PRIMERO:Don Florian presentó en fecha 13 de febrero de 2023 frente a don Herminio, demanda de resolución de contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Logroño DIRECCION000, de fecha 1 de marzo de 2021, alegando el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, por tener un perro en la vivienda, siendo que el contrato prohíbe expresamente tener animales domésticos en la vivienda, salvo permiso expreso de la parte arrendadora. Alegó además como causa de resolución la necesidad de la vivienda para sí, por haber procedido tras su divorcio a la venta de la vivienda que fuera ganancial y en la que residía.
Don Herminio se opuso a la demanda alegando que no convivía con animales de compañía en la vivienda arrendada, que padece un trastorno depresivo en cuya evolución y tratamiento es imprescindible el trato con animales de compañía, y por lo que cuida, fuera de la vivienda, al perro y al gato de una amiga; que la cláusula sexta del contrato es nula de pleno derecho al considerarse en el contexto jurídico actual que los animales de compañía son familia que pueden convivir con el arrendatario; y que el demandante no ha acreditado la causa alegada de necesitar la vivienda para sí tras su divorcio y liquidación de gananciales.
Además formuló reconvención, alegando que la renta que figura en el contrato y que viene abonando, de 500 euros mensuales, excede de la legalmente permitida, de 231,55 euros mensuales, por tratarse la vivienda arrendada de una vivienda de Protección Oficial. Y reclama el exceso de renta abonado desde la fecha del contrato, que cuantifica en 6979,70 euros, más el exceso de 268,45 € al mes que se devenguen durante el procedimiento.
Don Florian se opuso a la reconvención, alegando que el inquilino no puede ir contra sus propios actos, no solicita la nulidad de la cláusula de renta del contrato, sino que reclama el exceso de renta pagada, reclamación que ya realizó en vía administrativa, pero renunció a percibir el exceso pagado por la renta, siendo ese acto administrativo consentido, firme y vinculante.
La sentencia de instancia estima la demanda, sin hacer expresa imposición de costas, al apreciar satisfacción extraprocesal de la pretensión de resolución del contrato al haberse presentado escrito de fecha 1 de marzo de 2024 en el que consta la entrega de las llaves de la vivienda por el arrendatario al arrendador; y estima totalmente la reconvención, con expresa imposición de costas a la demandante reconvenida.
Frente a dicha sentencia se alza la parte apelante, don Florian, alegando como motivos del recurso de apelación: PRIMERO.- INFRACCIÓN DE LOS ART. 218.1 LEC Y 24 CE, POR INCURRIR LA SENTENCIA EN INCONGRUENCIA EXTRA PETITAAL HABER ALTERADO LOS TÉRMINOS DEL DEBATE. SEGUNDO.- VULNERACIÓN DEL ART. 218 LEC Y ART. 24 DE LA CE POR FALTA DE MOTIVACIÓN, INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA DE VINCULACIÓN DE LA JURISDICCIÓN CIVIL A LO RESUELTO POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA Y ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. TER CERO.- INFRACCIÓN DEL ART. 22 LEC Y 395.2 LEC, ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA E INFRACCIÓN DEL ART. 218 LEC POR FALTA DE MOTIVACIÓN EN LA DECISIÓN RELATIVA A LA CONDENA EN COSTAS.
SEGUNDO:Alega la parte apelante que la sentencia de instancia incurre en incongruencia extra petita por considerar, aunque no lo mencione expresamente, nula la cláusula que estipula la renta, siendo que la parte reconviniente no había solicitado la declaración de nulidad de dicha cláusula.
Este motivo de apelación no va a prosperar.
Sobre la incongruencia extra petita, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de enero de 2015, Nº de Recurso: 3301/2012 , Nº de Resolución: 760/2014, dice: " 1. En cuanto al primer motivo, referido a incongruencia extra petita constituye doctrina reiterada (por ejemplo, entre las más recientes, STS 11 de abril de 2014, RC nº 365/2012 , la núm. 73/2013 de 6 de marzo , y las que en ella se citan) que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico- jurídica.
El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la causa petendi (causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada. De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia.
Como señala la STS de 30 de diciembre de 2010 , "no puede estimarse que la sentencia de apelación haya incurrido en alguno de los vicios o formas de incongruencia, ni haya alterado la "causa de pedir". Por el contrario, si la identidad de la acción no depende estrictamente de la fundamentación jurídica de la pretensión, sino de la identidad de la "causa petendi" (causa de pedir), esto es, del conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida ( Sentencia de 30 de diciembre de 2010 ) debe señalarse que se da una clara conformidad entre la Sentencia de apelación y la pretensión que constituye el objeto del proceso". En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se dé la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta entre lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. El art. 218.1.II. LEC señala que el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alteradas. En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales.
La incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia , se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones. Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 ).
En este caso no ha incurrido el juez de instancia en incongruencia alguna. La parte reconviniente solicitó la condena al reconvenido a abonar la cantidad que reclama en concepto de diferencia de rentas indebidamente cobradas, alegando que la renta era superior a la máxima permitida por tratarse la vivienda arrendada de vivienda de Protección Oficial.
Y el juez de instancia, condena a la reconvenida a pagar la cantidad reclamada en concepto de diferencia de rentas indebidamente cobradas, razonando que la renta era superior a la máxima permitida por tratarse la vivienda arrendada de vivienda de Protección Oficial.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,dice:
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ARRENDAMIENTO.
...
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
...
La estipulación Tercera del contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2021, dice:
TERCERA.- Como precio total del arrendamiento, se fija como renta mensual la cantidad de 500 euros, pagaderos por meses anticipados, dentro de los primeros CINCO días de cada mes.
No es discutido, y así lo indica la Dirección General de Vivienda del Gobierno de La Rioja, que el precio máximo de renta de la vivienda arrendada, de Protección Oficial, es de 231,55 euros mensuales.
De modo que la estipulación tercera del contrato de arrendamiento es nula por disposición legal; así lo establece la señalada disposición adicional Primera.5 de la LAU.
Al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2011,Nº de Recurso: 1268/2006 , Nº de Resolución: 192/2011, dice:
CUARTO.- Arrendamiento de vivienda de protección oficial: efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida administrativamente .
El apartado 5.º de la DA 1.ª LAU 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC n.º 1907/2004 ) lo siguiente: «En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994 , en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso,salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.» Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 [RC n.º 1984/2003 ].
...En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial....
En el mismo sentido, se había pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 14 de mayo de 2009 ( ROJ: STS 3555/2009 - ECLI:ES:TS:2009:3555:
En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso,salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.
Y reitera el Tribunal Supremo esta doctrina en sentencia de 14 de julio de 2010 ( ROJ: STS 4380/2010 - ECLI:ES:TS:2010:4380 ).
TERCERO:Alega la parte apelante que la sentencia de instancia incurre en falta de motivación, al expresar el juez de instancia: el desistimiento del inquilino del procedimiento administrativo, no le impide reclamar dichas cantidades en el presente procedimiento judicial,sin razonamiento alguno al respecto; y sin un solo argumento sobre la alegación de la parte reconvenida relativa a la vinculación de la jurisdicción civil a lo resuelto en la vía administrativa, además de incurrir en error en la valoración de los hechos, la prueba aportada y la regulación aplicable en relación al expediente administrativo, pues entiende que el inquilino "desistió del procedimiento, cuando se trata de una conformidad con la resolución decisión de la Administración que no admite nueva reclamación, resolución firme y consentida por la parte que ahora reclama el exceso de renta que ya reclamó en la vía administrativa, no pudiendo ir contra sus propios actos.
Este motivo de apelación no va a prosperar.
Como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial La Rioja de 13 d febrero de 2025,Nº de Recurso: 352/2023 , Nº de Resolución: 45/2025:
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de mayo de 2010 establece: "Los requisitos exigidos por la Jurisprudencia para que los actos propios sean vinculantes son que se realicen con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo, debiendo ser concluyentes y definitivos, siendo del todo necesario que el acto o actos se presenten como solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, sin ambigüedad ni inconcreción ( SS. T.S. de 16 de Febrero de 1988 , 6 de Noviembre de 1990 , 27 de Noviembre de 1991 , 9 de Octubre de 1993 y 23 de Marzo y 4 de Octubre de 1994 , entre otras)."
Y en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de septiembre de 2013 se dice: "Establece la Jurisprudencia: El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente -- sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 Jun . y 30 Oct. 1992 , 12 y 13 Abr . y 20 May. 1993 , 17 Dic. 1994 , 31 Ene ., 30 May . y 30 Oct. 1995 , 21 Nov. 1996 , 29 y 30 Abr ., 12 May ., 15 Jul ., 30 Sep . y 30 Nov. 1998 , 4 Ene ., 13 Jul ., 1 Oct . y 16 Nov. 1999 23 May ., 25 Jul . y 25 Oct. 2000 , 27 Feb ., 16 y 24 Abr . y 7 May. 2001 , y un largo etcétera."
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2014 dice: "La sentencia de esta Sala núm. 545/2010, de 9 diciembre , afirma que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ). Parte la doctrina jurisprudencial de un presupuesto inexcusable que consiste en que tales actos vinculantes se atribuyan a las partes en el proceso y no a terceros. Por ello la citada sentencia, con mención de otras anteriores como las de 5 octubre 1984 , 5 octubre 1987 , 10 junio 1994 , 14 octubre 2005 , 28 octubre 2005 y 29 noviembre 2005 , dice que «el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla"
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2016,Nº de Recurso: 105/2014 , Nº de Resolución: 301/2016, dice:
SEXTO.- Decisión de la Sala. Desestimación de los motivos.
1.- Las resoluciones administrativas no tienen eficacia de cosa juzgada en un litigio civil. Con carácter general, su trascendencia se limita a que el relato de hechos que se contiene en la misma tiene un valor probatorio que debe ser ponderado junto al resto de las pruebas practicadas en el proceso.
2.- En línea con lo declarado por las sentencias de esta la Sala 23/2012, de 26 de enero , y 532/2013, de 19 septiembre , puede afirmarse que el art. 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a sentencias firmes dictadas por órganos de la jurisdicción civil cuando se trata de definir relaciones jurídicas de tal carácter, por lo que difícilmente puede atribuirse efectos de cosa juzgada, siquiera como prejudicial, a lo decidido por otras jurisdicciones, y menos aún por los órganos administrativos.
La circunstancia de que los hechos enjuiciados hayan sido objeto de un proceso ante otra jurisdicción no impide a los órganos del orden jurisdiccional civil examinarlos bajo el prisma del ordenamiento civil, ni les impone aceptar las conclusiones obtenidas en un proceso de distinta naturaleza en aras del principio de seguridad jurídica.
Entre las más recientes, la sentencia del Tribunal Constitucional núm. 192/2009, de 28 de septiembre , fija la doctrina de dicho tribunal sobre este extremo, declarando:
«Este Tribunal ha reiterado que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron no sólo es incompatible con el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE ), sino también con el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE ), pues no resultan compatibles la efectividad de dicha tutela y la firmeza de los pronunciamientos judiciales contradictorios (por todas, STC 60/2008, de 26 de mayo , F. 9). Igualmente se ha destacado que en la realidad histórica relevante para el Derecho no puede admitirse que unos hechos existen y dejan de existir para los órganos del Estado, pues a ello se oponen principios elementales de lógica jurídica y extrajurídica, salvo que la contradicción derive de haberse abordado unos mismos hechos desde perspectivas jurídicas diversas (por todas, STC 109/2008, de 22 de septiembre , F. 3).
»Asimismo, este Tribunal ha tenido la oportunidad de precisar que esto no implica que en todo caso los órganos judiciales deban aceptar siempre de forma mecánica los hechos declarados por otra jurisdicción, sino que una distinta apreciación de los hechos debe ser motivada. Por ello, cuando un órgano judicial vaya a dictar una resolución que pueda ser contradictoria con lo declarado por otra resolución judicial debe exponer las razones por las cuales, a pesar de las apariencias, tal contradicción no existe a su juicio, puntualizándose que si bien unas mismas pruebas pueden conducir a considerar como probados o no probados los mismos hechos por los Tribunales de Justicia, también lo es que, afirmada la existencia de los hechos por los propios Tribunales de Justicia, no es posible separarse de ellos sin acreditar razones ni fundamentos que justifiquen tal apartamiento (por todas, STC 34/2003, de 25 de febrero , F. 4)».
En el caso que nos ocupa, a instancia de don Herminio, que presentó denuncia el 8 de agosto de 2022, la Consejería de Vivienda del Gobierno de La Rioja incoó las actuaciones previas 15/2022, y en fecha 29 de septiembre de 2022, comunicó a don Florian:
En el contrato de arrendamiento de vivienda del pasado 1 de marzo de 2021 en el que Usted figura como arrendador se lee que la renta mensual asciende a 500 €.
Como quiera que esa vivienda tiene un precio máximo de renta de 231,55 € mensuales, se infiere que desde la firma del contrato hasta el 30 de septiembre de 2022, aparenta un beneficio excedido de 5.100,55€.
Si dicha situación obedece a un error involuntario, podrá subsanarlo en los próximos diez días a contar desde la notificación de la presente, acreditando ante esta Dirección General de Política Territorial, Urbanismo y Vivienda la devolución al inquilino de esa cantidad mediante transferencia bancaria en la que conste expresamente la identificación del arrendador y arrendatario, así como el concepto: "Devolución precio excedido alquiler DIRECCION000 de Logroño".
Transcurrido dicho plazo, mediando la devolución de su razón, se archivará lo actuado sin más trámite.
En caso contrario, podrá dar lugar a un procedimiento sancionador.
En la propuesta de sanción de 21 de febrero de 2.023, consta:
...
La citada vivienda fue calificada de protección oficial el 5 de marzo de 2004, bajo el expediente NUM000, siendo por lo tanto obligatorio el visado del contrato de arrendamiento.
...
El citado contrato no tiene el preceptivo visado administrativo.
La ausencia de visado, constituye infracción administrativa grave,...
De forma paralela y como diligencias previas se establece la obligación de regularizar entre arrendador y arrendatario un posible error en el importe de la renta cobrada, de conformidad con la renta máxima exigida en el Decreto 33/2013, de 11 de octubre.
Respecto a las mismas, se constata la intención de regularizar por parte del arrendador, encontrando negativa por parte del inquilino, no queriendo aportar su número de cuenta que permitiera la regularización. Desde la Dirección General se ha intentado mediar con el inquilino, siendo el intento infructuoso. Finalmente, el inquilino presenta escrito manifestando dar por finalizada la denuncia y su deseo de no realizar ningún trámite administrativo al respecto, procediendo por ello a dar por finalizadas las diligencias previas iniciadas para regularizar la renta.
No se ha aportado el escrito presentado por don Herminio a que se refiere la propuesta de sanción, y por tanto no puede concluirse que mediante dicho escrito el señor Herminio renunciara a su derecho a reclamar las rentas pagadas en exceso; y al respecto lo que expresa la propuesta de sanción es que el señor Herminio manifestó dar por finalizada la denuncia y su deseo de no realizar ningún trámite administrativo al respecto,lo que en modo alguno puede equipararse a un acto propio concluyente indubitado, preciso claro y concreto, e inequívoco, de renuncia a su derecho a reclamar las rentas pagadas en exceso; sino de no continuar el expediente administrativo, desistiendo por tanto del mismo. Tampoco se ha aportado la resolución administrativa que acuerda dar por finalizadas las diligencias previas, por lo que se desconoce su contenido y alcance.
Y debe recordarse de nuevo la disposición adicional primera 5 de la LAU: Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
De modo que es perfectamente compatible la reclamación en vía civil con el expediente administrativo sancionador.
A lo que debe añadirse que el Decreto 33/2013, de 11 de octubre, por el que se regula la vivienda de protección oficial en la Comunidad Autónoma de La Rioja dispone:
Art. 74 Tendrán la consideración de infracciones graves:
20. La omisión del visado autonómico de los contratos de compraventa y arrendamiento de viviendas protegidas.
ART ÍCULO 75. Tendrán la consideración de infracciones muy graves:
13. La percepción de sobreprecio, prima o cantidad en concepto de compraventa o arrendamiento en las viviendas protegidas que sobrepasen los precios y rentas máximas establecidas en la legislación vigente aplicable.
ART ÍCULO 77. A los autores de infracciones graves y muy graves se podrán imponer, además, las medidas complementarias siguientes:
c) Obligación de reintegrar las cantidades indebidamente percibidas, así como la realización de las obras de reparación y conservación y las necesarias para acomodar la edificación a las normas técnicas que le sean de aplicación, medida que se aplicará sin perjuicio de las sanciones procedentes en las resoluciones de los procedimientos sancionadores.
Y en este caso por parte de la Consejería no se llegó a incoar expediente administrativo sancionador por la percepción de renta superior a la máxima legal permitida, sino por omisión del visado, y la sanción por tanto no es por el cobro de renta superior a la máxima permitida, sino por falta de visado del contrato, y además de la sanción no se ha impuesto como medida complementaria la obligación de reintegro de las cantidades indebidamente percibidas.
Se ha intentado el reintegro en la vía administrativa en unas diligencias previas de las que desistió el arrendatario, lo que no le impide la reclamación en la vía civil.
CUARTO:Alega la parte apelante que procede la condena en costas al demandado reconviniente por su mala fe, al negarse en la vía administrativa a regularizar la situación, y no entregar las llaves de la vivienda hasta quince días antes de la comparecencia.
Este motivo de recurso sí va a prosperar.
El artículo 413 LEC establece: 1. No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa."
Ha de tenerse en consideración que la demanda se interpuso en fecha 13 de febrero de 2023, solicitando el arrendador la resolución del contrato y la condena del arrendatario a desalojar el piso dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere.
El arrendatario en escrito de 11 de mayo de 2023 se opuso a la demanda, y no es hasta el 1 de marzo de 2024, que entregó las llaves de la vivienda, por lo que procede la imposición de las costas a la parte demandada , ya que es sustancial la estimación de las pretensiones de la demandante, como expresa la sentencia de instancia, demandante que se vio obligada a acudir a la vía judicial en solicitud de la resolución del contrato y el desalojo de la vivienda.
QUINTO:De conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 Lec, estimado en parte el recurso de apelación no se hace expresa imposición de las costas del recurso a ninguna de las partes.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
