Sentencia Civil 136/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 199/2022 de 11 de septiembre del 2024

PRIMERO. -Antecedentes del Debate. Sentencia de Primera Instancia. Recursos de Apelación:

(i) D. Avelino interpuso demanda de Juicio Ordinario frente a Dª. Valentina y Dª Elsa por la que se interesaba se declare extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 01 de junio de 2016 y que tenía por objeto la vivienda sita en DIRECCION000 de La Iglesuela (Toledo) suscrito por su padre y causante: Leovigildo y las demandadas, por fallecimiento del usufructuario existiendo en el contrato condiciones gravosas para la propiedad que exceden de la capacidad de administración del fallecido en calidad de usufructuario y que la propiedad no tiene la obligación jurídica de soportar, condenando a las demandadas a desalojar la vivienda arrendada; y subsidiariamente, y para el caso de que no se estime la pretensión principal, se declare la extinción del contrato de arrendamiento suscrito entre las demandadas y el usufructuario, D. Leovigildo, por faltar elementos esenciales del contrato, tales como el consentimiento y el precio, que invalidan el mismo, condenando a las demandadas y todos sus ocupantes a desalojar la vivienda arrendada.

Alegaba en síntesis y como fundamento de su pretensión que su difunto padre Leovigildo suscribió el 1 de junio de 2016, en su condición de propietario del 50% y usufructuario del restante 50% de la vivienda referenciada, contrato de arrendamiento con las demandadas (nietas del arrendador en cuanto hijas de su otra hija Celia). Que D. Leovigildo falleció el 5 de junio de 2017 habiendo otorgado testamento abierto por el que legaba a su hijo Avelino la legítima estricta e instituía como única y universal heredera a su otra hija Celia. Que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 13.2 de la LAU, habiéndose concertado el referido arrendamiento por D. Leovigildo en su condición de usufructuario, el mismo quedó extinguido a su fallecimiento; subsidiariamente, para el caso de que dicha acción no fuera estimada, alega que el contrato suscrito impone condiciones extremadamente gravosas para la propiedad que ésta no tiene la obligación de soportar, concretamente la duración pactada, 10 años, y la renta, al establecerse como tal los gastos de uso de la propiedad que tenga el inmueble, otorgándose a la arrendataria la facultad de elegir pagar la mensualidad de renta correspondiente a la propiedad o abonar directamente los arbitrios tasas e impuestos de toda índole y servicios y/ o suministros con los que cuente la vivienda. Esto es, se establece como renta únicamente el abono de los gastos e impuestos que genere el inmueble, lo que equivale a la inexistencia de renta. A todo lo cual debe añadirse que la fianza que se recoge es simulada, por cuanto no consta recibida ni depositada ante la administración autonómica; y finalmente alude a la ausencia de consentimiento en tanto en cuanto D. Leovigildo al tiempo de suscribir el contrato no era el único titular del inmueble, por pertenecer este a la comunidad postganancial y hereditaria surgida tras el fallecimiento de su esposa Eugenia, toda vez que nunca llegó a efectuarse la correspondiente liquidación de la sociedad de gananciales y ulterior partición y adjudicación de herencia de ésta.

(ii) Las demandadas se personaron en tiempo y forma y contestaron a la demanda, oponiendo, con carácter previo, la falta de legitimación activa del actor, quien actúa en su propio nombre y no en el de la comunidad hereditaria formada por él y su hermana en cuanto causahabientes de sus difuntos padres. Aludiendo igualmente al hecho de que, al no haberse procedido a la aceptación y división de la herencia, el actor necesita del consumo de los otros herederos para ejercitar la presente acción. Y en cuanto al fondo negaban que el actor sea titular de la vivienda, que el fallecimiento del arrendador no extingue el contrato por cuanto D. Leovigildo no actuó únicamente en su condición de usufructuario sino en su condición de propietario del otro 50%. Negaban que el contrato imponga condiciones excesivamente gravosas para la propiedad o que se trate de un contrato simulado, siendo por ello un contrato válido.

(iii) Contestada la demanda y convocadas las partes a la celebración de Audiencia Previa, el Juez "a quo" apreció la existencia de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido llamada al procedimiento la otra heredera del matrimonio formado por el arrendador fallecido y su esposa, también llamada a la herencia de éstos.

(iv) Ampliada la demanda frente a Dª. Celia, la referida codemandada se opuso a la demanda excepcionando falta de legitimación pasiva y activa y en cuanto al fondo, oponiéndose a la estimación de la demanda. Negando que el contrato contenga condiciones gravosas para la propiedad.

(v) Seguido el Juicio por sus trámites, se dictó sentencia estimatoria de la demanda. El Juez "a quo" consideró que la demanda es contradictoria en cuanto se ejercita con carácter principal acción de extinción de contrato por fallecimiento del arrendador-usufructuario, que presupone la existencia de un contrato válido; y subsidiariamente se pretende la extinción por ausencia de consentimiento y precio, lo cual no es causa de extinción sino de nulidad, y como tal debía haber sido ejercitada con carácter principal. No obstante, siguiendo el orden de las pretensiones ejercitada en la demanda, desestima la excepción de falta de legitimación activa invocada por las demandadas al considerar que el actor, en cuanto miembro de la comunidad hereditaria, cuenta con legitimación para actuar en beneficio de la masa hereditaria; estimando que la acción ejercitada es beneficiosa para dicha comunidad, en tanto en cuanto tiene por objeto liberar un inmueble de la misma de un gravamen. Sostiene que, si bien es cierto que la otra coheredera se opone a la acción ejercitada, no justifica ni concreta en qué puede resultar perjudicial dicha acción, considerando que su oposición persigue como único interés no perjudicar a sus hijas. En cuanto al fondo de la controversia, la sentencia estima la pretensión de extinción del arrendamiento por fallecimiento del arrendador, ex artículo 13.2 LAU y 480 CC, aludiendo a que además en el presente caso podría hablarse también de nulidad del arrendamiento por considerar el mismo un acto de disposición y no de mera administración, en razón de la duración pactada (diez años) y haber sido otorgado por el causante del actor sin el consentimiento del resto de los partícipes en la comunidad hereditaria. Condenando a las demandadas arrendatarias a hacer entrega de la posesión del inmueble e imponiendo las costas procesales a todas las demandadas.

(vi) Frente a la sentencia se alza, por un lado, la representación procesal de las arrendatarias condenadas, invocando infracción del artículo 1257 del CC en relación con los artículos 657, 659 y 661 del mismo texto legal; infracción del artículo 13.2 de la LAU y aplicación indebida del artículo 114.12 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Se alza también la representación de la codemandada Dª Celia, alegando como motivos la infracción de los artículos 12, 13 y 14 de la LEC en relación con el artículo 10 del mismo texto; infracción de los artículos 216 y 218 y 217 de la LEC, e infracción de los artículos 13.2 LAU en relación con los artículos 480 y 513.1º del CC.

(vii) La parte actora y ahora apelada se opone a ambos recursos interesando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO. -Expuesto lo anterior, para la resolución del recurso ha de partirse de los hechos básicos que la sentencia de instancia declara probados, no impugnados, complementados con aquellos que resultan de las actuaciones y que se consideran necesarios para resolver el recurso:

1.- Es cuestión no controvertida que Dña. Eugenia y D. Leovigildo (padres del actor y de la codemandada Celia) formaban matrimonio: en régimen de gananciales. Entre los bienes comunes se encontraba la vivienda sita en DIRECCION000 de La Iglesuela. Inscrita en el Registro de la Propiedad Número 2 de Talavera de la Reina; finca número NUM000. Adquirida con carácter presuntivamente ganancial por el matrimonio en virtud de escritura pública de 10 de mayo de 1986.

2.- El día 8 de junio de 1993 Dña. Eugenia otorgó testamento abierto en virtud del cual instituye y nombra únicos y universales herederos por partes iguales a sus dos hijos: Celia y Avelino y lega a su esposo el usufructo universal, vitalicio y sin fianza de todos sus bienes, o bien si lo prefiere, el tercio de libre disposición de su herencia en pleno dominio, más la cuota legal usufructuaria.

El 16 de junio de 2014 fallece Dña. Eugenia.

El 16 de diciembre de 2014 los herederos y el legatario de Dña. Eugenia liquidaron el impuesto de sucesiones, pero no se procedió a la partición de la herencia.

3.- El 1 de junio de 2016 D. Leovigildo celebra un contrato de arrendamiento de la vivienda anteriormente referenciada a favor de sus nietas Dña. Celia y Dña. Elsa (hijas de Celia). En el documento se manifiesta que D. Leovigildo es propietario en pleno dominio del 50% de la finca y usufructuario del otro 50%. Entre otras condiciones, se establece que el contrato se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre y por lo expresamente pactado, y en su defecto, por lo previsto en el Código Civil; se establece una duración de 10 años y en la cláusula Cuarta referida a la renta se dice literalmente: "Teniendo en consideración el estado de la casa, así como el parentesco entre los firmantes, la renta estipulada ascenderá mensualmente a los gastos de uso y de propiedad que tenga el inmueble. De este modo, las ARRENDATARIAS se harán cargo de pagar todos los gastos de la vivienda y de su mantenimiento. Podrán, a su elección, abonar el importe correspondiente al propietario para que éste haga frente a los gastos o bien, abonarlos directamente a terceros (compañías de suministros, ayuntamiento, comunidades, etc.) sin hacer entrega de la cantidad correspondiente a la propiedad. En todo caso, ambas partes reconocen la existencia de precio cierto y las bases para su determinación".

4.- El 30 de junio de 2016 D. Leovigildo otorgó testamento abierto en virtud del cual legaba a su hijo Avelino (al actor) la legítima estricta que le corresponde según ley e instituyendo a su hija Celia como única y universal heredera.

D. Leovigildo falleció el 5 de junio de 2017.

Tampoco se ha procedido a la liquidación y adjudicación de la herencia de éste.

La demanda objeto del procedimiento se interpone el 27 de abril de 2018. En ella no se hace constar expresamente que el actor formule la misma en defensa o beneficio de la masa hereditaria. Tampoco se dirige inicialmente la demanda frente a la otra copartícipe de la misma (Dña. Celia); no obstante, apreciada de oficio por el juzgador a quo la falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido llamada la misma al procedimiento, el actor amplió la demanda contra la referida copartícipe, quien expresamente manifiesta su oposición a la acción ejercitada, al tiempo que opone la falta de legitimación activa del actor para el ejercicio de la acción y la falta de legitimación pasiva de la demandada .

TERCERO. -Legitimación activa y pasiva.

Como previo debe significarse que todas las demandadas adujeron en su contestación a la demanda la falta de legitimación activa del demandante, excepción que fue rechazada en el fundamento de derecho segundo de la sentencia. No obstante, lo cual, mientras el recurso de la Sra. Celia, impugna expresamente este pronunciamiento como primer motivo de su recurso; el recurso planteado por las otras dos codemandadas no parece impugnarlo expresamente, al señalar literalmente que "impugna los fundamentos jurídicos tercero y cuarto y fallo de la sentencia".No obstante, al invocar el primer motivo de recurso fundado en la infracción de los artículos 1257 del CC en relación con los artículos 657, 659 y 661 del CC, insiste en la falta de legitimación del actor fundada en el hecho de que no es propietario de la vivienda objeto de arrendamiento por no haber sido aceptada y adjudicada la herencia.

En cualquier caso, este motivo de ambos recursos no puede prosperar.

Como previo cabe señalar que, si bien no puede afirmarse que el actor sea copropietario de la vivienda arrendada, en el sentido de que tenga atribuida una cuota concreta del dominio de la misma (al no haber sido objeto de división y adjudicación las respectivas herencias de sus progenitores), no puede desconocerse que tiene la condición de copartícipe de la masa hereditaria y por ello es titular de derechos en esa masa hereditaria en la que se integra el bien arrendado. Razón por la cual le asiste derecho para accionar en defensa de aquella, a tal efecto debe traerse a colación, por un lado, lo dispuesto en el artículo 999 del CC, conforme al cual se entiende aceptada tácitamente la herencia cuando se realizan actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero, (y el ejercicio de la presente acción necesariamente ha de considerarse como una manifestación de dicha aceptación). Por otro lado, también debe traerse a colación la doctrina jurisprudencial según la cual no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la Comunidad de la que forma parte, admitiéndose tal actuación, pese a que no se haya indicado expresamente en la demanda, siempre y cuando la pretensión ejercitada redunde en beneficio de la comunidad. Concretamente, el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de junio de 2.004, señala que "Ciertamente no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la Comunidad de la que forma parte. También se admite tal actuación en interés de todos pese a que éste no se haya indicado expresamente en la Demanda, más para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida solo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece"

Sentado lo anterior, se conviene con el juzgador "a quo" que una pretensión como la ejercitada, en la que lo que se pretende es "liberar" un inmueble que debe incluirse en las operaciones de partición de la masa hereditaria, de una "carga" (como lo es el arrendamiento objeto del procedimiento), es una acción que redunda en beneficio de la comunidad. Toda vez que, vistos los términos en los que fue concertado el arriendo, difícilmente puede afirmarse lo contrario, pues dicho arriendo implica la cesión del uso y disfrute de la vivienda a un tercero ajeno a sus titulares sin que dicha cesión venga compensada por la obtención de renta o rendimiento económico específico alguno, más allá de la asunción por parte de las arrendatarias de los gastos de mantenimiento o suministros.

Se mantiene que para el ejercicio de la acción el actor necesitaría del concurso de la otra heredera, la Sra. Celia y que ésta se opone expresamente. De admitirse el planteamiento de los recursos llegaríamos al absurdo de que un comunero nunca podría accionar en defensa de un bien común cuando existiera oposición por parte de los otros partícipes o comuneros que podrían oponerse, precisamente, porque ellos resultan especialmente beneficiados por la situación existente en perjuicio o detrimento del bien común. La solución en estos casos parece clara y no es otra que llamar al procedimiento a los otros copartícipes a fin de que puedan ser oídos y oponerse a la pretensión, circunstancia ésta que ha sido observada en el presente caso y que enlaza con la falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada Sra. Celia. Ya que, constando la expresa oposición de la referida codemandada a la extinción del arrendamiento impetrado por el actor, su llamada al procedimiento como demandada, y por ello su legitimación pasiva, deviene clara, a efectos de considerar válidamente configurada la relación procesal en cuanto heredera universal, sucesora y causahabiente del arrendador.

CUARTO. -Resuelta la cuestión relativa a la legitimación de las partes, por razones de sistemática, se procederá a continuación a analizar el segundo motivo del recurso interpuesto por la representación procesal de la Sra. Celia, referido a la infracción de los artículos 216 y 218 de la LEC. Señalándose en el recurso que la sentencia de instancia incurre en incongruencia por cuanto declara en el fallo que estima la extinción del contrato de arrendamiento por fallecimiento del usufructuario, pero, según resulta de su fundamentación jurídica, acoge como causa de extinción una causa que es de nulidad (ausencia de consentimiento), nulidad que en ningún caso fue impetrada por la parte actora. En referencia a la remisión que se hace en el fundamento de derecho tercero al hecho de que D. Leovigildo, al otorgar el contrato de arrendamiento, efectuó un acto que no puede ser calificado como de administración, sino de disposición, sin contar con los demás copartícipes en la comunidad hereditaria de su esposa Dña. Eugenia. Cuestión ésta a la que también alude el recurso de las codemandadas Sra. Valentina, si bien no como motivo específico.

Sobre la incongruencia, en particular, sobre la incongruencia extra petitumha declarado el Tribunal Constitucional en su sentencia 41/2007, de 26 de febrero ,que: "La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir ( causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes; y, por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aun cuando no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso (por todas, SSTC 9/1998, de 13 de enero, FJ 2 ; 15/1999, de 22 de febrero, FJ 2 ; 134/1999, de 15 de julio, FJ 9 ; 172/2001, de 19 de julio, FJ 2 ; 130/2004, de 19 de julio ,FJ 3)" ( STC 250/2004, de 20 de diciembre ,FJ 3)".

Por su parte, el Tribunal Supremo en ST 76/2012, de 28 de febrero , estableció, con cita de las sentencias, 777/2010, de 9 diciembre y 82/2010, de 8 marzo ,que "esta Sala se ha referido en varias ocasiones a las llamadas peticiones implícitas () partiendo de que se ha de evitar una interpretación formalista de las exigencias derivadas del principio de congruencia según la cual habría de confrontarse literalmente en todo caso el "fallo" de la sentencia con el contenido del "suplico" de los escritos presentados por las partes, ya que por el contrario lo mismo que cabe admitir la desestimación implícita de determinadas pretensiones, cuando ello se deduce claramente del contenido de la parte dispositiva de la resolución, tampoco los tribunales incurren en incongruencia cuando deciden sobre cuestiones implícitas o inseparables de las expresamente mencionadas pues, en tal caso, es claro que ninguna indefensión se produce para la parte contraria que lógicamente es conocedora de dicha circunstancia."

Más recientemente, la STS Número 1097/23 (ROJ 3179/23), de 6 de julio 2023, Recurso Núm. 3955/19, señala: "Es jurisprudencia reiterada de esta sala que la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Para resolver si una sentencia incurre en incongruencia ( art. 218.1 LEC ), se exige un proceso comparativo entre el suplico de la demanda y, en su caso, de la contestación, y la parte resolutiva de la sentencia que decide el pleito, entre el recurso de apelación y la sentencia que lo resuelve.

Sentado lo anterior, considera esta Sala que no existe tal incongruencia, y ello porque si bien la sentencia de instancia puede inducir a confusión por razón de la referencia que, en el primer párrafo del Fundamento de Derecho Segundo, efectúa acerca del orden de las acciones ejercitadas, y acerca de que la ausencia de requisitos esenciales (a la que se alude en la demanda) no es propiamente causa de extinción, sino de nulidad; es clara en cuanto a que estima la primera de las acciones ejercitadas, esto es extinción por fallecimiento del usufructuario, así se refleja en el Fundamento de Derecho Tercero, especialmente en sus dos últimos párrafos, en los que alude expresamente a que resulta plenamente justificada la aplicación de la causa de extinción recogida en el artículo 13.2 de la LAU y en el artículo 480 del CC (fallecimiento del usufructuario); así como que se estima la acción principal y como tal recoge en el fallo la procedencia de la extinción del contrato por fallecimiento del usufructuario. Señalando que la única condición que D. Leovigildo tenía al tiempo de otorgar el contrato era la de usufructuario y no la de propietario del 50% como se afirma en el mismo, circunstancia que determina que su fallecimiento determine la extinción del contrato. El hecho de que la sentencia refleje que además de dicha causa de extinción pudiera apreciarse igualmente una causa de nulidad, lo cual abunda en la procedencia de la extinción, no implica que la estimación de la demanda se funde en dicha causa de nulidad, ni tampoco falta de correlación entre los pedimentos de las partes y el fallo.

Del mismo modo, la referencia que en el fallo se hace a la existencia en el contrato de "condiciones gravosas para la propiedad que exceden la capacidad de administración del fallecido y que la propiedad no tiene obligación jurídica de soportar", y que no hace sino recoger de forma literal el petitum de la demanda, no implica incongruencia; por más que, ciertamente, deba convenirse que se refiere a una causa de extinción no prevista en la LAU de 1994, sino en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; resultando por ello una expresión superflua e innecesaria para estimación de la pretensión ejercitada de extinción por fallecimiento del usufructuario arrendador. Por lo que la misma resulta inocua a efectos prácticos y en nada altera la procedencia de la extinción por causa del fallecimiento del usufructuario.

En consecuencia, el motivo se desestima.

QUINTO. -Expuesto cuanto antecede, el resto de motivos de ambos recursos se refieren a la infracción de los artículos 13.2 de la LAU y 480 del CC. Insistiéndose en ambos en que D. Leovigildo tenía la condición no solo de usufructuario, sino también de propietario. Razón por la cual el contrato no queda extinguido a su fallecimiento.

La resolución de dicho motivo precisa hacer una referencia al marco jurídico a tener en cuenta en el presente caso, para lo cual, por su claridad, se trae a colación la jurisprudencia de nuestro alto tribunal expuesta en la Sentencia N.º 55/2018, de 17 de enero, que analiza cuestiones tales como la atribución de titularidad sobre los bienes comunes en la sociedad de gananciales; sociedad postganancial.

"1.º) Sociedad de gananciales: Atribución de la titularidad sobre los bienes comunes. En la sociedad de gananciales, puesto que no surge una nueva persona jurídica, ambos cónyuges son titulares de los bienes comunes, pero los diversos objetos no les pertenecen proindiviso, sino que integran el patrimonio común, una masa patrimonial que pertenece a ambos cónyuges. Ambos cónyuges son los propietarios de cada cosa, de modo que el derecho de uno y otro, unidos, forman el derecho total, pero no son titulares de cuotas concretas sobre cada bien.

Esta forma de atribución de la titularidad sobre los bienes comunes comporta, además, por lo que interesa en este proceso, que los cónyuges y sus sucesores, mientras no liquiden la sociedad, no pueden disponer sobre mitades indivisas de los bienes comunes. Es decir, durante la vigencia del régimen de gananciales no puede considerarse que cada cónyuge sea copropietario del 50% de cada bien. Para que se concrete la titularidad de cada cónyuge sobre bienes concretos es precisa la previa liquidación y división de la sociedad.

2.º) Comunidad postganancial. Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges, y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común ( art. 1396 CC ).

a) Partícipes. Son partícipes de esta comunidad postganancial el viudo y los herederos del premuerto. El viudo es, en primer lugar, cotitular del patrimonio postganancial indiviso. Pero, además, al viudo le corresponde la cuota usufructuaria en la herencia del premuerto, en la que está incluida la cotitularidad que a este último le correspondía en el patrimonio ganancial. En el caso de legado voluntario de usufructo universal sobre la herencia del premuerto, el viudo es usufructuario de toda la herencia y, por tanto, usufructuario de toda la cuota del premuerto en la sociedad de gananciales.

b) Gestión del patrimonio común:

i) Para la transmisión de la propiedad sobre un bien concreto de la comunidad postganancial es precisa la intervención de todos los partícipes. Sin embargo, el contrato obligacional realizado por alguno o algunos de ellos no da lugar a la aplicación del régimen de la nulidad y es posible la eficacia de la transmisión si se produce la adjudicación del bien a los partícipes que lo otorgaron ( art. art. 399 CC ). Otra cosa es que, en defensa de su interés en que no se burle su participación en el patrimonio común, los demás partícipes puedan ejercitar una acción para que el bien se integre en el patrimonio postconsorcial (lo que no es exactamente una reintegración derivada de la nulidad).

ii) Para los actos de administración basta la mayoría de los intereses en la comunidad postconsorcial ( art. 398 CC ). A efectos del cómputo de mayorías deben tenerse en cuenta tanto las cuotas de titularidad como las de usufructo, en la medida en que lo relevante es quién tiene la facultad de administrar ( cfr. art. 490 CC , para el usufructo de cuota).

iii) El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( art. 1548 y 271 CC ). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo.

3.º) Comunidad hereditaria. Mientras no se proceda a la partición del caudal hereditario, integran la comunidad tanto los bienes privativos del premuerto como, hasta que se liquide la sociedad de gananciales y se adjudiquen bienes concretos, la participación del premuerto en el patrimonio ganancial. (...)

4.º) Legado de los derechos que le corresponden al testador sobre un bien ganancial. Es válido el legado hecho por un cónyuge de los derechos que le correspondan en un bien determinado. Puesto que el art. 1380 CC admite el legado de un bien ganancial en su integridad, no hay razón para impedir ni el legado de una cuota ni tampoco el legado de los derechos que le correspondan al testador sobre un bien ganancial"(...)

Aplicando lo anterior al presente caso, procede hacer las siguientes consideraciones:

1.- Es cuestión no controvertida que la vivienda objeto del contrato de arrendamiento era un bien común que formaba parte de la la sociedad de gananciales del matrimonio formado por D. Leovigildo y Dña. Eugenia.

En consecuencia, no puede afirmarse que D. Leovigildo fuera "propietario" del 50% de la vivienda, pues ni siquiera tras la disolución de la sociedad de gananciales (lo que en el caso tuvo lugar por el fallecimiento de Dª Eugenia) puede estimarse que la titularidad del cónyuge recae sobre el 50% de cada bien. Máxime cuando en el presente caso nada se alega ni prueba acerca de la existencia de otros bienes comunes. La titularidad de cada cónyuge (y, en el caso, de los demás partícipes de la comunidad postganancial) se concreta con la liquidación y división.

En consecuencia, al momento del otorgamiento del contrato de arrendamiento litigioso, la vivienda integraba la comunidad postganancial. Por consiguiente, la titularidad de la vivienda pertenecía a todos los que en ese momento eran partícipes de la comunidad postganancial: el viudo y los herederos instituidos por Dña. Eugenia en su testamento (el actor y la codemandada Sra. Celia).

2.- Un arrendamiento como el litigioso, de acuerdo con la doctrina expuesta en el anterior fundamento de derecho, difícilmente puede ser calificado como acto de administración, al exceder su duración del plazo de seis años a que se refiere la jurisprudencia, ello sin necesidad de referirnos a otras condiciones del contrato (ausencia de renta como tal) a las que expresamente se refiere el actor y de las que resultaría su carácter perjudicial para los propietarios.

En consecuencia, en su condición de "copropietario", D. Leovigildo no estaba facultado para celebrar el contrato de arrendamiento litigioso por sí solo y sin el consumo del resto de miembros de la comunidad hereditaria, por más que ostentara la mayoría de las cuotas; pero dicho esto, tampoco puede obviarse que, en su condición de usufructuario, ostentaba el usufructo universal de la herencia de Dña. Eugenia. Ello implica que el derecho de los herederos de Dña. Eugenia en la comunidad de los bienes comunes era el de la nuda propiedad. Puesto que al otorgar el contrato litigioso no se había liquidado y dividido la sociedad de gananciales, ni la titularidad ni el usufructo recaían sobre bienes concretos, pero D. Leovigildo podía usar y aprovechar en exclusiva, tanto de manera directa como indirecta, todos los bienes comunes.

De otro lado, la facultad del usufructuario de disfrutar de los bienes comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa. Pero el usufructuario no puede transmitir a otros derechos de más duración que el que a él le corresponde ( art. 480 CC y, para el arrendamiento de vivienda, art. 13 LAU , conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Por lo anterior, a efectos del presente procedimiento, lo esencial es que, con independencia de lo que se hiciera constar en el contrato (las cosas son lo que son con independencia de lo que las partes determinen) nos encontramos ante un contrato de arrendamiento suscrito por el usufructuario, en calidad de arrendador. Esto implica, a su vez, que con la extinción del usufructo desaparezca el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía al usufructuario que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante. Por consiguiente, los herederos del cónyuge premuerto que no otorgaron el contrato de arrendamiento están legitimados para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por el arrendatario.

Ello determina necesariamente la procedencia de la extinción contractual declarada en la sentencia de instancia y la correlativa desestimación de los recursos formulados.

SEXTO. -Las costas procesales se impondrán a las recurrentes, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. -