Sentencia Civil 130/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 410/2024 de 07 de mayo del 2025

PRIMERO.-En el procedimiento del que dimana el presente recurso se ejercita la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y acción acumulada de reclamación de cantidad, por parte del ahora apelado, frente a la arrendataria que venía regentando un Bar-Restaurante en el local arrendado, viniéndose a estimar la resolución del contrato, si bien sólo se apreció, finalmente, que se adeudaba la renta de marzo 2024 en contraste con los 18.717,85 € que se peticionaban en la demanda inicial, aclarando el juzgador de instancia, en el F.D 2º de la sentencia impugnada, tanto el error en el cuadro presentado como los pagos no computados, relacionando todos los abonos que la demandada realizó durante la vigencia del arrendamiento, - fechas, mensualidades y atrasos producidos-, basándose en la relevante documental aportada en la oposición a la demanda.

La demanda se estima parcialmente dado que, (sic) "al tiempo de la demanda no se había abonado la renta del mes de noviembre de 2023, que, según el contrato, debía abonarse en los cinco primeros días de ese mes, habiéndose interpuesto la demanda el 24 de noviembre de 2023, debe procederse al desahucio, pues no era ya posible la enervación, dado el requerimiento extrajudicial y fehaciente de rentas anteriores en marzo y julio de 2023 ( art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), cuando de lo expuesto resulta que los pagos eran siempre extemporáneos, siendo dicha extemporaneidad causa de la resolución contractual, con arreglo a lo pactado en la cláusula octava del contrato ("El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato [...]".

Frente a dicha resolución se alza la demandada aduciendo que en la Sentencia recurrida se incurre en error en la valoración de la prueba e infracción de lo dispuesto en los arts. 22.4 y 438.5 LEC, toda vez que cuando se hace el requerimiento judicial una vez admitida la demanda de desahucio por falta de pago ya se estaba al corriente de pago de todas las rentas, al haberse abonado el 9.01.24 las rentas de noviembre y diciembre de 2023, así como de enero y febrero 2024, no habiendo vencido el mes de marzo. El abono se produce después de presentarse la demanda pero antes de que fuera admitida a trámite y de que se efectuara el requerimiento judicial.

La parte apelada, demandante en la instancia, se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario.

SEGUNDO.-En relación al extremo objeto de recurso, que se reduce a determinar si procedería la enervación del desahucio pretendida por la recurrente, debe dejarse sentado que a la luz de lo actuado, figura en actuaciones que mediante burofax de fecha 16.03.23 se reclamaron los alquileres correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo 2023, así como que se procedió de la misma manera en fecha 13.07.23 para reclamar las mensualidades de abril, mayo y junio de 2023; comunicaciones en las que se ponía en conocimiento de la arrendataria que se declaraba resuelto el contrato y que en plazo de 15 ó 10 días respectivamente, debía dejar el local libre y a disposición del arrendador, siendo los propietarios del inmueble el demandante y su cónyuge, actuando el primero en beneficio de la sociedad de gananciales. No se adjunta justificante de recepción por la destinataria, negando Gracia haber recibido el primero, reconociéndolo el caso del segundo burofax.

En lo que atañe al examen de la posible enervación, la demandada aportó justificantes de los siguientes pagos: Transferencia Caixabank de fecha 15.03.2023 por importe de 1.590,00 € (Concepto: Alquiler Enero). Transferencia Caixabank de fecha 30.03.2023 por importe de 1.590,00 € (Concepto: Alquiler Febrero). Transferencia Caixabank de fecha 06.04.2023 por importe de 1.590,00 € (Concepto: Alquiler Marzo). Transferencia Caixabank de fecha 21.06.2023 por importe de 1.617,21 € (Concepto: Alquiler Abril). Transferencia Caixabank de fecha 22.06.2023 por importe de 1.617,21 € (Concepto: Alquiler Mayo). Transferencia Caixabank de fecha 23.11.2023 por importe de 1.616,00 € (Concepto: Alquiler Octubre). Cheque Endosado de 9.01.2024 nº NUM000 de BBVA por importe de 6.468,00 €, abonándose, después de la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, rentas de noviembre y diciembre 2023; enero y febrero 2024 (docs. nº 31 a 38 del escrito de oposición a la demanda).

A través de extracto bancario que incorporó el demandante, figura la secuencia de transferencias posteriores que recibió en concepto de alquiler; así en fechas 22.06.23, 11.09.23 y 23.11.23.

La relacionada documental evidenciaría que, no habiéndose justificado la recepción del burofax de fecha 16.03.2023, aunque no recibiera dicha comunicación, Gracia continuaba abonando la renta, y, así se refleja para las mensualidades de enero, febrero y marzo del año 2023 que se señalaban debidas en dicho burofax, de forma atrasada eso sí, como se desprende que venía siendo la tónica general a lo largo de la relación arrendaticia. Viniendo a verificarse un patrón de retrasos entre uno y tres meses, al menos en el año 2023 que es cuando se emiten los burofaxes valorados como requerimientos extrajudiciales que impedirían la enervación; sucediéndose pagos a destiempo con acumulación de abonos de varias rentas a la vez para ponerse al día, volviéndose a reiterar a continuación, las mismas irregularidades. La demandada reconoce haber recibido el burofax de fecha 13.07.23 por lo que, sin constancia de recepción fehaciente de los dos burofaxes aludidos, acogemos exclusivamente a fin de su ponderación, el documento de fecha 13.07.2023, único admitido por Gracia; en su virtud, por los propios actos y asunción de la arrendataria, tuvo conocimiento de que el arrendador le comunicaba la resolución del contrato, al tiempo que le reclamaba las mensualidades de abril, mayo y junio de 2023 y le requería para que en plazo de 10 días las abonase.

El art. 22.4 LEC establece: Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante Decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En el supuesto, existe un requerimiento previo a la interposición de la demanda de desahucio, admitido por la arrendataria, con más de 30 días antes de la presentación de la demanda (24.11.23), en tanto que producido el 13.07.23; si bien, de tres mensualidades reclamadas, dos ya estaban abonadas. Habiendo procedido tal y como reflejan los justificantes de transferencias obrantes en actuaciones, a pagar las rentas de los meses de abril y mayo de 2023 en fechas 21.06 y 22.06 respectivamente y, por ende, antes de que se las fueran reclamadas en el burofax de 13.07.23. Desprendiéndose de la documental, que la mensualidad de junio 2023, se abonaría pasado el plazo otorgado en el mentado burofax, al no existir referencia hasta la transferencia de 11.09.23. En su virtud, no se pagó la totalidad de lo adeudado en el momento en que se emite, se recibe o se conoce el contenido del burofax de 13.07.23, sino una vez transcurridos los 10 días de plazo concedidos; incumplimiento del plazo indicado en el requerimiento extrajudicial.

Se paga extemporáneamente la renta de julio a septiembre 2023, y, en fecha 23.11.23, la de octubre 2023, continuando el mismo patrón observado a lo largo de la relación arrendaticia, - esto es, retrasos continuados y constantes irregularidades, agrupación de varias mensualidades a la vez,...-, hasta que, estando ya interpuesta demanda (24.11.23), antes de la admisión de la misma y del requerimiento judicial, en fecha 9.01.24, es abonado el alquiler de los meses de noviembre y diciembre 2023, así como de enero y febrero 2024.

El Decreto de fecha 20.02.2024 admite la demanda de desahucio indicando que, al manifestar la parte demandante que no cabe enervación de la acción de desahucio en el presente caso, se requiere a la parte demandada para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al actor o comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. La formulación de oposición por la demandada, motivó la celebración de vista oral y el dictado de la sentencia aquí impugnada en la que se realiza una exhaustiva relación de lo abonado, en contraposición a lo que de manera imprecisa y exorbitante se había demandado, para acabar concluyendo que exclusivamente Gracia adeudaba la renta de marzo 2024, que ya estaba vencida en el momento de dictarse sentencia de fecha 20.03.24.

No se aprecia infracción de lo dispuesto en el art. 438.5 LEC. Y, en cuanto a la enervación rechazada por el juzgador de instancia, compartimos su criterio aunque se hayan añadido detalles de la forma de proceder de la arrendataria y fechas de los abonos así como matizado la única validez del burofax de 13.07.23, verificándose que, según el tenor literal del art. 22.4 LEC, como ya hemos reseñado, que no cabría la enervación al haberse requerido de pago por el arrendador al arrendatario por burofax de 13.07.23 (más de 30 días antes de la presentación de la demanda), sin que se abonase la totalidad de lo solicitado en el plazo concedido; informando que se declaraba la resolución del contrato.

Desprendiéndose de la documental, que la mensualidad de junio 2023, se abonó pasado el plazo otorgado en el mentado burofax, al no existir referencia hasta la transferencia de 11.09.23. En su virtud, no se pagó la totalidad de lo adeudado en el momento en que se emite, se recibe o se conoce el contenido del burofax de 13.07.23, sino una vez transcurridos los 10 días de plazo concedidos.

Por lo expuesto, entenderíamos que se habría producido un requerimiento extrajudicial anterior a la demanda, en el que se pudo regularizar la situación, continuando sin embargo los retrasos, además de que no se paga el alquiler debido de junio 2023 en el plazo otorgado en el burofax, siguiendo la arrendataria disfrutando del arrendamiento.

TERCERO.-La arrendataria rechaza el reconocimiento del contrato de arrendamiento al no figurar su firma en el documento contractual aportado junto a la demanda, y por ello, niega la validez de la cláusula 8ª del contrato que indica que el retraso en el pago de las rentas será causa suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento. No obstante, por la doctrina de actos propios y el tiempo que se ha estado disfrutando del uso del local y abonando rentas, la existencia del contrato de arrendamiento es indubitada, existiendo transferencias a la cuenta del arrendador, facturas emitidas por éste, intercambio de Whatsapp...,admitiéndose que recibió la comunicación de 13.07.23; en definitiva bastantes elementos indiciarios y documentos que avalan la existencia del contrato de arrendamiento, sumados a la misma actitud de la demandada.

La doctrina tradicional y mayoritaria ha venido considerando que el impago incluso de una sola mensualidad, legitima la resolución del contrato de arrendamiento, así como el retraso en los pagos de la renta, lo que conlleva que esta postura pueda ser considerada como rigurosa, en tanto que en algunos supuestos, mediante su aplicación, se llegan a sancionar conductas que no son reflejo de una voluntad incumplidora, sino de un mero descuido o falta de la debida diligencia. Sin embargo, los términos en que viene configurada la doctrina jurisprudencial, y su obligada observancia por los tribunales de justicia, en correspondencia con la función complementadora del ordenamiento jurídico, legalmente atribuida a la jurisprudencia ( art. 1.6 CC) , han llevado a su aplicación, con las consecuencias correspondientes a la situación de la falta de pago de la renta, traducidas en la resolución del contrato de arrendamiento, a instancia de la parte, al amparo del art. 27.2 letra a) Ley de Arrendamientos Urbanos de 24.11.1994.

La reciente STS nº 1065/24 de 23 Julio, matiza la doctrina expuesta, manifestando que ,"La jurisprudencia de la Sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento."

Para el T.S en la sentencia aludida, que atempera el criterio que hasta la fecha se había venido aplicando, un mero incumplimiento de carácter temporal, no definitivo, no esencial, no tendría eficacia resolutoria y debe desestimarse la demanda de desahucio (se trataba de un supuesto de arrendamiento afectado por la pandemia Covid-19, siendo la arrendataria de edad avanzada y con problemas de salud). Viniendo a concluirse que el hecho de que legislador haya previsto que el impago de la renta constituya causa legal de resolución del contrato no quiere decir que proceda automáticamente la resolución del contrato, sino que el legislador quiso establecer una presunción iuris tantumde que dicho incumplimiento contractual específico ostenta la gravedad o entidad suficiente para llevar consigo la frustración del interés de la contraparte en la celebración del contrato, liberando al perjudicado de la carga de tener que acreditar la gravedad de dichos incumplimientos para poder exigir la resolución del vínculo contractual, invirtiéndose así la regla general de distribución de la carga de la prueba en el proceso civil ( art.217 LEC) . Se trata de una presunción legal de gravedad del incumplimiento obligacional; luego, en tanto que presunción iuris tantum,el arrendatario podrá destruir dicha presunción acreditando que conforme a las circunstancias del caso concreto dicho impago no ha frustrado la finalidad del contrato, que no es un incumplimiento esencial del contrato y, por tanto, no procede la resolución del vínculo contractual, como es el caso analizado en la referida STS nº 1065/24.

Estamos ante un precedente jurisprudencial muy relevante que pone de manifiesto que la procedencia de la eficacia resolutoria del retraso en el pago de la renta y otras cantidades debidas no puede resolverse sin realizar el pertinente juicio de ponderación en el caso concreto con base en los criterios interpretativos de la LAU aplicable, integrados por la moderna doctrina jurisprudencial interpretativa de la regla general del 1124 CC y por los principios del soft lawcontractual europeo. Conforme al moderno derecho contractual europeo, se considera que el incumplimiento es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra ( SAP Burgos, Secc. 2ª, nº 328/11 de 22 julio).

En conclusión y por la actitud desplegada por Gracia durante todo el tiempo transcurrido desde el inicio del arrendamiento del local alquilado a Eliseo, el patrón detectado en la forma de abonar el alquiler mensual, los avisos y comunicaciones intercambiados entre las dos partes, y, todos los detalles que hemos reseñado en la presente resolución a los que nos remitimos, permite inferir que aunque no se aprecie una voluntad deliberadamente rebelde de la deudora, consideramos se ha producido una frustración del fin del contrato, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren, las legítimas aspiraciones de la contraparte. Esta tendencia se ajusta a los modernos planteamientos sobre incumplimiento contenidos en la "Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías", de 11 de abril de 1980, ratificada por España en 1991, cuyo artículo 25 considera esencial el incumplimiento de un contrato "cuando cause a la otra parte un perjuicio tal, que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud de contrato.

Lo relevante ya no es la entidad de la obligación incumplida, sino las consecuencias que determina su incumplimiento para el acreedor. A efectos resolutorios, lo relevante es que se trate de un "incumplimiento esencial atentatorio a la finalidad perseguida por el contrato" ( STS de 3 de septiembre de 1992). En otras palabras, es suficiente con que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, basta con que se produzca el hecho del "incumplimiento obstaculizador de fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo contractual" ( SSTS de 9 de octubre de 1987, Sentencia de 4 de junio de 2007). Se pone el acento en la esencialidad del incumplimiento obligacional y no en la gravedad del mismo, atendiendo a la causa del contrato. Esta tesis se centra en la "perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato" ( SSTS de 18 de junio de 2013, de 5 de marzo de 2018). Para ponderar si el incumplimiento es esencial habrá que preguntarse por los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato, habrá que hacer una valoración de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, de 18 de noviembre de 2013). Así pues, la valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base del negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica. Esta nueva categoría del incumplimiento esencial se centra en la dinámica de la satisfacción del acreedor que exige indagar la causa concreta o base del negocio y no en el posible alcance del incumplimiento de los deberes contractuales previamente programados.

En su virtud, en atención a los continuados retrasos y errática forma de abono de las rentas de alquiler permanente en el tiempo, estimamos que se han verificado impagos reiterados y constantes, no siendo meramente ocasionales o esporádicos. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase "de ordinario"en el abono de las rentas periódicas ( SSTS 24.7.2008; 19.12.2008), doctrina aplicada de modo constante respecto del pago tardío, tanto de la renta como de otras cantidades a cargo del arrendatario, en las SSTS 26.3.2009; 20.10.2009; 30.10.2009; 9.9.2011; 18.3.2014; 27.3.2014 y 23.5.2014, las cuales resuelven casos en los que el arrendatario había incurrido previamente en otras demoras o faltas de pago que le habían llevado a tener que ejercer, y por ende agotar, el remedio enervatorio. Lo que trasvasado al supuesto de Gracia, es plenamente de aplicación, no pudiendo calificarse su conducta como un retraso ocasional en el abono de un período de renta en un contrato de tracto sucesivo, que no afecta de modo esencial a la economía del contrato; por el contrario, se aprecia que se ha frustrado la finalidad del mismo, no satisfaciendo el interés del acreedor, quién desconoce en qué fecha se le ingresara el importe de la renta del mes en vigor, así como el día que la arrendataria se pondrá al día de los retrasos que de ordinario se producen, que pueden alcanzar 3-4 meses seguidos, no existiendo regularidad ni seguridad, generando incertidumbre; teniendo que reclamar el arrendador las rentas periódicamente, impidiendo contar con la expectativa cierta del ingreso mensual al que tiene derecho; causándose un perjuicio tal, que priva sustancialmente de lo que se tenía derecho a esperar en virtud de contrato.

Las circunstancias concurrentes justifican la confirmación de la sentencia de instancia, aunque con otros argumentos, procediendo estimar que existe incumplimiento contractual que legitima la resolución de contrato de arrendamiento. Asimismo, no se dan nítidamente los presupuestos para la enervación del desahucio.

CUARTO.-Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,