Sentencia Civil 319/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Ciudad Real nº 2, Rec. 275/2023 de 06 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Sobre la litis

La demandante presentó demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contractual y reclamación de rentas contra Don José y Doña Palmira, mediante la que solicitaba «el desahucio de la parte demandada, condenando a la misma a que en término legal y se fije, desaloje el inmueble en cuestión bajo apercebimiento de lanzamiento a su costa, y asimismo condene a los codemandados al abono de SEISCIENTOS EUROS (600€) en concepto de rentas vencidas e impagadas, más las cantidades que venzan durante la tramitación del presente procedimiento tanto en concepto de rentas como en concepto de cantidades asimiladas a razón de SEISCIENTOS EUROS (600€) mensuales imponiéndole en todo caso las costas del proceso».

El origen de la acción se encuentra en un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra de 7 de junio de 2008. Mediante el contrato Dña. Elisabeth arrendó el inmueble sito en el término Municipal de Villarta de San Juan (Ciudad Real), en la DIRECCION000, Inscrita en el Registro de la Propiedad de Manzanares al tomo NUM000, libro NUM001, follo NUM002. finca NUM003, inscripción NUM004. El plazo de duración del mismo era de tres años El contrato contenía una serie de cláusulas mediante la que la actora concedía una opción de compra a los arrendatarios. Dichas cláusulas son las siguientes:

«DECIMOCUARTA.-: La opción deberá ejercerse por la optante o persona que la represente con anterioridad a la finalización del presente contrato de arrendamiento, es decir el tiempo de la opción será hasta el UNO DE JUNIO DEL 2011.

DECIMOQUINTA,-: El ejercicio efectivo del derecho de opción deberá cumplirse, en su caso, satisfaciendo al concedente el precio íntegro y al contado de la transmisión al que se refiere la siguiente cláusula. Sin el cumplimiento de este requisito no se entenderá realizada la opción, caducando una vez transcurrido el plazo establecido en la cláusula tercera.

DECIMOSEXTA: Para el caso de llegar la optante a ejercitar su derecho de opción, el precio de la venta definitiva se establece en CTENTO CINCUENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON TRES CENTIMOS DE EURO //150253,03 Euros//

Una vez se haya realizado el pago íntegro del precio estipulado será otorgada escritura pública de compraventa.

DECIMOSEPTIMA,- La parte arrendataria renuncia al derecho de tanteo y retracto.

DECIMOCTAVA.-La parte optante pagará además del precio de compra establecido los intereses que se devenguen hasta el ejercicio de la opción de compra del crédito hipotecario que grava la vivienda.

DECIMONOVENA.- La parte compradora asume todos los gastos derivados de la compraventa excepto el impuesto de plusvalía que lo paga la parte vendedora.

VIGESIMA.- La parte arrendataria entrega en este acto la cantidad de SEIS MIL EUROS en concepto de fianza de la opción de compra, sirviendo este documento como eficaz carta de pago».

VIGESIMOPRIMERA.- Las rentas que se reciban serán a cuenta del precio final si se ejercitara la opción de compra».

Las rentas reclamadas y cifradas en el acto del juicio en 8.400 euros se refieren a las rentas dejadas de pagar por los arrendatarios desde que el 30 de mayo de 2021 recibieron una carta remitida por la actora mediante la que, entre otras cuestiones, les comunicaba «Que debe entenderse caducada la opción de compra de la finca que se estipuló en las cláusulas 13ª a 21ª, dado que el plazo para hacerla efectiva caducó el 01/06/2011, no teniendo constancia de ninguna comunicación por su parte anterior a esa fecha, y no estando esta parte interesada en la venta del inmueble en el momento actual» y les informaba de su «deseo no renovar el contrato ni concederle más prórrogas, lo que hago con antelación superior a 30 días a la fecha del vencimiento de la última prórroga (07/06/2020 a 06/06/2021)».

Los demandados, en su escrito de contestación a la demanda, alegan falta de legitimación activa, pues consideran que «la demandante NO ES PROPIETARIA porque la fecha de constitución del arriendo fue el 7 de junio de 2008 y LA ARRENDADORA NO ES TITULAR PROPIETARIA DE DICHA FINCA NI DE SU USO Y DISFRUTE.

La actora ha engañado a mis mandantes porque teniendo conocimiento, por el Registro de la Propiedad, de las cancelaciones registrales NUM005 y NUM006 de la finca NUM003 y aprovechando la inscripción NUM004 de esta finca registral vigente desde el 27 de noviembre de 2000 hasta el 26 de marzo de 2003 -fecha en la que se produjeron dichas cancelaciones y por las que quedó anulado el título anterior-, suscribe un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra simulando ser titular de dicha finca y burlando así con suficiente engaño a mis mandantes de los que se ha estado lucrando hasta la fecha».

Igualmente, los demandados alegan que «Dª Elisabeth utilizando suficiente engaño y finalidad de lucro acuerda verbalmente con mis mandantes la venta a plazos mensuales en la cuantía de SEISCIENTOS EUROS (600 €) de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Manzanares, al Tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003, siendo el precio de la venta CIENTO CINCUENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON TRES CENTIMOS DE EURO (150.253,03 €) más los intereses del préstamo hipotecario que dicho inmueble tenía.

Venta que, en la confianza prestada por mis mandantes a Dª Elisabeth y esta en su arte de engañar, en vez de plasmarse en un contrato de compraventa lo hizo en un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra que mis mandantes suscribieron por error inducido y confiados de materializar lo acordado verbalmente».

El juez a quoestimó parcialmente la demanda. Por un lado, consideró que la actora sí era la propietaria de la finca objeto del litigio, desestimando así la excepción de falta de legitimación activa alegada por los demandados. Y, por otro lado, consideró que «dadas las especiales características de contrato, las mismas no pueden tener acogida, pues no se trata de un contrato de arrendamiento al uso, en el que los demandados estén habitando la vivienda objeto del contrato, si la actora comunica a los demandados su voluntad de no renovar ni concederles más prorrogas, entendiendo que la opción de compra está caducada, lo que procede es la declaración de resolución del contrato y que la actora devuelva a los demandados, la fianza de 6.000,00 euros».

Contra la decisión que declara haber lugar al desahucio se alzan los demandados reiterando la falta de legitimación activa y se alza el actor contra la desestimación de la reclamación de las rentas impagadas, por entender que el juez a quo ha incurrido en un error en la calificación del contrato, en una infracción de las reglas del proceso sumario del art. 250.1 LEC, en una infracción del art. 1.561 CC en relación con los artículo 1.462, 1.463 y 1.543 del mismo texto y en un error en el pronunciamiento sobre la devolución de la que denomina «prima por la opción de compraventa» (6.000 euros).

Antes de entrar en los motivo de recurso señalados, anticipamos que esta Sala no se va a pronunciar sobre el posible error cometido por el juez a quo sobre la procedencia de la devolución a los demandados de los 6.000 euros alegado por la actora en su escrito de alzada, pues ni era objeto de la controversia, ni tuvo reflejo en la parte dispositiva de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la naturaleza del contrato.

Con carácter previo, dando respuesta al primero y al tercero de los motivos de recurso de alzada interpuesto por la parte actora, debemos resolver la cuestión referida a la naturaleza del contrato objeto principal de la litis. Pues bien, esta Sala, admitiendo los argumentos esgrimidos por la actora en su escrito de alzada, considera que estamos ante un contrato de arrendamiento con opción a compra y no ante un contrato de arrendamiento y/o un contrato de compraventa sui generis, sujetos, también, a un régimen jurídico sui generis.

En este sentido, nos servimos de lo dicho por la AP de Jaén (secc. 1) en su Sentencia de 15 de junio de 2023: «Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de diciembre de 2013, la STS 2.12.2009, que cita la de 11 de abril de 2000, y en cuanto a la opción de compra, se afirma que "con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones", definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Por su parte en el "arrendamiento con opción de compra" (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967.

En todo caso la "opción de compra" supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987, 24.1.1991, 13.11.1992, 18.6.1993,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 28.10.1991 ...).

Son sus requisitos (así, las SSTS 15.10.1993, 19.4.1995 , 15.12.1997, 11.4.2000):

1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante.

2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando -necesariamente- la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993, 22.11.1993, 14.2.1997).

3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988, 9.10.1989, 30'.6.1994,..), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995).

4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991, 29.9.1993, 4.2.1994, 17.2.1997 , 20.4.2000 ,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio.

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que "se le añade" una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010 .

En el presente caso, se constituyó un derecho real de opción de compra para la adquisición del inmueble. Transcurrido dicho plazo sin que el optante, haya hecho uso de su facultad de comprar, queda extinguido este derecho y los otorgantes recuperarán sus plenas facultades dispositivas.

Esto es, la Jurisprudencia ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurándolo la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta, ya irrevocable, por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato. La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de un derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado, y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída. La opción de compra no es un contrato perfecto que produzca la transmisión de la cosa comprada, sino un precontrato, que aceptado por las partes, produce el efecto de obligar a quien hizo la promesa a celebrar un auténtico contrato de compraventa. Es de carácter bilateral, cuando además de la promesa, va incluida una contraprestación dineraria; convirtiéndose este contrato preparatorio en uno verdadero cuando el comprador ejercita el derecho de opción, momento en que comenzará ya a producir el contrato de compraventa unos efectos propios.

La sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que "cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa"».

Aplicando la anterior doctrina, no podemos sino afirmar que estamos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda con una opción de compra que no ha sido ejercida en plazo, ni las rentas abonadas alcanzan el precio de compraventa fijado. En este sentido, debemos observar el tenor literal del contrato, en concreto, la denominación del mismo; la denominación de las partes; la fijación de la renta; el plazo de duración del arrendamiento; el precio de dicho arrendamiento; la concesión a los arrendatarios de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa, que debía haberse ejercido dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones (con un precio total fijado); y el pago de una prima por parte del optante. Todo ello evidencia que estamos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra, y no ante un contrato de compraventa o un contrato de arrendamiento sui generis, como sostiene el juez a quo. En ningún caso puede resultar relevante que los arrendatarios vivan en Francia, ni que estos hayan habitado mucho, poco o nada la vivienda arrendada. Por lo tanto, en este procedimiento de desahucio por expiración contractual del plazo las cuestiones ahora planteadas se deben dilucidar en el marco del contrato de arrendamiento, prescindiendo de la opción de compra. Esto, como veremos en el FD CUARTO de esta decisión, tendrá consecuencias importantes.

TERCERO.- Sobre la falta de legitimación activa.

Los demandados sostienen que «la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa de la actora por un error en la valoración de la prueba conlleva a una sentencia que adolece de la congruencia exigida y que perjudica gravemente los intereses de mis mandantes en tanto, resuelta esta cuestión procesal a favor de los aquí apelantes en la evidencia de la prueba documental, es decir, estimándose dicha excepción de falta de legitimación activa de la actora en la ausencia probada de título de propiedad de la misma conllevaría a un pronunciamiento desestimatorio de la demanda congruente con la solicitud de la demandada aquí apelante sin esgrimir ningún argumento sobre el desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidad».

Pues bien, como acertadamente afirmaba el juez a quo esta excepción no tiene fundamento alguno. Así, no puede afirmarse que el juez haya cometido error en la valoración de las pruebas aportadas, ni incongruencia alguna, cuando establece que «la actora a la fecha de formalización del contrato el día 7 de junio de 2008, sí que era la propietaria del pleno dominio de la finca objeto del arrendamiento con opción a compra, al menos así lo corrobora la certificación expedida por el Registro de la Propiedad de fecha 25 de abril de 2022, siéndolo desde el día 26 de marzo de 2003». Junto a esta certificación del Registro de la Propiedad de Manzanares, de toda el material probatorio aportado por la actora el día del juicio y admitido por el juez a quo, en contra de lo manifestado por los apelantes, es indiscutible que la arrendataria era propietaria del inmueble el día que las partes firmaron el contrato de arrendamiento (7 de junio de 2008) y que lo seguía siendo el día que presentó la demanda (7 de junio de 2021).

CUARTO.- Sobre la reclamación de rentas impagadas.

Dicho lo anterior, únicamente, quedaría por analizar si las rentas impagadas por los demandados son reclamables por la actora. En este sentido, la AP de Barcelona en su reciente Sentencia de 13 de junio de 2024 establecía que «El artículo 220.2 Lec dice que 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

L a condena de futuro entendemos que viene condicionada a la estimación de la condena al pago de rentas debidas. La acción de reclamación de rentas es autónoma, aunque se permita su acumulación a la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo. Si la acción de reclamación de rentas se desestima, la condena a rentas futuras no procede porque la configuración de la sentencia de futuro viene subordinada a la condena al pago de las rentas reclamadas; luego si no hay condena al pago de éstas, mal podrá haberla para unas rentas de futuro, que son como un complemento de la condena principal de condena al pago de rentas debidas.

E sta posibilidad contemplada en el artículo 220.2 Lec es puramente instrumental: en realidad, el deudor no las debe, pues aún no se han devengado, y lo único que se pretende es evitar un nuevo proceso para la reclamación de las que se vayan devengando. Pero condenar sólo al pago de unas rentas no devengadas (por lo tanto, no debidas) sin condena al pago de las debidas (que no las hay en este caso) no tiene sentido."

D ado que en este caso no existía cantidad alguna pendiente de pago al tiempo de elaborarse la demanda, no concurre el presupuesto para la condena de futuro que se solicita, lo que implica que, al igual que hizo la sentencia de instancia, y desestimando el recurso de apelación presentado, no proceda acoger la acción ejercitada en reclamación de cantidad, sin perjuicio de la eventual reclamación de lo que considere la parte actora le es debido en otro procedimiento"

A sí también, en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de enero de 2021 ( ROJ: SAP B 170/2021 - ECLI:ES:APB:2021:170), citada por la demandada, se señala:

& quot;La actora acumulaba a la acción de desahucio la de reclamación de rentas aunque, al considerar extinguido el contrato, configure su petición como indemnización, conforme al art. 437.4.3º LEC . Ahora bien, el demandado se encontraba al corriente del pago de la renta por lo que la condena se limita al pago de rentas futuras, según lo solicitado, al amparo del art. 220.2 LEC.

E s doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

A hora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC) . Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, "la condena a satisfacer también (esto es, además de las vencidas y no pagadas) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada (ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores) al presentar la demanda".

E n definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

E n fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario"».

A plicando lo anterior, el motivo debe ser estimado. No es controvertido, pues no fue desmentido por los demandados, que en el momento de la presentación de la demanda, esos habían dejado de pagar, al menos, una de las rentas, cuyo importe era de 600 euros. Por tanto, sí puede reclamarse esa renta y las que hayan vencido o venzan hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca por los demandados a la parte actora.

En definitiva, se estima este motivo de recurso.

QUINTO.- Sobre las costas de la primera instancia y de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en el art 394 LEC y dado que la estimación del motivo de recurso analizado en el FD anterior conlleva la estimación íntegra de la demanda, las costas de la primera instancia deben imponerse a los demandados.

En cuanto a las costas de esta alzada, el fracaso del recurso interpuesto por la demandada comporta que se le impongan a dicha parte las costas generadas por el mismo, no efectuándose especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada respecto a las derivadas del articulado por la actora, todo ello por aplicación del art. 398.1 y 2 LEC.

Vistos los preceptos jurídicos citados, concordantes y demás de general aplicación,