Sentencia Civil 151/2025 Audiencia Provincial de Soria Civil-penal Única, Rec. 77/2025 de 19 de marzo del 2025

PRIMERO.- Interpone recurso de apelación la representación procesal de Doña Isidora, Don Landelino y Don Roque, contra la sentencia de fecha 19 de diciembre de 2024 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Burgo de Osma, aclarada por auto de 7 de enero de 2025, que estima parcialmente la demanda interpuesta por Doña Salome.

En dicho recurso, la entidad apelante alega que se impugnan los siguientes pronunciamientos de la sentencia apelada:

A. El que acuerda la extinción del condominio del derecho de superficie sobre la nave sita al paraje denominado DIRECCION000, con referencia catastral NUM018.

B. El que ordena que, en ejecución de sentencia, salgan a pública subasta cada uno de los inmuebles, con el tipo de tasación que se fije en periodo probatorio o en ejecución de Sentencia, con admisión de licitadores extraños, y en la que puedan participar los comuneros con calidad de ceder el remate a un tercero, y celebrada que sea se reparta lo obtenido entre las partes en proporción a su derecho de propiedad.

C. El que condena a los demandados, Don Roque, Doña Isidora y Don Landelino, a satisfacer a Doña Salome con cargo a la cuenta común, siempre que disponga de fondos, y en el caso de no disponer de ellos por cada condueño por cuartas partes, el importe del seguro de la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000.

D. El que condena a los demandados a entregar a la actora llaves de todos los inmuebles excepto la de su domicilio familiar.

En concreto, la parte recurrente invoca los siguientes motivos de apelación:

Primero: El derecho que los comuneros ostentan sobre la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000.

En resumen, a este respecto, entiende la parte apelante que no es correcta la catalogación que hace la juez a quo de la naturaleza jurídica del derecho que ostentan las partes sobre dicha nave. Indica la parte recurrente que el terreno sobre el que se asienta la nave está calificado de urbano, así como que, en virtud del art.53.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, la sentencia dictada en este procedimiento de división de cosa común no tiene carácter constitutivo de un derecho de superficie ya que adolece del elemento volitivo del dueño del suelo.

En consecuencia, a juicio de los apelantes, no existiendo derecho de superficie alguno sobre la nave cuyos titulares sean la demandante y los codemandados, que pueda ser objeto de extinción, debe de ser excluido tal derecho del inventario de inmuebles que contiene el fallo de la sentencia.

Segundo: La tasación de los bienes objeto de subasta.

Sobre el expresado motivo, la parte apelante razona, en síntesis, que, toda vez que no existe en nuestra ley de ritos precepto que obligue al juez a tasar los bienes objeto de extinción de condominio cuando ambas partes coinciden en el valor de los mismos, aunque una de ellas así lo hubiera pedido, y teniendo en cuenta que el valor de cada bien desmerecerá en lo que suponga el coste de su tasación, entiende esta parte que la exigencia que contiene la sentencia apelada de que todos ellos sean tasados ha de ser revocada.

Tercero: El reembolso a la actora de la prima del seguro de la nave.

En este punto, la parte apelante razona que la sentencia apelada considera en su fundamento de derecho séptimo que el seguro de la nave es un gasto de conservación útil y conveniente que beneficia a todos los condóminos en cuanto que cubre los daños que puedan surgir con el detrimento patrimonial que conllevaría un siniestro, de forma que aparece con claridad el beneficio común de la póliza encuadrándose en un gasto de conservación ( artículo 395 Código Civil) que¡ redunda en beneficio de todos los comuneros. Añaden los recurrentes que la demandante contrató el seguro en cuestión en fecha 22 de abril de 2023, a su nombre y no en favor de los cuatro comuneros, siendo la actora la única beneficiaria, sin que conste que la demandante ofreciera al resto de condóminos formalizar ese seguro.

Defiende igualmente la parte recurrente que no todo gasto que haga un comunero en la cosa objeto de condominio sin la aquiescencia del resto supone un beneficio para el conjunto, así como que tampoco todo gasto efectuado o relacionado con la cosa común puede encuadrarse en el amplio concepto de "conservación" y menos aún de "necesario"; resultando que, a juicio de los apelantes, el seguro de la nave que se analiza no goza de ninguna de esas categorías.

Cuarto: La obligación de entregar a Doña Salome una llave de todos los inmuebles que conforman el condominio excepto del domicilio familiar de los hermanos Isidora Landelino Roque.

Resumiendo los argumentos de los apelantes, éstos aducen que, a su entender, la prueba documental practicada en autos pone de manifiesto que la nave sita en el DIRECCION000 no alberga otros bienes que no sean propiedad de la demandante, varios de ellos, a su juicio, de carácter nocivo y peligroso. A este respecto, observan los recurrentes que el destino de la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000 es "agrícola y ganadero",por lo que, según los apelantes, Doña Salome no usa la nave conforme a su destino y resulta contrario a lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil. A entender de la parte recurrente, ello bastaría para para privar a la actora de su acceso a la nave, por lo que, señala dicha parte, no es ajustado a Derecho ese derecho que la sentencia otorga a la demandante a "tener depositados en la nave bienes muebles y enseres de su propiedad". Aquí, los recurrentes manifiestan que los hermanos Isidora Landelino Roque decidieron no privar del acceso a la nave y demás inmuebles a la actora, sino depositar las llaves en poder de Don Landelino para que accediera con cualquiera de los condóminos a dichos inmuebles, como medida que afecta a todos los condóminos, no priva del uso de los bienes, y ha sido adoptada por mayoría de éstos con arreglo al artículo 398 del Código Civil para el mejor disfrute de la cosa común.

Por todo ello, la parte apelante interesa se dicte una sentencia que revoque la resolución apelada y declare:

1. No haber lugar a considerar que sobre la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000 exista un derecho de superficie de los condóminos y, por tanto, excluir ese derecho del objeto de extinción del condominio.

2. No haber lugar a la tasación de los bienes objeto de extinción del condominio para su salida a pública subasta y, por el contrario, fijar el tipo de los mismos en el valor atribuido por la actora en el hecho segundo de la demanda, a salvo el derecho de superficie sobre la mencionada nave si por la Sala se acordase que integra el condominio.

3. No haber lugar a reintegrar a Doña Salome con cargo a los fondos de la cuenta común, o por cuartas partes entre los condueños si no los hubiere, el importe del seguro de la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000.

4. No haber lugar a condenar a los demandados a entregar a la actora llaves de todos los inmuebles excepto la de su domicilio familiar.

Con expresa condena en costas si la demandante apelada se opusiera

al presente recurso y éste fuera íntegramente estimado.

La representación procesal de Dña. Salome se opone al recurso planteado de contrario.

SEGUNDO.- Primeramente, parece oportuno dejar sentados los términos en que se ha venido planteando la litis. Así, en la demanda rectora del presente procedimiento se ejercita acción de división de la cosa común, sobre la base de considerarse propietaria, junto con los tres codemandados, por cuartas e iguales partes indivisas, resultando las fincas descritas indivisibles, motivo por el cual se solicita que se acuerde la venta de cada uno de ellos en pública subasta con admisión de licitadores extraños repartiendo lo que se obtenga según la participación en la propiedad de cada uno de los copropietarios.

Junto a ello, la actora ejercita acción de reclamación de cantidad por haber abonado la totalidad de los IBIS, así como el seguro de la nave de 2023 e impuestos de bienes comunes, en la cantidad de 368,47 € correspondiente a cada uno de los demandados, a la que habría que añadir el importe correspondiente al IBI correspondiente al año 2024 de la finca Rfª CATASTRAL: NUM018, reclamando a cado uno de los demandados el importe de 422,59 €.

Asimismo, la parte demandante ejercita acción declarativa en el sentido de que se declare que la demandante, mientras persista la comunidad de bienes, tiene derecho a poder acceder libremente a los inmuebles urbanos descritos en la demanda en copropiedad, y en consecuencia se condene a los demandados a entregar a la actora las llaves de todos ellos.

Interesa igualmente la actora se declare que dicha parte tiene derecho a seguir teniendo depositados, mientras persista la copropiedad, en la nave común, la leña y demás muebles y enseres de su propiedad, a salvo de que exista un acuerdo unánime en otro sentido.

Por último, en relación con las fincas rústicas en copropiedad identificadas en el hecho primero de la demanda, interesa la demandante se declare que para su arrendamiento, cesión en aparcería o explotación por alguno de los comuneros es necesario el acuerdo unánime de la totalidad de los copropietarios, declarando radicalmente nulos los contratos que pudieran haberse realizado por los demandados sin el consentimiento de la actora.

Por su parte, la demandada se opone a la demanda, alegando los siguientes extremos:

1º La finca URBANA. DIRECCION000.- Rfª CATASTRAL: NUM018 no es de propiedad de la actora ni de los codemandados sino que el terreno sobre el que dicha nave se asienta es propiedad de la SOCIEDAD DE BALDIOS DE SANTA MARIA DE LAS HOYAS, constituida al amparo del artículo 27 bis de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.

2º Sobre la nave existe un derecho de uso tolerado que ha permitido almacenar en la misma a la familia Isidora Landelino Roque la leña que Don Jacinto y Don Landelino recogían, así como aperos, maquinaria y vehículos de labranza para trabajar sus tierras, pues Doña Salome no se ha dedicado nunca a labores agrícolas.

3º En relación con el resto de fincas no se opone a la extinción del condominio pero sí se opone a la venta en pública subasta.

4º Sobre los importes satisfechos por Doña Salome en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles de las fincas urbanas y de la nave de DIRECCION000, sostiene que tal derecho no se extiende al recargo de 43,63 € ni a las costas de 8,06 € que se aplica al conjunto de todos los recibos en el justificante de pago de la providencia de apremio que aporta como documento 9, pues si los recibos de tal impuesto se le giran por el Ayuntamiento a Doña Salome, ésta debería de haber actuado con la debida diligencia.

5º En relación al seguro de la nave defiende que no procede el reembolso de 421,13 € a que asciende el pago de la prima de 2023, ya que fue contratado de forma unilateral por la demandante, sin conocimiento ni consentimiento del resto de los condóminos.

6º En cuanto a los gastos de agua potable e IBI del ejercicio 2022 de las fincas urbanas y de la nave, razona que la actora no acredita que hayan sido satisfechos por ella, por lo que no le está permitido reclamar su reembolso y que tampoco pueden repercutirse los recargos e intereses. Subsidiariamente, sostiene que, existiendo un fondo común, deben satisfacerse los mismos con el dinero del fondo común.

7º Se opone a que se entregue la llave de los inmuebles porque una de las viviendas es la vivienda habitual de los codemandados.

8º Se opone a que se le entregue una llave de los inmuebles urbanos comunes a la actora para acceder a los mismos y tener depositados en la nave distintos bienes, porque los tres hermanos Isidora Landelino Roque constituyeron una comunidad de bienes que denominaron " DIRECCION001 CB", acordando en la primera junta que celebraron, sin la asistencia de Doña Salome, a pesar de estar citada, cambiar las cerraduras de los inmuebles urbanos.

9º Niega que la leña existente en la nave sea propiedad de la demandante por haber procedido su pareja, D. Jacinto, antes de su fallecimiento, y Dña. Salome, una vez fallecido aquél a vender su parte de la leña.

10º Sostiene que no puede utilizar la nave para guardar gasoil y chatarra, porque tales bienes son peligrosos y contaminantes.

11º Manifiesta que ningún derecho tiene Doña Salome a tener una llave de una nave sobre la que no ostenta ningún título de propiedad o de posesión, en la cual, además, hay acopiada leña que no le pertenece y que, sin embargo, hace uso de ella incluso para venderla y obtener un beneficio que no le corresponde.

12º Respecto de la pretensión de que se declare necesario su consentimiento para arrendar o ceder los bienes comunes, mantiene que el artículo 398 del Código Civil hace improsperable la misma, siempre y cuando tales negocios jurídicos se consideren actos de administración y cuenten con el consentimiento de los tres hermanos Isidora Landelino Roque.

La sentencia de instancia, tras el análisis de la prueba practicada, estima parcialmente la demanda, y a este respecto, cabe destacar los siguientes pronunciamientos:

1º No resulta controvertido la extinción del condominio sobre las fincas descritas por la actora en la demanda Hecho Primero, excepto respecto de la finca DIRECCION000 Rfª CATASTRAL: NUM018.

2º De la valoración conjunta de la prueba practicada resulta que la parte actora, teniendo la carga de hacerlo, no ha acreditado la propiedad de la finca DIRECCION000, cuya división se pretende.

3º Frente a la ausencia de título de propiedad de la actora, existen elementos probatorios que determinan con carácter prejudicial un claro indicio de que la titularidad del suelo corresponde a la Sociedad de Baldíos.

4º Ante la falta de acreditación de la propiedad del terreno, no puede prosperar la acción de división de dicho terreno.

5º No aparece como cuestión controvertida, que la nave que existe sobre la finca fue construida por el padre de los codemandados, por una suerte de cesión que puede encuadrarse dentro del derecho de superficie en cuanto a su naturaleza.

6º Lo que se transmite a los herederos de D. Mariano no puede ser otra cosa que ese derecho de superficie, lo que es posible a la luz del artículo 54 del Real Decreto Ley 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

7º Existiendo una situación de copropiedad sobre el derecho de superficie (sobre la nave industrial), sí cabe la extinción del condominio respecto de dicho inmueble.

8º No resultando controvertido el carácter indivisible de los inmuebles y resultando claro al respecto el artículo 1062 del Código Civil, en relación a la forma en que debe llevarse a cabo, procede la celebración de subasta con licitadores extraños.

9º Respecto de los recibos de IBI que reclama la actora, debe estimarse su pretensión, por considerarse incluidos en el artículo 395 Código Civil y resultar justificados por la documental que aporta junto con la demanda y en el acto de la vista, si bien, tal como sostiene la parte demandada, debe excluirse de dicho importe los recargos sobre los mismos, por resultar imputables a la actora al no haber actuado diligentemente a la hora de proceder al pago de los recibos.

10º A la misma conclusión se llega en relación con los recibos de agua que se reclaman, y que acredita al aportar el recibo (documento 12 de la demanda), pues este constituye una presunción de haber pagado, si bien debe reducirse de la cantidad reclamada los recargos por no haber pagado en tiempo el importe de los recibos.

11º En cuanto al importe del seguro de la nave en copropiedad del ejercicio 2023 por importe de 421,13 €, se considera que es un gasto de conservación útil y conveniente que beneficia a todos los condóminos, en cuanto que cubre los daños que puedan surgir con el detrimento patrimonial que conllevaría un siniestro, y por tanto, debe ser satisfecho por todos los comuneros en 1/4 parte.

12º Las cantidades a satisfacer se determinarán en ejecución de sentencia y deben satisfacerse con cargo a la cuenta común de los comuneros, siempre que esta cuenta disponga de fondos y en el caso de que no disponga de dinero suficiente, serán satisfechos por cada uno de los condueños en 1/4 parte.

13º En tanto persista la comunidad, no puede privarse a DÑA. Salome del derecho de acceder a los inmuebles urbanos con excepción de la inmueble que constituye la vivienda habitual de los codemandados, y respecto del resto de inmuebles urbanos, los codemandados deberán entregar las llaves a la actora, a fin de que pueda acceder a los mismos, y hacer un uso de dichos inmuebles conforme a su destino, derecho que incluye tener depositados en la nave bienes muebles y enseres de su propiedad.

14º La determinación de la propiedad de la leña existente en el interior de la nave resulta una cuestión extramuros del presente procedimiento, ya que tal determinación no se solicitó en la demanda y la parte demandada no ha formulado reconvención.

15º En lo referente a la pretensión de declaración de exigencia de acuerdo unánime de los copropietarios para celebrar contrato de arrendamiento, cesión en aparcería o explotación de los bienes comunes y declaración de nulidad de los contratos que pudieran haberse realizado por los demandados sin el consentimiento de la actora, no procede acceder a dicha pretensión, toda vez que de conformidad con el artículo 398 del Código Civil, para la celebración de dichos contratos basta el acuerdo de la mayoría de los partícipes.

16º Por la misma razón, no procede declarar nulos los contratos celebrados, dado que cuentan con conformidad de la mayoría de los partícipes y por existir falta de litisconsorcio pasivo, al resultar necesario la presencia en el proceso de los terceros con los que se celebraron los contratos para poder declarar su nulidad.

TERCERO.- Comenzando por el primero de los motivos del recurso de apelación y habida cuenta que la sentencia de instancia considera que el derecho que ostentan las partes sobre la nave sita en la finca DIRECCION000 es un derecho de superficie, conviene recordar que en el Derecho romano se llamaba superficies al derecho de conservar por largo tiempo, aunque limitado, un edificio que hubiese construido el superficiario, sobre un terreno ajeno. Siguiendo esta tradición, el derecho de superficie ha sido definido por la doctrina científica como "un derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, adquirida mediante el ejercicio de un derecho anejo de edificar o plantar o mediante un acto adquisitivo de una edificación o plantación preexistente"(Vid. Roca Trías). Asimismo, se dice que, de este modo, "sin suspender la regla superficies solo cedit, se configura un derecho homogéneo del cesionario sobre el suelo y el vuelo, un tanto semejante a la enfiteusis, pero, generalmente temporal (frente a la perpetuidad de la enfiteusis) y con obligaciones y derechos divergentes"(Vid. Lacruz Berdejo). Este carácter temporal y no indefinido del derecho de superficie, que, por lo demás, supone que, al terminar el plazo, lo construido revierte al dueño del dueño del terreno, es la nota que diferencia este derecho de los derechos censitarios ordinarios (Vid. de nuevo, Lacruz Berdejo).

Por otra parte, el Tribunal Supremo ha explicado que "el derecho de superficie, habida cuenta de su singular y específica naturaleza, bien se le considere como un derecho real, enajenable y transmisible, sobre cosa ajena o del grupo de los de naturaleza perpetua o inmobiliaria, ya como una propiedad limitada en ciertos aspectos, pero independiente de la propiedad del suelo, considerado como un caso de «dominium utile», ora como relación jurídica descompuesta en que el superficiario respecto del suelo ostenta un derecho real de disfrute sobre fundo ajeno, que le autoriza a ocupar el área de éste, y respecto a las construcciones mismas tiene una propiedad limitada, o, siguiendo doctrina moderna marcada por el positivo avance de configurarlo como una forma de propiedad, que haciendo decaer el principio «superficies sólo cedit», tiene su razón de ser en estimular y facilitar la construcción, así como posibilitar una propiedad dividida por planos horizontales, no puede por menos de reconocerse tiene una singularidad diferenciable del censo enfitéutico, si se constituye por tiempo indefinido, y del arrendamiento, si es por tiempo limitado a los que se vino asimilándola"( STS 15 Jun. 1984. RJ\1984\3243).

Además, el Alto Tribunal deja sentado que: "En cuanto se refiere a la institución que nos ocupa, aun cuando el Código Civil carece de una regulación concreta de la misma, su mención expresa en el artículo 1611.3 , la aplicación del principio de autonomía de la voluntad privada y la admisión del sistema de numerus apertus en materia de creación de derechos reales, han venido permitiendo sin la menor dificultad la constitución de derechos de superficie cuando así convenía a los sujetos interesados.

Es a partir de 1956 cuando el legislador concede un especial relieve a esta figura al considerarla de utilidad para promover la edificación sobre terrenos pertenecientes a la Administración, incluyéndole en el texto de la Ley del Suelo, si bien tanto en la redacción originaria de la misma, como en las posteriores siempre se aludió a la posibilidad de que tal derecho fuese constituido también por simples particulares, sin necesidad de que éstos actuaran animados por la intención de conseguir fines de utilidad pública o de interés general, como expresamente recuerda el texto actual de aquella Ley"(Vid. STS 1110/2002 de 26 Nov. 2002, Rec. 1364/1997, RJ\2002\9935).

Del mismo modo, observa el Alto Tribunal que "también se refieren al derecho de superficie el Reglamento Hipotecario en el art. 16 , y en los arts. 171 - 174 del Real Decreto 1346/1976 de 9 Abr ., por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana."(Vid. STS 1059/2001 de 10 Nov. 2001, Rec. 2242/1996, RJ\2001\9293).

Con posterioridad a la Ley de 1976, el legislador aprobó una nueva Ley del Suelo, cuyos arts. 287.2, 287.3, 288.2, 288.3 y 289, en los que se regulaba el derecho de superficie, no se vieron afectados por la declaración de inconstitucionalidad decretada respecto de la Ley de 1992 por la STC 61/1997. Por tanto, dichos preceptos se mantuvieron vigentes hasta la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo de Suelo, que regulaba el derecho de superficie en los arts. 35 y 36.

En la actualidad, el régimen del derecho de superficie se encuentra recogido en los arts. 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En concreto, del art.53 de dicho texto legal, en cuanto a su contenido, constitución y régimen, cabe destacar los siguientes extremos:

1º La vigente Ley del Suelo define el derecho de superficie como aquel que " atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas"

2º Además, el derecho real de superficie también puede constituirse "sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo".

3º El legislador tiene dicho que, para que el derecho de superficie quede válidamente constituido "se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad".Junto a ello, hay que hacer hincapié en que en dicha escritura "deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años".

4º Tampoco puede desconocerse que el derecho de superficie "sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado",así como que "puede constituirse a título oneroso o gratuito".

5º En cuanto al régimen del derecho de superficie, el legislador ha dispuesto que dicho derecho se rija por las disposiciones de la Ley del Suelo y en lo no previsto en ella, por la legislación civil y por el título constitutivo del derecho.

Por otra parte, el art.54 de la vigente Ley del Suelo se ocupa de la transmisión, gravamen y extinción del derecho, y a este respecto, debe indicarse que el derecho de superficie "es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo".Igualmente, hay que reseñar que el derecho de superficie, entre otras causas, se extingue "por el transcurso del plazo de duración del derecho",momento en el cual, "el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho",extinguiéndose también "toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario".

A la vista de las anteriores consideraciones, parece oportuno resaltar que el derecho de superficie es un derecho de constitución formal, que sólo puede constituirse por el propietario del terreno y que para su válida constitución requiere que se formalice en escritura pública, así como su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ahora bien, en este punto, conviene introducir una matización, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo, que tuvo ocasión de pronunciarse acerca de los requisitos para la válida constitución del derecho de superficie en relación con el art.288.2 de la Ley del Suelo de 1992. En este sentido, en el FJ 13º de la STS de 31 de enero de 2001, el Alto Tribunal estableció que: "el artículo 288.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 , vigente según Ley 6/1998, de 13 de abril, requiere para la constitución del derecho de superficie su formalización en escritura pública y como requisito constitutivo de eficacia, su inscripción en el Registro de la Propiedad, pero de este precepto no se deriva que para la válida constitución de dicho derecho sea preceptiva su inscripción, sino que para que tenga eficacia frente a terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad."

Igualmente, cabe puntualizar que el Tribunal Supremo ha dispuesto que la escritura pública es necesaria a modo "ad solemnitatem"para la válida constitución del derecho de superficie en aquellos concretos supuestos, como es el caso que nos ocupa, "en que así se establezca como vino siendo en normativa referida a Ley del Suelo"(Vid. STS 15 Jun. 1984. RJ\1984\3243)

De ahí que, tras el otorgamiento de la escritura por la que se formaliza la constitución del derecho de superficie, se produzcan los efectos en favor del adquirente del derecho, en particular frente al propietario del terreno, legitimándole para llevar a cabo la construcción. Sin embargo, no obstante lo dicho, este derecho decae frente a terceros que, en defecto de su inscripción, gozarían de la protección de la publicidad registral.

Por lo demás, también debe hacerse hincapié en que, pese a que el derecho de superficie es transmisible, la normativa reguladora de dicho derecho permite limitar la disponibilidad del superficiario en el título constitutivo, es decir, en la escritura pública por la cual se formaliza la constitución del derecho de superficie.

CUARTO.- Extrapolando los razonamientos anteriores al supuesto sometido a la consideración de la Sala, este Tribunal, por los argumentos que seguidamente se expondrán, no puede acoger los fundamentos de la sentencia de instancia, que concluye que la nave que existe sobre la finca Moniquilla fue construida por el padre de los codemandados, D. Mariano, por una suerte de cesión que puede encuadrarse dentro del derecho de superficie en cuanto a su naturaleza y que dicho derecho se transmitió a los herederos de D. Mariano a la luz del artículo 54 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, siendo, por tanto, posible, a juicio de la Magistrada a quo, la extinción del condominio sobre el derecho de superficie sobre la referida nave industrial.

En efecto, tras un nuevo examen de la prueba practicada, la Sala ha podido verificar los siguientes extremos:

1º En la escritura de partición de la herencia otorgada por fallecimiento de D. Mariano (Doc.nº1 aportado con la demanda) no figura en el inventario de bienes referencia alguna a la finca sita en el DIRECCION000 ni, por tanto, tampoco la existencia de ninguna nave construida sobre el mencionado terreno que pudiera estar sujeta a derecho de superficie transmisible a los herederos del causante. De ahí que del citado documento no pueda acreditarse ni la existencia de un derecho de superficie sobre la nave construida en la referida finca, ni tampoco, en consecuencia, su transmisión a los herederos de D. Mariano, que resultan ser los tres demandados junto con D. Jacinto, pareja de hecho de la demandante.

2º En la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de D. Jacinto, folios 25 y 26 (Doc. nº2 aportado con la demanda), en relación con la finca sita en DIRECCION000, por el Notario se hace constar que el causante "manifiesta que le pertenece por herencia de su padre, ocurrida hace más de 20 años, sin que me acredite el título de adquisición". Por consiguiente, del citado documento no sólo no se acredita, como se recoge en la sentencia apelada, la titularidad de la finca, sino tampoco la existencia de un derecho de superficie sobre la edificación construida en la misma que le hubiera sido transmitido por herencia a D. Jacinto.

3º Del mismo modo, el pago de los recibos del IBI tampoco prueba la constitución sobre la finca en cuestión de un derecho de superficie, puesto que, tal como indica la Juzgadora, el artículo 63 en relación con el artículo 61 del RD 2/2004 de 5 de marzo reguladora de Haciendas Locales, reconoce como sujeto pasivo de dicho impuesto, además de al propietario y a quien ostente un derecho de superficie, a quien sea titular de un derecho de uso.

4º De la testifical de D. Casiano, Presidente de la Asociación de Baldíos de Santa María de las Hoyas, propietaria de la finca DIRECCION000, tan sólo se desprende que, durante la década de los años 70 del siglo XX, se permitió a los vecinos del pueblo la construcción de naves en los terrenos de su propiedad, que pudieran ser de utilidad para sus trabajos. Además, el testigo aseguró desconocer si se ha transmitido alguna de las edificaciones y que no ha visto documentación al respecto. Por consiguiente, a juicio de la Sala, de dicho testimonio tampoco puede probarse que se constituyera un derecho de superficie entre los propietarios de la finca DIRECCION000 y D. Mariano, ni tampoco que dicho derecho fuese transmitido con posterioridad a sus herederos.

Por lo demás, al margen de que igualmente no consta la inscripción del derecho de superficie en el Registro de la Propiedad y de la posible eficacia de dicha inscripción, no puede dejarse de lado que no obra en el procedimiento la escritura pública que se requiere en la legislación en vigor, y que se ha venido exigiendo, tanto en la normativa anterior a la hoy vigente como por el Tribunal Supremo, para la válida constitución del derecho de superficie, siendo dicho documento el que permitiría verificar la existencia del pretendido derecho de superficie respecto de la nave industrial objeto del litigio y sobre el que la sentencia de instancia hace recaer la copropiedad y decide la extinción del condominio. Y no sólo eso, sino que, además, sería en virtud de dicha escritura de donde se podría determinar el plazo de constitución del derecho de superficie en cuestión y en su caso, su extinción por el transcurso de dicho plazo, así como, y esto es relevante, si se introdujeron límites a su transmisión.

Consecuentem ente con todo lo expuesto, la Sala considera que no ha podido acreditarse el título por el cual se haya construido la nave sobre la finca DIRECCION000, propiedad de la Asociación de Baldíos de Santa María de las Hoyas y mucho menos que traiga causa de la válida constitución de un derecho de superficie, que se haya transmitido a los herederos de D. Mariano, lo cual, por lo demás, tampoco ha quedado probado.

Luego, debe estimarse el motivo de apelación, y por consiguiente, ha de excluirse el referido derecho del inventario de inmuebles que contiene el fallo de la sentencia.

QUINTO.- Corresponde ahora dar respuesta al segundo de los motivos del recurso, relativo a la tasación de los bienes objeto de subasta.

A este respecto, debe recordarse que en el fallo de la Sentencia de instancia declara la indivisibilidad de los inmuebles entre los comuneros y ordena que, en ejecución de Sentencia, salgan a pública subasta cada uno de los inmuebles, con el tipo de tasación que se fije en periodo probatorio o en ejecución de Sentencia, limitándose a transcribir el suplico de la demanda. En este punto, hay que precisar que, ciertamente, como advierten los apelantes en su escrito de recurso y corrobora la parte apelada en el escrito de oposición, el valor de los bienes no constituye una cuestión controvertida, habida cuenta que ambas partes se mostraron de acuerdo en que el valor de cada uno de los inmuebles objeto de subasta sea el fijado por la actora en el hecho segundo de la demanda.

En relación con los hechos respecto de los cual no se suscita controversia, cabe reseñar que, conforme al art.281.3 LEC, los hechos que deben ser probados son los que han sido negados por la otra parte en el proceso o que han sido contradichos por ella, quedando el Tribunal vinculado respecto de los hechos admitidos y sobre los que exista conformidad. Luego, los hechos respecto de los que no exista controversia, al igual que los admitidos, han de quedar excluidos del objeto de prueba, motivo por el cual la prueba que pudiera proponerse al respecto sería innecesaria y por tanto, resultaría inadmisible. En este sentido se ha venido pronunciando el Tribunal Supremo, al disponer que "teniendo la actividad probatoria como finalidad la fijación de los hechos con objeto de formar la convicción del Juzgador sobre lo alegado por las partes, resulta inútil proponer prueba sobre hechos ya admitidos o no controvertidos, o sobre los que son notorios"(Vid., entre otras, STS 1079/2003 de 10 Nov. 2003, Rec. 87/1998, RJ\2003\8281).

Por consiguiente, con independencia de que, como argumenta la apelada, de la literalidad del fallo pudiera aceptarse que el valor de cada uno de los inmuebles objeto de subasta sea el fijado en el hecho segundo de demanda, lo cierto es que la referencia que se incluye en la resolución apelada al tipo de tasación que se fije, bien sea en periodo probatorio, bien en ejecución de sentencia, pudiera inducir a pensar que, en todo caso, resulta necesario practicar la tasación de los inmuebles a fin de acreditar su valor real. Por este motivo y a fin de evitar posibles divergencias de interpretación entre las partes, considera la Sala que, no siendo necesaria la práctica de tasación ni prueba alguna, dado que no existe controversia acerca de que el valor de los inmuebles se corresponde con el establecido por la actora en el hecho segundo de la demanda, lo lógico hubiera sido que la Sentencia de instancia lo hiciera constar así expresamente en el fallo, sin necesidad de ordenar que se proceda a su tasación en ningún momento posterior al dictado de dicha resolución. Más aún, teniendo en cuenta la pérdida de tiempo y de dinero que conllevaría la referida tasación, lo que no redundaría en beneficio de ninguna de las dos partes.

Todo lo cual ha de comportar la estimación del motivo invocado y la revocación en este punto de la sentencia apelada, ordenando que el valor con que los bienes han de salir a pública subasta sea el fijado por la actora en el hecho segundo de la demanda, a excepción hecha, claro está, de la nave edificada en la finca DIRECCION000, respecto de la que no se ha acreditado ni la propiedad ni la existencia de un derecho de superficie, como se ha dejado sentado en el Fundamento de Derecho Tercero de la presente resolución.

SEXTO.- En el tercer motivo del recurso los apelantes impugnan el pronunciamiento de la sentencia de instancia relativo al reembolso a la actora de la prima del seguro de la nave, gasto éste que la sentencia de instancia califica como gasto de conservación ex art. 395 Cc y en consecuencia, considera que redunda en beneficio de todos los comuneros.

A la vista de las alegaciones de la parte recurrente y de la fundamentación de la sentencia apelada, cabe recordar que, en efecto, conforme al art. 395 Cc, todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común. En este punto, aducen los recurrentes que la contratación del seguro se llevó a cabo por la actora sin el conocimiento ni el consentimiento del resto de los comuneros. Y a este respecto, la Sala ha de advertir que para que un comunero pueda reclamar a los demás la parte que le corresponda en virtud del citado precepto, lo determinante no es que haya acuerdo entre todos los comuneros, aun siendo esto lo más adecuado, salvo en casos de imposibilidad o urgencia, sino que el gasto en cuestión tenga por objeto la conservación de la cosa común, bien sea para evitar que se deteriore o para mantenerla en estado óptimo, a fin de que pueda ser utilizada por todos los comuneros en las condiciones adecuadas y conforme a su destino.

Ciertamente, cabe la posibilidad de que un seguro multirriesgo agropecuario sea considerado como un gasto de conservación que, como señala la Juez a quo, pudiera redundar en beneficio de todos los comuneros. Sin embargo, del examen de la póliza aportada con el escrito de demanda como documento nº11, cabe subrayar, primeramente, que como tomadora y asegurada figura únicamente la actora, Dª Salome, pese a que el uso de la nave corresponde igualmente a los demandados. En segundo término, también hay que recalcar que, aunque el riesgo cubierto es el local con RF NUM018 NUM022, Santa María de las Hoyas, Soria, en las condiciones particulares de la póliza se incluyen coberturas, garantías y sumas aseguradas tanto respecto del continente como del contenido.

Atendiendo al tenor de la póliza y teniendo en cuenta que es un hecho admitido en el mismo escrito de demanda por la parte actora que en dicho local siempre se han guardado bienes muebles y enseres de su exclusiva propiedad, este Tribunal pone en duda que el seguro multirriesgo agropecuario cuyo abono reclama la demandante responda en su totalidad al interés de los comuneros. Ello, habida cuenta que no se trata únicamente de un gasto de conservación del bien común, desde el momento en que el riesgo asegurado no se refiere sólo a la nave, sino que también cubre bienes particulares de Dª Salome y en consecuencia, a juicio de este Tribunal, no procede su reembolso por los demandados.

Luego, en atención a lo expuesto, se estima el presente motivo de apelación.

SEPTIMO.- En el último de los motivos del recurso se impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia por el que se declara la obligación de entregar a Doña Salome una llave de todos los inmuebles que conforman el condominio excepto del domicilio familiar de los hermanos Isidora Landelino Roque.

Vistas las alegaciones de la parte recurrente, se infiere que el problema deriva del uso que Dª Salome ha venido haciendo de la nave sita en el paraje denominado DIRECCION000, en tanto que por los apelantes se aduce que el destino de dicho bien es agrícola y ganadero, y que la actora almacena en dicha nave productos de carácter nocivo y peligroso, con el consiguiente riesgo que ello conlleva y que los comuneros no tienen el deber de soportar. Por este motivo y para mayor disfrute de la cosa común, según la parte apelante, decidieron por mayoría, de acuerdo con el art.398 Cc, nombrar depositario de las llaves de los inmuebles objeto de condominio a uno de los comuneros, Don Landelino, para que accediera con cualquiera de los condóminos a dichos inmuebles.

Frente a ello, la parte apelada sostiene que está haciendo un uso normal de lo común y que todo son excusas, que no son reales ni ciertas, con las que los hoy apelantes tratan de ocultar lo que, a su entender, es un abuso para impedir que la actora siga usando la nave en cuestión en los mismos términos que lo hacía su pareja, hermano de los demandados, hasta su fallecimiento.

A este respecto, cabe recordar que el artículo 394 del Código Civil regula el uso solidario de la cosa común ( SSTS 230/1991, de 23 marzo , 176/1996, de 4 de marzo (Rec. 2440/1992 ), 510/2007, de 7 mayo (Rec. 2347/2000 ), y 700/2015, de 9 de diciembre (Rec. 2482/2013 )), de tal modo que atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común. En relación con la interpretación del mencionado precepto, el Tribunal Supremo ha dispuesto que:

"Los límites, establecidos por el artículo 394 CC , de que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y de que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho», no plantean problemas difíciles de interpretación jurídica. Ese «destino» de la cosa común (que podrá ser más de uno) será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa o, por utilizar palabras del artículo 1695.2ª CC , a la «costumbre de la tierra». Y -como han dejado establecido las Sentencias de esa Sala 78/1987, de 18 de febrero , 764/1996, de 2 octubre (Rec. 3440/1992 ), y 354/1999, de 30 abril (Rec. 3339/1994 ), y reiterado las ya mencionadas Sentencias de 7 de mayo de 2007 y 9 de diciembre de 2015 - es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente: que impida el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario; que, en palabras del artículo 1695.2ª CC , «impida el uso a que tienen derecho sus compañeros».

3. Mayores dificultades interpretativas plantea el límite de que el uso por cada partícipe de la cosa común «no perjudique el interés de la comunidad»: las dificultades propias de cohonestar la facultad de uso solidario ex artículo 394 CC con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 398 CC , a cuyo tenor: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes».

Ciertamente, hay que partir de la afirmación de que el ejercicio por un partícipe de la facultad de uso solidario de la cosa común que le reconoce el artículo 394 CC no está condicionado a que exista un previo acuerdo de la mayoría de comuneros, conforme al artículo 398 CC , que así lo autorice. Si pudiera deducirse lo contrario de algunos razonamientos de las antiguas Sentencias de esta Sala 61/1965, de 11 de enero , y 913/1988, de 30 de noviembre , no representarían desde hace años la doctrina jurisprudencial.

Con base en la natural presunción de que el «interés de la comunidad» coincide con el interés de la mayoría (de cuotas) de los comuneros -de que la mayoría es el intérprete del interés de la comunidad-, puede aceptarse la tesis que deberá presumirse ilícito el uso por un comunero de la cosa común que contravenga una previa reglamentación específica del uso de la cosa común acordada por la mayoría. Pero para añadir de inmediato que la exclusión por la mayoría de la facultad de uso solidario, estableciendo por ejemplo un uso por turnos o por zonas, sólo será admisible - i.e. no implicará vulneración del artículo 394 CC -, cuando y mientras venga claramente exigida (por el destino de la cosa o) por el «interés de la comunidad», por darse una situación de hecho como la descrita por la ya mencionada Sentencia de 23 de marzo de 1991 , a cuyo tenor:

«Si bien el artículo 394 CC no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de casa uno, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común"( STS 93/2016 de 19 Feb. 2016, Rec. 676/2015, RJ\2016\555).

Asimismo, añade el Tribunal Supremo en la sentencia referenciada que: "la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente, en términos en que tal impedimento pueda calificarse de «acto de administración» en el sentido del artículo 398.I CC -en los mismos términos, para mantener la consistencia valorativa, en los que pueda considerarse «acto de administración», competencia de la mayoría, el arrendamiento a tercero de la cosa común-; y sometido ese acuerdo mayoritario al control judicial de lo «gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común» que prevé el párrafo tercero del mismo artículo 398 CC " .

Y concluye el Tribunal Supremo que "en cualquier caso seguro que habrá de rechazarse -por aplicación de cualquiera de los mencionados artículos- toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a éste y no cause a aquél ningún perjuicio relevante".

Aplicando la anterior doctrina jurisprudencial al supuesto enjuiciado, la Sala adelanta ya que el presente motivo de apelación ha de ser desestimado.

En efecto, a juicio de la Sala, en el presente caso no ha quedado acreditado que el uso que Dª Salome ha dado al local en cuestión no se corresponda principalmente con su destino agrícola y ganadero, dado que, al igual que cuando vivía su pareja, en la nave ha almacenado aperos de labranza. Así lo manifestó en su denuncia ante la Guardia Civil, donde denunció el robo de varios aperos del tractor (Vid. acontecimiento 16 del Visor). Igualmente, tal como se desprende del escrito de demanda, ya en vida de su pareja, en la nave se guardaban gasoil, leña y otros enseres, y ello, con conocimiento, asentimiento y beneplácito de los ahora apelantes. De ahí que resulte claro que el perjuicio que ahora se alega por la parte recurrente no resultaría tan relevante cuando no lo hicieron valer hasta una vez fallecido su hermano.

En cuanto al acuerdo alcanzado por los comuneros, hay que advertir que obra en las actuaciones acta notarial de la constitución de la Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, constituida por los tres codemandados y sin la comparecencia de Dª Salome (Acontecimiento 17 del Visor). Como también consta que por el Presidente de dicha comunidad se convocó a la actora a la Junta de 7 de agosto de 2023, en cuyo orden del día figuraba la integración de Dª Salome en la mencionada comunidad mediante adhesión al contrato de constitución de la misma, ratificando o rechazando su integración. Además de esto, en el orden del día de la Junta se recogía el uso y en su caso, administración/explotación de los bienes comunes y otras medidas a adoptar respecto de los mismo (Acontecimiento 18 del Visor). En este punto, debe indicarse que Dª Salome no acudió a la citada Junta, en la cual, entre otros acuerdos, se aprobó cambiar las llaves de las puertas de los inmuebles urbanos comunes y que éstas quedasen en manos del presidente de la Comunidad, D. Landelino, lo que fue notificado a la actora (Acontecimiento 19 del Visor).

Sentado lo expuesto, entiende este Tribunal que el mencionado acuerdo adoptado en la Junta de 7 de agosto de 2023 por la Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, excede de lo que pudiera considerarse la administración y mejor disfrute de los bienes comunes, en los términos del art.398 Cc. y más bien constituye una supresión permanente de la facultad de uso solidario de la nave común, para lo cual el Tribunal Supremo ha dejado sentado que no es suficiente con el acuerdo de la mayoría de los comuneros. Ello, en tanto que se ha procedido a cambiar la cerradura, de modo que, cada vez que Dª Salome quiera acceder al local, deberá pedir la llave al Presidente de la mencionada Comunidad de Bienes, que, recuérdese se constituyó por los hoy apelantes, sin la comparecencia de la actora, y que fue, justamente, en la Junta de 7 de agosto donde se incluyó en el orden del día su posible adhesión.

Dicho esto, a la Sala también le parece oportuno recordar que el art.7 Cc consagra la obligación de conducirse de buena fe en las relaciones jurídicas, y no ampara el abuso de derecho. Más todavía, en relación con la doctrina de los actos propios, si se tiene en cuenta que los demandados toleraron hasta la muerte de su hermano el uso que se venía haciendo de la nave sita en el término de DIRECCION000.

Por consiguiente, nada tiene que objetar la Sala a la decisión de la Juzgadora de instancia, al declarar que la parte actora, mientras persista la comunidad de bienes, tiene derecho a poder acceder libremente a los inmuebles urbanos descritos en la demanda en copropiedad, excepto la vivienda habitual de los codemandados, y en consecuencia, condena a los demandados a entregar a la actora llaves de todos ellos, exceptuando la llave del domicilio familiar.

OCTAVO.- La anterior argumentación comporta la estimación parcial del recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la sentencia de instancia, y se declara que:

1º No ha lugar a considerar que sobre la nave sita en DIRECCION000 Santa María de las Hoyas, Rfª CATASTRAL: NUM018, exista un derecho de superficie de los condóminos y, por tanto, se acuerda la exclusión de ese derecho del objeto de extinción del condominio.

2º No ha lugar a la tasación de los bienes objeto de extinción del condominio para su salida a pública subasta, fijando el valor de los mismos en el atribuido por la actora en el hecho segundo de la demanda, a excepción de la nave edificada en la finca DIRECCION000, respecto de la que no se ha acreditado ni la propiedad ni la existencia de un derecho de superficie.

3º No procede el reembolso a la actora con cargo a los fondos de la cuenta común, o por cuartas partes entre los condueños si no los hubiere, el importe del seguro concertado con la compañía asegurador MAPFRE respecto de la nave sita en el DIRECCION000, Santa María de las Hoyas, Rfª CATASTRAL: NUM018.

Se mantienen el resto de los pronunciamientos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a la presente resolución.

La estimación parcial del recurso conlleva que no hagamos especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada, por aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la L.E.C .

Procédase a la devolución del depósito

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación.