Sentencia Civil 666/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 556/2024 de 25 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Requisito de admisión del recurso de apelación. Pago o consignación de rentas debidas.

El requisito del pago o consignación de las rentas vencidas al tiempo de la interposición del recurso, o de las que vayan venciendo durante su tramitación, que se establece en el art. 449.1 y 2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, no constituye un formalismo desproporcionado contrario al derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE, y al derecho de acceso a los recursos legalmente establecidos. Por el contrario, representa una exigencia esencial para el acceso a los recursos, incluso aunque se haya entregado ya el inmueble en cuestión y solo continúe la acción acumulada de reclamación de cantidad.

A tales efectos, dispone el art. 449.1 LEC: "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

Y el art. 449.2: "Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato".

En aplicación de estas normas, es necesario determinar en la alzada si se ha dado cumplimiento por el apelante a dicho requisito por tratarse de normas de orden público procesal, que incluso puedan ser apreciadas de oficio en todo procedimiento que lleve aparejado el lanzamiento, ya sea desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual.

En estos términos se pronuncia el ATS de 3 febrero de 2021, al declarar: "xxx interpuso demanda en la que, como propietaria y arrendadora de la vivienda sita en ... solicitaba que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito con los demandados en fecha 5 de mayo de 2015 por expiración del plazo y, por consiguiente, que se condenara a esta a desalojar la citada vivienda. Asimismo, interesaba que los demandados fueren condenados a abonar determinada cantidad en concepto de indemnización por el uso indebido de la vivienda desde la expiración del contrato hasta el efectivo desalojo de la misma...

...revisadas las actuaciones, lo cierto es que la parte recurrente no ha acreditado que, a la fecha de interposición de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación objeto ahora de estudio, haya efectuado el depósito de las cantidades a que fue condenada en primera y segunda instancia (esto es, a razón de 740,81 euros mensuales hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda a los actores, lo que aún no se ha producido).

Dicho requisito es presupuesto procesal para la admisión de los recursos no solo de apelación, sino de los extraordinarios por infracción procesal y de casación, y ello con independencia de que nos encontremos ante un juicio por expiración del plazo y no por impago de rentas, pues el referido precepto solo hace referencia a aquellos , sin ninguna distinción entre ellos. Así se ha pronunciado esta Sala, entre otros, en los autos de 8 de mayo de 2019 , 4 de diciembre de 2019 y 5 de febrero de 2020 que resolvían los correspondientes recursos de queja".

A su vez el ATS. de 30 de mayo de 2023 recuerda que "la ST EDH de 15 de noviembre de 2022 (caso Dahman Bendhiman c. España ) analiza el requisito del art. 449 LEC y considera que, pese a constituir una restricción del acceso a los recursos, persigue una finalidad legítima y configura una limitación proporcionada".

En este caso, la parte demandada acredita con el escrito presentado en fecha 4 de julio de 2023, tras el requerimiento efectuado mediante diligencia de ordenación de 29 de junio de 2023, tener satisfechas las rentas referidas hasta mayo de 2023, pues, aunque indica en dicho escrito que aporta recibos de pago hasta junio de 2023, el último ingreso justificado es el de mayo de 2023, con entrada en fecha 2 de junio de 2023.

En consecuencia, no constado acreditado que el demandado recurrente se halle al corriente en el pago de las rentas al tiempo de interponer el recurso, ni que haya seguido abonado las rentas que han ido venciendo durante la tramitación del recurso no se puede entender cumplido con rigurosidad el requisito procesal mencionado, por lo que en este momento procesal la causa de inadmisión se transforma en causa de desestimación del recurso.

Igualmente, ha declarado el Alto Tribunal que el impago de una sola mensualidad de renta es causa suficiente de resolución del contrato de arrendamiento.

Así, la STS. 755/2018, de 24 de julio, indica: "Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local ...

En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.

Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.

Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración".

En el mismo sentido, la STS. 1219/2018, de 19 de diciembre.

Y la sentencia de esta Sala nº 396/2023, de 4 de julio, aludiendo a los supuestos en los que la parte recurrente consigna determinada cantidad, si bien no el total, y a la equiparación entre ausencia de consignación y consignación insuficiente o defectuosa, explica que ni la ley ni la doctrina jurisprudencial permiten hacer distinciones, vinculando la posibilidad de subsanación únicamente a la justificación documental, por lo que "depositado sólo el principal y parte de los intereses por la entidad recurrente, no cabe sino considerar como no realizada la consignación"( AATS. de 14 de octubre de 2008 y 19 de mayo de 2009).

Concretamente, declaró la resolución de esta Sección no realizada la consignación prevista en el art. 449.3 LEC para los condenados a indemnizar los daños y perjuicios derivados de la circulación de vehículos de motor, ya que siendo la condena principal de 10.568,93 € y los intereses devengados de 2.558,71 €, a la fecha de presentación del escrito de recurso faltaban por consignar 670,22 €, "por lo que no se dio cumplimiento a la norma adjetiva precitada en los términos que ya hemos dejado expresados, lo cual constituye un motivo de inadmisión del recurso que se convierte ahora en causa para su desestimación a limine".

Aplicando la anterior doctrina al presente supuesto, debe adoptarse la misma decisión, esto es, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por concurrir una causa de inadmisión del mismo, lo que hace innecesario analizar los motivos de fondo planteados por la parte apelante contra la resolución de primera instancia.

SEGUNDO.-Aunque resulta innecesario añadir nuevas argumentaciones a lo anteriormente expuesto, con el fin de agotar la respuesta judicial frente al recurso interpuesto, precisaremos que la razón decisoria de la resolución recurrida es la siguiente:"... La cuestión aquí es que no existe contrato documentado.- Se alega por la parte demandada que se pactó verbalmente y por 20 años.-

No fue controvertido que las partes concertaron verbalmente el contrato de arrendamiento pero no se practicó prueba alguna tendente a probar qué periodo de duración pactaron las partes, por lo que nos encontramos ante un arrendamiento sin plazo, dado que, conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pesaba sobre el actor la prueba del plazo del contrato, pero por otro lado, en cuanto a los arrendamientos sin plazo, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 9 de septiembre de 2009 ya dijo que en este tipo de contratos su duración "queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".- En el presente caso, por ambas partes se habla de renta mensual, expresamente la parte actora, mientras que la demandada indica que ha tenido que hacer periódicamente giros postales con el consiguiente gasto mensual, acompañando a su vez los giros efectuados, en los que se aprecia "mas alquiler marzo 2020", en otro "alquiler abril 2020", "noviembre de 223" (sic); "octubre 223" "sic), y así también septiembre y agosto de 2023.- Si bien se discutió el burofax, no ha sido controvertido que el 24/01/2022, la propiedad comunicó al demandado, en el domicilio arrendado, su voluntad de no renovar el contrato cumpliendo así con el requisito previsto en el art.1566 del C.Civil .

Todo ello lleva a concluir que ha expirado el plazo del contrato."

La parte demandada alega error en la valoración de la prueba, al considerar que de la prueba practicada no se ha considerado acreditado que el palco de duración no sea el de 20 años alegado por el demandado, y por lo tanto se ha de desestimar la demanda.

Expuesto lo anterior, lo cierto es que no comprende esta sala, a que se refiere el recurrente cuando alude al art 304 de la lec, cuando no consta que se hayan solicitado ni dados las circunstancias para su aplicación.

Por otra parte, como sostiene la resolución recurrida, encontrarnos ante un arrendamiento de local de negocio de carácter verbal, pues ninguna de las dos partes aporta el contrato, lo cierto es que si es la parte demandada la que alega que el plazo de duración pactado fue el de 20 años, es a ella a quien corresponde acreditar que se pactó dicha duración, al ser un hecho impeditivo por ella alegado, en aplicación de lo dispuesto en el art 217 de la lec, y por la parte demandada no se ha propuesta prueba alguna tendente a acreditar que el plazo de duración pactado fuera el 20 años por ella alegado, por lo que la ausencia de prueba sobre tal hecho y las consecuencias negativas sobre la falta de prueba sobre el mimos solo a ella son imputables.

Asimismo, eI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987 , 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992 ,ha declarado que "EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario "así la duración indefinida" son ineficaces ( S. de 17 de noviembre de 1984), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil ,lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal".

En el mismo sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales en sentencias de: SAP Granada de 12 de mayo de 1992 , AP Toledo 10 julio 1992 , AP Albacete 20 octubre de 1993 , AP Toledo 19 abril 1994 , AP Granada de 14 julio 1999 , AP Almería 21 marzo 2001 ,y la AP de Barcelona en sentencias 2 noviembre 2004 (Sec. 4 .ª)y 10 mayo 2001 , 3 mayo y 1 diciembre 2005 y 13 junio y 3 julio 2007 (Sec. 13.ª).

La tácita reconducción que regula el art. 1566 CC ,según señala la doctrina, supone una renovación del contrato por mantenimiento del disfrute de la cosa una vez vencido el plazo fijado para su duración, con la presunción de que ambas partes están de acuerdo con la renovación, siendo necesaria la concurrencia de diversos requisitos para que pueda tener lugar: 1- Que el contrato originario haya concluido por la expiración del plazo contractual originariamente fijado. 2- Que el arrendatario, una vez haya expirado el contrato, permanezca disfrutando de la cosa arrendada durante quince días. Y 3- que el arrendador preste su consentimiento a dicha situación

Establece el art. 4.3 de la LAU actual que: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. "

El art. 1566 C.C .establece que "si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento". "El art. 1577 no es de aplicación aquí, porque se refiere a predio rústico pero sí lo es el art. 1581, que recoge que si no se hubiese fijado plazo el arrendamiento se entiende hecho por años cuando se ha fijado el alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario. Y debe completarse con lo que previene el art. 1.555.1º del Código Civil :" El arrendatario está obligado: 1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.";el art. 1.574: "Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra."; el art. 1.566 que: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.";y el art. 1.581 que: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.";

Dicho lo anterior, la SAP de Bilbao 350/2018 de 26 de noviembre señalo Ahora bien, encontrándonos ante un arrendamiento de local de negocio, y por lo tanto, de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, a falta de constancia fehaciente de cual fue la voluntad de las partes, al respecto, el contrato habrá de regirse en cuanto a su duración, por lo dispuesto en el Código Civil, por así estipularlo el artículo 4.2 de la vigente L.A.U ., y por lo tanto, por aplicación de lo preceptuado en el artículo 1581 del Código Civil , como la renta se fijó mensualmente, en 300 euros mensuales, y ha procedido previo requerimiento de la arrendadora para dar por finalizado el arriendo, debe darse por finalizado el contrato de arrendamiento, tal y como se solicitaba en la demanda.

En la misma línea la SAP de las Palmas de Gran Canaria de 568/2019 de 5 de diciembre señalo Finalmente, la determinación de la fecha de inicio de la relación locativa subsistente entre las partes litigantes no es relevante porque como expresa la parte recurrente aunque hubiera expirado su plazo de duración contractual y legal, sus prórrogas convencionales y legales, al no haber sido denunciado por la parte arrendadora y continuado los arrendatarios ocupando el local del negocio con aquiescencia del arrendador, habría operado la tácita reconducción del art. 1566 CC conforme prevé con carácter general el Código Civil y el propio régimen transitorio de la LAU de 1994, por lo que nunca podría darse por extinguido automáticamente el vínculo arrendaticio convirtiendo la tenencia y uso del local comercial en una situación de precario teniendo en cuenta que la arrendadora nunca ha requerido a la arrendataria a tal efecto extintivo consintiendo la continuidad del arriendo.

Efectivamente el art.1581 CC establece que si no se hubiera fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Y el art. 1566 CC establece que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts.1577 y 1581 CC ,a menos que haya precedido requerimiento.

Por último, la SAP de Madrid 61/2023 de 8 de febrero señalo "Por lo que habiendo subsistido el arrendamiento hasta junio de 2019 tras el plazo de cinco años y tres años más, toda vez que el contrato al alcanzar el plazo de cinco años, esto es, junio de 2016, se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años tal y como establece el citado art. 10 LAU , nos encontramos que a partir de entonces entraría en juego la tácita reconducción. Y conforme a lo dispuesto en el art 1566 CC que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento", y que según el art. 1581 CC "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario", habiéndose establecido la renta de forma mensual debe entenderse que la tácita reconducción opera mes a mes hasta que por la actora envió al ahora apelante el citado burofax en julio de 2020 en el que se solicitaba al arrendatario que abandonara la vivienda en febrero de 2021, debe estimarse la acción resolutoria ejercitada; lo que implica una desestimación del recurso de apelación aun cuando lo sea por distintos argumentos a los vertidos en la sentencia recurrida.

En atención a lo expuesto, no se advierte el error que ese denuncia, por cuanto partiendo de que el contrato de arrendamiento se inició en el año 2006, como sostiene la demandada, o en 2008 como sostiene la actora, lo cierto es que no consta acreditado cual fue el plazo de duración pactado, siendo el plazo de duración de un contrato de arrendamiento un elemento esencial del mismo, pues en ningún caso cabe hablar de contratos de duración indefinida, tal y como con acierto señala la sentencia reducida, lo cierto es que ante la ausencia de un plazo de duración contrato del arrendamiento, y no habiéndose acreditado por el demandado que es de 20 años, y constando que todos los recibos aportados por el demandado y parte actora revelan que el pago de alquiler era mensual, esa será la duración a tener en cuenta, y como quiera que la actora a través del requerimiento notarial aportado de 24 de enero de 2022 manifestó su voluntad de no renovar el contrato, a fecha de presentación de la demanda que fue en julio de 2023 revela que el contrato debe darse por resuelto, al no mediar elemento alguno de prueba objetiva y concluyente que avale la persistencia del contrato.

Por todo lo expuesto, y en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.- Costas de segunda instancia.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas procesales a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;