Sentencia Civil 120/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 354/2023 de 19 de junio del 2024

PRIMERO:Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

(i). TICATANA SERVICIOS EMPRESARIALES SLU interpuso demanda de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo contractual a la que, eventualmente, se acumulaba acción de reclamación de rentas frente a los demandados, que tenía por objeto el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente el 26/01/2015 y novado el 20/06/2018 sobre la vivienda sita en DIRECCION000 de Talavera de la Reina. Se afirmaba en la demanda que el contrato fue suscrito inicialmente entre BANCO SABADELL y los demandados pactándose una duración de 3 años, venciendo el 26/01/2018. Que el 20/06/2018 las partes suscribieron una novación de dicho contrato, modificando su duración, ampliando la misma por tres años más, hasta el 26/01/2021. Que el 15/06/2021 TICATANA SERVICIOS EMPRESARIALES SLU había adquirido mediante compraventa la referida vivienda, hecho que fue oportunamente comunicado a los arrendatarios, al tiempo que, mediante burofax de 8/09/2021, se les comunica la voluntad del arrendador de resolver el contrato a su vencimiento el 26/01/2021, sin que los demandados hayan procedido a hacer entrega de la posesión del inmueble.

(ii) Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, estos comparecieron oponiéndose a la demanda, alegando, en primer lugar: Falta de Legitimación activa, sosteniendo que TICATANA había vendido sus activos a la mercantil BEST CHOICE CAPITAL que a si vez había suscrito un contrato de arras con los demandados sobre el inmueble objeto de litigio. Y oponiéndose en cuanto a la extinción por expiración del plazo porque la arrendadora no notificó en plazo su voluntad de resolver el contrato, lo que determinó que el mismo quedara prorrogado hasta el 20 de junio de 2023.

(iii) Celebrada la vista, el Juzgado dictó sentencia parcialmente estimatoria de la demanda, declarando haber lugar a la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo. Consideró que la demandada no había acreditado la adquisición por un tercero de la vivienda arrendada y estimó que, conforme al régimen vigente al momento de suscripción del contrato, este había agotado su vigencia.

(iv) Frente a dicha resolución se alzan ahora los demandados reproduciendo los argumentos expuestos en su contestación, alegando vulneración de los artículos 426.5 y 217 de la LEC, al no haberse admitido la prueba testifical propuesta y que tenía por objeto acreditar el cambio de titularidad de la propiedad; como segundo motivo se invoca infracción del artículo 10.1 LEC (si bien se refiere el contenido del artículo 10 de la LAU, desprendiéndose que es dicha norma la considere infringida).

(v) La parte actora y apelada impugna el recurso.

SEGUNDO:Como primer motivo del recurso se alude a la indebida denegación de prueba testifical propuesta por la demandada, generadora de indefensión. Se argumenta que la prueba propuesta e inadmitida tenía por objeto acreditar la falta de titularidad de la actora respecto a la vivienda objeto del procedimiento, lo que ha determinado una indebida desestimación de la excepción de falta de legitimación activa opuesta en la contestación a la demanda.

El motivo no puede prosperar. La parte actora interpone demanda de desahucio por expiración del plazo contractual en su condición de arrendadora en cuanto adquirente de la vivienda arrendada con posterioridad a la suscripción del contrato. Esto es, al haberse subrogado en dicha posición. En acreditación de su condición aporta nota simple informativa del registro de la propiedad. La demandada sostuvo que con posterioridad a la interposición de la demanda la actora habría transmitido sus activos a un tercero (BEST CHOICE CAPITAL) quien habría suscrito un contrato de arras con los demandados. En acreditación de este extremo aporta una fotografía de un documento denominado contrato de arras de fecha 6 de julio de 2022, el cual, aparte de no aportarse en su integridad, carece de firma alguna. Tampoco se aporta junto con dicho "documento" justificación documental del pago del importe que se dice satisfecho en concepto de arras y que asciende a 15.000 €. Como prueba para acreditar la realidad de la transacción y de la condición de nuevo propietario de BEST CHOICE se propuso el interrogatorio como testigo del legal representante de dicha entidad. Prueba que finalmente no fue admitida el día de la vista, una vez que la juzgadora a quo no accedió a suspender el juicio por la falta de citación de dicho testigo. Decisión que fue si bien fue recurrida en reposición, una vez desestimado dicho recurso no fue objeto de protesta. Ello determina, de entrada, la ausencia de los presupuestos establecidos en el artículo 460 para que esa prueba pueda ser admitida en segunda instancia. Y así se acordó en el auto dictado por esta sala inadmitiendo la misma.

Pero, además, en cualquier caso, tampoco se aprecia que la denegación de la prueba así propuesta conlleve vulneración de las garantías del proceso, ni haya generado indefensión. A tal efecto se trae a colación la doctrina del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, pudiéndose citar, entre otras, la STS 806/2013 de 7 de enero, que declara:

"Constituye carga de la parte que la alega justificar la existencia de la indefensión constitucionalmente relevante, con la demostración de que la actividad probatoria que no fue admitida era concluyente en términos de defensa y hubiera podido tener una influencia decisiva en la resolución del pleito, al ser susceptible de alterar el fallo en favor del recurrente - sentencias del Tribunal Constitucional 157/2000, de 12 de junio , 147/2002, de 15 de julio , 70/2002, de 3 de abril , 116/1983, de 7 de diciembre , y del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2008 , 30 de octubre de 2009 y 23 de junio de 2010 , entre otras-.

"No toda denegación de prueba implica la vulneración del art. 24, apartado 2, de la Constitución Española , ya que se requiere que sea injustificada, arbitraria o irrazonable y, sobre todo, que influya en el resultado del proceso. El Tribunal Constitucional ha reiterado que el art. 24 impide a los órganos judiciales denegar una prueba oportunamente propuesta y fundar posteriormente su decisión en la falta de acreditación de los hechos cuya demostración se intentaba obtener mediante la actividad probatoria que no se practicó - sentencias 37/2000, de 14 febrero , 246/2000, de 16 octubre , 19/2001, de 29 enero , 168/2002, de 30 septiembre , 97/2003, de 2 junio -, pero, para ello, se requiere la idoneidad objetiva de la diligencia de prueba solicitada para acreditar el hecho decisivo o relevante - sentencias 104/2003, de 2 de junio , 115/2003, de 16 de junio y 52/2004, de 13 de abril -".

Sobre derecho a la prueba, la STC 121/2021, de 2 de junio, sintetiza la doctrina constitucional:

"En íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ) y el derecho de defensa (art. 24.2), del que es inseparable, el derecho a la prueba "se integra por el poder jurídico que se reconoce a quien interviene como litigante en un proceso de provocar la actividad procesal necesaria para lograr la convicción del órgano judicial sobre la existencia o inexistencia de los hechos relevantes para la decisión del conflicto objeto del proceso" ( STC 37/2000, de 14 de febrero , FJ 3, reproducida, entre otras, en SSTC 19/2001, de 29 de enero, FJ 4 ; 133/2003, de 30 de junio, FJ 3 , y 212/2013, de 16 de diciembre , FJ 4).

"La doctrina de este tribunal sobre el derecho a la utilización de los medios de prueba pertinentes ( art. 24.2 CE ), puede sintetizarse, de acuerdo con la STC 165/2001, de 16 de julio , en los siguientes puntos:

"a) Este derecho fundamental, que opera en cualquier tipo de proceso en que el ciudadano se vea involucrado, no comprende un hipotético derecho a llevar a cabo una actividad probatoria ilimitada en virtud de la cual las partes estén facultadas para exigir cualesquiera pruebas que tengan a bien proponer, sino que atribuye solo el derecho a la recepción y práctica de las que sean pertinentes ( SSTC 168/1991, de 19 de julio ; 211/1991, de 11 de noviembre ; 233/1992, de 14 de diciembre ; 351/1993, de 29 de noviembre ; 131/1995, de 11 de septiembre ; 1/1996, de 15 de enero ; 116/1997, de 23 de junio ; 190/1997, de 10 de noviembre ; 198/1997, de 24 de noviembre ; 205/1998, de 26 de octubre ; 232/1998, de 1 de diciembre ; 96/2000, de 10 de abril , FJ 2), entendida la pertinencia como la relación entre los hechos probados y el thema decidendi ( STC 26/2000, de 31 de enero , FJ 2).

"b) Puesto que se trata de un derecho de configuración legal, es preciso que la prueba se haya solicitado en la forma y momento legalmente establecidos ( SSTC 149/1987, de 30 de septiembre ; 212/1990, de 20 de diciembre ; 87/1992, de 8 de junio ; 94/1992, de 11 de junio ; 1/1996 ; 190/1997 ; 52/1998, de 3 de marzo ; 26/2000 , FJ 2), siendo solo admisibles los medios de prueba autorizados por el ordenamiento ( SSTC 101/1989, de 5 de junio ; 233/1992, de 14 de diciembre ; 89/1995, de 6 de junio ; 131/1995 ; 164/1996, de 28 de octubre ; 189/1996, de 25 de noviembre ; 89/1997, de 10 de noviembre ; 96/2000 , FJ 2).

"c) Corresponde a los jueces y tribunales el examen sobre la legalidad y pertinencia de las pruebas, no pudiendo este Tribunal Constitucional sustituir o corregir la actividad desarrollada por los órganos judiciales, como si de una nueva instancia se tratase. Por el contrario, este tribunal solo es competente para controlar las decisiones judiciales dictadas en ejercicio de dicha función cuando se hubieran inadmitido pruebas relevantes para la decisión final sin motivación alguna o mediante una interpretación y aplicación de la legalidad arbitraria o irrazonable o cuando la falta de práctica de la prueba sea imputable al órgano judicial ( SSTC 233/1992, de 14 de diciembre, FJ 2 ; 351/1993, de 29 de noviembre, FJ 2 ; 131/1995, de 11 de septiembre, FJ 2 ; 35/1997, de 25 de febrero, FJ 5 ; 181/1999, de 11 de octubre, FJ 3 ; 236/1999, de 20 de diciembre, FJ 5 ; 237/1999, de 20 de diciembre, FJ 3 ; 45/2000, de 14 de febrero, FJ 2 ; 78/2001, de 26 de marzo , FJ 3).

"d) Es necesario asimismo que la falta de actividad probatoria se haya traducido en una efectiva indefensión del recurrente, o lo que es lo mismo, que sea 'decisiva en términos de defensa' ( SSTC 1/1996, de 15 de enero, FJ 2 ; 219/1998, de 17 de diciembre, FJ 3 ; 101/1999, de 31 de mayo, FJ 5 ; 26/2000, FJ 2 ; 45/2000 , FJ 2). El ámbito material protegido por el derecho fundamental a utilizar los medios de prueba pertinentes no abarca las meras infracciones de la legalidad procesal que no hayan generado una real y efectiva indefensión ( SSTC 185/2007, de 10 de septiembre, FJ 2 ; y 258/2007, de 18 de diciembre , FJ 2). A tal efecto, hemos señalado que la tarea de verificar si la prueba es decisiva en términos de defensa y, por tanto, constitucionalmente relevante, lejos de poder ser emprendida por este tribunal mediante un examen de oficio de las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, exige que el recurrente haya alegado y fundamentado adecuadamente dicha indefensión material en la demanda, habida cuenta de que, como es notorio, la carga de la argumentación recae sobre los solicitantes de amparo ( SSTC 1/1996, de 15 de enero ; 164/1996, de 28 de octubre ; 218/1997, de 4 de diciembre ; y 45/2000 , FJ 2).

"e) La anterior exigencia se proyecta en un doble plano: de una parte, el recurrente ha de razonar en esta sede la relación entre los hechos que se quisieron y no se pudieron probar y las pruebas inadmitidas ( SSTC 149/1987, de 30 de septiembre, FJ 3 ; 131/1995, de 11 de septiembre , FJ 2); y, de otra, quien en la vía de amparo invoque la vulneración del derecho a utilizar los medios de prueba pertinentes deberá, además, argumentar de modo convincente que la resolución final del proceso a quo podría haberle sido favorable, de haberse aceptado y practicado la prueba objeto de controversia ( SSTC 116/1983, de 7 de diciembre, FJ 3 ; 147/1987, de 25 de septiembre, FJ 2 ; 50/1988, de 2 de marzo, FJ 3 ; 357/1993, de 29 de noviembre , FJ 2), ya que solo en tal caso, comprobado que el fallo pudo, acaso, haber sido otro si la prueba se hubiera admitido, podrá apreciarse también el menoscabo efectivo del derecho de quien por este motivo busca amparo ( SSTC 30/1986, de 20 de febrero, FJ 8 ; 1/1996, de 15 de enero, FJ 3 ; 170/1998, de 21 de julio, FJ 2 ; 129/1998, de 16 de junio, FJ 2 ; 45/2000, FJ 2 ; 69/2001, de 17 de marzo , FJ 28)" ( STC 165/2001 , FJ 2).

"La misma doctrina es extensible respecto de la regularidad en la práctica de una prueba admitida ( STC 212/2013, de 16 de diciembre , FJ 4). En estos casos, cuando la queja verse sobre el modo en que se ha desarrollado una determinada diligencia probatoria, para que este tribunal pueda apreciar una vulneración del derecho a la prueba se exige que el recurrente demuestre la relación entre los hechos que se quisieron y no se pudieron probar y las pruebas indebidamente practicadas; y, por otro, que argumente de modo convincente que, si se hubiera practicado correctamente la prueba admitida, la resolución final del proceso hubiera podido ser distinta ( STC 101/1999, de 31 de mayo , FJ 5, con cita de las SSTC 147/1987 ; 357/1993, de 29 de noviembre ; 1/1996 de 15 de enero ; 217/1998 y 219/1998, de 16 de noviembre )".

La traslación de la anterior doctrina al presente caso determina la desestimación de este motivo del recurso, por cuanto, la prueba fue correctamente inadmitida por la Juzgadora a quo, en tanto en cuanto, no es la testifical la prueba más idónea y eficaz para acreditar la traslación que se dice operada en la propiedad del inmueble. A tal efecto justificada por la parte actora su condición de propietaria por la aportación de nota simple del registro de la Propiedad, correspondía a la demandada que niega la misma, la prueba y acreditación de dicho extremo ( artículo 217 LEC) sin que a tal efecto pueda considerarse suficiente para ello la aportación de un documento privado incompleto, carente de firma, y que no viene acompañado del correspondiente justificante de la transacción económica correspondiente al pago que se dice efectuado y que por razón de su cuantía necesariamente ha de existir.

En consecuencia, este motivo del recurso ha de ser desestimado.

TERCERO. -Porlo que a la invocada infracción del artículo 10 de la LAU se refiere, otro tanto cabe decir. El contrato objeto de procedimiento se suscribió el 26/01/2015 y fue novado el 28/06/2018. Tanto en una como en otra fecha, el régimen que regía en cuanto a duración y en cuanto a prórroga de los contratos de arrendamiento era el siguiente:

- Artículo 9 LAU: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2.Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil , además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

-Artículo 10 Prórroga del contrato: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Cierto es que este régimen y concretamente el plazo de duración fue modificado por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ahora bien, conforme dispone la Disposición Transitoria Primera de dicha norma, los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor continuarían rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación, por lo que la modificación no operaría.

En consecuencia, el contrato vencía inicialmente el 26/01/2021, y quedó prorrogado un año más. Finalizando el 26/01/2022 al constar comunicación del arrendador al arrendatario manifestando su voluntad de no prorrogarlo efectuada con más de 4 meses de antelación. Extremo este que no es negado, en tanto en cuanto se aporta la contestación efectuada a burofax recibido en junio de 2021, y en todo caso, por lo que al burofax remitido el 08/09/2021 se refiere, y que no consta recepcionado por los demandados al figurar "ausente reparto" y que se dejó aviso, cabe aplicar la doctrina de la autorresponsabilidad, en virtud de la cual es equivalente a la notificación positiva el intento de notificación en un domicilio designado a efectos de notificaciones o, en otro caso, en la vivienda arrendada, cuando la recepción no se haya producido por causas ajenas a la voluntad de la parte que remite la misiva y sí imputables a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia del destinatario, porque la pasividad, negligencia o error del arrendatario en ningún caso puede perjudicar el derecho del arrendador, señalando la doctrina constitucional ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero) que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés negligencia error o impericia de la persona a la que va destinada; en tales supuestos, cuando la propiedad ha utilizado un medio fehaciente para realizar el requerimiento de pago y es la conducta obstativa del arrendatario dirigida a evitar la recepción del requerimiento o su absoluta negligencia la que impide su recepción, debe declararse, bien hecho el requerimiento fehaciente exigido por el artículo 22.4 de la LEC, al disponer la propiedad de los medios adecuados para ello - remisión de carta certificada con acuse de recibo por vía notaria.- y no alcanzar el fin sólo por la conducta negativa del arrendatario, que no recoge el requerimiento sin explicación alguna probada ( sentencias A.P. Madrid, Sección 21ª de 26 de abril de 2011 y de las A. P. de Valladolid, Sección 3ª, de 06 de marzo de 2012, Pontevedra, Sección 3ª de 10 de octubre de 2012 y Barcelona, Sección 4ª, de 18 de septiembre de 2012, entre otras).

Razón por la cual este motivo merece igual pronunciamiento desestimatorio.

CUARTO. -Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,