 "era sólo la garantía de lo prestado".

La parte demandada no ha logrado acreditar hecho impeditivo alguno de las pretensiones de la demanda ni tampoco ha podido desvirtuar o enervar la eficacia jurídica de las valoraciones probatorias de la resolución apelada, por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución recurrida, al estar ajustada a derecho.

TERCERO.- Costas de la alzada

De conformidad con el artículo 398 LEC, al desestimarse el recurso de apelación, procede efectuar especial imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;