Sentencia Civil 591/2025 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 385/2025 de 25 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Objeto del recurso.

La sentencia recurrida estima la demanda presentada sobre la base de las siguientes consideraciones: "...Pues bien, no ha quedado acreditada el pretendido pacto de duración del contrato por 20 años que alega la parte demandada, al contrario, tras el interrogatorio de la actora consta que no se pactó por tiempo determinado, por lo que resulta de aplicación la regla del art. 9.2 transcrita, y resulta que el contrato se entiende celebrado, en ausencia de pacto, por plazo de un año, debiendo tener una duración mínima de tres años (plazo mínimo cumplido en este caso por cuanto la demanda se interpone en el año 2024, transcurridos 8 años desde el inicio del mismo).

Por otro lado, pese a las alegaciones de la demandada, resulta acreditado mediante el documento núm. 4 de la demanda que fue enviada comunicación fehaciente por parte de la arrendadora al demandado, al domicilio reconocido como propio del mismo, esto es, a la propia finca arrendada y en fecha Jueves, 16 de mayo de 2024, ofreciendo un plazo de cuatro meses para abandonar la vivienda e interponiendo la demanda, finalmente algo más de dos meses después. Dicho burofax no consta recibido por el arrendatario, pero en ningún caso consta que esto sea imputable a la actora, quien cumple con su obligación de preaviso. Por tanto, la parte actora acredita suficientemente que hizo lo necesario para comunicar a la arrendataria su voluntad de no renovación del contrato con antelación bastante (de más de un mes) y sin que las alegaciones de la arrendataria puedan prosperar por cuanto no puede quedar a la voluntad de una de las partes la pervivencia del contrato.

En consecuencia, procede la resolución del contrato y consiguiente obligación de desalojo de la finca por parte de la demandada. En cuanto a las alegaciones sobre la vulnerabilidad social y económica del demandado, no alteran lo anterior sin perjuicio de que puedan ser tenidas en consideración en la pieza abierta al efecto.

Finalmente, aclarar que, pese a las alegaciones del demandado, es claro que la acción ejercitada por la actora es la de desahucio por expiración de plazo contractual, contrato que se reconoce en la demanda, y en ningún caso por precario...".

La parte demandada recurre dicha resolución alegando lo siguiente: "... Como motivos formales invocamos los siguientes: Vulneración de las normas sobre la prueba, arts. 24 de la Constitución Española y 281 y ss . LEC 1/2000 , debido al desprecio de la prueba propuesta por esta parte basada en la existencia de un contrato verbal desde marzo de 2016 por tiempo de 20 años, y cuyo pago pactado era la cantidad de 50 euros mensuales, no pudiendo entender esta parte que sólo se haya tenido en cuenta lo manifestado por la parte actora y no lo manifestado por el demandado privándole a éste de su credibilidad..",todo ello en los términos que constan en el recurso interpuesto.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Centrado el objeto de debate, en cuanto al error en la valoración de la prueba que se denuncia, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, contenido entre otras, sentencia de esta sala de 27 de abril de 2018, es que si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quoes razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

Y es que, en este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo,fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Por tanto, se dan por reproducidos en la presente resolución los acertados razonamientos de la resolución recurrida, pues como recuerda la STS de 30 de julio de 2008, "la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla."

No obstante, y a fin de agotar el debate planteado en el recurso, precisaremos lo siguiente:

1.- Como sostiene la resolución recurrida, nos encontramos ante un arrendamiento de carácter verbal, pues ninguna de las dos partes aporta el contrato, ambas partes reconocen que dicha relación arrendaticia se inició en 2016, extremo este recogido en la sentencia recurrida y que no se combate en apelación, por lo que no puede ser dejado sin efecto por esta sala en aplicación de lo dispuesto en el art 465.5 de la lec y jurisprudencia que lo interpreta, entre otras STS 603/2022 de 14 de septiembre.

2.- Como quiera que es la parte demandada la que alega que el plazo de duración pactado fue el de 20 años, es a ella a quien corresponde acreditar que se pactó dicha duración, al ser un hecho impeditivo por ella alegado, en aplicación de lo dispuesto en el art 217 de la lec, y por la parte demandada no se ha propuesta prueba alguna tendente a acreditar que el plazo de duración pactado fuera el 20 años por ella alegado, por lo que la ausencia de prueba sobre tal hecho y las consecuencias negativas sobre la falta de prueba sobre el mimos solo a ella son imputables, sin que se pueda exigir a la parte actora que pruebe que el plazo de arrendamiento no fue por 20 años, siendo inexigible a dicha parte actora probar un hecho negativo, y sin que sirva para acreditar dicho extremo, las meras manifestaciones de la parte demandada, cuando las mismas no viene avaladas por medido de prueba objetivo y concluyente que respalde las mismas .

3.- Asimismo, eI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987, 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992, ha declarado que "EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario "así la duración indefinida" son ineficaces ( S. de 17 de noviembre de 1984 ), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal".

En el mismo sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales en sentencias de: SAP Granada de 12 de mayo de 1992 , AP Toledo 10 julio 1992 , AP Albacete 20 octubre de 1993 , AP Toledo 19 abril 1994 , AP Granada de 14 julio 1999 , AP Almería 21 marzo 2001 ,y la AP de Barcelona en sentencias 2 noviembre 2004 (Sec. 4 .ª)y 10 mayo 2001 , 3 mayo y 1 diciembre 2005 y 13 junio y 3 julio 2007 (Sec. 13.ª).

La tácita reconducción que regula el art. 1566 CC ,según señala la doctrina, supone una renovación del contrato por mantenimiento del disfrute de la cosa una vez vencido el plazo fijado para su duración, con la presunción de que ambas partes están de acuerdo con la renovación, siendo necesaria la concurrencia de diversos requisitos para que pueda tener lugar: 1- Que el contrato originario haya concluido por la expiración del plazo contractual originariamente fijado. 2- Que el arrendatario, una vez haya expirado el contrato, permanezca disfrutando de la cosa arrendada durante quince días. Y 3- que el arrendador preste su consentimiento a dicha situación

Por último, la SAP de Madrid 61/2023 de 8 de febrero señalo "Por lo que habiendo subsistido el arrendamiento hasta junio de 2019 tras el plazo de cinco años y tres años más, toda vez que el contrato al alcanzar el plazo de cinco años, esto es, junio de 2016, se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años tal y como establece el citado art. 10 LAU , nos encontramos que a partir de entonces entraría en juego la tácita reconducción. Y conforme a lo dispuesto en el art 1566 CC que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento", y que según el art. 1581 CC " Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario", habiéndose establecido la renta de forma mensual debe entenderse que la tácita reconducción opera mes a mes hasta que por la actora envió al ahora apelante el citado burofax en julio de 2020 en el que se solicitaba al arrendatario que abandonara la vivienda en febrero de 2021, debe estimarse la acción resolutoria ejercitada; lo que implica una desestimación del recurso de apelación aun cuando lo sea por distintos argumentos a los vertidos en la sentencia recurrida.

4.- En casos como el presente, en que no hay forma de acreditar suficientemente cuál fue el plazo de duración pactado, habrá que estar a la fecha de celebración del contrato, que a falta de pacto escrito, y conforme a lo dispuesto en el art.9.1, segundo párrafo, de la LAU, en relación con el art 10 del mismo texto legal, atendiendo a cuál sea la redacción legal de dicho precepto aplicable en dicho momento temporal tal y como señala acertadamente la resolución recurrida.

Para determinar cuándo finaliza el arrendamiento habrá que calcular cuándo finalizan las prórrogas legales del art.9 en su redacción legal aplicable al contrato, o en caso de haber ya finalizado las mismas con la aquiescencia delas partes contratantes, cuando finalizan la o las prórrogas legales del art 10 de la LAU, y si en su caso, ya han expirado también estos lazos legales, el contrato se hallará en tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, por plazos temporales de meses o años, en función de la periodicidad de la renta pactada ( art. 1581 del Código civil) .

5.- Tal y como se razona en la sentencia recurrida, no habiéndose acreditado que la duración del contrato fuera de 20 años, que el contrato se inició en 2016, que fue con fecha de 16 de mayo de 2024, y por tanto trascurrido todas las prórrogas legales, cuando la parte actora remitió un burofax a la demandada dando por extinguido el contrato, y que la sentencia considera como válido, pese a no ser recibido por el demandado, extremo este que no ha sido recurrido por el demandado, y que por lo tanto no puede ser dejado sin efecto por esta sala en base a lo dispuesto en el art 465.5 de la lec, conforme hemos indicado.

A mayor abundamiento, señalaremos que la postura que se contiene en la sentencia recurrida es similar a en la sentencia de esta sala 25/2024 de 22 de enero indicábamos que en la sentencia de esta sala 233/2023 de 25 de abril señalábamos que: "...como dijéramos en nuestra sentencia 112/2020 de 13 de marzo , "hemos de recordar que un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado. Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

En el mismo sentido, se dice en la SAP de Barcelona, secc 4ª, 995/2020 de 22 de diciembre que "en las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007 , 17 de mayo de 2007 , 11 de febrero de 2010 y 1 de octubre de 2020 , ya afirmábamos que "... para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación señalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que "es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a D. Mario de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc." En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

Dicha postura ha sido corroborada por la STS 493/2022 de 22 de junio que señala: "... No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-Sobre la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad

A este respecto, debemos indicar que no consta que dicha cuestión fuera planteada en la instancia, por lo que su alegación en fase de apelación supone una mutatio libelli argumental que está vedada por nuestro ordenamiento y jurisprudencia.

Por otra parte, la recurrente alega la existencia de vulnerabilidad sin aportar ningún medio probatorio que acredite que se encuentra en dicha situación, carga de la prueba que a ella incumbía conforme art 217 de la lec.

Por último, como dijimos en nuestra sentencia 16/2024 de 19 de enero la petición de suspensión de lanzamiento por la situación de vulnerabilidad social y económica de los demandados deberá plantearse, en su caso, en fase de ejecución de sentencia y ante el órgano judicial competente para la ejecución, pero no en esta fase declarativa del procedimiento, en la que actualmente nos encontramos.

Por lo expuesto, procede desestimar este motivo de recurso.

CUARTO.-Costas de segunda instancia.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas procesales a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-Objeto del recurso.

La sentencia recurrida estima la demanda presentada sobre la base de las siguientes consideraciones: "...Pues bien, no ha quedado acreditada el pretendido pacto de duración del contrato por 20 años que alega la parte demandada, al contrario, tras el interrogatorio de la actora consta que no se pactó por tiempo determinado, por lo que resulta de aplicación la regla del art. 9.2 transcrita, y resulta que el contrato se entiende celebrado, en ausencia de pacto, por plazo de un año, debiendo tener una duración mínima de tres años (plazo mínimo cumplido en este caso por cuanto la demanda se interpone en el año 2024, transcurridos 8 años desde el inicio del mismo).

Por otro lado, pese a las alegaciones de la demandada, resulta acreditado mediante el documento núm. 4 de la demanda que fue enviada comunicación fehaciente por parte de la arrendadora al demandado, al domicilio reconocido como propio del mismo, esto es, a la propia finca arrendada y en fecha Jueves, 16 de mayo de 2024, ofreciendo un plazo de cuatro meses para abandonar la vivienda e interponiendo la demanda, finalmente algo más de dos meses después. Dicho burofax no consta recibido por el arrendatario, pero en ningún caso consta que esto sea imputable a la actora, quien cumple con su obligación de preaviso. Por tanto, la parte actora acredita suficientemente que hizo lo necesario para comunicar a la arrendataria su voluntad de no renovación del contrato con antelación bastante (de más de un mes) y sin que las alegaciones de la arrendataria puedan prosperar por cuanto no puede quedar a la voluntad de una de las partes la pervivencia del contrato.

En consecuencia, procede la resolución del contrato y consiguiente obligación de desalojo de la finca por parte de la demandada. En cuanto a las alegaciones sobre la vulnerabilidad social y económica del demandado, no alteran lo anterior sin perjuicio de que puedan ser tenidas en consideración en la pieza abierta al efecto.

Finalmente, aclarar que, pese a las alegaciones del demandado, es claro que la acción ejercitada por la actora es la de desahucio por expiración de plazo contractual, contrato que se reconoce en la demanda, y en ningún caso por precario...".

La parte demandada recurre dicha resolución alegando lo siguiente: "... Como motivos formales invocamos los siguientes: Vulneración de las normas sobre la prueba, arts. 24 de la Constitución Española y 281 y ss . LEC 1/2000 , debido al desprecio de la prueba propuesta por esta parte basada en la existencia de un contrato verbal desde marzo de 2016 por tiempo de 20 años, y cuyo pago pactado era la cantidad de 50 euros mensuales, no pudiendo entender esta parte que sólo se haya tenido en cuenta lo manifestado por la parte actora y no lo manifestado por el demandado privándole a éste de su credibilidad..",todo ello en los términos que constan en el recurso interpuesto.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Centrado el objeto de debate, en cuanto al error en la valoración de la prueba que se denuncia, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, contenido entre otras, sentencia de esta sala de 27 de abril de 2018, es que si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quoes razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

Y es que, en este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo,fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Por tanto, se dan por reproducidos en la presente resolución los acertados razonamientos de la resolución recurrida, pues como recuerda la STS de 30 de julio de 2008, "la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla."

No obstante, y a fin de agotar el debate planteado en el recurso, precisaremos lo siguiente:

1.- Como sostiene la resolución recurrida, nos encontramos ante un arrendamiento de carácter verbal, pues ninguna de las dos partes aporta el contrato, ambas partes reconocen que dicha relación arrendaticia se inició en 2016, extremo este recogido en la sentencia recurrida y que no se combate en apelación, por lo que no puede ser dejado sin efecto por esta sala en aplicación de lo dispuesto en el art 465.5 de la lec y jurisprudencia que lo interpreta, entre otras STS 603/2022 de 14 de septiembre.

2.- Como quiera que es la parte demandada la que alega que el plazo de duración pactado fue el de 20 años, es a ella a quien corresponde acreditar que se pactó dicha duración, al ser un hecho impeditivo por ella alegado, en aplicación de lo dispuesto en el art 217 de la lec, y por la parte demandada no se ha propuesta prueba alguna tendente a acreditar que el plazo de duración pactado fuera el 20 años por ella alegado, por lo que la ausencia de prueba sobre tal hecho y las consecuencias negativas sobre la falta de prueba sobre el mimos solo a ella son imputables, sin que se pueda exigir a la parte actora que pruebe que el plazo de arrendamiento no fue por 20 años, siendo inexigible a dicha parte actora probar un hecho negativo, y sin que sirva para acreditar dicho extremo, las meras manifestaciones de la parte demandada, cuando las mismas no viene avaladas por medido de prueba objetivo y concluyente que respalde las mismas .

3.- Asimismo, eI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987, 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992, ha declarado que "EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario "así la duración indefinida" son ineficaces ( S. de 17 de noviembre de 1984 ), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal".

En el mismo sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales en sentencias de: SAP Granada de 12 de mayo de 1992 , AP Toledo 10 julio 1992 , AP Albacete 20 octubre de 1993 , AP Toledo 19 abril 1994 , AP Granada de 14 julio 1999 , AP Almería 21 marzo 2001 ,y la AP de Barcelona en sentencias 2 noviembre 2004 (Sec. 4 .ª)y 10 mayo 2001 , 3 mayo y 1 diciembre 2005 y 13 junio y 3 julio 2007 (Sec. 13.ª).

La tácita reconducción que regula el art. 1566 CC ,según señala la doctrina, supone una renovación del contrato por mantenimiento del disfrute de la cosa una vez vencido el plazo fijado para su duración, con la presunción de que ambas partes están de acuerdo con la renovación, siendo necesaria la concurrencia de diversos requisitos para que pueda tener lugar: 1- Que el contrato originario haya concluido por la expiración del plazo contractual originariamente fijado. 2- Que el arrendatario, una vez haya expirado el contrato, permanezca disfrutando de la cosa arrendada durante quince días. Y 3- que el arrendador preste su consentimiento a dicha situación

Por último, la SAP de Madrid 61/2023 de 8 de febrero señalo "Por lo que habiendo subsistido el arrendamiento hasta junio de 2019 tras el plazo de cinco años y tres años más, toda vez que el contrato al alcanzar el plazo de cinco años, esto es, junio de 2016, se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años tal y como establece el citado art. 10 LAU , nos encontramos que a partir de entonces entraría en juego la tácita reconducción. Y conforme a lo dispuesto en el art 1566 CC que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento", y que según el art. 1581 CC " Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario", habiéndose establecido la renta de forma mensual debe entenderse que la tácita reconducción opera mes a mes hasta que por la actora envió al ahora apelante el citado burofax en julio de 2020 en el que se solicitaba al arrendatario que abandonara la vivienda en febrero de 2021, debe estimarse la acción resolutoria ejercitada; lo que implica una desestimación del recurso de apelación aun cuando lo sea por distintos argumentos a los vertidos en la sentencia recurrida.

4.- En casos como el presente, en que no hay forma de acreditar suficientemente cuál fue el plazo de duración pactado, habrá que estar a la fecha de celebración del contrato, que a falta de pacto escrito, y conforme a lo dispuesto en el art.9.1, segundo párrafo, de la LAU, en relación con el art 10 del mismo texto legal, atendiendo a cuál sea la redacción legal de dicho precepto aplicable en dicho momento temporal tal y como señala acertadamente la resolución recurrida.

Para determinar cuándo finaliza el arrendamiento habrá que calcular cuándo finalizan las prórrogas legales del art.9 en su redacción legal aplicable al contrato, o en caso de haber ya finalizado las mismas con la aquiescencia delas partes contratantes, cuando finalizan la o las prórrogas legales del art 10 de la LAU, y si en su caso, ya han expirado también estos lazos legales, el contrato se hallará en tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, por plazos temporales de meses o años, en función de la periodicidad de la renta pactada ( art. 1581 del Código civil) .

5.- Tal y como se razona en la sentencia recurrida, no habiéndose acreditado que la duración del contrato fuera de 20 años, que el contrato se inició en 2016, que fue con fecha de 16 de mayo de 2024, y por tanto trascurrido todas las prórrogas legales, cuando la parte actora remitió un burofax a la demandada dando por extinguido el contrato, y que la sentencia considera como válido, pese a no ser recibido por el demandado, extremo este que no ha sido recurrido por el demandado, y que por lo tanto no puede ser dejado sin efecto por esta sala en base a lo dispuesto en el art 465.5 de la lec, conforme hemos indicado.

A mayor abundamiento, señalaremos que la postura que se contiene en la sentencia recurrida es similar a en la sentencia de esta sala 25/2024 de 22 de enero indicábamos que en la sentencia de esta sala 233/2023 de 25 de abril señalábamos que: "...como dijéramos en nuestra sentencia 112/2020 de 13 de marzo , "hemos de recordar que un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado. Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

En el mismo sentido, se dice en la SAP de Barcelona, secc 4ª, 995/2020 de 22 de diciembre que "en las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007 , 17 de mayo de 2007 , 11 de febrero de 2010 y 1 de octubre de 2020 , ya afirmábamos que "... para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación señalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que "es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a D. Mario de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc." En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

Dicha postura ha sido corroborada por la STS 493/2022 de 22 de junio que señala: "... No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-Sobre la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad

A este respecto, debemos indicar que no consta que dicha cuestión fuera planteada en la instancia, por lo que su alegación en fase de apelación supone una mutatio libelli argumental que está vedada por nuestro ordenamiento y jurisprudencia.

Por otra parte, la recurrente alega la existencia de vulnerabilidad sin aportar ningún medio probatorio que acredite que se encuentra en dicha situación, carga de la prueba que a ella incumbía conforme art 217 de la lec.

Por último, como dijimos en nuestra sentencia 16/2024 de 19 de enero la petición de suspensión de lanzamiento por la situación de vulnerabilidad social y económica de los demandados deberá plantearse, en su caso, en fase de ejecución de sentencia y ante el órgano judicial competente para la ejecución, pero no en esta fase declarativa del procedimiento, en la que actualmente nos encontramos.

Por lo expuesto, procede desestimar este motivo de recurso.

CUARTO.-Costas de segunda instancia.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas procesales a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

PRIMERO.-Objeto del recurso.

La sentencia recurrida estima la demanda presentada sobre la base de las siguientes consideraciones: "...Pues bien, no ha quedado acreditada el pretendido pacto de duración del contrato por 20 años que alega la parte demandada, al contrario, tras el interrogatorio de la actora consta que no se pactó por tiempo determinado, por lo que resulta de aplicación la regla del art. 9.2 transcrita, y resulta que el contrato se entiende celebrado, en ausencia de pacto, por plazo de un año, debiendo tener una duración mínima de tres años (plazo mínimo cumplido en este caso por cuanto la demanda se interpone en el año 2024, transcurridos 8 años desde el inicio del mismo).

Por otro lado, pese a las alegaciones de la demandada, resulta acreditado mediante el documento núm. 4 de la demanda que fue enviada comunicación fehaciente por parte de la arrendadora al demandado, al domicilio reconocido como propio del mismo, esto es, a la propia finca arrendada y en fecha Jueves, 16 de mayo de 2024, ofreciendo un plazo de cuatro meses para abandonar la vivienda e interponiendo la demanda, finalmente algo más de dos meses después. Dicho burofax no consta recibido por el arrendatario, pero en ningún caso consta que esto sea imputable a la actora, quien cumple con su obligación de preaviso. Por tanto, la parte actora acredita suficientemente que hizo lo necesario para comunicar a la arrendataria su voluntad de no renovación del contrato con antelación bastante (de más de un mes) y sin que las alegaciones de la arrendataria puedan prosperar por cuanto no puede quedar a la voluntad de una de las partes la pervivencia del contrato.

En consecuencia, procede la resolución del contrato y consiguiente obligación de desalojo de la finca por parte de la demandada. En cuanto a las alegaciones sobre la vulnerabilidad social y económica del demandado, no alteran lo anterior sin perjuicio de que puedan ser tenidas en consideración en la pieza abierta al efecto.

Finalmente, aclarar que, pese a las alegaciones del demandado, es claro que la acción ejercitada por la actora es la de desahucio por expiración de plazo contractual, contrato que se reconoce en la demanda, y en ningún caso por precario...".

La parte demandada recurre dicha resolución alegando lo siguiente: "... Como motivos formales invocamos los siguientes: Vulneración de las normas sobre la prueba, arts. 24 de la Constitución Española y 281 y ss . LEC 1/2000 , debido al desprecio de la prueba propuesta por esta parte basada en la existencia de un contrato verbal desde marzo de 2016 por tiempo de 20 años, y cuyo pago pactado era la cantidad de 50 euros mensuales, no pudiendo entender esta parte que sólo se haya tenido en cuenta lo manifestado por la parte actora y no lo manifestado por el demandado privándole a éste de su credibilidad..",todo ello en los términos que constan en el recurso interpuesto.

La parte actora se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Centrado el objeto de debate, en cuanto al error en la valoración de la prueba que se denuncia, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, contenido entre otras, sentencia de esta sala de 27 de abril de 2018, es que si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Es decir, este tribunal en apelación puede valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, más si el criterio del tribunal a quoes razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable.

Y es que, en este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo,fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Por tanto, se dan por reproducidos en la presente resolución los acertados razonamientos de la resolución recurrida, pues como recuerda la STS de 30 de julio de 2008, "la doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla."

No obstante, y a fin de agotar el debate planteado en el recurso, precisaremos lo siguiente:

1.- Como sostiene la resolución recurrida, nos encontramos ante un arrendamiento de carácter verbal, pues ninguna de las dos partes aporta el contrato, ambas partes reconocen que dicha relación arrendaticia se inició en 2016, extremo este recogido en la sentencia recurrida y que no se combate en apelación, por lo que no puede ser dejado sin efecto por esta sala en aplicación de lo dispuesto en el art 465.5 de la lec y jurisprudencia que lo interpreta, entre otras STS 603/2022 de 14 de septiembre.

2.- Como quiera que es la parte demandada la que alega que el plazo de duración pactado fue el de 20 años, es a ella a quien corresponde acreditar que se pactó dicha duración, al ser un hecho impeditivo por ella alegado, en aplicación de lo dispuesto en el art 217 de la lec, y por la parte demandada no se ha propuesta prueba alguna tendente a acreditar que el plazo de duración pactado fuera el 20 años por ella alegado, por lo que la ausencia de prueba sobre tal hecho y las consecuencias negativas sobre la falta de prueba sobre el mimos solo a ella son imputables, sin que se pueda exigir a la parte actora que pruebe que el plazo de arrendamiento no fue por 20 años, siendo inexigible a dicha parte actora probar un hecho negativo, y sin que sirva para acreditar dicho extremo, las meras manifestaciones de la parte demandada, cuando las mismas no viene avaladas por medido de prueba objetivo y concluyente que respalde las mismas .

3.- Asimismo, eI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987, 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992, ha declarado que "EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario "así la duración indefinida" son ineficaces ( S. de 17 de noviembre de 1984 ), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal".

En el mismo sentido se han pronunciado las Audiencias Provinciales en sentencias de: SAP Granada de 12 de mayo de 1992 , AP Toledo 10 julio 1992 , AP Albacete 20 octubre de 1993 , AP Toledo 19 abril 1994 , AP Granada de 14 julio 1999 , AP Almería 21 marzo 2001 ,y la AP de Barcelona en sentencias 2 noviembre 2004 (Sec. 4 .ª)y 10 mayo 2001 , 3 mayo y 1 diciembre 2005 y 13 junio y 3 julio 2007 (Sec. 13.ª).

La tácita reconducción que regula el art. 1566 CC ,según señala la doctrina, supone una renovación del contrato por mantenimiento del disfrute de la cosa una vez vencido el plazo fijado para su duración, con la presunción de que ambas partes están de acuerdo con la renovación, siendo necesaria la concurrencia de diversos requisitos para que pueda tener lugar: 1- Que el contrato originario haya concluido por la expiración del plazo contractual originariamente fijado. 2- Que el arrendatario, una vez haya expirado el contrato, permanezca disfrutando de la cosa arrendada durante quince días. Y 3- que el arrendador preste su consentimiento a dicha situación

Por último, la SAP de Madrid 61/2023 de 8 de febrero señalo "Por lo que habiendo subsistido el arrendamiento hasta junio de 2019 tras el plazo de cinco años y tres años más, toda vez que el contrato al alcanzar el plazo de cinco años, esto es, junio de 2016, se prorrogó obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años tal y como establece el citado art. 10 LAU , nos encontramos que a partir de entonces entraría en juego la tácita reconducción. Y conforme a lo dispuesto en el art 1566 CC que dispone que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento", y que según el art. 1581 CC " Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario", habiéndose establecido la renta de forma mensual debe entenderse que la tácita reconducción opera mes a mes hasta que por la actora envió al ahora apelante el citado burofax en julio de 2020 en el que se solicitaba al arrendatario que abandonara la vivienda en febrero de 2021, debe estimarse la acción resolutoria ejercitada; lo que implica una desestimación del recurso de apelación aun cuando lo sea por distintos argumentos a los vertidos en la sentencia recurrida.

4.- En casos como el presente, en que no hay forma de acreditar suficientemente cuál fue el plazo de duración pactado, habrá que estar a la fecha de celebración del contrato, que a falta de pacto escrito, y conforme a lo dispuesto en el art.9.1, segundo párrafo, de la LAU, en relación con el art 10 del mismo texto legal, atendiendo a cuál sea la redacción legal de dicho precepto aplicable en dicho momento temporal tal y como señala acertadamente la resolución recurrida.

Para determinar cuándo finaliza el arrendamiento habrá que calcular cuándo finalizan las prórrogas legales del art.9 en su redacción legal aplicable al contrato, o en caso de haber ya finalizado las mismas con la aquiescencia delas partes contratantes, cuando finalizan la o las prórrogas legales del art 10 de la LAU, y si en su caso, ya han expirado también estos lazos legales, el contrato se hallará en tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, por plazos temporales de meses o años, en función de la periodicidad de la renta pactada ( art. 1581 del Código civil) .

5.- Tal y como se razona en la sentencia recurrida, no habiéndose acreditado que la duración del contrato fuera de 20 años, que el contrato se inició en 2016, que fue con fecha de 16 de mayo de 2024, y por tanto trascurrido todas las prórrogas legales, cuando la parte actora remitió un burofax a la demandada dando por extinguido el contrato, y que la sentencia considera como válido, pese a no ser recibido por el demandado, extremo este que no ha sido recurrido por el demandado, y que por lo tanto no puede ser dejado sin efecto por esta sala en base a lo dispuesto en el art 465.5 de la lec, conforme hemos indicado.

A mayor abundamiento, señalaremos que la postura que se contiene en la sentencia recurrida es similar a en la sentencia de esta sala 25/2024 de 22 de enero indicábamos que en la sentencia de esta sala 233/2023 de 25 de abril señalábamos que: "...como dijéramos en nuestra sentencia 112/2020 de 13 de marzo , "hemos de recordar que un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada. La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado. Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

En el mismo sentido, se dice en la SAP de Barcelona, secc 4ª, 995/2020 de 22 de diciembre que "en las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007 , 17 de mayo de 2007 , 11 de febrero de 2010 y 1 de octubre de 2020 , ya afirmábamos que "... para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación señalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que "es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a D. Mario de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc." En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

Dicha postura ha sido corroborada por la STS 493/2022 de 22 de junio que señala: "... No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, los que nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala, procede la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-Sobre la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad

A este respecto, debemos indicar que no consta que dicha cuestión fuera planteada en la instancia, por lo que su alegación en fase de apelación supone una mutatio libelli argumental que está vedada por nuestro ordenamiento y jurisprudencia.

Por otra parte, la recurrente alega la existencia de vulnerabilidad sin aportar ningún medio probatorio que acredite que se encuentra en dicha situación, carga de la prueba que a ella incumbía conforme art 217 de la lec.

Por último, como dijimos en nuestra sentencia 16/2024 de 19 de enero la petición de suspensión de lanzamiento por la situación de vulnerabilidad social y económica de los demandados deberá plantearse, en su caso, en fase de ejecución de sentencia y ante el órgano judicial competente para la ejecución, pero no en esta fase declarativa del procedimiento, en la que actualmente nos encontramos.

Por lo expuesto, procede desestimar este motivo de recurso.

CUARTO.-Costas de segunda instancia.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede la imposición de costas procesales a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;