Sentencia Civil 5/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 401/2024 de 15 de enero del 2025

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.-

Por la representación de DOÑA Belen, se presentó demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas frente a DON Jose Ignacio y DOÑA Adela, en la que se solicitaba, para el caso de formularse oposición, dictar Sentencia con los siguientes pronunciamientos: Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 24 de marzo de 2016, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Guadalajara. Segundo: Condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal. Tercero: Se condene a D. Jose Ignacio y Dª Adela al pago de la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (11.680,00€) correspondientes a rentas impagadas. Cuarto: Se condene a D. Jose Ignacio y Dª Adela a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, siendo la renta actual de QUINIENTOS EUROS (500€/mes). D) En cualquiera de las alternativas planteadas, sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera, en síntesis, que el contrato de arrendamiento de 24.3.2016 se rescindió en el año 2018, siendo el único arrendatario el Sr. Jose Ignacio que comunicó el abandono de la vivienda a causa de su separación, y que esta circunstancia fue comunicada al arrendador Sr. Rodolfo. Y en relación con la Sra. Adela considera que se han incumplido las disposiciones legales, y no se le requirió para que manifestara su voluntad de continuar en el arrendamiento, considerando en suma que nos encontramos eventualmente ante un caso de precario.

Contra la sentencia se alza la parte actora, alegando en el error en la apreciación de la prueba, y error en la aplicación del artículo 12 de la LAU, por analogía en la voluntad de hecho de continuar con el arrendamiento a disposición de uno de los cónyuges. Considera que no se ha acreditado en ningún modo la fecha de abandono de la vivienda por el Sr. Jose Ignacio, y no hay posibilidad de fijar sin género de dudas el momento en que deja de ser titular y obligado por el arrendamiento, que continúa en beneficio de su cónyuge. Niega el valor probatorio al documento que se aporta por el demandado, y cuestiona que no se tenga en consideración que el documento manifiesta que el arrendamiento continúa con la Sra. Adela. Se afirma por tanto la vigencia del contrato desde su firma hasta la actualidad, y se afirma que existe como elemento probatorio el pago de los arrendatarios hasta que han dejado de hacerlo, por lo cual considera que no estamos ante un eventual caso de precario y que en base a ello pueda desestimarse la demanda íntegramente. Se aduce asimismo que no puede entenderse de ningún modo con los medios de prueba practicados, que el arrendamiento no exista y que no encontremos en un supuesto de precario. Ya sea por el documento manuscrito y su contenido, donde expresamente se hace referencia a que queda como arrendataria la Sra. Adela, o por los pagos acreditados desde 2018 varios años en adelante, no cabe duda que el arrendamiento sigue vigente, ha de resolverse el contrato por falta de pago y acordar el lanzamiento del arrendatario incumplidor.

Solicitaba se dicte sentencia por la que, estimando el Recurso de Apelación, revocando la de 1ª Instancia, acordando estimar íntegramente la demanda en todos sus pedimentos:

Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 24 de marzo de 2016, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Pioz, Guadalajara.

Segundo: Condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene a D. Jose Ignacio y Dª Adela al pago de la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (11.680,00€) correspondientes a rentas impagadas.

Cuarto: Se condene a D. Jose Ignacio y Dª Adela a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, siendo la renta actual de QUINIENTOS EUROS (500€/mes).

D) En cualquiera de las alternativas planteadas, sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

Y condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales habidas en la referida instancia y de esta alzada.

Con carácter subsidiario, en caso de entender que queda acreditado que D. Jose Ignacio ha abandonado la vivienda en 2018, que se estime la demanda en el sentido de:

Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 24 de marzo de 2016, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Pioz, Guadalajara.

Segundo: Condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene a D. Jose Ignacio y Dª Adela al pago de la cantidad de QUINIENTOS EUROS (500€) correspondientes a la anualidad 2018.

Se condene a Dª Adela al pago de la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS OCHENTA EUROS (11.680,00€) correspondientes a rentas impagadas.

Cuarto: Se condene a Dª Adela a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, siendo la renta actual de QUINIENTOS EUROS (500€/mes).

D) En cualquiera de las alternativas planteadas, sean impuestas las costas del presente procedimiento a la parte demandada.

La representación procesal de DON Jose Ignacio, se opuso a la estimación del recurso, mostrando conformidad con la sentencia dictada.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en los términos que anteceden y alegado el error en la valoración de la prueba, necesario es recordar que, si bien el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, permitiendo entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, no es menos cierto que la función revisora de la valoración probatoria debe realizarse con especial cautela en supuestos en los que deba tenerse en consideración la inmediación, así como que en principio debe respetarse la libre apreciación por el juez de las pruebas, siempre que el proceso valorativo se motive adecuadamente en la sentencia, de forma tal únicamente deba ser rectificada cuando el examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo", tan claro que pueda ser detectado con criterios objetivos, o cuando se hayan vulnerado las normas que regulan la valoración de la prueba, o la motivación no puede considerarse racional.

En este sentido puede citarse la S. A. P. de Guadalajara de 3 de enero de 2022 ( ROJ: SAP GU 3/2022 - ECLI:ES:APGU:2022:3 ) indicando que:

"... debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada...".

Sentado lo anterior, y revisadas las actuaciones y a la vista del examen de la prueba que realiza el Juez de instancia, y atendidos su razonamiento y conclusiones, no puede estimarse que la valoración realizada resulte irracional, ilógica, o arbitraria, teniendo en cuenta el contenido que con claridad resulta del documento acompañado a la contestación a la demanda, y en la medida en que no se cuestiona realmente su autenticidad, señalando la propia parte que considera que entiende que es auténtico, cuestionando únicamente el valor probatorio que se le atribuye por el Juzgador. En contra de lo expuesto en el escrito de recurso, y no cuestionada su autenticidad, de su contenido resulta con claridad que en el año 2018, el Sr. Jose Ignacio comunicó al copropietario y también arrendador, que abandonaba la vivienda en razón de su separación de la codemandada, y en su consecuencia, que desistía del contrato, y también que exoneraba de toda responsabilidad al Sr. Jose Ignacio atribuyéndola a la codemandada, de donde se infiere que, aun cuando no se fijaba la fecha, el Sr. Jose Ignacio comunicó su desistimiento del contrato en tiempo y forma, sin adeudar -por tanto- cantidad alguna. Como viene a señalar la parte recurrente en su escrito de recurso, debe valorarse la totalidad del documento. Desde las anteriores consideraciones y como señalábamos, no se aprecia un error, arbitrariedad o irracionalidad en la valoración realizada en la instancia.

TERCERO.-No obstante lo anterior, el recurso sí ha de ser estimado con respecto a la codemandada Sra. Adela.

Considera la sentencia de primera instancia que se han incumplido las disposiciones legales y que no se requirió a la misma para que manifestara su voluntad de continuar en el arrendamiento. Si bien es cierto que no consta -ni se afirma- que hubiese sido requerida en estos términos, como indica la parte recurrente, el contrato de arrendamiento persiste y, en su consecuencia, no nos encontramos ante un supuesto de precario.

El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, como es el caso, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. Y establece también en este supuesto que el arrendador podrá requerir al cónyuge a estos efectos, supuesto en el que, de no contestar se extingue el arrendamiento, aunque abonando la renta hasta la extinción. Se establece por tanto este requerimiento como una posibilidad para el arrendador. Y no ejercitada, continua el arrendamiento en beneficio del cónyuge como lo evidencia el hecho del abono de las rentas en los años sucesivos, aunque no en su integridad, comenzando un impago continuado en la anualidad 2022.

Sobre este precepto, la AP de Barcelona en sentencia de 22 de junio de 2020, sección cuarta, indica: " En este sentido, esta Sección en sentencia de 15/05/2007 señalaba "..., como dicho precepto se encarga de dejar claro, el desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad, da derecho a éste bien a efectuar voluntariamente la comunicación a la que se refiere el núm. 3 del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbano , (en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en beneficio del cónyuge), o no efectuarla, lo que no produce de por sí la extinción del contrato sino que genera la potestad del arrendador de requerir a dicho cónyuge para que manifieste si sigue o no en la posición de arrendatario; solo en este último caso se extingue el arrendamiento , conforme al artículo 12-2, si no se contesta el requerimiento en el término de quince días."En definitiva, el referido artículo 12 prevé que el arrendador pueda requerir al cónyuge o conviviente para que manifieste su voluntad de continuar en el arrendamiento , requerimiento no sujeto a plazo alguno y que se establece como una posibilidad, no determinando la falta de dicho requerimiento ni la extinción automática del contrato ni la ausencia de la obligación de pago de la renta para el cónyuge o conviviente por lo que en definitiva se ha de desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia".

En el presente caso, existe un contrato de arrendamiento urbano celebrado en fecha 2 de abril de 2017, el arrendatario ha desistido del contrato y su pareja no ha sido requerida formalmente por el arrendador para que manifieste si desea continuar o no en la posición de arrendatario, puesto que la única comunicación que se le ha remitido a la ocupante del inmueble es un claro y simple requerimiento de desalojo de la casa.

El análisis de si concurren los requisitos de convivencia durante dos años o si la pareja tiene un hijo en común, el examen de tales cuestiones, así como si la demandada tiene o no derecho a continuar en el arriendo, son cuestiones que exceden del ámbito del juicio de desahucio por precario.

Las anteriores circunstancias impiden apreciar una ocupación en concepto de precario por parte de DOÑA Raimunda, debiéndose discutir si la misma ostenta o no derecho a continuar en el contrato de arrendamiento en el procedimiento adecuado, que no es este juicio verbal de desahucio por precario.

En definitiva, en el presente caso, se está dilucidando si DOÑA Raimunda tiene derecho a ocupar la posición de arrendataria en el contrato y, consecuentemente, la vigencia o no de un contrato de arrendamiento, de lo que deriva la inadecuación del procedimiento, lo que nos lleva a apreciar de oficio dicha excepción, quedando imprejuzgado el fondo del litigio, con remisión al proceso declarativo correspondiente."

Por tanto, la demanda ha de prosperar frente a la Sra. Adela, en la medida en que el Sr. Jose Ignacio no abandona la finca sin devolver la posesión, sino que comunica su desistimiento a uno de los arrendadores, (y por tanto en forma en tanto en cuanto ha de entenderse rige la solidaridad entre los arrendadores) , ni en un caso de coarrendamiento en que pretenda apartarse del contrato uno solo de los arrendatarios (modificación subjetiva que no puede tener lugar sin el consentimiento del arrendador), ni tampoco ante la atribución del uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario en un procedimiento de separación, divorcio o nulidad matrimonial (que se encuentra regulado en el art. 15 LAU) , pues nada se acredita al respecto. El supuesto en el que nos encontramos, como recoge acertadamente el Juez a quo, se regula en el artículo 12, y es aquel en el que el arrendatario único (única parte contratante) manifiesta al arrendador su voluntad de desistir del contrato, lo que le permite el art. 11 LAU, y el cónyuge (o miembro de pareja con análoga relación de afectividad a la de cónyuge) disconforme con el desistimiento ( lo que ha de inferirse del hecho de que se mantenga en la vivienda y continúe abonando la renta, asume la condición de arrendatario único). En este concreto supuesto, el legislador parece haber considerado que en los casos de discordancia entre cónyuges es preferible el cambio de titular y no obligar al arrendatario a mantenerse en la posición arrendaticia. Con el art. 12 LAU se permite al arrendatario salir de la relación contractual, quedando liberado de sus obligaciones, y al cónyuge no arrendatario se le ofrece la posibilidad de asumir con todas las consecuencias la condición de arrendatario. De ello se sigue la obligación que incumbe a la demandada de seguir abonando las rentas, y en el presente caso, aun cuando emplazada en diferente domicilio, no consta que haya entregado la posesión de la vivienda a los arrendadores, de modo que aun en el caso de que hubiera abandonado la vivienda, no quedaría liberada del pago de la renta cuando no consta la entrega de la posesión a ninguno de los arrendadores.

En esta línea se pronuncia la sentencia dictada por la sección segunda de la A.P. de Cádiz de 24 de enero de 2017, también citada en la resolución antes recogida y en la que se señala:

"Existe una sentencia anterior dictada entre las mismas litigantes en el que se estima probado que existía respecto de la vivienda litigiosa un contrato de arrendamiento concertado en su día entre los hermanos Cayetano ; la existencia de dicho contrato de arrendamiento se alegó en el anterior juicio de desahucio por precario por la hoy actora apelante y en base a ello, se desestimó la pretensión de precario; no puede por ello la actora desconocer la existencia del contrato de arrendamiento ni alegar que carece de la condición de arrendataria hasta que no haya sido requerida conforme a lo prescrito en el art. 12 de la LAU .

El artículo 12 dispone: "1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia".

Conforme a dicho precepto, el requerimiento al cónyuge o pareja del arrendatario es facultativo para el arrendador; el artículo 12.2 dice que podrá el arrendador requerir al cónyuge; si no se efectúa el requerimiento o hasta que se efectúa el requerimiento, no por ello se extingue el contrato puesto que el mismo precepto añade que el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato.

El artículo 12 también prevé en su apartado tercero, que el cónyuge o conviviente con el arrendatario comunique al arrendador su presencia en la vivienda y su voluntad de continuar con el arrendamiento; conociendo la ahora apelante la existencia del arrendamiento ya que así lo alegó en el anterior desahucio por precario (Fundamento Primero de la sentencia, último párrafo), pudo comunicar a la propietaria de la vivienda, hermana de su anterior compañero sentimental, su voluntad de continuar en la vivienda en calidad de arrendataria como de hecho estaba haciendo; no habiendo efectuado dicha comunicación y no habiendo procedido la propietaria a resolver o extinguir el contrato por falta de notificación y no habiendo efectuado tampoco el requerimiento aludido, puesto que la extinción del contrato no se produce automáticamente, el contrato ha subsistido, la inquilina lo ha sido y lo es la hoy actora desde que abandonada la vivienda por su pareja en abril de 2013, la demandante continuó viviendo en aquella conociendo la existencia del contrato de arrendamiento.

En este sentido, esta Sección en sentencia de 15/05/2007 señalaba "..., como dicho precepto se encarga de dejar claro, el desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad, da derecho a éste bien a efectuar voluntariamente la comunicación a la que se refiere el número 3 del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en beneficio del cónyuge), o no efectuarla, lo que no produce de por sí la extinción del contrato sino que genera la potestad del arrendador de requerir a dicho cónyuge para que manifieste si sigue o no en la posición de arrendatario; solo en este último caso se extingue el arrendamiento, conforme al artículo 12-2, si no se contesta el requerimiento en el término de quince días."

En definitiva, el referido artículo 12 prevé que el arrendador pueda requerir al cónyuge o conviviente para que manifieste su voluntad de continuar en el arrendamiento, requerimiento no sujeto a plazo alguno y que se establece como una posibilidad, no determinando la falta de dicho requerimiento ni la extinción automática del contrato ni la ausencia de la obligación de pago de la renta para el cónyuge o conviviente por lo que en definitiva se ha de desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia".

(los destacados son nuestros).

CUARTO.- En su consecuencia, el recurso ha de ser parcialmente estimado, en el sentido de confirmar sentencia absolutoria frente al Sr. Jose Ignacio, y revocar la misma en lo que se refiere a la codemandada, acordando en su lugar, declarar resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, suscrito el día 24 de marzo de 2016, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Guadalajara, condenando a DOÑA Adela a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal; y condenando asimismo a la demandada Dª Adela al pago de la cantidad de 11.180 euros, correspondientes a la rentas impagadas (advirtiéndose un error de suma de quinientos euros en el cuadro contenido en la demanda), y de conformidad con las previsiones del artículo 220 de la Lec, a satisfacer las las rentas que devenguen con posterioridad a la presentación de esta demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de quinientos euros mes. En cuanto a las costas de primera instancia se mantiene la imposición a la parte actora de las causadas al Sr. Jose Ignacio, y a la demandada las costas de la demanda al estimarse frente a la misma.

Estimado parcialmente el recurso no procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación