Sentencia Civil 75/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Melilla nº 7, Rec. 97/2025 de 25 de julio del 2025

PRIMERO.-La sentencia recurrida estima la demanda presentada condenando a la parte demandada a la devolución a los arrendatarios de la fianza prestada por importe de 705,44 euros y desestima la reconvención presentada por los arrendadores, rechazando la petición de que se les indemnice los daños y desperfectos causados en la vivienda de su propiedad, como consecuencia del arrendamiento. La resolución recurrida se fundamenta en el hecho de que una vez que se firmó el acuerdo resolutorio del contrato entre las partes, en fecha 1 de julio de 2.023 y los arrendatarios abandonaron la vivienda, habiéndose extinguido el contrato, no existía motivo para la retención de la fianza.

En lo que se refiere a los desperfectos en la propia vivienda objeto de la reconvención, considera la sentencia que dichos daños no se han acreditado, no siendo suficiente con la factura aportada cuando en su día se firmó el acuerdo de resolución del contrato haciendo constar unos desperfectos de menor entidad y por un importe muy inferior. En concreto, los desperfectos ascenderían según el documento a la suma de 394,56 euros que se restan de los 1.100 euros de la fianza, dando lugar a los 705,44 objeto de condena en la sentencia.

El recurso de apelación alega que se ha producido un error en la apreciación de la prueba. Se opone a la devolución de la fianza al no haber cumplido los arrendatarios obligaciones pactadas en el contrato, en concreto, la de darse de baja en el padrón municipal, realizar el preaviso con 30 días de antelación de que iban a abandonar la vivienda y la existencia de daños en la vivienda que superan el importe de la fianza. Precisamente, en cuanto a la existencia de desperfectos en la vivienda, plantea que aparecen recogidos en el documento de resolución del contrato de arrendamiento, reconociendo parcialmente la existencia de los citados daños la parte demandada al haber reclamado tan sólo parte de la fianza, no pudiendo interpretarse el documento resolutorio firmado como un acuerdo en cuanto a los daños en la vivienda, fundamentando la reconvención presentada en el informe pericial y en las fotografías de la vivienda aportadas y que serían del mes de julio, cotejadas en cuanto a su fecha por la Letrada de la Administración de Justicia.

Por su parte, el escrito de oposición al recurso afirma que en su día se firmó un acuerdo resolutorio firmado por ambas partes al que se adjunta un anexo en el que se describen los daños apreciados en la vivienda por arrendadores y arrendatarios, considerando que el citado acuerdo debe de entenderse como una novación extintiva del contrato de arrendamiento y en el mismo no se contempla ninguna obligación indemnizatoria futura a cargo de los inquilinos. En cuanto a los desperfectos, se niega que existiera una reclamación previa sino tan solo se facilitaron una seria de facturas de cara a no devolver la fianza, no pudiendo sustentarse la reconvención, según la parte, en un dictamen pericial elaborado ocho meses después del acuerdo resolutorio por un perito que no había visitado la vivienda, siendo la pretensión de la parte contraria a la doctrina de los actos propios al reclamar cantidades sin respectar lo pactado en el acuerdo resolutorio.

SEGUNDO.-Por razones sistemáticas debemos analizar por separado si procede o no la devolución de la fianza con arreglo a lo pactado en el contrato, en realidad de la cantidad pendiente por importe de 705,44 euros para después, entrar a analizar si existen daños y su importe, el objeto de la reconvención. La fianza aparece contemplada en la estipulación decimo sexta del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2.020 aportado como documento 1 de la demanda en el que se puede leer: "Los arrendatarios entregan en este acto a los arrendadores un total de MIL CIEN EUROS (1.100,00 EUROS) en concepto de fianza legal, para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del presente contrato, equivalente a una mensualidad de renta. Dicha fianza será depositada en EMVISMESA y devuelta a la parte arrendataria siempre y cuando la vivienda se entregue en las mismas condiciones que se arrendó y una vez dado de baja del padrón municipal". La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula de forma detallada la fianza en lo que respecta su restitución limitándose a decir, en el artículo 36.4 que "el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".

Junto al contrato de arrendamiento se aporta un documento firmado por las partes y que se denomina como "acuerdo de terminación de contrato de arrendamiento", fechado el 1 de julio de 2.023, en el que las partes, en su estipulación primera, acuerdan la terminación del contrato de arrendamiento con efectos a partir de la fecha del propio acuerdo, desalojando en ese momento según el citado documento, el arrendatario la vivienda arrendada y haciendo entrega de las llaves al arrendador. En cuanto a la fianza, En la estipulación tercera relativa a la liquidación de obligaciones, se dice que el importe de la fianza, una vez devuelta por la entidad EMVISMESA en la que se encontraba depositada, la parte arrendadora se comprometa a transferirla a la cuenta de la parte arrendataria descontando el importe correspondiente a la factura de electricidad del mes de junio de 2.023.

En el propio acuerdo de 1 de julio se hace constar que las partes han detectado desperfectos que se hacen constar en el anexo, en concreto, arañazo en el armario de la habitación, puertas hinchadas, mosquitera, silla en la cocina, el espejo del baño, pintura y embellecedores del suelo. Respecto a estos desperfectos, la actora aporta una valoración de los daños que asciende a 394,56 euros que descuenta del importe de la fianza el actor en su demanda.

Con independencia del importe de los daños, se puede concluir que las partes pactan la extinción del contrato y los arrendadores se obligan a devolver el importe de la fianza en el acuerdo resolutorio de 1 de julio de 2.023. A dicha devolución se opone la parte demandada alegando dos motivos, en concreto, que no se habría cumplido por los inquilinos su obligación de darse de baja en el padrón y que no se habría cumplido el mes de preaviso en la resolución del contrato. El contrato de arrendamiento contempla la devolución de la fianza "siempre y cuando la vivienda se entregue en las mismas condiciones que se arrendó y una vez dado de baja del padrón municipal". El contrato si parece subordinar la devolución de la fianza a que los inquilinos se den de baja en el padrón, pero en el caso del preaviso, lo acordado es diferente al establecer una compensación de una mensualidad de renta por no cumplir el plazo de un mes de preaviso, cuestión independiente a la fianza.

En el escrito de contestación a la demanda y reconvención, los demandados alegaron que no se cumplieron las condiciones de la devolución pactadas en tanto "tuvieron que ser finalmente mis mandantes quienes solicitaran tras varios meses su baja del padrón municipal, dado que no se llevaba a cabo por la parte contraria". No se concreta la fecha en la que los titulares del inmueble tuvieron que dar de baja a los inquilinos en el padrón ni se aporta la documentación acreditativa sobre cuando se produjo dicha baja, que debemos entender que se produjo, en todo caso, antes de la presentación de la demanda que tuvo lugar el 31 de enero de 2.024, seis meses después de la resolución.

En realidad, la contestación a la demanda cita de pasada el hecho de que no se hubieran dado de baja en el padrón, centrándose en el preaviso y la reconvención en los daños, debiendo concluir qué si se ha dado de baja en el padrón a los inquilinos, carece de sustento no devolver la fianza por el supuesto incumplimiento que no es tal.

Mayor enjundia tiene el incumplimiento del compromiso de preavisar con 30 días de antelación. Salvo error u omisión, la sentencia recurrida nada dice sobre esta cuestión limitándose a expresa que la fianza debe ser devuelta a los arrendatarios dando por bueno el acuerdo resolutorio de fecha 1 de julio de 2.023. La parte apelante no pidió al Juzgado de Instancia que se pronunciara sobre este aspecto, solicitando complemento de la resolución como es preceptivo, por lo qué al no haber hecho uso de dicha posibilidad, no puede ahora instar que la sentencia de apelación se pronuncie sobre dicha alegación "ex novo". No cabe solicitar al órgano de apelación que se pronuncie sobre una cuestión planteada en el suplico sobre la que el Juzgado de Primera Instancia no se ha pronunciado. El artículo 218 de la L.E.C. obliga a pronunciarse en la sentencia sobre las pretensiones de las partes y decidir todos los puntos litigiosos. Si la sentencia no resuelve sobre alguno de estos puntos, el cauce a seguir debe ser el previsto en el artículo 215.2 de la L.E.C. pidiendo al Juzgado que se pronuncie sobre todos los puntos, no siendo admisible que se inste una resolución sobre esa cuestión en la segunda instancia. Este precepto recoge que "si se tratase de sentencias o autos que hubieren omitido manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas y sustanciadas en el proceso, el Tribunal, a solicitud escrita de parte en el plazo de cinco días a contar desde la notificación de la resolución, previo traslado por el Letrado de la Administración de Justicia de dicha solicitud a las demás partes, para alegaciones escritas por otros cinco días, dictará auto por el que resolverá completar la resolución con el pronunciamiento omitido o no haber lugar a completarla.

Esta norma otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó de modo que su utilización es requisito para denunciar la incongruencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 L.E.C. de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear por primea vez en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva.

Si la parte entendía que el juzgado había omitido una pretensión debería haber planteado el complemento de sentencia conforme art.215 L.E.C. trámite que ha obviado y que impide pronunciarse ahora, lo que bastaría para desestimar la petición de nulidad de acuerdo con el articulo 459 L.E.C. En este sentido citar las S.T.S. de 20 de octubre de 2.010, de 29 de noviembre de 2.011, de 12 de junio, 20 de julio de 2.015, 7 de octubre de 2.016 y 14 de diciembre de 2.017.

En conclusión, el apelante debía haber solicitado, el complemento de la sentencia dictada conforme al art. 215.2 L.E.C. ( S.T.S. de 3 de mayo de 2.018 y 23 de marzo de 2.021), lo que no ha llevado a cabo la parte, por lo que ahora no puede instar a que el órgano de apelación pueda acordar que procede entregar el importe de la fianza a los arrendadores como penalización por no haber cumplido el plazo de preaviso, sin un previo pronunciamiento del órgano de primera instancia.

TERCERO.-Podemos añadir, en cualquier caso, en cuento al incumplimiento del plazo de preaviso, que efectivamente, la estipulación segunda del contrato relativa a la "duración y prórrogas", se puede leer que "a tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la parte arrendataria podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique a la parte arrendadora con un mínimo de 30 treinta días. Llegado ese caso, los arrendatarios indemnizarán a los arrendadores con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor durante el primer año del contrato, después del año con preaviso de treinta días no hay penalización". Los términos del contrato nos llevan a pensar que lo pactado consiste en que, durante el primer año de contrato, el arrendatario podrá resolver el mismo con un mes de preaviso, pero pagando una mensualidad de renta mientras qué si el desistimiento se produce transcurrido el primer año, con el preaviso de un mes, no se tiene que pagar penalización. En este caso, parece que no se ha cumplido el plazo de preaviso de un mes pues el WhatsApp comunicándolo se remitió el 10 de junio y el contrato se extinguió el 1 de julio de 2.023, circunstancia que parece que no discute la actora.

Lo que alega la parte apelada es que con el acuerdo de 1 de julio de 2.023 se dio por extinguido el contrato sin que ninguna de las partes pudiera reclamar cantidad alguna en virtud del mismo. En concreto, la estipulación tercera del citado contrato relativa a la "liquidación de obligaciones", pese a la mala calidad de la copia aportada que dificulta su lectura, establece: 3.1 Importes en poder del Arrendador. A la firma del contrato de Arrendamiento, el Arrendatario entregó al Arrendador el importe de 1.100,00 euros en concepto de fianza legal derivada del Contrato de Arrendamiento. Este importe será solicitado a la empresa pública del suelo de Melilla (EMVISMESA) que es quien la custodia. Una vez devuelta a la parte arrendadora, esta se compromete a transferirla a la cuenta de la parte arrendataria, descontando el importe correspondiente a la factura de electricidad del mes de junio de 2.023".

Por su parte, la estipulación cuarta "acuerdo extintivo", dice que "con la firma del presente acuerdo ambas partes dan por extinguido el Contrato de Arrendamiento referido y manifiestan quedar saldadas y finiquitadas sus respectivas obligaciones, manifestando no tener nada más que reclamarse en relación con el Contrato de Arrendamiento".

Nos encontramos ante un acuerdo por el que se extingue el arrendamiento en términos tales que no admiten duda pues se dice, de modo expreso y concluyente, en la estipulación cuarta, que con la firma del acuerdo ambas partes dan por extinguido el contrato de arredramiento quedando finalizadas sus respectivas obligaciones, sin tener nada más que reclamarse en relación con el contrato.

En cuanto a la fianza, en la estipulación tercera la parte arrendadora se compromete a reclamarla a la empresa pública Emvismesa y a transferirla a la cuenta de la parte arrendataria, descontando el importe correspondiente a la factura de electricidad del mes de junio de 2.023. No en vano el artículo 36.4 de la L.A.U. otorga el plazo de un mes para que el arrendador, en su caso, restituya la fianza al arrendatario practicada la liquidación de rentas y suministros y comprobada la ausencia de desperfectos imputables al inquilino.

El citado documento aparece firmado por los dos arrendatarios y por Doña Fátima como arrendadora, no firmando el otro arrendador, Don Mariano. Sin embargo, si que aparece su nombre en el citado contrato elaborado por los propios arrendadores, de modo que ambos estaban de acuerdo en su contenido. No se ha negado en ningún momento por los demandados que en el momento de revisar la vivienda y firmar el documento no estuviera presente Don Mariano o que el mismo no estuviera conforme con el contenido del documento, de forma que debe entenderse que los dos arrendadores estaban de acuerdo, en ese momento, con el contenido del acuerdo de 1 de julio de 2.023.

No hay duda de que el citado contrato supone un acuerdo extintivo del arrendamiento de común acuerdo y que lo acordado, vincula a las partes. Como se puede leer en la sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo 291/16 de 4 de mayo, que cita la S.T.S. 875/1.999 de 25 octubre en relación al llamado acuerdo extintivo, "este abandono fáctico, y consentido, por las partes contractuales, y sus manifestaciones, revelan la existencia de un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el artículo 1.156 C.C. se admite por la jurisprudencia ( S.T.S. DE 5 diciembre 1.940, 13 febrero 1.965, 11 febrero 1.982, 30 mayo 1.984, entre otras). Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral ("contrarius conssensus o contrarius voluntas") que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca.

Debemos partir del hecho de que los arrendatarios manifestaron su voluntad de desistir del arrendamiento y abandonar la vivienda, notificándolo a los propietarios el 10 de junio y que los mismos estuvieron de acuerdo con dicha resolución del contrato firmando el correspondiente acuerdo extintivo el 1 de julio, recuperando la posesión de la vivienda y procediendo a la liquidación del contrato de mutua acuerdo. El acuerdo de 1 de julio no solo extingue el contrato, sino que supone que las partes están de acuerdo sobre la forma y consecuencias de la resolución, sin mostrar objeción alguna con respeto al hecho de que no se hubieran dado de baja en el padrón o el incumplimiento del plazo de un mes de preaviso.

El propio acuerdo extintivo es muy claro al respecto. Como antes se expuso, en la estipulación tercera del citado contrato, con el nombre de "liquidación de obligaciones", la parte arrendadora se compromete a transferir a la arrendataria el importe de la fianza descontando el importe correspondiente a la factura de electricidad del mes de junio de 2.023.

La estipulación cuarta es más rotunda, si cabe al decir, bajo el nombre de "acuerdo extintivo", dice que con la firma del documento las partes "con la firma del dan por extinguido el contrato de arrendamiento referido quedando saldadas y finiquitadas sus respectivas obligaciones, sin tener nada que reclamar.

Con el acuerdo de 1 de julio las partes dan por finalizado el contrato y de forma expresa, la arrendadora se compromete a devolver la fianza en cuanto la recupere de la empresa pública, debiendo devolverla, por Ley, en el plazo de un mes desde la extinción del arriendo, conforme a lo previsto en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El acuerdo de 1 de julio supone el fin de la relación arrendaticia hasta entonces vigente actuando las partes de común acuerdo y comprometiéndose los arrendadores a la devolución de la fianza, suponiendo una novación extintiva del propio contrato de arrendamiento, de modo que extinguido el contrato y comprometiéndose en el acuerdo extintivo los arrendadores a la devolución de la fianza, no existe motivo alguno para no proceder a dicha devolución, por lo que procede confirmar la sentencia de instancia en cuanto a la obligación de devolver la fianza.

CUARTO.-En lo que se refiere a los daños en la vivienda objeto de la reconvención, el órgano de apelación tiene la facultad y el deber de valorar la totalidad de la prueba. Como reiteradamente ha señalado el Tribunal Constitucional desde antiguo, en S.T.C. 3/ 1.996, de 15 enero y de 212/2.000, de 18 septiembre, "en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos como una revisio prioris instanciae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti), como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum 'quantum' appellatum)".

Es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta, aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica" ( S.T.S. 2.217/2.015 de 18 de mayo).

El órgano de apelación puede valorar la totalidad de la prueba practicada, de modo que no cabe declarar nulidad alguna, nulidad que tampoco se deriva, como se alega en el recurso, por el hecho de que se haya permitido la intervención de los demandantes por videoconferencia, lo que no supone indefensión alguna a la parte contraria.

En la valoración de los daños reclamados debemos de partir de nuevo del citado acuerdo extintivo, firmado tras la revisión de la vivienda por los arrendadores y que en su estipulación cuarta establece que "con la firma del presente acuerdo ambas partes dan por extinguido el Contrato de Arrendamiento referido y manifiestan quedar saldadas y finiquitadas sus respectivas obligaciones, manifestando no tener nada más que reclamarse en relación con el Contrato de Arrendamiento".

El contrato si que hace constar la existencia de desperfectos al decir en su estipulación segunda, tras la revisión del inmueble, "que hay desperfectos. Tras haber revisado el estado actual del inmueble ambas partes de común acuerdo manifiestan que se han detectado los desperfectos detallados en el anexo del presente contrato, firmado por ambas partes y al final del documento aparece anotación a mano en la que se describen los daños y en concreto, armario habitación arañazo, cocina: puertas hinchadas, mosquitera, sillas, Baño: espejo, pintura y embellecedores del suelo".

En la reconvención, los demandados solicitan hacer suya la fianza por los motivos expuestos y que han sido rechazados, sino que alegan que los daños ocasionados a la vivienda son muy superiores a los que se hicieron constar en el acuerdo, reclamando con arreglo a la pericial aportada la suma de 7.117,02 euros con arreglo a la pericial de parte o en su defecto, la suma de 1.716,17 euros correspondiente a las facturas aportadas con la reconvención.

La sentencia de instancia fija el importe de los daños en la suma de 394,56 euros que se corresponderían con el importe de los daños recogidos en el acuerdo extintivo, cantidad a descontar de la fianza, pronunciamiento con el que esta de acuerdo la parte apelada.

Es preciso dejar constancia que tras el acuerdo de 1 e julio, los arrendatarios reclamaron la devolución de la fianza a la que se opusieron los arrendadores alegando que los daños apreciados eran más importantes y su importe superaba al de la fianza. No es hasta la presentación de la demanda reclamando la fianza hasta cuando los dueños de la vivienda se oponen a dicha petición y reclaman el importe de los daños formulando reconvención, pretendiendo que el importe de la fianza se aplique al pago parcial de los daños y reclamando la cantidad que exceda de los mismos, petición que no se formula hasta la fecha de la reconvención, es decir, el 1 de abril de 2.024, diez meses después de la extinción del arriendo y el abandono de la vivienda.

Ya hemos hecho referencia al acuerdo extintivo en el que se recogen una serie de daños pendientes de determinación de su importe. Los recurrentes alegan que cuando firmaron el acuerdo extintivo era de noche y no pudieron ver bien la vivienda, habiendo apreciado los daños con posterioridad, haciendo constar los mismos a los inquilinos cuando estos reclamaron la fianza y aportando las facturas. Podemos citar al respecto la ilustrativa S.T.S. 979/2.005, de 30 de noviembre que establece que "el artículo 1.281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes. b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1.998)".

Lo acordado no se puede dejar sin efecto por la voluntad de una de las partes, sino que resulta vinculante para las dos, de modo que no es posible suprimir sin más el acuerdo por la voluntad unilateral de los arrendadores, debiendo ser responsables de lo firmado. El citado acuerdo tiene un valor contractual y no puede ser privado de valor por el simple hecho de que una de las partes, un tiempo después, descubra nuevos daños o no esté de acuerdo con lo que firmó, debiendo ser responsable de su firma.

Los términos literales del acuerdo de extinción del arrendamiento reflejan, sin margen para la duda, una liquidación total y definitiva del contrato, con las únicas salvedades que en el mismo se recogen y que son el abono del recibo pendiente y el de los daños descritos pendientes de determinar su importe. Del contrato se deduce con claridad cuál es la voluntad real conjunta de las partes, un acuerdo de voluntades para dar por extinguido el contrato y determinar los daños apreciados, acuerdo que no puede ser omitido o eliminado por los arrendadores que quedan vinculados por el mismo.

QUINTO.-Por otra parte, debemos recordar que, con carácter general el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.561, en relación con el artículo 1.555.2º del Código Civil. Como ha establecido la jurisprudencia de la Sala I del Tribunal Supremo (sentencias de 24 de septiembre de 1.994, 6 de abril de 1.995, 22 de octubre de 1.996, 13 de mayo de 1.997 y 29 de diciembre de 2.004) la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Corresponde a quien reclama los daños acreditar su existencia, la responsabilidad de la persona a la que se reclama y su importe. Por los apelantes se aporta una pericial elaborada por el perito Don Iván fechado el 15 de abril de 2.024 sobre valoración y tasación de daños, informe, elaborado tras visitar la vivienda, que cuenta con un reportaje fotográfico y que valora los daños en 7.117,02 euros. Por su parte, la parte apelada aportó en su día una tasación del importe de los daños recogidos en el acuerdo resolutorio que fija su importe en los 394,07 euros recogidos en la sentencia, valoración realizada sin visitar la vivienda.

El informe elaborado a instancia de los demandantes contra los que se formula la reclamación por los daños por vía de reconvención, aportado en su día con la demanda origen del pleito y que también figura en el acontecimiento 26 del expediente digital, elaborado por Aarco Proyectos 2.018 S.L. se limita a valorar los daños recogidos en el acuerdo resolutorio al que ya hemos hecho referencia, haciendo constar que "los elementos dañados ya tenían una depreciación al inicio del contrato de las partes y que la mosquitera en el check previo firmado entre las partes ya se indicaba que tenía un deterioro en su parte inferior". De este modo, "buscando un enfoque equitativo para resolver la discrepancia", valora la pintura en zonas reclamadas, hall de entrada y habitación con una superficie estimada de 10 m2 en 89,98 euros, la carpintería, con sustitución de platinas de transición en 32,06 euros, la pequeña reparación de espejo, repaso de pintura y repaso de limpieza en 14,76 euros, la reparación de armario de habitación infantil y aplique cubre lavavajillas en 91,58 euros y la sustitución de mosquitera y silla de cocina en 166,18 euros, lo que hace un total de 394,56 euros.

El informe pericial de los demandados reconvinientes, aparece aportado en el acontecimiento 29 del expediente y ha sido elaborado por el perito tasador Don Iván, siendo la fecha de la pericia la de 12 de abril de 2.024, casi nueve meses después del abandono de la vivienda por los inquilinos. El informe recoge que ha tenido en cuenta su autor a la hora de efectuarlo, el contrato de arrendamiento, el inventario de la vivienda antes del alquiler y el reportaje fotográfico aportado por los propietarios de la vivienda. Además, el perito habría acudido a la vivienda y examinado la misma y los daños.

El autor del informe considera que los daños apreciados no son fruto del desgaste por el uso normal del inmueble sino del mal uso por los inquilinos. Entrando ya en los concretos daños apreciados, el perito considera que existen daños en pintura de paramentos de rodapié en el hall y pasillo y daños en pintura de paramentos y rodapié, daños en tarima flotante que debería ser sustituida entera, daños en rodapié ya sustituidos y daños en mueble bajo imputables a restos de pegamento, lo que valora en 2.967,12 euros, teniendo que sustituir toda la tarima.

En lo relativo al resto de los daños, en la cocina aprecia daños en tarima flotante, módulo bajo de cocina, encimera, mosquitera de puerta y conjunto de dos mesas y sillas, ya sustituidas, por lo que propone sustituir toda la encimera de la cocina, en el baño, daños en espejo, armario vertical y pintura, elementos que propone sustituir por completo, en el dormitorio 1, daños en paramentos pintados y empapelados y daños en moldura baja de armario y en el dormitorio 2, se ha sustituido el conjunto de mesa y librería y aprecia daños en paramentos pintados, por lo que propone la sustitución de la mesa librería en dormitorio juvenil y reparación de puerta de armario, en el aseo del dormitorio principal, aprecia daños en grifería de lavabo y ducha y sustitución de soporte para baldas y en el dormitorio principal, sustitución de mosquitera y daños en pintura y rodapiés. En total, estos daños en el mobiliario de dormitorios, cocina y cuartos de daños los valora en 4.149,90 euros por lo que el importe total de los daños, según el perito, sería de los 7.117,02 reclamados en la reconvención y que son objeto del recurso.

La sentencia de primera instancia no asume el contenido de esta segunda pericial rechazando la reconvención al no considerar acreditadas la existencia de otros daños al margen de los recogidos en el acuerdo resolutorio ni que los mismos existieran en el momento en que los inquilinos abandonaron la vivienda. La sentencia considera, además, que no se acredita la existencia de dichos daños en el momento de la terminación del contrato, por ejemplo, mediante un acta Notarial, sino que solo se tratan de acreditar los mismos mediante una serie de fotografías no datadas.

Respecto a la valoración de la prueba pericial el Tribunal Supremo, por ejemplo, en su sentencia 141/2.021, de 15 de marzo, explicaba las reglas de la sana crítica "no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias. Tiene declarado una constante jurisprudencia que la prueba pericial es de apreciación libre y no tasada, susceptible de ser valorada por el Juzgador según su prudencia arbitrio, sin que existan reglas preestablecidas que ordenen su valoración, de modo que el único criterio legal de apreciación de esta prueba lo constituyen las reglas de la sana crítica ( art. 348 L.E.C.) La valoración de la prueba pericial debe estar la sujeta a las reglas de la sana critica, las más elementales directrices, de la lógica humana.

Cuando de valoración de prueba pericial se trata, siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2.011, se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( S.T.S. de 9 de marzo de 2.010 y 11 de noviembre de 2010. Como indica la S.T.S. de 29 de abril de 2.005, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( S.T.S. de 10 noviembre 1.994, 18 diciembre 2.001, 8 febrero 2.002), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( S.T.S. de 18 diciembre 2.001, 8 febrero 2.002, 13 diciembre 2.003, 9 junio 2.004), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( S.T.S. de 28 enero 1.995, 18 diciembre 2.001, 19 junio 2.002, c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( S.T.S. de 20 febrero 1.992, 28 junio 2.001, 19 julio 2.002, 28 febrero 2.003, 30 noviembre 2.004), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( S.T.S. de 3 marzo 2.004) o contrarias a las reglas de la común experiencia ( S.T.S. 24 diciembre 1.994 y 18 diciembre 2.001).

Ningún error se aprecia en la valoración de la pericial y del resto de la prueba en la sentencia de instancia, que partiendo del acuerdo extintivo y de los daños apreciados por ambas partes, se inclina por la valoración del perito de la actora frente al de la demandada reconviniente, criterio que debemos asumir al no contar con argumentos que lleven a otro pronunciamiento. El informe aportado con la demanda realiza una valoración de los daños recogidos en el acuerdo muy estricta y ponderada, frente al informe de los demandados que aprecia cantidades mucho mas elevadas y aparentemente desproporcionadas. No parece muy ajustado ni proporcionado apreciar que se debe cambiar el suelo de varias habitaciones, sustituir la cocina o cambiar muebles en los dormitorios, dando lugar a una renovación de la vivienda y su mobiliario, que no tiene en cuenta la depreciación de dichos elementos pues se sustituyen por otros nuevos ni el desgaste propio del uso y el transcurso del tiempo, no justificando debidamente la intencionalidad de los desperfectos ni la necesidad de reemplazo de los elementos, habiéndose elaborado el informe varios meses después de que los inquilinos se fueran de la vivienda sin saber lo ocurrido en el intervalo desde que se se marcharon y la elaboración del dictamen.

En definitiva, no se ha puesto de manifiesto un error en la apreciación de la prueba ni que las conclusiones de la sentencia de instancia sean contrarias a la lógica y la normativa aplicable, por lo que el recurso se apelación debe ser íntegramente, por lo que procede desestimar íntegramente el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

SEXTO.-La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 384 y 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de legal y pertinente aplicación,